Nota grondbeleid Vastgesteld gemeenteraad 2 oktober 2012

Transcriptie

1 Nota grondbeleid Vastgesteld gemeenteraad 2 oktober 2012 Afdeling Grondzaken 2 oktober 2012

2 Inhoud 1. INLEIDING SAMENVATTING EN CONCLUSIES Inleiding: beheersing gevolgen economische crisis Evaluatie aanbevelingen uit Doelstellingen van grondbeleid Financiële positie grondexploitatie anno Overzicht aanbevelingen uit deze nota EVALUATIE PERIODE Evaluatie aanbevelingen uit nota Grondbedrijf Grondtransacties in de afgelopen periode DOELSTELLINGEN VAN GRONDBELEID EN BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN Doelstellingen grondexploitatie Actief en passief grondbeleid en pps Nieuwe Wro Omgevingswet Fiscale ontwikkelingen Invloed economie op de grondexploitatie Wet Houdbaarheid OverheidsFinanciën (wet HOF) Intergemeentelijk grondbeleid Aanbevelingen accountant jaarrekening 2011 en BBV-voorschriften FINANCIËLE POSITIE GRONDBEDRIJF Inleiding Uitgangspunten grondexploitatie Gerealiseerde resultaten Te verwachten resultaten van nog in exploitatie zijnde plannen Risicoanalyse Weerstandsvermogen en beheersing onvoorzienbare risico s Bestemmingsreserves en voorzieningen

3 6. GRONDPRIJZENBELEID Algemene opmerkingen grondprijzen in Helmond Grondprijzen sociale sector Grondprijzen vrije sector Grondprijzen bedrijventerreinen Overige grondprijzen OVERIGE ASPECTEN GRONDBELEID Tijdelijk beheer van grond Bewoningsplicht (anti-speculatiebeding) BIJLAGE I: DIVERSE VORMEN VAN GRONDBELEID BIJLAGE II: GRONDPRIJZEN 2012 EN BIJLAGE III: BBV VOORSCHRIFTEN BIJLAGE IV: TEKST NOTITIE BELEIDSWIJZIGING BEWONINGSPLICHT Afkortingen: BBV BIE BTW BV Bvo CV EMU-norm Gem NIEGG OBG PID PPS TCF Wet HOF (n)wro WvG Besluit Begroting Verantwoording provincies en gemeenten Bouwgrond In Exploitatie Belasting Toegevoegde Waarde Besloten Vennootschap Bruto vloeroppervlak Commanditaire Vennootschap norm Europese Monetaire Unie Grondexploitatiemaatschappij Niet In Exploitatie Genomen Gronden Openbare Bijzondere Gebouwen Projet Informatie Document Publiek private Samenwerking Tax Control Framework Wet Houdbaarheid OverheidsFinanciën (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening Wet Voorkeursrecht Gemeenten 3

4 1. Inleiding In deze nota wordt ingegaan op de huidige financiële positie van het grondexploitatie van de gemeente Helmond en de verwachtingen voor de toekomst. Daarbij zal waar nodig teruggekeken worden naar de nota grondbeleid Deze nota bestrijkt de periode 2013 t/m Met betrekking tot de woning- en grondmarkt zijn het roerige tijden. Er zijn gemeenten die enorme verliezen hebben moeten presenteren. Diverse rapporten geven aan dat de risico s van grondexploitatie erg hoog zijn en dat er gemeenten zijn die daar niet goed op hebben geanticipeerd. Helmond heeft weliswaar al enkele jaren verliezen geleden, maar komt niet in het rijtje voor van gemeenten die de zaken niet goed op orde hebben. De aandacht voor de grondexploitatie is de laatste jaren enorm toegenomen. De afgelopen jaren heeft zich een aantal belangrijke ontwikkelingen voorgedaan en in gang gezet, die van (grote) invloed kunnen zijn op de financiële positie van het grondbedrijf. Zoals bekend, is het inzakken van de woningmarkt van grote invloed op de resultaten van het grondbedrijf. Verder is enkele jaren geleden de nieuwe Wro (nwro) ingevoerd. Het lijkt erop dat daar nu weer een vervolg op komt met de Omgevingswet. Verder is van belang dat fiscale onderwerpen een steeds belangrijker rol spelen. Tenslotte is van belang dat er steeds meer aandacht komt voor de schuldpositie van de overheid. De gemeente investeert veel en leent daarvoor geld. In dit kader wordt de Wet Houdbaarheid OverheidsFinanciën (Wet HOF) van belang. In deze nota zal ingegaan worden op de mogelijke gevolgen van deze ontwikkelingen voor het grondbeleid en de grondexploitatie van de gemeente Helmond. Met deze nota wordt invulling gegeven aan artikel 21 van de beheersverordening 1 van de gemeente waarin is bepaald dat het college minstens eens in de vier jaar een nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling aan de gemeenteraad voorlegt. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 een samenvatting gegeven van de in deze nota behandelde onderwerpen. Vervolgens is hoofdstuk 3 gericht op de evaluatie van de aanbevelingen uit de nota grondbedrijf uit Hoofdstuk 4 gaat in op de doelstellingen van de grondexploitatie en het beleid dat de gemeente daarbij inzet. Informatie over de verschillende vormen waarin de grondexploitatie kan plaatsvinden is in bijlage I van de nota opgenomen. In hoofdstuk 5 komt de financiële positie van het grondbedrijf aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de grondprijzen. De grondprijzen voor 2013 zijn in bijlage II terug te vinden. Tenslotte komen in hoofdstuk 7 nog enkele andere onderwerpen kort aan bod. Door deze nota vast te stellen wordt de grondexploitatie gedurende de periode van deze nota op de wijze gevoerd zoals hier beschreven en worden de aanbevelingen overgenomen. 1 Verordening op de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente Helmond. 4

5 Uiteraard staan de besluiten en aanbevelingen op geen enkele wijze het budgetrecht van de gemeenteraad in de weg. De nota is een beleidskader. Daarom heeft deze nota geen financiele gevolgen. Besluiten met directe financiële consequenties worden afzonderlijk genomen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het vaststellen van de grondprijzen. 5

