Nieuwe methodiek HUURPRIJSBEPALING Strandexploitaties GEMEENTE DEN HAAG

Transcriptie

1 Nieuwe methodiek HUURPRIJSBEPALING 2013 Strandexploitaties GEMEENTE DEN HAAG HTC Advies Horeca Recreatie Catering Almere, 26 januari 2012 R PW.LB Michiel van Noort Puck Wilbers Lotte Brinke 2012 Horeca Adviescentrum HTC B.V. De resultaten van toepassing en gebruik van de door Horeca Adviescentrum HTC B.V. verrichte studies en verstrekte adviezen zijn afhankelijk van velerlei factoren, die buiten de invloed van Horeca Adviescentrum HTC B.V. vallen. Ofschoon de opdracht door HTC B.V. naar beste inzicht en vermogen en overeenkomstig de eisen van goed vakmanschap wordt uitgevoerd, is er sprake van een inspanningsverplichting zodat het bereiken van het beoogde resultaat niet kan worden gegarandeerd. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Horeca Adviescentrum HTC B.V. te Hoorn, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. 0

2 INHOUDSOPGAVE PAGINA INLEIDING... 3 CONCLUSIE, SAMENVATTING EN VERVOLG DOELSTELLINGEN, UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN Doelstellingen Uitgangspunten Randvoorwaarden HUIDIGE SITUATIE Vestigingslocaties Noorderstrand Zuiderstrand Strandexploitaties Aantal strandexploitaties Typen strandexploitaties Methodiek Strekkende meter Zonering ABC Huurprijs per strekkende meter Herinrichting Noorderstrand MARKTVERKENNING Input strandexploitanten Strekkende meters of vierkante meters Zonering Benchmark strandgemeenten Selectie benchmark gemeenten Resultaten benchmark Vergelijking huurprijzen reguliere horeca Methodiek Huurprijzen Huurprijzen Den Haag METHODIEKEN HUURPRIJSBEPALING Alternatieve methodieken huurprijsbepaling Strekkende meter met zonering Strekkende meter zonder zonering Vierkante meter met zonering Vierkante meter zonder zonering Meest geëigende methodiek huurprijsbepaling Vierkante meter met zonering

3 5. NIEUWE METHODIEK HUURRIJSBEPALING DEN HAAG Huurprijs commerciële exploitaties Zonering Vierkante meters Huurprijs per vierkante meter Typen exploitaties Huurprijs niet-commerciële exploitaties Huurprijs jaarrond exploitaties GEVOLGEN NIEUWE METHODIEK HUURPRIJSBEPALING Locaties Huurprijzen BIJLAGE 1: HUIDIGE SITUATIE: SPREIDING OPENBAAR VERVOER BIJLAGE 2: HUIDIGE SITUATIE: HUURPRIJZEN PER EXPLOITANT BIJLAGE 3: HUIDIGE SITUATIE: PARKEERGELEGENHEID BIJLAGE 4 : MARKTVERKENNING: UITWERKING ENQUETE BIJLAGE 5: MARKTVERKENNING: BENCHMARK BIJLAGE 6: GEVOLGEN NIEUWE METHODIEK HUURPRIJSBEPALING: LOCATIES

4 INLEIDING Scheveningen is een unieke badplaats in Nederland. De drukke boulevard, de aaneenschakeling van strandpaviljoens en de bezoekersaantallen zijn met geen enkele andere badplaats in Nederland te vergelijken. Scheveningen ligt aan het Noorderstrand en telt 62 strandexploitaties, waaronder strandpaviljoens, speelvoorzieningen en watersportverenigingen. Naast het Noorderstrand kent de gemeente Den Haag het Zuiderstrand met 23 strandexploitaties. Dit is het gedeelte van het Zuidelijk Havenhoofd tot de gemeentegrens met hele andere kenmerken dan Scheveningen. Hier zijn minder strandexploitaties, zijn de bezoekersaantallen lager, is er in verhouding meer parkeergelegenheid en is er slechts een kleine boulevard. In maart 2009 is een nieuwe strandnota vastgesteld. Daarbij zijn huurovereenkomsten afgesloten die in 2012 aflopen. Op beide stranden wordt gewerkt met huurprijzen gebaseerd op strekkende meters volgens een zonering met A, B en C zones. Deze zonering is met name gebaseerd op de ligging van de strandexploitaties en de bereikbaarheid. Op het Noorderstrand is de zonering niet meer herkenbaar. Op het Noorderstrand is de zonering van oudsher afgeleid van de ligging ten opzichte van de pier en de boulevard. Inmiddels spelen er meer aspecten mee, zoals de bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Hier wordt in de huidige zonering geen rekening mee gehouden. Daarnaast is de zonering en daarmee de huurprijs door de jaren heen ondoorzichtig geworden. Opdracht HTC is gevraagd als onafhankelijk adviesbureau redelijke huurprijzen van de commerciële, seizoensgebonden en eventuele jaarrond strandexploitaties binnen de gemeente Den Haag te bepalen. De centrale vraag is: Adviseer de gemeente Den Haag over een huurprijsmethodiek die resulteert in redelijke huurprijzen voor zowel seizoensgebonden als eventuele jaarrond strandexploitaties van de commerciële horeca, de speelvoorzieningen en de (commerciële) watersport(verenigingen) van de gemeente Den Haag. Onderzoekswerkzaamheden Er is bij dit onderzoek gebruik gemaakt van (statistische) gegevens van het Centraal Bureau voor Statistiek, bedrijfschap Horeca en Catering, Koninklijk Horeca Nederland, VVV, de Kamer van Koophandel en de gemeente Den Haag. Het onderzoek is daarnaast gebaseerd op gesprekken met experts en strandgemeenten, alsmede op de bij HTC beschikbare gegevens en kennis inzake soortgelijke exploitaties. Opbouw rapport Dit rapport start met de doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten van de gemeente Den Haag met betrekking tot het onderzoek en de methodiek. Vervolgens wordt de huidige situatie beschreven met aandacht voor de toekomstige situatie bij het nieuwe gedeelte van de boulevard Morales. De resultaten van de marktverkenning worden daarna beschreven met onder andere een enquête onder de strandexploitanten en een benchmark van vergelijkbare strandgemeenten en de reguliere horeca. In de bepaling van de methodiek worden vervolgens de mogelijkheden op een rij gezet en wordt de best passende methodiek vastgesteld. Deze methodiek wordt uitgewerkt voor de gemeente Den Haag. Tot slot wordt het resultaat van de nieuwe methodiek voor de gemeenten Den Haag in kaart gebracht. 3

5 CONCLUSIE, SAMENVATTING EN VERVOLG Conclusie De nieuwe methodiek voor de huurprijsbepaling is gebaseerd op vierkante meter exploitatieoppervlak en een eenduidige ABCD zonering voor de gehele kuststrook (zowel Noorder- als Zuiderstrand). De huurprijzen komen transparant en goed gefundeerd tot stand en gaan omhoog met gemiddeld 187% op het Noorderstrand en 177% op het Zuiderstrand. Samenvatting Hoofdstuk 1 Doelstellingen, uitgangpunten en randvoorwaarden De gemeente Den Haag wenst een duidelijke, transparante en uniforme methodiek voor het bepalen van huurprijzen voor de strandexploitaties. Hoofdstuk 2 Huidige situatie In de huidige situatie is de huurprijs gebaseerd op strekkende meter met een zonering. Aan het Noorderstrand is de zonering verouderd en niet meer transparant. Aan het Zuiderstrand is de zonering gekoppeld aan de toegangen tot het strand. In Den Haag zijn veel strandexploitaties met opvallend grote oppervlakten. Er wordt aan het Noorderstrand een nieuwe boulevard gecreëerd waardoor er een nieuwe situatie ontstaat. Een aantal strandexploitaties in dat gebied krijgt een nieuwe locatie, deze exploitaties komen in clusters aan de nieuwe boulevard te liggen. Hoofdstuk 3 Marktverkenning Uit de marktverkenning komt naar voren dat de strandexploitanten in de gemeente Den Haag een voorkeur hebben voor een huurprijs per strekkende meter gebaseerd op een zonering. De meeste strandgemeenten hanteren een methodiek gebaseerd op vierkante meter en een zonering. Ook de reguliere horeca maakt gebruik van een huurprijs per vierkante meter gebaseerd op een zonering. Hoofdstuk 4 Methodieken huurprijsbepaling Vanuit de doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten, de huidige situatie, de voorkeur van de strandexploitanten, de benchmark gemeenten en de reguliere horeca kunnen verschillende methodieken worden verwoord. Dit zijn: een methodiek op basis van strekkende meter zonder zondering, op basis van strekkende meter met zonering, op basis van vierkante meter met een zonering en op basis van vierkante meter zonder zonering. De meest geëigende methodiek om huurprijzen te bepalen is gebaseerd op vierkante meters exploitatievlak en hierbij gebruik te maken van een zonering. Deze methodiek wordt gebruikt in de gemeente Bergen, Noordwijk, Veere en Vlissingen en in de reguliere horeca. Bovendien sluit de methodiek het beste aan bij de doelstellingen en de huidige situatie van de gemeente Den Haag. Hoofdstuk 5 Nieuwe methodiek huurprijsbepaling Den Haag De huurprijs per vierkante meter is gebaseerd op een basishuurprijs die vermenigvuldigd wordt met een factor afhankelijk van het type locatie. Er is sprake van een zonering in ABCD op basis van de aspecten bewoond gebied en parkeergelegenheid. De huurprijs per vierkante meter exploitatievlak voor commerciële exploitaties is gebaseerd op een basis huurprijs van 30,--. Er is daarbij eenduidige zonering vastgesteld. Per zonering wordt door middel van een factor een hogere of lagere huurprijs vastgesteld. Voor elke vierkante meter exploitatievlak (bebouwd, onbebouwd en buitenterras) geldt dezelfde huurprijs. 4

6 In lijn met de reguliere horeca geldt voor elk type commerciële exploitant de standaard huur voor commerciële exploitaties. In de reguliere horeca wordt geen onderscheid in huurprijs gemaakt tussen detailhandel en horeca. Een alternatief is voor de commerciële watersport en de speelvoorzieningen een andere huurprijs te laten gelden omdat zij een andere verdiencapaciteit hebben. Ervan uitgaande dat de mogelijkheden tot het aanvragen/houden van evenementen beperkt blijft tot hun bestemming (watersport/speelvoorziening), wordt een huurprijs geadviseerd die ligt op 60% van de huur van de commerciële horecaexploitaties. Voor niet-commerciële exploitaties is een standaard huurprijs vastgesteld voor een maximale bebouwing van 335 meter voor een vast bedrag van 850,-. Voor elke extra gehuurde vierkante meter strand voor opslag wordt 1,- gerekend. Het seizoen loopt van 1 maart tot en met het eerste weekend van oktober. Door de gemeente worden de mogelijkheden onderzocht voor eventuele jaarrond exploitaties. Zij zullen naar rato huur gaan betalen voor de overige maanden waarbij verplichte openingsdagen gesteld worden in het laagseizoen. Hoofdstuk 6 Gevolgen nieuwe methodiek huurprijsbepaling Aan het Noorderstrand zijn A-1, A-2 en B-2 locaties en aan het Zuiderstrand B-1, B-2, C-2 en D-2 Er zijn dus geen C1 en D1 locaties in de huidige situatie. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter op het Noorderstrand gaat met 187% omhoog. Dit betekent dat er bovenop de huidige huur een huur van 187% van de huidige huur komt. De nieuwe huur is de huidige huur met een factor 2,87 vermenigvuldigd. Op het Zuiderstrand gaat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter met 177% omhoog. Dit betekent dat de nieuwe huur de huidige huur is vermenigvuldigd met een factor van 2,77. Vervolg Met de nieuwe methodiek worden exploitanten gestimuleerd effectiever en efficiënter om te gaan met iedere vierkante meter, zodat de kwaliteit en uitstraling van de exploitaties op het strand wordt vergroot. De huurprijzen stijgen met deze methodiek echter zo sterk dat HTC denkt aan de volgende mogelijke oplossingsrichtingen: 1: Stel een periode vast waarin naar de nieuwe huurprijzen wordt toegewerkt. HTC denkt hierbij aan een periode van 5 of 10 jaar. De gemeente Veere kan hierbij als voorbeeld dienen. Deze gemeente heeft in een periode van 10 jaar toegewerkt naar de huidige huurprijzen. 2: Biedt ondernemers naast een contract voor 5 jaar de keuze voor een contract van 3 jaar (met een optie tot verlenging van 2 jaar). Op deze manier zitten de exploitanten niet direct 5 jaar vast aan de stijgende huurprijs en kunnen zij na 3 jaar bezien of de nieuwe huurprijs past in de exploitatie. 3: Stel exploitanten in de gelegenheid exploitatienummers af te staan. 4: Biedt nieuwe exploitanten bij overname van een paviljoen of exploitatienummer meteen een contract aan voor de lopende contract duur plus 5 jaar, in plaats van overname van het huurcontract voor de dan nog lopende periode. 5: Stel exploitanten in de gelegenheid (tot een bepaalde ondergrens) vierkante meters af te staan. 5

