1. N M wonende te. straat 3, ingeschreven met KSO-nummer

Transcriptie

1 2008/AR/ Folio d Hof van beroep te Gent 12bde Kamer Terechtzitting van 16 november /AR/ In de zaak van: IMMO DOT B.V.B.A., met maatschappelijke zetel te 8400 OOSTENDE, E. Beernaertstraat 13, ingeschreven met KSO-nummer , appellante, hebbende als raadsman mr. DE ZUTTER Anthony, advocaat te 8400 OOSTENDE, KORNUKOPIA BV BVBA - Wellingtonstraat 96 tegen: 1. N M wonende te. straat 3, ingeschreven met KSO-nummer eerste geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. PETITAT Jean-Baptiste, advocaat te 8310 SINT-KRUIS (BRUGGE), Sportstraat I R wonende te tweede geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. PETITAT Jean-Baptiste, advocaat te 8310 SINT-KRUIS (BRUGGE), Sportstraat 49 orroot In do """k 2008/AR/ p glno 1/12

2 2008/AR/ Folio c==j velt het hof het volgend arrest: De partijen werden gehoord in openbare terechtzitting in hun middelen en conclusies en de door hen neergelegde stukken werden ingezien. Bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dit hof op 16 oktober 2008, stelde de bvba lmmo Dot (hierna "/mmo Dot" genoemd) hoger beroep in tegen het vonnis dat op 1 september 2008 op tegenspraak tussen partijen werd gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Brugge, eerste kamer. Antecedenten 1. Bij dagvaarding, op 30 november 2007 betekend aan M: N (hierna "N genoemd) en op 6 december 2007 aan R I hierna "/.. genoemd) vorderde lmmo Dot dat N en I solidair, in solidum, de ene bij gebrek aan de andere, veroordeeld werden tot betaling aan haar van een provisioneel bedrag van ,00 EUR, meer de moratoire intresten aan de wettelijke intrestvoet van 6% vanaf 29 oktober 2007 tot de datum van dagvaarding en vanaf dan de gerechtelijke intresten aan dezelfde rentevoet tot de datum van volledige betaling en de kosten van het geding. I mmo Dot zette uiteen dat N an 1, haar bij "exclusieve" overeenkomst van 12 februari 2004 opdracht hadden gegeven om een koper te zoeken voor het handelsfonds van een tearoom - restaurant - taverne, genaamd "W gelegen aan de. Zij stelde dat de vraagprijs ,81 EUR bedroeg en het commissieloon 10%, exclusief btw, op de overnameprijs met een minimum van 1.000,00 EUR. Deze overeenkomst was gesloten voor tien maanden, met automatische verlenging voor dezelfde duur en onder dezelfde voorwaarden bij gebrek aan opzegging drie maanden op voorhand. Bovendien was volgens lmmo Dot bedongen dat, wanneer de handelszaak binnen het jaar na het einde van de overeenkomst werd overgelaten aan één van de personen met wie lmmo Dot in contact was geweest voor de bemiddeling van deze overname, het volledige ereloon verschuldigd was. orroot In d :«lok 2008/AR/ poglno 2112

