Voorbeeld grondquote: Waarde woning vrij op naam (v.o.n.) Waarde woning excl. 21% btw Grondwaarde bij grondquote 33,26% 68.

Transcriptie

1 Grondprijzenbrief 2014 Marktconforme grondprijzen Inleiding Deze grondprijzenbrief geeft de prijzen en rekenmethodieken weer van de gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen. Deze informatie is bestemd voor iedereen die geïnteresseerd is in grondaankoop. Het betreft de verkoopprijzen voor bouwrijpe grond, tenzij anders aangegeven. Erfpacht Naast de verkoop van grond kan de gemeente, op verzoek uitgifte van gronden in erfpacht overwegen. De gemeente biedt u de mogelijkheid om de grond in erfpacht af te nemen als dit bijvoorbeeld voor uw financiering voordelen biedt. Dit geldt voor alle bestemmingen. Overheden willen hun te koop zijnde gronden tegen marktconforme prijzen verkopen. Een marktconforme grondprijs wordt bepaald door wat een koper in concurrentie voor de grond zou betalen. Er zijn veel factoren die op de prijsstelling van invloed zijn, zoals de kwaliteit van de omgeving en daarmee de aantrekkelijkheid van een locatie, de bodemkwaliteit, gebruiksmogelijkheden en bestemming, ontsluiting en achterland. Hieronder worden de berekening-systematieken voor grondprijzen voor de verschillende functies aangegeven. In het eerste kwartaal van 2014 worden op de gemeentelijke site de grondprijzen per locatie aangegeven. Hier staat dan een vaste m 2 prijs die gebaseerd is op het verwachte bouwprogramma op die locatie. De gemeente Ede gebruikt verschillende methodieken om de grondwaarde te bepalen, namelijk: 1) Grondquote De waarde van de grond wordt bepaald door een percentage te nemen van de verkoopwaarde van het te realiseren vastgoed (woning). De hoogte van het percentage is afhankelijk van de hoogte van de verkoopwaarde (bij duurdere woningen geldt een hoger percentage). Als er aan het te ontwikkelen vastgoed eisen worden gesteld, kan de grondprijs met extra kosten worden gecorrigeerd. Er is dan sprake van een gewogen quote. Voorbeeld grondquote: Waarde woning vrij op naam (v.o.n.) Waarde woning excl. 21% btw Grondwaarde bij grondquote 33,26% ) Vergelijkingsmethode Richtlijnen voor deze methode zijn de prijzen van in het verleden verkochte, vergelijkbare grond en de prijzen van vergelijkbare gronden die elders worden aangeboden/verkocht. Deze methode leidt vaak tot vaste grondprijzen afhankelijk van functie en locatie. 3) Residuele waardebepaling De grond en het hierop gerealiseerde vastgoed hebben samen een verkoop- of exploitatiewaarde. Deze waarde, verminderd met de kosten om het vastgoed te realiseren en een reële vergoeding voor het ontwikkelen, bepaalt de (residuele) grondwaarde. Voorbeeld residuele waardebepaling: Waarde kantoor Stichtingskosten excl. grond Residuele grondwaarde ) Openbare biedingenprocedure Een openbare inschrijving vindt plaats bij een notariskantoor. Daar kunnen belangstellenden een schriftelijk bod uitbrengen. Vooraf is een richtprijs vastgesteld door een taxatiecommissie. Het voornemen tot verkoop zal bekend worden gemaakt door een publicatie in tenminste één lokaal verschijnend blad en op Deze procedure leidt bij voldoende belangstelling tot de hoogste prijs die de markt op dat moment bereid is voor die grond te betalen. Echter, bij veel aanbod en weinig vraag of bij erg specifieke functies, is dit niet altijd mogelijk of levert het niet altijd de meest gunstige prijs op. Deze methodiek is minder geschikt voor grond die bestemd is voor de bouw van een bedrijfsruimte of voor projectmatige woningbouw.

