hoeken van het speelveld

Transcriptie

1 stee groep hoeken van het speelveld Stec Groep voor Projectbureau Zuidvleugel Esther Geuting, Desiree Uitzetter, Jaap Darwinkel, Rien Ramerman Juni 2013

2 stee groep inoeien om te bloeien In veel gebieden neemt het aantal woningen meer toe dan de bevolking Gevolg: gevaar voor overaanbod, slechte afzetkansen en negatieve grondexploitaties Daarom: vraag en aanbod in kaart brengen, financiële consequenties benoemen en waar nodig ingrijpen

3 groep sense of urgency stappen: 1. markttechnische confrontatie vraag en aanbod (op basis van Woon 2012) 2. Indicatieve financiële consequenties 3. hoeken van het speelveld in beeld: what-if scenario's 4. doen wat nodig is mindset voor regionaal programmeren

4 stee groep onze aanpak «marktruimte in beeld: vraag versus aanbod «kwantitatief: de aantallen «kwalitatief: de doelgroepen en hun ontwikkelingen «naar vijf onderscheidende woonmilieus «informatie over projecten binnen het plangebied «vertaling naar euro's: wat kosten de projecten en wat leveren ze op «scenario's: hoeken van het speelveld

5 groep gebruikte bronnen thema woningaanbod woningvraag # # # CFV regiorapportages december 2012 CBS, 2013 WoOn, 2012-voorkeuren onder verhuisgeneigden, onderverdeeld naar COROP-regio en woonmilieu huishoudensprognose # Provincie Zuid-Holland-Woning Behoefte Raming (WBR) # Aantallen WBR toegepast op samenstelling Primos huishoudensprognose 2020 planaanbod # # Nieuwbouw-Nederland.nl Aangevuld met gegevens van gemeenten

6 groep het plangebied (gemeenten) Pijnacker-Nootdorp Lansingerland Pijnacker Nootdorp Rotterdam Overschie Lansingerland Rotterdam Hillegersberg-Schiebroel* Rotterdam Prins Alexander Overschie Hillegersberġ- \ Prins Schiehroek \ Alexander Gouda Zuidplas Waddinxveen In deze evaluatie staan de gebieden boven de lijn centraal. Gouda, Zuidplas en Waddinxveen zijn (nog) niet meegenomen

7 groep analyse naar vijf woonmilieus centrumstedelijk centrum Gouda centrum Waddinxveen buiten centrum grote delen van Rotterdam Gouda Waddinxveen groenstedelijk randen van Rotterdam randen van Gouda centrum dorps kernen in Lansingerland kernen in Zuidplas kernen in Pijnacker-Nootdorp landelijk buitengebied Lansingerland buitengebied Zuidplas buitengebied Gouda buitengebied Rotterdam Overschie

8 groep woonmilieus in beeld Legenda ļ j Centrum stedelijk Buiten centrum Groen stedelijk 1 Centrum dorps! L a ndelij k won en

9 groep huidige woningvoorraad per woonmilieu Gegevens van gemeenten omgezet naar stedelijkheidsniveau via postcodegebieden (4 cijfers)* woonmilieu aantal woningen appartementen ingebonden woningen koop huur centrumstedelijk buiten centrum groenstedelijk centrum dorps landelijk totaal * door afrondingen kunnen optellingen verschillen

10 huidig en toekomstig aanbod* per woonmilieu Gegevens van gemeenten omgezet naar stedelijkheidsniveau via postcodegebieden (4 cijfers) woonmilieu aantal woningen apparte menten grond gebonden woningen koop huur centrumstedelijk buiten centrum groenstedelijk centrum dorps landelijk totaal bron: * incompleet: alleen openbare projecten zijn geïnventariseerd waarvan de verdeling bekend is

11 stee groep marktruimte: bestaande voorraad vs. voorkeur* woonmilieu vraag of O O aanbod appartement grondgebonden o/ 0 koop o/ 0 huur Centrum Stedelijk voorkeur 63% 37% 39% 61 % voorraad 33% 67% 58% 42% Buiten Centrum voorkeur 50% 50% 39% 61 % voorraad o o 5196 Groen Stedelijk voorkeur 37% 63% 52% 48% voorraad 56% 44% 47% 53% Centrum Dorps voorkeur 37% 63% 53% 47% voorraad 15% 85% 73% 27% Landelijk Wonen voorkeur 29% 71 % 60% 40% voorraad 32% 68% 62% 38% * voorkeuren op basis van WoOn 2012

