Transformatieplan Stadsregio Parkstad Limburg

Transcriptie

1 Transformatieplan Stadsregio Parkstad Limburg

2

3 TRANSFORMATIEPLAN PARKSTAD LIMBURG Parkstad Limburg, 12 juli 2010

4 Inhoudsopgave Inleiding blz. 3 Aanleiding Interpretatie Leeswijzer Opgave blz. 5 Herstructureringsaanpak Wijkenaanpak Effecten blz.. 8 MKBA Conclusie Plan blz. 10 Doel Globale werkwijze: Transformatiefonds Bijlagen Bijlage 1 voorwaarden toekenning 31 miljoen krimpgelden Bijlage 2 MKBA tabellen Bijlage 3 Opdrachtbrief CFV Bijlage 4 Werkschema Herstructurering 2

5 1. Inleiding Aanleiding De stadsregio Parkstad Limburg is een WGR+ regio met een uitdagende opgave. De bevolkingsdaling noopt tot nieuwe werkwijzen en samenwerkingsvormen. Partijen binnen en buiten de regio erkennen deze opgave. Het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling Krimpen met Kwaliteit (november 2009) getuigt daarvan en heeft dan ook een bijdrage van 31 miljoen aan de krimpgebieden in Nederland toegekend om de structurele leegstand terug te brengen (voorwaarden toekenning, zie bijlage 1). Een van de voorwaarden voor de toekenning van de middelen is opgenomen in het Interbestuurlijk Actieprogramma: Parkstad Limburg maakt, samen met provincie en Rijk, een transformatieplan voor de woningmarkt met bijbehorend financieel arrangement Dit transformatieplan ligt nu voor. Daarnaast maakt de stadsregio Parkstad - in navolging van het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling - een Regionaal Actieplan Bevolkingsdaling voor de periode Voor het onderdeel Wonen zal dit Transformatieplan de input vormen. Interpretatie Na een periode van verkenning, probleemdefinitie, werken aan betrokkenheid en een gewijzigde bestuurlijke organisatie, is het tijd om heldere afspraken te maken met de betrokken partijen. Afspraken met de gemeentelijke, provinciale en rijksoverheid, woningbouwcorporaties en ook het nieuw vormgeven van de relatie met burgers en marktpartijen. Dit Transformatieplan geeft inzicht hoe de partners de opgave in de regio Parkstad willen aanpakken: wat moet er gebeuren, hoe gaan we dit doen en met welke partijen maken we de start. Immers, dit plan vormt de start van een nieuw tijdperk. Het is geen blauwdruk, maar een leidraad, omdat we met elkaar in Parkstad de herstructurering moeten gaan uitvoeren en gelijktijdig zoeken naar de beste werkwijze om de leegstand terug te dringen en daarmee de leefbaarheid te verzekeren en zo mogelijk te verbeteren. Onze eerste ideeën zijn in dit plan opgenomen. Die gaan we uitvoeren, maar ook de effecten meten, eventueel bijsturen om zo te komen tot nieuwe werkwijzen voor krimpgebieden. 3

6 Het Transformatieplan staat niet op zichzelf, het vormt een onlosmakelijk geheel met het in te richten Transformatiefonds en het met de regio, provincie, corporaties en rijk te sluiten Convenant. Het fonds en het convenant zijn als het ware het financieel arrangement om tot uitvoering te komen van het Transformatieplan. In het Plan geven we aan wat we gaan doen, het Fonds geeft de vorm aan waarin we dit gaan organiseren en de wijze van investeren en in het Convenant verbinden de partijen zich rondom de realisatie van de opgave. Deze constructie legt de basis voor de scheiding van beleid en uitvoering. Het beleid is geformuleerd in het Transformatieplan en de uitvoering in het Transformatiefonds op Hoofdlijnen. Dit laatste document geeft immers inzicht in taken en bevoegdheden in relatie tot de uitvoering van het gewenste beleid. Ook geeft dit document inzicht in de wijze van verantwoording middels monitoring naar de Parkstadraad. Leeswijzer Transformatieplan Parkstad Limburg Het transformatieplan Parkstad Limburg bestaat uit een aantal onderdelen: een omschrijving van onze visie op de opgave in hoofdstuk twee, de verwachte effecten van de aanpak in hoofdstuk drie en een plan van aanpak om de doelstellingen en gewenste effecten te bereiken in hoofdstuk vier. 4