2 1. Bedrijventerreinen Voor de bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Voor de verschillende bedrijventerreinen worden de in de tabel en op het kaartje aangegeven grondprijzen gehanteerd. De genoemde grondprijzen zijn richtinggevend en vormen het uitgangspunt voor onderhandelingen met de kopers. De prijzen zijn gekoppeld aan een basis grondgebruik. Bovendien geldt voor Bedrijventerrein BTA12 A12 en Bedrijvenpark De Vallei dat bij intensiever gebruik een toeslag wordt gehanteerd van een percentage van de grondprijs. Dit komt tot uitdrukking in de vierkante meter prijs in verhouding tot het bruto vloeroppervlak en de floor space index (fsi). Prijzen in deze kaartjes zijn minimale prijzen, indicatief en afhankelijk van verkaveling. Beperkende bebouwingsmogelijkheden zoals bij de plaatsing van windturbines kunnen aanleiding zijn voor een correctie op de prijs. BTA12 Bedrijventerrein Ligging Profiel Doelgroep(en) Ambitie Uitgeefbaar Prijzen per m² Bedrijventerrein A12 In de oksel van de A12 en de A30 Modern gemengd bedrijventerrein met diverse presentatie zones Groothandel, productie, logistiek met toegevoegde waarde, voedselgerelateerde bedrijven Intensief ruimtegebruik, duurzaam, collectieve voorzieningen 30 ha Toeslag bij fsi > 0,8 Bedrijvenpark De Vallei Aan A12 Hoogwaardig bedrijvenpark Kantoren in combinatie met hal, showroom, laboratorium e.d. Hoogwaardig karakter, selectieve uitgifte en parkmanagement 5 ha Toeslag bij fsi > 0,7 Kievitsmeent-West Aan N224 bij op/afrit A30 Milieu bedrijventerrein Milieubedrijven en tuincentrum Overgangszone industrie/ landelijk gebied 6 ha Maatwerkbenadering op basis van taxatie Uitbreiding Bedrijventerrein Harskamp Ten zuiden van Harskamp Gemengd bedrijventerrein Bedrijven uit Noordoost-Ede met een ruimtebehoefte van tot m² Gemengd bedrijventerrein, inpassing landelijk gebied 3ha Bedrijventerrein Het Laar Wekerom Noord-oosten van Wekerom Gemengd bedrijventerrein Bedrijven uit Noordoost-Ede met een ruimtebehoefte van tot m² Gemengd bedrijventerrein, inpassing landelijk gebied 5 ha BTA12 BTA Bedrijvenpark De Vallei Bedrijventerrein BT-A12 Bedrijventerrein Het Laar

3 2. Woningbouw 1.1 Inleiding Gemeente Ede gebruikt verschillende manieren om de grondwaarde voor woningen te bepalen. Eén voor woningen voor sociale woningbouw, één voor woningen voor de vrije sector en één voor bouwkavels. Wekerom centrum 1.2 Sociale woningbouw Dit segment is te verdelen in de volgende categorieën: 1) Sociale huurwoningen (woningen die uitsluitend kunnen worden verhuurd met een huurprijsgrens). 2) Koopwoningen met een v.o.n. prijs onder ) Woningen die zowel kunnen worden verhuurd als verkocht met maatschappelijke gebonden eigendom (bijv. te woon of koopgarant ) met een v.o.n.-prijs < (inclusief korting/ dus na korting). De gemeente geeft aan hoeveel bouwkavels zijn bestemd voor één van de categorieën sociale woningbouw. De koper van de grond bepaalt in welke van de hiervoor bedoelde categorieën de woningen in de markt worden gezet. Deze woningen zullen veelal door woningcorporaties worden gerealiseerd, maar ontwikkeling van sociale woningbouw door particulieren of ontwikkelaars is niet uitgesloten. Veenderweg Type woning Grondprijs Grondgebonden Appartement De grondprijs voor de grondgebonden woning geldt bij een kavel met een oppervlakte van 125 m². Dit betekent een grondprijs van 203,20 per m². Voor het aantal vierkante meters meer of minder dan 125 m² geldt de verrekenprijs van 203,20. De grondprijs varieert dus met de oppervlakte van de bouwkavel. Bij de verkoop van grond voor woningen die tussen de en op de markt worden gebracht (categorie 3) en waarvoor de sociale grondprijs wordt gerekend zal in de overeenkomst een beding worden opgenomen dat bij doorverkoop aan de eerste gebruiker de oorspronkelijke korting (genormeerd naar ) per jaar aflopend met 10% in rekening wordt gebracht. 1.3 Vrije sector woningen Deze woningen kunnen zowel projectmatig als particulier worden ontwikkeld. De prijs van de grond wordt bepaald met een percentage (de quote) van de v.o.n.-prijs van de woning. Grondslag voor de bepaling van de grondprijs is een verwacht dan wel gewenst programma op de betreffende locatie. Door middel van de quote systematiek wordt de grondprijs bepaald. Begin 2014 worden kaartjes met de berekende grondprijzen per m² voor de gemeentelijke projecten op de gemeentelijke website geplaatst. Toepassing quote-systematiek Gemeente bepaalt met behulp van deze systematiek en een proefverkaveling de waarde van de bouwgrond. De koper/ontwikkelaar kan de grond aangeboden krijgen met de vrijheid te optimaliseren zonder aanpassing van de m² prijs. De indicatie voor de verhouding tussen de v.o.n.-prijs en de grondprijs is af te lezen in de grafiek. Bij de bepaling van de grondprijs is uitgegaan van een relatie tussen de v.o.n.-prijs en de grondprijs bij een vastgestelde oppervlakte (=basisgrondgebruik). Als dit basisgrondgebruik wordt overschreden moet er een toeslag worden betaald. Op aanvraag kunnen wij u een rekenmodel sturen waarmee u zelf de berekeningen kunt maken. Een tabel met basisgrondgebruik en verrekenprijzen is beschikbaar. Voor de realisatie van appartementen wordt de grondprijs per appartement met 35% (naar beneden) gecorrigeerd. Op de waarde van de grond is ook de (kwaliteit van de) locatie van invloed. Afhankelijk hiervan wordt de grondprijs (met maximaal 15%) gecorrigeerd.

