PILOT REGIONALE WONINGBOUWPROGRAMMERING WEST-BRABANT WEST AANKNOPINGSPUNTEN VOOR (SUB)REGIONALE SAMENWERKING -- HANDREIKING --

Transcriptie

1 PILOT REGIONALE WONINGBOUWPROGRAMMERING WEST-BRABANT WEST AANKNOPINGSPUNTEN VOOR (SUB)REGIONALE SAMENWERKING -- HANDREIKING -- versie t.b.v. RRO West-Brabant Stec Groep aan Provincie Noord-Brabant, regio West-Brabant en de betrokken gemeenten: Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht Stec Groep B.V. Jaap Darwinkel, Rien Ramerman, Esther Geuting en Desiree Uitzetter Aangepast WBW d.d. 13 november 2013

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer 3 2. ANALYSE MARKT EN PROJECTENPORTEFEUILLE WEST-BRABANT WEST Subregio groeit nog met huishoudens maar in 4 gemeenten is tussen 2025 en 2030 huishoudenskrimp van 440 huishoudens realiteit Mismatch in huidige woningvoorraad: levensloopbestendige woningen te weinig Planvoorraad in de subregio goed voor woningen Focus op levensloopbestendige grondgebonden woningen en zet zo in op doorstroming Financiële analyse geeft somber beeld: 35% van de opbrengstpotentie verdampt BESTUURLIJKE SAMENWERKINGSAMBITIES IN WEST-BRABANT WEST Divers beeld, maar zeker basis voor meer samenwerken en concrete afspraken Voorkeur voor tussenvorm licht plus en liefst op sub-subregionaal niveau Aandachtspunt: sub-subregio is best werkbare schaalniveau, 3 à 4 gemeenten Aandachtspunt: duidelijk verschil in perceptie van provincie, regio en gemeenten Aandachtspunt: sense of urgency wordt nauwelijks gevoeld Aandachtspunt: belang van de bestaande voorraad moet sterker op het netvlies Aandachtspunt: direct ook inzetten op kansrijke quick wins Aandachtspunt: grensgevallen en onbegaanbare paden (no go s) STAPPEN EN AANKNOPINGSPUNTEN VOOR SAMENWERKING Stap 1: sense of urgency voor uw regionale programmeringsproblemen omhoog! Stap 2: iedere gemeente in West-Brabant West kan en moet veel zelf doen Stap 3: eerste gezamenlijke paraplu is kwalitatieve verbetering van nieuwbouw Stap 4: tweede paraplu is een gezamenlijke aanpak voor de bestaande voorraad Stap 5: derde paraplu gericht op versterking financiële sturing in gemeentelijke grondexploitaties Stap 6: afboeken met mogelijk ondersteuning door provincie met bijvoorbeeld grondfonds 30

3 BIJLAGE 1: MARKTANALYSE BIJLAGE 2: FINANCIELE ANALYSE BIJLAGE 3: NOTITIE VOOR BESTUURLIJKE GESPREKSRONDE OVER SAMENWERKING EN STURINGSFILOSOFIE

4 1. INLEIDING In dit hoofdstuk beschrijven we de aanleiding voor deze pilot en onze aanpak. We eindigen met de leeswijzer voor de rest van dit concept eindrapport. 1.1 Aanleiding Op meer locaties in Brabant zijn er teveel harde en zachte plannen voor woningbouw. Daarin zal de regio en gemeenten plannen moeten herprogrammeren, (uit)faseren of schrappen. Ofwel: komen tot een realistisch, sterk woningbouwprogramma. figuur 1: pilotregio Oplossingen voor kiezen, schrappen en uitfaseren liggen steeds vaker in het West-Brabant West financiële en het bovenlokale vlak. Gemeenten samen vormen in meer of mindere mate een woningmarkt, ze kunnen planoptimalisatie vaak niet alleen doen en staan voor dezelfde uitdaging. Gemeenten hebben bovendien veel geld in de grond gestoken (grondexploitaties waar opbrengsten uit moeten komen). En als de grondexploitaties niet worden bijgesteld, verandert er weinig, dan komen te veel locaties op de markt waardoor er geen normale marktdruk ontstaat en weinig kwaliteit van de grond kan komen. Daarom liever enkele hele sterke woonlocaties dan talloze matige locaties; dit is de oplossing voor gemeentelijke financiën, een betere ruimtelijke ordening en een betere woningmarkt. Gezamenlijk stappen nemen in financiële optimalisatie van woonplannen die samenhangen, heeft dus grote waarde voor Brabant. Daar kan de provincie samen met de regio optrekken en de regio faciliteren. Hoe help je gemeenten een stapje terug (of anders bekeken: vooruit) te maken? Op meerdere locaties in Nederland worden nu stappen gezet tussen gemeenten om te schrappen en 1

5 te optimaliseren. Daarbij wordt ook naar de financiële kant van schrappen gekeken; hoe kunnen gemeenten dit samen oplossen? U wilt in Brabant nu ook experimenteren met arrangementen waarbij bestuurders samen nieuwbouw afstemmen en ook kijken naar de financiële optimalisatie van grondexploitaties van woningbouw. Samen spraken we af te kiezen voor de subregio West-Brabant West die bestaat uit de gemeenten Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht. In deze pilot gaat het om het volgende te proberen: uittesten en koppelen beleidsmatige, markttechnische en financiële oplossingen aan woningbouwafspraken in een Brabantse regio bestuurlijke sessies richting bewustwording en oplossingen financiële oplossingen gedragen door de gemeenten waarbij optimalisatie van alle belangen plaatsvindt en iedereen erop vooruit gaat leerervaringen voor andere regio s in Brabant terugbrengen financieel risico gemeenten leerervaringen voor uw provincie wat betreft financiële arrangementen in de nieuwe ruimtelijke ordening (en provincie-nieuwe-stijl) positieve energie in regionale processen 1.2 Onze aanpak De pilotaanpak bestond uit drie stappen: Stap 1. Verkenning en voorbereiding Als eerste overlegden we met elkaar om de klokken gelijk te zetten. Ook interviewden we enkele bestuurders en de gedeputeerde. En hebben we de wethouders in de zeven gemeenten bezocht om de pilot met hen door te spreken. Vervolgens maakten we een markttechnische en financiële analyse van de situatie van overaanbod. We zetten de vraag naar woningen op korte en lange termijn op een rij, en maakten kwalitatieve vertalingen. Dit confronteerden we met de woningvoorraad en de nieuwe plannen. Zo ontstond een eerste beeld in welke segmenten en op welke typen locaties overaanbod is. Stap 1. Verkenning en voorbereiding Stap 2. Organiseren bestuurlijke sessies Stap 3. Afronding pilot en evaluatie 2