7 1. DOELSTELLINGEN, UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN De gemeente Den Haag wenst een duidelijke, transparante en uniforme methodiek voor het bepalen van redelijke huurprijzen voor de strandexploitaties. 1.1 Doelstellingen Algemeen De algemene doelstelling van de gemeente Den Haag ten aanzien van het bepalen van de huurprijzen van strandexploitaties kan als volgt geformuleerd worden: Het opstellen van een uniforme, transparante methodiek voor het bepalen van de strandhuurprijzen voor zowel het Noorderstrand als het Zuiderstrand voor zowel de commerciëleals niet commerciële strandexploitaties. De hoofddoelstelling wordt onderbouwd door de hieronder beschreven kwalitatieve en financiële doelstellingen. Kwalitatief De strandexploitaties dienen een toegevoegde waarde te bieden voor het strand en de twee badplaatsen; Het strand dient aantrekkelijk te zijn voor een breed publiek; De totstandkoming van de huur dient zo transparant en zorgvuldig mogelijk plaats te vinden en wel zodanig dat eventuele discussies tot een minimum worden beperkt; De nieuwe methodiek dient te passen bij de nieuwe situatie na realisatie van het Morales gebied; Bij de vaststelling van de criteria op basis waarvan de huur wordt vastgesteld, dient geen rekening te worden gehouden met externe factoren waar zowel de gemeente als de strandexploitanten geen invloed op kunnen uitoefenen, zoals bijvoorbeeld het weer; De huurmethodiek dient goed ondernemerschap te bevorderen. Financieel Bij het vaststellen van de huur per m2 wordt niet gekeken naar het succes van de huidige exploitatie maar wordt gekeken naar de succespotentie van de locatie van een exploitatie; In de nieuwe methodiek is geen onderscheid tussen bebouwde en onbebouwde vierkante meter; Er dient een seizoenshuurprijs te worden vastgesteld voor het seizoen van 1 maart tot en met het 1 e weekend van oktober, niet voor het gehele jaar; Er dient een jaarrond huurprijs te worden vastgesteld voor eventuele jaarrond exploitaties in de toekomst. 1.2 Uitgangspunten Er wordt uitgegaan van het huidige aantal exploitatienummers; Er wordt uitgegaan van de toekomstige situatie met betrekking tot het plan Morales en van de bestaande situatie met betrekking tot het wandelpromenade gebied, het Zwarte Pad en het Zuiderstrand; De huidige zonering van het Zuiderstrand wordt meegenomen in de nieuwe bepaling; De horeca-exploitanten dienen te voldoen aan de gemeentelijke en overige wettelijke regels en eisen zoals de drank en horecawet, HACCP (hygiëne code), plaatselijke verordeningen zoals de APV, HH en RWS; De nieuwe huurprijzen gaan in per 2013; In 2008 is er een onderzoek naar de marktconformiteit van de strandhuurprijzen uitgevoerd. Dit onderzoek is gebaseerd op een benchmark met gemeenten die in

8 op het punt stonden een nieuwe methodiek in te voeren. Daarnaast is in deze rapportage de uitvoering van Plan Morales niet meegenomen; De gemeente is momenteel in gesprek met de Staat over een aantal onderwerpen betreffende het strand, waaronder de huur die de gemeente in de toekomst dient te gaan betalen aan de Staat; Er wordt een methodiek opgesteld die niet ieder jaar dient te worden aangepast door veranderde externe factoren. 1.3 Randvoorwaarden De Strandnota 2008 is leidend; Het vigerende bestemmingsplan is leidend voor de maatvoering. 7

9 2. HUIDIGE SITUATIE In de huidige situatie is de huurprijs gebaseerd op strekkende meter met een zonering. Aan het Noorderstrand is de zonering verouderd en niet meer transparant. Aan het Zuiderstrand is de zonering gekoppeld aan de toegangen tot het strand. In Den Haag zijn veel strandexploitaties met opvallend grote oppervlakten. Er wordt aan het Noorderstrand een nieuwe boulevard gecreëerd waardoor er een nieuwe situatie ontstaat. Een aantal strandexploitaties in dat gebied krijgt een nieuwe locatie, deze exploitaties komen in clusters aan de nieuwe boulevard te liggen. 2.1 Vestigingslocaties Scheveningen is de bekendste en grootste badplaats van Nederland. In het najaar van 2009 is de gemeente Den Haag gestart met de uitvoering van de kustversterking en de herinrichting van een deel van de boulevard van Scheveningen. De kustlijn wordt versterkt en er wordt een nieuwe boulevard gerealiseerd om de badplaats aantrekkelijker te maken voor publiek. Verwacht wordt dat de werkzaamheden in 2013 zijn afgerond. Sleutelbegrippen Noorderstrand (Scheveningen) Zuiderstrand (Kijkduin ) Grootschalig Kleinschalig Groot inwonersaantal Klein inwonersaantal Uitgebreid voorzieningenaanbod Beperkt voorzieningenaanbod Levendig en druk Ruimte en natuur Toeristen Lokale bezoeker Noorderstrand Scheveningen ontwikkelde zich eind 19 e /begin 20 e eeuw tot een badplaats met een internationale reputatie. De bekendste attractieve en zakelijke voorzieningen van Scheveningen zijn de Pier en het Kurhaus. Daarnaast is er een aantrekkelijke boulevard met veel horeca en uitgaansmogelijkheden. Jaarlijks bezoeken circa 17 miljoen toeristen, zowel uit het binnen- als buitenland, de bekendste badplaats van Nederland. Kenmerken en faciliteiten Kenmerken Grote naamsbekendheid Boulevard Hoog parkeertarief Parkeergelegenheid Bereikbaar met bus- en tram Eenrichtingsverkeer Watersport Faciliteiten Pier Kurhaus Sealife Beachvolleybalstadion Pasage shoppingmall Ruim horeca aanbod Ruim hotelaanbod Uitgaansgelegenheden Winkelaanbod Natuurgebied Het strand van Scheveningen is ongeveer drie kilometer lang en is op te delen in verschillende gebieden. Rechts van de pier, daar waar de boulevard eindigt, begint het Zwarte Pad. Hier is een grote parkeerplaats achter gelegen en is ook de eindhalte van de tram. De boulevard loopt van het Carlton Beach hotel tot aan circa de Scheveningse slag. De nieuwe boulevard begint vanaf de 8

10 Scheveningse slag loopt tot het Noordelijk Havenhoofd. De nieuwe boulevard is ontwikkeld door de architect De Solà-Morales. Vanaf dit gedeelte wordt het gebied Morales genoemd. Het strand is goed bereikbaar met het openbaar vervoer, vanuit de stad is de kust te bereiken met lijn 1, 9 en 11. De haven is met het openbaar vervoer minder goed bereikbaar. Daar staat tegenover dat de haven met de auto goed bereikbaar is. Een overzicht van het openbaar vervoer is te vinden in de bijlagen Zuiderstrand Kijkduin is een kleine badplaats aan de Zuid-Hollandse kust. Er bevindt zich een boulevard met een aantal winkels en horeca. Daarnaast beschikt Kijkduin over een beschermd natuurmonument, genaamd Westduin. Het Zuiderstrand is te bereiken via 13 strandslagen. Ten hoogte van Kijkduin is een voetgangers betonpad op het strand gerealiseerd. Kenmerken en faciliteiten Kenmerken Rustige en natuurlijke omgeving Veel watersportzones Boulevard Bereikbaar met stadsbus Veel parkeergelegenheid Gratis parkeren Weinig bezoekers buiten het hoogseizoen Faciliteiten Westduinpark Horeca aanbod Hotelaanbod Beperkt winkelaanbod 2.2 Strandexploitaties In de onderstaande subparagrafen wordt nader ingegaan op het aantal en de verschillende typen strandexploitaties in de gemeente Den Haag Aantal strandexploitaties Op het Noorderstrand zijn op dit moment in totaal 62 commerciële exploitatienummers verhuurd,waarvan in totaal 55 commerciële horeca-exploitatienummers (strandpaviljoens) en 7 commerciële niet-horeca-exploitatienummers (speelvoorzieningen of watersport). Daarnaast zijn er 2 niet-commerciële verenigingen. Van de 62 exploitatienummers zijn er een aantal aan dezelfde exploitant verhuurd. Op het Zuiderstrand zijn 23 exploitatienummers verhuurd, waarvan in totaal 21 horecaexploitatienummer en 2 niet-horeca-exploitatienummers (speelvoorziening). Daarnaast zijn er 2 niet-commerciële exploitaties Typen strandexploitaties Commerciële exploitatie: Strandpaviljoen Een strandpaviljoen wordt aangemerkt met een horeca bestemming. Onder een horecabedrijf wordt verstaan de activiteit in ieder geval bestaande uit het bedrijfsmatig of anders dan om niet verstrekken van alcoholhoudende drank voor gebruik ter plaatse. Onder alcoholhoudende dranken worden verstaan alle dranken met meer dan 0,5% alcohol. Commerciële exploitatie: Speelvoorziening Dit type exploitatie is een speelvoorziening, welke tegen betaling voor publiek toegankelijk is. Een speelvoorziening mag een ondergeschikte horeca functie hebben en geen alcohol schenken. Dit betekent dat maximaal 25% van de exploitatie mag worden ingericht en geëxploiteerd als 9

11 ondergeschikte horeca. Het merendeel van de speelvoorzieningen is gekoppeld aan een naastgelegen strandpaviljoen. Commerciële exploitatie: Watersport Voor de commerciële watersport geldt dat watersportlessen en watersportfaciliteiten tegen betaling voor het publiek beschikbaar zijn. Ook voor de commerciële watersport geldt dat zij ondergeschikte horeca mogen hebben. Commerciële watersport paviljoens zijn tevens gerechtigd vergunningen voor evenementen aan te vragen. Zodoende zijn zij in staat op regelmatige basis besloten partijen zoals bruiloften, zakelijke bijeenkomsten en particuliere evenementen te huisvesten, waarbij een ontheffing kan worden aangevraagd om alcoholische drank te mogen verstrekken. Het is aan de gemeente om te beslissen of zij deze exploitaties in de toekomst beperken in hun commerciële horeca activiteiten. Niet-commerciële exploitatie: Vereniging De niet-commerciële exploitaties zijn de verenigingen. Deze zijn alleen toegankelijk voor leden en op geen enkele voorwaarde voor het publiek. De verenigingen mogen alcoholische dranken en maaltijden verstrekken aan leden wanneer de vereniging daar de juiste vergunningen voor heeft. Als vereniging mogen evenementen worden georganiseerd voor leden en niet voor externe partijen. Gebieden Scheveningen / Noorderstrand Zwarte pad (expl.nr , N1-3) 10 paviljoens 1 niet commerciële kustzeilvereniging Kurhaus/Boulevard (expl.nr ) 20 paviljoens 2 paviljoens met speelvoorziening 1 speelvoorziening Morales (expl.nr. 1-19) 11 paviljoens 1 speelvoorziening 3 commerciële surfscholen/watersport 1 niet-commerciële surfvereniging Kijkduin / Zuiderstrand Duindorp 3 paviljoens Westduin 6 paviljoens 1 niet-commerciële zeilvereniging Boulevard Kijkduin 6 paviljoens 1 paviljoen met speelvoorziening 1 speelvoorziening Westduin 4 paviljoens 1 niet-commerciële kustzeilvereniging 2.3 Methodiek Strekkende meter In maart 2009 is de Strandnota (2008) vastgesteld. Daarop zijn de huidige huurovereenkomsten gebaseerd die lopen vanaf 2010 tot en met De huidige huurprijsmethodiek van Den Haag is gebaseerd op een huurprijs per strekkende meter. Daarbij is de maximale diepte van de exploitaie 22 meter en hebben de ondernemers 4,2 meter buitenterras aan de zeezijde. Dit is een extra strook die in Scheveningen en Kijkduin buiten het betonpad is gelegen en in de gebieden zonder betonpad aan de voorzijde van het paviljoen gelegen is. Sinds 1997 is in de Strandnota opgenomen dat de ondernemers deze strook mogen gebruiken als buitenterras. In overleg met de gemeente is er in deze rapportage vanuit gegaan dat in de huidige huur ook voor het buitenterras wordt betaald. Ook al is dit niet expliciet vernoemd in de overeenkomst. Tot slot 10

12 mogen de ondernemers 35 meter zeewaarts strandmeubilair uitzetten zoals strandstoelen en windschermen Zonering ABC De zonering van het Noorderstrand en Zuiderstrand verschilt sterk. De zonering is met name gebaseerd op de ligging van de strandexploitaties en de bereikbaarheid. Noorderstrand Aan het Noorderstrand is de zonering gebaseerd op de ligging ten opzichte van het Kurhaus. Van oudsher was de huurprijs per strekkende meter het hoogst bij het Kurhaus en liep deze af naar gelang de afstand tot het Kurhaus. Deze zonering is inmiddels vervaagd. Nog steeds betalen ondernemers gelegen nabij het Kurhaus de hoogste huurprijs. Deze huurprijs verschilt echter tussen naastgelegen paviljoens. Daarnaast zijn er exploitanten die verder van het Kurhaus zijn gelegen die een vergelijkbare huur betalen. De huurprijzen variëren sterk en er worden meer dan 10 verschillende prijzen per strekkende meter gehanteerd. Zuiderstrand Op het Zuiderstrand is de zonering gekoppeld aan de strandopgangen. Er wordt gewerkt met drie standaard prijzen per strekkende meter, corresponderend met een A, B of C locatie. De A-locaties zijn alle aan de kern van Kijkduin gelegen of aan het grote parkeerterrein bij de haven en verbonden met een asfaltpad. De B-locaties zijn allen aan een strandslag gelegen. De C-locaties zijn niet aan een strandslag gelegen. Daarnaast zijn er nog een speelvoorziening en twee nietcommerciële sportverenigingen met een verschillende huurprijs Huurprijs per strekkende meter De huurprijs per strekkende meter ligt aan het Noorderstrand hoger dan aan het Zuiderstrand. De huurprijzen per strekkende meter variëren aan het Noorderstrand tussen 222,52 en 506,18. Op het Zuiderstrand variëren de huurprijzen per strekkende meter tussen 166,46 en 275,64. De strandpaviljoens aan het Zuiderstrand zijn gemiddeld groter dan aan het Noorderstrand. De oppervlakte van de strandexploitaties is aan beide stranden opvallend groot, in vergelijking tot vergelijkbare exploitaties in andere gemeenten in Nederland. Noorderstrand Zuiderstrand Totaal aantal m Huurprijs per m1 339,33 220,96 Totaal aantal m Totaal aantal exploitatienummers Gemiddeld m2 per exploitatienummer Huur per m2 12,44 8,58 De huurprijzen per exploitant zijn te vinden in de bijlagen. 11

