REACTIE OP SECOND OPINION VAN SPRONSEN & PARTNERS. Nieuwe methodiek HUURPRIJSBEPALING Strandexploitaties GEMEENTE DEN HAAG
|
|
- Gerarda Vermeiren
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 REACTIE OP SECOND OPINION VAN SPRONSEN & PARTNERS Nieuwe methodiek HUURPRIJSBEPALING 2013 Strandexploitaties GEMEENTE DEN HAAG HTC Advies Horeca Recreatie Catering Almere, 26 maart 2012 R PW.lb Puck Wilbers Lotte Brinke 2012 Horeca Adviescentrum HTC B.V. De resultaten van toepassing en gebruik van de door Horeca Adviescentrum HTC B.V. verrichte studies en verstrekte adviezen zijn afhankelijk van velerlei factoren, die buiten de invloed van Horeca Adviescentrum HTC B.V. vallen. Ofschoon de opdracht door HTC B.V. naar beste inzicht en vermogen en overeenkomstig de eisen van goed vakmanschap wordt uitgevoerd, is er sprake van een inspanningsverplichting zodat het bereiken van het beoogde resultaat niet kan worden gegarandeerd. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Horeca Adviescentrum HTC B.V. te Hoorn, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. 1
2 INLEIDING HTC Advies heeft in januari 2012 advies gegeven aan de gemeente Den Haag omtrent de nieuwe methodiek voor de huurprijsbepaling voor strandexploitanten. De uitkomsten van dit onderzoek zijn in februari gepresenteerd aan de strandexploitanten. Als reactie hierop hebben de strandexploitanten Van Spronsen & Partners opdracht gegeven tot het geven van een second opinion op het advies van HTC Advies (verder te noemen HTC). De gemeente Den Haag vraagt HTC om te reageren op de rapportage van deze second opinion. HTC start deze rapportage met de conclusie, daarna wordt er een reactie gegeven op de conclusies van Van Spronsen & Partners (verder te noemen Van Spronsen). Tot slot wordt er een reactie per punt gegeven op de rapportage van Van Spronsen, zoals gevraagd door de gemeente Den Haag. 2
3 INHOUDSOPGAVE INLEIDING... 2 INHOUDSOPGAVE... 3 CONCLUSIE... 4 REACTIE OP CONCLUSIES VAN SPRONSEN... 5 REACTIE PER PUNT VAN SPRONSEN
4 CONCLUSIE Conform de voorgestelde mthodiek van Van Spronsen, zijnde een bepaling van de omzetpotentie van een locatie kan worden geconcludeerd dat HTC een uniforme, transparante methodiek heeft opgesteld die resulteert in redelijke huurprijzen voor strandexploitanten in Den Haag. Er zijn verschillende methoden om een huurprijsmethodiek vast te stellen, dit kan onder andere op basis van de omzetpotentie van een locatie of op basis van een benchmark met de methodiek van andere (strand) gemeenten. Van Spronsen beargumenteert dat de methode van HTC (benchmark met de methodiek van andere gemeenten) is geijkt op het verhogen van de huurprijzen en de nieuwe methodiek daarom niet op de juiste wijze is vastgesteld. Van Spronsen pleit in het verlengde van de rapportage van Van Spronsen in 2008 dat er bij het vaststellen van een methodiek dient te worden gekeken naar de omzetpotentie van de locaties van de strandpaviljoens aan het Noorderen Zuiderstrand in Den Haag. Het bepalen van een huurprijsmethodiek gebruikmakende van de omzetpotentie is een passende methodiek om bestaande of nieuwe huurprijzen te toetsen. Deze dient dan echter op basis van omzetpotentie te worden vastgesteld en niet op gebaseerd te worden op de gerealiseerde omzet van de huidige ondernemers. Als er bij het vergelijken tussen de omzet- en kostenstructuur van een strandpaviljoen en de reguliere horeca wordt gekeken naar de omzet per vierkante meter, dient deze niet op basis van de huidige vierkante meters van de exploitaties aan het Noorder- en Zuiderstrand te worden teruggerekend. De huidige exploitatieoppervlaktes zijn ruim twee keer zo groot als de marktconforme afmeting van een strandpaviljoen en ruim vier keer zo groot als een marktconforme afmeting van een regulier horecabedrijf. In de vergelijking van Van Spronsen tussen de omzet per vierkante meter van een strandexploitatie en die van een regulier horecabedrijf, worden de hoge lasten ten opzichte van de omzet van een strandexploitatie veroorzaakt door de grote oppervlaktes van de huidige strandpaviljoens. Wanneer er een marktconforme vergelijking wordt gemaakt tussen de omzet per vierkante meter van een strandpaviljoen en de omzet per vierkante meter van een regulier horecabedrijf kan er kort door de worden gesteld: Een horecabedrijf heeft 12 maanden de tijd om de omzet te realiseren, een strandpaviljoen de helft daarvan. Een strandpaviljoen met een vergelijkbaar oppervlakte kan dan de helft van deze omzet per jaar realiseren of heeft twee keer zo veel vierkante meters nodig om dezelfde omzet te realiseren. Met deze benadering wordt de omzet per vierkante meter voor een strandpaviljoen de helft van die van een regulier horecabedrijf. Met deze benadering is voldoende ruimte in de exploitaties van de strandexploitanten voor de lasten inclusief de nieuwe huurprijs zoals gesteld in de rapportage van HTC. 4
5 REACTIE OP CONCLUSIES VAN SPRONSEN Berekening basis adviesprijs Onderbouwing methodiek HTC heeft de huurprijsmethodiek vastgesteld door een benchmark uit te voeren met andere strandgemeenten en de reguliere horeca. Daarbij wordt de input van diverse belanghebbenden meegenomen. De huidige situatie is geanalyseerd en vergeleken met een benchmark van reeds toegepaste en bewezen systematieken en methodieken in andere strandgemeenten. In de benchmark wordt vastgesteld hoe goede voorbeelden in de markt, de zogenoemde best practices, omgaan met deze methodieken en het vaststellen van huurprijzen voor strandexploitanten. Op deze manier kan een nieuwe methodiek worden vastgesteld voor de gemeenten Den Haag waarbij is geleerd van de ervaring van andere gemeenten. Huurprijs naar exploitatieduur Er is voor het bepalen van de vierkante meter prijs gekeken naar de huurprijzen zoals deze gehanteerd worden in de benchmarkgemeenten. Daarbij is bewust niet gekeken naar de lengte van het seizoen waarvoor deze huurprijs geldt. De ondernemers hebben namelijk geen keuze voor een langer of korter seizoen en zijn verplicht de gehele huurprijs te betalen. Ook wanneer bepaalde maanden zeer rustig zijn omdat het dan laagseizoen of geen seizoen is in deze gemeenten, dienen zij de volledige huurprijs zoals gesteld door de gemeente te betalen. De omzetcurve van een strandpaviljoen is daarnaast een sterke parabool. De omzet in het hoogseizoen, zijnde de maanden juli en augustus, maakt het grootste gedeelte van de totale omzet uit. Daarnaast vormt de omzet in het voor- en naseizoen een belangrijk gedeelte. Het laagseizoen heeft een zeer geringe bijdrage in de totale omzet. Het strandpaviljoen in beeld 2009 Van Spronsen & Partners: In een gemiddeld seizoen wordt 50% van de omzet gerealiseerd in de maanden juli en augustus. Wanneer een strandpaviljoen het gehele jaar geopend is, wordt 33% van de omzet in juli en augustus behaald. Het verschil in lengte van het seizoen is bewust niet meegenomen omdat er dan nog veel andere huurverlangende of huurverhogende invloeden zijn te benoemen. Alleen de relevante aspecten uit de benchmark zijn meegenomen om de vergelijkbaarheid te vergroten. Zo is ook het aantal bezoekers van de gemeenten in de benchmark niet meegenomen voor het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Den Haag Bergen Noordwijk Veere Vlissingen Zandvoort Bezoekersaantallen Overnachtingen In de gemeente Den Haag is het bezoekersaantal ruim vier keer zo groot als in de andere gemeenten. Het aantal bezoekers is dusdanig groter dat er in de 6 maanden seizoen in Den Haag meer bezoekers zijn dan in de 12 maanden in Vlissingen of Veere. 5