6 Via een standaardnormale berekening brachten we de opbrengstpotentie van de projecten in kaart waarin de gemeenten een belang hebben. Deze analyse maakten we in nauw overleg met de gemeenten. Ook hierover zijn meerdere gesprekken met de betrokken wethouders en gemeentelijk ambtenaren gevoerd. Stap 2. Organiseren bestuurlijke sessies en vervolggesprekken over draagvlak voor samenwerking We hielden sessies met de bestuurders. Op basis daarvan scherpten we de analyse aan, hadden we een extra overleg met de wethouders en betrokken ambtenaren en rondden we de financiële analyse af. In de gespreksronde is per gemeente expliciet ingegaan op de mate waarin elke gemeente meerwaarde ziet in sub regionale samenwerking op het terrein van woningbouwprogrammering. Waar heeft subregionale samenwerking meerwaarde? Waar ziet men afspraken zitten? Welke uitgangspunten en randvoorwaarden zijn voor gemeenten van belang? En is dit voldoende om tot een nieuwe sturingsfilosofie te komen? Stap 3. Afronding pilot In deze stap rondden we de pilot af. We maakten deze handreiking met daarin de lessen die we gedurende de pilot geleerd hebben en die ingezet kunnen worden in andere trajecten. In deze fase zitten we nu. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we in het kort de belangrijkste uitkomsten uit de regio op het gebied van financiën, marktruimte en aantrekkelijke product marktcombinaties, In hoofdstuk drie geven we inzicht in het draagvlak voor sub regionale samenwerking op basis van de gesprekken met gemeenten. In het vierde hoofdstuk gaan we in op de mogelijkheden voor regionale samenwerking in West-Brabant West en in het laatste hoofdstuk beschrijven we de lessen die we leerden en die bruikbaar zijn in andere (sub)regio s. In de bijlagen vindt u achtereenvolgens de marktanalyse, financiële analyse en de notitie die als handleiding bij de gesprekken met de wethouders dienden. 3

7 2. ANALYSE MARKT EN PROJECTENPORTEFEUILLE In dit hoofdstuk is de analyse van de subregio West-Brabant West in termen van de huishoudensprognose, woningbouwplannen en de financiële consequenties voor de opbrengstpotentie in de gemeentelijke grondexploitaties in beeld gebracht. In verband met de gevoelige informatie over de gemeentelijke grexen is dit hoofdstuk aangepast in deze versie. Weergegeven wordt de algemene informatie en de onderzoeksmethodiek. 2.1 Subregio groeit nog met huishoudens maar in 4 gemeenten is tussen 2025 en 2030 huishoudenskrimp van 440 huishoudens realiteit Subregio West bestaat uit meerdere woningmarkten Een woningmarkt is de markt waar een huishouden zoekt. Oftewel, daar komt de vraag naar woningen en aanbod van woningen samen. Een belangrijke determinant is het daadwerkelijke verhuisgedrag. In tabel 1 vindt u voor de zeven gemeenten het aandeel verhuizers dat verhuist binnen de regio. Hieruit blijkt dat de gemeenten Bergen op Zoom, Steenbergen en Woensdrecht de grootste regionale binding hebben. Moerdijk, Rucphen en Halderberge hebben duidelijk binding met andere gemeenten buiten de regio. Tabel 1: Aandeel en aantal vertrekkers uit gemeente dat vertrekt naar 1 van de andere gemeente (gem ) vertrekgemeente % dat komt vanuit 1 van andere 6 % dat verhuist naar 1 van andere 6 Bergen op Zoom 710 (83%) 620 (78%*) Halderberge 380 (67%) 410 (65%) Moerdijk 170 (47%) 220 (43%) Roosendaal 770 (73%) 700 (69%) Rucphen 200 (54%) 220 (55%) Steenbergen 300 (89%) 380 (87%) Woensdrecht 300 (89%) 300 (88%) * 78% van de vertrekkers uit Bergen op Zoom (620) verhuist naar een van de andere zes gemeenten. 4

8 Regio groeit met huishoudens tot 2030, maar aantal gemeenten krimpt dan al Op 1 januari 2013 zijn er in de regio West-Brabant West huishoudens. Het aantal huishoudens blijft groeien tot 2030 (figuur 2). Daarna zet de krimp in. Het aantal huishoudens is naar verwachting in 2050 weer terug op het niveau van 2013 op ruim woningen. Figuur 2: prognose huishoudens in subregio West-Brabant West In 2030 zijn er huishoudens. Het totaal aantal huishoudens groeit dus nog fors, en dan vooral de eerste tien jaar. Binnen de regio zijn er sterke verschillen (figuur 2). In de gemeenten Bergen op Zoom, Moerdijk en Roosendaal blijft het aantal huishoudens groeien. In de vier gemeenten Halderberge, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht krimpt het aantal huishoudens na 2025: tot 2030 met zo n 440 huishoudens realiteit. 5

9 Figuur 3: prognose huishoudens tussen 2013 en 2030 (provinciale prognose) Bergen op Zoom Halderberge Moerdijk Roosendaal Rucphen Steenbergen Woensdrecht Er is een overaanbod van circa 900 woningen op basis van huishoudensprognose Bij het bepalen van de overcapaciteit kijken we naar de prognose van de huishoudens omdat die aangeeft met hoeveel nieuwe huishoudens de gemeente groeit en hoeveel extra nieuwe woningen nog nodig zijn. Bij de prognose van de woningvoorraad wordt ervan uitgegaan dat er nu reeds een woningtekort is, dat moet weggewerkt worden en daarnaast moeten woningen toegevoegd worden voor de nieuwe huishoudens. Er wordt toegewerkt naar een woningtekort van 0% in 2030 (tabel 2). In vier gemeenten is er in 2030 al sprake van krimp van het aantal huishoudens, zo blijkt hierboven. Het wegwerken van het woningtekort leidt dan op termijn zeker tot leegstand. Ook omdat het aantal huishoudens na 2030 blijft krimpen. Door uit te gaan van de huishoudensprognose sluiten gemeenten kwantitatief beter aan op de marktbehoefte en is het risico op leegstand kleiner dan wanneer gekozen wordt voor sturing op de (eind)voorraad. In tabel 2 hieronder staan de verschillen in beide prognoses en de geplande nog te verkopen woningen. Daaruit blijkt een overschot van ruim 900 woningen in de regio (7.620 t.o.v ). 6

