VASTGOEDADVIES DE RICK B.V.B.A., met maatschappelijke zetel te 9300 AALST, Capucienenlaan 106,

Transcriptie

1 2010/AR/ Folio y{ r Hof van beroep te Gent 12de bis Kamer Terechtzitting van 28 september /AR/ In de zaak van: ONGETEKEND AFSCHRIFT ingevolge art. 792 gerechtelijk Wetboek Vrij van Griffierecht art R.W.B. ' - '"--\ \'. lllfpt.qj.~thq. J~mvF' 1.Q1v«-}f!'>J. fv\v. ~~CO\ \..nek. jv~~ VASTGOEDADVIES DE RICK B.V.B.A., met maatschappelijke zetel te 9300 AALST, Capucienenlaan 106, appellante, hebbende als raadsman meester Westerlinck Jean Pierre, advocaat te Sint-Ni klaas, Parklaan 44; tegen: 1. V D B Christophe, wonende te eerste geïntimeerde, hebbende als raadsman meester De Coninck Yvan, advocaat te 9260 Wichelen, Bohemen 77; 2. V V V wonende te tweede geïntimeerde, hebbende als raadsman meester De Coninck Yvan, advocaat te 9260 Wichelen, Bohemen 77; velt het hof het volgend arrest:

2 2010/AR/ Folio J ')' ~ De partijen werden gehoord in openbare terechtzitting in hun middelen en conclusies en de door hen neergelegde stukken werden ingezien. Bij verzoekschrift tot hoger beroep, neergelegd ter griffie van dit hof op 14 mei 2010, heeft de bvba Vastgoedadvies De Riek (hierna "De Riek" genoemd), hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 19 februari 2010 tussen partijen op tegenspraak gewezen werd door de achtste kamer bis van de rechtbank van eerste aanleg te Dendermonde. Antecedenten 1. Met een "exclusieve overeenkomst vastgoedbemiddeling" van 1 september 2008 gaf M C opdracht aan De Riek om een koper te zoeken voor haar woning aan de Albertlaan 29 te Ninove. De- gewenste prijs bedroeg ,00 EUR, met een minimum van ,00 EUR. De Riek voerde publiciteit op haar website. Daarin kwam o.m. de vermelding "laag beschrijf' voor. Bij onderhandse overeenkomst van 14 november 2008 verkocht M C deze woning voor ,00 EUR aan C V d B en V _ V V (hierna "V d B V V " genoemd), die tot zekerheid van hun verbintenis tot aankoop een waarborgsom van ,00 EUR betaalden. Ter financiering van deze waarborgsom hadden V d B V V een tijdelijk krediet aangegaan bij de nv Fortis Bank. In de onderhandse verkoopovereenkomst was vermeld dat het kadastraal inkomen (KI) "maximum 745 euro" bedroeg. Met een brief van 23 februari 2009 maakte notaris E V 0 te Denclerhoutem het ontwerp van not-ariële akte aan V d B - V V over, samen met de afrekening en de bevestiging dat de akte zou verleden worden op 26 februari Met een aangetekende brief d.d. 25 februari 2009 van hun raadsman lieten V d B - V V aan De Riek weten dat, volgens de afrekening van notaris Van Oudenhave en het ontwerp van notariële akte, niet het "klein beschrijf", maar het "groot beschrijf' van toepassing was, waardoor zij verschillende duizenden euro meer zouden dienen te betalen dan voorzien was. Zij verklaarden getwijfeld te hebben over het laten doorgaan