6 Meest geëigende methodiek huurprijsbepaling Uniformiteit en transparantie methodiek strekkende meters Uit de huidige situatie van de gemeente Den Haag blijkt dat een huurprijsmethodiek op basis van strekkende meters niet uniform en transparant is. Er zijn exploitaties aan de boulevard waarbij de boulevard verspringt of in een bocht loopt. Hierdoor hebben deze exploitaties een minder diepe exploitatie terwijl dezelfde huurprijs per strekkende meter wordt betaald. Weging criteria Zowel het gelijk laten wegen van alle criteria als een weging aanbrengen zijn aanvechtbare mogelijkheden. Keuzen benchmarkgemeenten Selectie op basis van zonering Er zijn op basis van de aanwezige methodieken voor huurprijs bepaling voor strandexploitanten vijf verschillende methodieken benoemd (strandnota van Noordwijk 2008). De methodieken waarbij de huurprijs gebaseerd wordt op een zonering zijn geselecteerd voor de benchmark. De gemeenten in de vergelijking die een strekkende meterprijs hanteren, hanteren geen zonering. Notabene: dit criterium in de selectie van de benchmarkgemeenten heeft geen invloed op de uiteindelijke selectie. Zandvoort Zandvoort is voor zover mogelijk wel meegenomen in de benchmark (zie tabel op pagina 15). Bij het vaststellen van de huurprijs is Zandvoort niet meegenomen omdat deze gemeente een methodiek hanteert op basis van strekkende meter prijs zonder zonering en daarom niet voldoet aan het vergelijkbaarheidcriteria. Invloed van oppervlakte op huurprijs Combinatie van argumenten Van Spronsen combineert een argument over de reguliere horeca met een argument over strandpaviljoens, terwijl zij anderzijds aangeven dat de situatie in de reguliere horeca niet direct toepasbaar is op de situatie van het strand. Dit is een gelegenheidsargument. Correctie op huurprijs bij grote exploitaties In de benchmarkgemeenten wordt geen correctie toegepast op de huurprijs op basis van de afmeting van strandpaviljoens. Er zijn bij de gemeenten uit de benchmark ook grote en kleine paviljoens aanwezig. Daarbij geldt geen correctie op de huurprijs in verband met de oppervlakte. Vergelijking met de reguliere horeca Interpretatie vergelijking horeca Ook hier wordt door Van Spronsen een gelegenheidsargument gevoerd. Specifieke kosten strandexploitaties In de vergelijking van een strandexploitatie met de reguliere horeca is het verschil tussen de reguliere kosten aangetoond en is aangegeven dat met een verschil in vaste lasten per vierkante meter van circa 200,-- de specifieke extra huisvestingskosten gedragen moeten kunnen worden. 6
7 Lasten per vierkante meter vs omzet per vierkante meter Als er bij het vergelijken tussen de omzet- en kostenstructuur van een strandpaviljoen en de reguliere horeca wordt gekeken naar de omzet per vierkante meter, dient deze niet op basis van de huidige vierkante meters van de exploitaties aan het Noorder- en Zuiderstrand te worden teruggerekend. De huidige exploitatieoppervlaktes zijn ruim twee keer zo groot als de marktconforme afmeting van een strandpaviljoen en ruim vier keer zo groot als een marktconforme afmeting van een regulier horecabedrijf. In de vergelijking van Van Spronsen tussen de omzet per vierkante meter van een strandexploitatie en die van een regulier horecabedrijf, worden de hoge lasten ten opzichte van de omzet van een strandexploitatie veroorzaakt door de grote oppervlaktes van de huidige strandpaviljoens. Huurprijzen ontbreken In verband met privacy overwegingen heeft de gemeente de individuele gegevens van exploitanten niet vrijgegeven. Huurprijsmethodiek zorgt voor prijsstijging Bij het vaststellen van een nieuwe huurprijsmethodiek dienen nieuwe huren te worden vastgesteld passende bij de nieuwe methodiek (per zone etc). Er wordt zowel een methodiek als huurprijzen vastgesteld op basis van de benchmark die passen bij de nieuwe situatie in de gemeente Den Haag. De methodiek en de huurprijzen dienen op elkaar aan te sluiten en bij een up-to-date methodiek horen dan ook up-to-date huurprijzen. Locaties Er is aangegeven dat de afstand tot (hoog of laag geconcentreerd) woongebied meer of minder dan 500 meter bedraagt en dat de afstand tot horeca- en winkelconcentraties (respectievelijk 6 en 10 gelegenheden) maximaal 300 meter bedraagt. 7
8 REACTIE PER PUNT VAN SPRONSEN 1.1 Inleiding 1.1 Daarom wordt er gekeken naar meerdere (strand) gemeenten en worden verschillende aspecten van verschillende gemeenten gebruikt. 2.1 Redelijke huurprijzen zijn huurprijzen die passen binnen een omzet- en kostenstructuur van een gezonde exploitatie, die passen bij de potentie van een locatie en bij de marktsituatie in de gemeente en andere strandgemeenten en de reguliere horeca in Nederland. 2.2 Een huurprijsverhoging van respectievelijk 187% en 177% past binnen de omzet- en kostenstructuur van de standexploitaties omdat de huur niet boven een redelijk percentage van de omzet uitkomt HTC hanteert een top down, samenvattende rapportage techniek. 1.2 Conclusie, samenvatting en aanbeveling De ervaring van HTC leert dat een huur per vierkante meter ondernemers motiveert efficiënt om te gaan met ruimte. Een ruimte waarvoor een lage huur wordt betaald, hoeft slechts een paar keer per jaar verhuurd te worden om de kosten hiervoor te kunnen dekken. Er is in die situatie minder drive vanuit de ondernemers nodig om een hoge bezetting en/of besteding te realiseren Dit is aan de gemeente om te bepalen. 7.1 Door de ondernemers een kort contract (bijv. 3 jaar) aan te bieden kan door de ondernemers worden bezien of de nieuwe kosten passen binnen de exploitatie. Zij zitten dan niet meteen vast aan een lang huurcontract. 7.2 HTC adviseert de gemeente om de ondernemers de keuze te geven. 8.1 Ondernemers kunnen een gedeelte van de investeringen terug verdienen door een overnamesom te vragen inclusief goodwill Bij het afstaan van vierkante meters dient er inderdaad een strenge handhaving vanuit de gemeente plaats te vinden. Er dient elk jaar een meting van het aantal vierkante meters plaats te vinden. 1.3 Doelstellingen, uitgangspunten en randvoorwaarden 11.1 De relatie tussen de reactie van Van Spronsen en de doelstelling is onduidelijk. De meest geëigende methodiek voor het vaststellen van de huurprijsmethodiek is hier nog niet aan de orde. Wat betreft de benchmark methodiek die gebruikt wordt voor het vaststellen van de huurprijsmethodiek: wanneer er een goede benchmark wordt uitgevoerd waarbij redelijke 8
9 huurprijzen worden vastgesteld, zal de huurprijs op basis van gemiddelde niet steeds hoger uitvallen. Dit omdat de benchmark van Veere anders kan zijn dan die voor Den Haag. Daarnaast kunnen er voor de gemeente Veere andere factoren meespelen die niet in de gemeente Den Haag aan de orde zijn waardoor er een andere berekening kan worden gemaakt. De meest geëigende methodiek voor het bepalen van de huurprijsmethodiek is niet voor iedere gemeente hetzelfde De verdiencapaciteit speelt een rol in de keuze van de benchmarkgemeenten. Door te kijken naar de aspecten zoals het aantal strandexploitaties, het aantal inwoners van de gemeente, de ligging nabij de randstad, het aantal logiesverstrekkende bedrijven en of de gemeente in de top tien van badplaatsen staat, wordt de aantrekkelijkheid van de badplaats voor bezoekers en daarmee het potentieel aantal bezoekers benaderd De huurmethodiek en huurprijzen hebben invloed op de kwaliteit van het ondernemerschap en het investeringsklimaat, zoals Van Spronsen zelf stelt bij punt 7. In de huurprijsmethodiek worden ook aspecten meegenomen als jaarrond exploitaties end. Het wel of niet toestaan en de aantrekkelijkheid voor ondernemers voor het jaarrond ondernemen, heeft direct invloed op de aantrekkelijkheid van het strand Weer is een factor die bij alle strandgemeenten invloed heeft. Door te kiezen voor een benchmark systematiek, wordt indirect de invloed van weer meegenomen in het onderzoek De gemeente wenst een goed ondernemersklimaat te creëren en wenst met de nieuwe huurprijsmethodiek goed ondernemerschap te bevorderen. Dit is een doelstelling, welke niet wetenschappelijk onderbouwd hoeft te zijn Dit dient te zijn de huur in plaats van de huur per m2. Dit is abusievelijk in deze stelling opgenomen De gemeente wenst voor de transparantie niet een nog strakkere handhaving te hoeven voeren door niet alleen de totale aantal vierkante meters maar ook het type vierkante meter in kaart te brengen Dit gaat om het onderzoek van Van Spronsen & Partners in Dit kan in de toekomst wel degelijk invloed hebben op de huurprijzen die gevoerd zullen worden aan het strand. Voor alsnog heeft dit geen invloed. 