10 Tabel 2: prognoses 1 en nieuwbouwplannen in de 7 gemeenten gemeente huishoudensprognose woningvoorraadprognose verschil in prognoses nog te verkopen woningen volgens harde en zachte plancapaciteit Woensdrecht Bergen op Zoom Halderberge Moerdijk Roosendaal Rucphen Steenbergen Totaal Bron: provinciale prognoses, gegevens gemeenten en nieuwbouwmatrices Sterke vergrijzing en ontgroening op komst In de subregio West-Brabant West is eenderde van de huishoudens een gezin en ongeveer eenderde is alleenstaand of een stel zonder kinderen in de leeftijd tussen 30 en 65 jaar. Nog geen 10% is jonger dan 30 en een kwart is inmiddels 65 jaar of ouder. Niet alleen het aantal huishoudens verandert, maar ook de samenstelling. Het aantal oudere huishoudens neemt fors toe. Tot 2030 komen er ers bij en nemen vooral de 30 tot 65 jarigen sterk in aantal af. Dit geldt voor alle zeven gemeenten in de regio, zo blijkt uit tabel 3. stel 65+ alleen 65+ gezin alleen+ stel gezin tot 30 stel tot 30 alleen tot de provinciale prognoses houdt geen rekening met beleidskeuzes zoals LPM en AFC. Wel wordt rekening gehouden met de toestroom van arbeidsmigranten in de prognoses. 2 voor gemeenten Moerdijk en Steenbergen is de prognose uit regionale aantrekking niet meegenomen. N.B. De gemeenten Woensdrecht, Halderberge, Rucphen en Steenbergen krijgen voor 2030 al met een krimp van het aantal huishoudens te maken, waardoor de prognose lager uitvalt dan wanneer uitgegaan zou zijn van het jaar waarin het aantal huishoudens maximaal is. 7

11 Tabel 3: prognose huishoudens per gemeente naar samenstelling en leeftijd tussen 2013 en 2030 Doelgroep Bergen op Zoom Halderberge Moerdijk Roosendaal Rucphen Steenbergen Woensdrecht Regio alleen tot stel tot gezin tot alleen+stel gezin vanaf alleen stel overig totaal Mismatch in huidige woningvoorraad: levensloopbestendige woningen te weinig De regio heeft veel koop, grondgebonden woningen en dorpse woonmilieus De woningvoorraad in de regio West-Brabant West bestaat voor 85% uit grondgebonden woningen. Ruim eenderde van de woningen is een huurwoning met bijna allemaal een huurprijs onder 681. Deze woningen staan voornamelijk in een centrum-dorps woonmilieu. Alleen in de gemeenten Roosendaal en Bergen op Zoom is er sprake van stedelijke woonmilieus. 8

12 opbouw woningvoorraad subregio West- Brabant West aandeel huurwoningen subregio West-Brabant West aandeel appartementen subregio West-Brabant West De groei van het aantal huishoudens leidt toteen extra vraag naar huurwoningen en levensloopbestendige woningen De groei met huishoudens zorgt tevens voor een andere woningvraag. Er komen vooral veel ouderen bij. De ouderen hebben andere woonvoorkeuren dan jongeren: grosso modo zijn ouderen op zoek naar een huurwoning waarin ze de rest van hun leven kunnen wonen. Dat betekent een levensloopbestendige woning. In centrum-dorpse woonmilieus zijn dit veel grondgebonden woningen, bijvoorbeeld patiobungalows. Op de juiste plekken in de centra van dorpen en steden kunnen dit ook (kleinschalige) appartementencomplexen zijn. Van deze type woningen staan er nu te weinig, zo bleek bij de opbouw van de woningvoorraad. 9

13 2.3 Planvoorraad in de subregio goed voor woningen Van woningen zitten er ruim in gemeentelijke grexen In de regio staan er nog bijna woningen op de planning. Ruim woningen daarvan zitten in de gemeentelijke grexen. De mate waarin de plannen aansluiten bij de geconstateerde marktruimte is per gemeente anders. In het algemeen geldt dat ongeveer de helft van de plannen lijkt aan te sluiten. Door ervoor te zorgen dat grondgebonden woningen levensloopbestendig gerealiseerd worden (of aanpasbaar), sluiten de plannen nog beter aan op de behoefte van de (toekomstige) huishoudens. Nog steeds overcapaciteit, maar gemeenten zijn goed bezig De planvoorraad is momenteel nog 6% groter dan de groei van het totale aantal huishoudens in de subregio. Dit verschil is klein voor de regio als geheel en komt vooral doordat de gemeente Roosendaal grofweg 40% minder woningen heeft gepland dan de groei van het aantal huishoudens rechtvaardigt. Uit de gesprekken en aangeleverde informatie blijkt dat de gemeenten al nadrukkelijk bezig zijn met het terugbrengen van het aantal actieve plannen en scherp zijn wat ze wel en niet doen. Bij gemeenten leeft nog wel de aanname dat gedurende de rit plannen afvallen en zij vinden ook dat je hier van uit moet blijven gaan. Dit is een discussiepunt, eigenlijk wil je als gemeente vooral energie, tijd en geld stoppen in sterke plannen, de goede product marktcombinaties die de eindstreep wèl halen en daar wil je in een vroeg stadium op sturen. Het verder terugbrengen van het aantal geplande woningen is voor geen enkele gemeenten eenvoudig. Voor veel projecten zijn overeenkomsten met private partijen gesloten. Daarnaast is vrijwel elke gemeente al bezig geweest met het terugbrengen van de aantallen woningen. Daarvoor heeft ze financieel al de nodige offers moeten brengen en afgeboekt. Dit was ook politiek een lastige boodschap. Dat betekent naar de toekomst toe dat alleen als het politiek-financieel verantwoord is een verdere aanpassing van het aantal geplande woningen haalbaar is. Dit moet los gezien worden van hoe de realiteit zich voltrekt. 10

14 Geschikte huisvesting voor oudere huishoudens in centrum dorpse gebieden Richt u voor de oudere huishoudens op levensloopbestendige woningen en nultreden woningen. Denk aan gegroepeerde patiobungalows van maximaal 120 m 2, met 2 tot 4 kamers en een ruim terras en eventueel een kleinschalig appartementencomplex direct bij voorzieningen. De woning is voorzien van telecommunicatie en mogelijkheden voor hulp op afstand. Aanvullende faciliteiten zoals domotica. Belangrijk in de nabije omgeving is verkeersveiligheid en de aanwezigheid van dagelijkse (zorg)voorzieningen. Parkeerruimte is vereist, nog belangrijker is een bushalte op loopafstand. 2.4 Focus op levensloopbestendige grondgebonden woningen zet zo in op doorstroming In het algemeen geldt in de regio West-Brabant West dat er marktruimte is voor huurwoningen en levensloopbestendige woningen. Vooral de vergrijzing en de sterker wordende voorkeur voor huur is hieraan debet. Door de nieuwbouw te richten op dit type woningen geeft je doorstroming een grotere kans van slagen. In paragraaf 2.2 blijkt dat 21% van de koopwoningvoorraad een WOZ-waarde heeft tot Ruim voldoende om de vraag van bijvoorbeeld startende huishoudens (een doelgroep die nauwelijks meer groeit) op te vangen. Door deze keuze te maken bevordert de gemeente de dynamiek in de woningvoorraad en voorkomt zij dat deze verder op slot gaat. Specifieke maatregelen om starten en doorstromen in de bestaande voorraad te bevorderen helpen daarnaast kopers van bestaande woningen. Denk bijvoorbeeld aan het koppelen van starters- of doorstroomleningen aan de bestaande voorraad en mogelijk ook nog labellen aan duurzaamheidsinvesteringen. Soortgelijke initiatieven leven al bij een aantal gemeenten in de subregio. In de onderstaande tabel vertalen we markruimte naar aantrekkelijke en minder aantrekkelijke productmarktcombinaties in stedelijke en dorpse woonmilieus. 11