4 Grafiek 2.3 Grondquotes vrije sector Grondquotes woningen vrij op naam prijs in ,5% 26,5% 28,5% 30,5% 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% percentage van vrij op naam prijs 1.4 Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) De grondprijzenbrief is ook op CPO van toepassing. De grondprijs wordt op basis van de quote systematiek uit 2.3 bepaald. Bij een CPO project wordt de grondprijs vooraf, op basis van een indicatief programma, vastgesteld. Afnemers hebben de keuze tussen koop voor de volledige waarde (prijs op basis van de grondquote) of erfpacht. CPO in goedkope sfeer De gemeente kan ook gronden die bedoeld zijn voor de realisatie van woningen in de goedkope sfeer in CPO verband laten ontwikkelen. Als de ontwikkelde woningen in de goedkope sfeer worden gerealiseerd (kostprijs lager dan ) hanteert de gemeente hiervoor de grondwaarde voor goedkope woningbouw van ( 203,20 per m²). Als de woning binnen 10 jaar wordt doorverkocht brengt de gemeente, bovenop de afkoop van de grond alsnog (per jaar aflopend met 10%) in rekening. 1.5 Bouwkavels De gemeente heeft regelmatig bouwkavels voor particuliere woningbouw beschikbaar. Op basis van een taxatie (vergelijking met bestaand aanbod c.q. gerealiseerde prijzen) wordt een verkoopprijs bepaald.in 2014 komen er bouwkavels beschikbaar op de Kazerneterreinen en in het plan Reehorsterweg in Ede, aan de Kraatsweg in Harskamp en in het project Westzoom te Lunteren.

5 1.6 Bouwkavels Project Prijzen kaarten Harskamp Smachtenburgerweg per m² Verkaveling staat niet vast Bij de prijs van veld 1 geldt de realisatie van 4 sociale woningen Ede VP AZO terrein (Woningen) 280 per m² Op basis van netto uitgeefbaar oppervlakte van 4990 m² Bij deze prijs geldt een realisatie van 30% sociale woningbouw Ede Reehorsterweg Noord 1e fase per m² Prijs per m² uitgeefbaar Prijs ten behoeve van midden-segment en luxe programma Vrije kavels (particulier opdracht-geverschap)

6 Project Prijzen kaarten Bennekom Wilhelminastraat per m² Harskamp Kraatsweg 260 per m² Lunteren, HBB Locatie, Berkhofweg 300 per m²