3 {), fl) 2010/AR/1309- Folio ) ) (, I van de verkoop, maar uiteindelijk toch beslist te hebben de akte te laten verlijden, om geen risico op rouwkoop te lopen. Zij stelden dat zij een speciaal kaskrediet zouden dienen aan te spreken om het verschil tussen het "groot beschrijf" en het "klein beschrijf' te kunnen betalen. Zij verweten De Riek hen niet de juiste informatie te hebben gegeven en benadrukten dat zij de woning niet zouden gekocht hebben, indien zij geweten hadden dat de aankoop ervan onder het "groot beschrijf' viel. Zij stelden De Riek in gebreke om de meerkost aan hen terug te betalen. Met een faxbericht van dezelfde dag vroegen V d B V V de notaris mede te delen hoeveel dit prijsverschil bedroeg, waarop de notaris berekende dat dit 8.750,00 EUR was. V d B - V V stelden De Riek op 3 maart 2009 in gebreke om deze som te betalen. 2. Bij dagvaarding van 27 mei 2009 vorderden V d B V V de veroordeling van De Riek tot betaling aan hen van 8.750,00 EUR, meer de wettelijke intresten vanaf 25 februari 2009 tot aan de dagvaarding en van dan af tot de betaling de gerechtelijke intresten. In conclusies vorderden V c B V V ook nog een provisie van 1,00 EUR, meer de wettelijke rente vanaf 25 februari 2009, voor bijkomende kosten. 3. De Riek besloot tot de afwijzing van de vordering van V d 8 :-V V en vroeg hun veroordeling tot de kosten. In hoofdorde verklaarde zij geen fout te hebben begaan, aangezien zij als vastgoedmakelaar afhankelijk was van de informatie die haar door de verkoopster werd gegeven. Ondergeschikt stelde zij dat haar gebeurlijke fout niet in oorzakelijk verband stond met de beweerde schade. Zij stelde dat V d B. - V V geen enkel nadeel zouden geleden hebben, indien zij hadden afgezien van het verlijden van de notariële akte. Uiterst ondergeschikt liet De Riek gelden dat het "klein beschrijf' niet automatisch van toepassing was, wanneer het KI minder dan 745,00 EUR bedroeg, doch dat ook andere voorwaarden dienden vervuld te zijn. Zij besloot dat V d 8 - V V hoogstens aanspraak konden maken op een vergoeding wegens het verlies van een kans, die billijkheidshalve op niet meer dan 500,00 EUR kon begroot worden. 4. De eerste rechter stelde vast dat de gegevens in verband met het KI, die op de internetsite van De Riek gepubliceerd waren en die in de onderhandse koopovereenkomst vermeld waren, onjuist waren. Hij overwoog dat De Riek, die beweerde - doch niet

4 V.! 2010/AR/1309- Folio }!91) bewees - de gegevens in verband met het KI ontvangen te hebben van de verkoopster, in ieder geval tekortgeschoten was aan haar eigen onderzoeksplicht, die erin bestond na te gaan welke het KI van de woning was en aldus de haar meegedeelde gegevens op hun correctheid te controleren. Hij besloot dat De Riek aldus een beroepsfout had begaan. Zelf hadden V cl (J., - V V volgens de eerste rechter geen fout begaan. Hij overwoog dat de koopverkoop voltrokken was vanaf het ondertekenen van de onderhandse akte. Als V d 8 - V V de notariële akte niet hadden ondertekend, dan kon de verkoper hen daartoe verplichten of riskeerden zij de contractueel bedongen schadevergoeding te moeten betalen. Hij vervolgde dat, zelfs indien zij de vernietiging van de koopverkoop hadden bekomen, zij toch schade zouden geleden hebben, omdat zij de woning dan niet hadden kunnen aankopen aan de overeengekomen prijs. Verder overwoog de eerste rechter dat aan alle andere voorwaarden - behalve het KI - voldaan was opdat de verkoop in aanmerking zou komen voor verminderde registratierechten. De eerste rechter veroordeelde De Riek tot betaling aan V d 8 - V V van ,00 EUR, meer de vergoedende intresten aan de wettelijke rentevoet vanaf 25 februari 2009 tot aan de dagvaarding en vanaf dan tot de betaling de gerechtelijke vergoedende intresten aan de wettelijke intrestvoet De gevorderde vergoeding van 1,00 EUR provisie voor bijkomende kosten wees hij af, aangezien V d 8 - V V de aard en de omvang van deze- bijkomende kosten niet verduidelijkten. Hij veroordeelde De Riek tot de kosten van het geding. 5. Het hoger beroep van De Riek strekt ertoe dat het hof het bestreden vonnis vernietigt, de oorspronkelijke vordering en het incidenteel hoger beroep van V d 8 - V V als ongegrond afwijst en hen veroordeelt tot de gerechtskosten Jn beide aanleggen. 6. V d 8 - V V besluiten tot de ongegrondheid van het hoger beroep. Zij herhalen dat De Riek aansprakelijk is voor de hogere registratierechten die zij dienden te betalen. Zij stellen incidenteel hoger beroep in met betrekking tot de door de eerste rechter niet toegestane provisie van 1,00 EUR voor bijkomende kosten. Zij zetten uiteen dat zij een krediet, dat zij hadden aangegaan om het voorschot op de prijs te betalen en dat zij zinnens waren met eigen gelden terug te betalen, verder

