PILOT PARKSTAD ONORTHODOxxxxx & de PARKSTAD 5

Transcriptie

1

2

3 PILOT PARKSTAD ONORTHODOxxxxx & de PARKSTAD 5 Heerlen, 8 januari 2010 Parkstad Limburg Postbus AE Heerlen info@parkstad-limburg.nl

4 Inhoudsopgave 1. Inleiding 1 aanleiding 1 vraagstelling 2 leeswijzer 2 2. Context 3 Project Krimp als Kans 3 Opgave Parkstad MKBA Parkstad 6 Wijkenaanpak 6 Conclusie 7 3. de Parkstad 5 9 Brunssum Centrum- Noord 13 Kerkrade- West 16 Landraaf Nieuwenhagen 19 Heerlen Hoensbroek 22 Heerlen Vrieheide- Passart Onorthodoxxxxxx 33 A- Verbouwtraject particuliere woning in zorgwoning 34 B- Woningfinanciering 37 C- Samenvoegen woningen 40 D- Experiment strategieën en instrumenten 43 E- Ontrekken en herstructureren in particulier bezit 46 F- Synergie in fondsvorming 48 G- Flexwijk 50 H- Bestemmingsplanwijziging, planschade en de-programmeren 52 I- Kwaliteit openbare ruimte 54 J- Ontwikkeling Sociaal-Maatschappelijke waardecalculator 55 K- Communicatie-strategieën bij fenomeen krimp 57 L- IBA 59 Bijlage 1 voorbeeld format 61 Bijlage 2 MKBA 63 Dit document is opgesteld in overleg met de projectleiders van de Parkstad 5 (afkomstig van gemeentelijke overheid als uit de corporatie-sector), de regio Parkstad Limburg en de projectleiders Wijkenaanpak van de provincie Limburg

5 1. Inleiding Aanleiding Tijdens de bestuurlijke overlegronde MIRT in het najaar 2009 zijn tussen Rijk en stedelijke regio s verstedelijkingsafspraken voor de periode gemaakt. Daarmee zijn de gezamenlijke ambities van rijk en regio voor de verstedelijkingsopgave annex de woningbouwopgave in de verschillende stedelijke regio s voor de komende tien jaar vastgelegd, danwel zijn daar procesafspraken over gemaakt. De gemaakte afspraken hebben door de veranderende omstandigheden (kredietcrisis) een ander karakter gekregen dan een jaar geleden beoogd. Het ontbreken van additioneel rijksbudget voor het stimuleren van woningbouw noopt tot het zoeken van andere, onorthodoxe oplossingen en maatregelen. De verstedelijkingsafspraken zijn ook geen prestatieafspraken, maar gedeelde visies ten aanzien van verstedelijking annex woningbouw en overeenstemming over wat in die visies de vitale verstedelijkingsprojecten zijn. Tijdens de bestuurlijke overlegronde in het voorjaar 2009 is door de Randstadregio s de financiering van de binnenstedelijke opgave op de agenda gezet. Rijk en randstadregio s (stuurgroep Onorthodoxe maatregelen) onderzoeken samen hoe de ambities ten aanzien van met name de binnenstedelijke opgave kunnen worden waargemaakt zonder subsidie a fond perdu van het rijk. Bij de betreffende projecten resteert ook na optimalisatie een fors tekort in de exploitatie en op basis van eerste analyse zijn aangrijpingspunten gevonden voor een onorthodoxe oplossing. Daarbij wordt uiteraard ook scherp gekeken naar wat de regio zelf kan doen. Bij de zoektocht naar onorthodoxe maatregelen zet het ministerie breed in, heilige huisjes worden daarbij niet gemeden. Zo zal ondermeer experimenteerruimte met wet- en regelgeving, de rol van corporaties en inzet van rijksgrond en vastgoed aan de orde kunnen komen. Daarbij wordt ook gekeken naar mogelijk bredere toepassing van maatregelen (voorbeeldwerking). Er kunnen onderwerpen naar voren komen die een meer generiek en fundamenteel karakter hebben en daarmee om politieke agendering vragen. Tijdens de afgelopen bestuurlijke overlegronde is aan de regio s buiten de Randstad aangeboden om de onorthodoxe aanpak uit te breiden naar gebiedsontwikkelingen buiten de Randstad. Dit is inmiddels ook toegezegd aan de Tweede Kamer tijdens de begrotingsbehandeling WWI. Gevraagd is om concrete woningbouwgerelateerde binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen te benoemen die essentieel zijn voor de regio in het licht van de gebiedsagenda MIRT en/of de gemaakte verstedelijkingsafspraken en waarvan de financiële uitvoerbaarheid problematisch is. In totaal kunnen de komende periode, inclusief de vijf pilotprojecten in de Randstad en het pilotproject Krimp/ Parkstad, circa tien pilotprojecten worden uitgevoerd.

6 Vraagstelling De uitvraag naar projecten onorthodoxe maatregelen staat aldus voor een andersoortige aanpak. Wij hebben dan ook gemeend om in de situatie van de Pilot Parkstad, er goed aan te doen om de 5 wijken van parkstad (zoals in de verstedelijkingsafspraken opgenomen) in verband te brengen met noodzakelijke onorthodoxe maatregelen die nodig zijn om gebieden te kunnen ontwikkelen in een krimpsituatie. De vraagstelling die wij daarbij leidend hebben laten zijn is: Welke onorthodoxe maatregelen zijn gewenst of dienen nader onderzocht te worden om de verstedelijkingsopgave in Parkstad Limburg een hogere slagingskans te geven en hoe kunnen deze maatregelen hun toepassing vinden in de vijf wijken van Parkstad? Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk twee geeft een korte schets van de situatie in Parkstad aan de hand van cijfers en geeft de ambitie weer die Parkstad heeft zoals verwoord in de herstructureringsvisie. Eveneens wordt de selectie van de vijf wijken kort aangestipt en de wijze waarop deze gerelateerd zijn met de herstructureringsvisie. Hoofdstuk drie biedt een overzicht van de gewenste onorthodoxe maatregelen, waarbij per maatregel de situatie wordt omschreven, de voorgestane maatregel en/of onderzoek; het verwachte effect en de aanvraag inzake investering en/of participatie. Het vierde hoofdstuk geeft een kort overzicht van de vijf wijken en geeft per wijk de situatie op dit moment weer, de ambitie, de businesscase en wat er aan onorthodoxe maatregelen noodzakelijk en/of gewenst is.