7 2. Opgave Herstuctureringsaanpak De regio Parkstad Limburg heeft in co-makerschap met de zeven gemeenten en elf woningbouwcorporaties de Herstructureringsvisie voor de Woningvoorraad opgesteld voor de periode tot en met Deze visie is vastgesteld op 14 december De visie geeft inzicht in de transformatieopgave in de vorm van een door de partners vastgestelde - envelop. Figuur 1: envelop Parkstad Limburg 2008 Bron: Parkstad Limburg 5

8 In gezamenlijkheid is de envelop uitgewerkt en verdeeld over alle stadsdelen. Voor de (in 2010 in de WGR opgenomen) gemeente Nuth zal de envelop nog worden opgesteld in de actualisatie ronde einde dit jaar. Deze opgave is dus nog niet meegenomen. Figuur 2: Kaart herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2009 Bron: Parkstad Limburg 6

9 Met de systematiek van enveloppen, kan de stap naar gebiedsontwikkeling goed gemaakt worden vanuit een afgewogen kader op het gebied van wonen, immers voor elk stadsdeel is duidelijk welk aandeel woningen minimaal onttrokken moet worden om de nodige balans te bereiken. De herstructureringsvisie vormt daarmee een belangrijke leidraad in de uitvoering: plannen zullen zich binnen deze kaders moeten ontwikkelen. Wijkenaanpak In 2008 heeft de provincie Limburg de Limburgse Wijkenaanpak geïnitieerd, teneinde de versnelling van de herstructurering te bewerkstelligen voor wat betreft de high five (wonen/duurzaamheid, voorzieningen, welzijn/participatie, veiligheid, identiteit). Door de gemeenten en corporaties in Parkstad is vervolgens een vijftal pilots (wijken) geselecteerd en daarmee ontwikkelt zich een nieuwe vorm van samenwerking in de praktijk tussen deze partners rondom het thema herstructurering. Deze combinatie van de herstructureringsvisie en de wijkenaanpak heeft geleid tot het sluiten van intentieovereenkomsten rondom de opstelling van businesscases voor de vijf wijken, die moet leiden tot een integraal, krimp-proof uitvoeringsprogramma per wijk. De eerste twee businesscases zijn naar verwachting in het najaar van 2010 gereed en de overige volgen in Het is wel van belang om aan te geven dat ook buiten deze wijken op diverse locaties ontbouwingsplannen worden voorbereid door diverse partners in Parkstad Limburg. 7