15 woonmilieu aantrekkelijke PMC gemiddeld aantrekkelijke PMC: zorgvuldigheid geboden dorps woonmilieu: levensloopbestendig (te maken) vrije kavels (er zijn al Halderberge grondgebonden woningen in de huur tot behoorlijk wat duurdere Moerdijke zo n 120 m 2 gbo koopwoningen) Rucphen levensloopbestendig (te maken) grondgebonden Steenbergen grondgebonden woningen in de koop koopwoningen tussen Woensdrecht indien voor meer doelgroepen geschikt/ en geen zorgstigma tot zo n 120 m 2 gbo huurwoningen zowel boven als onder 681 kleinschalig appartementencomplex in de centra van de belangrijkste kernen direct bij winkelvoorzieningen stedelijk woonmilieu: Bergen op Zoom Roosendaal levensloopbestendige grondgebonden woningen in de huur tot zo n 120 m 2 gbo levensloopbestendige grondgebonden woningen in de koop indien voor meer doelgroepen geschikt/ geen zorgstigma tot zo n 120 m 2 gbo appartementen met lift tussen m² gbo reguliere grondgebonden koopwoningen tussen en vrije kavels (er zijn al behoorlijk wat duurdere koopwoningen) grondgebonden koopwoningen tussen en onaantrekkelijke PMC grote grondgebonden koopwoningen vanaf zo n grondgebonden koopwoningen tot zo n kleine huurappartementen onder 681 grondgebonden koopwoningen tot zo n kleine huurappartementen zonder lift 12

16 2.5 Financiële analyse geeft somber beeld: 35% van de opbrengstpotentie verdampt In de financiële analyse zijn de conclusies uit de marktanalyse vertaald en geconfronteerd met de verwachtingen bij de gemeenten. Gekozen is om hierbij te focussen op de opbrengstpotentie van gemeentelijke grondexploitaties, in het bijzonder de opbrengsten die gemeenten nog verwachten te halen uit de verkoop van bouwrijpe gronden voor de bouw van nieuwe woningen. In de financiële analyse confronteren we de verwachte opbrengsten uit woningbouw van de gemeenten met een aantal scenario s. In het kort gaat het om de volgende scenario s: 1. Verwachte grondopbrengst uit woningbouw door gemeenten De verwachte grondopbrengsten die de gemeenten rekenen voor woningbouw bedragen in totaal XXX miljoen. Dit is de grondopbrengst die verwacht wordt uit de verkoop van gronden voor woningen voor de gehele regio. De bandbreedte binnen de regio is fors in termen van verwachte grondopbrengst per m 2 uitgeefbaar kavel. 2. De berekende opbrengst vanuit de markt op basis van een standaardnormale residuele doorrekening Daarbij is de opbrengstpotentie door Stec Groep berekend op basis van een residuele grondwaarde. Per woonmilieu 3 en type woning 4 in de regio West- Brabant West is op basis van gerealiseerde transactieprijzen van verkochte woningen, een inschatting gemaakt van reële VON prijzen per type en per woonmilieu, daarbij rekening gehouden met een opslag voor nieuwbouw. Uitgaande van de VON prijzen is, rekening houdend met de kavel en woninggrootte en objectieve bouwkosten (Bouwkostenkompas), een grondopbrengst per woningtype bepaald. 3 Vijf woonmilieus zijn onderscheiden: centrumstedelijk, buiten centrum, groenstedelijk, centrum dorps en landelijk 4 Zes woningtypen zijn onderscheiden: hoekwoningen, tussenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en vrije kavels 13

17 3. Verminderen overaanbod ten opzichte van marktopbrengst In dit scenario corrigeren we de opbrengsten uit scenario 2 met het percentage woningen dat er te veel of te weinig is. Dit blijkt uit de woningmarktanalyse in paragraaf 2.3. We vergelijken per gemeente de piek van de huishoudensgroei in de periode met de nog te realiseren nieuwbouwwoningen in die gemeente. Het percentage teveel geplande woningen brengen we navenant in mindering op de marktopbrengsten van de gemeentelijke grexen uit scenario Markttechnische beoordeling van projecten In dit scenario krijgen projecten die passen in de marktruimte een hogere opbrengst en projecten die niet passen een lagere opbrengst. Uit paragraaf 2.1 blijkt dat er sprake is van vergrijzing in de subregio West- Brabant West. Daarbij zijn levensloopbestendige woningen zeer kansrijk. Ook huurwoningen bieden goede afzetperspectieven. Op deze kwalitatieve aspecten hebben we de verschillende plannen per gemeente beoordeeld. Indien er sprake was van sterke product-markt-combinaties (PMC s) hebben we 10% aan extra opbrengsten gerekend. Indien plannen hier sterk van afweken (geen levensloopbestendige woningen, geen huurwoningen, etc.) dan hebben we 10% minder opbrengsten voor het plan gerekend. Minder uitgesproken programma s die hier tussenin zitten blijven op hetzelfde opbrengstenniveau. 14

18 3. BESTUURLIJKE SAMENWERKINGSAMBITIES IN WEST-BRABANT WEST In dit hoofdstuk gaan we in op de uitkomsten uit de ronde langs de bestuurders. Het geeft inzicht in draagvlak voor sub regionale samenwerking en geeft input voor een andere manier van sturing in de woningbouwprogrammering. 3.1 Divers beeld, maar zeker basis voor meer samenwerken en concrete afspraken In individuele gesprekken met elke gemeente is gevraagd naar de wensen, eisen, randvoorwaarden en no-go s voor wat betreft samenwerken in de subregio aan een andere sturingsfilosofie. De uitkomsten zijn in onderstaande grafiek samengevat. 15

