2.v.,_,: c~_ wonendele

Transcriptie

1 2010/I'.R/ Folio ~ Hof van beroep te Gent 12bis Kamer Terechtzitting van 12 december /AR/2098- In de zaak van: 1. D : W, meubelmaker, wonendele 2.v.,_,: c~_ wonendele, reinigster, appellanten, hebbende als raadsman mr. HERBRANT Hans, advocaat te 9880 AAL TER, Steenweg op Deinze 43b tegen: IMMOGIDS N.V., met maatschappelijke zetel te 9051 SINT-DENIJS-WESTREM, Geo Verbaneklaan 7, met ondernemingsnummer BE geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. RIEDER Hans, advocaat te 9000 GENT, Recollettenlei velt het hof het volgend arrest: erreat In do m k 2010/AR/2098- p gln 1111

2 A.3.a 2010/AR/2098 Folio ~ De partijen werden gehoord in openbare terechtzitting in hun middelen en conclusies en de door hen neergelegde stukken werden ingezien. Bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dit hof op 30 juli 2010, stelden W D (hierna "0 "genoemd) en C V l (hierna "VE 1" genoemd) hoger beroep in tegen het vonnis dat op 18 mei 2010 tussen partijen op tegenspraak gewezen werd door de rechtbank van eerste aanleg te Gent, veertiende kamer. Antecedenten 1. Bij dagvaarding van 13 mei 2009 vorderde de nv Immegids (hierna "lmmogids" genoemd) dat D 1 en V solidair, minstens in solidum, de ene bij gebrek aan de andere, veroordeeld werden tot betaling aan haar van ,00 EUR, vermeerderd met de moratoire intresten aan 7% per jaar op dat bedrag vanaf 28 juni 2008 en de gerechtelijke intresten vanaf de datum van de dagvaarding tot.de dag van de algehele betaling, evenals tot de kosten van het geding. De vordering betrof commissieloon op grond van een makelaarsopdracht. Meer bepaald hield Immegids voor dat de onroerende goederen, waarvoor zij in opdracht van D en V een koper had gezocht, binnen zes maanden na het einde van de overeenkomst verkocht waren aan kandidaten, die door haar waren aangebracht. Zij beriep zich op een clausule in de overeenkomst, op basis waarvan in dat geval het bedongen commissieloon van 4% op de verkoopprijs verschuldigd was. 2. D en V 1 besloten tot de ontvankelijkheid, doch ongegrondheid van de vordering. Minstens achtten zij de eis ongegrond, in zover hij tegen V, was gesteld. Zij vroegen dat Immegids veroordeeld werd tot de kosten van het geding. In ondergeschikte orde vroegen zij de vordering slechts gegrond te verklaren voor ,00 EUR.. D e en V wierpen op dat geen klantenlijst was opgemaakt, zoals de overeenkomst voorschreef. In ieder geval was deze klantenlijst volgens hen niet meegedeeld aan V, die gescheiden leefde van D. Bovendien ontkenden zij dat orroat In de zaak 2010/AR/2096 pagina 2111

3 A.3.o 2010/AR/ Folio ~ de uiteindelijke kopers - die hun buren waren - door Immegids waren aangebracht. Verder stelden zij dat lmmogids geen inspanningen had geleverd om kopers te vinden. In ondergeschikte orde diende het commissieloon volgens hen herleid te worden, omdat de onroerende goederen slechts voor ,00 EUR waren verkocht. 3. De eerste rechter verklaarde de vordering van Immegids ontvankelijk en als volgt gegrond: hij veroordeelde D en V tot betaling aan lmmogids van ,00 EUR, meer moratoire intresten aan de wettelijke intrestvoet vanaf 21 oktober 2008 tot de datum van de algehele betaling en tot de kosten van het geding. Volgens de eerste rechter bewees lmmogids dat zij de kopers had aangebracht en kon zij aanspraak maken op een commissieloon. Hij wees erop dat D en V niet aantoonden dat de uiteindelijke kopers reeds vóór de aanvang van de vastgoedbemiddelingsovereenkomst van 19 december 2006 als kandidaat-kopers fungeerden. Bovendien meende hij dat zij niet konden voorhouden dat de onderhandse overeenkomst tot verkoop van de onroerende goederen voor ,00 EUR niet voldeed, terwijl zij enkele maanden later de goederen verkochten voor ,00 EUR. Het feit dat V de lijst met kandidaatkopers mogelijk niet op haar persoonlijk adres had. ontvangen, verhinderde volgens de eerste rechter niet dat lmmogids ook ten aanzien van haar aantoonde dat zij de uiteindelijke kopers had aangebracht. Hij achtte de gevorderde commissie verschuldigd, doch zag geen wettelijke of contractuele reden om D en V ~>olidair of in solidum te veroordelen. 4. Het hoger beroep van D m V strekt ertoe dat het hof het bestreden vonnis teniet doet en, opnieuw wijzende, recht spreekt zoals door hen oorspronkelijk gevorderd en!mmogids veroordeelt tot de kosten van belde aanleggen. Zij hernemen grotendeels het verweer, dat zij voerden voor de eerste rechter en werken het verder uit. Zij vragen de afwijzing van het incidenteel beroep van lmmogids, aangezien de eerste officiële ingebrekestelling dateert van 21 oktober 2008 en er geen wettelijke of contractuele grondslag is voor een hoofdelijke veroordeling. arrest In de zaak 2010/AR/2098 poglna 3111