10 3. Effecten MKBA De Maatschappelijke Kosten Baten Analyse Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg (MKBA) geeft inzicht in de te verwachten kosten en baten van de in het vorige hoofdstuk omschreven herstructureringsaanpak en het 0-alternatief. Deze MKBA is in opdracht van het ministerie VROM/WWI (penvoerder) en de Stuurgroep Krimp als Kans opgesteld door RIGO en EIB. Het rapport is op 28 april 2010 aan minister Middelkoop aangeboden. De conclusie is dat investeren in krimpgebieden loont. De MKBA ondersteunt daarmee de herstructureringsvisie van Parkstad Limburg. De effect-analyse van de MKBA zijn de volgende: - Krimp is onvermijdelijk, tot 2020 is de daling van het aantal huishoudens nog beperkt, en in de periode is sprake van een forse daling, het beleid zal zich moeten richten op het zo goed mogelijk omgaan met deze krimp; - Nulalternatief: o Indien er geen of weinig beleid wordt gevoerd, neemt de discrepantie tussen vraag en aanbod steeds verder toe (zie tabel 1 in bijlage 2): in totaal zullen er in 2020 circa woningen leegstaan op een totale voorraad van woningen; o De woningvraag daalt, maar de distributie van de woningvraag loopt daarbovenop asymmetrisch: de daling slaat vooral neer aan de onderkant van de woningmarkt: de zwakke gedeelten van de sociale huursector; o Deze vraaguitval concentreert zich in bepaalde zwakke wijken waar deze woningen veelal oververtegenwoordigd zijn en zorgt voor een neerwaartse druk op de woningprijzen en toename van leegstand o Dit heeft op zichzelf een versterkend effect: bewoners van deze wijken die de mogelijkheden hebben, zullen verhuizen met een als gevolg dat de leegstand in deze wijken extra toeneemt en prijzen dalen (zie tabel 2 in bijlage 2); o Gevolg; negatieve leefbaarheidseffecten op het gebied van sociale cohesie, veiligheid, wegvallen draagvlak voorzieningenniveau en verloedering. - Projectalternatief o Indien er beleid gevoerd zou worden op basis van de herstructureringsvisie Parkstad, bestaande uit een netto sloopprogramma van woningen tot en met 2020, heeft dit de volgende effecten: o Woningmarkt wordt in balans gebracht; 8

11 o Leegstand wordt voorkomen en er is geen negatieve spiraal ten aanzien van leefbaarheid; o Prijzen stabiliseren (zie tabel 3 in bijlage 3) De MKBA heeft eveneens de maatschappelijke kosten en baten van beide interventies onderzocht. Conclusie is dat veruit de belangrijkste baat bij interventies conform het projectalternatief op het terrein van leefbaarheid ligt. De negatieve spiraal van leegstand, verloedering, wegtrekken van sociaal-economisch relatief weerbare groepen en verdere leegstand en verloedering wordt voorkomen. Circa huishoudens profiteren dan direct van de verbetering van de leefbaarheid in Conclusie Conclusie is dat de maatschappelijke baten de kosten ruimschoots overtreffen (zie tabel 4 in bijlage 2): de interventie volgens het projectalternatief is maatschappelijk rendabel: het is vanuit maatschappelijk perspectief beter om in te grijpen dan de boel op zijn beloop te laten. Daarmee is interveniëren zinvol, maar nog niet eenvoudig operationeel te maken, de MKBA maakt namelijk ook inzichtelijk dat de baten en kosten asymmetrisch over de partijen zijn verdeeld (zie tabel 5 in bijlage 2). De belangrijkste ontvangers zijn de huidige en toekomstige bewoners van de kwetsbare wijken, waarbij de baat bestaat uit het voorkomen van verlies van leefbaarheid. De kosten zullen grotendeels terecht komen bij de corporaties en de publieke sector: de kosten voor sloop, exploitatieverliezen op nieuwbouw en investeringen in renovatie, openbare ruimte en voorzieningen. De MKBA concludeert dat de transformatieopgave in Parkstad Limburg niet zonder substantiële bijdragen vanuit corporaties en overheden zal kunnen plaatsvinden. Monitoring, fasering en flexibiliteit zal in de te vormen aanpak belangrijke onderdelen zijn. 9

