D... J. 2006/AR/908 - In de zaak van: appellante, hebbende als raadsman mr. RYCKAERT Leen, advocaat te 9060 ZELZATE, Westkade 18.

Transcriptie

1 2006/AR/606 Folio ~ 1 { 0( 'Î J Hof van beroep te Gent 12bis Kamer Terechtzitting van 06junl /AR/908 - In de zaak van: R 'VASTGOED BVBA, met maatschappelijke zetel te 104, Ingeschreven met KSO-nummer appellante, hebbende als raadsman mr. RYCKAERT Leen, advocaat te 9060 ZELZATE, Westkade 18 tegen: D... J handel drijvende onder de benaming "D - Makelaardij", met zetel te._.. _ ~ ~ (Nederland),, met BTW nr. met woonstkeuze op het adres van zijn raadsman, hi.erna vermeld geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. VAN DE VOORDE Tom, advocaat te 1)900 EEKLO, Gentsesteenweg 56 velt het hof het volgend arrest: arraat In do zaak 2006/AR/SOU pagina 1/12

2 2006/AR/906- -Folio ~ De partijen werden gehoord In openbare terechtzitting In hun mlddelen en conclusies en de door hen neergelegde stukken werden Ingezien. BIJ verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dit hof op 12 april 2006, stelde de bvba Vastgoed R (hierna "R. " genoemd) hoger beroep in tegen het vonnis dat op 9 februari 2006 tussen partijen op tegenspraak gewezen werd door de zesde kamer van de rechtbank van koophandel te Gent. Antecedenten 1. BIJ dagvaarding 24 november 2004 vorderde J D re {hierna "D genoemd) de veroordeling van Ryckaert tot betaling van 3.982,00 EUR, te vermeerderen met de verwijlintresten aan 10% per jaar op de hoofdsom van 3.620,00 EUR vanaf de vervaldag van zijn factuur d.d. 1 oktober 2004 tot de dag der algehele betaling, de gerechtelijke Intresten en de kosten van het geding. D had deze factuur uitgeschreven "wegens medebemiddeling bi} verkoop woning gelegen."hij stelde dat een overeenkomst tot stand gekomen was tussen hem en R om in co-exclusiviteit een koper te zoeken voor deze won.lng, toebehorend aan L V :hierna " V genoemd). HIJ maakte aanspraak op het commissieloon dat hem toekwam op basis van deze overeenkomst, die door R_ eenzijdigwas beëindigd daags vooraleer een verkoopovereenkomst In verband met de betreffende woning was ondertekend. Boven de gefactureerde commissie van 3.620,00 EUR vorderde D een schadevergoeding van 10% of 362,00 EUR "wegens ernstige verstoring van het administratief beheer'' en verwijlintresten aan 10% per jaar. 2. R. ', die zelf over een exclusieve opdracht van v,. beschikte, ontkende dat een overeenkomst tot stand was gekomen. Minstens was ze volgens haar nooit uitgevoerd. ZIJ stelde dat C niet aantoonde publiciteit te hebben gevoerd voor het onroerend goed of enigerlei prestatle te hebben geleverd, zodat de voorgehouden overeenkomst diende ontbonden te worden wegens zijn wanprestatie. R. besloot tot de ontvankelijkheid, doch ongegrondheld van de vordering van D arraot In do zaak 200$/AR/908 -pagina 21 12