13 2.4 Herinrichting Noorderstrand Op het Noorderstrand vindt een herinrichting van een gedeelte van de strandboulevard plaats. De Spaanse architect Manuel de Solà-Morales heeft het ontwerp gebaseerd op de oorspronkelijke kustlijn. De bestaande promenade in Scheveningen-Bad wordt in deze visie doorgetrokken tot aan de Haven. De nieuwe boulevard krijgt een licht gebogen verloop met hoogteverschillen. De verschillende niveaus hebben geleidelijke slagen tussen de verschillende hoogtes. De verschillende hoogteniveaus scheiden voetgangers, fietsers en automobilisten. De bestaande Strandweg vanaf het Havenhoofd tot aan de Scheveningse slag is min of meer rechtlijnig. In de toekomst zal de nieuwe boulevard echter het verloop van de oude duinen volgen. Het betekent een metamorfose van het deel van de boulevard dat nu nog een zwakke schakel is in de ruimtelijke kwaliteit van het Noorderstrand. Bij het gedeelte bij de nieuwe boulevard worden de strandexploitaties ingedeeld in vijf clusters. De clusters bestaan uit twee tot vier strandexploitaties. Het eerste clusters is gelegen bij de Haven, bij het beachstadion en verder liggen de clusters verdeeld langs de boulevard tot aan de bestaande boulevard. Het uitgangspunt is dat het totaal aantal parkeerplaatsen in Scheveningen-Bad (inclusief Strandweg) gelijk blijft. In de Boulevard Scheveningen Visie vermindert het aantal parkeerplaatsen langs de boulevard. Deze plaatsen moeten worden gecompenseerd in de nabijheid van de boulevard. 12

14 3. MARKTVERKENNING Uit de marktverkenning komt naar voren dat de strandexploitanten in de gemeente Den Haag een voorkeur hebben voor een huurprijs per strekkende meter gebaseerd op een zonering. De meeste strandgemeenten hanteren een methodiek gebaseerd op vierkante meter en een zonering. Ook de reguliere horeca maakt gebruik van een huurprijs per vierkante meter gebaseerd op een zonering. 3.1 Input strandexploitanten De strandexploitanten hebben een voorkeur voor behoud van de methodiek gebaseerd op strekkende meter, wat vermoedelijk voornamelijk voortkomt uit angst voor huurverhoging. De exploitanten noemen als belangrijkste mee te nemen aspecten in de zonering: gelegen nabij bewoond gebied, parkeergelegenheid, openbaar vervoer, winkels, reguliere horeca en een strandslag Strekkende meters of vierkante meters Er is een enquête uitgevoerd onder de strandexploitanten om te inventariseren of zij voorkeur hebben voor een methodiek op basis van stekkende meter of vierkante meter. De strandexploitanten hebben een lichte voorkeur voor strekkende meter boven vierkante meter. Zij zien meer nadelen bij een methodiek gebaseerd op vierkante meter dan bij strekkende meters en zijn bang voor een huurprijsverhoging Zonering Aan de exploitanten is in de enquête gevraagd welke aspecten er invloed hebben op de omzetpotentie van hun locatie. Daarbij is niet gevraagd of dit een positief of negatief gevolg heeft. Exploitanten uit alle gebieden vinden de ligging nabij een bewoond gebied van groot belang. Daarnaast is tevens de ligging nabij parkeergelegenheid voor exploitanten uit drie van de vier gebieden van belang. Aspecten die door exploitanten uit twee van de vier gebieden van belang worden geacht, zijn ligging nabij winkelgebied, reguliere horeca, openbaar vervoer en strandslag. Waar bent u met ingang van 2013 gevestigd?: Zwarte Pad (N-strand: explnr 58-N3) totaal(6) Centrale deel (N-strand: explnr 20-55) totaal(21) Morales gebied ( N-strand: explnr 1-19) totaal(12) Belangrijke aspecten, berekening huurprijs Gelegen nabij bewoond gebied 33% 27% 33% 33% Gelegen nabij natuurgebied 33% 0% 8% 0% Gelegen nabij winkelgebied 0% 23% 33% 17% Gelegen nabij veel reguliere horeca 17% 55% 50% 17% Gelegen nabij veel parkeergelegenheid 33% 73% 58% 17% Gelegen nabij openbaar vervoer 17% 55% 50% 17% Gelegen nabij fietspaden 0% 14% 17% 0% Gelegen nabij strandslag 17% 9% 33% 33% Een eigen strandslag 0% 0% 17% 0% Mogelijkheden bevoorrading 33% 9% 8% 17% Mogelijkheden op- en afbouw 33% 0% 0% 17% Gelegen naast vrij strandvlak 0% 9% 17% 0% Gelegen naast openbare speelvoorziening 17% 5% 0% 0% Gelegen op strand met veel (water) sporters 33% 9% 33% 17% Zuiderstrand (Z-strand: explnr 1-23) totaal(6) 13

15 Voor de exploitanten van het Zwarte Pad zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk: gelegen nabij bewoond gebied, natuurgebied, parkeergelegenheid, mogelijke bevoorrading en aan een strand met veel watersporters; Voor de exploitanten van het centrale deel zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk: gelegen nabij parkeergelegenheid en openbaar vervoer; Voor de exploitanten van het Morales gebied zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk: gelegen nabij bewoond gebied, parkeergelegenheid, openbaar vervoer en aan een strand met veel watersporters; Voor de exploitanten van het Zuiderstrand zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk: gelegen nabij bewoond gebied en nabij een strandslag. De volledige resultaten van de enquête zijn opgenomen in de bijlagen. 3.2 Benchmark strandgemeenten De huurprijs in de meeste strandgemeenten wordt berekend op basis van vierkante meters met gebruik van een zonering. Deze zonering is gebaseerd op de ligging ten opzichte van bewoond gebied, druk recreatiegebied of aantrekkelijk achterland. Daarnaast wordt de ligging ten opzichte van parkeergelegenheid en strandslag meegenomen in de zonering Selectie benchmark gemeenten Er is een benchmark uitgevoerd met gemeenten die op verschillende aspecten vergelijkbaar zijn met de gemeente Den Haag. In de bijlagen is gedetailleerd en onderbouwd opgenomen welke gemeenten HTC heeft voorgesteld mee te nemen in de benchmark. Op basis van overleg met de gemeente Den Haag is de definitieve selectie vastgesteld Resultaten benchmark De benchmark gemeenten zijn Bergen, Katwijk, Noordwijk, Veere, Vlissingen en Zandvoort. De meest gebruikte methodiek binnen de benchmark gemeenten voor huurprijsbepaling is op basis van vierkante meter. Daarbij wordt bij vier gemeenten gewerkt met een zonering, welke is bepaald op locatieaspecten zoals afstand tot de bebouwde kom, parkeergelegenheid en afstand tot de strandslag. De meeste gemeenten hebben relatief recent hun methodiek vastgesteld. Katwijk is op dit moment ook bezig met herziening en Zandvoort heeft de huurprijzen afgelopen jaar vastgesteld, maar heeft de bestaande methodiek en huurprijs (geïndexeerd) aangehouden zonder de methode of huurprijs te toetsen. Noordwijk, Bergen, Veere en Vlissingen hebben een nieuwe methodiek vastgesteld of hanteren een methodiek die up to date is. Het is een methodiek gebaseerd op vierkante meter en een zonering. 14

16 Den Haag Bergen Katwijk Noordwijk Veere Vlissingen Zandvoort Algemeen Up to date Nee Ja Nee Ja Ja Ja Ja Methodiek Zonering Zonering Geen Zonering Zonering Zonering Zonering Geen zonering Meterprijs M1 (strekkende meter) M2 (vierkante meter) M1 M2 M2 M2 M1 Huurprijs - Zonering Vanaf Kurhaus aan beide zijde aflopende - A: direct in het centrum B: Nabij woningen en A: strand met alle voorzieningen, aan een zonering, in Kijkduin de nabijheid van de parkeerplaats kern of nabij campings C: Moeilijk bereikbaar B: nabij een strandslag, kern/boulevard en een strandslag D: ver van strandslag en parkeerplaats C: geen strandslag A: Direct aan de bebouwde kom, aan een hoofdslag, B: Direct aan de bebouwde kom, aan een kleine slag, C: Direct aan de bebouwde kom, niet naast een strandslag, veel parkeergelegenheid D: Ver van de bebouwde kom, direct naast een strandslag, weinig parkeergelegenheid of ver van de bebouwde kom, niet naast een strandslag, weinig parkeergelegenheid A: Direct aan een slag, met aantrekkelijk achterland (veel recreatievoorzieningen of kern) B: Direct aan een slag, geen achterland C: Niet aan een slag Geen Zonering Locatie, Parkeergelegenheid, Naast Iedereen hetzelfde behalve naaktstrand een vrij of bezet strandvlak Prijs Hoogste huur: 506 A: 37,5 B: 32,50 C: 25,00 D: Hoogste huur : 75,- A: 48 B: 40 C: 28 A: 33,- B: 28,05 C: A: 34,- B: 29,- C: Laagste huur: ,50 Laagste huur : 55,- D: 20 23,10 24,- Extra kosten Cabines NVT per cabine Geen kosten 20,- per m2 Slaaphuisje: 34,- m1 Kleedhokje: 88 4m2 Speelvoorziening Betaalde exploitatie NVT NVT NVT NVT NVT Schoonmaak Verrekend in huurprijs Verrekend in huurprijs Exploitant eigen stuk strand Exploitant eigen stuk strand Strandorganisatie, geen kosten voor exploitant Bebouwing Maximaal 225 of 335 m2 ( t ZP) 750 m2 570 m2 1000m2 600m2 405m2 excl terras Maximale diepte 22 m Scheveningen en 25 m2-20 meter 40 meter 18 m Kijkduin + 4,2 m buitenterras Opslag Binnen exploitatievlak Binnen exploitatievlak Binnen exploitatievlak Binnen exploitatievlak Terras Max 60% van gehuurde oppervlakte bebouwd < 270m2 < 400m2 (huur 50% van bebouwd) 300m2 Geen maxima Zelfde prijs m2 Overig Seizoen 1 maart- 1e weekend oktober 1 maart - 1 november 1 maart - 1 oktober 1 februari - 1 november Geen 15 mei t/m 15 september Jaarrond Niet toegestaan Naar rato Niet toegestaan Dubbele huurprijs Voor iedereen toegestaan, prijs is voor jaarrond Voor iedereen toegestaan, prijs is voor jaarrond Naar rato Commerciële watersport NVT NVT NVT NVT NVT NVT Niet commerciële watersport 6-21,40 per m2 met uitzondering van kampeervereniging van 400 huren tussen de 30 en 525 m2 strand 0,15 per m2 huren circa m2 max 500m2 bebouwing 1000 voor alle verenigingen max 100m2 bebouwing NVT NVT 66,- per m1 Max 350 m2, en max 700 m2 15

17 3.3 Vergelijking huurprijzen reguliere horeca De ontwikkeling van strandexploitaties naar volwaardigere en professionelere horeca-exploitaties maakt dat de regelgeving steeds meer gelijk wordt getrokken met de reguliere horeca. Binnen de reguliere horeca wordt gewerkt met huurprijzen per vierkante meter. Deze prijzen zijn gebaseerd op een zonering, gebaseerd op de passantenstroom. De reguliere horeca is een markt die voorop loopt in ontwikkelingen en methodiek en prijzen regelmatig toetst Methodiek De huurprijs per vierkante meter voor een horeca-exploitatie wordt gebaseerd op de locatie. Hierbij zijn A1-locaties tot C1-locaties, vastgesteld. De locatie beoordelingen worden bepaald door een aantal factoren, die in te delen zijn naar niveau: a) Macro-niveau: het gaat hier om de eigenschappen van het centrum waar de horeca-exploitatie zich in bevindt. Belangrijk zijn factoren die te maken hebben met het niveau van het centrum: omvang van het gebied en van het verzorgingsgebied, ligging in verstedelijkt gebied enz.; b) Meso-niveau: hier gaat het met name om de ligging van de horeca-exploitatie binnen het centrum. Met name valt te denken aan trekkerverdeling, zichtbaarheid, maar vooral de ligging ten opzichte van passantenstromen; Per definitie is een A1-locatie de plek met de hoogste passantendichtheden. Op A1-locaties is een dichtheid van 75% tot 100% aan passanten van de maximum passantendichtheid. De beoordeling van locaties A2, B en C zijn daarvan afgeleid. De variatie in huur tussen de locaties verschilt per gemeente of gebied. De prijzen kunnen zeker op A-locaties hoog oplopen. In de onderstaande tabel is te zien dat de huurprijzen per vierkante meter voor een grote horecalocatie (café-restaurant) tussen een A en B locatie variëren met een factor van 1,4 tot 1,9. Het verschil tussen B en C locatie is een factor van 0, Huurprijzen Een indicatie van de huurwaarde per vierkante meter voor de reguliere horeca is: Soort bedrijf Aantal m 2 A-1 locatie (grote uitgaanscentra) B-1 horeca (kleine uitgaanscentra) C1-horeca (buurt, dorp etc.) Café (restaurant) < ,- 200,- 100,- Café (restaurant) ,- 100,- 75,- Café (restaurant) > ,- tot 175,- 90,- 75,- Hotel-Café-Rest Begane grond 150,- tot 175,- 125,- 75,- tot 100,- Hotel-Café-Rest Etage 110,- tot 130,- 100,- 60,- tot 90,- *horecastartersloket.nl Huurprijzen Den Haag Hieronder zijn de huurprijzen per vierkante meter van de detailhandel/horeca weergegeven voor een aantal gebieden in Den Haag. A1 A1/A2 A2 B1 B2 C Centrum Den Haag Centrum Scheveningen Kijkduin promenade Keizerstraat WPM Vastgoed Huurprijsvergelijker 16