12 stee groep marktruimte: vraag en aanbod centrumstedelijk woonmilieu in het plangebied (telkens obv Woon 2012, inclusief oversampling) marktruimte: Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen grondgebonden appartement huur koop vanaf liberalisatiegrens tot liberalisatiegrens vanaf tot huurwoningen (ca ) appartementen (ca ) met name dure huurwoningen kans voor middeldure koopwoningen kans voor dure koopwoningen huidige en toekomstige plannen: appartementen grondgebonden woningen koopwoningen huurwoningen tot ^ 20^ 40^ 60^ 80^ 100^ voorraad voorkeur

13 stee groep marktruimte: vraag en aanbod buiten het centrum stedelijk woonmilieu in het plangebied marktruimte: Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen grondgebonden appartement huur koop vanaf liberalisatiegrens tot liberalisatiegrens vanaf tot to t huurwoningen (ca ) - kans voor middeldure koopwoningen - kans voor dure koopwoningen - vraag en aanbod van grondgebonden woningen en appartementen is nagenoeg in evenwicht huidige en toekomstige plannen: appartementen grondgebonden woningen koopwoningen huurwoningen 0 7o o 40% o 80% 100% voorraad voorkeur

14 stee groep marktruimte: vraag en aanbod groenstedelijk woonmilieu in het plangebied marktruimte: Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen grondgebonden appartement huur koop vanaf liberalisatiegrens - koopwoningen (ca ) - grondgebonden woningen (ca ) - met name middeldure koopwoningen - met name dure koopwoningen huidige en toekomstige plannen: tot liberalisatiegrens vanaf tot appartementen grondgebonden woningen koopwoningen huurwoningen to t voorraad voorkeur

15 marktruimte: vraag en aanbod centrum dorps woonmilieu in het plangebied marktruimte: Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen grondgebonden appartement huur koop vanaf liberalisatiegrens tot liberalisatiegrens vanaf tot tot huurwoningen (ca ) - appartementen (ca ) - Met name dure huurwoningen - kleine kans voor goedkope koopwoningen - kleine kans voor dure koopwoningen huidige en toekomstige plannen: appartementen grondgebonden woningen koopwoningen huurwoningen ôo^-sôo^byo ooo voorraad voorkeur

16 stee groep marktruimte: vraag en aanbod landelijk woonmilieu in het plangebied marktruimte: Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen grondgebonden appartement huur koop vanaf liberalisatiegrens tot liberalisatiegrens vanaf tot to t vraag en aanbod van huur- en koopwoningen is nagenoeg in evenwicht - vraag en aanbod van grondgebonden woningen en appartementen is nagenoeg in evenwicht - kans voor middeldure koopwoningen - kans voor dure koopwoningen huidige en toekomstige plannen: appartementen grondgebonden woningen koopwoningen huurwoningen voorraad voorkeur

17 groep kwalitatieve mismatch wanneer de opbouw van de voorraad niet strookt met de woonvoorkeuren (b.v. veel huurwoningen in de voorraad vs. een grote voorkeur voor koopwoningen) correctie op de juiste schaal meestal mismatch op subregionaal niveau i.

18 stee groep let op «marktruimte geeft betrouwbare richtingen, maar: «is wel de latente vraag; «willen is nog niet kunnen: financiële mogelijkheden zijn er niet altijd; «willen is nog niet doen: verhuisgeneigden verhuizen niet altijd.