3 2006/AR/900 Folio ~,~,;J_j ] 3. De eerste rechter stelde vast dat een overeenkomst tot stand was gekomen, dat aan D geen contractuele wan prestatle kon verweten worden en dat R de overeenkomst eenzijdig verbrak, daags vooraleer een verkoopovereenkomst tot stand kwam. HIJ achtte de gevorderde commissie verschuldigd, doch wees de vermeerdering ervan met een gemeenrechtelijke schadevergoeding af. HIJ veroordeelde R lot betaling van 3.620,00 EUR, meer verwijlintresten aan de wettelijke Intrestvoet vanaf 15 oktober 2004 tot de dagvaarding, de gerechtelijke lntres ten aan de wettelijke rentevoet vanaf de dagvaarding tot de al gehele betaling en de kosten van het geding. 4. In hoger beroep vordert R: dat het hof, vooraleer recht te doen, aan D beveelt het bewijs voor te leggen dat hij daadwerkelijk prestatles heeft geleverd. ZIJ vraagt dat het bestreden vonnis tenlet gedaan wordt en dat het hof, opnieuw wijzende, de oorspronkelijke vordering van D ~ ongegrond verklaart en hem veroordeelt tot de kosten van het geding. Ten slotte vraagt zij dat het incidenteel beroep van u Indien ontvankelijk, als ongegrond wordt afgewezen. ZIJ herhaalt dat geen overeenkomst tot stand kwam, minstens dat er een contractuele wanprestatle Is In hoofde van D die de ontbinding van de overeenkomst te zijnen laste rechtvaardigt. Zij stelt dat voldaan was aan de voorwaarden voor de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst. 5. D ' beslult tot de ongegrondheld van het hoger beroep van R t. HIJ verklaart Incidenteel hoger beroep In te stellen en vordert de veroordeling van R. tot betaling van 3.982,00 EUR, meer de verwijlintresten aan 11% per jaar vanaf 2 november 2004, de gerechtelijke Intresten en de kosten van het geding In belde aanleggen. D, onderschrijft het eerste vonnis, waar het oordeelde dat een overeenkomst tot stand was gekomen en dat hem geen contractuele tekortkoming kon worden verweten. Hij volhardt In zijn els op een schadevergoeding, gelijk aan 10% van de commissie. Hij maakt aanspraak op rente aan 11% per jaar op grond van de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties. arreot In do zaak 2006/AR/908 pagina 3/12

4 2006/AR/906 Folio ~. 1 )/ :~ ) Beoordeling 1. Er ligt geen exploot van betekening van het bestreden vonnis voor en de partijen verklaren dat het niet betekend werd. Het hoger beroep werd tijdig Ingesteld en Is regelmatig naar de vorm. R_ die procesbekwaam Is, beschikt over de vereiste hoedanigheid en het belang om hoger beroep in te stellen tegen het bestreden vonnis, In zover de vordering van D gegrond werd verklaard. Haar hoger beroep Is dan ook ontvankelijk. Hetzelfde geldt voor het Incidenteel hoger beroep van D voor wat het deel van haar vordering betreft dat door de eerste rechter werd afgewezen. De partijen halen overigens geen gronden van onontvankelijkheld aan, terwijl het hof evenmin het bestaan van ambtshalve op te werpen gronden van onontvankelijkheld vaststelt. 2. De partijen hebben zich akkoord verklaard dat alle conclusies tot het geding behoren, ook Indien ze werden neergelegd na het verstrijken van de conclusletermljnen. Daartegen bestaat geen bezwaar. 3. Op 7 oktober 2003 werd een overeenkomst ondertekend, waarbij V 3en exclusieve opdracht gaf aan R_ t om het onroerend goed te. te verkopen. De door V gevraagde verkoopprijs bedroeg ,00 EUR. Op de bekomen verkoopprijs was een ereloon verschuldigd van drie procent, exclusief btw. De opdracht werd verleend voor een periode van zes maanden met stilzwijgende verlenging voor telkens drie maanden bij gebrek aan opzegging één maand voor het verstrijken van haar duur. In een brief van 21 april 2004 aan D verklaarde D hem de documentalle van R te zenden. Hij liet we- ten dat 1'.. t met D wilde samenwerken om de verkoop van het huls te bespoedigen. Hij deelde mee dat de vraagprijs nog ,00 EUR bedroeg en vroeg D re contact op te nemen met M W t (die als vertegenwoordiger van R.ptrad). Op 10 mei 2004 richtte R een brief aan 0. ~-- v a, met als referentie: "De verkoop van de woning gelegen te /- - H". Er bestaat geen betwisting over het feit arront In do zaak 2006/AR/906 pagina 4/12