1.4 Huidige situatie 16.1 Er zijn in Den Haag opvallend veel exploitaties met een groot oppervlakte. Dit kan geconcludeerd worden uit het gemiddeld aantal vierkante meters per exploitatie in verhouding met andere badplaatsen Deze 25% is gebaseerd op de wetgeving van de gemeente Den Haag Hier betreft het dezelfde gemeente (Den Haag) en dezelfde wetgeving Er zijn twee gebieden gelegen aan het Westduin. Eén tussen duindorp en de boulevard van Kijkduin en één aan de andere kant van de boulevard Op verzoek van de gemeente is dit vastgesteld. 9
10 20.2 Dat er nooit huur voor dit gedeelte is betaald is ook niet hard te maken Om privacy redenen zijn niet de individuele huurprijzen weergegeven. De hoogte van de huurprijs is wel aangetoond door de tabel Zie punt Zie punt In de benchmarkgemeenten wordt geen correctie toegepast op de huurprijs op basis van de afmeting van strandpaviljoens. Er zijn bij de gemeenten uit de benchmark ook grote en kleine paviljoens aanwezig. Daarbij geldt geen correctie op de huurprijs in verband met de oppervlakte Het totaal aan strekkende meters is gebaseerd op de strandpaviljoens die een huur betalen in strekkende meters. Surfschool Surfles.nl en Surfschool Aloha zijn hier niet in meegeteld omdat zij een totaal huurprijs betalen en alleen een oppervlakte in vierkante meters bekend is HTC rekent met de strekkende meters van alle paviljoens die een huurprijs per strekkende meter betalen Bij deze berekening zijn de vierkante meters zoals bekend van de twee surfscholen wel meegenomen Dit is het gemiddelde per exploitatie. Dus niet de totale huur gedeeld door het totale aantal strekkende meter maar per exploitatie de huurprijs per strekkende meter en hiervan het gemiddelde Wederom is dit het gemiddelde van de exploitanten. Er is per exploitant uitgerekend wat de huurprijs per vierkante meter is en daar is het gemiddelde van genomen Deze zijn hier inderdaad niet in opgenomen Inderdaad Zie punt Zie punt
11 31.1 Deze gegevens zijn in de openbare versie weggehaald om privacy redenen. De gemeente wenst niet de individuele gegevens van exploitanten weg te geven. Al deze gegevens (punt 23-30) zijn indicatief, en niet hard gebruikt voor de bepaling van de nieuwe methodiek. Dit is contextinformatie over de huidige situatie. 1.5 Marktverkenning 32.1 Dit is geconcludeerd uit de genoemde voor en nadelen bij vierkante en strekkende meters. Bij strekkende meters worden 8 voordelen en 10 nadelen genoemd. Bij vierkante meters worden er 10 voordelen en 15 nadelen genoemd Hier niet aan de orde. Hier wordt de input van de exploitanten weergegeven Deze opmerking wordt gestaafd door opmerkingen benoemd bij de voor en nadelen bij zowel de strekkende als vierkante meters en bij de overige opmerkingen. Er wordt door de exploitanten vaak genoemd dat een huurprijsmethodiek op basis van vierkante meters zal leiden tot prijsverhoging De paviljoens hebben niet allen dezelfde diepte door verspringen van de boulevard. Van Spronsen geeft hier zelf een subjectieve toevoeging Bij het vaststellen van een nieuwe huurprijsmethodiek dienen nieuwe huren te worden vastgesteld passende bij de nieuwe methodiek (per zone etc). Er wordt zowel een methodiek als huurprijzen vastgesteld op basis van de benchmark die passen bij de nieuwe situatie in de gemeente Den Haag. De methodiek en de huurprijzen dienen op elkaar aan te sluiten en bij een up-to-date methodiek horen dan ook up-to-date huurprijzen Om de aspecten volledig te maken is in de enquête de vraag gesteld om overige aspecten te benoemen die invloed hebben op de omzetpotentie. Hier konden aanvullingen worden gegeven op de in de vraag ervoor voorgestelde aspecten Aangezien deze opmerking staat onder het kopje benchmark wordt hiermee bedoeld de gemeenten uit de benchmark Er wordt hier gedoeld op het inwoneraantal van de badplaats Den Haag. Het inwonersaantal van de totale gemeente Den Haag ligt hoger De badplaats Den Haag (dus Kijkduin en Scheveningen) heeft circa inwoners. Er wordt in de benchmark een vergelijking gemaakt met badplaatsen, anders loopt deze vergelijking scheef Zie punt Er zijn op basis van de aanwezige methodieken voor huurprijs bepaling voor strandexploitanten vijf verschillende methodieken benoemd (strandnota van Noordwijk 2008). De methodieken waarbij de huurprijs gebaseerd wordt op een zonering zijn geselecteerd voor de benchmark. De gemeenten in de vergelijking die een strekkende meterprijs hanteren, hanteren geen zonering Dit advies met betrekking tot de selectie van de benchmark is mondeling beargumenteerd aan de gemeente. Vlissingen is als enige badplaats tevens een grote stad nabij het strand en onderscheidt zich daarmee van de andere badplaatsen in de selectie. Op 11
12 deze manier wordt er rekening gehouden met het feit dan Scheveningen met geen andere badplaats vergelijkbaar is en wordt een zo groot mogelijke verscheidenheid van vergelijkbare aspecten van verschillende gemeenten meegenomen Hier moet Bergen Den Haag zijn. Dit is abusievelijk in deze zin opgenomen Zie punt 38.1 Dit criterium in de selectie van de benchmarkgemeenten heeft geen invloed op de uiteindelijke selectie Een up-to-dat methodiek is een methodiek die recent is vastgesteld of herijkt In de gemeente Den Haag is de methodiek niet recent herijkt. De zonering loopt van oudsher vanaf het Kurhaus maar de tabellen op pagina 32 en 33 tonen aan dat deze is vervaagd De meest recent verkrijgbare informatie In contact met de gemeente is gebleken dat daar op dit moment beslissingen over de nieuwe huurprijzen en voorwaarden worden genomen. Dit seizoen is ter sprake gekomen Dit is uit het interview met de gemeente Noordwijk naar voren gekomen Dit is uit het interview met de gemeente Noordwijk naar voren gekomen Dit selectiepunt is abusievelijk opgeomen, de gemeentelijke grens is hierbij verkeerd geïnterpreteerd. Dit heeft geen invloed op de selectie als benchmarkgemeente omdat onder de grens van 17 paviljoens ligt Bij dezelfde bron wordt omschreven dat de locatie (A-1 etc) op basis van passantenstromen wordt toegekend De passantenstromen van het strand zijn naar benadering vastgesteld op basis van pareergelegenheid, openbaar vervoer, winkels en horeca Op pagina 18 staat inderdaad aangegeven dat door de verschillen in omstandigheden en seizoensgebondenheid de huurprijzen van de reguliere horeca en de strandpaviljoens niet één op één te vergelijken zijn Deze vergelijking is gemaakt op pagina De huurprijzen van de horeca en die van de detailhandel vallen in de vastgoedsector vaak onder één noemer Zie punt Dit is wat de bron WPM Vastgoed telefonisch aan ons heeft bevestigd. Dat er ook op de boulevard nog verschillen zijn wordt aangegeven onder de tabel Dit is wat WPM ons telefonisch heeft bevestigd. Dit zijn de huren per vierkante meter betreffende de boulevard. 12