6 2. Samenvatting en conclusies 2.1. Inleiding: beheersing gevolgen economische crisis De nota grondbeleid staat in het teken van de economische crisis in Nederland en dan in het bijzonder de crisis op de woningmarkt. In deze nota komen vele aspecten aan de orde die een rol spelen bij het beheersen van de gevolgen van deze crisis voor de grondexploitatie van Helmond. Bewust staat hier niet: oplossen van de crisis. Het is namelijk een illusie te veronderstellen dat de gemeente Helmond de mogelijkheden en middelen heeft een dergelijke crisis op te lossen. De crisis op de woningmarkt heeft te maken met beleid van banken, de economische crisis, het al of niet nemen van maatregelen door het Rijk. Het is vooral een vertrouwenskwestie. Enkele jaren geleden durfden mensen een huis te kopen zonder dat het eigen huis verkocht was. Dat gebeurt vrijwel niet meer. Daardoor is de doorstroming op de woningmarkt voor een belangrijk deel weggevallen. In deze nota komen vele aspecten aan de orde die een rol kunnen spelen bij het omgaan met deze crisis. Deze aspecten worden specifiek toegespitst op Helmond. Ondanks de verliezen in de grondexploitatie in Helmond in 2010 en 2011 is in Helmond op de slechte omstandigheden voldoende geanticipeerd: er zijn voldoende voorzieningen getroffen, in de exploitaties gaan we al enkele jaren niet meer uit van opbrengststijging van gronden voor woningen, looptijden van belangrijke complexen zijn verlengd als gevolg van vertraagde afzet van grond en Helmond hoeft geen plannen te stoppen en daardoor gronden af te waarderen. Verder is het weerstandsvermogen op orde. Desalniettemin is het duidelijk dat de grondexploitatie een belangrijk aandachtspunt is voor de komende jaren en belangrijke financiële risico s met zich brengt. Die aandacht spitst zich toe op 2 terreinen: 1. Hoe kunnen we de risico s zo goed mogelijk beheersen? 2. Hoe kunnen we specifieke plannen of initiatieven vlottrekken? Ad 1: Bij het beheersen van de risico s in de grondexploitatie zijn 2 zaken van belang: 1. Bij individuele plannen moet goed inzichtelijk zijn wat de afwegingen en opties zijn om het financiële resultaat van dat specifieke complex te optimaliseren. Het gaat hierbij met name om de risicovolle complexen. Het is niet effectief en zeker niet efficiënt (in een drukke tijd met personele bezuinigingen is dit een belangrijke afweging) om teveel tijd te steken in rapportage over complexen waar nauwelijks activiteit is of waar geen financieel risico wordt gelopen. Overigens betekent het beter inzichtelijk maken niet dat de grondexploitatie niet in de grip is of dat informatie niet beschikbaar is. 2. In algemene zin gaat het erom dat er voldoende weerstandsvermogen beschikbaar is. Ad 2: Het vlottrekken van individuele plannen kan op verschillende manieren geschieden. Per definitie zullen de oplossingen verschillend zijn omdat de plannen verschillen. De maatregelen die betrekking hebben op de grondexploitatie kunnen betrekking hebben op: 1. het wegnemen van belemmeringen. Hierbij kan gedacht worden aan contractuele bepalingen die voor bepaalde mensen een belemmering vormen eventueel weg te nemen. Als voorbeeld kunnen termijnen van afnemen van de kavel, start bouw etc worden genoemd. In de huidige woningmarkt kost het meer tijd om een woning te verkopen en stellen banken hogere eisen voor een financiering. Ook kan gedacht worden aan de bewoningsplicht, eisen aan architect, erfafscheidingen en 6

7 bouwvoorschriften. Mensen kunnen dit als belemmering ervaren. Het is zonde als louter om een dergelijke reden grond of een woning niet verkocht wordt. 2. het nemen van stimuleringsmaatregelen. Hierbij kan gedacht worden aan het leveren van maatwerk om bepaalde plannen vlot te trekken. Afgelopen jaren is in dit kader al veel gebeurd, zoals het bieden van de mogelijk tot het afnemen van grond in erfpacht, maar ook de (tijdelijke) mogelijkheid tot het leveren van grond via een abc-levering 2 zonder dat rente hoeft te worden betaald. Uiteraard zijn er grenzen aan het vlottrekken van individuele plannen. Die grenzen kunnen juridisch van aard zijn; bijvoorbeeld als gevolg van staatssteunwetgeving. Maar ook kunnen de grenzen financieel van aard zijn. Het is niet de bedoeling dat de gemeente rendement van de projectontwikkelaar veiligstelt of gemaakte fouten in het verleden (waardoor een onrendabele top is ontstaan) aanvult. Aanbeveling 1: Beleid van de gemeente is om actief met een specifieke initiatiefnemer van een voor de gemeente gewenst bouwplan door middel van maatwerk te zoeken naar mogelijkheden om een vertraagd plan al dan niet aangepast uit te voeren en vlot te trekken Evaluatie aanbevelingen uit 2009 De in de nota grondbedrijf gedane aanbevelingen hebben in de afgelopen periode nadrukkelijk aandacht gekregen en zijn toegepast. Van de aanbevelingen uit 2009 blijft het kritisch kijken naar nieuwe plannen en het prioriteren (qua tijd) in bestaande plannen belangrijk. Hiervoor is de afgelopen tijd de Taskforce woningbouw een belangrijk instrument gebleken. Het prioriteren binnen bestaande plannen heeft belangrijke gevolgen voor de grondexploitatie, maar is een bredere afweging dan louter de financiële consequenties voor de grondexploitatie Doelstellingen van grondbeleid Als hoofddoelstelling van de gemeentelijke grondexploitatie voor de periode 2013 t/m 2016 geldt het realiseren van plannen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen die op een andere wijze niet tot stand komen. Speerpunt hierbij is het afmaken van lopende plannen en met name die, waar de gemeente in geïnvesteerd heeft. Zowel woningbouw als bedrijventerreinen kunnen betrekking hebben op nieuwe ontwikkeling als herontwikkeling. Herontwikkeling wordt steeds belangrijker. Er zal bij herontwikkeling steeds een duidelijke scheiding tussen grondexploitatie en vastgoedexploitatie moeten zijn (zie ook paragraaf 4.3) omdat het niet toegestaan is elementen van de vastgoedexploitatie ten 2 Een abc-levering betekent dat bijvoorbeeld grond op het zelfde moment van a naar b en vervolgens van b naar c wordt geleverd. Stel dat a de gemeente, b een projectontwikkelaar en c een particuliere huizenkoper is, dan wordt de grond door de gemeente pas geleverd en door de ontwikkelaar betaald als de woning geleverd wordt aan en betaald wordt door de particulier. In het verleden diende de ontwikkelaar vanaf het moment startbouw rente te betalen (die weer bij de particulier in rekening werd gebracht) aangezien de grond feitelijk geleverd is. De gemeente trad als een soort financier op. Om de bouw en dus de afzet van grond te stimuleren wordt deze rente niet meer in rekening gebracht. 7