4 A.3.a 2010/AR/2098 ~ollo [QQ[J 5. Immegids besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep. Zij stelt incidenteel beroep in tegen het bestreden vonnis, in zover het slechts rente toekende vanaf 21 oktober 2008, waar dit vol gens haar vanaf 28 juni 2008 diende te zijn, en in zover het D ~m V niet solidair of in solidum veroordeelde. Beoordeling 1. Er ligt geen exploot van betekening van het bestreden vonnis voor en de partijen verklaren dat het niet betekend werd. Het hoger beroep, dat tijdig werd ingesteld en regelmatig is naar de vorm, is ontvankelijk. Hetzelfde geldt voor het incidenteel beroep. 2. De partijen hebben zich akkoord verklaard dat alle conclusies tot het debat behoren, ook indien zij werden neergelegd na het verstrijken van de conclusietermljnen. Daartegen bestaat geen bezwaar. 3. Het geschil tussen de partijen vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van 19 december 2006, waarbij D en V opdracht gaven aan I mmogids om een koper te zoeken voor hun onroerende goederen te 3.1. De overeenkomst was afgesloten voor een termijn, die aanving op de datum van de ondertekening ervan en eindigde op 1 mei De vraagprijs was ,00 EUR en in geval van verkoop bedroeg de commissie 4% (btw inbegrepen). Verder werd bedongen: "Indien de eigenaar binnen de zes maanden na het verstrijken van de overeenkomst zou verkopen aan een klant van lmmogids nv, dan is het commissieloon verschuldigd, maar lmmogids nv moet dan wel over het bewijs beschikken dat de eigenaar binnen de zeven werkdagen na het einde van de overeenkomst een klantenlijst heeft ontvangen waarop de bewuste klant vermeld staat." 3.2. Op 7 maart 2007 ondertekenden W R en S, V (hierna "R. '-V genoemd) een onderhandse verkoopovereenkomst, opgesteld door lmmogids, in verband met de onroerende goederen waarop de bemiddelingsopdracht betrekking had, voor een prijs van ,00 EUR. De- &mlsl In da zaak 2010/AR/2098 pagina 4/11

5 A.3.a 2010/AR/2090 Folio ~ tjo) J ze overeenkomst was bovendien mee geparafeerd en ondertekend door J. R t en A 1. Vv {hierna "R t-w. ' genoemd). D en V J gingen niet in op dit aanbod, zodat de koop niet tot stand kwam Immegids legt een brief d.d. 2 mei 2007 voor met een bewijs van aangetekende zending aan D, waarin zij de personen opsomt die door middel van haar diensten informatie hadden bekomen in verband met de te koop gestelde goederen. Op deze lijst is onder meer vermeld: "R J - \M A en zoon bakkerij naast woning Op 8 juni 2007 ondertekenden 0 1 en V l als verkopers en R W als kopers een onderhandse koopovereenkomst in verband met de woonhuizen aan de. Bij notariële akte van 4 september 2007 verkochten D m v. voor ,00 EUR het woonhuis aan de te aan R< V en de woningen aan de '""~ samen voor ,00 EUR aan R -W 3.5. In afzonderlijke aangetekende brieven van 28 juni 2008 aan D< ~n aan V, stelde Immegids vast dat zij de goederen, die zij geweigerd hadden te verkopen voor ,00 EUR, op 4 september 2007 verkocht hadden aan R -W en aan R.. t-v _hem (hierna samen "de consorten R. genoemd) voor een totale som van ,00 EUR. Zij wees erop dat D en V ' zoals voorzien in de overeenkomst, het ereloon van 4% diende te betalen indien de verkoop binnen de zes maanden na het verstrijken van de overeenkomst plaats vond. Immegids vond het spijtig dat op die manier achter haar rug gehandeld was. Zij voegde eraan toe: "Indien wij dan ook op 4 juli e.k. het ereloon niet hebben ontvangen, zullen wij dit via gerechtelijke weg laten gebeuren." 3.6. Bij afzonderlijke aangetekende brieven d.d. 21 oktober 2008 van haar raadsman maande lmmogids D, en V aan tot betaling van ,00 EUR, bij gebreke waarvan zij er onder meer mee dreigde strafklacht neer te leggen wegens prijsbewimpeling. Met een brief d.d. 30 oktober 2008 van haar raadsmanwees V 1 de aanspraken van Immegids af. Zij verweet I mmogids tijarrest In do Zlll!k 2010/AR/ psglna 51 11

