De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen

Transcriptie

1 De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen In opdracht van: Dura Vermeer Vastgoed BV Inbo BV Mainland BV Provincie Gelderland Provincie Zuid-Holland, Project DECOR Stichting Habiforum

2 Adviseurs Geeresteinselaan 39 Postbus EB Woudenberg Telefoon (033) Fax (033) Internet Amsterdam, Drachten, Eindhoven, Rijswijk, Woudenberg De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen opdrachtgevers Dura Vermeer Vastgoed BV Inbo BV Mainland BV Provincie Gelderland Provincie Zuid-Holland, Project DECOR Stichting Habiforum datum 20 december 2002 JV/410/P02329 auteurs drs. Janneke Vader, Pieter Weerd, drs. Jeanet van Antwerpen (Inbo adviseurs) Verbeeldingen Inbo architecten, Woudenberg Copyright Inbo BV Status Definitief

3 Inhoud 1 Voorwoord Management summary Leeswijzer Inleiding Aanleiding Vraagstelling , achtergrond Het begrip intensief ruimtegebruik Voorwaarden voor het toepassen van intensief ruimtegebruik Vormen van intensief ruimtegebruik Ruimte-effecten van intensief ruimtegebruik Conclusies en aanbevelingen Doorrekenen van fictieve en Introductie Meerkosten, algemeen Doorrekenen van fictieve en De resultaten Meerkosten Conclusies en aanbevelingen Grondkosten Ruimtewinst Grondkosten Conclusies en aanbevelingen Gevoeligheidsanalyse Inleiding Duurzame aspecten: energie Residuele grondwaarde Conclusies en aanbevelingen...55 JV/410/P /89

4 9 Gebruiksaspecten Inleiding Mogelijke belemmeringen en afwijkingen Standpunten bedrijfsleven Conclusies en aanbevelingen Stimuleringsmaatregelen Grondprijssystematiek Andere mogelijke stimuleringsmaatregelen Conclusies en aanbevelingen Combinaties Literatuuroverzicht...70 Bijlage 1: Vormen van intensief ruimtegebruik...72 B.1.1 Constructie...72 B.1.2 Infrastructuur...72 B.1.3 Verdichting...73 B.1.4 Intelligent gebruik van ruimte...73 B.1.5 Collectieve voorzieningen...74 B.1.6 Betere afstemming in tijd en ruimte...75 Bijlage 2: Algemene kennis omtrent hoogbouw en ondergrondse...76 B.2.1 Hoogbouw van kantoren, woningen...76 B.2.2 Ondergronds parkeren...78 Bijlage 3: (Meer)kostenposten van gestapeld en ondergronds bouwen...79 B.3.1 Stapelen van bedrijfsfuncties...79 B.3.2 Ondergronds bouwen...80 Bijlage 4: Sleutelvariabelen en vaste parameters van het rekenmodel met toelichting...82 B.4.1 De gebruikte sleutelvariabelen en vaste parameters...82 B.4.2 Toelichting op enkele gehanteerde uitgangspunten...83 Bijlage 5: Resultaten rekenmodel...86 JV/410/P /89

5 1 Voorwoord In de eerste maanden van 2002 heeft Inbo een onderzoek uitgevoerd naar de kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen 1. Dit onderzoek heeft geresulteerd in de rapportage De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. In december van datzelfde jaar is het rapport op enige punten aangepast 2. De voor u liggende rapportage betreft de aangepaste versie. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Dura Vermeer Vastgoed BV, Mainland BV, provincie Gelderland, provincie Zuid-Holland, Project DECOR 3, Stichting Habiforum en Inbo BV. Alle opdrachtgevers hebben in inhoudelijke en financiële zin aan deze studie bijgedragen. Tevens heeft Ecofys bv advies uitgebracht ten aanzien van de financiële aspecten van duurzame en energiezuinige installatiesystemen bij intensief ruimtegebruik. Aronsohn raadgevende ingenieurs BV heeft samen met Inbo gekeken naar de te hanteren kengetallen ten aanzien van de bouwconstructie. Bij dit onderzoek horen een hoofdrapport, een management summary (deze summary is in het hoofdrapport opgenomen en als losse rapportage verschenen) en een cd-rom met gegevens over investeringskosten van alle verschijningsvormen 4. Voor informatie over dit onderzoek kunt u terecht bij: Inbo Adviseurs vastgoed en ruimtelijk beleid Postbus EB WOUDENBERG T F Prijspeil In de eerste druk was het percentage algemene kosten niet bij de totale kosten opgeteld, van de residuele grondwaarde van de combinatie 100/9,0/200 was de grondprijs afgetrokken, de kosten van de 1000 m 2 waren door een vaste bvo gedeeld i.p.v. een wisselende. In deze tweede druk zijn deze punten aangepast. Tevens is de lay out aangepast en zijn er hier en daar tekstuele toevoegingen gedaan. 3 Het Duurzaam Economisch Ruimtegebruik van de Provincie Zuid-Holland initieert, faciliteert en stimuleert de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen. Vanuit DECOR zijn 7 piloten duurzame herstructurering gestart, wordt algemene ondersteuning aan gemeenten geleverd en worden kennisplatforms en themaonderzoeken georganiseerd. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Fairouz Ballari, telefoonnummer , Ballari@pzh.nl 4 De investeringskosten van één verschijningsvorm zijn in de bijlage opgenomen. JV/410/P /89