8 laste van de grondexploitatie te brengen. Van geval tot geval zal daarom bezien moeten worden welke elementen van herstructurering tot de grondexploitatie gerekend zouden kunnen worden. Uiteraard zullen daarbij uitdrukkelijk de financiële gevolgen van de maatregelen moeten worden betrokken. Herstructurering is vaak duur. Afgeleide doelstelling is dat vanuit de grondexploitatie geen (extra) beroep op algemene middelen hoeft te worden gedaan. Deze doelstellingen wijken op enkele punten af van de geformuleerde doelstellingen in de vorige nota grondbeleid: 1. Er zijn meer mogelijkheden voor kostenverhaal gekomen. Daardoor is de financiële drijfveer om zaken actief op te pakken minder geworden. Overigens zijn er nog steeds argumenten om in specifieke gevallen actieve grondpolitiek toe te passen, bijvoorbeeld om optimale grip op de uitvoering te hebben. 2. Doordat de grondexploitatie de afgelopen jaren verlies heeft gemaakt, is de doelstelling veranderd van winst maken tot geen of zo min mogelijk verlies maken. In die plannen waar private partijen grondposities hebben verworven, zal de gemeente zoveel mogelijk samenwerken met die partijen. Daarbij worden zodanige afspraken gemaakt dat de regiefunctie in handen van de gemeente blijft en dat de private partijen bereid zijn om ook een bijdrage te leveren in de minder rendabele gebiedsdelen. Publieke Private Samenwerking is echter nooit een doel op zich. Steeds wordt de afweging gemaakt of samenwerking een positieve invloed heeft op zowel de effectiviteit als de efficiency van de planrealisatie. Voor de uitgifte van gronden worden zoveel mogelijk marktconforme prijzen gehanteerd. Indien desondanks plannen verlieslatend zijn, is dat voor de gemeente alleen acceptabel als geen alternatieven aanwezig zijn en het maatschappelijke belang om uitvoering vraagt. Voor het geraamde verlies zal dekking moeten worden gevonden Financiële positie grondexploitatie anno FINANCIËLE RESULTATEN De resultaten uit de grondexploitaties zijn de afgelopen jaren als gevolg van de slechte economische situatie en met name door de slechte woningmarkt behoorlijk verslechterd. De resultaten over de afgelopen jaren waren: ,4 mln ,2 mln ,1 mln De eerste jaren zijn deze verliezen nog gedekt uit het algemene rekeningresultaat van de gemeente, terwijl het resultaat over 2011 ten laste van de algemene reserve grondbedrijf is gebracht. Overigens is bij de voorjaarsnota 2012 besloten de algemene reserve weer aan te vullen tot.15 miljoen. Daarmee is een belangrijke stap gezet in het verzekeren van een financieel gezonde situatie in Helmond. Mocht de grondexploitatie in de komende jaren verlies leiden, dan is er immers voldoende reserve om dat verlies op te vangen. Die eventuele verliezen leiden dan niet tot acute financiële problemen. Als puur naar de cijfers gekeken wordt, is niet aan de doelstelling van het grondbeleid (minimaal sluitende grondexploitatie) voldaan. Toch is de grondexploitatie in Helmond nog redelijk onder controle. Dat geldt voor zaken waar de gemeente grip op heeft. In vele 8

9 gemeenten gaat het veel slechter. Dat neemt niet weg dat de situatie zorgelijk is. De economie en met name het consumentenvertrouwen zal moeten verbeteren. Bij de verdere realisatie van de nog in exploitatie zijnde plannen worden naast batige resultaten van in totaal.26,2 miljoen ook (voorzienbare) nadelige resultaten met een totaal van.72,2 miljoen verwacht. Beide bedragen zijn berekend naar de situatie per 1 januari Voor deze voorzienbare nadelige resultaten is een voorziening getroffen. Het bedrag van de te verwachten batige resultaten zal pas na feitelijke realisatie voor verdere bestemming in aanmerking komen WEERSTANDSRESERVE EN RISICOBEHEERSING Naast de voorzienbare resultaten, waarvan de negatieve resultaten middels voorzieningen zijn afgedekt, zijn er nog onvoorzienbare algemene risico s. Voor deze risico s moet een weerstandsreserve worden aangehouden. Deze risico s worden op dit moment als groot ervaren. Dat is ook de reden geweest om de reserve op te hogen naar.15 miljoen. Voor de opvang van onvoorziene of algemene risico s is het noodzakelijk dat binnen het grondbedrijf wordt beschikt over een buffer die als algemeen weerstandsvermogen kan worden aangeduid. Binnen de gemeente Helmond is het maximum bedrag van het gewenste weerstandsvermogen van de grondexploitatie de afgelopen jaren bepaald op.11,4 miljoen. Met het jaarrekeningresultaat van 2011 is het weerstandsvermogen gedaald naar.5,3 miljoen. In het kader van de Voorjaarsnota 2012 is het weerstandsvermogen aangevuld tot.15,0 miljoen. Bedoeling is om hiermee voldoende buffer te hebben om verliezen de komende jaren binnen de algemene reserve van het grondbedrijf op te kunnen vangen. Naar mate de kans groter wordt dat de zgn. onvoorziene risico s werkelijkheid kunnen worden, is het raadzaam om hiermee rekening houden en zo nodig hierop voorbereid te zijn. De accountant dringt er daarom op aan om via scenario s te toetsen in hoeverre de weerstandscapaciteit toereikend is in relatie tot mogelijke toekomstige risico s. In deze nota (paragraaf 5.6.) is invulling hieraan gegeven. Deze toetsing geeft gevoel en inzicht op de weerstandscapaciteit in relatie tot risico s. Er wordt daarbij een relatie gelegd tussen financiële resultaten behorende bij enkele scenario s ten aanzien van de looptijd van de complexen en opbrengst. Die scenario s zijn gebaseerd op mogelijke ontwikkelingen / algemene verwachtingen van de woningmarkt op dat moment. Uit de toetsing blijkt dat op dit moment de weerstandscapaciteit voldoende is. Jaarlijks zal op basis van scenario s passend binnen de dan geldende economische vooruitzichten, getoetst worden of de weerstandvermogen voldoende is Overzicht aanbevelingen uit deze nota Hier worden de in deze nota Grondbeleid opgenomen aanbevelingen onder elkaar gepresenteerd. Toelichting en onderbouwing is terug te vinden in het betreffende hoofdstuk van deze nota. Aanbeveling 1 (paragraaf 2.1.): Beleid van de gemeente is om actief met een specifieke initiatiefnemer van een voor de gemeente gewenst bouwplan door middel van maatwerk te zoeken naar mogelijkheden om een vertraagd plan al dan niet aangepast uit te voeren en vlot te trekken. 9