13 Er staat dat de huurprijzen die in de reguliere horeca worden betaald niet 1 op 1 te vergelijken zijn met die van het strand. Er kan wel degelijk een vergelijking worden gemaakt van de bijkomende kosten en vaste lasten om inzicht te geven in de overeenkomsten en verschillen Er wordt een vergelijking gemaakt van de kostenstructuur met daarbij de vaste lasten. Daarbij is het verschil aangetoond om inzicht te geven in de ruimte die strandexploitanten hebben voor de overige specifieke kosten. De omzetpotentie is per locatie aan de boulevard verschillend en niet meegenomen in deze vergelijking omdat de omzet geen invloed heeft op de vaste kostenstructuur Dan moet alleen de huur worden teruggerekend naar deze 7 maanden. De investering (en daarmee de rente en afschrijvingen) is niet afhankelijk van het aantal maanden van exploitatie per jaar. Dit betekent dat er in de benadering van Van Spronsen nog steeds een verschil van 170,-- per vierkante meter is tussen de reguliere horeca en de strandexploitanten. Aangezien Van Spronsen aangeeft dat de extra kosten voor een strandpaviljoen tussen de 4,- en 82,-- per vierkante meter liggen, is hiervoor voldoende ruimte Voor het bepalen van de omzetpotentie per vierkante meter dient niet gerekend te worden met de huidige oppervlakte. Dat de ondernemers maar een gemiddelde van 764 omzet per vierkante meter realiseren, komt door de grote oppervlakte van de paviljoens De kapitaalslasten en specifieke huisvestingslaten per m2 zijn voor strandexploitanten zo hoog in verhouding met de omzet omdat de strandpaviljoens zo n groot oppervlakte hebben. Een horecabedrijf heeft 12 maanden de tijd om de omzet te realiseren, een strandpaviljoen de helft daarvan. Een strandpaviljoen met een vergelijkbaar oppervlakte kan dan de helft van deze omzet per jaar realiseren of heeft twee keer zo veel vierkante meters nodig om dezelfde omzet te realiseren. Met deze benadering wordt de omzet per vierkante meter voor een strandpaviljoen de helft van die van een regulier horecabedrijf Wanneer de vergelijking van Van Spronsen op basis van punt 55.4 wordt gemaakt: Horeca: 3250 per vierkante meter jaar met lasten 552 per jaar. Dit komt neer op 17%. Strandexploitant: 1895 per vierkante meter per 7 maanden met lasten 271,91. Dit komt neer op 14,3% 56.1 Zie punt Zie punt 54.3 en
14 1.6 Methodieken huurprijsbepaling 57.1 De huurprijsmethodiek van de gemeente Vlissingen was bij de selectie van de benchmarkgemeenten nog niet bekend. Pas na het interview met de gemeente is deze vastgesteld Uit de huidige situatie van de gemeente Den Haag blijkt dat een huurprijsmethodiek op basis van strekkende meters niet uniform en transparant is. Er zijn exploitaties die gelegen zijn aan de boulevard waarbij de boulevard verspringt of in een bocht loopt. Hierdoor hebben deze exploitaties een minder diepe exploitatie terwijl dezelfde huurprijs per strekkende meter wordt betaald Er is geanalyseerd wat gesteld dient te worden als basishuurprijs en wat de basis huurprijs dient te zijn (factor B). Door het gemiddelde van verschillende gemeenten te nemen die een bewezen methodiek is de huurprijs bepaald Zandvoort is meegenomen in de benchmark. Zandvoort is niet meegenomen in het bepalen van de hoogte van de huurprijs omdat Zandvoort een huurprijsmethodiek op basis van strekkende meters hanteert en geen zonering. Hierdoor is deze gemeente niet vergelijkbaar op dit punt Zie punt Zowel het gelijk laten wegen van alle criteria als een weging aanbrengen zijn aanvechtbare mogelijkheden Nieuwe methodiek huurprijsbepaling Den Haag Er is aangegeven dat de afstand tot (hoog of laag geconcentreerd) woongebied meer of minder dan 500 meter bedraagt en dat de afstand tot horeca- en winkelconcentraties (respectievelijk 6 en 10 gelegenheden) maximaal 300 meter bedraagt Het aspect afstand tot paviljoen onderling wordt niet gebruikt in de benchmarkgemeenten en is niet genoemd in de enquête (open vraag). Dit aspect is wel indirect meegenomen in de enquête door de aspect gelegen naast vrij strandvlak en/of eigen strandopgang. Deze beide aspecten scoorden niet hoog in de enquête Zie punt Het aspect gelegen nabij strandslag en het aspect strand met veel watersporters scoren even hoor in de resultaten van de enquête. Het aspect nabij strandslag wordt echter wel in 14
15 de methodiek van veel benchmarkgemeenten meegenomen, het aspect een strand met veel watersporters niet Deze informatie is niet bekend bij HTC. Het is aan de gemeente te bepalen hoe hier mee om te gaan Strand is geen gehuurd exploitatievlak. De ondernemers hebben geen enkel recht met betrekking tot het strand In de huidige overeenkomsten wordt er geen verschil in huur gerekend tussen bebouwd en onbebouwd Er is meer ondernemersvrijheid doordat de ondernemer zelf (binnen grenzen van het bestemmingsplan) kan bepalen welke bebouwing hij wil plaatsen en zelf de ruimte heeft de exploitatie in te delen zoals gewenst Zie punt Dat komt neer op één huurprijs voor alle typen vierkante meters. De huur van een strandpaviljoen voor een vierkante meter terras aan de zeekant zou ook hoger kunnen zijn dan de huur van de vierkante meter van de keuken. Er wordt omwille van de transparantie gewerkt met één huurprijs per vierkante meter Er is voor het bepalen van de vierkante meter prijs gekeken naar de huurprijzen zoals deze gehanteerd worden in de benchmarkgemeenten. Daarbij is bewust niet gekeken naar de lengte van het seizoen waarvoor deze huurprijs geldt. De ondernemers hebben namelijk geen keuze voor een langer of korter seizoen en zijn verplicht de gehele huurprijs te betalen. Ook wanneer bepaalde maanden zeer rustig zijn omdat het dan laagseizoen of geen seizoen is in deze gemeenten, dienen zij de volledige huurprijs zoals gesteld door de gemeente te betalen. De omzetcurve van een strandpaviljoen is daarnaast een sterke parabool. De omzet in het hoogseizoen, zijnde de maanden juli en augustus, maakt het grootste gedeelte van de totale omzet uit. Daarnaast vormt de omzet in het voor- en naseizoen een belangrijk gedeelte. Het laagseizoen heeft een zeer geringe bijdrage in de totale omzet. Het strandpaviljoen in beeld 2009 Van Spronsen & Partners: In een gemiddeld seizoen wordt 50% van de omzet gerealiseerd in de maanden juli en augustus. Wanneer een strandpaviljoen het gehele jaar geopend is, wordt 33% van de omzet in juli en augustus behaald. Het verschil in lengte van het seizoen is bewust niet meegenomen omdat er dan nog veel andere huurverlangende of huurverhogende invloeden zijn te benoemen. Alleen de relevante aspecten uit de benchmark zijn meegenomen om de vergelijkbaarheid te vergroten. 15
16 Zo is ook het aantal bezoekers van de gemeenten in de benchmark niet meegenomen voor het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Den Haag Bergen Noordwijk Veere Vlissingen Zandvoort Bezoekersaantallen Overnachtingen In de gemeente Den Haag is het bezoekersaantal ruim vier keer zo groot als in de andere gemeenten. Het aantal bezoekers is dusdanig groter dat er in de 6 maanden seizoen in Den Haag meer bezoekers zijn dan in de 12 maanden in Vlissingen of Veere De factoren zijn gebaseerd op het verschil tussen de A1 en A2 locaties van de detailhandel en horeca in Scheveningen (bron WPM onderste tabel pag. 16) De huurprijzen van de horeca en die van de detailhandel vallen in de vastgoedsector vaak onder één noemer De percentages zijn gebaseerd op de regelgeving van Den Haag (25% en 75%) De huurprijs van een lunchroom/snackbar ligt doorgaans op 6-8% van de omzet en de huur van een reguliere horeca bedrijf op 10% van de omzet. Deze vergelijking leidt tot een lagere huur voor de 25% die als ondergeschikte horeca mag worden geëxploiteerd. De andere 75% van de exploitatie ligt tussen de huur voor commerciële exploitaties en de huur voor nietcommerciële exploitaties in. Dit laatste resulteert in een huurprijs van circa 50% van de commerciële exploitaties Resultaat door afronding Op de zeer uiteenlopende methodieken van de benchmarkgemeenten en de huidige situatie Ja 67.3 In verband met privacy overwegingen kunnen niet de individuele cijfers van exploitanten worden weergegeven Zie punt Dit is uit het interview met de gemeente gekomen