18 Aan de boulevard worden twee huurprijzen per vierkante meter gehanteerd. Huurprijzen horeca boulevard Boulevard 41 en hoger (Big bell tot Zwarte pad) Boulevard 29 en lager (Big bell tot Sealife) per m2 410 per m2 WPM Vastgoed groep. Alle locaties op de boulevard zijn A-locaties, maar daarbinnen zijn verschillen. De huurprijzen zijn afhankelijk van de passantenstroom en daarmee de aantrekkelijkheid van de locatie. Deze huurprijzen zijn gebaseerd op vierkante meters voor een bestaand pand. De huurprijzen voor de strandexploitanten zijn gebaseerd op vierkante meters gehuurd strand waar de ondernemers een paviljoen op dienen te realiseren. De maandelijkse lasten gebaseerd op de investeringen, verschillen daardoor voor de twee types exploitaties. Hieronder is een indicatief overzicht gegeven van de verschillende investeringen. Strandexploitanten Reguliere horeca Investeringen per m2 Pand 350 Inrichting paviljoen/pand Terras 500 Gemiddelde investering per m2 50% * % * (50% paviljoen, 50% terras) 50% * % * 500 Investeringen per m Kapitaalslasten per jaar per m2 Huidige huur 12,44 350,- Rente/rendement (6%) 55,5 60,- Afschrijvingen 167,5 142,- Kapitaalslasten per m2 235,44 552,- De investeringen voor de bouw van een paviljoen zijn weergegeven op basis van informatie van Meerkerk Houtbouw. De inrichtingskosten van een casco nieuwbouwpand bedragen zowel voor een strandpaviljoen als voor een reguliere horeca ondernemer circa 1000,- per vierkante meter. Dit is gebaseerd op een maatstaf die wordt gehanteerd door de grote brouwerijen in Nederland. De inrichting van een terras ligt op circa 500,- per vierkante meter, dit geldt zowel voor strandpaviljoen als voor de reguliere horeca. De investeringen zijn indicatief omdat elke reguliere horeca ondernemer en elke paviljoenhouder een ander bedrag dient of wil investeren aan de keuken, installaties en inrichting Een paviljoen dient in 10 jaar te worden afgeschreven. De inrichting en het terras dienen in 5 tot 7 jaar te worden afgeschreven. Voor de strandpaviljoenhouder wordt dit gesteld op 5 jaar omdat de keuken, installaties en inrichting sneller aan vervanging toe zijn door de invloed van de weersomstandigheden (zand, wind en water). 17

19 Ook de kosten van het onderhoud zijn door deze weersomstandigheden hoger dan die van een reguliere horeca ondernemer. Tot slot hebben de ondernemers kosten voor de op- en afbouw die een reguliere horeca ondernemer niet heeft. Door de verschillen in omstandigheden en seizoensgebondenheid van de strandexploitaties zijn de huurprijzen die gerekend worden in de reguliere horeca niet 1 op 1 te vergelijken met de huren van de strandpaviljoenen. Er valt echter te verwachten dat de extra kosten voor onderhoud en op- en afbouw van strandexploitanten niet hoger zijn dan 200,- per vierkante meter. De methodiek die in de reguliere horeca wordt gebruikt, kan echter wel worden gebruikt in de vergelijking. 18

20 4. METHODIEKEN HUURPRIJSBEPALING Vanuit de doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten, de huidige situatie, de voorkeur van de strandexploitanten, de benchmark gemeenten en de reguliere horeca kunnen verschillende methodieken worden verwoord. Dit zijn: een methodiek op basis van strekkende meter zonder zonering, op basis van strekkende meter met zonering, op basis van vierkante meter met een zonering en op basis van vierkante meter zonder zonering. De meest geëigende methodiek om huurprijzen te bepalen is gebaseerd op vierkante meters exploitatievlak en hierbij gebruik te maken van een zonering. Deze methodiek wordt gebruikt in de gemeente Bergen, Noordwijk, Veere en Vlissingen en in de reguliere horeca. Bovendien sluit de methodiek het beste aan bij de doelstellingen en de huidige situatie van de gemeente Den Haag. 4.1 Alternatieve methodieken huurprijsbepaling Uit de analyse van de benchmark en de reguliere horeca is een aantal mogelijkheden naar voren gekomen met betrekking tot de methodiek van huurprijsbepaling. Diverse strandgemeenten en de reguliere horeca maken gebruik van een methodiek met huurprijzen per strekkende meter of vierkante meter waarbij al dan niet een zonering wordt gehanteerd Strekkende meter met zonering De gemeente Katwijk werkt op dit moment nog met een methodiek gebaseerd op strekkende meter en een zonering. Dit betekent dat de huurprijs is gebaseerd op het aantal strekkende meters (het aantal meters evenwijdig aan de duinrand) dat door de exploitant wordt gehuurd. Daarbij is een bepaalde maximale diepte (het aantal meters richting de zee) van het paviljoen vastgesteld. De zonering is gebaseerd op de aantrekkelijkheid van de locatie, parkeergelegenheid en of een paviljoen naast een vrij of bezet strandvlak. De gemeente Katwijk is momenteel bezig de strandhuurprijzen en de methodiek te herijken. De huidige methodiek van de gemeente Den Haag is gebaseerd op strekkende meters en een zonering Strekkende meter zonder zonering In Zandvoort zijn dit jaar (2011) voor de komende tien jaar de huurprijzen vastgesteld in de huurcontracten. Deze huur is gebaseerd op een prijs per strekkende meter die voor iedereen gelijk is, behalve voor de exploitant op het naaktstrand. Er wordt niet gewerkt met een zonering. De prijs per strekkende meter is gebaseerd op de huidige huurprijs en de strandstoelen belasting. In Zandvoort wordt gewerkt met grote rieten strandstoelen waarvoor tot op heden los belasting werd betaald. Deze belasting is nu verwerkt in de huurprijs per strekkende meter Vierkante meter met zonering In de gemeente Bergen, Noordwijk, Veere en Vlissingen wordt gewerkt met een huurprijs die is gebaseerd op het aantal vierkante meters bebouwd oppervlakte en een zonering. De zonering is bij alle vier de badplaatsen gebaseerd op de afstand tot de bebouwde kom en de ligging ten opzichte van de strandslag. Daarbij is bij Bergen en Noordwijk ook de afstand tot parkeergelegenheid meegenomen in de zonering en bij Veere en Vlissingen wordt er gekeken naar de aantrekkelijkheid van het achterland. Naast de bebouwing is hierbij ook het aantal recreatiebedrijven meegenomen Vierkante meter zonder zonering Geen van de gemeenten werkt met een vierkante meter prijs zonder zonering. Bergen werkt tot de nieuwe huurcontracten in 2012 ingaan met deze methodiek. Deze methodiek is ondoorzichtig en op verouderde aspecten gebaseerd, vandaar dat gemeente Bergen per 2012 overstapt naar vierkante meters met een zonering. 19

21 4.2 Meest geëigende methodiek huurprijsbepaling De meest geëigende methodiek om huurprijzen te bepalen is gebaseerd op vierkante meters exploitatievlak en hierbij gebruik te maken van een zonering. M1 met zonering M1 zonder zonering M2 met zonering M2 zonder zonering Doelstellingen, uitgangspunten randvoorwaarden x Huidige situatie x Input strandexploitanten x Benchmark strandgemeenten x Reguliere horeca x Vierkante meter met zonering Een methodiek op basis van vierkante meter prijzen waarbij gebruik wordt gemaakt van een zonering wordt toegepast in de gemeenten Noordwijk, Bergen, Veere en Vlissingen en in de reguliere horeca. Bovendien sluit de methodiek het beste aan bij de doelstellingen en de huidige situatie van de gemeente Den Haag. Deze methode is helder en doorzichtig, de huurprijzen komen op transparante wijze tot stand en sluiten aan bij de nieuwe situatie in het plan Morales. 20

22 5. NIEUWE METHODIEK HUURRIJSBEPALING DEN HAAG De huurprijs per vierkante meter is gebaseerd op een basishuurprijs die vermenigvuldigd wordt met een factor afhankelijk van het type locatie. Er is sprake van een zonering in ABCD op basis van de aspecten bewoond gebied en parkeergelegenheid. De huurprijs per vierkante meter exploitatievlak voor commerciële exploitaties is gebaseerd op een basis huurprijs van 30,--. Er is daarbij een eenduidige zonering vastgesteld. Per zonering wordt door middel van een factor een hogere of lagere huurprijs vastgesteld. Voor elke vierkante meter exploitatievlak (bebouwd, onbebouwd en buitenterras) geldt dezelfde huurprijs. In lijn met de reguliere horeca geldt voor elk type commerciële exploitant de standaard huur voor commerciële exploitaties. In de reguliere horeca wordt geen onderscheidt in huurprijs gemaakt tussen detailhandel en horeca. Een alternatief is voor de commerciële watersport en de speelvoorzieningen een andere huurprijs te laten gelden omdat zij een andere verdiencapaciteit hebben. Ervan uitgaande dat de mogelijkheden tot het aanvragen/houden van evenementen beperkt blijft tot hun bestemming (watersport/speelvoorziening), wordt een huurprijs geadviseerd die ligt op 60% van de huur van de commerciële horecaexploitaties. Voor niet-commerciële exploitaties is een standaard huurprijs vastgesteld voor een maximale bebouwing van 335 meter voor een vast bedrag van 850,-. Voor elke extra gehuurde vierkante meter strand voor opslag wordt 1,- gerekend. Het seizoen loopt van 1 maart tot en met het eerste weekend van oktober. Door de gemeente worden de mogelijkheden onderzocht voor jaarrond exploitaties. Er zal voor eventuele jaarrond exploitatie naar rato huur moeten worden betaald voor de overige maanden waarbij verplichte openingsdagen gesteld worden in het laagseizoen. 5.1 Huurprijs commerciële exploitaties Er is sprake van een zonering in ABCD op basis van de aspecten; de afstand tot bewoond en de parkeergelegenheid. De huurprijs per vierkante meter exploitatievlak voor commerciële exploitaties is gebaseerd op een basis huurprijs van 30,--. Er is een eenduidige zonering vastgesteld waarbij voor A- locaties de basishuurprijs verhoogd wordt met de factor 1,3. Deze factor is voor C- en D- locaties respectievelijk 0,8 en 0,5. Voor A-2, B-2, C-2 en D-2 locaties geldt een huurprijs die gelijk is aan een factor 0,95 van de A-1, C-1, C-1 en D-1 locaties. Voor elke vierkante meter exploitatievlak (bebouwd, onbebouwd en buitenterras) geldt dezelfde huurprijs. In lijn met de reguliere horeca geldt voor elk type commerciële exploitant de standaard huur voor commerciële exploitaties. In de reguliere horeca wordt geen onderscheidt in huurprijs gemaakt tussen detailhandel en horeca. Een alternatief is voor de commerciële watersport en de speelvoorzieningen een andere huurprijs te laten gelden omdat zij een andere verdiencapaciteit hebben. Ervan uitgaande dat de mogelijkheden tot het aanvragen/houden van evenementen beperkt blijft tot hun bestemming (watersport/speelvoorziening), wordt een huurprijs geadviseerd die ligt op 60% van de huur van de commerciële horecaexploitaties Zonering De kustlijn van de gemeente Den Haag kent vier gebieden: Zwarte Pad, Centraal deel, Morales en Zuiderstrand. Ieder gebied heeft eigen kenmerken met betrekking tot de ligging ten opzichte van de bebouwde kom, parkeergelegenheid, openbaar vervoer, horeca, winkels, strandslag en andere aspecten die invloed hebben op de passantenstroom en de passantendichtheid. Vanuit de doelstelling van de gemeente is echter duidelijk de voorkeur voor één methode en basiszonering voor de gehele kustlijn, die per gebied wordt gedifferentieerd. 21

23 Input uit benchmark Binnen de benchmark gemeenten wordt bij de zonering gebruik gemaakt van drie aspecten: ligging ten opzichte van bewoond gebied, ligging ten opzichte van parkeergelegenheid en ligging ten opzichte van strandslag. Input uit enquête Uit de enquête van de exploitanten komt naar voren dat er een aantal aspecten is die voor elk gebied of 3 van de 4 gebieden van belang zijn. Dit is de afstand tot bewoond gebied en de afstand tot parkeergelegenheid. Naast deze aspecten, welke van grote invloed zijn op de zonering, is er een aantal aspecten dat per gebied verschilt, maar wel door exploitanten uit minstens twee gebieden is aangegeven. Deze zullen worden meegenomen als verdieping van de zonering. Dit zijn de afstand tot winkelgebied, afstand tot reguliere horeca, afstand tot openbaar vervoer en afstand tot de strandslag. Het aspect van veel watersporters wordt buiten beschouwing gelaten omdat dit niet direct invloed heeft op het potentieel aantal bezoekers. Nieuwe zonering Op basis van de als belangrijkste geïdentificeerde aspecten bewoond gebied en parkeergelegenheid vanuit de benchmark en de enquête komen vier zones naar voren. De beide aspecten woongebied en parkeergelegenheid zijn onderverdeeld in respectievelijk 4 en 2 subcategorieën met bijbehorende waardering om de zonering vast te kunnen stellen. Hierbij heeft de directe ligging aan een hoog concentratie woongebied, de grootste waarde van 4 punten. De ligging aan een laag concentratie woongebied, 500 meter verwijderd van hoog concentratie woongebied en een ligging binnen 750 meter afstand tot parkeergelegenheid, hebben dezelfde waarde van 2 punten. Ook de ligging verder dan 500 meter verwijderd van een laag concentratie woongebied en verder dan 750 meter verwijderd van parkeergelegenheid, hebben dezelfde waarde van 1 punt. Het combineren van de beide aspecten leidt tot verschillende puntenscores die vertaald zijn in een A, B, C of D zonering. Direct aan hoog concentratie woongebied Direct aan laag concentratie woongebied 500 meter gelegen van hoog concentratie woongebied 500 meter gelegen van laag concentratie woongebied Minder dan 750 meter gelegen van parkeer gelegenheid Meer dan 750 meter gelegen van parkeer gelegenheid punten X X 6 A-zone X X 5 NVT X X 4 B-zone X X 3 C-zone X X 4 B-zone X X 3 C-zone X X 3 C-zone X X 2 D-zone Kenmerk Hoge concentratie woongebied: Lage concentratie woongebied: Parkeergelegenheid: Concreet Minimaal 7500 inwoners per km2 Maximaal 7499 inwoners per km2 Ruimte met minimaal 250 plaatsen 22