3 2008/AR/ Folio 0 I mmo Dot betoogde dat N. en I. ondanks de exclusiviteitclausule in de overeenkomst, hun handelsfonds via een andere makelaar, namelijk de nv Advimmo, hebben overgelaten aan de "nv Passade", met wie lmmo Dot eerder contact had gehad en èen bezoek had georganiseerd aan het handelsfonds. lmmo Dot maakte aanspraak op een commissie, die zij provisioneel begrootte op ,00 EUR, omdat zij niet wist hoeveel de overnameprijs bedroeg. 2. N en I stelden dat de overeenkomst tussen partijen een einde had genomen op 12 december Zij wezen erop dat de clausule van automatische verlenging bij gebrek aan opzegging geschrapt was in de overeenkomst. Verder betoogden zij dat het beding van stilzwijgende hernieuwing van de overeenkomst onrechtmatig was. Ditzelfde gold volgens hen ook voor het beding op grond waarvan lmmo Dot aanspraak maakte op een volledig commissieloon in geval van verkoop van het handelsfonds binnen het jaar na het einde van de overeenkomst aan klanten aan wie zij informatie had gegeven over het handelsfonds tijdens de duur van de overeenkomst. Bovendien argumenteerden zij dat het handelsfonds pas verkocht was op 26 januari 2006, meer dan een jaar na het einde van de overeenkomst. Voorts stelden zij dat lmmo Dot niet bewees effectief bemiddeld te hebben met het oog op de verkoop van handelsfonds. Uiterst subsidiair argumenteerden zij dat het gevorderde bedrag diende herleid te worden. 3. In conclusies breidde lmmo Dot haar vordering uit. Zij hield voor dat de schrapping van de passage in verband met de stilzwijgende verlenging op het exemplaar van N _ en h een vervalsing inhield en volhardde in haar stelling dat de overeenkomst op het ogenblik van de overdracht nog niet beëindigd was. Zowel het verlengingsbeding als dat in verband met het recht op commissieloon bij overdracht binnen het jaar, achtte lmmo Dot geldig. Zij wees erop dat, wanneer makelaars elkaar opvolgen, de eerste makelaar recht heeft op commissie als verkocht wordt aan een koper die door hem werd aangebracht. Verder bleek volgens haar uit de stukken dat zij effectief bemiddeld heeft met het oog op de verkoop van het handelsfonds. Zij stelde dat er geen sprake was van een verboden strafbeding. Wat de begroting van haar vordering betrof, argumenteerde lmmo Dot dat de verkoopprijs kunstmatig laag gehouden was op ,00 EUR arrootln do zaak 2008/AR/ P"!lina 3/12

4 2008/AR/ Folio ~. ' ' 1 (in werkelijkheid bedroeg deze prijs ,00 EUR), terwijl de vraagprijs ,81 EUR was. Zij was van oordeel dat haar commissie diende berekend te worden op deze initiële vraagprijs en aldus ,61 EUR bedroeg. Uiterst ondergeschikt vroeg zij dat de commissie of schadevergoeding ex aequo et bono begroot werd op ,00 EUR. 4. De eerste rechter verklaarde de vordering van I mmo Dot ongegrond en verwees haar in de kosten van het geding. Hij stelde vast dat de bepaling in verband met de automatische verlenging geschrapt was in het exemplaar van de overeenkomst dat N. en I. voorlegden en niet in dat van I mmo Dot. De parafen die op de betreffende bladzijde van de overeenkomst waren aangebracht, hadden volgens hem geen betrekking op wijzigingen aan de tekst. Hij overwoog dat, indien de partijen bij het sluiten van de overeenkomst beoogd hadden een passage te schrappen, zij dit op de beide exemplaren zouden hebben gedaan. Dat lmmo Dot de schrappingen zou hebben "weggelaten" achtte hij materieel onmogelijk. Hij besloot dat de geschrapte bepaling wel degelijk nog deel uitmaakte van de oorspronkelijke overeenkomst, zodat de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen niet nader diende te worden onderzocht. Verder overwoog de eerste rechter dat het beding, op grond waarvan de overeenkomst stilzwijgend voor tien maanden kon verlengd worden, niet strijdig was met de openbare orde, terwijl hij de WHPC niet toepasselijk achtte. Uit een brief d.d. 8 september 2005 van lmmo Dot aan de opvolgende makelaar, bleek volgens de eerste rechter dat lmmo Dot op de hoogte was van het feit dat zij op dat ogenblik geen mandaat meer had van N en I Niettemin liet zij na N en I in gebreke te stellen. De eerste rechter leidde daaruit af dat lmmo Dot in 2005 akkoord ging dat haar mandaat beëindigd was door N1. en 11 Zij had volgens hem binnen de maand na het einde van de overeenkomst een lijst moeten meedelen van de personen, met wie zij in contact was geweest voor de bemiddeling. De eerste rechter besloot dat lmmo Dot geen recht had op commissieloon. arro! In d :<!lok 2008/AR/ poglno 4/12