6 JV/410/P /89

7 2 Management summary Achtergrond Op veel locaties in Nederland, met name in de Randstad, ontstaat een ruimtetekort voor economische en niet-economische functies. Onder andere voor bedrijventerreinen wordt de grond schaars. De overheid richt zich daarom in haar ruimtelijke ordeningsbeleid op zorgvuldig ruimtegebruik. voor bedrijventerreinen is een uitgangspunt in de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening met als doel de reductie van de hoeveelheid uit te geven grond. wordt echter nog weinig toegepast bij bedrijfsgebouwen. Het algemene idee dat intensieve bouwvormen te duur zijn voor dit soort panden overheerst. Uit onderzoek is gebleken dat er nog weinig inzicht bestaat in de werkelijke kostencomponenten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Daarom heeft Inbo BV samen met de volgende partijen het initiatief genomen om door middel van onderzoek het inzicht in de kostencomponenten te vergroten: Dura Vermeer Vastgoed BV, Mainland BV, Provincie Gelderland, Provincie Zuid-Holland, DECOR, Stichting Habiforum en Inbo BV. Onderzoeksvraag Er is in het onderzoek onderzocht wat de meer- en minderkosten van intensieve bouwvormen van bedrijfsgebouwen zijn. Er is ingezoomd op twee verschijningsvormen van intensief ruimtegebruik: gestapeld en ondergronds bouwen. Opzet Inbo heeft een rekenmodel ontwikkeld dat inzicht geeft in alle kostencomponenten van gestapeld en ondergronds bouwen. Voor verscheidene verschijningsvormen met verschillende bruto vloeroppervlakten (bvo) zijn investerings-, grond- en energiekosten doorgerekend. Daardoor zijn de meest kansrijke bebouwingsmodellen en de belangrijkste knelpunten naar voren gekomen. Meerkosten in het algemeen Over het algemeen liggen de investeringskosten van gestapeld en ondergronds bouwen hoger dan bij conventionele bouw. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de aanbreng van liften, geluidwerende voorzieningen en constructieve ingrepen. De belangrijkste factoren die de meer- en minderkosten kosten van gestapeld en ondergronds bouwen bepalen, zijn opgenomen in tabel 2.1. JV/410/P /89

8 Tabel 2.1: Meer- en minderkosten van gestapeld en ondergronds bouwen Kostenposten Stapelen Ondergronds bouwen Bereikbaarheid Liften Liften Geluidsoverlast Geluidwerende voorzieningen, Situatie-afhankelijk bijvoorbeeld zwaardere vloer Huuropbrengst Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid van trappenhuis etc. etc. Installatiekosten Hoger door verlichting en verwarming van o.a. liften Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid van trappenhuis Geforceerde ventilatie Voorzieningen voor daglichttoetreding Funderingskosten Kleiner funderingsoppervlak, dus Situatie-afhankelijk lagere kosten per m 2 bvo Dakafwerkingskosten Kleiner dakoppervlak, dus lagere kosten per m 2 bvo Kleiner dakoppervlak, dus lagere kosten per m 2 bvo Kosten omhullend oppervlak Oppervlak omhulsel neemt toe, dus hogere kosten per m 2 bvo Omhulsel neemt af, dus lagere kosten per m 2 bvo Bouwplaatskosten Langere bouwtijd, dus hogere kosten Langere bouwtijd, dus hogere kosten Grondkosten Kleinere footprint, dus lagere grondkosten Kleinere footprint, dus lagere kosten grondkosten Kelderkosten Nvt Hoge kosten voor het aanbrengen van een kelder Rekenmodel De bebouwingsmodellen waarvoor de berekeningen zijn uitgevoerd, betreffen bedrijfshallen met een verdiepingshoogte van 4,5 meter en bvo s van circa 1.000, en m 2 met acht verschijningsvormen, welke in tabel 2.2 zijn opgenomen. Iedere verschijningsvorm heeft een vaste code, die in het gehele rapport wordt gehanteerd. De oppervlakten wijken iets af van 1.000, en m 2 omdat er met vaste stramienmaten van 5,4 meter wordt gewerkt. Tabel 2.2: Verschijningsvormen van bedrijfspand met een bvo van circa m 2 Code Omschrijving 1.1 bedrijfspand, 1 laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 1.2.k 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 1.3.k 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 1.1.P 1 laag op maaiveld, P op het dak 1.2.k.p 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 1.2.p 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 1.3.k.p 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak (Idem voor en m 2. Het eerste cijfer van de code wordt dan vervangen door 4, c.q. 10). De volgende verschijningsvormen zijn fysiek niet mogelijk doordat de langste zijde van de hal niet lang genoeg om er een hellingbaan ten behoeve van het parkeerdek naast te leggen (de hellinghoek wordt dan te groot): 1.2.k.p; 1.2.p; 1.3.k.p; 4.2.p; 4.3.k.p. JV/410/P /89

9 De volgende figuur is een schematische weergave van een standaardhal met één laag ondergronds, twee boven de grond en parkeergelegenheid op het dak (de meest intensieve vorm die in deze studie wordt betrokken). Figuur 2.1: Voorbeeld van een bedrijfshal met code 10.3.k.p Investeringskosten Het model rekent per investeringscomponent de investeringskosten (grondkosten zitten hier nog niet bij) voor iedere verschijningsvorm uit en uiteindelijk de totale investeringskosten en kosten per m 2 bvo. De volgende grafieken geven een samenvatting van de uitkomsten. De rode staaf is de basisvariant: een eenlaagse hal op het maaiveld met parkeergelegenheid op het maaiveld. JV/410/P /89

10 Figuur 2.2: Investeringskosten per m 2 bvo voor hallen van circa 1.000, en m 2 bvo investeringskosten per m k k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p verschijningsvorm investeringskosten per m k k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p verschijningsvorm investeringskosten per m k k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p verschijningsvorm JV/410/P /89

11 Stapelen of ondergronds bouwen is vooral bij kleinere hallen relatief duur. Bij een hal van m 2 is de aanleg van een kelder erg kostbaar en in de meeste gevallen economisch niet haalbaar. Bij grotere hallen gaat de prijs per m 2 erg snel omlaag. Hetzelfde geldt voor parkeren op het dak. Dit is bij een kleine hal uit economisch oogpunt geen optie. Tweelaags bouwen is voor kleine hallen de overweging waard omdat de meerkosten hiervan zeer beperkt zijn. Bij grotere hallen zijn de intensiveringmaatregelen relatief goedkoper. Parkeren op het dak bij één laag is economisch haalbaar. Bij meerdere lagen wordt het relatief duur. In twee lagen bouwen is net zo duur of zelfs goedkoper dan eenlaags bouwen. In drie lagen bouwen heeft een meerprijs, maar deze valt relatief mee. De goedkoopste varianten zijn altijd de conventionele hal (één laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op het maaiveld) en de hal van twee lagen op het maaiveld, met parkeergelegenheid op het maaiveld. Bij een kleine hal is er nog een prijsverschil tussen beide varianten aanwezig in het voordeel van de conventionele hal. Bij de grotere hallen verschuift het voordeel naar de hal met twee lagen. De schaalvoordelen blijken erg belangrijk. De meest ruimte-intensieve variant bij een hal van m 2 kost ruim 860,- per m 2, terwijl de goedkoopste variant, maar minst ruimte-intensieve variant bij een hal van m 2 zo n 770,- per m 2 kost. De relatieve meerkosten van ruimte-intensieve maatregelen nemen bij grotere bedrijfshallen af, zoals in tabel 2.3 duidelijk wordt. Tabel 2.3: Meerprijs in per m 2 bvo in vergelijking met een conventionele eenlaagse hal m 2 bvo bedrijfsruimte m m m 2 verschijningsvorm 2 lagen (1 bovengronds, 1 ondergonds), parkeren op maaiveld lagen (op maaiveld), parkeren op maaiveld lagen (2 bovengronds, 1 ondergronds), parkeren op maaiveld laag, parkeren op dak lagen (1 laag bovengronds, 1 laag ondergronds), parkeren op dak ONM lagen (op maaiveld), parkeren op dak ONM ONM lagen (2 lagen bovengronds, 1 laag ondergronds), parkeren op dak ONM ONM +239 NB 1 ONM betekent dat het onmogelijk is om een hellingbaan aan te leggen langs de langste zijde van het gebouw, omdat er onvoldoende ruimte is. NB 2 de kosten voor liften in een kelder worden bij de kelderkosten gerekend, de kosten voor liften bovengronds worden bij de skeletkosten gerekend. JV/410/P /89