12 4. Plan Doel Het doel van het Transformatieplan is Het terugbrengen van overmatige structurele leegstand, teneinde de leefbaarheid te behouden en versterken Volgens onze interpretatie van het doel, is het een doel dat gericht is op daadwerkelijke uitvoering, waarbij we gelijktijdig moeten leren van onze ervaringen, bijsturen waar nodig en de ervaringen analyseren om tot een robuust, op uitvoering gericht beleid te komen. Het is dan ook van belang dat we de doelen SMART formuleren: Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden. Specifiek: wat gaan we precies doen We gaan het slopen van woningen stimuleren. Dit door bijdragen te leveren vanuit het transformatiefonds aan een integrale gebiedsontwikkeling en het effenen van de wegen die corporaties kunnen met de aanpak van de herstructurering in krimpgebieden. We gaan plannen voor de integrale gebiedsontwikkeling stimuleren die krimp-proof zijn. Dit door een toets aan de herstructureringsvisie en een bijdrage te leveren aan de exploitatie voor wat betreft de voorzieningen, de herinrichting van de openbare ruimte die vrijkomt ten gevolge van de sloop van woningen en het aankopen van particuliere woningen, daar waar nodig om de gewenste omgevingskwaliteit in de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. De corporaties zullen daarnaast zorgdragen voor de transformatie van hun eigen woningbezit. We gaan de weg voorbereiden voor corporaties in krimpgebieden. Inmiddels is door het ministerie van VROM/WWI een opdracht gegeven aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, om het weerstands- en investeringsvermogen van de corporaties in krimpgebieden te onderzoeken in relatie met de opgave die in de MKBA genoemd is (zie bijlage 3). We vinden dat de traditionele vormen van projectsteun in een krimpsituatie niet afdoende zijn: corporaties worden door deze vorm van steun niet gestimuleerd om hun woningbezit te slopen. Er zullen andere vormen of voorwaarden gezocht moeten worden. 10

13 Meetbaar: hoeveel gaan we doen We gaan over een aantal jaarschijven verdeeld ca woningen 1 netto aan de voorraad onttrekken voor de periode , teneinde de overmatige leegstand terug te brengen tot 2% van de bestaande woningvoorraad in Dit zal hoofdzakelijk gebeuren door sloop van woningen en soms door samenvoeging van woningen. Acceptabel Er is draagvlak voor het doel an sich. Immers, het ROW en de gemeenten hebben de opgave in de vorm van de envelop zoals opgenomen in de herstructureringsvisie, vastgesteld als kader in De stakeholders hebben daarmee de opgave erkend en vastgesteld voor het visietraject, echter de kanttekening gemaakt dat in een gelijkblijvende beleids- en financieringsstructuur deze opgave niet in deze mate uitvoerbaar is en de verdeling over de opgave in de koop- en huurvoorraad nog niet duidelijk is. In het financieel arrangement dat gesloten moet worden (fonds met convenant) kan het aantal te onttrekken woningen over een bepaalde periode opgenomen worden, bepaald door enerzijds de middelen in het fonds en de reikwijdte daar van, anderzijds door de mogelijkheden die o.a. de rijksoverheid vormgeeft op het gebied van beleidsen financieringsstructuur, bijvoorbeeld in de corporatiesector. Realistisch Het transformatieplan is realistisch, in ieder geval voor het deel van de opgave waarvoor een bijdrage kan worden vrijmaakt (in de vorm van een regionaal fonds, in co-financiering gevuld door rijk, regio en provincie). Tijdgebonden: wanneer zijn we klaar Een fasering is van groot belang vanuit diverse perspectieven, o.a.: - Het meebewegen op de markt - De uitvoerbaarheid (realistisch tempo ivm onthuren, herhuisvesten e.d.) - Het maken van realistische afspraken 1 In de envelop ( ) is dit aantal Het cijfer is gebaseerd op de meer recente MKBA (2010), waaraan andere prognoses van het ministerie ten grondslag liggen. Dit is dan ook het cijfer dat de basis vormt voor de afspraken. Deze opgave zal jaarlijks gemonitord en geactualiseerd worden. 11