19 De bovenstaande onderwerpen zijn gestructureerd in de gesprekken aan de orde geweest (zie ook bijlage voor uitgebreidere omschrijving). Feitelijk gaat het om: kwantitatieve aspecten van de woningbouw (punten 1-2) kwalitatieve aspecten van de woningbouw (punten 3-4) tijdsaspecten (punt 5) subregionaal kiezen en prioriteren (punt 6) instrumentarium (punten 7-9) financien en verevening (punten 10-11) overige zaken die gemeenten zelf inbrachten (punten 12-13) 3.2 Voorkeur voor tussenvorm licht plus en liefst op sub-subregionaal niveau Voor kwantitatieve afspraken zijn alle gemeenten direct te vinden in de subregio. Dat betekent dat zij over kwantiteiten afspraken willen maken. In principe loopt dit al en monitort de provincie nu via de matrix of de woningbouwplannen aansluiten bij de huishoudensprognose. Het is ook haalbaar om het meer expliciet in subsubregionaal verband te doen. Op zich kunnen alle gemeenten instemmen met de geschetste minimale lichte vorm van samenwerking, die is direct bereikbaar voor de subregio. De lichte variant gaat uit van een bottom-up aanpak, waarbij de subregio aan zet is (zie ook bijlage 3). Wij vinden het daarnaast ook sterk en denken ook zeker dat het haalbaar is, om de sub-subregio zelf ook na te laten denken over straffen of belonen. Als de kaders niet gehaald worden of als gemeenten of de sub-subregio zich niet houdt aan haar eigen spelregels, wat is dan de consequentie? De sub-subregio moet hier vooraf, bij het aangaan van de samenwerking, uitspraken over doen. Wat vindt zij zelf een passende straf of een passende beloning bij overtreden of overtreffen van de afspraken? Ook benoemt de sub-subregio de provincie daarin als scheidsrechter om de regels te bewaken. Provincie gebruikt het instrumentarium dat zij via de sub-subregio krijgt aangereikt. Dit is een nieuwe rol van de provincie. Deze variant is duidelijk minder vergaand dan het geschetste gemiddelde model (bijlage 3) waarbij de provincie een eigen stok achter de deur heeft. 16

20 model licht plus: Subregio aan zet, bepaalt spelregels en benoemt provincie als scheidsrechter toelichting bottom-up subregio s maken het woningbouwprogramma met daarin: o kwantitatieve opgave: voornamelijk aantallen, relatie tot de bevolkingsontwikkeling en tussentijdse bijstelling o kwalitatieve opgave, fasering, nieuwbouw / sloop / vervanging subregio verdeelt onderling de aantallen subregio streeft naar planreductie gemeenten maken samen afspraken en leggen dat vast in een bestuursovereenkomst subregio geeft vooraf aan wanneer en hoe provincie mag ingrijpen, ze vraagt de provincie als scheidsrechter voor het haar eigen subregionale spelregels en in het verlengde daarvan denkt de subregio ook na over hoe uitzonderlijke prestaties wellicht beloond kunnen worden, misschien ligt hierin ook een rol voor de provincie provincie adviseert en informeert de subregio en monitort de plancapaciteit en uiteraard ook de wedstrijd meerwaarde provincie gedragen subregionale aanpak, waar provincie op een vernieuwende manier betrokken is: als bewaker van de subregionaal bepaalde kaders meerwaarde subregio veel ruimte om te komen tot gezamenlijke afspraken omdat geen kaders gesteld worden meerwaarde gemeente veel handelingsvrijheid en flexibiliteit mogelijk grotere betrokkenheid door veel ruimte om zelf invulling te geven aan samenwerking 3.3 Aandachtspunt: sub-subregio is best werkbare schaalniveau, 3 à 4 gemeenten Het juiste schaalniveau waarop de afspraken gemaakt moeten worden is niet per se de indeling West-Brabant West zoals die nu gehanteerd is. Van een gezamenlijke woningmarkt is maar voor een beperkt deel van deze subregio sprake (zie ook 2.2), daarnaast spelen wel in veel gemeenten vergelijkbare uitdagingen (krimp in bepaalde delen van de gemeente, druk op leefbaarheid, investeringen in de bestaande voorraad en de sociale voorraad, bedienen van de oudere doelgroep die het liefst wil huren en gangbare eengezinswoningen achterlaat). 17

21 De samenwerking tussen gemeenten in de Brabantse Wal op het terrein van promotie is bijvoorbeeld bruikbaar. Op dit niveau is voldoende samenhang tussen de verschillende gemeenten. Eventueel kan Tholen daar ook in betrokken worden. Daarnaast is ook op bepaalde thema s een andere samenstelling doeltreffender. Hier moeten gemeente, regio en provincie open staan voor andere indelingen dan nu gebruikelijk en gangbaar. 3.4 Aandachtspunt: duidelijk verschil in perceptie van provincie, regio en gemeenten De huidige werkwijze in de regio is volgens de provincie en de regio een andere dan volgens de individuele gemeenten. De gemeenten ervaren niet veel van een regionale sturing of afstemming. Ze geven aan dat het monitoren op basis van de matrix en uitwisseling over hoe je die als gemeente invult, zodat dat eenduidig gebeurt, prima loopt. Daarbij zijn er inhoudelijke bijeenkomsten ook in het kader van RRO maar die zijn vooral informatief, gaan om kennisuitwisseling en ieder kan daar zijn zegje doen maar daarna gaat ieder weer zijn eigen gang, op zijn eigen manier verder met woningbouwprojecten. Er zijn in de ogen van de wethouders geen bindende en duidelijke afspraken en op zich vinden ze dat zelf niet bezwaarlijk. Zolang die er niet zijn, gaat elke gemeente op eigen houtje door zoals zij altijd gewend was. Volgens de regio en de provincie gebeurt er juist wel heel veel. Zo is de regio concreet actief op het terrein van woningbouwprogrammering: beleidsinhoudelijke afstemming gezamenlijke uitvoering volkshuisvestingszaken (vrijheid) overleg en advies uitwisseling informatie opstellen regio visie en meerjaarprogramma Het is de uitdaging om deze zaken nuttig te vertalen in concrete afspraken met de afzonderlijke gemeenten. De kunst is om het goed in te kaderen, minder vrijblijvend te laten voelen en ook belangrijk te vinden om als (sub)regio en als provincie hier de goede dingen in te doen. Het gaat niet alleen om afspraken over woningaantallen, kwaliteiten, afstemming met de bestaande voorraad maar veel meer over de betekenis daarvan voor de leefbaarheid, voorzieningenniveau en daarmee het welzijn van de burgers en inwoners. 18