5 2006/AR/908 Folio [ZlJ dat deze brief betrekking heeft op het onroerend van V waarop de verkoopopdracht van 7 oktober 2003 betrekking had. De vermelding van het hulsnummer 7 berust bijgevolg op een materiële vergissing. De Inhoud van deze brief was als volgt: "Hierbij bevestigen wij U onze mondelinge overeenkomst van 29/04/04. o,, Makelaardij verkoopt In coexc/usivltelt met ERA Vastgoed R. I bovenvermeld pand. D Makelaardij zorgt voor de nodige presentalles op de neder/andse vastgoed Internet site en pub/leltelt in de nederlandse media. D Vastgoed houdt ons op de hoogte waar er In Nederland wordt gepubliceerd. Mevr. W. t zal U alle nodige gegevens over hel pand bezorgen. o, Makelaardij zal de namen of contacten doorgeven aan mevr. W. De bezichtigingen van het pand gebeuren door mevr. W doch Indien opportuun zal de koper tevens begeleid worden door dhr. D Bij het realiseren van een verkoop aan een contact van D- - 1 _ Makelaardij zal1,25% van de commissie aan D Makelaardij uitbetaald worden. Indien de koop wordt gerealiseerd door ERA Vastgoed R. I zal 1% commissie aan D Makelaardij betaald worden. Graag hadden wij een brief teruggekregen waarbij u verklaart dat U akkoordbent dit voorstel. Gelleve ons op de hoogte te houden waar er In Nederland wordt gepubliceerd" (letterlijke aanhaling). D legt een "Voor Akkoord" ondertekende kopie van deze brlefvoor, met boven zijn handtekening de vermelding " " In een aangetekende brief van 9 juni 2004 aan D verwees H naar "onze eerdere contacten lopend sinds onze bijeenkomst op 29/04/04 voor de gezamenlijke verkoop van bovenvermelde villa." ZIJ verklaarde nog geen enkel bericht ter bevestiging van de samenwerking ontvangen te hebben en stelde vast dat het pand nergens In de media of vla het Internet werd voorgesteld. ZIJ liet weten niet langer geïnteresseerd te zijn in een samenwerking met C arreallo do uak 2006/AR/900 pagina 5/12

6 2006/AR/908 Folio rr==j BIJ onderhandse akte van 10 juni 2004, gesteld op het briefhoofd van R., werd de woning van ' v, verkocht voor ,00 EUR. D verklaarde in een aangetekende brief van 15 juli 2004 aan R begrepen te hebben dat de woning verkocht was. HIJ verwees naar de overeenkomst tussen partijen en liet weten dat t V % op de courtage van R t zou inhouden. Met een brief d.d. 8 september 2004 van zijn raadsman, waarvan hij een kopie meedeelde aan R. verzocht D e de notaris, die gelast was met het verlijden van de notariële verkoopakte van het onroerend goed, 3.620,00 EUR In te houden van de door de kopers te betalen prijs en aan hem over te maken, mlnstens te blokkeren In afwachting van een definitieve regeling. In een aangetekende brief d.d. 24 september 2004 van zijn raadsman aan R_ verklaarde D dan vernomen te hebben dat het volledige commissieloon voorafgaandelijk aan het verlijden van de notariële akte was betaald, waardoor de notaris zijn verzoek niet had kunnen Inwilligen. HIJ stelde R In gebreke om het commissieloon te betalen. Op 1 oktober 2004 stelde hij daarvoor de factuur op, waarvan hij betaling vordert. R protesteerde deze factuur met brieven van 7 oktober 2004 aan D en van 5 oktober 2004 aan diens raadsman. Zij stelde nooit enig antwoord te hebben ontvangen op haar voorstel van 10 mei 2004 en beweerde dat D geen enkele prestatie had geleverd. D ~ntwoordde bij brief d.d. 14 oktober 2004 van zijn raadsman dat er wel degelijk een overeenkomst bestond, die R, niet eenzijdig kon verbreken en dat zij onder meer met haar klanten had getelefoneerd en melding gemaakt had van het pand op het internet. Het hof treedt de eerste rechter bij waar hij uit dit feltenrelaas en de voorliggende stukken besloten heeft dat er een overeenkomst tot stand gekomen is tussen de partijen in dit geding, waarbij R,..._.. zich verbond tot betaling van een commissie aan D bij verkoop van het onroerend goed en dat o, I _ op grond van deze overeenkomst aanspraak kon maken op een bedrag, gelijk aan 1% van de bekomen verkoopprijs. De grieven die R. brrnuleert tegen dit vonnis en de argumenten die zij In hoger beroep ontwikkelt, lelden niet tot een. andersluidende conclusie. arraalln da zaak 2008/AR/908 pagina 6/12