24 De zonering wordt toegepast op alle commerciële strandexploitaties van de gemeente Den Haag. De zonering wordt verdiept met de aspecten afstand tot winkelgebied, reguliere horeca, openbaar vervoer en strandslag. Wanneer een exploitatie op een A-locatie ligt en deze daarbij ook aan al deze andere aspecten voldoet, is het een A1 locatie. Wanneer de locatie voldoet aan drie of minder van de vier aspecten is het een A2 locatie. Hetzelfde geldt voor B, C, en D locaties. De kenmerken worden als volgt geconcretiseerd: Kenmerk Concreet Nabij winkelgebied: Maximaal 300 m verwijderd van winkelgebied met minimaal 10 winkels Nabij reguliere horeca: Maximaal 300 m verwijderd van een gebied met minimaal 6 horecagelegenheden Nabij openbaar vervoer: Maximaal 750 m verwijderd van een openbaar vervoerhalte Nabij strandslag: Maximaal 50 m verwijderd van een strandslag Vierkante meters Voor elke vierkante meter exploitatievlak (bebouwd, onbebouwd en buitenterras) geldt dezelfde huurprijs. Typen vierkante meter Er zijn bij de strandexploitaties drie verschillende typen vierkante meters: - Bebouwde vierkante meter: Er zijn vierkante meters die bebouwd mogen worden met het paviljoen. Dit mag maximaal 60% van het gehuurde exploitatievlak zijn volgens het bestemmingsplan. - Onbebouwde vierkante meter: Er zijn vierkante meters terras gelegen binnen het gehuurde exploitatievlak. Dit terras kan incidenteel voor evenementen worden overdekt. - Buitenterras: Er zijn vierkante meters buiten het betonnen strandpad, of vóór de exploitatie waar de ondernemers alleen tafels en stoelen mogen neerzetten. Dit gedeelte mag niet overdekt worden. - Vierkante meter strand: de ondernemers mogen 35 meter richting zee hun strandstoelen en windschermen uitzetten. In de meeste strandgemeenten uit de benchmark is dit tevens toegestaan. Hierop mag echter niet bediend worden, en mogen geen andere badgasten geweerd worden.om deze reden wordt voor deze meters geen huurprijs berekend. In de prijs per vierkante meter zal geen onderscheid worden gemaakt tussen de vierkante meters van het paviljoen die bebouwd zijn, de meters die onbebouwd zijn (terras) en het buitenterras. Er wordt één gemiddelde huurprijs voor alle typen vierkante meters vastgesteld. Dit is passend bij de huidige overeenkomsten en de visie van de gemeente Den Haag om het ondernemerschap en de kwaliteit van de exploitaties te stimuleren Huurprijs per vierkante meter De huurprijzen in de reguliere horeca zijn circa een tienvoud hoger dan de huurprijzen op het strand. Ook in de horeca betaalt men voor elke vierkante meter dezelfde huurprijs. Zowel voor de ruimtes achter de schermen zoals opslag, keuken of toilet als voor de ruimtes voor de schermen, zoals tafels aan de raamzijde wordt dezelfde prijs betaald. Door de verschillen in lasten en kosten door verschillende omstandigheden en seizoensgebondenheid van de strandexploitaties zijn de huurprijzen die gerekend worden in de reguliere horeca niet één op één te vergelijken. De methodiek die in de reguliere horeca wordt gebruikt, wordt wel gebruikt in het vaststellen van de zonering met factoren en het soort vierkante meters. 23

25 In de benchmark gemeenten wordt er met vier of drie zoneringen gewerkt. De huurprijs varieert van 33,-- tot 48,-- per vierkante meter voor een A-zonering. Daarbij betreft het in Bergen en Noordwijk de huurprijs per seizoen en in Veere en Vlissingen voor jaarrond. Bergen factor Noordwijk factor Veere factor Vlissingen factor A-zone 37,50 1,50 48,00 1,20 33,00 1,00 34,00 1,00 B-zone 32,50 1,30 40,00 1,00 28,00 0,85 29,00 0,85 C-zone 25,00 1,00 28,00 0,70 23,00 0,70 24,00 0,70 D-zone 17,50 0,70 20,00 0,50 Gemiddelde: Factor Prijs Basis huurprijs 1 31 Factor hoger 1.3 Factor lager 0.8 Factor lager 0.6 In Noordwijk betaalt een exploitant 50% van de huurprijs per vierkante meter voor het terras. In Noordwijk mag maximaal 400 vierkante meter van het maximale oppervlak van het paviljoen van 1000 vierkante meter terras zijn. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter in Noordwijk voor de basishuurprijs is 32,--. In de benchmark is de basishuurprijs gemiddeld 31,--, zoals te zien in de tabellen. Als basishuuprijs wordt gekozen voor een rond bedrag waardoor de basishuurprijs voor de gemeente Den Haag wordt vastgesteld op 30,--, voor alle typen vierkante meters. De basishuurprijs in Veere en Vlissingen staat daarbij gelijk aan de huurprijs voor A-locaties. De basishuurprijs staat in Noordwijk gelijk aan een B-locatie en in Bergen voor een C-locatie. Voor Den Haag wordt vastgesteld dat de basishuurprijs gelijk is aan een B-locatie. Om vanuit de basishuurprijs de prijs van de verschillende zoneringen te berekenen is gebruik gemaakt van factoren. Deze zijn afgeleid vanuit de benchmark zoals te zien in de tabel op de vorige pagina en de reguliere horeca: A- locatie: De gemiddelde factor om vanuit de basishuurprijs per vierkante meter de factor daarboven te bepalen is 1,3 (Noordwijk en Bergen). C: locatie: De gemiddelde factor om vanuit de basishuurprijs een factor daaronder te bepalen is 0,8. D-locatie: De gemiddelde factor om vanuit de basishuurprijs twee factoren lager te bepalen is 0,6, hiervoor is gekozen een factor 0,5 aan te houden omdat de D-factor sterk verschilt van de C-factor. Daarbij is onderzocht of deze factoren passend zijn binnen de huidige situatie van de gemeente Den Haag en de randvoorwaarden, doelstellingen en uitgangspunten. 24

26 Locatie Prijs m 2 Prijs m2 Standaard huurprijs 30,00 A locatie = factor ,00 A-1 39,00 A-2=0,95 37,05 B locatie = factor 1 30,00 B-1 30,00 B-2=0,95 28,50 C locatie = factor ,00 C-1 24,00 C-2=0,95 22,80 D locatie = factor ,00 D-2 15,00 D-2=0,95 14,25 De strandhuurtarieven gaan in in 2013 en zullen jaarlijks worden geïndexeerd met het CBS indexcijfer Typen exploitaties In lijn met de reguliere horeca geldt voor elk type commerciële exploitant de standaard huur voor commerciële exploitaties. In de reguliere horeca wordt geen onderscheidt in huurprijs gemaakt tussen detailhandel en horeca. Een alternatief is voor de commerciële watersport en de speelvoorzieningen een andere huurprijs te laten gelden omdat zij een andere verdiencapaciteit hebben. Ervan uitgaande dat de mogelijkheden tot het aanvragen/houden van evenementen beperkt blijft tot hun bestemming (watersport/speelvoorziening), wordt een huurprijs geadviseerd die ligt op 60% van de huur van de commerciele horeca-exploitaties. Deze 60% is gebaseerd op het volgende: Deze exploitaties beschikken niet over de mogelijkheden van een commercieel horeca paviljoen. Zij mogen slechts ondergeschikte horeca hebben van maximaal 25% van het oppervlakte. De ondergeschikte horeca is het best te vergelijken met bijvoorbeeld een lunchroom of snackbar. Voor deze 25% van het oppervlakte wordt een huur gerekend van 75% van de commerciële horeca. Voor de overige 75% van de oppervlakte wordt een huur van 50% van de commerciële horeca gerekend. Gemiddeld komt dit neer op een huurprijs voor de commerciële watersport en speelvoorzieningen van 60% van de huurprijs van de commerciële horeca- exploitaties. In de benchmark gemeenten bestaan geen commerciële watersport exploitaties of speelvoorzieningen die als zodanig los geëxploiteerd worden. 5.2 Huurprijs niet-commerciële exploitaties Voor niet-commerciële exploitaties is een standaard huurprijs vastgesteld voor een maximale bebouwing van 335 meter voor een vast bedrag van 850,--. Voor elke extra gehuurde vierkante meter strand voor opslag wordt 1,-- gerekend. 25

27 Bergen Katwijk Noordwijk Zandvoort Max gehuurd oppervlak 525 m m2 100m2 700m2 Maximale bebouwing 525 m2 500 m2 100m2 700m2 Huurprijs 6-21 m2 0,15m totaal 60 m1 Max huur verenigingen In Den Haag huren de niet-commerciële exploitaties, ook wel de verenigingen, een zeer uiteenlopende hoeveelheid vierkante meters. Het Jumpteam betaalt in verhouding tot de andere verenigingen een hoge huur. Opslag strand Gehuurd oppervlakte Huurprijs KZVS HKZV 55 boten 396 Sailcenter 50 boten 594 Jump team 814? Huurprijs per m2 De huurprijs voor niet-commerciële exploitaties wordt vastgesteld door een maximale bebouwing van 335 vierkante meter te handhaven en daar voor iedere exploitant een vast bedrag van 850,-- voor te rekenen. Daarnaast wordt er voor gehuurd strand voor opslag 1,- gerekend per vierkante meter. Niet-commerciële exploitaties hebben met deze extra gebruikte vierkante meters geen winst oogmerk en zullen op deze vierkante meters geen andere activiteiten verrichten dan opslag. Het aantal vierkante meters wordt bepaald op basis van de huidige gehuurde strekkende meters en een diepte van 10 meter strand, dit is voldoende voor de opslag van boten. Voor de exploitanten die momenteel een huur betalen die niet op basis van strekkende meters maar op basis van een aantal boten is bepaald, wordt gerekend met 2,5 strekkende meter per boot. Gehuurd strand Bebouwing Huurprijs bebouwing Huurprijs extra m2 strand voor opslag Huur KZVS HKZV Sailcenter Jump team Het resultaat van de ingebruikname van deze methodiek is dat de huurprijs meer op één lijn komt te liggen en eenieder voor het gebruik van extra vierkante meters op het strand betaalt. 5.3 Huurprijs jaarrond exploitaties Het seizoen loopt van 1 maart tot en met het eerste weekend van oktober. Door de gemeente worden de mogelijkheden onderzocht voor jaarrond exploitaties. Zij zullen naar rato huur gaan betalen voor de overige maanden. Het is van groot belang in het huurcontract minimale openingsdagen en openingstijden vast te leggen. In een druk bewoond gebied zoals Den Haag zijn vier verplichte openingsdagen en tijden van 12:00 uur tot 21:00 uur redelijk. Huurprijs jaarrond exploitaties Het seizoen loopt van 1 maart tot en met het eerste weekend oktober. Door de gemeente worden de mogelijkheden onderzocht tot jaarrond exploitatie. De benchmark gemeenten hebben verschillende methodieken om de jaarrond huur te bepalen. In Veere en Vlissingen betaalt elke 26

28 exploitant dezelfde huurprijs en kiest een exploitant zelf of hij wel of niet jaarrond wil blijven staan. Bij Bergen wordt de jaarrond huur naar rato uitgerekend. Bij Noordwijk wordt de huurprijs verdubbeld voor de jaarrond huurprijs. Voor eventuele toekomstige jaarrondexploitaties in de gemeente Den Haag adviseert HTC de jaarrond huurprijs naar rato vast te stellen en eisen te stellen aan verplichte openingsdagen in het laagseizoen. De exploitant heeft in de winter een ander verdienmodel en dient te investeren in het paviljoen om het te laten voldoen aan de strengere eisen voor jaarrond paviljoens. Zij ontlopen daarentegen de hoge kosten voor op- en afbouw en opslag van het paviljoen. Door eisen te stellen aan verplichte openingsdagen en tijden (minimaal vier openingsdagen van 12:00 uur tot 21:00 uur), zijn de kosten ten opzichte van de omzet hoog in de wintermaanden. De uitstraling van open strandtenten in plaats van gesloten strandtenten is echter van belang voor de toegevoegde waarde van jaarrond exploitaties aan het strand. 27

29 6. GEVOLGEN NIEUWE METHODIEK HUURPRIJSBEPALING Aan het Noorderstrand zijn A-1, A-2 en B-2 locaties en aan het Zuiderstrand B-1, B-2, C-2 en D-2 Er zijn dus geen C1 en D1 locaties in de huidige situatie. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter op het Noorderstrand gaat met 187% omhoog. Dit betekent dat er bovenop de huidige huur een huur van 187% van de huidige huur komt. De nieuwe huur is de huidige huur met een factor 2,87 vermenigvuldigd. Op het Zuiderstrand gaat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter met 177% omhoog. Dit betekend dat de nieuwe huur de huidige huur is vermenigvuldigd met een factor van 2, Locaties Op het Noorderstrand liggen de exploitaties voor het Kurhaus in een A-1 zone en aan de centrale boulevard in een A-2 zone. In het Moralesgebied liggen exploitaties in een A-2 zone en richting de haven in een B-2 zone. Bij het Zwarte Pad liggen exploitaties in een B-2 zone. Op het Zuiderstrand zijn geen exploitaties in de A-zone. De exploitaties aan de boulevard in Kijkduin liggen in een B-1 zone. De exploitaties aan het natuurgebied Westduin liggen in een D- zone en de overige in een B-2 of C-2 zone. Noorderstrand Zuiderstrand A1 21 A2 13 B1 3 B C1 C2 1 7 D1 D2 5 De zonering per exploitatie is te vinden in de bijlagen. 28