5 2008/AR/ Folio ~ J 5. In hoger beroep vordert lmmo Dot dat het hof het bestreden vonnis teniet doet en uitspraak doet, zoals zij gevorderd had voor de eerste rechter, met veroordeling van N en I tot de gerechtskosten in beide aanleggen. lmmo Dot verwijt de eerste rechter dat hij ten onrechte geoordeeld heeft dat zij minstens impliciet erkend zou hebben dat zij niet meer over een mandaat beschikte. Zij stelt dat haar mandaat op het ogenblik van de overdracht nog niet beëindigd was. Zij herhaalt dat het beding van stilzwijgende verlenging, evenals dat in verband met het recht op een volledig commissieloon gedurende één jaar na het verstrijken van haar mandaat, rechtmatig waren, dat zij recht had op commissie, ook al is de overdracht tot stand gekomen met tussenkomst van de opvolgende makelaar, en dat zij wel degelijk aantoont te hebben bemiddeld. Verder betoogt zij dat haar niet verweten kan worden niet binnen een maand de lijst van contacten te hebben meegedeeld, aangezien de overeenkomst niet beëindigd was. 6. N en 1. besluiten tot de ongegrondheid van het hoger beroep. Zij vragen dat het hof het bestreden vonnis integraal bevestigt en lmmo Dot veroordeelt tot de kosten van het geding. Zij hernemen de middelen en argumenten die zij formuleerden voor de eerste rechter en werken ze verder uit. Beoordeling 1. Er ligt geen akte van betekening voor van het bestreden vonnis en de partijen verklaren dat het niet betekend werd. Het hoger beroep, dat tijdig werd ingesteld en regelmatig is naar de vorm, is ontvankelijk. 2. De beide partijen hebben bevestigd dat al hun middelen en argumenten vervat zijn in hun syntheseconclusie voor het hof. 3. N _ en I! verklaren weliswaar de bevestiging te vragen van het bestreden vonnis, doch hernemen ook in hoger beroep het door de eerste rechter verworpen middel dat zij putten uit de beweerde schrapping van het verlengingsbeding in de arroot In oo uak 2008/AR/ p glna 5112

6 2008/ARI Folio ~ 1 "exclusieve overeenkomst voor de verkoop van een handelsfonds", die tussen partijen op 12 februari 2004 was gesloten. Deze overeenkomst bepaalde dat de opdracht aan lmmo Dot werd verleend voor een periode van tien maanden, te rekenen vanaf de datum van het ondertekenen van de overeenkomst. Verder was bedongen: 'Ze zal daarna telkens automatisch voor dezelfde duur en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd, tenzij de opdrachtgever per aangetekend schrijven opzegt. Dit moet minstens drie maanden voor de vervaldag gebeuren, om /MMO DOT toe te laten tijdig de lopende onderhandelingen met liefhebbers af te ronden en haar publiciteit stop te zetten." Deze tekst is geschrapt op het originele exemplaar van de overeenkomst dat N _ en I voorleggen. lmmo Dot legt een kopie voor van een ander exemplaar van deze overeenkomst, waarin deze passage niet geschrapt is. Met de eerste rechter besluit het hof dat N en I. niet aantonen dat over de schrapping van deze tekst wilsovereenstemming bestond tussen hen en lmmo Dot, nu zij enkel voorkomt op het exemplaar dat in het bezit is van N. en I Zij roepen tevergeefs in dat naast de geschrapte tekst een paraaf voorkomt van de zaakvoerder van I mmo Dot. Elke bladzijde van de overeenkomst bevat immers een paraaf voor zowel de opdrachtgever als van I mmo Dot. Indien het de bedoeling van de partijen was om hun akkoord met de schrapping te bevestigen, dan zou op deze plaats een bijkomende paraaf aangebracht zijn. Het door I mmo Dot overgelegd stuk is een kopie van het -tweede - originele exemplaar van de overeenkomst, waarop de litigieuze' passage niet geschrapt is. N en I kunnen niet worden bijgetreden waar zij beweren dat op dit exemplaar "de kanttekeningen en schrappingen bewust zijn weggelaten". Ook op het exemplaar dat I mmo Dot voorlegt komt op elk blad de paraaf voor van zowel de opdrachtgever als van I mmo Dot en op de laatste bladzijde hun handtekening, terwijl het materieel onmogelijk is een schrapping "weg te laten." De op het exemplaar van N _ -< en I _ geschrapte tekst maakt derhalve degelijk deel uit van de overeenkomst. Deze tekst is bovendien duidelijk en behoeft geen interpretatie. arro~! In de zoak 2008/ARI p glna 6112