7 2. Context Project Krimp als Kans De regio Parkstad, ministerie van VROM, provincie Limburg, gemeente Heerlen en het ROW (de 11 corporaties in Parkstad), werken samen in het project Krimp als Kans. Met dit project proberen de partners een handelingskader te ontwikkelen hoe te opereren in een krimpende woningmarkt. Daartoe is een drietal werklijnen ontwikkeld: 1. data 2. visie 3. praktijk en instrumenten De werklijn data en visie zijn inmiddels afgerond. De lijn data; heeft middels een aantal onderzoeken geresulteerd in inzicht in de huidige en toekomstige situatie in Parkstad: dit alles is vervat in de envelop, waarin de opgave voor de regio tot en met 2020 staat beschreven. De visie is inmiddels afgerond: hierin is aangegeven waar deze opgave in de stad terecht moet komen. De lijn instrumenten kent al enige deelontwikkelingen, zoals het opzetten van een intrekkingsbeleid voor bouwvergunningen, een screeningsinstrument voor het ombouwen van corporatie-woningen tot zorgwoningen etc. Eveneens is de Stuurgroep opdrachtgever van de MKBA Parkstad, die door RIGO en EIB wordt ontwikkeld. De praktijk komt tot uiting in de 5 wijken. De komende periode zal in het licht staan van praktijk en instrumenten. Het verzoek van VROM om tot onorthodoxe maatregelen te komen in het kader van de verstedelijkingsafspraken past hier dan ook bijzonder goed bij.

8 Opgave Parkstad 2020: Herstructureringsvisie voor de Woningvoorraad In het kader van het project Krimp als Kans is voor Parkstad Limburg de opgave voor de komende tien jaar inzichtelijk gemaakt door het uitvoeren van een aantal onderzoeken en deze te combineren in de envelop (denk aan prognoses, monitoring, transformatieopgave, leegstandsonderzoek etc.) Deze envelop is vastgesteld door de zeven gemeenten in Parkstad en de 11 woningbouwcorporaties als de basis voor het ontwikkelen van een herstructureringsvisie voor de woningvoorraad (voor de periode tot en met 2020). Op 14 december 2009 heeft Parkstad Limburg de Herstructureringsvisie voor de Woningvoorraad Parkstad Limburg vastgesteld. In comakerschap hebben de regio, de zeven gemeenten en de elf woningcorporaties in Parkstad Limburg deze regionale Herstructureringsvisie opgesteld. Met deze visie zet Parkstad met haar partners een nieuwe stap in de ontwikkeling van beleid rondom het fenomeen krimp : in gezamenlijkheid zijn gebieden aangewezen waar de komende tien jaar geherstructureerd moet worden. De enveloppen zijn ook samengesteld met de opgave per gemeente en per stadsdeel. Zodoende is het mogelijk om met de Herstructureringsvisie op stadsdeelniveau* de opgave aan te geven en wel in de vorm van een mix van maximaal 3 type gebieden, te weten: beheergebied, verdunningsgebied en ontwikkelingsgebied (zie kaart pag. 5) Parkstad Limburg 7 november 2008 WONINGEN Toelichting Bron/overige Maximale onttrekking Onttrekking door afname huishoudens en terugbrengen leegstand tot 2% Verwachte netto toevoegingen ABC plannen Verwachte toevoegingen zorgwoningen De grootte van de totale ontrekking tot en met 2020 is afhankelijk van realisatie van de verwachte toevoegingen: het zijn "communicerende vaten". Transformatieopgave Parkstad Limburg Monitor Retionale Woningbouwprogrammering Parkstad Limburg 2007 Inventarisatielijst zorg Picto 'HUISJE 08' Vervangingsopgave: Transformatieopgave kwalitatieve aanpassing Parkstad Limburg en/of transformatie van de bestaande woningvoorraad netto toevoeging door 'overige plannen': D/E plannen en overige bij de gemeente bekende capaciteiten Monitor Regionale Woningbouwprogrammering Parkstad Limburg 2007

9 In een beheergebied zal geen intensieve herstructurering van de woningvoorraad plaatsvinden, in een verdunningsgebied zal de verdunningsopgave moeten landen, echter concrete plantontwikkeling moet nog nader worden uitgewerkt, en in een ontwikkelingsgebied zijn reeds concrete plannen opgesteld en vindt reeds communicatie plaats met de bewoners. De 5 wijken uit de Pilot Parkstad komen overeen met een vijftal stadsdelen met bijbehorende opgave: - Brunssum Centrum-Noord - Kerkrade-West - Landgraaf Nieuwenhagen - Heerlen Hoensbroek - Heerlen Vrieheide-Passart

10 MKBA Parkstad In het voorjaar van 2009 is door VROM/WWI, Parkstad en Provincie een MKBA in opdracht gegeven aan RIGO om beter zicht te krijgen op de totale opgave van de herstructurering en de effecten (en legitimatie) van (overheids-) ingrijpen, dat wil zeggen: sloop en herstructurering in Parkstad. Oplevering van de MKBA is voorzien in eerste kwartaal van De MKBA geeft inzicht in de verwachte ontwikkelingen van leegstand en prijzen tot en met Op basis van de eerste, voorlopige conclusies, blijkt dat ingrijpen, conform de opgave in de envelop een dubbel effect heeft: het vermindert de leegstand en het dempt de prijsdaling (zie bijlage): prijsdalingen tussen 10 en 30 procent in de huur- en goedkope koopsector bij niet ingrijpen vinden niet plaats en blijven daarentegen rond de -2 % prijsverandering schommelen. Wijkenaanpak De Limburgse provinciale investeringsagenda kent in totaal 16 Beeldbepalende Ontwikkelingen: zogenaamde BBO s. De Limburgse wijkenaanpak voor Midden Limburg en Zuid-Limburg (regio Parkstad en Westelijke Mijnstreek) vormen twee van de 16 Beeldbepalende Ontwikkelingen en is gericht op een gezamenlijjke aanpak en gerichte investeringen om effecten van de demografische krimp aan te pakken. De vijf wijken in Parkstad maken ook onderdeel uit van de Limburgse wijkenaanpak. Inmiddels wordt de opgave voor deze 5 wijken gedefinieerd als businesscases voor integrale gebiedsontwikkeling fysiek, sociaal en economisch. Gelet op de krimpopgave en binnen de Limburgse wijkenaanpak wordt per businesscase door lokale partners (gemeente en corporatie) samen met Provincie en Regio Parkstad gewerkt aan de gewenste kwaliteitsimpuls voor de 5 wijken. Deze bestaat uit een integrale fysieke, sociale en economische verbeteropgave, dit binnen de kaders van de Herstructureringsvisie voor de Woningvoorraad van Parkstad. Door de Limburgse Wijkenaanpak wordt de versnelling van de uitvoering van de totale herstructureringsopgave in de regio gericht op de 5 wijken met een majeure fysieke en sociale verbeteropgave.

11 Conclusie De envelop is de eenvoudige spil in de herstructurering van totaal Parkstad. Deze basisgegevens, die zijn vastgesteld door de gemeenten en de corporaties als uitgangspunt voor de visieontwikkeling tot 2020, zijn ook in alle gremia consequent gebruikt: - herstructureringsvisie - mkba - verstedelijkingsafspraken De envelop maakt in al haar eenvoud de complexiteit van de opgave zichtbaar: de samenhang tussen: - de leegstand - de huishoudensontwikkeling - de nieuwbouwplannen en zo resulteert een maximale sloopopgave. Zodoende is er sprake van een totale sloopopgave in Parkstad van woningen en een terugbouwopgave van woningen voor de periode 2008 tot en met De terugbouwopgave is gerelateerd aan het aantal bouwplannen in de programmering van Regio Parkstad Limburg over de periode Minder plannen realiseren betekent automatisch dat de leegstand beperkt blijft en de maximale sloopopgave minder wordt. De minimale sloopopgave (als we dus geen enkele woning bouwen in de periode ) komt uit op woningen (compenseren voor huishoudensdaling en overtollige leegstand). Deze zullen hoe dan ook uit de regionale woningmarkt onttrokken moeten worden om leefbare woonmilieus te behouden. De bovengenoemde aantallen zijn berekend op basis van de leegstandscijfers en voor Parkstad per en de verwachte huishoudensdaling tot en met 2020 op basis van de prognose Parkstad Limburg (E til, 2008). Als we, gericht op pilot Parkstad en de verstedelijkingsafspraken, de focus aanbrengen de opgave in de vijf wijken, dan betekent dat voor deze vijf een netto sloopopgave van circa woningen. Het belang van deze keuze voor deze vijf wordt daarmee nogmaals aangetoond, want daarmee hebben we al circa 75% van de minimale sloopopgave ten gevolge van krimp tot en met 2020 te pakken.

