PRESTATIECONTRACTEN DE BAKENS VERZETTEN? Machiel Karels, Buro Loo

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "PRESTATIECONTRACTEN DE BAKENS VERZETTEN? Machiel Karels, Buro Loo"

Sterre ten Hart
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 PRESTATIECONTRACTEN DE BAKENS VERZETTEN? Machiel Karels, Buro Loo

2 Het glas is half leeg

3 PROFIT 3

4 Meer dan 25% van gebouwgebruikers klaagt over de huisvesting Ziekteverzuim hoger door slechte klimatisering Productiviteit lager door ogenschijnlijk duurzame gebouwen

5 Duurzame en gezonde installatie 5

6 Op dit moment nog < 1% bestaand vastgoed succesvol energieneutraal gemaakt. Energiegebruik van klimaatinstallaties gemiddeld 25% te hoog 70% van de WKO installaties draait suboptimaal 70% van de gebouwinstallaties draait niet naar behoren

7 5,0 rendement warmtepomp per week COP [-] 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 opgave fabrikant gemeten week [-]

8 Duurzaamheid is DUUR Duurzaamheid VERDIENT zichzelf NIET terug Split incentives gaan verduurzaming commercieel vastgoed TEGEN Duurzaamheidslabels zijn er voor GREEN WASHING

9 Casus pand Anker Verzekert 9

10 Casus pand Anker Verzekert Nulmeting Bouwkundig dak, vloer, gevel, ramen/deuren, opp. ( m² bvo) Installaties verwarming, koeling, ventilatie, verlichting Energieverbruik 10

11 Het glas is half vol

12 Goed binnenmilieu Productiviteitsverbetering Ziekteverzuimvermindering Binnenmilieu als geheel goed % 2,5 procentpunt Geen luchtvervuilingsbron 3-7 % 1,5 procentpunt Voldoende ventilatie 1-2 % 0,5 procentpunt Temperatuur regelbaar 2-3 % 0,5 procentpunt Temperatuur niet te hoog of te laag 7 % - Kamerkantoor (in plaats van kantoortuin) 2-4 % vermindering Goede verlichting 2-3 % - Daglichttoetreding - 0,5 procentpunt Minder geluidshinder 3-9 % - Beheersing luchtkwaliteit (CO 2 -gehalte) 1-5 % onbekend 12

13 Opwekking Opslag Klimaat Wind Zon Bio Fossiel

14 Waarde duurzaam gebouw JLL nov 2013: Twee-derde van ondervraagden is bereid 1 tot 5% bovenop de reguliere huurprijs te betalen voor extra duurzaamheidsprestaties Rabobank jun 2013: Beleg in duurzaam vastgoed DTZ feb 2011: Energiezuinig kantoor leidt tot hogere inkomsten Universiteit Maastricht (i.s.m. Amerikaanse Universiteit): duurzame gebouwen hebben 16% hoger rendement Drijvende kracht: verlaging exploitatiekosten imago duurzaam inkopen overheid 14

15 Rekensommetje Perspectief duurzaam pand Kostenplaatje (kantoorpand) Salariskosten 2.500,- tot 3.000,- per m 2 Energiekosten 12,- tot 18,- per m 2 Batenplaatje jaarlijks 5% productiviteitswinst: 125,- tot 150,- per m 2 2% lager ziekteverzuim: 40,- tot 60,- per m 2 Lagere energiekosten: 3,- tot 8,- per m 2 Hogere vastgoedwaarde: 15,- tot 30,- per m 2 Investeringsruimte? Jaarlijks voordeel: minimaal 185,- per m 2 Meerinvestering duurzaam pand: 200,- tot 400,- per m 2 15

16 Casus pand Anker Verzekert Conclusie Met meerinvestering toch kortere tvt Bij conservatief scenario: maar 25% aan verwachte besparing meegerekend Tvt = ca. 3 jaar! 16

17 Financieel: Investering of Exploitatie Kwaliteit: Maatregelen of eindkwaliteit? Prestatie Contract Samenwerking: top down of bottom up?

18 Prestaties Samenwerking BusinessCase

19 PRESTATIES

20 Op welke eisen wordt nu in projecten gestuurd?

21 Type eisen

22 Methodiek Inspanningen Prestaties De werkzaamheden worden gedefinieerd De conditie wordt gedefinieerd Dit draagt bij aan de conditie Dit bepaalt de werkzaamheden

23 Prestatiecontracten Optimale prestatie gedurende levensduur Voorspelde energetische prestatie waarmaken Behoud waarde gebouw/installatie Comfort behalen

24 Functioneel specificeren Het vastleggen van de gewenste prestatie-eisen van een systeem in eisen op basis van de functie van het systeem Een hierarchische strctuur volgens het Nordic Five level structure Gestructureerd werken

25 Opbouw functionele eisen

26 Prestatiemonitoring

27 Prestatiemonitoring KPI s: Energie Comfort Installatie (conditie) Proces Data KPI s GBS Data

28 SAMENWERKING

29 Andere verhouding opdrachtgever opdrachtnemer

30 Angelsaksisch organiseren Rijnlands Organiseren Command huisvesting bedrijfsproces gedrag Vertrouwen Vakmanschap Verbinding huisvesting bedrijfsproces Control gedrag Communication