7 2008/AR/ Folio 0 4. N. en I ; besluiten in ondergeschikte orde tot de nietigheid van het beding dat in hun exemplaar van de overeenkomst geschrapt is. Zij verwijzen daarvoor naar rechtspraak die betrekking heeft op overeenkomsten tussen makelaars en consumenten in verband met de verkoop van onroerende goederen. De daarop toepasselijke regels en de beperkingen gelden evenwel niet voor de litigieuze overeenkomst, die Nt, en I in 2004 met I mmo Dot sloten met het oog op de verkoop van hun handelszaak. Nr. en I. besluiten ten onrechte dat een einde is gekomen aan de overeenkomst op 12 december De "exclusieve overeenkomst voor de verkoop van een handelsfonds" werd gesloten op 12 februari Uit de voorliggende stukken blijkt dat N _. op 12 maart 2005 een "exclusieve opdracht voor de bemiddeling bij verkoop van een handelsfonds" sloot met de nv Advimmo in verband met de verkoop van een daarin niet nader omschreven handelsfonds voor een prijs van ,00 EUR. Het wordt niet betwist dat dit makelaarscontract hetzelfde handelsfonds betrof, waarop de overeenkomst van 12 februari 2004 betrekking had. In een bericht van 7 september 2005 aan lmmo Dot verwees de nv Passade naar een contact van 5 september 2005 met I mmo Dot in verband met het handelsfonds van N. en 1: Zij vroeg bevestiging van een afspraak op 10 september of over de verplaatsing ervan naar 12 september en deed navraag bij lmmo Dot of zij reeds meer info had over de huurprijs van het pand. Met een faxbericht van 8 september 2005 bevestigde lmmo Dot aan de nv Advimmo dat zij over exclusiviteit beschikte voor de verkoop van het handelsfonds van "W.. _ "Zij stelde een ''regeling 50/50 bij verkoop" voor en deelde de prospecten tot op dat ogenblik mee, evenals de mail van de nv Passade met verzoek aan de nv Advimmo om deze kandidaat-koper te contacteren. Bovendien vroeg zij aan de nv Advimmo de verlaagde prijs met de voorziene commissie mede te delen, zodat zij de nodige aanpassingen kon doen aan de "publicaties." In een tweede fax van dezelfde dag liet I mmo Dot aan de nv Advimmo weten dat zij zou wachten met het verlagen van de vraagprijs "tot na bezoek". arreolln de uok2008/ams02- - pogln 7/12