17 1.8 Gevolgen nieuwe methodiek huurprijsbepaling 72.1 Zie punt De precieze afstanden en daarmee de zonering zijn door de gemeente vast te stellen. De afstanden zijn door HTC op basis van google.maps vastgesteld Bij het vaststellen van een nieuwe huurprijsmethodiek dienen nieuwe huren te worden vastgesteld passende bij de nieuwe methodiek (per zone etc). Er wordt zowel een methodiek als huurprijzen vastgesteld op basis van de benchmark die passen bij de nieuwe situatie in de gemeente Den Haag. De methodiek en de huurprijzen dienen op elkaar aan te sluiten en bij een up-to-date methodiek horen dan ook up-to-date huurprijzen Zie punt Maximale grootte is iets anders dan gemiddeld oppervlak Zie punt Zie punt Zie punt In verband met privacy overwegingen zijn deze gegevens uit de openbare rapportage gehaald. 1.9 Bijlage 2 Huidige situatie: huurprijzen per exploitant 77.1 In verband met privacy overwegingen zijn deze gegevens uit de openbare rapportage gehaald In verband met privacy overwegingen zijn deze gegevens uit de openbare rapportage gehaald Bijlage 4 Marktverkenning: uitwerking enquête 78.1 Er wordt nergens gesteld dat de doelgroepen invloed hebben op de huurprijs In de laatste vraag van de enquête wordt gevraagd welke overige aspecten volgens de ondernemers invloed hebben op de potentie van de locatie
18 18
REACTIE OP ADVIES VAN SPRONSEN & PARTNERS. DEEL II Adviestraject. Advies huurprijzen Strandexploitatie Noorderstrand en Zuiderstrand
REACTIE OP ADVIES VAN SPRONSEN & PARTNERS DEEL II Adviestraject Advies huurprijzen Strandexploitatie Noorderstrand en Zuiderstrand HTC Advies Horeca Recreatie Catering Almere, 10 april 2012 R.12.1094.PW.lb
Nadere informatieCONCEPT Second opinion
Samenstellers: J.P. van Spronsen G. Verschoor N.M. Timmermans CONCEPT Second opinion Rapportage HTC Advies R11.1131.PW.LB d.d. 26 januari 2012 Nieuwe methodiek Huurprijsbepaling 2013 Strandexploitaties
Nadere informatieNieuwe methodiek HUURPRIJSBEPALING Strandexploitaties GEMEENTE DEN HAAG
Nieuwe methodiek HUURPRIJSBEPALING 2013 Strandexploitaties GEMEENTE DEN HAAG HTC Advies Horeca Recreatie Catering Almere, 26 januari 2012 R11.1131.PW.LB Michiel van Noort Puck Wilbers Lotte Brinke 2012
Nadere informatierapport Rekenkamercommissie inzake strand
Hill INI I U115/00598 Illinium Ciller ÇASTRICUM Akersloot B ak k u m Castricum Aan de Rekenkamercommissie Castricum L i m m en de Woude Afdeling Staf Contactpersoon LP. 't Hart Telefoonnummer 0619429635
Nadere informatieSamenvatting. Zonering uit voorgestelde strandnota (let op, dit correspondeert niet 100% met de tabel die de zones typeert)
Zonering uit voorgestelde strandnota (let op, dit correspondeert niet 100% met de tabel die de zones typeert) Ligging van de Natura 2000 gebieden (geo dataset data eind 2015 van de European Environment
Nadere informatieVerkoop/verhuur van groenstroken en aanpak illegaal grondgebruik
Collegevoorstel Inleiding Elk jaar worden de grondprijzen in de gemeente Heusden vastgesteld in de nota grondprijzen. De verhuurprijzen voor groenstroken zijn daarin niet meegenomen en bovendien wordt
Nadere informatieINSCHRIJFDOCUMENT VOORSELECTIE HORECA-EXPLOITATIE LANDGOED HACKFORT
INSCHRIJFDOCUMENT VOORSELECTIE HORECA-EXPLOITATIE LANDGOED HACKFORT HTC Advies Horeca Recreatie Catering Almere, 22 juni 2016 16.1208.PW.yv P. Wilbers Y. Vlaar 2016 Horeca Adviescentrum HTC B.V. De resultaten
Nadere informatieIn de ARC van afgelopen juni is afgesproken dat uw commissie rapportages zal ontvangen van overleggen die zijn geweest met de strandexploitanten.
MEMO datum : 10 september 2009 aan : leden Algemene Raadscommissie gemeente Bergen van : Thea Olivier kopie aan : Jan Mesu, Nicole Zwartelé onderwerp : terugkoppeling overleg met bestuur Strandvereniging
Nadere informatieRechtbank Maastricht NOTITIE. 1. Inleiding. Gemeente Maastricht
NOTITIE Rechtbank Maastricht Aan: T.a.v. Gemeente Maastricht Fred Sijben Van: Aeisso Boelman en Iris van Donselaar Datum: 29 september 2015 Onderwerp: Second opinion business case rechtbank Maastricht
Nadere informatieFase I Adviestraject Marktconformiteit huidige huurprijzen Strandexploitaties Scheveningen
Samenstellers: J.P. van Spronsen G. Verschoor L. Rietveld N.M. Timmermans M. Heiser Fase I Adviestraject Marktconformiteit huidige huurprijzen Strandexploitaties Scheveningen Rapportnummer: 2008-R-028/1021
Nadere informatieParkeertarieven binnensteden Parkeertarieven en attractiewaarde binnensteden redelijk in evenwicht
Parkeertarieven binnensteden Parkeertarieven en attractiewaarde binnensteden redelijk in evenwicht Stijgende parkeertarieven maken binnensteden minder aantrekkelijk voor consumenten en ondernemers, stelde
Nadere informatieSamenstellers: J.P. van Spronsen G. Verschoor L. Rietveld N. Timmermans E. Termote HORECA PERSONEELSONDERZOEK 2006
Samenstellers: J.P. van Spronsen G. Verschoor L. Rietveld N. Timmermans E. Termote HORECA PERSONEELSONDERZOEK 2006 Leiderdorp, 29 december 2006 -2- INHOUDSOPGAVE INLEIDING...3 RESPONDENT IN BEELD...4 SITUATIE
Nadere informatie1. HET PROCES Pagina 2. 2. DE UITKOMST Pagina 7. 3. TOT SLOT Pagina 9
Bewonerspeiling Zeeheldenbuurt maart / april 2013 INHOUD: 1. HET PROCES Pagina 2 2. DE UITKOMST Pagina 7 3. TOT SLOT Pagina 9 1 1. HET PROCES Inleiding Plangebied Overleg bewonerscommissie Mening bewoners
Nadere informatieStart Jaarrondexploitatie CONCEPT. Den Haag, 3 juli Aan de gemeenteraad,
Regnr. DSB/2012.559 RIS XXXXXX Tekst raadsvoorstel Start Jaarrondexploitatie CONCEPT Den Haag, 3 juli 2012 Aan de gemeenteraad, 1. Inleiding Het Haagse strand is een prachtige plek om te recreëren voor
Nadere informatieFair Value Business Valuation. Specialist in Ondernemingswaardering
Fair Value Business Valuation Specialist in Ondernemingswaardering PROFIEL Fair Value Business Valuation heeft zich, als één van de weinige bureaus in Nederland, uitsluitend toegelegd op het specialisme
Nadere informatieRESTAURANT-IJSSALON-TAPAS "PARKFRONT"
RESTAURANT-IJSSALON-TAPAS "PARKFRONT" Gelieve discreet met deze informatie om te gaan Vrijblijvende informatie De adviseur: Bart Brinkman b.brinkman@klaassenbv.nl mobiel: 06-53960241 Alle aanbiedingen
Nadere informatietoezegging aan de commissie Middelen (TCM 131)
Beheer Aan de leden van de gemeenteraad Datum : 10 november 2017 Uw kenmerk : Ons kenmerk : 2017021775 Behandeld door : College Doorkiesnummer : 023-5225225 Onderwerp : Toezegging aan commissie Grondgebied
Nadere informatieLeegstand van bedrijfsruimten in Noord-Holland
Leegstand van bedrijfsruimten in Noord-Holland Inhoud Blz. 1 Inleiding 1 2 Leegstand bedrijfsruimten 3 3 Typering leegstand 6 Bijlage 1 Contactpersonen 9 Uitgevoerd in opdracht van: Provincie Noord-Holland
Nadere informatieDe invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden
Whitepaper De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden bbn adviseurs 2014 bbn adviseurs www.bbn.nl info@bbn.nl Wet Markt en Overheid Per 1 juli 2014 gaat de wet Markt
Nadere informatieTE HUUR. Badhuisweg 14 2e VZ 2587 CH Den Haag. 565 p.m. ex.