7 3. Overige bestemmingen Reststroken in de openbare ruimte Prijzen in bandbreedte per m² Reststroken bij woningen en bedrijven per m² met minimum van Het gemeentelijk beleid is om deze stroken niet te verkopen. Alleen als de gemeente er belang bij heeft, wordt verkoop overwogen waarbij deze prijzen gelden. Voor reststroken bij woningen (bijvoorbeeld bij uitbreiding tuin) en bij bedrijven (bijvoorbeeld uitbreiding parkeergelegenheid) geldt de verkoopprijs exclusief belasting en kosten koper. De waarde van de reststroken is afhankelijk van de ligging/ locatie, waardevermeerdering van het onroerend goed dat uitbreiding met zich mee brengt, bebouwingsmogelijkheid en de functie van de grond. De prijs wordt binnen de bandbreedte aan de hand van deze vier criteria bepaald op het moment van aanvraag. Commerciële voorzieningen Grondprijzen vanaf Kantoren, winkels, commerciële zorg en kinderopvang. Residueel of vergelijking Nutsvoorzieningen 225 per m² met minimum van Voor commerciële voorzieningen wordt de grondprijs residueel berekend. Enkele commerciële functies lenen zich meer voor een waardebepaling op basis van vergelijking. Sportvelden en sportvoorzieningen Prijs per m² Buitensport (inclusief extensief gebruikte ruimten 25 voor verenigingen) Commerciële sportvoorzieningen 190 Voor bijzondere (commerciële) functies als bijvoorbeeld golf of outdoor tennis zal de grondprijs op basis van taxatie worden bepaald. Niet commerciële voorzieningen Voorzieningen in de sociaal maatschappelijke sfeer Grondprijzen per m² b.v.o. / terrein 160 (met een toeslag voor zover er commercieel wordt geëxploiteerd) Woonzorg 230 De prijs wordt per aanvraag beoordeeld. Niet commerciële voorzieningen in de sociaal maatschappelijke sfeer met een commerciële component zijn in ieder geval niet-particuliere hogescholen en universiteiten. Particuliere scholen vallen onder de commerciële voorzieningen. Parkeren ten behoeve van alle beoogde bestemmingen In het algemeen dient parkeren ten behoeve van de beoogde bestemming op de bouwkavels te worden opgelost. Mocht desondanks binnen de stedenbouwkundige oplossing het parkeren of een deel van het parkeren in het openbare gebied worden opgelost, dan wordt de grondprijs voor betreffende kavels verhoogd met per parkeerplaats, zijnde aanlegkosten van parkeren en bijkomende kosten. Deze bijbetaling geldt alleen voor het gebruikersparkeren bij woningbouw. Uitgangspunt voor de bepaling van het benodigd aantal parkeerplaatsen is de nota Parkeernormering Gemeente Ede, tenzij als in het bestemmingsplan afwijkende normen zijn opgenomen. Voor gebouwde parkeervoorzieningen kan, als er sprake is van een onrendabele top een korting van maximaal op de grondprijs per plaats worden verleend. De koper van de grond moet hierbij aantonen hoe hoog de onrendabele top is.

8 Meer informatie Algemene informatie Voor meer informatie over grondprijzen, de rekenmethodieken en de bouwgrond van gemeente Ede kunt u contact opnemen met de afdeling Grondzaken. De gemeente koopt ook gronden en/of opstallen aan ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe plannen. Als deze gronden en/of opstallen niet direct gebruikt (kunnen) worden, worden deze zoveel mogelijk tijdelijk verhuurd of verpacht aan geschikte kandidaten. Ook voor deze informatie kunt u bij de afdeling Grondzaken terecht. Het secretariaat van de afdeling is bereikbaar op telefoonnummer (0318) Bedrijfshuisvesting Voor algemene informatie over bedrijfshuisvesting en de beschikbaarheid daarvan kunt u contact opnemen met het secretariaat van de afdeling Ruimtelijk en Economische beleid op telefoonnummer (0318) Nieuwbouwprojecten Bent u geïnteresseerd in nieuwbouwprojecten in de gemeente Ede, dan kunt u contact opnemen met de medewerkers van Nieuwbouw Info Ede op telefoonnummer (0318) Ook kunt u de website bezoeken U kunt ook via de met een medewerker in contact komen. De contactmogelijkheid is aangegeven op de website van de gemeente of via de mail info@ede.nl. Disclaimer In de grondprijzenbrief is aangegeven welke prijzen voor bouwrijpe grond worden berekend en op welke manier de waarde van de bouwrijpe grond wordt bepaald. Bij aankoop van bouwrijpe grond dient over de waarde van de grond btw. te worden betaald. De in de grondprijzenbrief genoemde bedragen zijn alle exclusief verschuldigde btw. Gemeente mag bij de verkoop van gronden geen (ongeoorloofde) staatsteun verlenen. Bij de verkoop van specifieke locaties kan door middel van een taxatie de grondwaarde worden getoetst en kan zo nodig worden gecorrigeerd. Het is niet mogelijk voor alle denkbare locaties en bestemmingen eenduidig de grondwaarde aan te geven. Afwijkingen op de grondprijzenbrief worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. De aangegeven bedragen en berekeningsmethodieken zijn indicatief. In alle gevallen zal de grondprijs door burgemeester en wethouders worden vastgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met bijzondere functies, omstandigheden en ligging. In gevallen waarbij ervoor wordt gekozen de grond in een biedingenprocedure op de markt te brengen behoudt de gemeente zich het recht voor de grond bij (te) lage biedingen niet te gunnen. De grondprijzenbrief wordt in principe jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld door de gemeenteraad. Deze Grondprijzenbrief 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad op 7 november 2013 en geldt tot de vaststelling van de volgende brief.