10 Aanbeveling 2 (paragraaf 3.1.): De Taskforce woningbouw speelt een belangrijke rol bij prioritering van woningbouwlocaties. Voor de gemeente geldt dat er bijzondere aandacht is voor de voortgang van complexen waar de gemeente een groot financieel risico loopt. Aanbeveling 3 (paragraaf 4.9.): 1. De complexen worden geclassificeerd in (1) weinig tot geen risico en (2) hoog risico. 2. Bij het doorrekenen van de complexen bij de jaarrekening worden de risico s van alle complexen beoordeeld en betrokken. 3. Van de complexen met een hoog risico wordt in algemene termen een totaal rapport gemaakt, dat bij de jaarrekening wordt aangeboden. Het gemeentebestuur kan dan zo mogelijk maatregelen treffen om een bepaald risico te verminderen. Aanbeveling 4 (paragraaf 4.9.): De stellige uitspraken van de commissie BBV worden op de grondexploitatie toegepast. Aanbeveling 5 (paragraaf 5.5.): Bij investeringsbeslissingen waarvan de kosten ten laste van de grondexploitatie komen uitdrukkelijk de financiële consequenties betrekken. Dergelijke investeringen zoveel mogelijk uitstellen om rentenadeel te beperken. Aanbeveling 6 (paragraaf 5.5.): Voorlopig geen nieuwe plannen opstarten of het toewijzen van nieuwe woningbouwlocaties. Alleen op zeer cruciale locaties en op basis van vast te stellen criteria nieuwe woningbouw toestaan. Daarbij dient uitdrukkelijk te worden betrokken dat de gemeente veel geïnvesteerd vermogen heeft in woningbouwlocaties en dat er een risico is van concurrentie met eigen lopende projecten. Aanbeveling 7 (paragraaf 5.5.): Bouwkavels voor bedrijventerreinen worden op basis van een integrale afweging toegewezen, waarbij nadrukkelijk het criterium van voldoende werkgelegenheid per ha een rol speelt. Aanbeveling 8 (paragraaf 5.5.): Vanwege teruglopende grondverkopen kritisch zijn op het maken van plankosten. Om te voorkomen dat daardoor overcapaciteit ontstaat, zorgen voor zekere flexibiliteit in personele bezetting. Aanbeveling 9 (paragraaf 5.6.): Jaarlijks op basis van een scenarioberekening de weerstandscapaciteit toetsen en bepalen of het weerstandsvermogen nog voldoende is en indien nodig op basis hiervan maatregelen treffen. Aanbeveling 10 (paragraaf 6.2.): De grondprijs voor sociale woningbouw blijven fixeren op ca. 75% van de vrije sectorprijs. 10

11 Aanbeveling 11 (paragraaf 6.4.): Voor de periode van deze nota de grondprijzen bedrijventerreinen marktvolgend benaderen met als uitgangspunt inflatievolgend, maar minimaal de 0-lijn. Aanbeveling 12 (paragraaf 7.2.): De bewoningsplicht voor de periode van deze nota laten gelden voor sociale koop. Voor overige bouwkavels is de bewoningsplicht opgeschort. Dat laatste geldt zowel voor lopende als nieuwe contracten. 11

12 3. Evaluatie periode Evaluatie aanbevelingen uit nota Grondbedrijf In de nota grondbedrijf 2009 zijn de volgende aanbevelingen opgenomen: 1. Verdere implementatie van de nieuwe Wro in de werkprocessen met als doel het optimaal kosten kunnen verhalen op de zelfrealisatoren (eigenaren van de grond). Hierbij is ook van belang dat producten zoals de structuurvisie en de nota bovenwijkse voorzieningen worden gemaakt of geactualiseerd, zodat die Wro-proof zijn. 2. Kritisch de economische gevolgen blijven volgen in relatie tot de woningbouw, projectontwikkeling en daarmee de grondexploitatie. 3. Zeer terughoudend zijn met het vrij laten vallen van resultaten van de grondexploitatie. Directe besteding van deze resultaten geeft problemen op het moment dat een toekomstig plan met een ongedekt tekort in exploitatie wordt genomen. Er zijn binnen de grondexploitatie dan geen middelen om voor dat tekort een voorziening te treffen. 4. Voorlopig terughoudend zijn met opstarten van nieuwe plannen of het toewijzen van nieuwe woningbouwlocaties. Alleen op zeer cruciale locaties nieuwe woningbouw toestaan. Daarbij dient uitdrukkelijk te worden betrokken dat de gemeente veel geïnvesteerd vermogen heeft in woningbouwlocaties en dat er een risico is van concurrentie met eigen lopende projecten. 5. Voor de periode van deze nota de grondprijzen marktvolgend benaderen met als uitgangspunt minimaal inflatievolgend. Zoals gezien, heeft een daling van de grondprijzen een beperkte invloed voor de huizenkoper of bouwer. De invloed op de grondexploitatie is echter groot. Indien bijvoorbeeld als gevolg van de recessie de grondprijzen incidenteel zouden worden bevroren is dit daarom een tijdelijk maatregel. Hierna wordt per aanbeveling uit 2009 kort ingegaan op de stand van zaken. Ad aanbeveling 1. De nieuwe Wro is inmiddels geïmplementeerd. Er wordt al enkele jaren volgens de nieuwe regels gewerkt. Uiteraard moeten zich nog zaken ontwikkelen. We proberen zoveel mogelijk werk zelf te doen om de kennis en ervaring zelf op te bouwen. Indien nodig, zal externe expertise worden ingehuurd. Indien kosten nog niet anderszins zijn verzekerd wordt gewerkt met een (verplicht) exploitatieplan. Conclusie: aanbeveling 1 is gerealiseerd. Ad aanbeveling 2 De economische situatie is de afgelopen jaren nauwelijks verbeterd. Met name de woningmarkt is nog steeds problematisch. Er worden relatief weinig huizen verkocht en dus ook weinig gebouwd. Dat impliceert dat de markt een negatieve invloed heeft op de grondexploitatie. De aanbeveling om de economische ontwikkelingen kritisch te volgen, is nog steeds actueel. Desalniettemin lijkt het niet nodig deze aanbeveling als afzonderlijke aanbeveling te laten staan. Op dit moment is iedereen ervan doordrongen dat de grondexploitatie niet meer de melkkoe is van de gemeente en dat alle zeilen moeten worden bijgezet om de exploitatie 12