30 6.2 Huurprijzen De huurprijzen gaan voor elke commerciële exploitatie sterk omhoog door de verandering van methodiek. Dit komt voornamelijk door de huidige lage huurprijs per vierkante meter en omdat er op het Noorderstrand sinds 2005 en op het Zuiderstrand sinds 2009 geen huurverhoging is doorgevoerd. Voor het Zuiderstrand geldt dat de afgesproken huurverhoging in 2005 gefaseerd is ingevoerd met als einddatum Deze huurprijs valt zo laag uit vanwege de relatief grote omvang van de paviljoens in Den Haag. Uit de benchmark blijkt dat de omvang van de paviljoens in Noordwijk varieert van 490 tot 550 vierkante meter (totaal van terras en bebouwing) en de omvang van paviljoens in Bergen tussen de 350 en 615 vierkante meter ligt. In de gemeente Den Haag varieert het oppervlak van 300 tot 1600 vierkante meter per paviljoen. Gemiddeld zijn de exploitaties aan het Noorderstrand per exploitatie 970 vierkante meter. Aan het Zuiderstrand zijn de exploitaties per exploitatie 1140 vierkante meter. Dit komt doordat een aantal paviljoens bestaan uit meerdere exploitatienummers. Noorderstrand Zuiderstrand Huidige situatie Totaal aantal m Totaal aantal m Gemiddelde huurprijs per m2 12,44 8,58 Toekomstige situatie Aantal m Gemiddelde huurprijs per m2 35,70 23,80 Verschil huidige-toekomstige situatie Gemiddelde huurprijs 187% 177% Factor 2,87 Factor 2,77 De gemiddelde huurprijs per vierkante meter op het Noorderstrand gaat met 187% omhoog. Dit betekent dat er bovenop de huidige huur een huur van 187% van de huidige huur komt. De nieuwe huur is de huidige huur met een factor 2,87 vermenigvuldigd. Op het Zuiderstrand gaat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter met 177% omhoog. In de bijlagen is het verschil te zien tussen de huurprijs in de huidige en de toekomstige situatie in enkele uitgewerkte voorbeelden per strand, zone en/of type bedrijf. 29

31 BIJLAGE 1: HUIDIGE SITUATIE: SPREIDING OPENBAAR VERVOER 30

32 BIJLAGE 2: HUIDIGE SITUATIE: HUURPRIJZEN PER EXPLOITANT Expl. Nr Namen Paviljoens Noorderstrand Huurprijs m1 Aantal m1 Huur Strandpaviljoen WIJ 31 2 Strandpaviljoen Brunotti 50 3 Jump Team Scheveningen 37 6 Strandpaviljoen De Ark van Noach 32 9 Strandpaviljoen Doen! Zo in het Zand Strandpaviljoen Copacabana 44,5 15 Strandpaviljoen Boonoonoonoos Strandpaviljoen Veronica 54,5 17 Strandpaviljoen Escubelle 24,5 18 Strandpaviljoen Buena Vista Beach Club 32,5 19 Strandpaviljoen Nalu Beach Beachclub SOL 6,5 21 Beachclub SOL 12,5 22 Beachclub SOL 36,5 23 Strandpaviljoen The Twins 8,5 23 Strandpaviljoen The Twins Strandpaviljoen The Blue Lagoon Strandpaviljoen The Blue Lagoon 14,5 27 Strandpaviljoen The Blue Lagoon Strandpaviljoen Cocomo Beach Strandpaviljoen Bora Bora Strandpaviljoen Mambobeach Strandpaviljoen El Nino Strandpaviljoen Lekker Strandpaviljoen Zanzibar Beachclub 34,5 34 Strandpaviljoen Summertime 32,5 35 Strandpaviljoen Day by Day Beach Club Peukie 18,5 37 Beach Club Peukie 18,5 38 Beach Club Peukie 24,5 39 Strandpaviljoen Plek Zat 7,1 40 Strandpaviljoen Wensveen 18,5 41 Strandpaviljoen Simonis aan Zee 18,5 42 Strandpaviljoen Grand Plage 31,5 43 Strandpaviljoen Grand Plage Trampoline Centrum Scheveningen Strand Exploitatie 'Zeezicht' Strand Exploitatie 'Zeezicht' 54,5 50 Strandpaviljoen Roy's Place Strandpaviljoen Miljonairs Beach Company Scheveningen Beach Company Scheveningen Beach Company Scheveningen Strandpaviljoen Carlton Beach Club Strandpaviljoen Lobey/Tyrilo Strandpaviljoen Oase Strandpaviljoen Oase Strandpaviljoen Barefoot (Wine) Bar & Beach Club Strandpaviljoen Barefoot (Wine) Bar & Beach Club Strandpaviljoen Billabong Beach Beachclub De Karavaan Strandpaviljoen Culpepper Strandpaviljoen Whoosah Strandpaviljoen Buiten 30 35a Strandpaviljoen De Golfslag 44,5 3a Strandpaviljoen De Waterreus 66 3b Strandpaviljoen Hart Beach 12 53a Beach Company Scheveningen 33 N1 Strandpavijoen Down Under 27 N2 Strandpaviljoen Naturel 22 N3 Strandpaviljoen Het Puntje 21 Kustzeilvereniging Scheveningen 31

33 Overzicht verloop huurprijzen per strekkende meter Noorderstrand 32 Strandpaviljoen WIJ Strandpaviljoen Brunotti Jump Team Scheveningen Strandpaviljoen De Waterreus Strandpaviljoen Hart Beach Strandpaviljoen De Ark van Noach Strandpaviljoen Doen! Zo in het Zand Strandpaviljoen Copacabana Strandpaviljoen Boonoonoonoos Strandpaviljoen Veronica Strandpaviljoen Escubelle Strandpaviljoen Buena Vista Beach Club Strandpaviljoen Nalu Beach Beachclub SOL Beachclub SOL Beachclub SOL Strandpaviljoen The Twins Strandpaviljoen The Twins Strandpaviljoen The Blue Lagoon Strandpaviljoen The Blue Lagoon Strandpaviljoen The Blue Lagoon Strandpaviljoen Cocomo Beach Strandpaviljoen Bora Bora Strandpaviljoen Mambobeach Strandpaviljoen El Nino Strandpaviljoen Lekker Strandpaviljoen Zanzibar Beachclub Strandpaviljoen Summertime Strandpaviljoen Day by Day Strandpaviljoen De Golfslag Beach Club Peukie Beach Club Peukie Beach Club Peukie Strandpaviljoen Plek Zat Strandpaviljoen Wensveen Strandpaviljoen Simonis aan Zee Strandpaviljoen Grand Plage Strandpaviljoen Grand Plage Trampoline Centrum Scheveningen Strand Exploitatie 'Zeezicht' Strand Exploitatie 'Zeezicht' Strandpaviljoen Roy's Place Strandpaviljoen Miljonairs Beach Company Scheveningen Beach Company Scheveningen Beach Company Scheveningen Beach Company Scheveningen Strandpaviljoen Carlton Beach Club Strandpaviljoen Lobey/Tyrilo Strandpaviljoen Oase Strandpaviljoen Oase Strandpaviljoen Barefoot (Wine) Bar & Beach Club Strandpaviljoen Barefoot (Wine) Bar & Beach Club Strandpaviljoen Billabong Beach Beachclub De Karavaan Strandpaviljoen Culpepper Strandpaviljoen Whoosah Strandpaviljoen Buiten Strandpavijoen Down Under Strandpaviljoen Naturel Strandpaviljoen Het Puntje a 3b a a N1 N2 N3

34 Expl. Nr Namen Paviljoens Zuiderstrand Huurprijs m1 Aantal m1 1 Strandpaviljoen La Cantina 50 3 Strandpaviljoen Zuid 49 4 Strandpaviljoen De Staat 50 6 Strandtent De Fuut 34 7 Strandpaviljoen de Kwartel 46 8 Strandpaviljoen Vulcano Beach 34 9 Beachclub Friends Paviljoen Pier Bo Beach Strandtent Titus Zippers Beach Gotcha Beach Paviljoen Maritiem Maritiem Springkussens Bang on the Beach / Beachclub People Paviljoen Flamengo's Paviljoen Klein Ockenburg Barramundi Beach 31 15/16 Habana Beach 49 19/20 Parker Beachclub 50 B Paviljoen de Kust 53 C1: Trampolines 10 C1: 12 Kustzeilvereniging HKZV 18 Kustzeilvereniging Sailcentre Huurprijs 2011 Overzicht verloop huurprijzen per strekkende meter Zuiderstrand 33

35 BIJLAGE 3: HUIDIGE SITUATIE: PARKEERGELEGENHEID 34

36 35

37 BIJLAGE 4 : MARKTVERKENNING: UITWERKING ENQUETE Respondenten In totaal hebben 44 van de 72 strandexploitanten deelgenomen aan de enquête; De meeste respondenten (21) zijn gevestigd in het centrale deel, deze exploitaties bevinden zich aan de boulevard van Scheveningen. Doelgroepen De belangrijkste doelgroepen zijn voor de meeste exploitanten; volwassen 36%, families met kinderen 20% en zakelijke gasten 17.3%; De belangrijkste doelgroepen zijn voor de meeste exploitanten; volwassen (36%), families met kinderen (20%) en zakelijke gasten (17.3%); Het Zwarte Pad trekt voornamelijk jongeren (tussen de 16-30) 33%, volwassenen (tot 50) (33%) en zakelijke gasten (33%) en in vergelijking tot de andere locaties ouderen (vanaf 55) (17%) aan; Het centrale deel trekt voornamelijk volwassen (77%), families met kinderen (32%) en zakelijk gasten (27%) aan; Het Morales gebied trekt voornamelijk volwassen (50%), families met kinderen (33%), sporters (33%) en zakelijke gasten (33%) aan; Het Zuiderstrand trekt voornamelijk volwassen (33%) en families met kinderen (50%) aan. Aspecten zonering Volgens de exploitanten dient bij het bepalen van de zonering rekening te worden gehouden met; - gelegen nabij parkeergelegenheid 19,7% - gelegen nabij openbaar vervoer 15,3% - gelegen nabij reguliere horeca 14,6% - gelegen nabij bewoond gebied 10,2% Voor de exploitanten van het Zwarte Pad zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk; gelegen nabij bewoond gebied, natuurgebied, parkeergelegenheid, mogelijke bevoorrading en aan een strand met veel watersporters (allen 33%); Voor de exploitanten van het centrale deel zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk; gelegen nabij parkeergelegenheid (73%) en openbaar vervoer (55%); Voor de exploitanten van het Morales gebied zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk; gelegen nabij bewoond gebied (33%), parkeergelegenheid (58%), openbaar vervoer (50%) en aan een strand met veel watersporters (33%); Voor de exploitanten van het Zuiderstrand zijn de volgende aspecten voornamelijk belangrijk; gelegen nabij bewoond gebied (33%) en nabij een strandslag (33%). Opmerkelijk 33% van de exploitanten van het Zwarte Pad zijn per 2013 gevestigd aan een strand met veel (water) sporters, terwijl hun doelgroep geen sporters zijn; In het centrale deel heeft 27% van de exploitanten als belangrijke doelgroep de zakelijke gasten, relatief weinig in vergelijking met de Zwarte Pad en Morales gebied (33%), terwijl dat minder centraal ligt; De strandexploitanten hebben een lichte voorkeur voor strekkende meters ten opzichte van vierkante meters omdat er meer nadelen bij vierkante meters zijn benoemd; 36

38 Verdeling respondenten Zwarte Pad Centrale deel Morales gebied Zuiderstrand totaal(6) totaal(21) totaal(13) totaal(6) Tabel 1. Vestigingsplaats Wat is uw voornaamste doelgroep? Kinderen (tot 16 jaar) 1 1,3% Jongeren (tussen circa jaar) 5 6,7% Volwassen (tussen circa 30-55) 27 36% Ouderen (vanaf circa 55) 3 4% Families met kinderen 15 20% Sporters 6 8% Zakelijke gasten 13 17,3% Tabel 2. Doelgroep Waar bent u met ingang van 2013 gevestigd?: Tabel 3. Kruistabel vestigingsplaats en doelgroep Zwarte Pad (N-strand: exploitatienr 58 t/m N3) totaal(6) Centrale deel (N-strand: exploitienr 20 t/m 55) totaal(21) Morales (N-strand: exploitatienr 1 t/m 19) totaal(12) Wat is uw voornaamste doelgroep? Kinderen (tot 16 jaar) 0% 5% 0% 0% Jongeren (tussen circa jaar) 33% 5% 17% 0% Volwassen (tussen circa 30-55) 33% 77% 50% 33% Ouderen (vanaf circa 55) 17% 5% 8% 0% Families met kinderen 17% 32% 33% 50% Sporters 0% 5% 33% 17% Zakelijke gasten 33% 27% 33% 17% Zuiderstrand (Z-strand: exploitatienr 1 t/m 23)totaal(6) 37

39 Met welke van de onderstaande aspecten vindt u dat er rekening gehouden dient te worden bij het bepalen van uw huurprijs? Gelegen nabij bewoond gebied 14 10,5% Gelegen nabij natuurgebied 3 2,3% Gelegen nabij winkelgebied 10 7,5% Gelegen nabij veel reguliere horeca 20 15% Gelegen nabij veel parkeergelegenheid 26 19,5% Gelegen nabij openbaar vervoer 20 15% Gelegen nabij fietspaden 5 3,8% Gelegen nabij strandslag 9 6,8% Een eigen strandslag 2 1,5% Mogelijkheden bevoorrading 6 4,5% Mogelijkheden op- en afbouw 3 2,3% Gelegen naast vrij strandvlak 4 3% Gelegen naast openbare speelvoorziening 2 1,5% Gelegen op strand met veel (water) sporters 9 6,8% Tabel 4. Belangrijke aspecten 38