5 2010/AR/1309- Folio d{;f moesten laten lopen omdat zij de eigen gelden nodig hadden om de bijkomende registratierechten te betalen. Dit is volgens hen een gevolg van de door De Riek begane fout. Beoordeling 1. Er ligt geen akte van betekening van het bestreden vonnis voor en de partijen houden niet voor dat het betekend werd. Het hoger beroep van De Riek, dat tijdig werd ingesteld en regelmatig is naar vorm, is ontvankelijk. Hetzelfde geldt voor het incidenteel hoger beroep van V d B - V V 2. De Riek vermeldde in de publiciteit, die zij als bemiddelaar met het oog op de verkoop van de woning voerde, dat het tegen "laag beschrijf' kon worden aangekocht. Partijen zijn het erover eens dat daarmee bedoeld werd dat een vermindering van registratierechten kon worden bekomen. Volgens artikel 53 van het wetboek der registratie-, hypotheeken griffierechten, zoals het toepasselijk is in het Vlaamse Gewest, worden de registratierechten, die bij de verkoop van een onroerend goed op grond van artikel 44 van hetzelfde wetboek, 10% bedragen, verminderd tot 5% voor woningen, waarvan het KI een bij koninklijk besluit vastgesteld maximum niet overschrijdt Dit maximum is afhankelijk van het aantal kinderen dat de koper ten laste heeft. Als het er r:~iet meer dan twee zijn, bedraagt het maximum KI 745,00 EUR. Daarnaast is de verlaging van de registratierechten ook nog aan andere voorwaarden onderworpen: het KI van het verkregen goed en van andere onroerende goederen die de verkrijger en zijn echtgenoot reeds bezitten in volle of blote eigendom, mag dit maximum niet overschrijden (behalve als het goederen zijn die zij geërfd hebben van hun bloedverwanten in opgaande lijn en op voorwaarde dat het KI van deze goederen niet hoger is dan 25 procent van het voormelde maximum); bovendien mogen de koper of zijn echtgenoot niet reeds eigenaar zijn van een onroerend goed dat voor bewoning bestemd is, tenzij als het geërfd werd van een bloedverwant in opgaande lijn. Om het voordeel van de verminderde registratierechten te behouden moeten de koper of zijn echtgenoot binnen drie jaar na de aankoop hun woonplaats hebben in het -gekochte goed en daar gedurende tenminste drie jaar ononderbroken blijven wonen.

6 201 0/AR/ Folio 3. V d' B - V V houden voor dat De Riek hen uitdrukkelijk bevestigde dat het KI van de te koop aangeboden woning maximum 7 45,00 EUR bedroeg. De Riek spreekt dit als zodanig niet tegen, maar houdt voor dat deze informatie haar meegedeeld was door de verkoopster. De onderhandse verkoopovereenkomst van 14 november 2008 vermeldt in dit verband "Huidig kadastraal inkomen: maximum 745 euro." Volgens V d B - V V bedroeg het KI in werkelijkheid 860,00 EUR. Ook dit wordt door De Riek op zich niet betwist. 4. De makelaar heeft niet alleen informatieverplichtingen ten aanzien van zijn opdrachtgever, maar ook ten aanzien van de kandidaat-koper waarmee hij geen bemiddelingsovereenkomst gesloten heeft. Hij moet de kandidaat-wederpartij informeren over alle elementen van het onroerend goed die van doorslaggevend belang kunnen zijn bij het contracteren. Kornt de makelaar tekort aan deze informatieplicht, dan kan hij op grond van artikel 1382 BW aansprakelijk gesteld worden indien men kan aantonen dat de makelaar-kennis had van de informatie of op grond van zijn bekwaamheid, ervaring of specialisatie er kennis van had moeten hebben. Aldus begaat hij een buitencontractuele fout j~gens de koper als hij niet het nodige -onderzoek voert, foutieve kadastrale gegevens aan de kopers meedeelt en ten onrechte beweert dat een klein beschrijf mogelijk is. De Riek handelde- foutief door in de publiciteit melding te maken van het "laag beschrijr en aan V d B - V V mede te delen dat het KI van de te koop aangeboden woning het ma~imum toegelaten bedrag van 745,00 EUR om van registratievermindering te genieten - voor zover ook aan de andere voorwaarden voldaan was, waaromtrent hij in de publiciteit overigens geen enkel voorbehoud maakte - terwijl dit KI in werkelijkheid deze grens wel overschreed. De omstandigheid dat het - verkeerde - KI haar meegedeeld was door de verkoopster, ontsloeg De Riek niet van zijn onderzoeksplicht, waaraan hij eenvoudig kon voldoen door een uittreksel uit de kadastrale legger op te vragen. 5. Opdat hun vordering zou slagen volstaat het evenwel niet dat V d B - V V een fout van De Riek aantonen. Degene die schadevergoeding vordert moet bewijzen dat er