12 De meerkosten van intensief ruimtegebruik worden vooral bepaald door: ϋ hoge kosten voor de aanleg van een kelder, m.n. door aanbreng van liften; ϋ hoge kosten voor verstevigde dakconstructie voor parkeergelegenheid op het dak; ϋ hoge kosten voor de aanleg van een hellingbaan om het parkeerterrein op het dak te bereiken; ϋ hoge skeletkosten bij meerlaagse bouw op het maaiveld, m.n. door aanbreng van liften. Grondkosten en ruimtewinst Uit bovenstaande overzichten zijn de kostenvariaties voor de verschillende typen gebouwen duidelijk geworden. Het is nu interessant om de invloed van de grondkosten op de totale kosten erbij te betrekken. Dit leidt tot nieuwe conclusies. Zo is bij een grondprijs van 100,- een conventionele bedrijfshal niet meer de goedkoopste optie. Een tweelaagse hal op het maaiveld met parkeergelegenheid op het maaiveld is tussen de 8% en 12% goedkoper dan een conventionele hal. Bij een grondprijs van 200,- is tweelaagse bouw op het maaiveld altijd de goedkoopste optie, gevolgd door drie lagen bij en m 2 en conventioneel bij m 2. Bij een hal van m 2 bvo is een drielaagse hal (inclusief kelder) ook goedkoper dan een conventioneel gebouw. Het goedkoper worden van gestapelde en ondergrondse bouw wordt veroorzaakt door de ruimtebesparing die daarbij optreedt. Bij intensief ruimtegebruik is minder grond nodig en deze ruimtewinst betekent in sommige gevallen dan ook economische winst ten aanzien van de totale kosten. De volgende grafieken geven een overzicht van de totale kosten (inclusief grondkosten) per m 2 bvo per verschijningsvorm voor hallen van m 2, van 4.00 m 2 en m 2 bvo. De lijnen zijn de kostenlijnen van de conventionele hal. JV/410/P /89

13 Figuur 2.3: Totaalprijs (investeringskosten incl. grondprijs) in per m 2 bvo voor hallen van circa 1.000, en m 2 bvo kosten per m2 bvo k k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p verschijningsvorm grondpr 100 grondpr kosten per m2 bvo k k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p verschijningsvorm grondpr 100 euro grondprijs 200 euro koten per m2 bvo k k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p verschijningsvorm grondpr 100 euro grondpr 200 euro JV/410/P /89

14 De volgende figuur laat de ruimtewinst per verschijningsvorm voor hallen van m 2 (de ruimtewinst van hallen van en m 2 is redelijk vergelijkbaar) zien. Figuur 2.4: Ruimtewinst in % in vergelijking met conventionele hal percentage ruimtewinst tov basisvariant k k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p verschijningsvorm De ruimtewinst varieert per verschijningsvorm en grootte van het pand. Bij een groot bedrijfspand van m 2 bvo kan de besparing oplopen tot 63%. Alleen het toepassen van parkeergelegenheid op het dak levert al 12% ruimtebesparing op. De meeste ruimtewinst wordt behaald door een bedrijfspand van drie lagen (twee lagen bovengronds en één laag ondergronds) met parkeergelegenheid op het dak. Residuele grondwaarde Inbo heeft met behulp van het rekenmodel de residuele grondwaarde 5 van de verschillende verschijningsvormen berekend. Hiervoor is gevarieerd met huurniveaus, bruto aanvangsrendementen (BAR) en grondprijzen. Er zijn hoge huurprijzen aangehouden, namelijk 75,- en Ã100,- per m 2 bvo, omdat van locaties is uitgegaan waar ondernemers graag gevestigd willen zijn en waar de grond schaars is: grote delen van de randstad. Het toepassen van intensief ruimtegebruik is op deze locaties het meest kansrijk. Na analyse blijkt bijna de helft (46%) van de 228 mogelijke combinaties een te lage residuele grondwaarde te hebben (afgezet tegen de grondprijzen). De onderwaarde varieert van enkele euro s tot zo n vijf keer de grondprijs. De 5 Residuele grondwaarde = maximale investeringsbedrag investering (excl. grondaankoop) en vertelt hoeveel geld er overblijft voor het aankopen van de grond. Maximale investeringsbedrag = (verhuurbaar vloeroppervlak x huurprijs)/bruto aanvangsrendement. JV/410/P /89

15 meeste tekorten zijn te vinden bij combinaties met een huurprijs van gebouwen met een bvo van m 2. 75,- bij Ruim de helft (54%) van de mogelijke combinaties heeft echter een hogere residuele grondwaarde dan de prijs. De overwaarde varieert van enkele euro s tot vier keer de prijs. Dit geldt met name voor gebouwen met een bvo van m 2 en een huurprijs van 100,-. De verschijningsvorm die gemiddeld de hoogste residuele grondwaarden oplevert, is een tweelaags bedrijfsgebouw met parkeergelegenheid op het maaiveld. Opvallend is dat bij een hal van m 2 ook de verschijningsvormen met 2 en 3 lagen en parkeergelegenheid op het dak vaak een hoge residuele grondprijs opleveren. Hieruit blijkt nogmaals dat schaalgrootte een belangrijke voorwaarde is voor het beheersen van de kosten bij intensieve bouwvormen. De volgende tabellen geven een overzicht van de residuele grondwaarden en de mogelijke winsten en verliezen per m 2 die bij de gehanteerde combinaties van huurprijs, BAR en grondprijs kunnen worden behaald. De tabellen 2.4 tot en met 2.6 geven een overzicht van de residuele grondwaarden van de diverse combinaties en verschijningsvormen. De grijs gearceerde cellen geven de verschijningsvormen en combinaties aan die een positief resultaat opleveren als de grondprijs van de residuele grondwaarde wordt afgetrokken. JV/410/P /89