12 De maximale sloopopgave blijft daarmee wel bestaan, maar de inzet en experimenten met onorthodoxe maatregelen in de vijf wijken, zou moeten leiden tot maatregelen die eveneens zouden kunnen bijdragen aan het beperken van de maximale sloopopgave. Denk daarbij aan maatregelen die het terugbrengen van bouwtitels mogelijk maken (de-programmeren) en onttrekken in plaats van slopen (samenvoeging en transformatie in bestaande voorraad). Daarbij is een aantal randvoorwaarden noodzakelijk die een dergelijke operatie mogelijk maken. Een belangrijke randvoorwaarde die we hier graag willen noemen is samenhang. Samenhang heeft dan betrekking op samenhang tussen de vijf wijken (om best-practices uit te wisselen en trial-and-error te verminderen). Maar net zo belangrijk is de samenhang met de totale stedelijke programmering: acties in de vijf wijken mogen niet ondermijnd worden door acties in andere wijken of gemeenten. Hoe voorkomen we dat in de vijf wijken sterk gesloopt wordt en in andere wijken andere partijen bouwtitels verzilveren? De sturing op de samenhang is dan ook van evident belang en vraagt dan ook om een onorthodox experiment. Daarnaast is ingrijpen bitter noodzakelijk om in een krimpend scenario de stadsdelen van Parkstad leefbaar te houden en te voorkomen dat zich een zelfversterkende neerwaartse leefbaarheidsspiraal inzet ten gevolge van de krimp en de hierdoor veroorzaakte sociaal-maatschappelijke effecten. Dit doemscenario dient koste wat kost voorkomen te worden. Kortom, met de Herstructureringsvisie hebben we afspraken gemaakt hoe we vinden dat het bouw- en sloopprogramma over de stad verdeeld moet worden, maar we kunnen er met het bestaande instrumentarium en middelen geen uitvoering aan geven: de opgave is simpelweg te duur, is deels gelokaliseerd in de particuliere markt en er is sprake van een behoorlijk aantal slapende plannen, die concurrerend kunnen zijn en vertraging of afwachting kunnen veroorzaken bij initiatiefnemers van de sloop. Wij doen dan ook een aantal voorstellen voor maatregelen in dit document, waarbij we graag ondersteund willen worden in de ontwikkeling, implementatie en financiering. Wij maken dan ook graag gebruik van elke onorthodoxe maatregel die ons verder kan helpen in de uitvoering van deze complexe en nieuwe vraagstukken.

13 3. De Parkstad 5 Inleiding De Parkstad 5 zijn de vijf wijken die door de gemeenten en corporaties in Parkstad zelf naar voren zijn gebracht. De wijken zijn verschillend qua ligging, problematiek en ontwikkelingsperspectief. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in de wijken, de ambitie die de stakeholders hebben, maar ook het bijbehorende programma en bijbehorende hindernissen. Voor deze wijken zijn thans businesscases in ontwikkeling, waarbij sommige delen reeds in uitvoering zijn en andere nog in de beginfase zitten.

14 Voor elke wijk wordt aangegeven wat de huidige situatie is; wat de ambitie voor de wijk is; welk programma wordt voorgestaan en wat het tekort is; wat de hindernissen zijn om tot uitvoering te komen; wat de stand van zaken met betrekking tot de businesscase is en waar wij aan denken voor wat betreft het onderwerp onorthodox. De wijze waarop het onderdeel programma en tekort tot stand is gekomen wordt hier nog even kort toegelicht. Programma Parkstad 5 De onderstaande tabel geeft inzicht in de gebruikte cijfers voor de 5 wijken tot en met Wijkenaanpak - De Parkstad 5 Sloop Bouw Voorraad Brunssum-Centrum-Noord Heerlen-Hoensbroek Heerlen-Vrieheide/De Stack/Passart (Heerlerheide) Kerkrade-West Landgraaf-Nieuwenhagen TOTAAL Deze cijfers zijn gebaseerd op de Herstructureringsvisie en de gegevens zoals ze opgenomen zijn in de businesscases. 10

15 Tekort Parkstad 5 Vervolgens hebben we het bovenstaande programma met eenvoudige kencijfers omgezet in een overzicht met kosten en opbrengsten. Daarbij zijn we uitgegaan van: - Kosten: de kosten van de sloopopgave van corporatiewoningen zijn gebaseerd op het rapport Limburg Transformeert (provincie Limburg, 2007) Hierin is opgenomen dat het uit de markt nemen van leegstaande woningen zonder dat iets wordt teruggebouwd kost afhankelijk van de boekwaarde en herinrichting van het terrein al gauw zo n ,- per woning 1. - Opbrengsten: gerekend is met een opbrengst van euro vanuit de grondexploitatie bij nieuwbouw woningen. Wijkenaanpak - De Parkstad 5 Sloop Bouw Voorraad Tekort Brunssum-Centrum-Noord Heerlen-Hoensbroek Heerlen-Vrieheide/De Stack/Passart (Heerlerheide) Kerkrade-West Landgraaf-Nieuwenhagen TOTAAL Kosten sloop - Slopen woning Boekwaarde grond Boekwaarde opstal Sociaal plan Totaal per woning

16 Kanttekeningen - Programma: hierbij moet de kanttekening worden gemaakt dat de concept-businesscases in het verleden zijn ontstaan voor deelgebieden. Met de keuze voor de vijf wijken en integrale gebiedsontwikkeling is het plangebied vergroot tot de hele wijk. De businesscases dienen hierop de komende periode aangepast te worden, maar vooralsnog werken we met de getallen uit de oude businesscases, aangezien de plannen die hierin op genomen zijn bekend zijn bij de partners en veelal ook de burgers. - Kosten en tekort: kanttekening hierbij is dat dit bedrag groter wordt als we uitgaan van de marktwaarde van de woningen. De woningen in de betreffende gebieden hebben tussen de en euro marktwaarde (in de concept MKBA wordt uitgegaan van de grootste sloopopgave in de woningen tot euro). De mate waarin de opgave landt in het particuliere bezit, bepaalt in grote mate de hoogte van het tekort. Bijvoorbeeld: indien de helft van de sloopopgave in de particuliere voorraad terechtkomt en stel deze woningen hebben een marktwaarde van euro, dan zal het bovenstaande tekort van 285 miljoen oplopen tot 767 miljoen. - Kosten: er is geen rekening gehouden met de kosten die horen bij de gebiedsontwikkeling (denk bijvoorbeeld aan het aanleggen van openbare ruimte), het betreft puur de kosten ten gevolge van de sloop van de woningen. In de teksten over de vijf wijken is echter vaker een investeringsvolume genoemd. Dit betreft uiteraard veel meer dan het woningbouwprogramma, vandaar de frictie tussen de bedragen. De tabellen zijn bedoeld om een eerste inzicht te geven in de opgave. 12