14 We stellen in dit transformatieplan voor om ten aanzien van overzichtelijke periodes afspraken te maken met elkaar. Voor het eerste tijdvak zal het Transformatiefonds ingezet worden, gemonitord en geëvalueerd. Uitgangspunt is dat het fonds en het plan ook na het eerste tijdvak de herstructurering stimuleren, eventueel aangepast na evaluatie. Periode Netto woningen onttrekken (eea afhankelijk van het besluit inzake de verdeling van de 31 mio.) 100 woningen samenvoegen De resterende opgave zal over de perioden daarna worden verdeeld, globaal 500 woningen netto onttrekken per jaar, woningen dé-programmeren en indien wenselijk, woningen samenvoegen. Monitoring zal leiden tot actualisatie van de opgave en kan ook leiden tot aanpassing van de bovenstaande cijfers. Flankerend beleid : Onorthodoxxxxxx De uitvoering van het Transformatieplan gaat gepaard door een aantal ondersteunende acties: het flankerend beleid. Dit heeft betrekking op de ontwikkeling van instrumenten die de Transformatieopgave kunnen verlichten, zoals het terugbrengen van het aantal bouwtitels (dé-programmeren), werken aan een nieuw elan (IBA), onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om ook ìn de bestaande voorraad de transformatie vorm te geven: woningen samen voegen of om woningen transformeren tot zorgwoning en het ontwikkelen van een toolkit voor de aanpak van de particuliere woningvoorraad. Deze voorstellen zijn in het rapport Onorthodoxxxxx (Parkstad, 2010) opgenomen en worden uitgewerkt in het kader van de verstedelijkingsafspraken ofwel experimenten vanuit het Nationaal Actieprogramma Bevolkingsdaling. Voor wat betreft het dé-programmeren is het van belang om aan te geven dat de stadsregio Parkstad samen met de parkstad-gemeenten is aan het onderzoeken op welke wijze bouwtitels opgeheven kunnen worden, met minimale risico s ten aanzien van planschade. Dit in navolging van het Intrekkingsbeleid Bouwvergunningen Parkstad Limburg (2009) en de verkenning Planschade (2010). Daarnaast heeft het ministerie van VROM in navolging van de verstedelijkingsafspraken en het rapport Onorthodoxxxxx onlangs een expertmeeting georganiseerd, alwaar dit vraagstuk centraal staat. De Regio zal de bevindingen verder uitwerken in de vorm van een Implementatieplan terugbrengen Bouwtitels, in samenwerking met de provincie en ministerie. Immers er zijn nog te veel bouwmogelijkheden in Parkstad (zie p en z in envelop). De in september verwachte Monitor Woningbouwprogrammering Parkstad 2010 zal duidelijkheid 12

15 verschaffen in de status van de diverse plannen. Dan kan werk gemaakt worden van een Implementatieplan, samen op te stellen met alle gemeenten, dat een leidraard biedt hoe te handelen om bouwtitels terug te brengen. Globale werkwijze: Transformatiefonds In deze paragraaf geven we het eerste denkkader weer van het fonds. Dit zal bij instemming door alle partijen nader uitgewerkt en geoperationaliseerd worden. Het werkschema Herstructurering vormt daarbij een eerste gedachte. Fonds: Organisatie Het Transformatiefonds wordt ingericht en geeft vorm aan de bestuurlijke organisatie en samenwerking rondom de verbonden partijen, de relatie tussen de opgave, voeding van het fonds, de bestedingen uit het fonds, monitoring en verantwoording. Een voorstel wordt thans voorbereid. Het besluit dient naar verwachting genomen te worden door de regio Parkstad en de provincie Limburg. Dit besluit is nodig om over te gaan tot een gedecentraliseerde uitkering van een deel van de 31 miljoen. Het ministerie van VROM/WWI heeft aangegeven dat dan geen verdere betrokkenheid in de uitvoering nodig te vinden op dit moment als het besluit genomen is. Fonds: Voeding Het fonds zal in eerste aanleg gevoed worden met het parkstad-aandeel van de 31 miljoen van de krimpgelden en de (garantiestelling van de) co-financiering vanuit het regiodialoogfonds van de provincie en de regio, elke voor 1/3. Hierbij spreken we van het minimale fonds. De komende periode gaan we samen met de partners onderzoeken in hoeverre het mogelijk en wenselijk is om - Structurele jaarlijkse inleg mogelijk te maken in het fonds; - Diverse andere uitkeringen en subsidies te bundelen in dit fonds en onder welke voorwaarden dat mogelijk is. Denk daarbij bijvoorbeeld aan ISV, overige krimpuitkeringen en relevante geldstromen in het kader van gebiedsontwikkeling. Dit alles ten doel om focus aan te brengen en synergie in fondsen te genereren. 13