13 sluitend te krijgen. Dat is ook verwerkt in de aangepaste doelstelling van grondbeleid (zie paragraaf 4.1). Conclusie: aanbeveling 2 is de afgelopen jaren opgepakt en heeft veel aandacht gehad. De economische situatie is nog steeds zorgelijk. De speciale aandacht moet blijven, maar zal niet als afzonderlijke aanbeveling worden opgenomen in deze nota grondbeleid. Ad aanbeveling 3. Deze aanbeveling wordt op dit moment in de praktijk gebracht. Eventuele positieve resultaten van de grondexploitatie worden op dit moment gebruikt om voorzieningen te treffen. Er is door de slechte marktomstandigheden al jaren bij de jaarrekening geen geld vrijgevallen. Verder wordt in deze nota voorgesteld om de vrijvallende winsten in te zetten om het weerstandsvermogen aan te vullen in samenhang met de aanwezige risico s. Conclusie: deze aanbeveling wordt op dit moment in de praktijk gebracht en is daarmee afgedaan. Ad aanbeveling 4. De druk uit de markt om nieuwe locaties te ontwikkelen blijft, maar is wel duidelijk minder geworden. Alle betrokkenen voelen de verslechterde marktomstandigheden. Er is minder vertrouwen dat een bouwproject rendement op kan leveren. Met name als de markt iets aan zou gaan trekken en er weer meer initiatieven ontstaan, is het van het grootste belang kritisch te blijven op nieuwe (project)ontwikkelingen. Afgelopen jaren heeft de Taskforce woningbouw, waarin zowel de gemeente Helmond als lokale corporaties, projectontwikkelaars en makelaars deelnemen, een belangrijke rol gespeeld in prioritering van woningbouwprojecten. Conclusie (nieuwe aanbeveling 2): De Taskforce woningbouw speelt een belangrijke rol bij prioritering van woningbouwlocaties. Voor de gemeente geldt dat er bijzondere aandacht is voor de voortgang van complexen waar de gemeente groot financieel risico loopt. Ad aanbeveling 5. De grondprijzen voor woningbouw zijn de afgelopen jaren als gevolg van de marktomstandigheden bevroren. Dat betekent dat deze grondprijzen in tegenstelling tot de aanbeveling van de vorige nota grondbeleid niet inflatievolgend zijn verhoogd. In reële termen is de grondprijs zelfs lager geworden. Dit is in lijn met de bedoeling van de vorige nota: namelijk om de grondprijzen niet extra te verhogen gezien de onzekerheid op de woningmarkt. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn wel inflatievolgend verhoogd. Vergelijkend onderzoek heeft aangetoond dat daar wel ruimte voor was. Bovendien geldt voor bedrijventerreinen dat in tijden van economische recessie en toenemende leegstand het juist van belang is bestaande bedrijventerreinen te vullen en aantrekkelijk te maken. Nieuwe bedrijventerreinen als alternatief voor bestaande terreinen zou dan een beetje onaantrekkelijk moeten worden gemaakt. Voor 2013 is aan de gemeenteraad voorgesteld deze lijn voort te zetten: grondprijzen woningbouw blijven gelijk en in de grondprijzen bedrijventerreinen wordt de inflatie doorberekend. Op dit moment lijkt dit de beste optie om enerzijds de grondexploitatie niet 13

14 onder druk te zetten en anderzijds toch ook om Helmond regionaal gezien concurrerend te houden. Conclusie: de markt voor grond en de gerealiseerde grondprijzen worden kritisch gevolgd. Gemeentelijke grondprijzen zijn in Helmond de afgelopen jaren niet of nauwelijks verhoogd. Ten aanzien van het grondprijzenbeleid voor de komende jaren zullen verderop in deze nota voorstellen worden gedaan. Algemene conclusie is dat de actiepunten uit de nota Grondbeleid van 2009 zijn ingevuld. Op basis van deze nota grondbeleid zullen nieuwe aanbevelingen worden gedaan Grondtransacties in de afgelopen periode In deze paragraaf wordt op basis van kengetallen teruggekeken op wat er in de afgelopen periode op het terrein van aan- en verkopen is gerealiseerd. De financiële resultaten van de grondexploitatie komen elders in deze nota aan bod. De cijfers hebben betrekking op de periode 2005 t/m Voor 2012 zijn uiteraard nog geen (jaar)cijfers beschikbaar. De eerste tabel geeft de verkochte grond uitgedrukt in euro s weer. Jaar Woningen Bedrijven Overhoeken

15 Dat ziet er grafisch als volgt uit: Verkopen 2005 t/m Woningen Bedrijven Overhoeken Onderstaande grafiek geeft een indicatie van de ontwikkeling van de aankopen in de periode : Aankopen Bedrag

16 Deze presentatie van de cijfers over aan- en verkopen in de afgelopen periode moet genuanceerd beoordeeld worden. Bepaalde pieken en dalen zeggen niets over de algemene marktsituatie op dat moment. Zowel aan- als verkopen kunnen door grote transacties ineens onevenredig worden beïnvloed. Bovendien kunnen als gevolg van gespreide betaling in de cijfers nog bedragen zijn opgenomen die verband houden met eerder afgesloten overeenkomsten. In bovenstaande tabel zijn immers de bedragen opgenomen, die in betreffend jaar zijn betaald (d.w.z. inclusief bijkomende kosten zoals sloop- en aankoopkosten). Toch is wel een tendens waarneembaar. Die tendens is dat de aankoop van vastgoed door de gemeente Helmond de afgelopen 3 jaar is afgenomen. Deze afname is verklaarbaar omdat er nog weinig nieuwe exploitaties door de gemeente worden opgepakt. Bovendien zijn van de lopende exploitaties bijna alle verwervingen gerealiseerd. Voor Brandevoort 2 bijvoorbeeld is ruim 85% verworven. Hierbij moet worden opgemerkt dat de laatste verwervingen in een plan over het algemeen de moeilijkste en meest tijdrovende verwervingen zijn. Dat geldt zeker als minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt en een traject van onteigening volgt. Ten aanzien van de verkopen van bouwgrond blijkt dat er in 2010 een eenmalige opleving is geweest. De trend is echter dat verkoopopbrengsten dalend zijn. Zolang de woningmarkt (kavels voor woningbouw) en de economie (bedrijventerreinen) niet aantrekt, zullen de verkoopcijfers van bouwgrond niet (belangrijk) stijgen. Maar, zoals gezien, kunnen er ook bij slechte economische omstandigheden nog incidenteel pieken bestaan in de verkoop. 16