17 de Parkstad 5: Brunssum Centrum-Noord 1. Situatie Brunssum Centrum Noord bestaat uit een aantal deelwijken en buurten. Uit een sterkte-zwakte analyse is onder meer gebleken dat: - de woningvoorraad eenzijdig is opgebouwd en niet meer voldoet aan de woonwensen van de huidige consument. De kwaliteit van de voorzieningen in Brunssum is ernstig verouderd. Dat geldt ook voor een groot deel van de woningen zelf, zowel qua woningtype als qua maatvoering en dichtheid - de centrumfunctie van het winkelgedeelte niet meer als zodanig voldoet en de uistraling en kwaliteit van het winkelhart te wensen overlaat - de voorzieningen voor onderwijs, zorg en welzijn sterk verouderd zijn en eveneens niet meer voldoen aan de huidige eisen zo kan niet of onvoldoende ingespeeld worden op onder meer extramuraliserin en vermaatschappelijking van de zorg - De bereikbaarheid en ontsluiting niet adequaat is Bij niet ingrijpen zal de waardeontwikkeling onomkeerbaar dalen. Zo zal een groot deel van de woningen bij niet ingrijpen in toenemende mate onverkoopbaar en onverhuurbaar worden. De leefbaarheid en vitaliteit van het gebied staat als gevolg van deze ontwikkeling onder druk en wordt extra versterkt door de effecten van de demografische krimp in de regio Parkstad. Om tijdig het tij te keren heeft de gemeente in samenwerking met de woningcorporatie Weller en andere instellingen een Masterplan opgesteld dat dient als visie voor de herontwikkeling en transformering van het gebied. Een 4 tal prioritaire deelprojecten zijn reeds in uitvoering genomen. 13

18 2. Ambitie De ambitie en doelstellingen voor Brunssum Centrum Noord luidt als volgt: Voorzieningen (in de breedste zin van het woord; onderwijs, cultuur, sociaal, winkels, openbare ruimte) weer op peil brengen voor de toekomst. Daarnaast het verbeteren van de woningvoorraad door slopen van niet courante woningen en woningtypen en terugbouwen van nieuwbouwwoningen in een mindere dichtheid en die aansluiten bij de huidige en toekomstige behoefte. Het herontwikkelen / herstructureren van het centrumgebied waarbij de functies wonen, welzijn, zorg en commerciële voorzieningen en onderwijs de leefbaarheid en vitaliteit versterken vanuit een samenhangende visie. 3. Programma & Tekort De onderstaande tabel is voor wat betreft het programma zoals is opgenomen in de Herstructureringsvisie en een globale berekening van een tekort op basis van een tweetal kencijfers. Voor uitleg zie de inleiding bij hoofdstuk 3. Brunssum-Centrum-Noord Woningen Kosten Opbrengsten Tekort Sloop nvt - Bouw 648 nvt Ontwikkeling Hindernissen Knelpunten in de visieontwikkeling en vooral de daadwerklijke uitvoering liggen op het vlak van: Financiering van de fysieke, sociale en economische verbeteropgave en de beperkte investeringscapaciteit van de deelnemende partners: gebiedsexploitaties laat substantieel tekort zien. Het totale investeringsvolume is voor de periode tot 2020 is becijferd op ca 230 miljoen euro. Concretisering uitvoeringsprogramma: welk programma is krimpproof voor alle onderdelen wonen, onderwijs, zorg, wijkeconomie, welzijn? Aanpak particulier bezit blijft aandachtspunt Wet en regelgeving in relatie tot versnelling deelprojecten Doorstroming en verkoopbaarheid eigen woning 14

19 5. Stand van zaken Businesscases Visie: Gebiedsexploitatie: Contract: Organisatie Planning: Definitief Masterplan voor onderdeel Brunssum Centrum is in 2008 vastgesteld; het betreft een integraal plan. In de businesscase zal Noord nog worden toegevoegd. Onderdeel Brunssum Centrum heeft een integrale gebiedsexploitatie Woningcorporatie Weller en gemeente hebben een raamovereenkomst gesloten en er bestaat overeenstemming voor uitvoering van een 4 tal prioritaire projecten. In het kader van de wijkenaanpak wordt bekeken in hoeverre Provincie en Regio Parkstad kunnen faciliteren bij de uitvoering qua organisatie en middelen voor het grotere geheel via intentieovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst. Uitvoering deelprojecten uit het Masterplan gestart. 6. Onorthodox In te zetten onorthodoxe maatregelen Verbouwtraject particuliere woning in zorgwoning Samenvoegen woningen Experiment strategieën en instrumenten Ontrekken en herstructureren in particulier bezit Synergie in fondsvorming Bestemmingplanwijziging, planschade en de-programmeren Ontwikkeling Sociaal-Maatschappelijke waardecalculator Communicatie-strategieen bij fenomeen 15

20 de Parkstad 5: Kerkrade West 1. Situatie Kerkrade-West omvat de buurten Spekholzerheide, Heilust, Kaalheide, Terwinselen, Gracht en aan de noordzijde een gebied met verspreide huizen en het bedrijventerrein Dentgenbach. Het stadsdeel heeft circa inwoners en ca woningen en bevat een groot aantal voorzieningen die voor de vitaliteit en leefbaarheid van groot belang zijn. De leefbaarheid is een centraal thema voor de toekomst van het stadsdeel en is vastgelegd in diverse beleidsstukken. Uit een probleem- en oorzaakanalyse van de gemeente Kerkrade en Hestia groep blijkt dat het stadsdeel kampt met een aantal samenhangende problemen op fysiek, sociaal en economisch gebied die de leefbaarheid onder druk zetten: o.a. leefomgeving, woningvoorraad en woningdifferentiatie, sociaal- maatschappelijke voorzieningen, veiligheid en participatie. Een grote bijzonderheid voor Kerkrade-West is de zogenaamde krimpopgave. Voor geheel Parkstad is op de middellange en lange termijn een overschot aan woningen voorzien. De vraag naar woningen neemt af. Daarnaast zullen de effecten van de krimp zich ook op andere beleidsterreinen aandienen zoals: zorg, welzijn, onderwijs en arbeid. Deze vormen een concrete bedreiging voor het stadsdeel. De demografische krimp in de regio Parkstad versterkt het leefbaarheidvraagstuk en vraagt om visie- en strategievorming, een adequate organisatiestructuur en strategische inzet van middelen ten behoeve van gerichte investeringen in de fysieke, sociale en economische structuur. Gelet op de krimpopgave en binnen de Limburgse Wijkenaanpak werken gemeente Kerkrade, Hestia groep, Provincie Limburg en Parkstad Limburg inmiddels samen aan een integrale fysieke en sociale verbeteropgave voor het stadsdeel. Door de wijkenaanpak wordt de versnelling van de uitvoering van de totale herstructureringsopgave in de regio gericht op een aantal wijken met een majeure fysieke en sociale verbeteropgave. De Limburgse wijkenaanpak is een uitvloeisel van de programmalijn Investeren in Steden en Dorpen en Investeren in Mensen van de provincie. De opgave voor Kerkrade-West is door de samenwerkende partners gedefinieerd als een businesscase voor een integrale gebiedsontwikkeling voor het stadsdeel. Hierbij vormen waardecreatie en maatschappelijk rendement ook een belangrijke leidraad voor investeringen in maatregelen fysiek, economisch en sociaal. 16