22 De gemeenten geven aan dat het nu nog erg vrijblijvend is, meer gaat over samen op dezelfde manier informatie bundelen en minder over wat je samen zou kunnen. Ze geven ook aan dat dit tijd nodig heeft. Dat de boodschap herhalen en werken aan gezamenlijke bewustwording zeker waarde heeft. Maar dat het nu ook wel tijd is voor meer concrete afspraken. 3.5 Aandachtspunt: sense of urgency wordt nauwelijks gevoeld Opmerkelijk is dat in deze subregio de sense of urgency, de noodzaak om nu echt samen wat te doen, niet of nauwelijks gevoeld wordt. Ondanks onze analyse dat het zeer reëel is dat maar 62% van de huidige verwachtingen van de plannen realiteit wordt en dat nog altijd uitgegaan wordt van 38% overcapaciteit in termen van kwantiteiten en opbrengstpotentie. Gemeenten opereren zeer individueel. Er zijn een paar gemeenten die onze bevindingen onderstrepen en ook de financiële druk voelen vanuit de eigen grondexploitaties. Zij grijpen daar op in en zorgen voor betere en veel strakkere sturing. Dat is een zeer ingrijpend proces in de ambtelijke organisatie en ook politiek. Deze gemeenten zien niet direct in wat de meerwaarde is van andere gemeenten hierin. Andere gemeenten nemen kennis van de uitkomsten, begrijpen de analyse voor hun eigen plannen en benadrukken dat ze de pijn niet voelen. Zij hebben nog heel weinig kosten gemaakt of zij maken geen kosten zolang er geen koper is. De geschetste neerwaartse bijstelling in de opbrengstpotentie betekent in de toekomst misschien minder winst voor de gemeente, maar ze geven aan daar niet van afhankelijk te zijn en die toekomstige winst nog niet hebben bestemd of uitgegeven. Wat is het probleem dan? Wel geven alle gemeenten aan dat het wel handig is om van elkaar te weten hoe iedereen in de plancapaciteit zit, hoe de financiele verschillen zijn en wat ze daarvan kunnen leren. 3.6 Aandachtspunt: belang van de bestaande voorraad moet sterker op het netvlies In de analyse is vooral ingegaan op de nieuwbouw behoefte, daarnaast is kort aangegeven hoe de bestaande voorraad eruit ziet. Het besef dat de regio een anticipeergebied is, is er zeker bij alle gemeenten. De groei is eindig en het omslagpunt is nabij. De nieuwe woningen die de komende jaren gebouwd worden, zijn één van de laatste grotere uitbreidingen van de verschillende gemeenten. Daarna is nieuwbouw beperkt en is die alleen nog incidenteel van belang bij vervanging van woningen. De toevoegingen die nu gedaan worden, hebben een impact op de bestaande voorraad. En ook daarmee kan een gemeente sturen. Sturen op meer dynamiek en doorstroming op de bestaande voorraad of bijdragen aan onverkoopbare woningen. Dit besef moet versterkt worden, dat de gemeente een belangrijke speler op deze markt is, en dat dit niet alleen gaat over nieuwbouwwoningen. 19

23 In kwalitatief opzicht moet je streven naar duurzame toevoegingen in de nieuwbouw, woningen die de bestaande voorraad niet kannibaliseren, maar juist gezonder maken. Dit past in de huidige tijd. Het vergt dat veel inzicht in en kennis van de effecten ontstaat en dat nieuwbouwplannen daarop aangepast worden. Mogelijk zelfs met flankerende maatregelen om de in- en doorstroming in de bestaande voorraad te bevorderen. 3.7 Aandachtspunt: direct ook inzetten op kansrijke quick wins Naast het uitwerken van concrete afspraken om tot een licht plus samenwerking te komen, in lijn met advies 3.2, moet binnen de subregio ook de volgende kansrijke zaken opgepakt worden. Deze zaken kwamen in de gesprekken nadrukkelijk aan de orde bij meerdere gemeenten: Nu beginnen met gezamenlijk instrument om toekomstige leegstand/sloopopgave te faciliteren Aanzet voor een mogelijk fonds of een goed instrument om de toekomstige leegstand op te vangen, dat kan op een subregionaal niveau prima ingestoken worden. In 4 van de 7 gemeenten is tussen 2020 en 2030 teruggang van huishoudens aan de orde. Hoe omgaan met boventallige woningen? Samen werken aan een geschikte oplossing en samen slim opereren, meer financieel draagvlak daarvoor vinden, zijn belangrijke zaken. Gemeenten willen hierin wel stappen zetten, maar zoeken nog naar de juiste manier. Wij verwachten dat de subregio met een goed instrument hiervoor dat ze samen ontwikkelen en waar ze allen in bijdragen en gebruik van maken, op draagvlak ook in financieel opzicht van hogere overheden kan rekenen. Betrek ook derde partijen als corporaties hierin. Het moet geen simpel sloopfonds worden, maar een arrangement waarin RO, financiën, eigenaren samen optrekken om de transitie naar een nieuwe balans in een duurzame, courante en aantrekkelijke woningvoorraad te vinden. Daar horen ook keuzes bij, binnen gemeenten, tussen kernen, tussen wijken. En het daarnaar handelen is minstens zo belangrijk: zeer beperkt of niet langer investeren in kansarme plekken en tegelijkertijd optrekken met eigenaren in afbouwconstructies. Flexibiliteit in de aanpak en in de sturing: zoek elkaar meer op Elke gemeente geeft aan dat flexibiliteit belangrijk is. Gemeenten willen goed kunnen inspelen op de markt en vinden dat het RO instrumentarium soepeler moet. Provincie geeft van haar zijde aan dat er zij juist openstaat voor lokale wensen om andere plannen naar voren te halen, ze is daarin coöperatief. De wens is om dit niet steeds ad hoc te doen, maar daar een gezamenlijk kader voor af te spreken en ook ruimte te geven aan gemeenten en subregio. Het gaat om de ruimte die de subregio heeft en hoe daarop 20

24 verantwoording afgelegd kan worden. Kan dat bijvoorbeeld achteraf, of kan het door rechten uitwisselbaar (verhandelbaar) te maken tussen gemeenten in de subregio? In relatie tot korte termijn perspectieven: op korte termijn successen boeken en financieel sturen De financiële sturing van projecten op basis van gedetailleerde grexen lijkt achterhaald als gemeenten meer schuifruimte willen en flexibel willen omgang met programma s en fasering. Dat betekent dat ook grexen flexibeler en gemakkelijker aanpasbaar moeten zijn. Denk bijvoorbeeld aan meerdere fases en het uitgaan van opbrengsten op hoofdlijnen (met veilige gemiddelde aannames) en kosten idem. Ook betekent het dat je niet onnodig grexen moet activeren. Plannen waarin de komende jaren niets gebeurt, wil je om financiële redenen alleen al, niet in de grex portefeuille. Een aansprekend voorbeeld komt van één gemeente die - min of meer noodgedwongen - zelf heel streng opereert: alle projecten die binnen 3 tot 5 jaar gerealiseerd kunnen worden, blijven actief, de rest gaat uit de (grex) portefeuille en naar de algemene dienst. Voordelen zijn dat er geen kosten en geen energie in de verkeerde /minder markttechnisch kansrijke projecten worden gemaakt. En dat wel volop in gezet wordt om de prioritaire projecten te realiseren. Niemand weet nog hoe dit het handigst aan te pakken, het is een belangrijk en actueel thema om meer van elkaar te leren.dat beleidskeuzes niet meer losgezien kunnen worden van financiele gevolgen, is duidelijk. Het werkveld van woningprogrammering wordt integraler: het gaat om geld, keuzes in de nieuwbouw, effecten in de bestaande voorraad en mogelijk bij de buurgemeente. Daarbij vraagt dit ook van de provincie (nog) meer integraliteit en actievere betrokkenheid ook vanuit de toezichthoudende rol. Specifieke inbrengvanuit provinciaal financieel toezicht biedt mogelijk toegevoegde waarde: duidelijker aanknopingspunten voor grexen, plannen, nadrukkelijk inzoomen op grondbedrijven, et cetera. Samen slimmer worden Doorgaan en intensiveren van de inzet op kennisdeling, uitwisseling van ervaringen, stappen die elke gemeente individueel zet en zo samen slimmer worden. Nu ligt de focus op bijeenkomsten, kennisuitwisseling en zoeken naar vernieuwing. Daar is meer van te maken, bijvoorbeeld door thema s en onderwerpen die in de agenda opgenomen worden ook te koppelen aan afspraken, concrete acties en stappen die toewerken naar een concreet eindresultaat. Dat maakt nut en noodzaak van de kennisuitwisseling duidelijker en zorgt voor meer richting in de aanpak (agenda). De regio geeft zelf aan dat zij al veel doet op dit vlak, maar dit zou nog intensiever mogen van de gemeenten en dus meer gericht op eindresultaten. En wellicht kan het beter op een nieuwe manier, niet in de vorm van bijeenkomsten, werkgroepen, projectgroepen et cetera. 21

