bvba BOUWONDERNEMING G met zetel te ; met ondernemingsnr.:

Transcriptie

1 Hof van beroep te Gent 12 Kamer Terechtzitting van 14 december 2011 EINDARREST -In de zaak met het rolnummer 2009/AR/1651 van: bvba BOUWONDERNEMING G met zetel te ; met ondernemingsnr.: I F appellante tegen het vonnis van de rechtbank van koophandel Ie Kortrijk, op tegenspraak gewezen door de vierde kamer dd , oorspronkelijk verweerster, hebbende als reedsman mr. DEKEYZER Hugo, advocaat te 8210 Veldegem, Torhoutsest&enweg 266 tegen: bvba IMMOBILIEN 0, -., (In het bestreden vonnis: bvba ERA IMMOBILIEN o In beslulten van deze partij: bvba ERA DRIEGELINCK) met zetel te. ~ metondernemingsnr.: gerntlmeerde, oorspronkelijk eiseres, h&bbende als raadsman mr. VANTHUYNE Kurt, advocaat te 8870 Izegem, Baronstraat68 velt het hof het volgend arrest. /

2 2009/AR/1661 Folio Het hof heeft de partijen in openbare terechtzitting gehoord en kennis genomen van hun stukken en conclusies.. Het hoger beroep tegen het vonnis op tegenspraak van de rechtbank van koophandel te Kortrijk, vierde kamer, van 4 mei 2009 (AR nr. 1655/2008) werd ingesteld bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het hof op 17 juni Het Is regelmatig naar de vorm. Het is eveneens tijdig aangezien er geen betekeningsakte wordt voorgelegd en door geen van de partijen beweerd wordt dat het vonnis betekend is. De bvba ERA lmmobiliên D _ houdt niet voor dat het hoger beroep onontvankelijk Is, terwijl het hof evenmin redenen van onontvankelijkheld vaststelt. Het hoger beroep is bijgevolg ontvankelijk. Ter zitting van 16 november 2011 verklaarden de raadslieden van de partijen dat alle neergelegde beslulten tot het debat behoren. 1. Op 17 april 2007 sloten de bvba Bouwonderneming G F. (hierna In het kort "F. ' genoemd) en de bvba ERA lmmoblliên D (hierna In het kort "D ) genoemd, een overeenkomst, waarbij eerstgenoemde aan laatstgenoemde de exclusieve opdracht gaf een koper te zoeken betreffende een nieuwbouwwoning, gelegen te 8860 Lendelede,. _ De vraagprijs bedroeg In volledig afgewerkte toestand ,00 EUR en In de toen bestaande. toestand ,00 EUR. Het commissieloon bedroeg 4 % van de verkoopprijs, inclusief btw. De overee1_1komst werd gesloten voor een periode van 6 maanden, stilzwijgend verlengbaar voor onbepaalde duur, met een opzeggingstermijn van één maand. Met brief van 10 september 2007 zegde F s de overeenkomst op tegen 17 oktober 2007, waarna D_. _ met brief van 22 oktober 2007 een lijst van kandidaat-kopers overmaakte, met wie zij had onderhandeld of aan wie zij precieze en individuele Inlichtingen had gegeven betreffende het te verkopen onroerend goed. In diezelfde brief bevestigde zij dat, zoals telefonisch f,'lfgesproken, zij F _,, op de hoogte zou houden van kandidaat-kopers. srrootln do zoek 2009/Aft/1661 pagina 2/9

3 2009/AR/1651 Folio 3 '2-r)- Per van 13 november 2007 meldde D _ : aan F dat zij de zaterdag voordien een plaatsbezoek had met kandidaten en vroeg zij nog bijkomende Informatie, zoals of de verkoopprijzen nog steeds dezelfde waren gebleven. Dezelfde dag antwoordde F met de vraag eens op te bellen. Op 22 november 2007 greep een vergadering plaats op het kantoor van D in aanwezigheid van de kandidaat-koper, de heer M, en F Uiteindelijk verkocht F het onroerend goed aan de heer r.. Op 6 december 2007 factureerde D _ ,26 EUR, als commissieloon, aan F _. een bedrag van Met aangetekende brief van 11 december 2007 protesteerde F de factuur, omdat de heer M niet voorkwam op de lijst van kandidaatkopers, die D _.. na de beêindlglng van de overeenkomst had overgemaakt. Met aangetekende brief d.d. 28 december 2007 stelde de raadsman van D. F _ In gebreke tot betaling van de factuur, bij gebrek waaraan tot dagvaarding zou worden overgegaan. Verdere briefwisseling tussen de raadslieden van de partijen leidde niet tot een minnelijke oplossing, zodat D _tot dagvaarding overging. 2. Met dagvaarding van 29 mei 2008 vorderde D _ de veroordeling van F ; tot betaling van ,87 EUR, meer de conventionele rente aan 12% op ,26 EUR vanaf 15 mei 2008 tot op de datum van volledige betaling en meer de gerechtskosten, dit alles bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande elk verhaal en zonder kantonnement. Het bedrag van ,87 EUR bestond uit de hoofdsom van ,26 EUR, 438,06 EUR intresten en 1.220,55 EUR schadevergoeding. Volgens D _ was er na de beêlndlglng van de overeenkomst van 17 april 2007 een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen, waarbij partijen overeenkwamen dat D ".. toch nog verder diende te zoeken naar kandidaat-kopers. F betwistte het bestaan van dergelijke mondelinge overeenkomst. arraa! In do zaak 2009/AR/1651 pagina 3/9