8 2008/AR/ Folio ~ ) Op 28 december 2005 verklaarde lmmo Dot aan de nv Advimmo dat ze nog niets had vernomen over de verkoop van het handelsfonds en vroeg zij hoe de nv Advimmo "het gesteld had" met nv Passade. Op 27 januari 2006 lieten N '3n 11 de handelszaak over aan de bvba La Passade voor ,00 EUR. Met een faxbericht van 3 april 2006 aan nv Advimmo stelde I mmo Dot dat zij nog steeds geen antwoord had ontvangen op haar vraag van 28 december 2005 en dat zij van de eigenaars van het handelsfonds vernomen had dat de verkoop had plaats gevonden in januari 2006, waarbij gebruik gemaakt was van de diensten van de nv Advimmo. lmmo Dot vroeg dringend naar een stand van zaken. In een faxbericht van 4 mei 2006 aan nv Advimmo herinnerde lmmo Dot er dan aan dat een samenwerking onder makelaars bemiddeld was geworden. Bij aangetekende brief d.d. 14 augustus 2006 van haar toenmalige raadsman maakte lmmo Dot aanspraak op de helft van het commissieloon van ,00 EUR en stelde zij de nv Advimmo in gebreke om 8.998,50 EUR te betalen. De nv Advimmo antwoordde op 23 augustus 2006 dat N1. en I haar de overeenkomst van 12 februari 2004 hadden voorgelegd, waarin het verlengingsbeding was geschrapt, zodat de overeenkomst tussen hen en lmmo Dot volgens haar beëindigd was op 12 december Zij verklaarde niets af te weten van een akkoord om het commissieloon te delen. Zij stelde dat, wanneer lmmo Dot meende recht te hebben op vergoeding, zij zich diende te richten tot N_ en I Bij aangetekende brieven d.d. 29 oktober 2007 van haar raadsman verweet I mmo Dot N en 1t dat zij de exclusieve verkoopopdracht die zij op 12 februari 2004 ondertekenden, "eenzijdig verbroken" hadden "door - zonder voorafgaande opzeg - dezelfde opdracht toe te vertrouwen aan NV ADV/MMO (ook gekend onder de naam ACTIVA) op 12103/2005." Zij stelde vast dat de handelszaak uiteindelijk verkocht was aan bvba La Passade, die alleen door haar bemiddeling bij ~.. en Ir terecht was gekomen. Volgens I mmo Dot waren N en I, ingevolge hun onrechtmatig handelen conform de overeenkomst het volledige ereloon verschuldigd, dat zij begrootten op 12,01% op ,81 EUR of ,61 EUR. Zij stelde hen in gebreke tot betaling daarvan. arre! In de """k 2008/AR/ p glno 8/12

9 2008/AR/2602 Folio ~ 6. lmmo Dot maakt aldus aanspraak op commissie voor de verkoop van de handelszaak van N en 11., omdat deze handelszaak werd aangekocht door een door haar aangebrachte koper De overeenkomst van 12 februari 2004 bepaalt dat lmmo Dot recht heeft op een commissie van 10% op de overnameprijs, te verhogen met btw, met een minimum van 1.000,00 EUR, indien de verkoop van het handelsfonds door haar bemiddeling geschiedt. Bovendien is daarin bepaald dat de overlater verplicht is dit ereloon te betalen, indien de zaak binnen het jaar na de vervaldag of het einde van de overeenkomst verkocht wordt aan een persoon, die vermeld is op een lijst van namen die lmmo Dot binnen de maand na het einde van de overeenkomst zou meedelen De overeenkomst, waarbij het handelsfonds voor ,00 EUR werd overgelaten aan de bvba La Passade, werd ondertekend op 27 januari lmmo Dot legt een kwitantie voor, afgeleverd op 3 oktober 2005 door de nv Advimmo aan een vennootschap in oprichting, vertegenwoordigd door R; U voor de betaling van een voorschot van ,00 EUR en leidt daaruit af dat de overeenkomst tot overdracht minstens reeds op dat ogenblik tot stand was gekomen I mmo Dot houdt in hoofdorde voor dat de overeenkomst tussen haar en Nr. en h nog niet beëindigd was op het ogenblik dat de handelszaak overgedragen werd aan de bvba La Passade, die door haar als koper was aangebracht. Zij kan hierin niet bijgetreden worden, nu zij in haar brief d.d. 20 oktober 2007 zelf verklaard heeft dat I" en 1.., de overeenkomst eenzijdig verbroken hebben op 12 maart 2005 door in strijd met de exclusiviteit een overeenkomst te sluiten met een andere makelaar. Dat er op 12 maart 2005 een einde is gekomen aan de overeenkomst, wordt bevestigd door het feit dat, wanneer de nv Passade in september 2005 met haar contact nam, lmmo Dot niet bemiddelde met het oog op een overdracht van de handelszaak, noch Nt. en h daarvan op de hoogte bracht. Zij speelde de vraag door aan de nv Advimmo, die zich met de bemiddeling gelastte. Uit de verdere briefwisseling die zij voerde met de nv Advimmo blijkt dat lmmo Dot poogde tot een afspraak te komen met de nv Advimmo in verband met een verdeling van het ereloon, rm! In de >I!Ok 2008/AR/2602- poglno 9/12