21 2. Ambitie De ambitie den doelstelling voor Kerkrade-West luiden als volgt: Het creëren van kansen, ruimtelijk en functioneel als gevolg van de demografische ontwikkelingen en veranderende eisen van de consument. Daarbij wordt ingezet op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonen-werken- leren. Doel is Kerkrade-West zodanig her in te richten en te transformeren dat vanuit de ketens ingespeeld kan worden op de demografische en maatschappelijke ontwikkelingen. De ambitie wordt de komende maanden uitgewerkt in een stadsdeelvisie voor Kerkrade-West die zal dienen als een integratiekader voor de samenhangende uitvoering en realisatie van deelprojecten. 3. Programma & Tekort De onderstaande tabel is voor wat betreft het programma zoals is opgenomen in de Herstructureringsvisie en een globale berekening van een tekort op basis van een tweetal kencijfers. Voor uitleg zie de inleiding bij hoofdstuk 3. Kerkrade-West Woningen Kosten Opbrengsten Tekort Sloop nvt - Bouw 141 nvt Ontwikkeling Hindernissen Knelpunten in de visieontwikkeling en vooral de daadwerklijke uitvoering liggen op het vlak van: Financiering van de fysieke, sociale en economische verbeteropgave en de beperkte investeringscapaciteit van de deelnemende partners: gebiedsexploitaties laat substantieel tekort zien. Op basis van een eerste inschatting wordt de grondexploitatie en de maatregelen voor sloop en vervangende nieuwbouw geraamd op tekortt van ca 35 miljoen euro. Zodra de stadsdeelvisie en het uitvoeringsprogramma gereed wordt de gebiedsexploitatie nauwkeuriger in beeld gebracht en zal de financieringsvraag en de financiële opgave ook meer precies bekend zijn. Concretisering uitvoeringsprogramma: welk programma is krimpproof voor alles onderdelen wonen, onderwijs, zorg, wijkeconomie, welzijn? Aanpak particulier bezit blijft aandachtspunt Wet en regelgeving in relatie tot versnelling deelprojecten Doorstroming en verkoopbaarheid eigen woning 17

22 5. Stand van zaken Businesscases Visie: Gebiedsexploitatie: Contract: Organisatie Planning: Vanaf sept: Aanzet voor de visie is vastgelegd in het document Kerkrade-West Krimpt. Ingezet wordt op een gebiedsontwikkeling voor Kerkrade-West en niet enkel de wijken Spekholzerheide, Heilust en Kaalheide. De businesscase wordt verder uitgewerkt voor zowel het sociale als fysieke domein in een ontwikkelingsvisie die moet dienen als integratiekader. Resultaat moet zijn een meerjarenuitvoeringsprogramma, ruimtelijke visie en gebiedsexploitatie. Nog geen integrale gebiedsexploitatie: gaat onderdeel uitmaken van van de integrale ontwikkelingsvisie. Provincie, Regio Parkstad, Gemeente en Corporatie ondertekenen op 19 januari aanstaande de intentieovereenkomst voor opstellen integrale ontwikkelingsvisie die na de zomer moet leiden tot een samenwerkingsovereenkomst voor uitvoering. In het kader van de wijkenaanpak werken Provincie, Regio Parkstad, Gemeente en Kerkrade samen en wordt bekeken in hoeverre Provinicie en Parkstad kunnen faciliteren bij de uitvoering qua organisatie en middelen voor het grotere geheel via intentieovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst. mei- juni: integrale ontwikkelingsvisie gereed start uitvoering deelprojecten 6. Onorthodox In te zetten onorthodoxe maatregelen: Verbouwtraject particuliere woning in zorgwoning Samenvoegen woningen Experiment strategieën en instrumenten Ontrekken en herstructureren in particulier bezit Synergie in fondsvorming Bestemmingplanwijziging, planschade en de-programmeren Ontwikkeling Sociaal-Maatschappelijke waardecalculator Communicatie-strategieen bij fenomeen 18

23 de Parkstad 5: Landgraaf Nieuwenhagen 1. Situatie Met de verwachte bevolkingsdaling in de sterk vergrijzende Parkstad regio is de verwachting dat het aantal huishoudens de komende 30 jaar nog eens met 20 % zal afnemen. Kortom: zonder ingrijpen zal de leegstand de komende jaren gestaag toenemen en ver boven de normale mutatieleegstand van 2 % liggen. Dit heeft ook aangrijpende gevolgen voor de wijk Nieuwenhagen. Nieuwenhagen is een wijk binnen Landgraaf met veel sociale huurwoningen in de lagere prijsklasse en waarin de inwoners gemiddelde een laag inkomen hebben. De krimp heeft in deze wijk al fors toegeslagen met een leegstandspercentage van 5%. De leefbaarheid van de wijk staat steeds meer onder druk. Gevolg: Leegstand, verpaupering, waardedaling vastgoed, wegtrekken voorzieningen door kleiner wordende markt, daardoor nog onaantrekkelijker. Kortom de wijk komt in een negatieve spiraal terecht die niet meer is te stoppen. Uiteindelijk zal de sociale/maatschappelijke/fysieke/economische waarde van de wijk nihil zijn. Uit de nulmeting blijkt immers dat er geen bodem is bij de reeds ingezette waardedaling van het vastgoed binnen Parkstad. De voorziene ontwikkelingen binnen de herstructureringlocatie Heiveld zullen een forse bijdrage kunnen leveren aan het vitaal houden van de wijk Nieuwenhagen: De herstructureringlocatie Heiveld is een typische herstructureringsbuurt binnen de wijk Nieuwenhagen met de daarbij horende problematiek (overlast, matige tot slechte verhuurbaarheid, verpaupering van woon- en leefomgeving, etc.). Zonder ingrijpen zal deze problematiek toenemen en zijn weerslag hebben op het omliggende gebied waardoor de hele wijk in een neerwaartse spiraal terecht zal komen. De sloop van de portieketagewoningen geeft verlichting op de woningmarkt. Het vrijkomende gebied zal slechts ten dele worden bebouwd. De overige vrijkomende ruimte wordt gebruikt om een hoogwaardige recreatieplek te creëren voor de hele buurt Heiveld. Het herstructureringsgebied wordt voorzien van hoogwaardig groen, speelvoorzieningen en andere recreatievoorzieningen om de mensen in de wijk weer samen te brengen, waardoor de kwaliteit en de leefbaarheid van de hele wijk Nieuwenhagen toeneemt. Momenteel wordt er gewerkt aan een ontwikkelingsvisie voor het plangebied, waarin diverse deelprojecten zijn te onderscheiden die deel uitmaken van de integrale verbeteropgave op fysiek, sociaal en economisch gebied. 19