4 2009/AR/1651 Folio 3. BIJ vonnis van 4 mei 2009 veroordeelde de eerste rechter F tot betaling van ,26 EUR, meer de moratoire Intresten aan 11,5% vanaf 6 januari 2008 tot 29 mei 2008, meer de gerechtelijke intresten aan 11,5% vanaf 29 mei 2008 tot 31 december 2008 en aan 9,5% vanaf 1 januari 2009 tot aan de datum van volledige betaling, alsmede tot betaling van een schadevergoeding van 1.220,55 EUR. Ten slotte veroordeelde hij F tot de gerechtskosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Volgens de eerste rechter waren partijen gebonden door een mondelinge overeenkomst. 4. F< legt zich niet neer bij dit vonnis en tekende hoger beroep aan. Zij vraagt de vordering af te wijzen als ongegrond, minstens het gevorderde makelaarsloon te herlelden tot 50 %, namelijk 5.085,63 EUR, en de gerechtskosten ten laste van D te leggen. Zij vraagt ten slotte het arrest voorlopig uitvoerbaar te verklaren. D _ vraagt het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond te verklaren, het bestreden vonnis te bevestigen en F. te veroordelen tot de gerechtskosten. 1. De vordering van D _ strekt ertoe betaling te bekomen van een commissieloon voor de aanbreng van een kandidaat-koper, aan wie het onroerend goed uiteindelijk is verkocht. 2. Driegelinek houdt voor dat na de beêlndlglng van de oorspronkelijke overeenkomst, zoals vastgelegd In het geschrift d.d. 17 apri12007, een nieuwe mondelinge overeenkomst tot stand Is gekomen, waarbij partijen overeenkwamen dat zij nog verder diende te zoeken naar kandidaat-kopers, en dat zij deze opdracht volbracht heeft zodat zij daarvoor dient vergoed te worden. arrest In de zaa~ 2009/AR/ poglna 4/9

5 2009/AR/1651 FoliO 3. Als elsende partij draagt D. ~ de bewijslast van de betalingsverbintenis van F., dil op grond van artikel1316, eerste lid B.W.. Aangezien F _ een handelsvennootschap Is, wordt ze bepaald door de bijzondere wetten op de koophandel (art. 3 1 W. Venn.) en wordt vermoed dal alle door haar aangegane verbintenissen kaderen In haar commercieel doel. Ter zake bestaat er geen betwisting over het feit dat de opdracht, door F gegeven, kadert in haar commercieel doel, zodat Dl In haar bewijsvoering ten aanzien van F gebruik kan maken van de soepeler bewijsregeling In handelszaken, zoals vastgelegd In artikel 25 W. Kh.. 4. Anders dan de eerste rechter Is hel hof van oordeel dat D. niet het bewijs levert van de betalingsverblntenls In hoofde van F 4.1. De overeenkomst, zoals schriftelijk vastgelegd op 17 april 2007, werd door F, beêlndlgd met brief d.d. 10 september 2007 tegen 17 oktober Over de rechtsgeldigheid van deze opzegging bestaat geen betwisting. De opdracht van D _ het "zoeken" naar een voorwaarden. volgens deze overeenkomst bestond in koper en het onderhandelen over prijs en In deze overeenkomst werd een commissieloon van 4 %, Inclusief btw, overeengekomen "bij de realisatle van de verkoop". Met de "realisatie van de verkoop door de vastgoedmakelaar" werd gelijkgesteld: "iedere verkoop van het onroerend goed aan een persoon aan wie de vastgoedmakelaar het bewijs levert dat precieze en Individuele informatie of welkdanige toeliohtlng over het onroerend goed Is verschaft tl/dans de duur van deze overeenkomst." (onderlijning door het hof). Volgens deze overeenkomst heeft de makelaar enkel recht op commissieloon voor zover hij, tijdens de duur van de overeenkomst, precieze en individuele Informatie of welkdanige toelichting over het onroerend goed heeft verschaft aan de kandidaat, die uiteindelijk het onroerend goed heeft gekocht. Met andere woorden, Is deze Informatie enkel verschaft na de beêlndlglng van de overeenkomst, dan ontstaat er geen recht op commissieloon. atmat In da zaak 2009/AR/1651 -pagina 5/0