17 4. Doelstellingen van grondbeleid en belangrijke ontwikkelingen 4.1. Doelstellingen grondexploitatie In 2009 zijn de volgende doelstellingen van de grondexploitatie gedefinieerd: Als hoofddoelstelling van de gemeentelijke grondexploitatie geldt het realiseren van plannen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen. Afgeleide doelstelling is het realiseren van financiële middelen die worden aangewend voor de dekking van het onrendabele deel van investeringen die in het kader van de algemene doelstellingen van de gemeente benodigd zijn. Voor de periode 2013 t/m 2016 zijn deze doelstellingen van gemeentelijke grondexploitatie in grote lijnen nog actueel, maar dienen deze doelstellingen wel behoorlijk genuanceerd te worden. De primaire doelstelling blijft dat grondexploitaties worden ingezet om gemeentelijke plannen te realiseren. Toch staat deze doelstelling in een ander daglicht als gevolg van wettelijke ontwikkelingen. De afgelopen jaren is de mogelijkheid voor kostenverhaal bij zelfrealisatie aanmerkelijk verbeterd. In het verleden was een belangrijke reden om actief grondbeleid te voeren dat kosten volledig uit de verkoop van grond konden worden gedekt. Door slecht kostenverhaal bleven in die tijd gemeentelijke kosten bij zelfrealisatie (passief grondbeleid) ongedekt. Frustrerend was daarbij dat de zelfrealisatoren enorme winsten boekten. Dat alles was een reden om actief (zelf) grondexploitaties op te pakken. Door verbeterd kostenverhaal is dit argument minder relevant geworden. Een argument voor een gemeentelijke grondexploitatie (d.w.z. actief grondbeleid) blijft dat de gemeente dan zelf het initiatief heeft en dus makkelijker zaken kan realiseren. Dat geldt zowel inhoudelijk ten aanzien van het plan als het moment waarop ontwikkeld gaat worden. Bij passief grondbeleid dient altijd het initiatief van de grondeigenaar te worden afgewacht. Dit onderwerp komt in de volgende paragraaf verder aan bod. De afgeleide doelstelling was om financiële middelen te generen voor andere maatschappelijke uitgaven in Helmond. Het genereren van deze middelen zal altijd gebeuren in de afweging met het kwaliteitsbehoud van de bestemmingsplannen. Het realiseren van plannen vindt plaats vanuit de combinatie ruimtelijke ordening en grondbeleid. De ruimtelijke ordening houdt zich bezig met de verschillende claims op de beschikbare ruimte. Het gaat daarbij vooral om de planologische aspecten van de (bestemmings)plannen. Via het grondbeleid geeft de gemeente direct sturing aan het voor bebouwing geschikt maken van de gronden. Het realiteitsgehalte van deze afgeleide doelstelling tot het genereren van extra middelen is de afgelopen jaren behoorlijk afgenomen. De laatste jaren maakt de grondexploitatie als geheel immers verlies. Uiteraard wordt er geen mogelijkheid onbenut gelaten om een positief resultaat te behalen uit de grondexploitatie, maar gezien de verslechterde woningmarkt is het doel op dit moment meer om geen beroep te doen op de algemene middelen, dan dat het streven is om vanuit de grondexploitatie middelen te genereren. Het is de verwachting dat bijvoorbeeld vanwege leegstand, zuinig ruimtegebruik (van grond) en veroudering van openbare ruimte meer druk op herontwikkeling van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen zal ontstaan. Ook bij herontwikkeling kan de 17

18 grondexploitatie een rol spelen. Van belang is dat er een onderscheid tussen grondexploitatie en opstalexploitatie moet worden gemaakt. Het is niet toegestaan kosten van opstalexploitatie ten laste van de grondexploitatie te brengen. Bij herontwikkeling is vaak sprake van een combinatie. Maar ook dienen uiteraard de financiële gevolgen van initiatieven op het gebied van herontwikkeling uitdrukkelijk bij de (start)beslissing te worden betrokken. Herontwikkeling is over het algemeen duur. Van geval tot geval zal de rol van de grondexploitatie bij herontwikkeling moeten worden bezien en besloten. Gezien het bovenstaande wordt het doel van de grondexploitatie voor de periode 2013 t/m 2016 als volgt gedefinieerd: Als hoofddoelstelling van de gemeentelijke grondexploitatie geldt het realiseren van plannen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen (dat kan zowel op nieuwe ontwikkeling als herontwikkeling betrekking hebben) die op een andere wijze niet tot stand komen. Speerpunt hierbij is het afmaken van lopende plannen en met name die, waar de gemeente in geïnvesteerd heeft. Afgeleide doelstelling is dat vanuit de grondexploitatie geen (extra) beroep op algemene middelen hoeft te worden gedaan. Daarnaast zal geen mogelijkheid onbenut worden gelaten om extra financiële middelen te genereren die kunnen worden aangewend voor de dekking van het onrendabele deel van investeringen die in het kader van de algemene doelstellingen van de gemeente gewenst zijn Actief en passief grondbeleid en pps Het gemeentelijk beleid dat gericht is op de realisatie van bestemmingsplannen kan op verschillende manieren worden ingevuld. Via een actief of passief grondbeleid of via een mengvorm daarvan door samenwerking. In bijlage I van deze nota wordt op de mogelijke vormen van grondbeleid verder ingegaan. Deze bijlage wijkt overigens nauwelijks af van de vorige nota grondbeleid. Voor de realisatie van de geplande ruimtelijke ordening blijft het voor de gemeente Helmond van belang het instrument actief grondbeleid te blijven gebruiken om de door haar gewenste programma s te kunnen realiseren. Door op een actieve wijze als katalysator te fungeren, wordt voorkomen dat gewenste planontwikkelingen niet dan wel (te) traag op gang komen. Ook het kostenverhaal is bij een actief grondbeleid door de verkoop van grond eenvoudig, waarbij, als de markt het toelaat, de mogelijkheid bestaat om winst te maken. Daar staat tegenover dat actief grondbeleid evenwel de laatste jaren in een ander daglicht is komen te staan. Dat geldt met name op de volgende terreinen: 1. Grondexploitatie is geen melkkoe meer. De risico s op verliezen voor grondeigenaren zijn aanzienlijk toegenomen. 2. Door de nwro is kostenverhaal verbeterd. Door deze ontwikkelingen zal er vaker (in vergelijking met het verleden) voor gekozen worden passief grondbeleid toe te passen. Behalve deze vormen van grondbeleid zijn allerlei samenwerkingsvormen steeds belangrijker geworden. Met name het laatste decennium hebben zich steeds meer private partijen op de grondmarkt aangediend. Via de aankoop van gronden hebben deze private partijen belangen verworven in 18