10 2008/AR/ Folio d waarop zij aanspraak zou kunnen maken indien het tot een overdracht kwam. Pas nadat gebleken was dat de nv Advimmo daartoe niet bereid was, maakte I mmo Dot, meer dan twee jaar nadat een einde was gekomen aan de overeenkomst, aanspraak op ereloon ten laste van N en 11 Er werd aldus tijdens de duur van de overeenkomst van 12 februari 2004 geen overdracht van de handelszaak van N. en I gerealiseerd door de bemiddeling van lmmo Dot, op grond waarvan zij recht heeft op commissie Evenmin is voldaan aan de conventionele voorwaarden voor de toekenning van een commissie wegens overlating van de handelszaak na het einde van de overeenkomst aan een kandidaat-koper die tijdens de overeenkomst werd aangebracht. Vooreerst blijkt niet dat de latere koper, namelijk de blijkbaar nog op te richten bvba La Passade of de daarmee verbonden nv Passade tijdens de overeenkomst van 12 februari 2004 contact heeft opgenomen met lmmo Dot. Volgens de voorliggende stukken gebeurde dit pas in september 2005, nadat reeds een einde was gekomen aan de verkoopopdracht. Bovendien ontstaat het recht op een commissie voor verkopen na het einde van de overeenkomst pas wanneer de naam van de latere koper binnen de maand na het verstrijken van de overeenkomst per aangetekende brief werd meegedeeld aan de overlaters. Dergelijke aangetekende brief ligt niet voor en lmmo Dot bevestigt dat deze mededeling niet is gebeurd Ten slotte bestaat er ook geen rechtsgrond naar "gemeen recht", op grond waarvan een makelaar recht heeft op een vergoeding van de eigenaar van de handelszaak, wanneer hij een kandidaat-koper, die hem voor het eerst contacteert nadat de makelaarsovereenkomst met deze eigenaar reeds beëindigd was, doorverwijst naar een andere makelaar, met wie de eigenaar wel een contract heeft, ook niet wanneer deze kandidaat-koper de handelszaak dan uiteindelijk overneemt. 7. Uit de voorgaande overwegingen besluit het hof dat lmmo Dot geen recht op commissie kan laten gelden, zodat haar vordering en haar hoger beroep ongegrond zijn. Het bestreden vonnis wordt bijgevolg bevestigd en de kosten van het hoger beroep zijn ten laste van lmmo Dot. srmot In de """k 2008/AR/ p glns 10/12

11 2008/AR/ Folio ~ ) OP DEZE GRONDEN, HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak. Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep van de bvba lmmo Dot ontvankelijk, doch ongegrond; Bevestigt het bestreden vonnis in zijn beschikkingen; Veroordeelt de bvba lmmo Dot tot de gedingkosten in hoger beroep, aan haar zijde niet te begroten aangezien zij te haren laste zijn en aan de zijde van M. N en R< 1 begroot op 2.200,00 EUR rechtsplegingsvergoeding; Onverminderd de toepassing van artikel1024 Ger.W.. orroo! In do u k 2008/AR/ pogln 11/12

12 2008/AR/ Folio d Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het hof van beroep te Gent, twaalfde bis kamer, rechtdoende in burgerlijke zaken, op woensdag 16 november Aanwezig: Eric Dursin Patricia Verrnaarke raadsheer, alleenrechtsprekend griffier C)J#1V- P. Verrnaarke E. Dursin Rep. 2011/ 'H 81 arro! In do u k 2008/AR/ pagina 12/12