TE HUUR Badhuisweg 14 2e VZ 2587 CH Den Haag 565 p.m. ex. KENMERKEN Prijs 565 p.m. ex. Postcode 2587 CH Ligging Aan rustige weg, Aan zee, Nabij openbaar vervoer, Nabij winkels Woningtype Bovenwoning Woonruimte
Nadere informatieZuiderdiepstraatweg 28 te Stellendam Code: PEKL 14.024
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073-521 61 66 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon: 06-53 14 89 02
Nadere informatieBeleidsregels evenementen strandpaviljoens Bloemendaal 2019
CVDR Officiële uitgave van Bloemendaal. Nr. CVDR613388_1 22 oktober 2018 Beleidsregels evenementen strandpaviljoens Bloemendaal 2019 Het college van burgemeester en wethouders en de burgemeester van de
Nadere informatieDatum: 25 september 2014 Portefeuillehouder: M.L.C. Klein-Schuurs
Raadsvoorstel Raadsnummer: 2014-049 Registratiekenmerk: Onderwerp: Nota Subsidie en tarievenbeleid Korte inhoud: Datum: 25 september 2014 Portefeuillehouder: M.L.C. Klein-Schuurs Voorstel 1. De nota Subsidie-
Nadere informatieFactsheets Leeswijzer
Factsheets Leeswijzer Voor het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 zijn naast een hoofdrapport en een internetapplicatie factsheets ontwikkeld om de onderzoeksresultaten overzichtelijk en helder te presenteren.
Nadere informatieHerenwaard 2 te Rotterdam Code: PEKL 14.004
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon:
Nadere informatieOnderwerp verlening van de gevraagde omgevingsvergunning voor Strandweg ongenummerd exploitatienummers 20, 21 en 22
Retouradres: Postbus 12655, 2500 DP Den Haag Uw brief van n.v.t. Ons kenmerk 201403392/5443507 Behandeld door Doorkiesnummer E-mail Aantal bijlagen diverse Onderwerp verlening van de gevraagde omgevingsvergunning
Nadere informatieTaste Schoutenstraat 9 Hilversum
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Bedrijfsmakelaar: Marije Brinkman Telefoon:
Nadere informatieDe zonering inclusief legenda is de afgelopen maanden tot stand gekomen in cocreatie en
Toelichting op de Strandzonering 300617 De zonering inclusief legenda is de afgelopen maanden tot stand gekomen in cocreatie en samenwerking in diverse ateliers (werk/inloop) met alle partijen die bij
Nadere informatieLübeckplein 6 Zwolle BOLLE BOLLE
BOLLE BOLLE Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 033 258 13 30 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: amersfoort@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Alex
Nadere informatieMarktconsultatie Polfermolen. Gemeente Valkenburg aan de Geul
Marktconsultatie Polfermolen Gemeente Valkenburg aan de Geul 25 juni 2018 Inhoud: - Doelen van de marktconsultatie - Stappenplan en planning - Kaders en randvoorwaarden voor de marktconsultatie - Publicaties
Nadere informatieTE HUUR. Badhuisweg CH Den Haag. 950 p.m. ex.
TE HUUR Badhuisweg 14 2587CH Den Haag 950 p.m. ex. KENMERKEN Prijs 950 p.m. ex. Postcode 2587CH Ligging Aan zee, Nabij openbaar vervoer, Nabij winkels Woningtype Benedenwoning Woonruimte 80m² Kamers 2
Nadere informatieF. Gemotoriseerd vervoer op het strand. H. Uitbreidingsmogelijkheden bestaande bebouwing. J. Stranduitbreiding Hondsbossche Zeewering
Voorstelnummer : Raadsvergadering : 8 november 2012 Naam opsteller : Sipke Diepbrink Informatie op te vragen bij : Portefeuillehouders : Cees Roem Onderwerp: Strandbeleid Aan de raad, Beslispunt: Besluiten
Nadere informatieUitspraak. van de Huurcommissie
Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. Betalingsverplichting servicekosten 1 september 2013 tot en met 31 december 2013; 2. Betalingsverplichting servicekosten 1 januari 2014 tot en met 30 april 2014.
Nadere informatieGemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015
Gemeente Oegstgeest Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg 11 maart 2015 DATUM 11 maart 2015 TITEL Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg OPDRACHTGEVER
Nadere informatieBEPALING HORECABEZOEKERS INDIEN DE STRIP NIET WORDT GEREALISEERD
1 RAPPORTAGE BEPALING HORECABEZOEKERS INDIEN DE STRIP NIET WORDT GEREALISEERD 2016-R-147/1006 23 januari 2017 OPENBAAR Samenstellers Guido Verschoor Hans van Spronsen Nick ten Hove Inleiding & inhoudsopgave
Nadere informatieAanhangsel nr. 392403
Aanhangsel nr. 392403 Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden,
Nadere informatieParallel Boulevard 4 te Noordwijk Code: PEKL
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073-521 61 66 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon: 06-53 14 89 02
Nadere informatieWindmolenparken Zichtbaar vanaf de kust
Windmolenparken Zichtbaar vanaf de kust De impact op recreatie en toerisme -Addendum bij de studie uit 2014- Inhoud Blz. 1 Inleiding 1 2 Omvang van de impact (actualisatie) 3 3 Conclusies en aanbevelingen
Nadere informatieSchoutenstraat 4 Barneveld
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 033 258 13 30 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: amersfoort@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Alex Willemse Telefoon:
Nadere informatie* A14.03658* Grondprijsbrief 2015. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden
Grondprijsbrief 2015 1. Inleiding Bij de begroting 2013 heeft de raad van de gemeente Noordenveld de Kadernota Grondprijzen 2013-2016 en Grondprijsbrief 2013 vastgesteld In de Kadernota is het beleidskader
Nadere informatieBIJ MARIO Koestraat 7 Amersfoort
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Wiekenweg 53a, 3815KL Amersfoort Telefoon: 033 258 13 30 Internet: E-mail: www.klaassenbv.nl amersfoort@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Alex Willemse Telefoon: 06-50 445 472
Nadere informatieDeelsessie Strand Scheveningen Bad en Zwarte Pad Datum: 7 oktober 2015
Deelsessie Strand Scheveningen Bad en Zwarte Pad Datum: 7 oktober 2015 Aanwezig Voornamelijk ondernemers (strand en boulevard), bewoners, een aantal (water)sporters en vertegenwoordigers van (natuur)organisaties.