6 A.3.a 2010/AR/2098 Folio [në[j dens de duur van de overeenkomst geen noemenswaardige inspanningen te hebben geleverd om een koper te vinden. Zij stelde dat R t-w haar buren waren en reeds vóór de tussenkomst van I mmogids hun interesse hadden laten blijken in de aankoop van de woningen, zodat zij niet door Immegids waren aangebracht. Bovendien stelde V dat Immegids zich niet kon beroepen op de aangehaalde clausule uit de overeenkomst, aangezien zij geen klantenlijst had ontvangen van lmmogids. Uiterst ondergeschikt stelde Verbeke dat Immegids hoogstens aanspraak kon maken op 4%, berekend op de werkelijke verkoopprijs van ,00 EUR. 4. D _ en V 1 betwisten niet dat zij een geldige verkoopopdracht hebben gegeven, noch dat Immegids op grond van de door hen ondertekende overeenkomst recht had op commissie in geval van verkoop van de onroerende goederen tijdens de duur van de overeenkomst, maar ook in de hypothese vermeld in het onder randnummer 3.1. aangehaalde beding De onroerende goederen die het voorwerp uitmaakten van de verkoopopdracht werden verkocht binnen zes maanden nadat de overeenkomst met Immegids geëindigd was op' 1 mei De onderhandse verkoopovereenkomst van de woningen aan de en : werd reeds op 8 juni 2007 ondertekend en de notariële akte in verband met de drie wo.onhuizen werd verleden op 4 september Bovendien werden de woningen verkocht aan "een klant van lmmogids." De consorten R formuleerden tijdens de duur van de verkoopopdracht bij Immegids een gezamenlijk bod van ,00 EUR op de onroerende goederen. Dit wordt bevestigd door het feit dat zij op 7 maart 2007 een op het briefhoofd van Immegids gestelde onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenden. D en V bewijzen hun beweringen dat er reeds interesse was van R ~ W, die hun buren waren, en lof van R -V _, vooraleer zij de verkoopopdracht aan I mmogids gaven, en dat zij van hen reeds een bod hadden ontvangen, op geen enkele wijze D 1 en V houden voor geen klantenlijst ontvangen te hebben binnen zeven werkdagen na het einde van de overeenkomst, waarop de namen van de latère kopers was vermeld. erre9lln do zaak 2010/AR/2096 pagina 6/11