40 Zwarte Pad (Nstrand: Centrale deel Morales gebied ( Zuiderstrand(Zstrand: Waar bent u met (N-strand: N-strand: exploitatienum ingang van 2013 exploitienummer exploitatienumm exploitatienumm mer 58 t/m gevestigd?: 20 t/m 55) er 1 t/m 19) er 1 t/m 23) N3) totaal(21) totaal(12) totaal(6) totaal(6) Belangrijke aspecten, berekening huurprijs Gelegen nabij bewoond 33% gebied 27% 33% 33% Gelegen nabij natuurgebied 33% 0% 8% 0% Gelegen nabij winkelgebied 0% 23% 33% 17% Gelegen nabij veel reguliere horeca 17% 55% 50% 17% Gelegen nabij veel parkeergelegenheid 33% 73% 58% 17% Gelegen nabij openbaar 17% vervoer 55% 50% 17% Gelegen nabij fietspaden 0% 14% 17% 0% Gelegen nabij strandslag 17% 9% 33% 33% Een eigen strandslag 0% 0% 17% 0% Mogelijkheden bevoorrading 33% 9% 8% 17% Mogelijkheden op- en afbouw 33% 0% 0% 17% Gelegen naast vrij strandvlak 0% 9% 17% 0% Gelegen naast openbare 17% 5% 0% 0% speelvoorziening Gelegen op strand met 33% veel (water) sporters 9% 33% 17% Tabel 5. Kruistabel vestigingsplaats en belangrijke aspecten Voor- en nadelen huurprijsberekening per strekkende meters Voordelen: - Betaalbaarder; - Wat goed is moet je niet veranderen; - Makkelijke rekensom; - Mooi uiterlijk alle strandexploitaties even lang; - Eerlijk, omdat alle meters gelijkwaardig berekend worden. Nadelen: - Gedwongen vierkant vlak te maken; - Niet rechtvaardig; - Te veel moeten betalen voor grond wat niet bruikbaar is zoals slagen en trappen. 39

41 Voor- en nadelen huurprijsbereiking per strekkende meters Voordelen: Nadelen: - Transparanter; - Nauwkeuriger; - Eerlijke benadering; - Onderscheid per exploitatie. - Ruimte kleiner geworden dus minder omzetpotentie; - Moeilijke rekensom; - Onduidelijke prijsbepaling; - Onduidelijkheid over waar de meters lopen. Overige aspecten die invloed hebben op de omzetpotentie van de strandexploitaties - Ligging aan de boulevard; - Evenementen; - Door fikse toename aan horecafaciliteiten wordt de concurrentie groter en de spoeling dunner; - Bekende bedrijven in de buurt zoals Sealife, Kurhaus, Crazy Piano s en Mc Donalds, deze zorgen voor grote doorstroming; - Hoge schoonmaakkosten, tot gevolg van het opspuiten van strand. Exploitanten Twins Scheveningen strandpaviljoen, expl. nr 23 is recratie 24 horeca Springkussen rechts naast de pier Zeezicht no. 48, 49 Day by Day/ De Golfslag Solbeach nrs; Het Puntje tent 3 Oase beach club JumpTeam Scheveningen Nakopy BV h/o Strandclub WIJ Strandclub DOEN! BV Bora Bora num. 29 Strandpaviljoen Buiten Strandweg 67 Hart Beach Surfschool 3B Sailcenter107 Strandpaviljoen grand plage, exploitatienr: Dokkum aan zee bv miljonairs, 51 Trampolinecentrumscheveningen Beach Company Scheveningen, exploitatienummers 52/53/53a/54 De Waterreus, Strandweg 3A Beachclub Copacabana BV, Strandweg 12 VOF Beach Lounge nrs. 60 & 61 Strandpaviljoen wensveen - strandweg 40 - scheveningen Simonis aan zee 41 Bluelagoon 26 en 27 Blue kids nummer 25 Surfles.nl Habana Beach, Zuiderstrand 15 en 16, Den Haag Kijkduin Beachclub People, Zuiderstrand 18, Den Haag Kijkduin AlohaSurfschool Strandpaviljoen La Cantina Zuiderstrand 1, slag 12 40

42 EscuBelle Beach nr 17 ElBullY Tapasbar&Grill Strandpav Roy s Place nr 50 Zandmoto 1 Strandtent Lekker! expl.nr 32 Nalu Beach exploitatienummer: 19 Mambo Bar BV exploitatienummer 30 El Nino exploitatienummer 31 SummerTime, nr 34 Voor en nadelen M1 en M2 M1 Voordelen (8): betaalbaarder duidelijk en helder Voordeel: Zo is het altijd al goed geweest. voordeel: alle strandtenten zijn even lang, dus mooi uiterlijk. makkelijke rekensom. zoveel meter x bedrag is huurprijs. Dit is volgens mij het eerlijkst omdat dan alle meters gelijkwaardig berekend worden. Exploitatienummers 60 & 61 zijn gelegen in het stand-alone gedeelte van het noordelijk gedeelte van Scheveningen. Daar er geen natuurlijke toeloop is vanuit de boulevard Scheveningen is een prijs per strekkende meter rechtvaardiger wat goed is moet je niet veranderen Nadelen (10): Het nadeel is dat een exploitatie met een grotere oppervlakte in sommige gevallen minder huur betaald dan een collega aan een strandafrit. dat we al jaren te veel betalen omdat we aan een afrit zitten en deze grond dus niet kunnen gebruiken als exploitatiegrond omdat deze vrij moet blijven voor hulpdiensten. Als vereniging hebben wij een strandaccommodatie en sinds het begin betalen wij hier pacht voor. Wij hebben geen groeiplannen, dat zou inhouden dat we onze accommodatie zouden moeten vergroten om uitrusting te bewaren en ook qua sanitaire voorzieningen. Het stoort ons zeer dat wij als zichzelf bedruipende vereniging telkenmale moeten voldoen of onderworpen zijn aan regulering die van toepassing is op commerciële exploitanten en voor ons wel beschouwd niet van toepassing zijn. wij kunnen niet meer betalen. Als de sport gesponsord wordt door de gemeente kunnen wij ook blijven, de strandtenteigenaren hebben allemaal een mooie auto. Wij niet!!! Nadeel: Geneuzel van lokale overheid Nadeel: Behoefte om de exploitatie langwerpig te maken is groter, omdat de gasten zeezicht willen. Je wordt dus bijna gedwongen om een vierkant vlak te maken. er zijn geen voordelen. nadeel: er wordt gesjoemeld met bedjes, terras, etc. dat je altijd de strekkende meter betaald, ook naar zee toe Overige (8): Er bij bijna alle evenementen in Scheveningen toestemming gegeven om een of meerdere luchtkussens op de boulevard of strand voor algemeen gebruik en kosteloos, ik kan geen huur meer opbrengen als dit zo door gaat ik kan geen kant op met mijn buren... Afhankelijk van prijs(verhoging) 41

43 M2 Helder omdat reeds jaren gebruikelijk is Geen 'knip' in verhandeling van contracten Geen last van 'schuivende' duinvoet Geen prijsopdrijving door variabele diepte meeting Vrijheidsgevoel van het 'buitendijks' exploiteren De boulevard ondernemers doen al jaren er alles aan om de strandpachters het ondernemen zo moeilijk mogelijk te maken en in een kwaad daglicht te zetten de strandpaviljoens hebben meer meters nodig om een redelijke omzet per seizoen te realiseren er zijn te veel onzekerheden en toren hoge kosten van het op en af bouwen maakt ons niet veel uit desbetreffende huurprijsbepaling geeft niet het juiste instrument voor een dergelijke moeilijk bereikbaar gebied met weinig en tevens ook dure parkeergelegenheid Voordelen (10): Fluctuerende od dynamische kademuur waardoor m2 moeilijk te bepalen, ergens is niet helder, is voordeel en scheelt mij 30 m2 ik zie geen nadelen. Wij zijn al jaren van mening dat huur betalen per strekkende meter niet rechtvaardig is. Met deze methodiek kan het zijn dat een paviljoen met minder m2 meer huur betaald dan een ander strandpaviljoen Eerlijkere pacht betalingen zie geen nadelen, deze methodiek is helder en rechtvaardig dat er per exploitatie onderscheid gemaakt kan worden voordeel: Omdat ons paviljoen aan een afrit zit missen wij 1/3 stuk grond en gaan we nu daadwerkelijk voor de gebruikte exploitatie grond betalen. dat zou voor ons dus betekenen dat we minder pacht gaan betalen. Voordeel: Transparanter nauwkeuriger. Bij stekkende meters klopt het niet. Denk aan afritten en gemeentetrappen. Ten tweede wordt over de hele wereld vierkante meters gehanteerd. Voor mij persoonlijk zou het een voordeel zijn omdat mijn paviljoen aan een afrit gelegen is, waardoor ik nu betaal voor meters die ik niet heb. Nadelen (15): vierkante meters levert niets op nadeel te duur na slag van strekkende naar m2 ook door de extra verplichte afname extra grond nadeel als niet duidelijk is waar de meters lopen zoals op het zwarte pad nadelen zijn dat als er per m2 meter gerekend wordt en er komt een huurprijs stijging deze maal de m2 gaat ipv strekkende meters wat als gevolg kan hebben dat de huur prijs bij m2 hoger zal uitkomen dat bij strekkende meters. niet alle m2 meters zullen commercieel indeelbaar zijn (wij zijn een school) je hebt binnen ruimte, buitenruimte, wij als surfschool hebben heel veel opslagruimte nodig voor materiaal, lesruimtes etc. commercieel gezien zullen onze m2 ten opzichte van volledige horeca veel minder rendement opleveren en daar moet rekening mee gehouden worden Gezien verplichte dieptevergroting naar 22 m, die wij niet nodig hebben (geen strandbedjes) kan dit in de toekomst leiden tot o.i. onterecht opgelegde pachtverhogingen. Nadeel: de totale pachtprijs per vierkantenmeters niet hoger uit komt dan de pacht prijs per strekkende meters die we nu betalen. Prijsopdrijving, Geneuzel bij inspecties, Waardebepaling bij verkoop na invoering, Diepte bepaling van het oppervlak (nu variabel) vierkante meter prijs zal scheven berekeningen op leveren 42

44 Nadeel: Door de opgelegde "Strandnota" is het daadwerkelijke te exploiteren ruimte kleiner geworden. Dus minder omzetpotentie. met een vierkante meter prijs worden de pacht prijzen hoger omdat de gemeente niet duidelijk kan maken waarom er op de boulevard een hogere prijs per meter betaald wordt Nadeel: moeilijke rekensom, je hebt meters terras, meters opslag, meters bebouwd, etc Nadeel is dat het duurder is...er vind nu een verdubbeling van de huur plaats in ons geval. dat in de toekomst er meer moet worden betaald Een nadeel zou het zijn indien de gemeente ertoe overgaat de meters van de voorterrassen mee te nemen in de huurprijs, die ooit zijn verstrekt ter compensatie van het legaliseren van de terrassen van de boulevard ondernemers 20 euro per meter op het strand zal door de vele kosten en het te korte seizoen en de vele onzekerheden meer zijn als 200 euro per meter die op de boulevard betaald worden er zullen uit verband getrokken vergelijken gemaakt worden die resulteren wederom in een pacht verhoging Overig (7): het exploitatie nummer 48 heeft een recreatie vergunning dat wil zeggen geen verkoop van horeca alleen het exploiteren van luchtkussens het stuk is door de zand opspuiting praktisch niet meer te exploiteren als zodanig Afhankelijk van prijs(verhoging) Als we meer gaan betalen dan eerst kunnen wij en de gezonde sportende kinderen in den haag, niet overleven. Wij staan hier al 40 jaar en moeten elk jaar meer betalen en wij kunnen dit niet volhouden op deze moeilijke manier en in deze tijd van recessie verwachten wij van de gemeente een beetje medewerking en hulp. strandpaviljoen houders die bij een afrit staan hebben daar ook voor gekozen en betaald(aankoop paviljoen) diegene die voor het kurhaus staan hebben daar voor gekozen en betaald. Dat is moeilijk te zeggen omdat de meterprijs niet bekend is bij mij. Wel zijn veel vierkante meters vaak onbenut, zoals de strook langs de boulevard, deze zal per saldo minder benut worden dan de gedeeltes dichtbij het betonpad Exploitatieresultaat is sterk afhankelijk van strandzijde van het paviljoen (zowel terras als restaurant). "Achterliggende" m2 zijn veel minder relevant ('liever 1 strekkende meter erbij dan 4 meter meer diepte'). Geen gedoe/problemen met het gedeelte achter het betonpad. Overige aspecten die invloed hebben op de omzetpotentie Het zou erg mooi zijn om een jaarrond explotatie te hebben ivm personeel, minder afhankelijk van alleen mooi weer bij de school en bouwvak vakantie, een stuk economischer zonder opbouwen en afbreken, veel minder kosten. bereikbaarheid,bereikbaarheid en nog eens bereikbaarheid,parkeerplaatsen,erg duidelijk zijn nu de voorbeelden 2010/2011 bij slecht weer zaten er altijd wel passanten bij twins,nu totaal niet gesloten nada dus parkeerplaatsen en bereikbaarheid met slecht weer,, heeft u wel eens gelopen over de omloopboulevard of dadelijk 2013 van de haven met 2 kids koelbox luchtbedje stop je bij de eerste tent en echt niet bij twins Ligging aan de boulevard. Het weer ;-) De aanwezigheid van bedrijven die een grote hoeveelheid aan persoonstraffic opleveren. Denk aan Sea Life, beachstadion, etc. Waar de evenementen in Scheveningen aan de boulevard worden gehouden. Denk aan vuurwerk, vliegerfestival, concerten etc. De evenementen zijn gecentreerd bij het boulevard gebied en bij het noordelijk havenhoofd. Dit zorgt voor een grote aanzuigende werking van potentiële gasten. Denk 43