7 2006/AR/906- -Folio c==j 4. D ', op wie ter zake bewijslast rust, kan ten aanzien van R, :, die een handelsvennootschap Is, het bestaan van een averelenkomst die haar handelsactiviteit betreft, behalve door de bewijsmlddelen die het burgerlijk recht toelaat, bewijzen met alle mlddelen van recht, met Inbegrip van vermoedens (artlkel25, eerste lid W. Kh. en artlkel1353 B.W.), 4.1. Uil de brief d.d. 21 aprll2004 van' V lijkt dat R. tegenover hem te kennen had gegeven dat zij met D wenste samen te werken met het oog op de verkoop van de woning en dat.:._ V.tel daarmee eens was Het is de stelling van D dat tijdens een onderhoud van 29 april 2004 een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen Is over de co-exclusieve bemiddeling met het oog op de verkoop van de woning van, V R~ betwist niet dat er op dat ogenblik afspraken zijn gemaakt, doch volgens haar betrof het geen bindende overeenkomst, maar een "gentlemen's agreement" of "herenakkoord" dat niet afdwingbaar was, omdat er nog geen overeenkomst was over de commissie. Dil wordt evenwel tegengesproken door de brief d.d. 10 mei 2004 waarin R. : verklaarde "onze mondelinge overeenkomst van 29/04/04" te "bevestigen". Deze "bevestiging" vermeldde alle voorwaarden van deze overeenkomst, waaronder de commissie. De omstandigheid dat zij vroeg aan C. om deze schriftelijke bevestiging van de mondelinge overeenkomst op zijn beurt nog eens met een geschrift te bevestigen, doet geen afbreuk aan het feit dat de overeenkomst reeds tot stand gekomen was. Uit de inhoud van deze brief blijkt duldelijk dat het, ondanks de vermelding van de term "voorstel", die daarin voorkomt, geen voorstel tot overeenkomst of een aanbod daartoe betrof, maar de bevestiging van een reeds tot stand gekomen akkoord over alle voorwaarden van een overeenkomst D 1 C houdt voor dat zij de brief d.d. 10 mei 2004 van R. "voor akkoord" teruggestuurd heeft op 21 mei Geconfronteerd met de betwisting van R. ~ dat zij op dat ogenblik de brief ontvangen heeft, kan D.. D het onbetwistbare bewijs van de datum van verzending ervan niet leveren. R.. beweert dat D D i haar de brief pas voor het eerst teruggestuurd heeft samen met zijn brief van 15 juli Uit dit schrijven kan dit niet afgeleid worden. Daaruil blijkt niet dat het een antwoord was op de brief van 10 mei arroot In do zaak 2006/AR/906. -pagina 7/12