19 stee groep Analyse Lansingerland, Pijnacker Nootdorp Rotterdam Noord/Oost

20 groep huishoudensamenstelling verandert sterk tot 2020 sterke groei van jonge gezinnen en jonge alleenstaanden samenstelling huishoudens Lansingerland Pijnacker- Nootdorp Rotterdam Rotterdam Rotterdam Overschie H-S PA jonge alleenstaanden +27% +3% +27% +44% +39% jonge stellen zonder kinderen -Wo +2% o +21% + 16% alleenst. en stellen % -7% -5% 0% alleenstaanden % +20% +0% -^"/o + 1% stellen % +7% -1% +3% jonge gezinnen +40% +41% +31% +77% +61% gezinnen +3% +6% + 1% -3% +5% totaal + 10% +9% + 1% + 1% +7% Bron: WBR, Primos 2012

21 stee groep verschillende woonwensen per doelgroep en milieu samenstelling huishoudens voorkeur grondgebonden woning sterk stedelijk groen stedelijk landelijk wonen jonge alleenstaanden 25-35% 50-60% 70-85% jonge stellen zonder kinderen 50-60% % % alleen en stellen % 60-75% 70-85% alleenstaanden % 20-25% 35-40% stellen % 25-30% 35-40% jonge gezinnen 55-70% % % gezinnen 55-65% 80-95% % Bron: WoON 2012

22 groep woningvoorraad zeer verschillend «dorpen gericht op grondgebonden- en koopwoningen * Rotterdam gericht op appartementen en huurwoningen Segment Lansinger- Rotterdam Rotterdam Rotterdam huur 23% 27% 56^0 47% 58% < C % 99% 97% 97% 97% 5% 1% 3% 3% 3% koop 77% 73% 44% 52% 42% ^ % 10% 68% 42% 53% C % 60% 23% 32% 37% > C % 30% 9% 27% 9% grondgebonden 89% 79% 33% 39% 42% appartement 11% 21% 67% 61% 58% centrumstedelijk buiten centrum 91% 83% 71% groenstedelijk 6% 17% 29% centrum dorps 84% landelijk 16% 100% 3% Bron: CBS, CFV

23 groep de geanalyseerde plannen: woningen waarvan bijna 90"îo in Lansingerland en Rotterdam projecten netto planoppervlak (ha) aantal woningen risico gemeente L: Parkzoom 17, % L: De Tuinen 15, % L: Centrum Berkel % L: Westpolder Bolwerk onbekend L: Rodenrijse Zoom % L: Meerpolder % P-N: Centrum Lijn 1 pm 100% P-N: Zuid Keijzershof % R-O: Park Zestienhoven % R-O: Divers Kleinpolder % R-HS: Divers % R-PA: Nesselande % R-PA: Divers % Bron: gemeenten

24 stee groep balans: nieuwbouw vs. huishoudenprognose WBR: ontwikkeling aantal huishoudens tot 2020 in de dorpen een overschot aan nieuwbouwplannen in Rotterdam Noord een oplopend woningtekort (programma blijft achter bij groei huishoudens) Verschil marktopname en plannen Let op, dit betreft: Overschie Hillegersb./Schiebr Prins Alexander Delfshaven Noord Kralingen/Croosw. Stadscentrum Lansingerland Pijnacker- Nootdorp Rotterdam N 1 Bron: WBR, plan WBR overschot/tekort plannen

25 groep beoordelingscriteria voor projecten Markttechnische beoordeling op basis van: \ 4 čjŕb «huishoudens: aantal en samenstelling «woonvoorkeuren «bestaande voorraad en lopende/toekomstige projecten «productmarktcombinatie Dit is vertaald naar haalbare opbrengstpotentie

26 groep standaardnormaal doorrekenen * reken met standaardnormale grondexploitaties «allemaal dezelfde uitgangspunten «uitgaan van normale uitgangspunten voor rente, kosten en opbrengstenstijgingen «alleen looptijd boekwaarde en verwervingen meenemen SIMP

27 groep aannames standaard normaal doorrekenen verwervingskosten bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten aandeel uitgeefbaar: financieringskosten index kosten index opbrengsten fasering C 50/m 2 * C 60/m 2 C 90/m 2 20% bouw en woonrijp maken 60% (indien onbekend) 4% per jaar 2% 1% uitgifte in 6 jaar (gelijkmatig ) verwering 2 jaar voor verkoop (ideaal) bouwrijpmaken 1 jaar voor verkoop woonrijpmaken 1 jaar na verkoop plankosten gelijkmatig verdeeld financiering kosten gemiddeld 1,5 jaar * Als gronden nog niet verworven zijn, gebruiken we deze verwervingskosten. Dat was in geen enkele exploitatie aan de orde.