24 2. Ambitie De ambitie en doelstellingen luiden als volgt: De leefbaarheid binnen de wijk Nieuwenhagen opwaarderen door middel van een integrale gebiedsontwikkeling; Het bestrijden van de krimpproblematiek (terugdringen leegstand door realisatie sloopopgave en toevoegen kwaliteit voor doelgroep); Het geven van een impuls aan de economie door middel van de uitvoering van de diverse projecten Het stabiliseren van de waarde van het vastgoed; het in evenwicht brengen van de vraag en aanbod op de woningmarkt; Na de stabilisatie waardetoename ontwikkelen van het vastgoed door middel van een integrale aanpak Het opwaarderen van de leefomgeving, waardoor ook de waarde van het vastgoed stijgt en maatschappelijke baten teweeg worden gebracht op sociaal, maatschappelijk, fysiek en economisch gebied 3. Programma & Tekort De onderstaande tabel is voor wat betreft het programma zoals is opgenomen in de Herstructureringsvisie en een globale berekening van een tekort op basis van een tweetal kencijfers. Voor uitleg zie de inleiding bij hoofdstuk 3. Landgraaf-Nieuwenhagen Woningen Kosten Opbrengsten Tekort Sloop nvt - Bouw 203 nvt Ontwikkeling Hindernissen Knelpunten in de visieontwikkeling en vooral de daadwerkelijke uitvoering liggen op het vlak van: Financiering van de fysieke, sociale en economische verbeteropgave en de beperkte investeringscapaciteit van de deelnemende partners. Het totale investeringsvolume van alle projecten die onderdeel uitmaken van de integrale herstructureringsopgave bedraagt ca. 100 miljoen euro. Concretisering uitvoeringsprogramma: welk programma is krimpproof voor alles onderdelen wonen, onderwijs, zorg, wijkeconomie, welzijn? Aanpak particulier bezit blijft aandachtspunt Wet en regelgeving in relatie tot versnelling deelprojecten Doorstroming en verkoopbaarheid eigen woning 20

25 5. Stand van zaken businesscase Visie: Gebiedsexploitatie: Contract: Organisatie Planning: Aanzet voor de visie is opgesteld Nog geen integrale gebiedsexploitatie voor de wijk Nieuwenhagen: gaat onderdeel uitmaken van de integrale ontwikkelingsvisie Nog geen contract In het kader van de wijkenaanpak werken amen en wordt bekeken in hoeverre Provincie en Parkstad kunnen faciliteren bij de uitvoering qua organisatie en middelen l via intentieovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst voor uitvoering. februari: start opstellen ontwikkelingsvisie 6. Onorthodox In te zetten onorthodoxe maatregelen: Verbouwtraject particuliere woning in zorgwoning Samenvoegen woningen Experiment strategieën en instrumenten Ontrekken en herstructureren in particulier bezit Synergie in fondsvorming Bestemmingsplanwijziging, planschade en deprogrammeren Ontwikkeling Sociaal-maatschappelijke waardecalculator Communicatie-strategieen bij fenomeen Verdunnen woonblokken 21

26 de Parkstad 5: Heerlen Hoensbroek 1. Situatie De komende vijftien jaar krimpt de bevolking van Hoensbroek van zo n naar circa inwoners. Om massale leegstand te voorkomen, moet de woningvoorraad netto met bijna woningen krimpen. Tegelijkertijd moeten bijna woningen worden vervangen of ingrijpend verbeterd, om te kunnen voldoen aan de veranderende vraag van de markt. Ook moeten de accommodaties en voorzieningen in de wijken worden aangepast aan al deze veranderingen. Dit biedt een geweldige kans om als eerste in Nederland ervaring op te doen met het benutten van krimp om kwaliteit toe te voegen. Een uitgelezen kans om te testen hoe de ambities vertaald kunnen worden naar maatregelen. Hoensbroek is aangewezen als pilot in het kader van de Limburgse wijkenaanpak, om inzicht te krijgen in de voor het krimpscenario benodigde instrumenten. Hoensbroek ligt in een uniek landschap, in een mooie omgeving met veel bos, heide en heuvels. Door de grote hoeveelheid groen wordt het gezien als het dorp van Heerlen. Het heeft een overwegende woonfunctie, maar doorstroming in de woningmarkt is er nauwelijks mogelijk. Daartoe is de woningvoorraad te eenzijdig en te weinig gericht op de toekomstige vraag. Hoensbroek kent een hoge werkeloosheid (8,2% tegen landelijk 3,9% in 2008). Er wonen verhoudingsgewijs veel laagopgeleiden (50%) en het is sterk vergrijsd (18%). Die sterke vergrijzing wordt mede veroorzaakt doordat veel jongeren wegtrekken naar de Randstad en in mindere mate naar België of Duitsland. Doordat de bevolkingssamenstelling verandert, verschuift ook de vraag naar voorzieningen. Zo daalt de vraag naar onderwijsvoorzieningen, maar neemt door de groeiende behoefte aan zorg de vraag naar kwalitatief goede woningen toe. Diverse projecten hebben geprobeerd de problematiek aan te pakken. Zij richtten zich echter vooral op één aspect ervan, waardoor zij slechts een beperkt positief effect hadden. Maar juist de veelheid aan fysieke, sociale en economische problemen maakt de problematiek zo hardnekkig. Alleen een samenhangende inzet van preventieve, curatieve en repressieve maatregelen kan het verschil maken. Samenwerking tussen decentrale overheden en maatschappelijke partijen is vereist voor een succesvolle aanpak. Diverse plannen, waaronder het masterplan, de experimenten en enkele concept-uitwerkingsplannen, moeten de komende jaren richting geven aan een integrale aanpak om de grote verdunningsopgave inhoud te geven. 22

27 2. Ambitie Een eerste aanzet om invulling te geven aan de krimpopgave is beschreven in de stadsdeelvisie. Deze bouwsteen moet leiden tot wijken waar mensen weer graag en prettig wonen, in een veilige buurt met goede voorzieningen. Verder moet deze aanpak ertoe leiden dat wijken deel gaan uitmaken van een vitaal parklandschap, met een sterke economische concurrentiepositie. Om van deze gebiedsontwikkeling een samenhangend geheel te kunnen maken, zijn de woningcorporaties De Voorzorg en Woonpunt, die de krimp het meest voelen, direct betrokken bij de totstandkoming. Verder worden ook de bewoners, winkeliers en andere ondernemers, welzijnsinstellingen, de regio Parkstad en de provincie bij het starten van de projecten betrokken. De bewoners krijgen een groot aandeel in de verschillende wijkprojecten. Zij ervaren overlast en criminaliteit, een gebrek aan speelplekken voor kinderen en jongeren, verkeersonveiligheid en de problemen achter de voordeur als zeer belangrijk. Onderzoek onder de burgers laat zien dat de fysieke kwaliteit van de woonomgeving sterk verbeterd kan en moet worden. De stadsdeelvisie beoogt de volgende doelen: - Hoensbroek in functionele en ruimtelijke zin klaarstomen voor zijn toekomstige taak als attractief woon- en werkgebied; - de herkenbaarheid en ruimtelijke kwaliteit versterken met de landschappelijke achtergrond als vertrekpunt; - de ruimtelijke en functionele structuur van het centrum en de diverse maatschappelijke voorzieningen versterken; - de ruimtelijke samenhang tussen het centrum en de woonbuurten vergroten; - een duidelijke basis bieden voor de herstructurering van de woon- en werkgebieden. De stadsdeelvisie moet er voor zorgen dat de gemeenschap zich niet verlaten of achtergelaten voelt. Spreekwoordelijk gezegd mag de mijnlamp niet doven maar moet die mijnlamp juist de gids zijn die leidt naar een duurzame verbondenheid tussen de mensen en hun leefomgeving. 23