6 2009/AR/1661 Folio 4.2. Het onroerend goed Is verkocht aan de heer V M D _ bewijst niet dat zij gedurende het bestaan van de overeenkomst aan deze persoon precieze en individuele of welkdanige toelichting over het onroerend goed heeft verschaft. Integendeel dient aangenomen te worden dat dit niet het geval was, aangezien diens naam niet voorkomt op de lijst, die D na de beêindiging van de overeenkomst aan F heeft overgemaakt en die alle namen bevat van personen met wie zij heeft onderhandeld of aan wie zij precieze en Individuele Inlichtingen heeft verschaft Uit geen enkel document blijkt dat, niettegenstaande de formele beêlndiglng van de overeenkomst, partijen mondeling waren overeengekomen dat D toch nog verder diende te zoeken naar kandidaat-kopers, met andere woorden dat zij nog verdere prestaties diende te verrichten om kandidaat-kopers te vinden, noch dat zij de opdracht had te onderhandelen met kandidaat-kopers over prijs en voorwaarden. Uit de feiten, zoals ze zich na de beêlndlglng van de overeenkomst hebben voorgedaan, kan enkel afgeleid worden dat F er geen bezwaar tegen had dat D nog de namen van eventuele kandidaat-kopers, die zich nog na de beêindlglng van de overeenkomst zouden aanmelden, zou doorspelen. In haar schrijven van 22 oktober 2007 meldde D enkel dat, zoals telefonisch afgesproken, zij F op de hoogte zou houden van kandidaat-kopers. Dit houdt niet In dat D actlef op zoek zou gaan naar kandidaat-kopers, maar hoogstens dat zij de namen van kandidaat-kopers zou overmaken. Noch de omstandigheid dat D.. met van 13 november 2007, na een plaatsbezoek met de kandidaat-koper, zonder dat blijkt dat dit plaatsbezoek gebeurd Is op vraag of verzoek van F., bijkomende Informatie verzocht, waarop F reageerde met de vraag eens op te bellen, noch het feit dat er nadien op het kantoor van D _ een samenkomst werd belegd met f. en de kandidaatkoper, Impliceert dat, na de beêlndiglng van de overeenkomst, aan D de opdracht werd gegeven kandidaat-kopers te zoeken of te onderhandelen met de kandidaat-kopers over prijs en voorwaarden. armst In do ntk 2009/AR/1651 pagina 6/9

7 2009/AR/1661 Folio :> 'Z-(, Om aanspraak te maken op het commissieloon, dient 0 aan te tonen dat er, In strijd met de oorspronkelijke schriftelijke overeenkomst en na de beêindlging ervan, een akkoord bestond dat F.. een commissieloon verschuldigd was voor de kandidaat-koper, die 0. _ Jas had aangebracht na de beêindiging van de schriftelijke overeenkomst. Gelet op de duidelijke en ondubbelzinnige Inhoud van de schriftelijke overeenkomst, waarin bepaald was dat enkel een ereloon verschuldigd was voor zover aan de kandidaatkoper tijdens de duur ven de overeenkomst Informatie was verschaft, dienden er, toen 0 _ na de beêlndlglng van de overeenkomst aanbood de namen van kandidaat-kopers over te maken, toen zij bulten medeweten van F met de kandidaat-koper op plaatsbezoek ging, en zij vervolgens op haar kantoor een vergadering organiseerde met F en de kandidaat-koper, duidelijke afspraken gemaakt te worden over het commissieloon dat eventueel zou verschuldigd zijn voor deze tussenkomsten van 0 Omwille van het ontbreken van deze afspraken, en aangezien er ondubbelzinnig een einde was gesteld aan de opdracht van 0 diende F er zich niet aan te verwachten dat, eens het onroerend goed zou verkocht worden, 0 een commissieloon zou aanrekenen op basis van dezelfde voorwaarden als In de schriftelijke overeenkomst bepaald, zodat zij ook niet hoefde te protesteren tegen de tussenkomst van 0 na de beêindiging van de overeenkomst. Haar gebrek aan protest daartegen kan dan ook niet geynterpreteerd worden als een akkoord met een commissieloon, zoals in de oorspronkelijke overeenkomst vastgelegd, omwille van de tussenkomst van D na het einde van de overeenkomst. 01. stelt zich de vraag waarom zij dan wel een koper met F.. In contact zou hebben gebracht, tenzij er een akkoord was dat zij daarvoor vergoed zou worden. Het kan nu weliswaar best zijn dat, wanneer D deze stappen zette, zij de Intentie zou gehad hebben alsnog daarvoor een commissieloon op te strijken, doch zij blijft volledig In gebreke aan te tonen dat er een akkoord was dat zij daarvoor zou vergoed worden. In elk geval kan niet uitgegaan worden van een vermoeden, aangezien de schriftelijk vastgelegde overeenkomst, waarin enkel sprake was van een commissieloon wanneer aan de uiteindelijke koper tijdens de duur van de overeenkomst Informatie zou zijn verschaft, beêindigd was. arrest In do zaak 2009/AR/1661 pagina 7/9