Nadere informatieGunningenleidraad Horecapaviljoen RAUM te Utrecht
1 Gunningenleidraad Horecapaviljoen RAUM te Utrecht 2018-R-063/1008 6 juni 2018 Samenstellers Niek Timmermans Guido Verschoor Hans van Spronsen Inleiding en toelichting selectietraject 2 Inleiding RAUM
Nadere informatieInterfacultaire Lerarenopleidingen, Universiteit van Amsterdam
Naam auteur(s) Nijenhuis, N Vakgebied Natuurkunde Titel Wiskunde bij Natuurkunde: de afgeleide Onderwerp Wiskunde natuurkunde transfer Opleiding Interfacultaire Lerarenopleidingen, Universiteit van Amsterdam
Nadere informatieHoofdstuk 1 Definitie, criteria en randvoorwaarden 1.1 Niet functionele groen- of reststroken binnen de bebouwde kom
Aanleiding, Jaarlijks worden vele verzoeken ingediend tot het aankopen of huren van groen- of reststroken binnen de gemeente Boxmeer. Meestal worden dergelijke verzoeken ingediend ter vergroting van een
Nadere informatieRijksweg 2 Heel, Code: copo 0814
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Corné Poirters Telefoon:
Nadere informatieTER OVERNAME AANGEBODEN: Het Blank Water Brugstraat 9 b 5712 AX SOMEREN EIND
TER OVERNAME AANGEBODEN: Het Blank Water Brugstraat 9 b 5712 AX SOMEREN EIND LIGGING OBJECT De visvijvers van het Blank Water vinden hun oorsprong aan het begin van de vorige eeuw. Zo blijkt uit het archief
Nadere informatieTerras Check Misset Horeca
Terras Check Misset Horeca Spaarne66 in Haarlem Kleinere terrassen, meer omzet Hoeveel mensen zet je in op een vol terras? En hoeveel is dat per vierkante meter? Wat is de te verwachten opbrengst in een
Nadere informatieDe adviseur: Bart Brinkman bart@klaassenbv.nl mobiel: 06-53960241
Vrijblijvende informatie Gelieve discreet met deze informatie om te gaan De adviseur: Bart Brinkman bart@klaassenbv.nl mobiel: 06-53960241 Alle aanbiedingen zijn informatief. Door ons wordt geen aansprakelijkheid
Nadere informatieNotitie. 1. Inleiding. 2. Analyse huurvariant. 2.1 Uitgangspunten huurvariant. Concept 0.3. Addendum Rapportage Vastgoed VRF
Concept 0.3 Notitie Van Klaas Bosma en Mark Feijt Datum 6 september 2013 Onderwerp Addendum Rapportage Vastgoed VRF 1. Inleiding In de vergadering van het algemeen bestuur (AB) van de veiligheidsregio
Nadere informatie27 januari 2011 1. Concept beleidsnotitie Sport BSO s
Concept beleidsnotitie Sport BSO s 1. Achtergrond In de laatste jaren zijn er landelijk veel samenwerkingsvarianten gestart tussen kinderopvangorganisaties en sportverenigingen in de vorm van Sport BSO
Nadere informatieZeekant 89 te Hoek van Holland Code: PEKL 15.041
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073-521 61 66 Fax: 073-522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon:
Nadere informatieRapportage op maat: klanttevredenheidsonderzoek
Rapportage op maat: klanttevredenheidsonderzoek De belangrijkste resultaten voor Sint-Michielsgestel uit de klanttevredenheidsonderzoeken als onderdeel van Benchmarking Publiekszaken 2008 Juni 2008 Onderzoek
Nadere informatieBELEIDSNOTA ONDERSTEUNENDE HORECA
BELEIDSNOTA ONDERSTEUNENDE HORECA Beleidsregels voor ondersteunende horeca in de gemeente Bloemendaal Gemeente Bloemendaal Registratienummer: 2014013223 Augustus 2014 Inhoudsopgave Samenvatting beleidsregels
Nadere informatieCAFETARIA "BLOEMENBUURT"
CAFETARIA "BLOEMENBUURT" Gelieve discreet met deze informatie om te gaan Vrijblijvende informatie De adviseur: Bart Brinkman bart@klaassenbv.nl mobiel: 06-53960241 Alle aanbiedingen zijn informatief. Door
Nadere informatieINSCHRIJFDOCUMENT HORECA-EXPLOITATIE ACTIVITEITENCENTRUM
INSCHRIJFDOCUMENT HORECA-EXPLOITATIE ACTIVITEITENCENTRUM HTC Advies Horeca Recreatie Catering Definitieve versie Almere, 4 februari 2014 R13.1439.NB.sh Natascha Boerkamp Simone de Haan 2014 Horeca Adviescentrum
Nadere informatiePerformance & Quality. Productiviteitsstrategie Toerisme Zeeland 24 mei 2012
Performance & Quality Productiviteitsstrategie Toerisme Zeeland 24 mei 2012 Slimmer werken Het draait om ratio s - Aantal producten per FTE - Hoeveelheid grondstoffen per product - Bezettingsgraad van
Nadere informatieZuidlaren. Toelichting op distributieve berekeningen. Broekhuis Rijs Advisering. Juli Broekhuis Rijs Advisering
Zuidlaren Toelichting op distributieve berekeningen Juli 2013 Hieronder geven we in chronologische volgorde een overzicht van hoe de verschillende uitkomsten tot stand komen en zijn gekomen, en welke aannames
Nadere informatieLange Breestraat 3 te Dordrecht Code: PEKL 14.028
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon:
Nadere informatieOnderzoek Metropoolregio
Onderzoek Metropoolregio April 2012 Gemeente Schiedam Onderzoek & Statistiek O n d e r z o e k M e t r o p o o l r e g i o P a g i n a 1 Inleiding Belangrijke items in de samenwerking binnen de metropoolregio
Nadere informatieGasthuissteeg 1 B Echt, Code: 1314
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Corné Poirters Telefoon:
Nadere informatieResultaten conjunctuurenquête 1 e halfjaar 2015
Resultaten conjunctuurenquête 1 e halfjaar 2015 Inleiding Chris M. Jager In mei en juni 2015 zijn in het kader van de conjunctuurenquête (CE) een groot aantal bedrijven benaderd met vragenlijsten. Doel
Nadere informatiePlatform Mantelzorg Amsterdam
Reactie van het Platform Mantelzorg Amsterdam op het conceptrapport Naar een continuüm van respijtzorg in 2015 RIGO Research en Advies 8 maart 2013 Reactie van het Platform Mantelzorg Amsterdam op de concept
Nadere informatieCafe/biljart de Molen Kerkstraat 4 Cuijk (Haps)
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Internet: E-mail: www.klaassenbv.nl info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Eric Blokland Telefoon: 06-53802081 E-mail:
Nadere informatieCase Medewerkerstevredenheiden betrokkenheidscan
Case Medewerkerstevredenheiden betrokkenheidscan Hoe tevreden zijn de medewerkers met en hoe betrokken zijn zij bij de organisatie en welke verbeterpunten ziet men voor de toekomst? Wat is medewerkerstevredenheid
Nadere informatieNotitie grondprijzen 2012
Notitie grondprijzen 2012 1 Samenvatting grondprijzen In onderstaande tabel zijn de prijzen voor het jaar 2012 samengevat. Ter vergelijking zijn de prijzen van 2011 opgenomen. De grondprijzen worden toegelicht
Nadere informatieNota behandeling zienswijzen en ambtelijke aanpassingen (procesnota) bestemmingsplan Zuilichem, Kerkwegje tussen 8 en 10
Nota behandeling zienswijzen en ambtelijke aanpassingen (procesnota) bestemmingsplan Zuilichem, Kerkwegje tussen 8 en 10 Bestemmingsplan : Zuilichem, Kerkwegje tussen 8 en 10 Datum vaststelling raad :
Nadere informatieAkoestiek en bestemmingsplan Sotaweg Roelofarendsveen. Gemeente Kaag en Braassem
Akoestiek en bestemmingsplan Sotaweg 134-150 Roelofarendsveen Gemeente Kaag en Braassem 26 februari 2013 Auteur: Westerdiep Adviseur Milieu en Ruimte John Westerdiep Thomas a Kempisstraat 26 7009 KT Doetinchem
Nadere informatieVrijblijvende aanbieding
Vrijblijvende aanbieding Gasterij Als Toen Nijmegen Gasterij Als Toen is gelegen in een rustige wijk niet ver van het centrum, op de hoek van één van de mooiste straten van Nijmegen, de Kerkstraat. Het
Nadere informatieBadweg 20 te Dordrecht Code: PEKL
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073-521 61 66 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon: 06-53 14 89 02
Nadere informatieRapporteigenschappen. Netto respons
Rapporteigenschappen Dit is de POK rapportage van het jaar: 2016 De laatste meting voor Terneuzen ging over het jaar: Aantal organisaties in de totale benchmark 20 Gekozen selectiegroep in dit rapport
Nadere informatieVrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied
Vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied LTO NOORD SHARONA DE KLERK 1 JULI 216 SAMENVATTING De problematiek omtrent Vrijkomende Agrarische Bebouwing zal de komende jaren toenemen. Dat schreef
Nadere informatieTevredenheid Abw-cliënten. Benchmark rapportage gemeente Maassluis. December 2003
Tevredenheid Abw-cliënten Benchmark rapportage gemeente Maassluis December 2003 Benchmark Werk, Inkomen en Zorg Postbus 85932 2508CP Den Haag telefoon (070) 346 93 00 e-mail: gsd.benchmark@vng.nl website:
Nadere informatieSingel 183 te Dordrecht Code: PEKL 13.010
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon:
Nadere informatieRapport Cliëntervaringsonderzoek. Hof en Hiem totaalrapportage alle locaties. PG-vertegenwoordigers Verslagjaar 2014
1 Rapport Cliëntervaringsonderzoek Hof en Hiem totaalrapportage alle locaties PG-vertegenwoordigers Verslagjaar 2014 Uitgevoerd door Bureau De Bok, Franeker 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Kenmerken
Nadere informatieTE HUUR. Doctor Lelykade CP Den Haag p.m. ex.