31 Angelsaksisch organiseren Rijnlands Organiseren - Strikte scheiding OG ON - TGKIO centraal - Alles gebaseerd op de trits: - 1. Command (strategie, beleid, regels) - 2. Communication (uitleggen en implementeren - 3. Control (controleren en evt bijstellen) - Huisvesting moet organisatie sturen in vastgestelde strategie - Contract Uitvraagprocedure gebaseerd op wantrouwen - OG en ON in Alliantie - Gebruiker centraal - Alles gebaseerd op de trits: - 1. Vakmanschap (vanuit kennis, ervaring) - 2. Verbinding (netwerken, alleen is sneller maar samen kom je verder) - 3. Vertrouwen (wie kan het het beste?) - Huisvesting = resultante van dit proces = bedrijfsmiddel - Vertrouwens-statement Uitvraagprocedure gebaseerd op vertrouwen

32 BUSINESS CASE

33 Het minimaliseren van budgetten zonder de samenhang te bekijken is nadelig voor de som van beide budgetten

34 Total Cost of Ownership Voorwaarden: - Flexibiliteit in investerings- en exploitatiebudget - Expertise in exploitatie van duurzame energie en energiebesparing Flexibiliteit in investerings- en exploitatiebudget Expertise in exploitatie van duurzame energie en energiebesparing Investering Exploitatie Investering Exploitatie Voordeel!

35 Business case

36 CONTRACTVORM

37 Contractvormen Mate van kaderstelllende rol OG Projectfase Type contract Mate van integratie D B M O F Traditioneel X X X OG OG Bouwkundige opgaaf X X (X) OG OG B+complexe installaties X X X X OG PPS X X X X X 37

38 RESUMÉ

39 39

40 Ambities Sluitende buisnesscase Verlevendigen Stadhuisplein Duurzaam kantoor Energielasten verlagen Energieneutraliteit per 2035 Een prettige leefomgeving Onderhoudskosten verlagen Minder co2 uitstoot Voorbeeldfunctie Zichtbaar maken innovatie Samenwerking en openheid

41 Het, onder een sluitende business case, realiseren van duurzame ambtelijke huisvesting in het Stadshart van Eindhoven, gegeven de transformatie naar het Nieuwe Werken, qua gebouwinrichting(en) en werkwijze(n) Gemeente Eindhoven Inschrijvingsleidraad Slim Verduurzamen van Gemeentegebouwen 41

42 Essentie van de opgave Verzorgen van ambtelijke huisvesting voor komende 15 jaar Belangrijke elementen Voorzien in huisvestingsbehoefte: vraag vs. aanbod Gebouwen geschikt houden: onderhoud en investeringen Gebouwen verduurzamen: extra investeringen, maar ook extra besparingen 42

43 Vraagt om slimme huisvestingsstrategie 2017: Innoveren van het nieuwe werken Oplevering renovatie Stadhuis 43

44 Creatieve ideeën bedacht 44

Gebruiker centraal, minimaal comfort van 7,5 Materiaal Water Biodiversiteit Mobiliteit Sociale Impact Maximaal hergebruik cf.

45 Integrale systeemverduurzaming! 100% uitstootvrije en 100% duurzame gemeentelijke organisatie in 2025 Energie Gegarandeerd 50% energieneutraal in 2027, kans op 100% Comfort Gebruiker centraal, minimaal comfort van 7,5 Materiaal Water Biodiversiteit Mobiliteit Sociale Impact Maximaal hergebruik cf. The Naturel Step 10% waterbesparing, grijswatersysteem, waterberging Greenspots op en rondom gemeentegebouwen Inzet op elektrisch fietsen, 150 laadpunten 10% Social return, 25% MKB, verhoging beleving Stadhuisplein, duurzaamheidsambassadeurs Zichtbaarheid Verlichtend Voorbeeld, krachtvoersessie 45

46 Beloning afhankelijk van tevredenheid Eerlijk, oprecht en vol energie! Vertrouwen in aanpak en prestaties 46

47 Onderscheidende aanpak gemeente Veel durf en lef Opschalen en loslaten veel aandacht vanuit de markt Vroeg betrekken markt verbetering van de vraagstelling Vraag om een prestatie in plaats van een oplossing Maar ook veel voorwerk benodigd om achterban mee te krijgen 47

zekerheid (onbekend maakt onbemind) En iedereen

48 Spanningsveld: Anders durven denken Begrijpelijke behoefte om veel vast te leggen Want geeft zekerheid (onbekend maakt onbemind) En iedereen voelt zich hier comfortabel bij (doen we altijd) Maar: 48

49 Hoe Samenwerken Vakmanschap Integrale KPI s gerelateerd aan gezamenlijk verdienmodel Integrale KPI s KPI 3 KPI 2 Winst en verliespot Partij z Partij y KPI1 Partij x Verbinding Dialoogsessies waarin personen psychologisch getoetst worden op maken van verbinding met elkaar. Vertrouwen Opstellen van vertrouwensstatement of Code of Conduct waarin partijen gezamenlijk belang onderschrijven Code of conduct

50 50

51 DANK VOOR UW AANDACHT! Machiel Karels Buro Loo

Vergelijkbare documenten

De bakens verzetten. Verduurzamen van commercieel vastgoed. Machiel Karels - consultant

De bakens verzetten. Verduurzamen van commercieel vastgoed. Machiel Karels - consultant De bakens verzetten Verduurzamen van commercieel vastgoed Machiel Karels - consultant Het glas is half leeg PROFIT 20-6- 20-6- Meer dan 25% van gebouwgebruikers klaagt over de huisvesting Ziekteverzuim