16 Tabel 2.4: residuele grondwaarde van een hal van circa m 2 bvo H/BAR/G k k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p 100/7,5/100 res. grond w ONM ONM ONM winst/verlies /8,0/100 res. grond w winst/verlies /9,0/100 res. grond w winst/verlies /7,5/100 res. grond w winst/verlies /8,0/100 res. grond w winst/verlies /9,0/100 res. grond w winst/verlies /7,5/200 res. grond w winst/verlies /8,0/200 res. grond w winst/verlies /9,0/200 res. grond w winst/verlies /7,5/200 res. grond w winst/verlies /8,0/200 res. grond w winst/verlies /9,0/200 res. grond w winst/verlies H = huur per m 2 bvo in BAR = bruto aanvangsrendement G = grondprijs in per m 2 res.grond w = residuele grondwaarde winst/verlies = residuele grondwaarde de grondprijs residuele grondwaarde prijs = positieve waarde Uit de tabel valt bijvoorbeeld op te maken dat wanneer een hal van circa 1000 m 2 bvo in één laag wordt gebouwd, blijft er 263 per m 2 over blijft om grond aan te kopen. Bij een grondprijs van 100 per m 2 blijft er 163 per m 2 over. Indien dit pand in twee lagen boven de grond en één laag ondergronds wordt gebouwd, dan is er negatieve residuele grondwaarde. Bij een prijs van 100 per m 2 is er een tekort van 110 per m 2. JV/410/P /89

17 Tabel 2.5: residuele grondwaarde van een hal van circa m 2 bvo H/BAR/G k k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p 100/7,5/100 res. grond w ONM ONM winst/verlies /8,0/100 res. grond w winst/verlies /9,0/100 res. grond w winst/verlies /7,5/100 res. grond w winst/verlies /8,0/100 res. grond w winst/verlies /9,0/100 res. grond w winst/verlies /7,5/200 res. grond w winst/verlies /8,0/200 res. grond w winst/verlies /9,0/200 res. grond w winst/verlies /7,5/200 res. grond w winst/verlies /8,0/200 res. grond w winst/verlies /9,0/200 res. grond w winst/verlies Tabel 2.6: residuele grondwaarde van een hal van circa m 2 bvo H/BAR/G k k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p 100/7,5/100 res. grond w winst/verlies /8,0/100 res. grond w winst/verlies /9,0/100 res. grond w winst/verlies /7,5/100 res. grond w winst/verlies /8,0/100 res. grond w winst/verlies /9,0/100 res. grond w winst/verlies /7,5/200 res. grond w winst/verlies /8,0/200 res. grond w winst/verlies /9,0/200 res. grond w winst/verlies /7,5/200 res. grond w winst/verlies /8,0/200 res. grond w winst/verlies /9,0/200 res. grond w winst/verlies JV/410/P /89

18 Energiegebruik Naast investeringskosten en grondgebruik is er ook gekeken naar de kosten van installaties en energiegebruik. Ecofys bv heeft deze berekeningen uitgevoerd. Uit de berekeningen en analyse blijkt dat ondergrondse ruimten energiezuiniger zijn dan conventionele bedrijfsruimten en dat gestapelde bouw meer energie vraagt. Het effect hiervan op de installatie- en exploitatiekosten is echter niet noemenswaardig. Stimuleringsmaatregelen In dit onderzoek is uitgegaan van fictieve verschijningsvormen bij standaardhallen. De standaardmodellen die Inbo heeft ontwikkeld en de daarbij behorende meer- en minderkosten geven snel inzicht in de vraag of en welke intensieve bouwvormen bij een bepaalde omvang bedrijfshal al dan niet realiseerbaar zijn. Dit kan het gesprek tussen de gemeenten en de ontwikkelaars of individuele bedrijven vergemakkelijken. De rapportage geeft tevens een overzicht van andere maatregelen die stimulerend kunnen werken. Met name gemeenten kunnen daar een actieve rol in spelen. De gemeente krijgt steeds meer zeggenschap over de manier waarop terreinen worden bebouwd, o.a. door de invoering van de wet grondexpoitatie waarbij een exploitant/ontwikkelaar een exploitatievergunning moet aanvragen waarin de gemeente eisen kan neerleggen omtrent inrichting (intensief ruimtegebruik) en betaling van kosten. Andere maatregelen die de gemeente kan treffen, zijn: tegemoetkoming in kosten door bijvoorbeeld subsidies, minimale bebouwingspercentages of een minimale floor-space index, minimale bouwhoogten en het opzetten van een parkmanagementorganisatie waarbinnen voorzieningen centraal worden geregeld en aangeboden. Het onderzoek wijst uit dat bepaalde vormen van intensief ruimtegebruik bij bedrijfsgebouwen kansrijk zijn. Niet alleen vanwege het feit dat er ruimte wordt bespaard, maar ook omdat er economische voordelen aanzitten. Deze voordelen worden groter naarmate de huur- en de grondprijs hoger zijn, zoals op de beste locaties in de Randstad. Met name bij grote bedrijfspanden kunnen de investeringskosten beperkt blijven. Voor kleine bedrijfshallen zijn maatregelen voor intensief ruimtegebruik per pand weinig zinvol (hoge meerkosten, weinig ruimtewinst). Hier moet intensief ruimtegebruik met name in de vorm van verzamelgebouwen of geschakelde gebouwen worden gezocht. JV/410/P /89