8 2006/AR/906 Folio ~.,'\,'[ ) D ' ' formuleerde daarin zijn aanspraak op commissie en voegde een kopie van de op 21 mei 2004 "voor akkoord" ondertekende brief van 10 mei 2004 bij ter staving van de grondslag voor zijn aanspraak op commissie. Doch wat er ook van zij, feit Is dat de totstandkoming van de overeenkomst ook bewezen wordt door haar uitvoering. Vooreerst stelt R~ zelf In haar brief van 9 juni 2004, waarin zij ontkent de "voor akkoord" ondertekende brief van 10 mei 2004 ontvangen te hebben, dat er "contacten lopend" waren In verband met de gezamenlijke verkoop van de villa. Haar poging om dit thans af te doen als "een gebruikelijke formulering" die niet met de werkelijkheid zou overeenstemmen klinkt niet geloofwaardig. Daarnaast en voorails er de vaststelling dat R; niet betwist alle nodige gegevens bezorgd te hebben aan D1 ' die hem toelieten zijn brochure In verband met het te koop gestelde goed op te stellen. De verklaring die R_ t daarvoor geeft, overtuigt niet. Haar bewering dat vlug moest gehandeld worden en bijgevolg de totstandkoming van een akkoord niet kon afgewacht worden, mist elke geloofwaardigheid, wanneer men vaststelt dat R:. zelf reeds meer dan zes maanden vruchteloos een koper aan het zoeken was, terwijl zij niet aantoont dat V je aan haar verleende verkoopopdracht had opgezegd, waardoor hij zou vervallen. Evenmin maakt zij aanneembaar dat het gebrulke Iijk zou zijn dat een exclusieve makelaar alle dossiergegevens aan een andere makelaar zou overmaken vooraleer er met deze andere makelaar een akkoord Is over het "delen" van de exclusl vltelt Het bestaan van de overeenkomst tussen partijen wordt aldus bewezen door de brief van R. t, die een begin van bewijs door geschrift uitmaakt dat deze overeenkomst minstens waarschijnlijk maakt, aangevuld door de vermoedens die kunnen afgeleid worden uit de brief d.d. 21 april 2004 van de verkoper en uit daden die wijzen op de uitvoering ervan door R. Dit wordt bovendien bevestigd door haar brief van 9 juni Uil het feit dat zij het nodig achtte D aangetekend aan te schrijven en uit de Inhoud van deze brief blijkt dat R besefte dat er een overeenkomst bestond. Indien zij ervan overtuigd was dat geen samenwerking tot stand was gekomen, dan hoefde zij niet te laten weten dat zij niet langer wenste samen te werken arrootln do zaak 2006/AR/908 pagina 8/12

9 2006/AR/908 Folio. ~ omdat D volgens haar nog geen prestatles had geleverd ("Bovendien wordt nergens In de media of vla internet het pand voorgesteld"). Deze beweerde afwezigheld van prestatles door D die trouwens door hem wordt tegengesproken, doet geen afbreuk aan de voormelde overwegingen aangaande de totstandkoming van de overeenkomst, maar heeft betrekking op de vraag of er grond was tot ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatle van D 5. Op grond van de bepalingen van de overeenkomst, zoals zij omschreven zijn In de brief d.d. 10 mei 2004 van R, kon D aanspraak maken op een commissie, gelijk aan 1% van de verkoopprijs, wanneer de verkoop gerealiseerd werd door R. :. Op 10 juni 2004 werd een verkoopovereenkomst gesloten met kopers die R 1eeft aangebracht. D, heeft recht op 1% van de bekomen verkoopprijs van ,00 EUR of 3.620,00 EUR. De overeenkomst strekt de partijen tot wet en er Is geen grond tot herlelding van deze vergoeding. 6. R kan niet bijgetreden worden waar zij zich In ondergeschikte orde beroept op een contractuele wanprestatle van D die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardlgde. Zij houdt voor dat D. l geen aanspraak op de bedongen vergoeding kan maken, omdat hij In gebreke was zijn verbln lenissen uit de overeenkomst na te leven. ZIJ verklaart meer bepaald toepassing gemaakt te hebben van de mogelijkheid tot bultengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst. D legt een brochure voor, die hij verklaart aangewend te hebben met het oog op de verkoop en stelt dat hij publiciteit op het Internet geplaatst heeft en klanten heeft getelefoneerd. Ongeacht of hij al dan niet nuttige prestatles geleverd heeft voor de verkoop van het onroerend goed, staat het vast dat hij niet In gebreke was om zijn verbintenissen uit te voeren op het ogenblik dat de woning verkocht was. Dit Impliceert meteen ook dat aan minstens één van de voorwaarden voor de buitengerechtelijke arreot In do zaak 2006/AR/908 pagina 9/12