7 A.3.a 201otAR12oes Folio ij ZJo 1 J Immegids legt een brief, gedateerd 2 mei 2007 voor, waarop de namen van 19 personen voorkomen, die door haar diensten informatie bekomen hebben in verband met de te koop gestelde goederen. Daarbij staan onder meer vermeld: "R t J, VIt. A_ ; en zoon bakkerij naast woning." Deze brief is geadresseerd aan D J. Bovendien ligt het bewijs voor van een aangetekende zending door lmmogids aan D, afgestempeld op 2 mei De aangetekende zending bevat, zoals de brief, het correcte adres van D _, zodat redelijkerwijze maq aangenomen worden dat zij aan hem besteld werd. Dt Jn V 1 maken niet aannemelijk dat hij er geen kennis van gekregen zou hebben om een reden waarvoor hij niet zelf verantwoordelijk is. Geconfronteerd met het bewijs door I mmogids dat aan D een aangetekende zending werd overgemaakt daags na het einde van de overeenkomst, kunnen D en V er zich niet mee vergenoegen op te werpen dat lmmogids niet aantoont dat de aangetekende zending de door lmmogids voorgelegde brief zou bevatten. Zij leggen geen andere brief voor die het voorwerp zou geweest zijn van de aangetekende zending, dan de door lmmogids geproduceerde klantenlijst. Het hof acht het dan ook bewezen dat deze klantenlijst binnen zeven werkdagen aan D is overgemaakt. I mmogids toont niet aan dat zij deze klantenlijst ook heeft meegedeeld aan v.. Dit ontzegt haar evenwel het recht niet op de bedongen commissie wegens verkoop aan een door haar aangebrachte koper binnen zes maanden na het einde van de overeenkomst. Uit de tekst van de betreffende clausule blijkt duidelijk dat de verplichting van de makelaar tot verzending van een klantenlijst niet het bestaan zelf van het recht op commissie betreft, maar enkel strekt tot het bewijs ervan. Om mogelijke betwistingen te voorkomen over de vraag of een latere koper al dan niet door Immegids werd aangebracht, diende deze, onmiddellijk na het einde van de overeenkomst, een lijst op te stellen van alle kandidaten die op zijn diensten een beroep hebben gedaan en ze - teneinde latere toevoegingen op die lijst uit te sluiten - aan de opdrachtgever over te maken. Immegids heeft aan deze voorwaarden voldaan. Door de lijst reeds daags na het einde van de overeenkomst aan één van de opdrachtgevers over te maken, heeft zij mogelijke betwistingen over de """"tin do zaak 2010/AR/2098- pagina 7111

8 A.3.a 2010/AR/2098' Folio ~ vraag of een latere koper op de tussenkomst van lmmogids een beroep had gedaan, uitgesloten. Er kan overigens in het voorliggende geval geen twijfel over bestaan dat de consorten R door Immegids waren aangebracht, gelet op de ondertekening door hen tijdens de duur van de verkoopopdracht van de op haar briefhoofd gestelde onderhandse verkoopovereenkomst. 5. Uit de voorgaande overwegingen blijkt dat Immegids gerechtig.d is op commissie wegens de verkoop door D en V I van de onroerende goederen, die het voorwerp uitmaakten van de makelaarsopdracht D en V kunnen zich aan de betaling daarvan niet onttrekken door voor te houden dat I mmogids geen inspanningen zou geleverd hebben voor de verkoop van de onroerende goederen. Onverminderd de vaststelling dat de door hen ingeroepen bepalingen uit het K.B. van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars niet van toepassing zijn op het voorliggende contract, dat werd aangegaan vooraleer dit K.B. in werking trad, blijkt uit de stukken van het dossier afdoende dat lmmogids de nodige inspanningen heeft geleverd om een koper te vinden voor de drie woonhuizen. Zij liet herhaaldelijk publiciteit voor de woningen verschijnen in uitgaven van de nv Roularta Media Group. Zij legt in dit verband vijf facturen voor. Ook in "De Gazet van Tielt-Aalter" liet zij een advertentie plaatsen. Zij voerde tevens publiciteit op het internet, legt correspondentie voor met verschillende kandidaten en organiseerde bezoeken aan de te koop gestelde woningen met meerdere geïnteresseerden. Haar inspanningen leidden ertoe dat de consorten R ~en bod formuleerde dat ,00 EUR hoger lag dan de prijs waarvoor D. J en V J na het einde van de overeenkomst de woningen verkocht hebben. Overigens stelt het hof vast dat D _ en V op geen enkel ogenblik tijdens de duur van de verkoopopdracht klachten geformuleerd hebben, laat staan Immegids in gebreke hebben gesteld omdat zij te weinig inspanningen zou geleverd hebben voor het te koop stellen van de woningen. arre si In oo zaak 201 0/AR/2098 pagina 6111