19 3 Leeswijzer De rapportage bestaat uit 11 hoofdstukken, een literatuuropgave en vijf bijlagen. Hoofdstuk 1 is het voorwoord waarin de bij dit onderzoek betrokken partijen worden voorgesteld. Hoofdstuk 2 is de management summary waarin kort de belangrijkste uitgangspunten en resultaten van het onderzoek worden weergegeven. Hoofdstuk 3 is de leeswijzer. Hoofdstuk 4 schetst de achtergrond van het onderzoek en de onderzoeksvragen. Hoofdstuk 5 is een inleiding op intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen waarin het begrip intensief ruimtegebruik en de voorwaarden voor toepassing worden behandeld. Hoofdstuk 6 is een beschrijving van de uitkomsten van de rekenmodellen. Hierin wordt beschreven welke kosten door het model worden berekend en voor welke verschijningsvormen. Daarna worden de resultaten van de berekeningen per verschijningsvorm weergegeven en worden de gunstigste verschijningsvormen geïnventariseerd. Hoofdstuk 7 geeft weer hoeveel ruimte er kan worden bespaard door toepassing van intensievere bebouwingsmodellen. Daarna worden de grondkosten aan de investeringskosten toegevoegd. Hoe hoger de grondkosten, des te kansrijker de intensieve bebouwingsvormen worden. Hoofdstuk 8 is een analyse van de residuele grondwaarde. (De residuele grondwaarde is het bedrag dat overblijft om grond aan te kopen nadat de investeringskosten van het maximale investeringsbedrag zijn afgetrokken). De residuele grondwaarde geeft aan of het financieel haalbaar is om een pand te ontwikkelen. Tevens wordt in dit hoofdstuk bekeken of er mogelijkheden zijn om energiekosten terug te dringen. Hoofdstuk 9 gaat kort in op de percepties van de ondernemer ten aanzien van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Hoofdstuk 10 geeft een inventarisatie van mogelijke maatregelen om het toepassen van intensief ruimtegebruik te stimuleren. De maatregelen zijn met name op gemeenten van toepassing. JV/410/P /89

20 Hoofdstuk 11 geeft enkele vormen van intensief ruimtegebruik bij bedrijfspanden visueel weer. Hoofdstuk 12 is de literatuuropgave. Deze wordt vervolgd door de bijlagen. JV/410/P /89

21 4 Inleiding 4.1Ã Aanleiding Op veel locaties in Nederland, met name in de Randstad, ontstaat een ruimtetekort voor economische en niet-economische functies. Onder andere voor bedrijventerreinen wordt de grond schaars. De overheid richt zich in haar ruimtelijke ordeningsbeleid op zorgvuldig ruimtegebruik. voor bedrijventerreinen is een uitgangspunt in de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening met als doel de reductie van de hoeveelheid uit te geven grond. Uit eerder onderzoek dat Inbo heeft verricht, is gebleken dat bij overheden en marktpartijen nog weinig inzicht bestaat in de financiële consequenties van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Er zijn verschillende redenen om dit inzicht te vergroten: Belang ontwikkelaars en bedrijfsleven Veel vormen van intensief bouwen zijn doorgaans duurder dan het realiseren van conventionele bedrijfsruimten. Gestapeld en ondergronds bouwen laten veelal negatieve saldi op de bouwexploitaties zien. Dit is voor de markt geen stimulans om intensief te bouwen. Aan de andere kant zien bedrijven zich geconfronteerd met een schaarste aan geschikte vestigingslocaties. Op de locaties die wel beschikbaar zijn, stelt de overheid steeds vaker strenge eisen ten aanzien van duurzaamheid en intensivering. Het is voor bedrijven en ontwikkelaars daarom interessant inzicht te hebben in de kostencomponent van intensief ruimtegebruik en intensieve concepten die de meerkosten kunnen beperken en tegelijkertijd een kwalitatieve meerwaarde hebben ten opzichte van conventionele gebouwen. Belang (lokale) overheden Het (grond)prijsbeleid is, naast het stellen van voorwaarden in bestemmingsplannen, beeldkwaliteitsplannen en privaatrechtelijke overeenkomsten, bij uitstek een instrument om op lokaal niveau intensief ruimtegebruik te bevorderen. Gemeenten die plannen willen sturen en toetsen op intensief ruimtegebruik hebben daarvoor inzicht nodig in de financiële consequenties voor ontwikkelende en opdrachtgevende partijen. Om deze redenen is het onderzoek De kostencomponent van intensief ruimtegebruik uitgevoerd. JV/410/P /89

22 4.2Ã Vraagstelling op bedrijventerreinen omvat een bont palet aan verschijningsvormen. In onderhavige studie wordt met name ingezoomd op twee vormen van intensivering op kavelniveau, te weten: stapelen en ondergronds bouwen. Tevens wordt er in het kort aandacht besteed aan geschakeld bouwen en combinaties van de verschillende verschijningsvormen. Ook worden andere vormen van intensief ruimtegebruik besproken waaronder maatregelen die in het kader van parkmanagement worden genomen, collectieve voorzieningen en een efficiënte inrichting van het totale terrein. De hoofdvragen binnen dit onderzoek zijn: 1.Ã Welke mogelijkheden zijn er op het gebied van intensief ruimtegebruik? 2.Ã Hoe groot zijn de meerkosten van gestapeld en ondergronds bouwen? 3.Ã Bij welke volumes en bij welke concepten kunnen de (meer)kosten worden beperkt? 4.Ã Wat is de residuele waarde van de grond c.q. wat is de onrendabele top van deze en? 5.Ã Op welke wijze kan van de grondprijssystematiek een intensiveringsprikkel uitgaan? 6.Ã Hoe kan het toepassen van intensief ruimtegebruik worden gestimuleerd? JV/410/P /89