10 2006/AR/908- -Folio [ZJ ontbinding niet voldaan was. Er ligt Immers geen enkele Ingebrekestelling aan D voor. Op geen enkel ogenblik, voorafgaand aan haar brief van 9 juni 2004, waarin zij meedeelde dat zij niet langer met D wenste samen te werken, heeft H hem aangemaand om zijn verbintenissen uit de overeenkomst vooralsnog uit te voeren, terwijl zij evenmin aantoont dat dit materieel onmogelijk was. Zij kan zich niet beroepen op het feit dat zij de mening toegedaan was dat er geen overeenkomst tot stand was gekomen, om te verantwoorden dat zij de - volgens haar niet bestaande - overeenkomst buitengerechtelijk kon beëindigen zonder de rlaartoe aastelde voorwaarden na te leven. Bovendien beschikte o zelfs In de door R niet bewezen veronderstelling dat de verkoopopdracht eindigde op 7 oktober 2004, nog over een termijn van vier weken om de verbintenissen uit te voeren, waarvoor hij volgens haar In gebreke was. Ten slotte toont R_ t evenmln aan dat er objectleve redenen waren, om aan te nemen dat zij het vertrouwen In D ' volledig kwijt was, één maand nadat zij de tot stand gekomen overeenkomst had bevestigd. 7. Het is niet voor ernstige betwisting vatbaar dat R een koper had gevonden, toen zij op 9 juni 2004 te kennen gaf dat zij niet langer met hem wenste samen te werken. Daags nadien werd Immers reeds de onderhandse koopovereenkomst ondertekend, ter gelegenheld waarvan de kopers met een cheque een voorschot van ,00 EUR betaalden. Aangezien D laere op dat ogenblik niet In gebreke was om zijn verbintenissen uit de overeenkomst uit te voeren, kan hem het recht op de bedongen vergoeding niet ontzegd worden. 8. D vordert verwijlintresten aan 11% per jaar vanaf 2 november 2004 en een schadevergoeding, gelijk aan 10% van de hoofdsom, op grond van de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties. De verwljlrente, verschuldigd op grond van artikel 5 van deze wet, bedraagt niet onveranderlijk 11%, zoals door D gevorderd, doch Is variabel. ZIJ Is van rechtswege en zonder Ingebrekestelling verschuldigd vanaf de dag volgend op de vervaldag allqat In do 2:0ak 2006/AR/906- pagina 10112

11 2006/AR/908 Folio ~ van de factuur, die op grond van artikel 4 van de wet van 2 augustus 2002 en behoudens andersluidende overeenkomst, dient betaald te zijn binnen dertig dagen na de ontvangst ervan. D J kan, naast de verwljlrente, recht laten gelden op een redelijke schadeloosstelling van 362,00 EUR, zoals door hem gevorderd, op grond van artikel 6 van de wet van 2 augustus De toekenning van deze vergoeding sluit evenwel uit dat hij aanspraak maakt op rechtspleglngsvergoedlng. OP DEZE GRONDEN, HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak; Gelet op artikel 24 van de wet van 15 junl1935 op het taalgebruik In gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep van de bvba Vastgoed R t en het Incidenteel beroep van J D ontvankelijk, het eerste ongegrond en het tweede in de hierna vermelde mate gegrond; Bevestigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat het bedrag van de veroordeling van de bvba Vastgoed R ten aanzien van J D wordt gebracht op DRIEDUIZEND NEGENHONDERD TWEEËNTACHTIG EURO (3.982,00 EUR), meer de verwijlintresten aan de rentevoet, berekend overeenkomstig artikel 5 van de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties, vanaf 1 november 2004 vanaf 24 november 2004 als gerechtelijke Intrest - tot de datum van betaling op 3.620,00 EUR en dat bij de begroting van de kosten geen rechtspleglngsvergoedlng toekomt aan J D Veroordeelt de bvba Vastgoed R_, tot de kosten van het hoger beroep, aan haar zijde niet te begroten, aangezien zij te haren laste zijn, en aan de zijde van J D begroot op nihil; Onverminderd de toepassing van artlkel1024 Ger.W.. arroat In do uak 2006/AR/908 paglna11/12

12 2006/ARI908- -Folio ~ ':J! ) Aldus gewezen en uitgesproken In openbare terechtzitting van hel hof van beroep te Gent, twaalfde bis kamer, rechtdoende in burgerlijke zaken, op woensdag 6 juni Aanwezig: Eric Dursin Palricia Vermaerke raadsheer, alleenrechtsprekend griffier P. Verrnaarke Cd ---t E. Dursin arrest In de "'"k 2008/AR/908- -pagina 12112