19 de nog in exploitatie te nemen plannen. Maar ook zijn er steeds meer adviseurs die grondeigenaren actief benaderen en aansporen tot zelfrealisatie of lucratieve verkoop. In deze gevallen zal de gemeente zoveel mogelijk samenwerking zoeken met die private partijen. Daarbij probeert de gemeente zodanige afspraken te maken dat de regiefunctie in handen van de gemeente blijft en dat de private partijen bereid zijn om ook een bijdrage te leveren in de minder rendabele gebiedsdelen. Voor de private partijen moet deze samenwerking de basis vormen voor deelname in de realisatie van de plannen. Als argument voor samenwerking wordt vaak genoemd dat de private partijen meer voeling met de markt hebben. Publiek Private Samenwerking (PPS) zal nooit een doel op zich zijn. Steeds wordt de afweging gemaakt of samenwerking een positieve invloed heeft op zowel de effectiviteit als de efficiency van de planrealisatie. Deze planrealisatie staat in de samenwerking voor alle partijen voorop waarbij voor de prioriteitstelling en verdere voortgang de gemeente de regiefunctie houdt. Op voorhand verlieslatende plannen zijn in principe niet acceptabel tenzij is vastgesteld dat alternatieven niet aanwezig zijn en maatschappelijke belangen om uitvoering vragen Nieuwe Wro Per 1 juli 2008 is na jarenlange discussie de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (nwro) in werking getreden. Deze wet heeft flinke gevolgen voor de stedelijke ontwikkeling. De nwro behelst een nieuw stelsel van planologische procedures, maar ook een nieuwe systematiek voor kostenverhaal bij zelfrealisatie. Dit laatste wordt de Grondexploitatiewet genoemd. Door de nieuwe wet heeft de gemeente via het exploitatieplan meer mogelijkheden gekregen om de ruimtelijke kwaliteit te sturen en heeft zij meer mogelijkheden om de kosten en baten van grondexploitatie eerlijk te verdelen. Met name het verbeteren van kostenverhaal is voor de grondexploitatie belangrijk. Overigens wordt het instrument exploitatieplan alleen gebruikt in die situaties, waarbij bij het in procedure brengen van het bestemmingsplan het kostenverhaal niet is verzekerd. Dit geldt alleen als op het moment van ter inzage leggen nog niet alle gronden zijn verworven en voor deze niet verworven gronden nog geen (anterieure) overeenkomsten (privaatrechtelijke spoor) zijn gesloten. Als de gemeente grond in eigendom heeft (wat in het kader van actieve grondpolitiek vaak het geval zal zijn), kunnen de kosten verdisconteerd worden in de uitgifteprijs voor de grond. Het bij het in procedure brengen van een bij het bestemmingsplan behorende exploitatieplan is het publiekrechtelijke spoor. Van belang is dat de nwro niet ingrijpt in het eigendomsrecht. De gemeente kan niet gemakkelijker eigendom verkrijgen. In de zijlijn van de nwro zijn er wel wijzigingen doorgevoerd in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Die wijzigingen waren nodig om de nieuwe planvormen te introduceren, maar ook om de procedures ten aanzien van de vestiging van een voorkeursrecht te vereenvoudigen. Het voorkeursrecht hoeft minder vaak bestendigd te worden. In het publiekrechtelijke spoor moet bepaald worden welke kosten op de eigenaar die zelf gaat realiseren kunnen worden verhaald. Daartoe is een kostensoortenlijst opgesteld. In deze lijst staan alle kosten die normaal tot de grondexploitatie worden gerekend. Daarbij moet onder andere gedacht worden aan bouw- en woonrijpmaken, aanleg openbare ruimte, plankosten, inbrengwaarde grond, rente over geïnvesteerd vermogen en kosten onderzoeken. 19

20 Eventuele opbrengsten in dat kader moeten ook worden meegenomen. Het betreft verder louter kosten voor aanleg. Kosten van beheer en onderhoud mogen niet worden meegenomen. Verder gaat het alleen om kosten die met de grondexploitatie te maken hebben en niet met de opstalexploitatie. Dit betekent dat gebouwen niet mogen worden meegenomen in de grondexploitatie (behalve o.a. onrendabele gebouwde openbare parkeervoorzieningen). Hierbij kan gedacht worden aan schoolgebouwen, welzijnsgebouwen, sporthallen en sportcomplexen. Belangrijk is ook dat de apparaatskosten die bij de zelfrealisator in rekening kunnen worden gebracht gemaximeerd worden. Kosten die boven dit maximum uit komen, komen voor 100% bij de gemeente terecht. Het is dus van groot belang bij planontwikkeling efficiënt en effectief te werken. Haalbaarheid van plannen waaraan gewerkt wordt is van cruciaal belang. Die afweging moet vooraf expliciet gemaakt worden. Om kosten daadwerkelijk mee te kunnen nemen, moeten ze voldoen aan drie criteria: 1. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de betreffende werkzaamheden, voorzieningen e.d. 2. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. Zonder plan zouden de kosten niet zijn gemaakt. 3. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van de werkzaamheden, voorzieningen e.d. dan moeten de kosten naar evenredigheid worden verdeeld. Binnen de nwro is het mogelijk om bovenplanse verevening en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, maar ook om kosten die te maken hebben met bovenwijkse voorzieningen te verhalen. Het verhalen van kosten in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen kan alleen in de anterieure fase. Het opnemen van bovenplanse verevening en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen echter alleen als er een structuurvisie (die aan de eisen uit de nwro voldoet) aan ten grondslag ligt. De bovenwijkse voorzieningen moeten in een afzonderlijke nota bovenwijkse voorzieningen worden opgenomen. Deze kosten kunnen zowel in de anterieure fase als in het exploitatieplan worden opgenomen. Bovenwijkse voorzieningen kunnen niet willekeurig aan een plan worden toegerekend. Daarvoor dienen de drie hiervoor genoemde criteria te worden gebruikt. 4.4 Omgevingswet Het is de bedoeling dat in 2014 (de kans lijkt overigens klein dat die termijn gehaald wordt) een nieuwe Omgevingswet in werking treedt. Dat is een nieuwe wet die een groot aantal bestaande wetten gaat vervangen. Een vijftiental wetten (waaronder de Crisis- en herstelwet en de Wet ruimtelijke ordening) gaat helemaal op in de Omgevingswet. Van 25 wetten gaat een deel over naar de nieuwe wet. De Omgevingswet gaat een integraal wettelijk kader voor beheer en ontwikkeling in de fysieke leefomgeving bieden. Belangrijk is dat het instrumenten op het gebied van het omgevingsrecht sterk vereenvoudigd worden. Er blijven er 6 over: 1. De omgevingsvisie. Dit is een integrale omgevingsdekkende visie die in de plaats komt van de structuurvisie, het waterplan, het milieubeleidsplan, het verkeer- en vervoerplan en het natuurbeleidsplan. 2. Een programma. Dit wordt opgesteld indien actieve overheidsbemoeienis nodig is om een norm (bijvoorbeeld uit een Europese Richtlijn) te halen. 3. Algemene regels voor activiteiten in de leefomgeving. 4. De omgevingsverordening. Iedere gemeente maakt één gebiedsdekkende verordening voor de leefomgeving. Deze verordening vervangt de bestemmingsplannen. 5. De omgevingsvergunning. 20