45 aan vliegerfestival, vlaggetjes dag en beachvolleybal. Tevens zorgen bekende bedrijven zoals Sealife, Mc Donalds, Crazy Piano's en het Kurhaus eveneens voor een grote stroming mensen. de gemeente moet het ondernemen aan de ondernemers laten door het vele zand dat de laatste jaren door de gemeente is opgebracht kan ik geen luchtkussen op het strand meer exploiteren door de grote borden op de pier heb ik als strand exploitantie geen zon meer de strand paviljoens moesten 20 jaar terug afbouwen omdat het water ze weg zou spoelen nu is het anders strandpaviljoens moeten weg omdat de boulevard ondernemers een soort verbond hebben afgesloten het dubbele agenda verbond het op en afbouwen van de paviljoens is echt niet meer van deze tijd reken vierkante meter prijs maar laat de paviljoens in de winter op het strand Meer klankborden en het nemen van adequate beslissingen, i.p.v. schijnparticipatie in de vele inspraakmomenten. wij zijn van mening serieuze ondernemers te zijn die een belangrijk onderdeel zijn in de economische ontwikkeling van de Badplaats. niet een strandpaviljoen is het zelfde geef advies dat jaar exploitatie mogelijk maakt het is niet meer van deze tijd om elk jaar weer op en af te bouwen dit op en afbouwen kost de gemeenschap ook enorm veel geld is een tijd van bezuinigingen verder begrijp ik niet wat u met de vraag bedoeld deze standpunten staan al 25 jaar op papier ik zou zeggen pak de notulen luister naar de ondernemers Er zou een fikse pachtverlaging moeten komen in plaats van verhoging. Mede door de enorme zandoverlast na het opspuiten, hiervoor is teveel fijnslib gebruikt. Dit brengt enorme extra kosten met zich mee (extra schoonmaak personeel, huur shovels, extra onderhoud, versnelde afschrijving van materialen, water en schoonmaakmiddelen, etc.) En niet te vergeten de enorme toename aan horeca facilliteiten, de spoeling wordt steeds dunner en elk jaar wordt het voor veel ondernemers moeilijker het hoofd boven water te houden. BEPERKTE BEREIKBAARHEID EXPLOITATIESNUMMERS 60 & 61 BIJ EVENEMENTEN BOULEVARD WORDT AANRIJ-ROUTE AFGESLOTEN NAAR PARKING ZWARTE PAD BEPERKTE PARKEERGELEGENHEID ZWARTE PAD DURE PARKEERGELEGENHEID ZWARTE PAD Directe concurrentie van boulevard bij een mindere zomer, veel concurrentie op brede boulevard Aanvoer van goederen ( uitsluitend per 4 wiel- drive te bereiken)en op en afbouw brengen veel extra kosten met zich mee. Tevens stroomvoorziening en "koken met gasflessen" zijn op mijn locatie omzet verlagend t.o.v. de boulevard. Tevens geen "betonnen pad" tot aan mjn paviljoen waardoor geen mogelijkheid tot het houden van partijen. Ik hoop dat mijn totale pachtprijs in 2013 niet de huidig vastgestelde pachtprijs te boven gaat; ben zelfs van mening dat ik minder zou hoeven te gaan betalen gezien de zeer afgelegen ligging en andere moeilijkheden(enorm veel aanwas van stuifzand tegen de duinen en tevens hoogwater gevoelig bij NW storm; hierdoor is mijn exploitatie niet langer mogelijk dan tot half september. de slechte bereikbaarheid van Scheveningen op mooie dagen, het afzetten van aanvoerroute door trafficcontrol bij evenementen. te weinig events rond noorder strand, weinig en slechte en te dure parkeergelegenheid rond zwarte pad/noorderstrand, veel overlast en schade van georganiseerde nachtfeesten Slechte bereikbaarheid van Scheveningen in het algemeen. Zeer slechte bereikbaarheid i.v.m. diverse verbouwingen aan de boulevard, en Scheveningen dorp/ centrum. Het weer. De effecten van het strand opspuiten, de zandmotor etc. op de condities van de golven. Te veel scholen aanwezig op een klein stukje sport strand (de huur moet naar beneden i.v.m. het toelaten van 3 scholen op 500 strekkende meter en 20 duizend potentiã«le surfers in Nederland ten opzichte van 17 miljoen mensen die moeten eten en 44

46 drinken)bereikbaarheid in het algemeen onze klanten reizen met veel materiaal!! De algemenen economie, deze is slecht de huurprijzen en markt daalt en hier moet ook rekening mee gehouden worden!! winkelgebied (hema ijs voor 0,50 flesje drinken voor 1,00) en regulieren horeca (McDonald's hang jongeren, geen toiletten en erg veel vuilnis van de McDonald's op de boulevard en mijn terras. mijn paviljoen staat er niet bij blue kids bv Graag zouden we in aanmerking willen komen voor beperkte horeca voor de sportieve klanten. evenementenbeleid/parkeerbeleid/verdwijnen parkeerplaatsen/eenrichtingsverkeer boulevard/het weer/aanbod bedrijven boulevard/onderhoud boulevard e.o/sanitaire voorzieningen/informatievoorziening tbv gasten Omzetpotentie is totaal irrelevant voor onze vereniging. Wij faciliteren aan onze leden (overwegend Hagenaars) de mogelijkheid om brandingsporten te beoefenen. Gaarne zien wij dat de gemeente ons ziet als sportvereniging ipv exploitant. Het zou een verbetering zijn als de brandingsportverenigingen een pachtovereenkomst aangeboden krijgen die geã«nt is op deze groep ipv een aangepast commercieel contract. Ik heb afgesproken met mw. Puck Wilbers gezamenlijk met de andere verenigingen onze standpunten te bepleiten. Maandag 3 okt. a.s. zal er een overleg plaats vinden bij Sailcenter107. Waarna wij met mw. Wilbers contact op zullen nemen. Kinderen hebben niet zoveelgeld uit te geven als ouders, die gezellig op een terras gaan zitten, 5 min. is te kort voor een enquete. bel Het aantal bezoekers op de boulevard vind ik persoonlijk de graadmeter van de hoogte van de huurprijs. Goede bereikbaarheid van het paviljoen is essentieel voor omzetpotentie. Dat is des ondernemers Vastgesteld bij het verwerven van de exploitaties Dus moet je niet tijdens de wedsarijd de regels veranderen Vaststelling van wederom een nieuwe huurprijs (Het is voorlopig wel voldoende deze verhogingen van de laatste jaren) 45

47 BIJLAGE 5: MARKTVERKENNING: BENCHMARK Voorstel benchmark Gemeente Den Haag Situatieschets De kustlijn binnen de gemeente Den Haag loopt van de Westduinen tot aan de Oostduinen, het strand van Wassenaar. Langs deze kustlijn bevinden zich de badplaatsen Scheveningen en Kijkduin. In de gemeenten Den Haag wonen circa mensen. Het strand telt 69 strandpaviljoens en de gemeente telt circa 68 overnachtingvoorzieningen. De gemeente Den Haag heeft een centrale ligging in Zuid-Holland, midden in de Randstad, en heeft verschillende stranden. Ieder strand heeft andere kenmerken waardoor de gemeente Den Haag verschillende doelgroepen aantrekt. Voorselectie HTC beschikt over gegevens van een aantal badplaatsen van een eerder uitgevoerde benchmark. Deze badplaatsen/gemeenten zijn: Bergen Castricum Katwijk Noordwijk Zijpe Daarnaast is gekeken naar de kenmerken van de gemeente Den Haag en is er een lijst opgesteld met vergelijkbare Nederlandse Noordzeebadplaatsen. Deze lijst bevat de volgende 10 badplaatsen/gemeenten: Bloemendaal aan Zee Burgh-Haamstede (gem. Schouwen-Duiveland) Hoek van Holland Ijmuiden Ouddorp (gemeente Goedereede) Renesse Veere Vlissingen Wassenaar Zandvoort Selectie Benchmark Uit zowel de aanwezige benchmark als uit de nieuwe lijst met badplaatsen zijn de badplaatsen/gemeenten geselecteerd die het meest vergelijkbaar zijn met de gemeente Den Haag op de volgende kenmerken: Inwoneraantal Uit de inwoners van een gemeente komt een bepaalde vraag voort. Top Tien Badplaats Op basis van een aantal elementen waaronder het bezoekersaantal is een Top tien opgesteld van de Nederlandse badplaatsen. Aantal verblijfsmogelijkheden Het aantal verblijfsmogelijkheden geeft aan of een badplaats/gemeente aantrekkelijk is voor gasten. Aantal strandpaviljoens Het aantal strandpaviljoens heeft invloed op de aantrekkelijkheid van het strand. Ligging 46

48 Een specificatie van de ligging wordt vermeld in de tabellen. Doelgroep Een specificatie van de doelgroep per badplaats wordt vermeld in de tabellen. Daarnaast wordt er gekeken naar de methodiek die gebruikt wordt ter bepaling van de huurprijzen. Er zijn vijf verschillende methodieken toegepast in de verschillende badplaatsen in Nederland. In de specificatie van de benchmark in de bijlagen wordt verwezen naar onderstaande methodieken. 1. Vastgestelde eenheidstarieven per paviljoen, naar locatie, type en grootte. 2. Tarieven per strekkende meter, evenredig aan strandbreedte aan boulevard of aan duin (huidige methodiek). 3. Tarieven op basis van vastgestelde prijzen per m², naar totaaloppervlak paviljoen en terras. 4. Tarieven op basis van vastgestelde prijzen per m2 naar oppervlakte paviljoen en onoverdekt terras. 5. Samengestelde tarieven bestaande uit basisbedrag exploitatievlak, opslag pachtbedrag per m2, gedifferentieerd naar paviljoen en terrasoppervlak daarnaast een opslagpercentage naar rato hoogte voorzieningenniveau en locatie. Conclusie Voorstel benchmark Gemeente Bergen Inwoneraantal Top tien Badplaats Verblijfsmogelijkheden Strandpaviljoens Ligging Doelgroep Huurprijs bepalingsmethodiek Benchmark Nieuwe Benchamrk Niet meenemen in benchmark Bergen x x x x x x x Katwijk x x x x x Noordwijk x x X x x x Hoek van Holland x x x Ijmuiden x x x Veere x x x x x x Vlissingen x x x Zandvoort x x x x Bloemendaal x Burgh- Haamstede x Castricum x x Ouddorp x Renesse x x Wassenaar x Zijpe x x 47

49 Een Noordzeebadplaats dient drie of meerdere overeenkomsten met de gemeente Den Haag te tonen wanneer deze geschikt is voor de benchmark voor de bepaling van huurprijzen. Uit bovenstaande tabel en de specificatie in de bijlagen kan geconcludeerd worden dat de onderstaande gemeenten de meeste overeenkomsten hebben met de gemeente Den Haag: Bestaande benchmark: Overeenkomsten: Bergen 7 Katwijk 5 Noordwijk 6 Nieuwe benchmark: Overeenkomsten: Hoek van Holland 3 Ijmuiden 3 Veere 6 Vlissingen 3 Zandvoort 4 Van de nieuwe benchmark adviseert HTC Veere, Vlissingen en Zandvoort mee te nemen in de benchmark. Veere heeft de meeste overeenkomsten, Vlissingen is een stad met een boulevard en verschillende stranden en Zandvoort is een populaire badplaats met veel voorzieningen. De overeenkomstigheden van de aspecten inwoneraantal, verblijfsmogelijkheden en strandpaviljoens zijn gebaseerd op een berekening van een laag, gemiddeld en hoog aantal. De berekeningen van de verschillende aspecten worden hierna weergegeven. Inwoneraantal Tot inwoners: Vanaf inwoners: onder gemiddeld boven gemiddeld Gemiddeld hebben de gemeenten inwoners. Den Haag heeft inwoners. Dit is een boven gemiddeld aantal. Alle andere Noordzeebadplaatsen met meer dan inwoners hebben een overeenkomst met de gemeente Den Haag. Verblijfsmogelijkheden Tot 31 verblijfsmogelijkheden: onder gemiddeld Vanaf 31 verblijfsmogelijkheden: boven gemiddeld Den Haag telt in totaal 68 verblijfsmogelijkheden. Dit is bovengemiddeld. Alle andere Noordzeebadplaatsen met een hoog aantal verblijfsmogelijkheden hebben een overeenkomst met de gemeente Den Haag. Strandpaviljoens Gemiddeld hebben de badplaatsen 17 strandpaviljoens Den Haag heeft 69 strandpaviljoens. Alle andere Noordzeebadplaatsen met een bovengemiddeld aantal strandpaviljoens hebben een overeenkomst met de gemeente Bergen. 48

50 Specificatie Benchmark Badplaatsen uit de huidige benchmark met overeenkomsten met de gemeente Den Haag: Den Haag Bergen Castricum Katwijk Zijpe Noordwijk Inwoneraantal Top tien badplaats JA JA NEE JA NEE JA Verblijfsmogelijkheden Strandpaviljoens Ligging: vlakbij grote stad/is grote stad Is grote stad Vlakbij Alkmaar - Vlakbij Leiden - Vlakbij Leiden Doelgroep Gemengd Gemengd Gemengd Families Families Gemengd Gewenste huurprijsbepalingmethodiek Badplaatsen uit de nieuwe benchmark met overeenkomsten met de gemeente Den Haag: Bloemen daal Burgh- Haamstede Hoek van Holland IJmuiden Ouddorp Renesse Veere Vlissingen Wassenaar Zandvoort Inwoneraantal Top tien badplaats NEE NEE JA JA NEE JA JA NEE NEE JA Verblijfsmogelijkheden Strandpaviljoens Ligging Vlakbij Haarlem - Vlakbij Rotterdam Vlakbij Amsterdam - - Vlakbij Middelbur g Is grote stad - Vlakbij Haarlem Doelgroep Jongeren Families Gemengd Families Families Jongeren Gemengd Gemengd Ouderen Jongeren Huurprijsbepaling methodiek Overeenkomst met Den Haag 49