23 5, achtergrond In dit hoofdstuk wordt het begrip intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen toegelicht. Daarbij wordt kort ingegaan op mogelijke verschijningsvormen. Tevens wordt een beeld geschetst van de kwantitatieve, ruimtelijke effecten van intensivering op zowel kavel- als terreinniveau. 5.1Ã Het begrip intensief ruimtegebruik betreft niet alleen verdichting, maar ook het zo efficiënt mogelijk en kwalitatief hoogwaardig gebruiken van ruimte en voorzieningen en het clusteren van met elkaar samenhangende functies op nieuwe terreinen. De reden om intensief ruimtegebruik toe te passen betreft hoofdzakelijk ruimtebesparing. Met minder m 2 uitgeefbaar grondoppervlak, moet meer m 2 bruto vloeroppervlak worden ontwikkeld, zodat er minder grond uitgegeven hoeft te worden. heeft ook nog andere voordelen. Door een optimaal gebruik van de ruimte kan het gehele bedrijventerrein beter functioneren, verbetert het imago en de uitstraling van het terrein, zijn de bedrijven beter op de toekomst voorbereid en kan er duurzamer worden gewerkt. Tevens wordt de samenwerking op het terrein verbeterd, onder andere doordat voorzieningen met elkaar worden gedeeld (bijvoorbeeld: parkeergelegenheid, restaurant, vergaderzalen, wasstraat, beveiligingsvoorzieningen). 5.2Ã Voorwaarden voor het toepassen van intensief ruimtegebruik De belangrijkste voorwaarde voor het toepassen van intensief ruimtegebruik is dat het niet belemmerend werkt op het functioneren van een bedrijf. Niet ieder bedrijf heeft evenveel mogelijkheden om intensief ruimtegebruik toe te passen. Tevens zijn de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik op bestaande locaties beperkter dan op nieuwe locaties. Bestaande bouw biedt bijvoorbeeld vaak weinig mogelijkheden voor extra bouwlagen of onderkeldering. Verdichting is niet altijd toepasbaar in verband met de aanwezige infrastructuur. De belangrijkste randvoorwaarde wordt gevormd door de verwachte meerkosten van intensief ruimtegebruik. De verwachte voordelen van intensief ruimtegebruik moeten opwegen tegen de verwachte meerkosten. De voordelen hoeven niet altijd in geld uitgedrukt te kunnen worden (voorbeelden van niet financiële voordelen: ruimtebesparing, goede samenwerking, efficiënte clustering, een duurzame uitstraling). JV/410/P /89

24 Een goede heldere communicatie en inzicht in kosten en baten zijn nodig om eventuele weerstanden weg te nemen. 5.3à Vormen van intensief ruimtegebruik Er zijn verschillende toepassingsmogelijkheden van intensief ruimtegebruik: œã De bouwwijze; œã Verdichting; œã Gebruik van ruimte; œã Gebruik en inrichting van voorzieningen; œã Afstemming in tijd en ruimte. Niet alle bovengenoemde vormen zijn altijd mogelijk. Tevens hebben ze allemaal vooren nadelen. Soms is het verstandig om mogelijkheden te combineren. Alle vormen worden in het kort behandeld in Bijlage à Ruimte-effecten van intensief ruimtegebruik Als gevolg van het toepassen van verdichting en intensieve bebouwingsmodellen kunnen het te realiseren bruto vloeroppervlak, de bouwhoogte en diepte, het bebouwingspercentage en het percentage uitgeefbaar terrein (ofwel bruto-netto verhouding van een terrein) veranderen. Deze factoren hebben een gezamenlijk effect op de totale bruto ruimtebehoefte en daarmee op de te realiseren netto ruimtewinst. Dit mogelijke effect is in tabel 5 in kaart gebracht. In deze tabel is gevarieerd met het aantal bouwlagen, het bebouwingspercentage en het percentage bruto uitgeefbaar terrein. Het benodigde parkeeroppervlak is afhankelijk van de gehanteerde oppervlakte per parkeerplek (incl. manoeuvreerruimte) en de gehanteerde parkeernorm. JV/410/P /89

25 Tabel 5.1: Relatie tussen bruto vloeroppervlak (bvo) en bruto terrein (oppervlakte in m 2 tenzij anders vermeld) Aantal bouwlagen Bebouwingspercentage bvo bedrijfsruimte ONM Aantal bouwlagen ONM Bebouwd oppervlak ONM Bebouwingspercentage ONM Uitgeefbaar terrein ONM Oppervlak parkeren* ONM Onbebouwd oppervlak ONM Uitgeefbaar terrein, in ha. 4,0 2,7 2,0 1,3 1,3 ONM Bruto terrein, 55 % uitgeefbaar, in ha. 7,3 4,8 3,6 2,4 2,4 ONM Bruto terrein, 65 % uitgeefbaar, in ha. 6,2 4,1 3,1 2,1 2,1 ONM Bebouwingsindex (bvo/uitgeefbaar) 0,50 0,75 1,00 1,50 1,50 ONM Floor-space index** (bvo/bruto terrein) 0,27 0,41 0,55 0,83 0,83 ONM * oppervlak parkeren op basis van een parkeernorm 1:125 en 20 m 2 per plaats **fsi op basis van 55% uitgeefbaar Bron: Inbo, Kosten en baten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, Een handreiking aan gemeenten vanuit ondernemersperspectief, Kavelniveau Uit de tabel blijkt dat het variëren van deze factoren kan leiden tot zeer verschillende bruto ruimtebehoeften. Bij gemiddeld 1 bouwlaag en een bebouwingspercentage van 50% is voor m 2 bvo bedrijfsruimte 4,0 hectare uitgeefbaar terrein nodig. In dit geval bedraagt de bebouwingsindex, een maat voor dichtheid op kavelniveau (bvo/uitgeefbaar terrein), 0,5. Indien hetzelfde bouwvolume wordt gerealiseerd in een zeer hoge dichtheid, met gemiddeld 3 bouwlagen en een bebouwingspercentage van 75%, blijkt er te weinig ruimte over te blijven voor parkeerplaatsen en manoeuvreerruimte. Dit is in de tabel met de letters ONM (onmogelijk) aangegeven. Terreinniveau Een aantal maatregelen, zoals verdichting en collectieve parkeerterreinen, heeft effect op de bruto-netto verhouding van een terrein doordat het percentage uitgeefbaar terrein verandert. Een aantal mogelijkheden wordt in Bijlage 1 genoemd. Hoewel deze maatregelen niet per sé een ruimte-effect op kavelniveau hebben, is wel sprake van effecten op terreinniveau. Bij 55% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein 7,3 hectare bruto terrein nodig. Bij 65% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein slechts 6,2 hectare bruto terrein nodig. Voor 0,9 hectare netto terrein bedraagt de bruto ruimtebehoefte 1,4 (65% uitgeefbaar) respectievelijk 1,6 (55% uitgeefbaar) hectare. De floor-space index, een maat voor dichtheid op terreinniveau, varieert in tabel 5 van 0,27 tot 0,83. Daar komt bij dat wanneer voorzieningen zoals vergaderruimten, bedrijfsrestaurant, parkeerterrein, etc. gedeeld kunnen worden, er op kavelniveau meer ruimte overblijft die anders ingevuld kan worden. Het gaat in het kader van dit onderzoek te ver om de ruimtebesparingen die daardoor ontstaan door te rekenen. JV/410/P /89