TE HUUR Doctor Lelykade 230 2583CP Den Haag 1.850 p.m. ex. KENMERKEN Prijs 1.850 p.m. ex. Postcode 2583CP Ligging Aan rustige weg, Aan zee, Nabij openbaar vervoer, Nabij snelwegen, Nabij winkels Woningtype
Nadere informatieCheck Je Kamer Rapportage 2014
Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden
Nadere informatieCommissie bestuur en financiën
Commissie bestuur en financiën Vergadering Agendapunt Consultatie Tussenevaluatie Toeristisch-recreatieve visie Skarsterlân Voorstel De tussenevaluatie Toeristisch-recreatieve visie Skarsterlân voor kennisgeving
Nadere informatieEiland 4 6107 CA Stevensweert
Eiland 4 6107 CA Stevensweert Gelieve discreet met deze informatie om te gaan. Vrijblijvende informatie (conceptversie 26-02- 2014). De adviseur: Corné Poirters. e-mail: c.poirters@klaassenbv.nl mobiel:
Nadere informatieTE HUUR. IJmuidenstraat VB Den Haag. 875 p.m. ex.
TE HUUR IJmuidenstraat 32 2586 VB Den Haag 875 p.m. ex. KENMERKEN Prijs 875 p.m. ex. Postcode 2586 VB Ligging Aan rustige weg, In woonwijk Woningtype Benedenwoning Woonruimte 50m² Kamers 2 Oplevering per
Nadere informatieDe adviseur: Bart Brinkman bart@klaassenbv.nl mobiel: 06-53960241
Vrijblijvende informatie Gelieve discreet met deze informatie om te gaan De adviseur: Bart Brinkman bart@klaassenbv.nl mobiel: 06-53960241 Alle aanbiedingen zijn informatief. Door ons wordt geen aansprakelijkheid
Nadere informatieBeschouwing aantal bezoekers en parkeren sluis en kleinschalige horeca te Junne
Notitie Contactpersoon Paul Lammers Datum 15 september 2016 Kenmerk N004-1234853PTL-wga-V03-NL Beschouwing aantal bezoekers en parkeren sluis en kleinschalige horeca te Junne 1 Inleiding In opdracht van
Nadere informatieNota zienswijzen Bestemmingsplan Stuif zand, deelplan uitbreiding woningbouw 2011
Nota zienswijzen Bestemmingsplan Stuif zand, deelplan uitbreiding woningbouw 2011 Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 3 juli 2013 tot en met 13 augustus 2013 voor een ieder ter inzage gelegen in het Compagnieshuis,
Nadere informatie21 september 2010 Corr.nr , FZ Nummer 28/2010 Zaaknr
21 september 2010 Corr.nr. 2010-51.197, FZ Nummer 28/2010 Zaaknr. 277311 Voordracht van Gedeputeerde Staten aan Provinciale Staten van Groningen betreffende de afkoop van het huurcontract met het ABP betreffende
Nadere informatieBrasserie Dichtbij Arnhemsestraat 27 Amersfoort
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Wiekenweg 53a, 3815KL, Amersfoort Telefoon: 033 258 13 30 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: amersfoort@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Alex Willemse Telefoon:
Nadere informatieSPEELBOERDERIJ PARKEERBEHOEFTE BEREKENING
SPEELBOERDERIJ HOLTEN PARKEERBEHOEFTE BEREKENING 17 januari 2012 Inleiding Het project omvat de realisering van een speelboerderij, bestaande uit een binnenspeeltuin en een buitenspeeltin met bijbehorende
Nadere informatieVereniging van Eigenaars Wilhelminastaete
Gemeente Den Haag Dienst Stadsbeheer Afdeling Milieu & Vergunningen t.a.v. de heer J.H. Post Postbus 12651 2500 DP Den Haag Den Haag, 26 oktober 2009 Betreft: Reactie op planmer en concept Masterplan Scheveningen-Kust
Nadere informatieDe mogelijkheid van incourante bedrijfspercelen op te nemen in de Nota Grondbeleid met de prijsstellingen zoals genoemd in het voorstel.
Raadsvoorstel Agenda nr.8 Onderwerp: Aanpassen Nota grondbeleid ten aanzien van incourante bedrijfspercelen Soort: Besluitvormend Opsteller: P. Engelvaart Portefeuillehouder: W. Hanssen Zaaknummer: SOM/2014/013597
Nadere informatieS.I.O.Z. Stichting Islamitisch Onderwijs Zaanstad
1 S.I.O.Z. Stichting Islamitisch Onderwijs Zaanstad Rapportage t.b.v. Verzoek om opname in het plan van nieuwe scholen gemeente Purmerend Maart 2013 2 1. Inleiding Stichting Islamitisch Onderwijs Zaanstad
Nadere informatieGemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling JANUARI 2013 BEELDKWALITEITSPLAN STRAND
Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling JANUARI 2013 BEELDKWALITEITSPLAN STRAND Ligging strand in Den Haag Inhoudsopgave H1- Inleiding pag. 5 H2- Nieuwe Boulevard pag. 6 H3- Ruimtelijke uitgangspunten;
Nadere informatieBijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen
Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid
Nadere informatieTE HUUR. Thorbeckelaan BZ Den Haag p.m. ex.
TE HUUR Thorbeckelaan 498 2564BZ Den Haag 1.195 p.m. ex. KENMERKEN Prijs 1.195 p.m. ex. Postcode 2564BZ Ligging Aan rustige weg, Aan zee, Nabij openbaar vervoer, Nabij winkels Woningtype Bovenwoning Woonruimte
Nadere informatieKerkbuurt 87 Sliedrecht, Code:
Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111, 5248 NL Rosmalen Telefoon: 073 521 61 66 Fax: 073 522 09 06 Internet: www.klaassenbv.nl E-mail: info@klaassenbv.nl Horecamakelaar: Peter Klaassen Telefoon:
Nadere informatieSystematiek berekening huurprijzen gemeentelijk vastgoed. Rekenkamercommissie Amstelveen
Rekenkamercommissie Amstelveen Systematiek berekening huurprijzen gemeentelijk vastgoed Rekenkamercommissie Amstelveen Vastgesteld op 28 januari 2010 Inleiding Via één van de raadsfracties is de rekenkamercommissie
Nadere informatieNota Uitwerkingsregels woonwagenbeleid 2017
Nota Uitwerkingsregels woonwagenbeleid 2017 1. Aanleiding De gemeenteraad heeft op 15 december 2016 het gewijzigde beleid voor de huisvesting van woonwagenbewoners vastgesteld. Dit zoals vastgelegd in
Nadere informatieHOOFDRAPPORTAGE ONDERZOEK TEVREDENHEID 2017 WMO VERVOER - VLISSINGEN.
ONDERZOEK TEVREDENHEID 2017 WMO VERVOER - VLISSINGEN HOOFDRAPPORTAGE www.klantok.nl O Inhoudsopgave Æ Inleiding 3 Æ Samenvatting 4 Æ Een overall beeld 5 Het onderzoek 5 Toegekend eindcijfer vervoer 6 Beoordeling
Nadere informatieBeleidsregel bed & breakfast en/of gastenverblijf. Vastgesteld door burgemeester en wethouders op 26 augustus Bekendgemaakt op 3 september 2014
Beleidsregel bed & breakfast en/of gastenverblijf Vastgesteld door burgemeester en wethouders op 26 augustus 2014 Bekendgemaakt op 3 september 2014 Inwerkingtreding op 4 september 2014 Wijzigingen vastgesteld
Nadere informatieLANGE KERKSTRAAT 27, HOORN TE HUUR HUURPRIJS 1950,= EXCL. BTW PER MAAND
TE HUUR LANGE KERKSTRAAT 27, HOORN TE HUUR Op deze fantastische locatie gelegen in het centrum van Hoorn komt deze unieke horeca/winkelruimte van circa 125 m² beschikbaar voor de verhuur. HUURPRIJS 1950,=
Nadere informatieDe oudercommissie heeft in haar brief, d.d. 10 oktober aan houder geadviseerd:
KK 08-29 tariefstelling 2008 Opvangvorm organisatie met meer kinderopvangvormen Betreft contract tarieven/prijzen Inleiding 1. De klacht De oudercommissie klaagt er over dat houder in zijn reactie op het
Nadere informatie