16 Fonds: Besteding Van belang is om te bepalen op welke wijze de middelen moeten worden aangewend om een zo hoog mogelijk rendement te behalen ten opzichte van de opgave: de aanpak van de overmatige structurele leegstand, teneinde de leefbaarheid te versterken. Door de gezamenlijke partners is in de eerste gesprekken geconstateerd dat een bijdrage aan een totale gebiedsontwikkeling voor wat betreft de publieke taken het meest wenselijk is. Uit de MKBA blijkt namelijk dat de grootste vraaguitval tot 2020 plaats zal vinden in de zwakkere sociale huursegmenten en daarmee staan de corporaties voor een groot deel van de opgave aan de lat. De kosten van deze operatie zijn zeer hoog en de verwachting is dat de corporaties deze lasten niet kunnen dragen (vandaar het onderzoek van CFV). Het is echter ook niet wenselijk om bij te dragen aan de sloopkosten van de corporaties, aangezien zij hun eigen vangnet hebben in de vorm van het Centraal Fonds. Vandaar dat het principe van het fonds is gebaseerd op de gedachte dat corporaties de investeringen voor de eigen woningen nemen en de overheid (met ondersteuning vanuit het fonds) de investeringen in de openbare voorzieningen en waar nodig de particuliere woningvoorraad. Zodoende wordt de volgende werkwijze voorgestaan, gericht op gebiedsontwikkeling: - partijen stellen een plan voor gebiedsontwikkeling op; - partijen dienen (deel)plan voor de periode in bij het fonds; - fonds toetst of het plan past binnen de kaders; - fonds gaat over tot uitkering, aan te wenden voor tekort op de gebiedsexploitatie voor wat betreft openbare ruimte en mogelijk voorzieningen en/of aankoop particulier woningbezit, er van uitgaande dat corporatie tekorten op woningen voor haar rekening neemt; - partijen verantwoorden jaarlijks de voortgang in de vorm van jaarverslag; - fonds meet de effectiviteit van de regeling en haar eigen vorm. Momenteel wordt de wijze van uitkering onderzocht door middel van een vergelijking van voor- en nadelen van de volgende uitkeringsparameters in de gebiedsontwikkeling (met behoud van de voorwaarde inz. aanwending) zoals: - bijdrage aan de hand van een % van het tekort op de exploitatie - bedrag per netto te onttrekken woning - vast bedrag per inwoner in dit plangebied - uitkering a la ISV: uitkering per type ingreep 14

17 Daarbij zal gekeken worden in hoeverre een parameter voldoet aan een aantal doelstellingen, zoals: resultaat, transparantie, uitvoerbaarheid (technisch en bestuurlijk), snelheid en controleerbaarheid. 15