9 A.3.o 2010/AR/ Folio ~ 6. De commissie waarop lmmogids recht heeft, bedraagt 4% op de verkoopprijs en is volgens de verkoopopdracht verschuldigd "bij de verkoopovereenkomst na ontvangst van het voorschot.". Het bod dat de consorten R formuleerden tijdens de duur van de overeenkomst en waarvan de neerslag terug te vinden is in de door hen onvertekende onderhandse verkoopovereenkomst van 7 maart 2007, heeft geen aanleiding gegeven tot een effectieve verkoop van de onroerende goederen. Deze overeenkomst werd niet ondertekend door D 1 en V_ 1. Pas na het einde van de verkoopopdracht is een verkoopovereenkomst tot stand gekomen. Het is overigens ingevolge deze koopverkoop dat Immegids zich Qerechtigd acht op commissie en niet wegens het door D en v. niet aanvaarde bod. Zij kan het overeengekomen percentage dan ook slechts aanrekenen op de uiteindelijke verkoopprijs van ,00 EUR. De vaststelling dat D en V amper enkele maanden na het bod van ,00 EUR, bereid bleken de woningen te verkopen voor ,00 EUR, kan dan al vragen oproepen, lmmogids - die ermee gedreigd heeft klacht neer te leggen wegens prijsbewimpeling, maar dit niet gedaan heeft - toont niet aan dat de werkelijke prijs die de consorten R betaald hebben, hoger was dan deze vermeld in de authentieke akte. De vordering van I mmogids ten aanzien van D en V~is aldus gegrond tot beloop van ,00 EUR in hoofdsom. 7. In haar aangetekende brieven van 28 juni 2008 stelde!mmogids dat D en V het ereloon van 4% dienden te betalen. Zij voegde eraan toe dat zij dit ereloon via gerechtelijke weg zou laten innen, indien zij het niet ontvangen had tegen 4 juli Met deze brieven gaf lmmoglds aldus uitdrukkelijk te kennen dat zij op zeer korte termijn betaling wenste te bekomen van de haar toekomende commissie. Deze brief gold bijgevolg als een ingebrekestelling, zodat vanaf die datum moratoire rente verschuldigd is. 8. D en V hebben zich samen verbonden ten aanzien van lmmogids. Het hof treedt de eerste rechter bij waar hij vaststelde dat er geen grond was om hen hoofdelijk te veroordelen. Hoofdelijkheid wordt niet vermoed en moet uitdrukkelijk arrest In de zaak 2010/AR/ pagina 9/11

10 A.3.a 2010/AR/ Folio ~ bedongen zijn (artikel1202, eerste lid B.W.). Er werd geen hoofdelijkheid bedongen in de overeenkomst. Bovendien bestaat er geen wettelijke bepaling of een algemeen rechtsbeginsel dat hun hoofdelijke veroordeling kan verantwoorden. Evenmin kan de uitvoering van hun contractuele verbintenis tot betaling van een make laarscommissie aanleiding zijn tot een in soliduro veroordeling. 9. Aangezien de vordering van lmmogids grotendeels gegrond is, treedt het hof de eerste rechter bij waar hij D en V veroordeelde tot de kosten van het geding in eerste aanleg. Er is geen grond tot indexering van het bedrag van de rechtsplegingsvergoeding, begroot in het bestreden vonnis van 18 mei 2010, aangezien de rechtsplegingsvergoedingen in toepassing van artikel 8 van het K.B. van 26 december 2007 pas vanaf 1 maart 2011 met 10% verhoogd werden. Rekening houdend met de mate waarin het hoofdberoep en het incidenteel beroep gegrond zijn, dienen de kosten van het hoger beroep voor vier vijfden ten laste gelegd te worden van I mmogids en voor een vijfde ten laste van D m V 1. OP DEZE GRONDEN, HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak; Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep van W _ D en C, Vr I en het incidenteel beroep van de nv lmmogids ontvankelijk en in de volgende mate gegrond; Bevestigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat het bedrag van de veroordeling van Vv, D en C V ' en aanzien de nv lmmogids bepaald wordt op ,00 EUR, meer de moratoire intresten aan de wettelijke intrestvoet vanaf 28 juni 2008 (vanaf 13 mei 2009 als gerechtelijke intrest) tot de datum van de algehele betaling; ocrest In <Ie zaak 2010/AR/ pagina 10/11

11 A.3.s 2010/AR/ Folio ~ Veroordeelt W D en C V tot een vijfde en de nv lmmogids tot vier vijfden van de gedingkosten in hoger beroep, aan de zijde van W _ D en C 3 V begroot op 186,00 EUR rolrecht en 1.210,00 EUR rechtsplegingsvergoeding en aan de zijde van de nv lmmogids op 1.210,00 EUR rechtsplegingsvergoeding; Onverminderd de toepassing van artikel1024 Ger.W.. Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het hof van beroep te Gent, twaalfde bis kamer, rechtdoende in burgerlijke zaken, op woensdag 12 december Aanwezig: Eric Dursin Patricia Vermaerke raadsheer, alleenrechtsprekend griffier r V P. Vermaerke :::;ç:, E. Dursin &IT8st In d<! nak 2010/AR/ pagina 11/11