21 6. Het projectbesluit. Deze komt in de plaats van diverse sectorale besluiten zoals het inpassingsplan en het tracébesluit Verder wordt de onderzoeksplicht vereenvoudigd en in sommige gevallen geschrapt. Daarnaast wordt de houdbaarheid van onderzoeksgegevens verlengd. De omgevingswet zou in 2014 in werking moeten treden. Dat is halverwege de periode waarop deze nota Grondbeleid betrekking heeft. De komende tijd zal geanticipeerd moeten worden op deze nieuwe wet. De kennis zal moeten worden verworven en nagedacht zal moeten worden over eventuele organisatiegevolgen van deze wet. Door deze integrale wet zal integrale advisering en daarmee samenwerking tussen gemeentelijke beleidsterreinen en dus afdelingen, nog belangrijker worden Fiscale ontwikkelingen TOEZICHT BELASTINGDIENST De gemeente Helmond heeft op 21 oktober 2011 een convenant met de belastingdienst gesloten in het kader van een nieuwe vorm van toezicht op de naleving van de landelijke belastingwetgeving. Deze nieuwe vorm van toezicht wordt horizontaal toezicht genoemd. In plaats van controle achteraf zal de belastingdienst de vorm en intensiteit van zijn controle afstemmen op de mate waarin de gemeente zelf de fiscale risico s in control heeft (beheerst). De belastingdienst en de gemeente streven hierbij naar een effectieve en efficiënte werkwijze op basis van vertrouwen, transparantie en begrip. Hiertoe is door de gemeente Helmond een fiscaal risicobeheersings- en controlesysteem ingesteld; het Tax Control Framework (TCF). In dit TCF zijn op basis van een risicoanalyse de belangrijkste aandachtgebieden bepaald. Het grondbedrijf is op grond van kans en impact als een van de belangrijkste risicogebieden benoemd. In het TCF zijn de fiscale risico s van het grondbedrijf geïnventariseerd en aan de hand daarvan een drietal actiepunten geformuleerd: - Opstellen financieel beleid voor hoe om te gaan met BTW op grondexploitaties en in het bijzonder de gemengde kosten - Opstellen procesbeschrijvingen grondbedrijf - Opstellen (met terugwerkende kracht) en implementeren audittrail voor bepaling labeling bij opdrachten. Eind 2010 is de werkinstructie omzetbelasting Grondbedrijf opgesteld. In deze werkinstructie is het wettelijk kader in beeld gebracht bij de verschillende rollen (overheid en -vrijgesteldondernemer) die de gemeente vervult bij de uitvoering van de taken op het gebied van grondexploitatie. In de werkinstructie is verder uitgewerkt op welke manier dit wettelijk kader in de dagelijkse praktijk wordt toegepast. Daarbij is gekozen voor een pragmatische werkwijze, met name met betrekking tot de zogenoemde gemengde kosten. Dit zijn kosten die niet direct zijn toe te rekenen aan een specifieke rol. Als laatste is in de werkinstructie het proces van de BTW-labeling van de kosten beschreven en op welke manier dit toetsbaar wordt vastgelegd. De werkinstructie is besproken met de belastingdienst en deze heeft aangegeven hiermee akkoord te gaan. Met de werkinstructie omzetbelasting Grondbedrijf is een goede basis gelegd voor de toekomst. In het convenant met de belastingdienst is uitgesproken dat we gezamenlijk streven naar een permanent actueel inzicht in relevante gebeurtenissen en snelle standpuntbepaling. Aan de hand hiervan is afgesproken dat we de werkinstructie in 2012 met de belastingdienst 21

22 zullen evalueren en daar waar nodig zullen bijstellen. Indien zich tussentijds situaties voordoen waarbij verschil van inzicht met de belastingdienst kan ontstaan, wordt dit zo snel mogelijk voorgelegd aan de belastingdienst. Hiertoe is een regulier overleg met de belastingdienst ingesteld waar ook het grondbedrijf aan deelneemt. BTW TARIEF Een belangrijke recente (fiscale) ontwikkeling is het verhogen van de BTW van 19 naar 21% per 1 oktober 2012 zoals in het lenteakkoord is afgesproken. Voor particulieren betekent dit dat de totale grondprijs met ca. 1,7% stijgt. TARIEF OVERDRACHTSBELASTING EN HYPOTHEEKRENTEAFTREK Een ander belangrijk voorstel uit het lenteakkoord is om de overdrachtsbelasting voor woningen op 2% te houden en deze niet te verhogen naar 6%. Dit kan een positief effect hebben op de doorstroming in de markt voor bestaande woningen; althans geen verslechtering. Dit heeft weer een positief effect op de woningmarkt als geheel. Overigens blijft de overdrachtsbelasting voor grond op 6%. Aan de andere kant werkt de beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken waarschijnlijk belemmerend voor de doorstroming. Bovendien is dit nadelig voor starters (omdat zij door de aflossingsverplichting minder kunnen lenen) die juist de markt in beweging kunnen brengen. Op dit moment (medio 2012) is nog allerminst duidelijk wat precies de maatregelen zullen zijn. Duidelijk is dat de woningmarkt en in bredere zin de vastgoedmarkt de komende jaren een belangrijk thema in de landelijke politiek zal zijn. Uiteraard is het van groot belang die ontwikkelingen nauwgezet te volgen en daar adequaat op in te spelen Invloed economie op de grondexploitatie Rond het begin van de looptijd van de vorige nota grondbeleid manifesteerde de kredietcrisis zich. Het gevolg daarvan was een economische recessie. Inmiddels is een viertal jaren verstreken en lijkt de kredietcrisis (voor zover het banken betreft) redelijk onder controle. Uiteraard voor zover banken niet terugvallen in het oude patroon. Voor deze kredietcrisis zijn de crisis op de woningmarkt en de schuldencrisis in de plaats gekomen. De schuldencrisis is ontstaan doordat de markt het vertrouwen is verloren dat bepaalde overheden die de eigen overheidsfinanciën slecht op orde hebben, leningen nog terug zouden kunnen betalen. Deze landen krijgen te maken met oplopende rentetarieven. Maar ook is het niet meer vanzelfsprekend dat de overheid onbeperkt geld kan lenen. De oorspronkelijke kredietcrisis had in directe zin geen grote invloed op de gemeente. Maar dat is veranderd nu die crisis zich heeft verplaatst van het bankwezen naar overheden. Dat is een groter risico. Enerzijds zullen overheden elkaar helpen. Dat kost geld en heeft een negatieve invloed op economisch herstel. Anderzijds betekent het dat overheden zich veel meer bewust (moeten) zijn van gezonde overheidsfinanciën. De Europese Commissie houdt de lidstaten streng in het oog. Een voorbeeld hiervan is dat er een EMU-norm is voor de maximale schuld die een land mag hebben. Schulden van alle overheden worden daarbij samengevoegd. Juist de grondexploitatie is per definitie een terrein waar de kosten voor de baten uitgaan en er dus geleend moet worden om te investeren. Het Rijk is nu een wet aan het voorbereiden hoe met deze schuldpositie van lagere overheden moet worden omgegaan. Dat is de wet HOF (zie volgende paragraaf). Wat deze wet gaat betekenen is nog onduidelijk, maar deze kan grote consequenties hebben enerzijds voor bestaande exploitaties, maar anderzijds zal het een belemmering zijn om nieuwe exploitaties actief op te (kunnen) pakken. 22