18 Bijlagen 16

19 Bijlage 1 Voorwaarden toekenning 31 mio Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling Aan de uiteindelijke toekenning van bijdrage van het Rijk, bestemd ter voorkoming van de verwachte structurele leegstand tussen 2010 en 2020, is in het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling de volgende voorwaarden verbonden - Voor het gebied is een bestuurlijk arrangement uitgewerkt cf. de aanbevelingen van het Topteam; - In het transformatieplan is een sloopopgave opgenomen die anticipeert op de verwachte structurele leegstand in de krimpregio - Per transformatieplan wordt een maatschappelijke kosten-batenanalyse opgesteld; - De tranformatieplannen en de MKBA zijn medio 2010 gereed; - Rijksmiddelen zijn een eenmalige bijdrage voor het voorkomen van structurele leegstand tot overige herstructurerings-/transformatiekosten (bijvoorbeeld om een kwaliteitsslag te maken in de resterende woningvoorraad) komen voor rekening van de regio s (en woningbouwcorporaties) zelf; - In 2010 moet de rijksbijdrage worden toegekend. (IAB, blz. 31): Ambtelijk gestelde voorwaarden (nadien) - Gebleken is dat de deadline 16 augustus 2010 is voor het traject transformatiefonds en het indienen van de stukken ten behoeve van de gedecentraliseerde uitkering van het parkstad-deel van de 31 mio. Dat betekent dat de verschillende sporen dan bestuurlijk afgetikt moeten zijn (transformatieplan, MKBA, transformatiefonds, instellingsbesluit). 17

20 Bijlage 2 MKBA Tabel 1: Woningvraag in het nulalternatief (bij constante relatieve prijzen) Niveau 2008 Verschil Niveau 2020 Verschil Niveau / /40 Sociale huur, zwak Sociale huur, goed Overige huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Totaal Bron: RIGO huishoudensdaling van huishoudens in 2020 komt bovenop de bestaande overmatige leegstand en resulteert in een overschot aan woningen van in 2020 deze cijfers betreffen 7 gemeenten in Parkstad. Inmiddels is de gemeente Nuth in het voorjaar van 2010 toegetreden in de WGR+ en betreft het gebied 8 gemeenten. De opgave is hier nog niet op aangepast. Tabel 2: Woningmarkteffecten in het nulalternatief voor verschillende segmenten Leegstand Prijseffect Leegstand Prijseffect Sociale huur, zwak 25½% -20% 54% -20% Sociale huur, goed 3½% -20% 35% -20% Overige huur 2% -2% 2% -33% Goedkope huur 2% -16% 5½% -48% Middeldure koop 2% 1½% 2% -13% Dure koop 2% 2% 2% 0% Totaal 7% -7% 19½% -16% Bron: EIB Tabel 3: Woningmarkteffecten van het projectalternatief 18

21 Leegstand Prijseffect Leegstand Prijseffect Sociale huur 2,7% -6% 3% ½ % Overige huur 2% -2% 2% -2% Goedkope koop 2% -2% 2% ½ Middeldure koop 2% 1% 2% -12% Dure koop 2% 1% 2% 0% Totaal 2% -3% 2% -2% Bron: EIB Tabel 4: Maatschappelijke kosten en baten van het projectalternatief, netto contante waarde 2010 in mln. Euro t.o.v. nulalternatief Baten Fysieke eenheden NCW mln. Leefbaarheid zwakke buurten huishoudens beinvloed Keuzevrijheid 4800 nieuwe koopwoningen 28 Besparing transactiekosten 1600 transacties in zwakke buurt 7 Totaal Kosten Netto exploitatieverlies bouw 7000 woningen gebouwd 240 Sloop sloop 380 Totaal 620 Saldo 565 Tabel 5: Verdeling van kosten en baten door uitvoering van projectalternatief, netto contante waarde 2010 in mln. Euro. 19

22 Corporaties huurders eigenaren Publieke zwakke buurten zwakke buurten sector Baten NCW mln. NCW mln. NCW mln. NCW mln. Leefbaarheid zwakke buurten Keuzevrijheid 28 Transactiekosten 7 Toename huur 90 Totaal baten Kosten Netto exploitatieverlies bouw Sloop toename huur 90 Totaal kosten Saldo

23 Bijlage 3 Opdracht VROM/WWI aan CFV 21

24 22

25 Bijlage 4: Werkschema Transformatie (bron: ministerie van VROM/WWI) 23

26 B r u n s s u m H e e r l e n K e r k r a d e L a n d g r a a f N u t h O n d e r b a n k e n S i m p e l v e l d V o e r e n d a a l