28 3. Programma & Tekort De onderstaande tabel is voor wat betreft het programma zoals is opgenomen in de Herstructureringsvisie en een globale berekening van een tekort op basis van een tweetal kencijfers. Voor uitleg zie de inleiding bij hoofdstuk 3. Heerlen-Hoensbroek Woningen Kosten Opbrengsten Tekort Sloop nvt - Bouw 390 nvt Ontwikkeling Hindernissen De gemeente Heerlen wil snel van start gaan met projecten die betrekking hebben op bovenstaande doelen maar heeft moeite met het (volledig) financieren ervan. Dit komt vooral door de noodzakelijke sloop en vervanging van woningen als gevolg van de krimp en het aanleggen van voorzieningen die de kwaliteitsverbetering van het stadsdeel versterken welke voor een krimpend stadsdeel essentieel zijn. Andere stedelijke regio s in Nederland kunnen de opbrengsten uit nieuwbouw inzetten voor de herstructurering van wijken, maar die mogelijkheid heeft Hoensbroek niet. Bovendien vraagt herstructurering vanwege krimp om vervangende nieuwbouw in een lagere dichtheid. Krimp vraagt dus om een innovatief beleid en een andere sturing, financieringsvormen, organisatievormen en samenwerkingsverbanden, zowel kwalitatief als kwantitatief. De bebouwing sluit met het oog op de krimp niet aan bij de gewenste toekomstige woonsituatie. Er zijn forse ingrepen nodig om de woon- en leefkwaliteit duurzaam te waarborgen. Echter in Hoensbroek dreigt een vicieuze cirkel te ontstaan waar zonder extra ingrepen niet uit te komen is. Niets doen is echter evenmin een optie, alleen al vanwege de waardedaling van de woningen als gevolg van leegstand en verpaupering. Uit recent onderzoek van professor Eichholz blijkt dat het gehele woningbestand op jaarbasis met 3-7% in waarde daalt indien de overheid niet ingrijpt in de woningmarkt. Uitgaande van woningen met een gemiddelde waarde van ,- zou dat voor Hoensbroek een jaarlijkse waardedaling betekenen van 45 tot 105 miljoen. Niet ingrijpen, betekent dus een continue waardedaling van het onroerend goed en een afnemende investeringsbereidheid. Als gevolg daarvan neemt de migratie uit het gebied weer toe. Dit staat bekend als zelfversterkende krimp en leidt op den duur leidt tot een koude sanering. 24

29 5. Businesscase Voor Hoensbroek is een stadsdeelvisie opgesteld waarin de opgaves tot 2025 voor zowel het sociaal-maatschappelijke domein, het fysieke domein en het economische domein zijn verwoord. Deze stadsdeelvisie vormt het integrale afwegingskader met een heldere visie op de toekomst van Hoensbroek. Deze stadsdeelvisie wordt momenteel via een uitvoeringsprogramma verder geconcretiseerd, waarbij de initiatieven tevens voorzien zijn van een prioritering en een investeringsraming. Het uitvoeringsprogramma vormt het beslisdocument om in de tweede helft van 2010 van start te gaan met diverse ontwikkelingen. Echter een eerste tradiotionele doorrekening van een aantal projecten laat thans reeds een aanzienlijk tekort zien (investering van 78 miljoen met een tekort van 45 miljoen), te herleiden naar de forse sloopopgave zonder verdiencapaciteit. Een oplossing hiervoor kan alleen gevonden worden in onorthodoxe maatregelen die deels als experiment opgestart dienen te worden om zodoende ook te leren van de behaalde resultaten. 6. Onorthodox Heerlen probeert het tij te keren door in termen van waardecreatie te denken. In overleg met het rijk, de provincie, de regio en de corporaties wordt gewerkt aan een waardecreatiemodel (met name om sociaal-maatschappelijke effecten aan te tonen). De insteek hierbij is om de situatie om te buigen van een structurele waardedaling naar een inflatievolgende waardestijging van de woningvoorraad en voorzieningen. Hiertoe zijn gerichte ingrepen in de woningvoorraad nodig. De overheid is zowel bij groei als krimp verantwoordelijk voor het instandhouden van de leefkwaliteit. In tegenstelling tot planontwikkeling, waarbij bevolkingsgroei het uitgangspunt is, is het proces van investeringen vanwege bevolkingskrimp veel moeilijker te sturen. Op wijkniveau overkomt krimp je. De financiering van projecten in een krimpomgeving kan dan ook niet alleen aan de markt worden overgelaten. De overheid moet hierin de regie nemen. Zij moet risicodragend voorfinancieren, gericht op waardecreatie en zal dus ook sturen op de realisatie ervan. Hiermee stuurt de overheid ook het proces van waardedaling van het economisch goed de wijk en voorkomt hiermee de volledige teloorgang van een wijk of stadsdeel. Daarnaast levert dit ook economisch voordeel op voor de gemeente aangezien werken aan een reeds ontstane achterstandswijk gigantisch veel geld en energie kost. In Parkstad kan dit proces nog gekeerd worden! 25