26 Wisselwerking Tot slot moet worden opgemerkt dat sommige intensiveringsvormen op kavelniveau tot een hogere bebouwingsindex leiden, maar op terreinniveau tot een ongunstiger percentage uitgeefbaar terrein. De floor-space index stijgt hiermee minder snel dan de bebouwingsindex. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door: œã œã Extra ontsluitingen in verband met mogelijke calamiteiten. De ruimtewinst die op kavelniveau wordt behaald, wordt dan op terreinniveau deels teniet gedaan. Op sommige bedrijventerreinen gelden bebouwingspercentages tot 100%. Dit kan worden gerealiseerd door het achterwege laten van bepaalde voorzieningen (bijvoorbeeld parkeren, wasstraat, opslag). Deze voorzieningen zullen wel elders op het terrein moeten worden getroffen. Om deze redenen is het zinvol om zowel het bebouwingsindex als de floor-space index te hanteren als maat voor verdichting. 5.5à Conclusies en aanbevelingen is meer dan alleen verdichting. Het houdt in dat de ruimte en voorzieningen zo efficiënt en goed mogelijk worden gebruikt. Het is belangrijk om niet alleen op kavelniveau, maar ook op terreinniveau te denken omdat een ruimtewinst op kavelniveau niet vanzelf een ruimtewinst voor het gehele terrein betekent. Door in meerdere lagen te bouwen en een hoog percentage uitgeefbaar terrein na te streven kan relatief veel ruimtewinst worden geboekt (tabel 5.1). De belangrijkste randvoorwaarde om dit te realiseren is, dat maatregelen ook financieel haalbaar moeten zijn. Dit betekent dat de kosten en baten van intensieve bouwvormen duidelijk in beeld moeten worden gebracht. Hierdoor kan een heldere communicatie tussen gemeente, ontwikkelaar en individuele ondernemer plaatsvinden. JV/410/P /89

27 6 Doorrekenen van fictieve en 6.1Ã Introductie In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de investeringskosten van bedrijfsgebouwen. Het grootste deel van de investeringskosten bestaat uit bouwkosten. Naast bouwkosten bepalen bijkomende kosten als honoraria, leges, inrichtingskosten, financieringskosten en grondkosten de totale investering. Er wordt naar twee vormen van intensief bouwen op kavelniveau gekeken: stapelen en ondergronds bouwen. Binnen dit onderzoek wordt er naar standaard bedrijfsgebouwen gekeken. Kantoren binnen bedrijfspanden worden bijvoorbeeld buiten beschouwing gelaten omdat dit de vergelijkbaarheid van de gebouwen beperkt. 6.2Ã Meerkosten, algemeen De kennis van bouwend Nederland ten aanzien van meerlaags bouwen van bedrijfshuisvesting is, in tegenstelling tot het bouwen van gestapelde woningen en kantoren, niet groot, laat staan geoptimaliseerd. Tot nu toe heeft de huisvesting van bedrijven zich veelal beperkt tot enkellaagse gebouwen. Het vergelijken van hoogbouw in de kantorensector, woningbouw en bedrijfshuisvesting levert wel interessante inzichten op. De meeste inzichten zijn gebaseerd op kantorenbouw. In deze paragraaf worden enkele algemeenheden van gestapeld en ondergronds bouwen van bedrijfsgebouwen besproken. Bijlage 2 geeft een overzicht van algemene kennis omtrent hoogbouw en ondergrondse bouw op het gebied van woon- en kantoorgebouwen. De belangrijkste factoren die de meer- en minderkosten van gestapeld en ondergronds bouwen bepalen, staan in tabel 6.1 genoemd en worden verder toegelicht in Bijlage 3. JV/410/P /89

28 Tabel 6.1: Meer- en minderkosten bij gestapeld en ondergronds bouwen Kostenposten Stapelen Ondergronds bouwen Bereikbaarheid Liften Liften Geluidsoverlast Geluidwerende voorzieningen, Situatie-afhankelijk bijvoorbeeld zwaardere vloer Huuropbrengst Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid van trappenhuis etc. van trappenhuis etc. Installatiekosten Hogere kosten door verlichting en verwarming van o.a. liften Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid Geforceerde ventilatie Voorzieningen voor daglichttoetreding Funderingskosten Kleiner funderingsoppervlak, dus Situatie-afhankelijk lagere kosten per m 2 bvo Dakafwerkingskosten Kleiner dakoppervlak, dus lagere kosten per m 2 bvo Kleiner dakoppervlak, dus lagere kosten per m 2 bvo Kosten omhullend oppervlak Oppervlak omhulsel neemt toe, dus hogere kosten per m 2 bvo Omhulsel neemt af, dus lagere kosten per m 2 bvo Bouwplaatskosten Langere bouwtijd, dus hogere kosten Langere bouwtijd, dus hogere kosten Grondkosten Kleinere footprint, dus lagere grondkostenkosten Kleinere footprint, dus lagere grondkosten Kelderkosten Nvt Hoge kosten voor het aanbrengen van een kelder De investeringskosten van een bedrijfspand in een gestapelde of ondergrondse vorm zijn doorgaans hoger dan bij het bouwen op maaiveldniveau. Vooral complexe productieprocessen en intern transport (met name verticaal) werken kostenverhogend op gestapeld bouwen. Een bedrijfsgebouw wordt alleen ontwikkeld als het financieel haalbaar is (als er een marktconform huurniveau voor wordt verwacht). Het bepalen van de minimaal benodigde netto huuropbrengst is gebaseerd op de initiële (investerings)kosten. Wanneer de initiële kosten hoger uitvallen ten opzichte van een traditioneel bedrijfsgebouw, zal dit worden vertaald in een hogere minimaal benodigde netto huur. De minimaal benodigde bruto huuropbrengst is tevens, maar in mindere mate gebaseerd op de exploitatielasten. 6.3Ã Doorrekenen van fictieve en In deze paragraaf wordt een aantal ruimte-intensieve en doorgerekend op hun kostenstructuur, waarbij wordt gekeken naar de investeringskosten. De investeringskosten bestaan uit de directe bouwkosten (funderingen, gevels, daken, skelet, etc.), de indirecte bouwkosten (bouwplaatskosten, winst, risico, etc.) en de bijkomende kosten (overheidsheffingen, loon/prijswijzigingen, architect, financieringskosten, etc.). JV/410/P /89