7 2010/AR/1309- Folio?'.~_/, / ( ' tussen de fout en de schade, zoals die zich heeft voorgedaan, een oorzakelijk verband bestaat. Dit verband veronderstelt dat, zonder de fout, de schade niet had kunnen ontstaan, zoals ze zich heeft voorgedaan. De schade die V d B - V V voorhouden geleden te hebben door de fout van De Riek, bestaat volgens hen enerzijds uit het verschil tussen het volle (17.500,00 EUR) en het verminderde registratierecht (8.750,00 EUR) en anderzijds uit de bijkomende financieringskost, die volgt uit het feit dat zij deze hogere registratierechten hebben moeten betalen. Noch het ene, noch het andere vormt evenwel schade die in oorzakelijk verband staat tot de fout van De Riek. 6. Dat V d B - V V de registratierechten, verschuldigd in geval van "groot beschrijf", dienden te betalen, vindt zijn oorsprong in het feit dat de koopverkoop niet aan de voorwaarden voldeed om met "klein beschrijf' te worden verricht (omdat het KI van de woning te hoog was), en niet in de verkeerde informatie die zij van De Riek hadden gekregen. Diezelfde registratierechten zouden ook verschuldigd zijn geweest indien De Riek hen het juiste KI had meegedeeld. De fout van De Riek is dus niet de oorzaak van een zogenaamde schade die erin bestaat dat 10% registratierechten werden geheven en niet 5% op de verkoop van de woning. 7. V d B - V V roepen ter staving van hun vordering in dat zij de woning niet zouden aangekocht hebben indien De Riek hen de correcte informatie over het KI had meegedeeld en zij bijgevolg geweten hadden dat een aankoop aan het "klein beschrijf' niet mogelijk was. V d B - V V waren op de hoogte van het feit dat 10% registratierechten verschuldigd was vooraleer de notariële akte werd verleden. Zij hebben er niettemin voor geopteerd de verkoop te laten doorgaan. Indien de mogelijkheid om de woning aan te kopen aan "laag beschrijf' determinerend was voor het aangaan van de overeenkomst, dan hoefde de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst V d B - V V ~r niet van te weerhouden om te weigeren de authentieke akte te verlijden en om de nietigheid van de koopverkoop te vorderen wegens dwaling of - aangezien ook in de door de verkoopster ondertekende verkoopovereenkomst melding gemaakt was van een KI van maximum 745,00 EUR - bedrog. In dat geval hadden zij de registratierechten, waarvan zij thans terugbetaling vorderen, niet dienen te vereffenen. De

8 2010/ARI1309- Folio!ft fr ovetweging van de eerste rechter dat zij dan toch schade zouden geleden hebben, omdat zij de woning dan niet hadden kunnen aankopen aan de overeengekomen prijs, is in elk geval niet relevant voor de beoordeling van de huidige vordering van V d B - V V, die niet deze - beweerde - schade tot vootwerp heeft, maar enkel deze wegens het hogere registratietarief en de bijkomende kosten en intresten voor de lening die daarvan volgens hen het gevolg zijn. V d B - V V hebben de nietigheid van de koopverkoop evenwel niet ingeroepen, maar er integendeel bewust voor gekozen de woning aan te kopen aan de overeengekomen prijs en tegen het volle registratierecht. Dit toont aan dat de hoogte van de registratierechten niet doorslaggevend was voor hun beslissing. Wanneer zij aldus 10% registratierechten betaalden - niet omdat De Riek hen verkeerd geïnformeerd had, maar omdat dit het tarief was, gelet op het KI van de woning - dan kunnen zij naderhand het verschil tussen het "groot beschrijf' en het "laag beschrijf' niet beschouwen als een terugvorderbare schade, die in oorzakelijk verband zou staan met de onjuiste informatie door De Riek. Uit niets blijkt immers dat zij de woning niet zouden aangekocht hebben - en bijgevolg de hogere registratierechten niet zouden betaald hebben- indien De Riek hen van meet af aan zou geïnformeerd hebben over het feit dat niet met toepassing van het "klein beschrijf' kon aangekocht worden. Het loutere feil dat zij deze registratierechten thans pogen te recupereren van De Riek - en merkwaardig genoeg niet van de verkoopster, die de onderhandse verkoopakte met daarin de vermelding van het verkee~de KI ondertekende - volstaat niet als bewijs van hun stelling, temeer omdat ze wordt tegengesproken door de houding die zij hebben aangenomen door de koop te laten doorgaan. Deze houding was wellicht mede ingegeven door de zeer gunstige vootwaarden waaronder zij de aankoop konden verrichten. De Riek had immers opdracht gekregen om een koper te zoeken die bereid was ,00cEUR- te geven voor de woning en de gewenste minimump[ijscwas ,00 EUR. V d B -V V konden ze aankopen voor ,00 EUR of ,00 EUR minder dan deze minimum vraagprijs. Het is begrijpelijk dat in die omstandigheden het feit dat de aktekosten 8.750,00 EUR hoger lagen dat zij- oorspronkelijk hadden verondersteld, hen er niet van weerhield om het goed aan te kopen. 8. Uit het gebrek aan antwoord van De Riek op de brief d.d. 25 februari 2009 van V d B - V V kan niet besloten worden dat zij ermee zou ingestemd hebben dat zij het surplus