28 groep voorbeeld: het bepalen van de opbrengstpotentie buiten centrum, regio Groot-Rijnmond oningtype VON K)riizer (*1000C) Residuele Per m 2 grondprijs kavel en (*1000C) bvo* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaande woning Appartement ** * grondgebonden woningen per m 2 perceel, appartementen per m 2 BVO ** een grondwaarde van C 0 betekent: geen ontwikkelpotentie Bron: funda, NVM, bouwkostenkompas.nl

29 als je niks doet... waterbed: projecten kannibaliseren elkaar financiële risico's uitgifte (1 # 8

30 stee groep hoeken van het speelveld

31 stee groep doel: het terugdringen van overaanbod * De kosten en opbrengsten voor gemeenten in kaart * Beoordeling van kansrijke en minder kansrijke projecten * Mogelijkheden voor het verminderen van overaanbod

32 groep hoeken van het speelveld r 0: basis huidige plannen: verwachtingen gemeenten ^ * aangeleverde data aangevuld met standaard normale uitgangspunten (nog te realiseren kosten en opbrengsten)» hierin zitten ook reeds gemaakte (forse) afboekingen en keuzes gemeenten» deze laatste bepalen in sterke mate uitkomsten van grexen en ook verschillen tussen gemeente (aangeleverde boekwaarden) r 1: realistisch aanbod door verminderen programma 2: differentiëren opbrengstpotentie: markttechnische beoordeling ^» aanbod Lansingerland met 3070 verminderen» minder opbrengsten (307)» reductie van kosten; 407 van vermindering overaanbod (127 van totaal)» beoordeling locaties, projecten en producten in combinatie met marktvraag» bandbreedte: tussen en +25% opbrengstpotentie; gebaseerd op normatieve residuele grondwaarden 3: optimale regionale sturing: inzetten op regionale toestroom» concentreert zicht op: deel vraag in Rotterdam-Noord wordt extra opgevangen in Lansingerland. Gevolg:» overaanbod Lansingerland vermindert met 207, kosten beperkt * opbrengsten in Rotterdam 2,57 lager door minder marktdruk

33 stee groep effect van de hoeken De resultaten van de analyse geven wij weer in relatieve effecten: «De basisberekening stellen wij op 100 voor de drie gemeenten, waarbij voor Rotterdam 3 deel-gemeenten zijn meegenomen. In deze berekening zijn dus de gemeentelijke plannen standaardnormaal doorgerekend, met de actuele boekwaarden (inclusief gemeentelijke keuzen over afboekingen). «Het realistisch aanbod leidt tot een effect van -237 (-15 miljoen). Dat is in onze ogen een meer realistische berekening

34 groep effect van de hoeken Als de projecten markttechnisch beoordeeld worden ontstaat er een meer gedifferentieerd beeld van de opbrengst potentie. Het totaalresultaat verbetert en komt uit op -167 (-10 miljoen) ten opzichte van het basisscenario. Door regionale sturing kan het resultaat nog beperkt verbeterd worden tot -147 (-9 miljoen) ten opzichte van het basisscenario. Dit betekent een verbetering voor Lansingerland van circa 57 en een verslechtering voor het resultaat van de meegenomen Rotterdamse projecten met circa 47.

35 groep samenvatting analyse regio 0: basis huidige plannen: verwachtingen gemeenten 1: realistisch aanbod door verminderen programma -15 mln 2: differentiëren opbrengstpotentie: markttechnische beoordeling -10 mln 3: optimale regionale sturing: inzetten op regionale toestroom

36 stee samenvatting analyse 3 groep gemeenten t át A Scenario Rotterdam Lansingerland A 1: realistisch aanbod door verminderen programma W At -15 w ^ A A 2: differentiëren opbrengstpotentie: markttechnische beoordeling A -22 A 3: optimale regionale sturing: inzetten op regionale toestroom k. A -22 * verschil met nulscenario in miljoenen euro's