8 2009/AR/1651 Folio 3 z.(, Z.. Het samenbrengen van koper en verkoper volstaat niet om recht te hebben op commissieloon. Volgens de overeenkomst tussen partijen, waaromtrent niet bewezen Is dat de partijen daarvan mondeling zijn afgeweken, Is enkel een commissieloon verschuldigd voor het samenbrengen van koper en verkoper, voor zover de makelaar tijdens de duur van de overeenkomst aan de kandidaat-koper Informatie heeft verschaft, en niet pas achteraf Er moet dan ook besloten worden dat, In verband met de prestaties van D _ na de beêindiglng van de overeenkomst tussen partijen, er geen akkoord tot stand Is gekomen met betrekking tot het commissieloon, zodat F 10or deze prestatles geen commissieloon is verschuldigd. De vordering van D, _ Is bijgevolg ongegrond. 5. Gelet op de ongegrondheld van de vordering van Driegelinck, vallen de gerechtskosten van beide aanleggen te haren laste. 6. F, vordert dat het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard wordt. Krachtens artlkel1397 Ger. W. schorsen verzet en hoger beroep tegen eindvonnissen de uitvoerbaarheld ervan. Tegen een tegensprekelijk arrest kan geen verzet, noch hoger beroep worden aangetekend, doch staat enkel nog een voorziening in Cassalie open. Deze voorziening heeft echter geen opschortende werking. De partij, die een arrest heeft verkregen dat voor het Hof van Cassatie wordt betwist, kan de tenuitvoerlegging van dat arrest voortzetten, zelfs na de indiening van de voorziening. Het is dan ook overbodig de voorlopige tenuitvoerlegging van een tegensprekelijk arrest te bevelen. arroat In do zoak 2009/AR/1651 paglnall/9

9 2000/AR/1651 Folio 3 ~(,,3 OP DEZE GRONDEN, HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik In gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en gegrond, Doet het bestreden vonnis tenlet in de mate dat het bestreden wordt, en opnieuw wijzende, Verklaart de vordering van de bvba ERA lmmobllll:ln D1 ongegrond; Verwijst de bvba ERA lmmoblllên D in de gedingkosten van. belde aanleggen, aan haar zijde niet te begroten aangezien ze te haren laste vallen, en aan de zijde van de bvba Bouwonderneming Gino Feys te begroten op 1.100,00 EUR rechtspleglngsvergoedlng In eerste aanleg, 186,00 EUR rolrecht hoger beroep en 1.210,00 EUR rechtspleglngsvergoedlng In hoger beroep; Onverminderd de toepassing van artikel1024 Ger. W I t.,_) B. De Wilde Aldus gewezen door de 12" kamer van het Hof van Beroep te Gent, zetelende In burgerlijke zaken, samengesteld uit A. Van de Putte, raadsheer, waarnemend voorzitter; G. Danneels, raadsheer; W. De Pauw, raadsheer; en uitgesproken door de raadsheer wn. Voorzitter van de kamer In openbare terechtzitting van bijgestaan door Bart De Wilde, griffier. Rep.nr.: 2011/ J?11 \ arroatln de zaak 2009/AR/1651 pagina 9/9

10