25 Versterken van de monitoring in aanvulling op de huidige monitoring Monitoring van de woningmarkt volgens een vast stramien. De aanzet is gemaakt in deze pilot om de gemeenten te vergelijken, dat willen gemeenten voortzetten om meer grip te hebben op wat er gebeurt in de markt. Ook andere trajecten hebben al input opgeleverd die goed bruikbaar is. Sturen op aantallen en op kwaliteiten passend bij de locale behoeften Sturen op aantallen blijft nodig, maar wel is er discussie over welke aantallen: de woningvoorraad of de huishoudensontwikkeling? Gemeenten praten over een eindvoorraad waar naartoe gewerkt wordt. Wij weten dat de woningmarkt gebaat is bij enige mate van schaarste, om goed te functioneren. Daarom vinden we dat uitgaan van de huishoudensprognose een beter alternatief is dan toe te werken naar een woningtekort van 0%. Blijvend inzetten op verdere bewustwording Bijkomstig effect van het bovenstaande is de kracht van de herhaling om de bewustwording te versterken. Dat is niet alleen nodig bij de zittende bestuurders, maar ook breder in de college s, in de raden en ook ambtelijk. De meer integrale manier van anticiperen op de woningmarkt maakt dat brede betrokkenheid en begrip binnen gemeenten nodig is. 3.8 Aandachtspunt: grensgevallen en onbegaanbare paden (no go s) In de gesprekken met de gemeenten is ook aangeven welke knelpunten en belemmeringen zij zien bij meer samenwerken en anders sturen. Het zijn zaken die gevoelig liggen om meerdere redenen en zaken tot weerstand leiden als daar niet zorgvuldig meer wordt omgesprongen. Het gaat om vier thema s die voor een deel eenvoudig te tackelen zijn, maar die we niet uit het oog mogen verliezen: Eigen zeggenschap van individuele gemeenten is voor veel gemeenten vanzelfsprekend erg belangrijk. In de vraag over leidende principes bij regionale samenwerking (zie ook bijlage 3) was met name het punt waar het gaat om voorleggen van eigen raadsbesluiten aan de subregio een zeer lastig punt. Daar waren drie gemeenten sceptisch over en de overigen zien dat nadrukkelijk niet zitten. De twijfelende gemeenten zien wel meer in het actief informeren van elkaar, maar zien niet in hoe dit te matchen in met de zeggenschap van de gemeenteraad. Uiteraard wordt ook het besluit om op deze manier te handelen en meer samenwerking met de regiogemeenten aan te gaan voorgelgd aan de gemeenteraad. Maar toch willen gemeenten hier nu nog niet zo ver in gaan als bij het vierde principe in onderstaande tabel verwoord. 22

26 voorgestelde leidende principes voor regionale samenwerking 1. kwantitatief niet te veel: we voorkomen dat er een overaanbod aan woningen op de markt komt en het behouden van een bepaalde mate van schaarste 2. we kiezen kwalitatief de beste plekken: we ontwikkelen de juiste woningen op de juiste locaties oordeel gemeenten 3. we volgen de ladder voor duurzame verstedelijking: zodat we de bestaande voorraad en binnenstedelijke mogelijkheden optimaal benutten voordat we uitwijken naar uitleglocaties 4. ieder plan waarover een Raadsbesluit wordt genomen omdat de publiekrechterlijke status verandert, wordt daarna ook voorgelegd aan de (sub)regio. Zoals ook al bleek uit de grafiek bij 3.1 willen gemeenten niets financieels met elkaar. Daarin weegt heel zwaar dat gemeenten die zelf altijd zuinig en voorzichtig zijn geweest met nieuwbouwprojecten en daar financieel ook nu geen last van hebben, niet gestraft willen worden voor de manier waarop andere gemeenten hun projecten financieel managen. Zij vinden het niet terecht daarop aangesproken te worden. Het verevenen is expliciet niet wenselijk en ook niet aan de orde. Een ander belangrijk item dat bij meerdere gemeenten speelt zijn de door de provincie toegekende extra programma ruimte. Gemeenten hechten veel waarde aan de toegezegde en bestuurlijk overeengekomen aantallen. Daaraan mag niet gemorreld worden. We vinden het wel belangrijk om te benadrukken dat we de marktwaarde van die woningen niet direct zien. Hoe waardevol zijn die aantallen en afspraken als de marktvraag er niet is, kortom als er geen kopers of huurders zijn voor de aantallen woningen die de gemeenten mogen bouwen volgens de provincie? De contingenten hebben duidelijk een hele grote politieke waarde, die wordt lokaal sterk gevoeld en maakt dat discussie hierover zeer gevoelig ligt. Alleen daarom al zijn ze van groot belang. Wel moeten de betreffende gemeentenheel terughoudend omgaan met het rekenen op de woningen in plannen, in grexen en in de gemeentefinancien. Daar ligt de uitdaging. Calimero effect: de groten en de kleintjes. De subregio West-Brabant West bestaat uit twee grotere gemeenten, vijf kleinere gemeenten waarvan er twee weer iets groter zijn. Met name de kleinere gemeenten vinden samenwerking bedreigend als zij zich daardoor moeten schikken naar de wensen van de groten, daardoor minder gehoord worden, hun problemen navenant kleiner zullen zijn en daardoor minder snel op de agenda komen. Zij moeten voelen dat samenwerking meerwaarde voor hen heeft. Aandacht hiervoor en ze nadrukkelijk betrekken op dit specifieke onderwerp is een randvoorwaarde. 23