29 Andere kosten die een rol spelen zijn: ϋ ϋ grondkosten De grondkosten worden op residuele wijze berekend en afgezet tegen vastgestelde grondprijzen ( 100,- en 200,-). energiekosten De kosten voor installatie en het energiegebruik zijn door Ecofys bv geanalyseerd. Deze komen in de volgende hoofdstukken aan de orde. Alle bedragen zijn exclusief BTW. Door middel van dit model kunnen ook de residuele grondwaarden worden berekend. Deze paragraaf en Bijlage 4 geven de uitgangspunten waarop de berekeningen zijn gebaseerd. De variabelen en parameters Inbo heeft een excel-rekenmodel ontwikkeld waarmee de totale kosten van 24 verschijningsvormen van bedrijfshallen met drie verschillende oppervlakten kunnen worden berekend. In deze rapportage zullen voor de verschillende verschijningsvormen de volgende codes worden gehanteerd: Tabel 6.2: Codes en verschijningsvormen Code Omschrijving Bedrijfspand met 1000 m 2 bvo 1.1 bedrijfspand, 1 laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 1.2.k 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 1.3.k 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 1.1.p 1 laag op maaiveld, P op het dak 1.2.k.p 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 1.2.p 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 1.3.k.p 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak Bedrijfspand met 4000 m 2 bvo laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 4.2.k 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 4.3.k 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 4.1.p 1 laag op maaiveld, P op het dak 4.2.k.p 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 4.2.p 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 4.3.k.p 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak Bedrijfspand met m 2 bvo laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 10.2.k 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 10.3.k 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond 10.1.p 1 laag op maaiveld, P op het dak 10.2.k.p 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 10.2.p 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 10.3.k.p 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak Code: eerste cijfer = bvo; tweede cijfer = aantal bouwlagen (inclusief kelder, indien aanwezig); k = kelder; p = parkeren op het dak JV/410/P /89

30 Het rekenmodel berekent de investeringskosten voor bedrijfspanden met bruto vloeroppervlakten 6 van circa 1.000, en m 2 in de volgende verschijningsvormen: Figuur 6.1: Een standaard hal op het maaiveld met een parkeerterrein op het maaiveld (code: 1.1, 4.1, 10.1) Zwart: parkeeroppervlak Groen: strook van 6 meter rondom bedrijfshal Lichtgrijs: overige verharde kavel Donkergrijs: gebouw 6 De oppervlakten kunnen afwijken doordat er vaste stramienmaten zijn gehanteerd JV/410/P /89

31 Figuur 6.2: Een standaard hal op het maaiveld met parkeerterrein op het dak, te bereiken via een hellingbaan langs het gebouw (code: 1.1.p, 4.1.p, 10.1.p) Figuur 6.3: Gestapelde bouw, twee lagen op het maaiveld met parkeergelegenheid op het maaiveld (code: 1.2, 4.2, 10.2.) JV/410/P /89

32 Figuur 6.4: Gestapelde bouw, twee lagen op het maaiveld met parkeerterrein op het dak (code: 1.2.p, 4.2.p, 10.2.p) Figuur 6.5: Combinatie van gestapelde en ondergrondse bouw in twee lagen met parkeerterrein op het dak (code: 1.2.k.p, 4.2.k.p, 10.2.k.p) JV/410/P /89

33 Figuur 6.6: Combinatie van gestapelde en ondergrondse bouw in drie lagen met parkeergelegenheid op het maaiveld (code: 1.3.k, 4.3.k, 10.3.k) Figuur 6.7: Combinatie van gestapelde en ondergrondse bouw in drie lagen met parkeergelegenheid op het dak (code: 1.3.k.p, 4.3.k.p, 10.3.k.p) Het rekenmodel geeft inzicht in een groot aantal investeringskosten en andere waarden (o.a. funderingskosten, kelderkosten, gevelkosten, bvo, vvo, kaveloppervlak, floor-space-index, etc.). Alle kosten van één verschijningsvorm zijn opgenomen in Bijlage 5. Hierin staan ook de prijzen die voor de berekeningen zijn gehanteerd. JV/410/P /89

34 6.4Ã De resultaten In de volgende tabel staan de resultaten van het rekenmodel ten aanzien van investeringskosten voor de verschillende verschijningsvormen 7 samengevat. De geel gearceerde cellen geven de twee goedkoopste opties per bedrijfshal weer. Tabel 6.3: Samenvatting van de resultaten van de investeringskosten code bvo (m 2 ) vvo (m 2 ) kavel fsi tot. invest. ( ) kosten p. m 2 bvo ( ) m 2 bvo , k , , k , p , k.p ,01 ONM ONM 1.2.p ,01 ONM ONM 1.3.k.p ,32 ONM ONM m 2 bvo , k , , k , p , k.p , p ,98 ONM ONM 4.3.k.p ,31 ONM ONM m 2 bvo , k , , k , p , k.p , p , k.p , P = Parkeren op het dak Goedkoopste verschijningsvorm (laagste investeringskosten / m 2 De bruto-nettoverhouding is erg hoog. Dit is mogelijk doordat het hier pure bedrijfshallen betreft (zonder kantoorruimte etc.). 7 De bvo s en vvo s van de verschillende verschijningsvormen wijken enigszins af doordat er met vaste stramienmaten wordt gerekend. JV/410/P /89

35 6.4.1Ã Een hal met een oppervlakte van circa m 2 Voor een bedrijfshal met een oppervlakte van circa 1000 m 2 zijn een eenlaagse en een tweelaagse hal met parkeergelegenheid op het maaiveld het goedkoopst (respectievelijk 769,- en 775,- per m 2 ). De andere opties zijn duurder of niet goed toepasbaar (zie figuur 6.8). Figuur 6.8: Investeringskosten per m 2 in voor een hal van circa 4000 m investeringskosten per m k k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p verschijningsvorm Het verschil in kosten wordt in de volgende tabel duidelijk gemaakt. Tabel 6.4:Uiteenzetting van kostenposten t.a.v. investeringskosten voor een hal met een oppervlakte van circa 1000 m 2 versch. vorm k k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p kostenpost funderingen kelder gevels dak skelet installaties terreinkosten totale directe kosten incl. indirecte kosten incl. bijkomende kosten ONM ONM ONM JV/410/P /89