30 Deze voorfinanciering kan plaatsvinden vanuit een fonds dat gekoppeld wordt aan bijvoorbeeld een gebiedsconcessie, een specifieke PPS-constructie of een andere vorm, als de aanpak maar in een totale samenhang gezien wordt. Het realiseren van losse onderdelen lost de totale problematiek niet op en leidt tot een desinvestering. De calculator kan hiervoor de oplossing bieden waardoor je gaat investeren op de onderdelen die het meeste sociaal-economisch rendement opleveren. Om het fonds te voeden, is samenwerking noodzakelijk tussen provincie, rijk en lokale partners Mede gezien de status van Hoensbroek als pilotwijk willen we hier experimenteel met waardecreatie aan de slag gaan, in combinatie met een uitvoeringsorganisatie. Op deze manier worden moed en durf getoond, om iets te realiseren dat Nederland nog niet kent. De overheid dient dan ook de eerste stap te zetten om de markt over de drempel te trekken. Voor één uitwerkingsplan heeft een doorrekening plaatsgevonden, op basis van het krimproof stedenbouwkundig plan blijkt er al een exploitatietekort (standaard berekend) te zijn van ,- waarbij de aanleg van het stadspark en de nieuwe brede maatschappelijke voorziening nog niet eens zijn meegenomen. De gemeente vraagt het rijk durf te tonen en te investeren in de kansen die krimp biedt. We willen samen met het rijk verder werken aan een integrale aanpak, cruciaal om het economische en sociale klimaat een boost te geven. Door deze samenwerking liggen er ook kansen voor het rijk, want met de kennis en kunde die worden opgedaan kan het elders in Nederland zijn voordeel doen. Ook al is krimp nu nog iets van de regio s, ver van de Randstad, zal het de komende jaren ook andere regio s treffen. De ervaring die de komende jaren wordt opgedaan, kunnen andere gemeenten op den duur ook goed gebruiken. Binnen Hoensbroek zullen de navolgende maatregelen/experimenten (zoals beschreven in het voorgaande hoofdstuk) worden toegepast. Hierbij vragen we de steun van het rijk, zowel in de vorm van kennis en kunde als in financieel opzicht om de uitkomsten van het experiment ook in een praktijkcase te kunnen toetsen (en monitoren). Uitwerking van (financiële) strategieën en instrumenten om te komen tot minimaal sociaal-maatschappelijke waardecreatie en verbetering leefbaarheid om zodoende de te maken investeringen te kunnen onderbouwen. Hierbinnen wordt ook de sociaal-maatschappelijke waardecalculator toegepast. Uitwerking van een organisatievorm voor een krimpende gebiedsontwikkeling Het uit de markt nemen van bestaande bouwtitels en plannen Het in uitvoering brengen van een aantal uitwerkingsplannen om zodoende de effecten vanuit de effectencalculator ook in de praktijk te monitoren en zonodig bij te stellen ter vervolmaking van de calculator. Kwaliteit openbare ruimte Synergie in fondsvorming Ontwikkeling Sociaal-Maatschappelijke waardecalculator Communicatie-strategieën bij fenomeen 26

31 de Parkstad 5: Heerlen Vrieheide-Passart De door het college in het kader van de Wijkenaanpak aangewezen buurten Passart en Vrieheide-de Stack zijn investeringsbuurten met de daarbij horende problematiek (overlast, matige tot slechte verhuurbaarheid, verpaupering van woon- en leefomgeving, etc). 1. Situatie Deelgebied Passart Aan diverse onderzoeken 2 en consultaties met professionals en inwoners is de volgende karakteristiek van Passart ontleend: sociale achterstand De bevolking van Passart bestaat zowel uit families die er al generaties lang wonen, als uit nieuwe Nederlanders. Passart kent in vergelijking met de andere buurten in de gemeente Heerlen een sterke sociale achterstand. Er is sprake van een erg laag gemiddeld inkomen en opleidingsniveau, alsmede geringe arbeidsparticipatie. Er is sprake van ernstige sociale problemen. In het oog springen met name het hoge percentage meldingen van huiselijk geweld, het grote aantal gezinnen dat cliënt is bij de schuldhulpverlening, alsmede het grote aantal inwoners dat te maken heeft met psychische problemen mede in relatie tot drugs-, gok- en alcoholverslaving. Er is sprake van zeer geringe buurtparticipatie en de nieuwe inwoners integreren nauwelijks. Opgroeiproblematiek Relatief veel kinderen in Passart wonen in een eenoudergezin. Veel kinderen groeien op in een situatie met sociale achterstand en zijn doorverbonden met het lokale netwerk jeugdhulpverlening. De multiproblematieken van ouders zijn van invloed op de kwaliteit van de opvoeding. Door (sociale en financiële) armoede ontstaan knelpunten in de opvoedingssituatie (verwaarlozing, contactarmoede, isolement). Een deel van de ouders beschikt dan ook niet over de nodige opvoedingsvaardigheden. Burgeronderzoek 2007 (Parkstad Limburg, 2007), Parkstad Monitor ( Leefbaarometer ( Jongeren voor Jongeren (Heerlen, 2008), Pedagogische Meetlat, (Heerlen, 2008), Wijkenmonitor (Geo Groep, 2007). 27

32 Het aantal kinderen uit Passart dat speciaal onderwijs volgt, is eveneens hoog. Tevens is er ook -maar niet alleen- bij kinderen van allochtone komaf sprake van taalachterstand. Het ontbreekt in Passart aan basisvoorzieningen voor de jeugd, met name voor de leeftijd van 12 tot en met 22 jaar. verouderde huisvesting en verloedering Passart telt hoofdzakelijk huurwoningen. Een groot deel van de woningen is verouderd en voldoet niet meer aan de maatstaven van deze tijd. Ook is er vanwege de bevolkingskrimp, die in Heerlen en omgeving sterker is dan in de rest van Nederland, steeds meer sprake van leegstand, wat leidt tot een desolate aanblik. Een deel van de woningvoorraad wordt op korte termijn gesloopt. Dit gegeven brengt veel onrust bij de inwoners van Passart teweeg. Verloedering en verpaupering in het straatbeeld dragen ertoe bij dat veel inwoners zich niet prettig voelen in de eigen buurt. Door de sloopplannen onstaat een groot leeg gebied zonder invulling aangezien de sloopplannen van de corporatie niet voorzien in duurzame herinrichting. Herinrichting kan echter wel een duidelijke bijdrage leveren aan de verbetering van de leefbaarheid. onveiligheid Veel inwoners van Passart voelen zich onveilig. Uit cijfers van de politie blijkt dat er in Passart ook daadwerkelijk meer incidenten c.q. vergrijpen voorkomen, waaronder vernieling, burengerucht, overlast, mishandeling, diefstal en woninginbraak. Vooral jongeren zorgen voor veel overlast. Ook is er een groep inwoners, die bij incidenten de neiging heeft het recht in eigen hand te nemen. Tot slot: veel inwoners van Passart ervaren hinder van verkeersoverlast. Deelgebied Vrieheide-De Stack De wijk Vrieheide De Stack is een wijk met de nodige problemen op het fysieke én sociale vlak. Op het sociale vlak is er sprake van hoge werkloosheid, overlast en verpaupering, op het fysieke vlak is er sprake van een eenzijdige en kwalitatief slechte woningvoorraad. Een grootschalige herstructurering van de woningvoorraad in combinatie met de nodige maatregelen op het gebied van zorg en welzijn lijkt noodzakelijk. Dit is echter een lastige opgave omdat het grootste deel van de woningvoorraad particulier bezit betreft. Dit is de reden dat de wijk medio 2008 is aangemeld als een van de vijf pilotwijken in Parkstad in het kader van de Limburgse Wijkenaanpak. De wijk bestaat in totaal uit circa woningen, deels corporatiebezit, deels particulier bezit en deels in bezit van beleggers. De kwaliteit van de woningvoorraad is in het algemeen slecht (circa woningen), er zijn slechts enkele goede gedeeltes (vnl. in particulier bezit jaren 80 en eind jaren 90). Een bijzonder fenomeen is dat in de wijk Vrieheide-De Stack 837 eengezinswoningen staan van een zeer karakteristiek type en twee torenflats met samen 96 appartementen die werden gebouwd in de zestiger jaren (en begin zeventiger jaren) van de vorige eeuw als huurwoningencomplex. 28