27 24

28 4. STAPPEN EN AANKNOPINGSPUNTEN VOOR SAMENWERKING In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste stappen en aanknopingspunten voor uitwerking van subregionale samenwerking in West-Brabant West. De stappen sluiten aan bij de conclusies in de eerdere hoofdstukken. 4.1 Stap 1: sense of urgency voor uw regionale programmeringsproblemen omhoog! Inspelen op een structurele omslag in de woningmarkt Het tijdperk van groei, groei en nog eens groei van de woningmarkt ligt ook in West-Brabant achter ons. Woningen worden in elk van de gemeenten die aan de pilot meededen niet meer vanzelf afgezet. De geplande woningbouwprogramma s zoals deze in harde en zachte plannen naar voren komen gaan naar verwachting niet allemaal gerealiseerd worden. Het besef dat dit niet alleen conjunctureel maar ook structureel zo is, is nog niet bij alle regiogemeenten in West-Brabant in de zelfde mate doorgedrongen. Naast de kwantitatieve kanteling gaat het om de geschetste kwalitatieve kanteling: voor sommige typen locaties is sprake van stagnatie en overprogrammering. Het terugbrengen van het aanbod en bijstellen tot een vraaggericht programma is voor alle gemeenten in West-Brabant West relevant. Op de schaal van de regio gaat het om een kanteling naar een programmering die dichter op de vraag zit en programma s die flexibel zijn en het waar mogelijk inruilen van locaties die niet onderscheidend zijn naar locaties die dat wel zijn en zich lenen voor binnenstedelijke ontwikkeling. Variëren in intensiteit van de regionale samenwerking, afhankelijk van relevante regio per thema Om deze kanteling mogelijk te maken zal de komende periode vermoedelijk op sommige thema s meer dan nu samengewerkt worden binnen (de relevante) regio. Per onderwerp kan het uitmaken welke regio vanuit de relevante woningmarktregio en de ambities van betrokken gemeenten, de subregio West-Brabant West en de provincie daarvoor het meest logisch is. Voor veel onderwerpen betreffende de woningmarkt gaat het dan om de gemeenten binnen de Brabantse Wal. Voor afstemming over nieuwbouw kunnen voor sommige gemeenten binnen West-Brabant West ook andere samenwerkingsverbanden relevant zijn, bijvoorbeeld met Etten-Leur en Breda. En: vanwege de geografische ligging van West-Brabant West op thema s soms zelfs provinciegrens overstijgend zoals samen met Zuid-Holland Zuid, bijvoorbeeld wanneer het gaat om bovenregionale toestroom van inwoners gerelateerd aan werkgelegenheid en in de logistiek. 25

29 Denken in samenwerkingsparaplu s Gezien de verschillen tussen gemeenten binnen West-Brabant West en de verschillen in oriëntatie van de gemeenten kunnen we ons voorstellen dat binnen de regio gewerkt wordt met een flexibele agenda waarin op sommige deel thema s intensievere samenwerking gezocht wordt, terwijl op andere thema s iedere gemeente zelfstandig optrekt en soms alleen samenwerkt met de directe buurgemeenten. De regionale samenwerking is wat dat betreft vergelijkbaar met een paraplu waaronder binnen de relevante regio een aantal subparapluutjes hangen waar relevante thema s in worden afgestemd en leiden tot de afspraken die passen binnen de betreffende regionale gremia. Hieronder werken we een aantal van deze regionale samenwerkings paraplu s uit die kunnen dienen als input bij de opstelling en uitwerking van de regionale samenwerkingsagenda. Dit kan dienen als concrete basis voor werk- en projectafspraken tussen de gemeenten in West-Brabant West verband. Met nadruk zijn ook aangrenzende gemeenten zoals Etten-Leur en Breda als natuurlijke partners te zien bij diverse onderwerpen. 4.2 Stap 2: iedere gemeente in West-Brabant West kan en moet veel zelf doen Eerst binnen de eigen gemeente aan de slag.. Hoewel een aantal gemeenten in West-Brabant West al heel ver is met het terugbrengen van het aantal plannen op uitleglocaties, blijft dit ook de komende jaren een thema in de regionale samenwerking. We adviseren de gemeenten in de eerste plaats zelf hiermee aan de slag te gaan. 26

30 De problematiek in dit deel van West-Brabant is zodanig dat gemeenten wel voor dezelfde verandering staan, allemaal stappen terug moeten zetten in de woonplannen en allemaal de plannen moeten verbeteren. Gemeenten kunnen daarin veel zelf, vooral omdat de meeste plannen elkaar markttechnisch en financieel minder in de weg zitten. Daarmee is de regio afwijkend ten opzichte van andere regio s in en buiten Brabant waarbij plannen en projecten elkaar markttechnisch en financieel veel meer in de weg zitten...daarna veelal op sub subregionaal niveau Dit wil overigens niet zeggen dat er niet veel meerwaarde zit in regionaal elkaar informeren over plannen en grexen. We raden aan regelmatig bijvoorbeeld elk jaar de plannen met grondexploitaties van gemeenten samen door te nemen om de voortgang te bespreken. Elkaar stimuleren, steunen en helpen is daarbij van wezenlijk belang. In aanvulling daarop zien we op termijn kansen voor een aanvullend subregionaal perspectief, maar pas wanneer de huidige pijn in de grondexploitaties is genomen. De bestaande bestuurlijke samenwerkingen zijn te groot om tot concrete oplossingen rondom woningbouwlocaties te komen. Er moet qua schaalniveau veel meer aangesloten worden bij gebieden die direct met verhuisbewegingen van woonconsumenten samenhangen. In West-Brabant West is die samenhang niet voor elk van de gemeenten even relevant, en waar dat wel het geval is, gaat het om het niveau van bijvoorbeeld twee, drie of vier samenhangende gemeenten, zoals de Brabantse Wal, of Moerdijk en Etten-Leur. 4.3 Stap 3: eerste gezamenlijke paraplu is kwalitatieve verbetering van nieuwbouw Het is belangrijk dat de kwalitatieve slag samen en in goed overleg gebeurt. Dat betekent dat we u aanraden te denken in gezamenlijke overkoepelende afspraken (paraplu s) waarbinnen samenwerking plaats kan vinden: Zet in op regionale afspraken over hoe meer levensloopbestendige woningen te realiseren Belangrijk is gezamenlijk meer in te zetten op aandacht voor investeren in de bestaande voorraad en het beter benutten daarvan inclusief het optimaal afstemmen op de veranderende vraag. De groei van het aantal huishoudens vlakt af en de vergrijzing is sterk ( ers). Hier moeten de West-Brabantse gemeenten met de bestaande woningvoorraad duurzaam op inspelen, en in de nieuwbouw woningtypen ontwikkelen die hierbij passen. We denken dan overigens vaker in termen van grondgebonden levensloopbestendige woningen (patio woningen, patiobungalows) dan in appartementen. 27