9 2010/AR/1309- Folio '/ { r ' aan registratierechten als schadevergoeding verschuldigd was. Het stilzwijgen is in beginsel dubbelzinnig. De aanvaarding kan slechts blijken uit het stilzwijgen, indien er omstandigheden zijn die deze dubbelzinnigheid opheffen, zodanig dat daaruit redelijkerwijze enkel nog een aanvaarding kan worden afgeleid. Enkel een omstandig stilzwijgen kan een aanvaarding van een aanspraakbevestiging opleveren. Dergelijke omstandigheden zijn in het voorliggende geval niet voorhanden. 9. Evenmin kunnen V d B - V V schadevergoeding bekomen omdat zij een tijdelijke lening, die zij afgesloten hadden bij Fortis Bank, dienden te verlengen wegens de hogere registratierechten. Uit de voorliggende stukken blijkt weliswaar dat een krediet van ,00 EUR, dat V - V V in november 2008 aanging bij Fortis Bank en dat verviel op 2 september 2009, verlengd werd, doch de reden van de verlenging wordt daarin niet verduidelijkt. Doch zelfs indien dit zou te maken hebben met het feit dat V d B - V V meer registratierechten dienden te betalen dan zij oorspronkelijk hadden verondersteld, zouden de kosten en/of intresten die door deze verlenging veroorzaakt zijn, om dezelfde redenen die hoger werden aangehaald bij de bespreking van de vordering tot terugbetaling van registratierechten geen schade uitmaken die in oorzakelijk verband staat met de fout van De Riek. 10. Alle overige middelen, argumenten en beschouwingen van de partijen kunnen geen afbreuk doen aan hetgeen hiervoor is vastgesteld en aan de daaruit voortvloeiende rechtsgevolgen. OP DEZE GR6NDEN, HET HOF, rechtdoende op tegenspraak. Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep van de bvba Vastgoedadvies De Riek ontvankelijk en gegrond en het incidenteel hoger beroep van C V d B en V V V ontvankelijk, doch ongegrond;

10 2010/AR/1309- Folio }( ( Vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw recht doende, verklaart de vordering van C V d B m \i V V ontvankelijk, doch ongegrond; Veroordeelt C V d 8 en V V V tot de gedingkosten in beide aanleggen, aan hun zijde niet te begroten, aangezien zij te hunnen laste zijn, en aan de zijde van de bvba Vastgoedadvies De Riek begroot op 900,00 EUR rechtsplegingsvergoeding in eerste aanleg, 186,00 EUR rolrecht in hoger beroep en 990,00 EUR rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep; Onverminderd de toepassing van artikel1024 Ger.W.. Aldus gewezen door de twaalfde bis kamer van het hof van beroep te Gent, zetelende in burgerlijke zaken samengesteld uit Eric Dursin, alleenrechtsprekend raadsheer bijgestaan door Marleen Lippevelde, griffier en uitgesproken door de alleenrechtsprekend raadsheer in openbare terechtzitting op achtentwintig september tweeduizend en elf. Rep. nr.: 2011/ Go 71 Marleen Lippevelde Eric Dursin Aangeboden op 2 9 SEP Niet t egistreren- ' 177 if1:jj: Vll~a-~ Anja ILL.:EMS Ea. inspecteur a.i.