Grondprijzennota 2011

Transcriptie

1 Grondprijzennota

2 Grondprijzennota

3 Hoofdstuk Blz. 1. Inleiding Aanleiding Methode van grondprijsbepaling Uitzonderingen Uitgangspunten Aansprakelijkheid 4 2. Grondprijzen Woningbouw Groenstroken Bedrijventerreinen Kantoren Maatschappelijke voorzieningen Nutsvoorzieningen Gronduitgifte overig 8 Bijlage 1 Stapelingsfactor 9 Bijlage 2 Grondprijscurve projectmatige bouw

4 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De grondprijzennota is een uitwerking van de Nota Grondbeleid en wordt jaarlijks vastgesteld door het college. Uitgangspunt van de grondprijzennota is dat de gemeente gronden marktconform uitgeeft, dit is in lijn met de afdeling grondexploitatie in de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) en de vigerende wet- en regelgeving omtrent staatssteun. Transparantie en eenduidigheid zijn hierbij essentieel, zodat in een vroegtijdig stadium heldere (financiële) afspraken te maken zijn met toekomstige afnemers van grond. Daarnaast dient de grondprijzennota als basis voor het bepalen van opbrengsten in grondexploitaties en exploitatieplannen. 1.2 Methode van Grondprijsbepaling. Grond ontleent zijn waarde aan de bestemming en de opbrengst die deze bestemming genereert op de locatie. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming (functie). Afhankelijk van de locatie en de functie fluctueert de grondwaarde. Bij de bepaling van de waarde van de grond wordt uitgegaan van marktconforme grondprijzen. Er zijn verschillende methodieken om grondprijzen te berekenen. Bij projectmatige woningbouw is in deze nota uitgegaan van een genormeerde grondwaarde, bij particulier opdrachtgeverschap, bedrijfskavels, kantorenlocaties, maatschappelijk vastgoed en groenstroken wordt gerekend met een vaste waarde per m² of per m² /BVO (bruto vloeroppervlak). 1.3 Uitzonderingen De grondprijzen gelden voor het jaar Echter, in uitzonderingsgevallen behoudt de gemeente het recht om tussentijds grondprijzen bij te stellen. Dit alleen indien maatwerk nodig is om marktconformiteit van de uitgifte van gronden te waarborgen. De uitzonderingen moeten passen binnen de geformuleerde uitgangspunten in deze nota. Indien van een uitzondering gebruik gemaakt wordt dan zal het college de raad hierover consulteren. Indien de gemeente Meppel bij gebiedsontwikkeling de grond in bezit heeft maar nog geen verplichtingen betreffende de afname, dan is de gemeente vrij om de grond te tenderen of een prijsvraag uit te schrijven. 1.4 Uitgangspunten Het prijspeil voor de genoemde bedragen is De prijzen zijn geldig van tot en met ; De gehanteerde grondprijzen zijn voor bouwrijpe grond, exclusief BTW en exclusief kosten koper, tenzij anders vermeld; De VON-prijzen zoals genoemd in deze nota zijn inclusief BTW. Als VON-prijs zal die prijs worden opgenomen waarbij de woning een dusdanig kwaliteitsniveau heeft, dat zij bij ingebruikname direct als bewoonbaar kan worden gebruikt, inclusief een standaard keuken, sanitair en installaties; De grondprijs dient uiterlijk bij start bouw door de ontwikkelaar, dan wel particulier, te worden betaald. De Gemeente is er vrij in om vanaf een bepaalde datum na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst, of reserveringsovereenkomst, een rentevergoeding in rekening te brengen. Het vertragen middels het niet aanvragen van een bouwvergunning, of de start bouw steeds uit te stellen, vormt dan geen reden om de betaling van de grond op te schorten. 1.5 Aansprakelijkheid De gemeente Meppel aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de grondprijzennota 2011 kunt u contact opnemen met de afdeling Ontwikkeling en Strategie van de gemeente Meppel. 4

5 2. Grondprijzen Woningbouw De Gemeente Meppel gaat uit van een marktconforme benadering van het bepalen van grondwaarden. Sociale eengezins- en meergezinswoningen (projectmatig) De vaste grondprijzen ten behoeve van de realisatie van sociale woningen zijn weergeven in onderstaande tabel. In verband met de relatief hogere bouwkosten van meergezinswoningen wordt de vaste grondprijs gecorrigeerd met een stappelingsfactor zie bijlage 1. Categorie Type woning Sociale sector 1 Eengezins , ,- Tabel 1 Vaste grondprijzen sociale sector woningen Projectmatig Voor projectmatige woningbouw is een genormeerde grondwaarde bepaald, dit is gedaan doormiddel van een grondquote. 2 Deze methodiek is gebaseerd op een quote die op residuele wijze is bepaald. Achterliggende residuele berekeningen en inschattingen van de markt (opbrengsten en kostenniveaus) liggen hieraan ten grondslag en worden jaarlijks herzien. De grondwaarde wordt berekend door de VON-prijs exclusief btw te vermenigvuldigen met de bijbehorende grondquote. Dit levert de grondwaarde exclusief BTW op. Wordt de VON-prijs inclusief BTW gehanteerd dan levert het de grondprijs inclusief BTW op. Bij het bepalen van de grondprijs geldt de VON-prijs ten tijde van start bouw. Mocht er eerder tot transactie worden overgegaan dan dient men een inschatting te maken van de VONprijs bij start bouw en hier de prijs op te bepalen. Mocht blijken dat de VON-prijs op het moment van start bouw hoger is dan vooraf overeengekomen, dan dient te worden overgegaan tot betaling van suppletie. Deze suppletie bedraagt het verschil tussen de afgesproken grondprijs op basis van de ingeschatte VON-prijs en de grondprijs zoals die nu geldt op basis van de werkelijke VON-prijs ten tijde van start bouw. De keuze voor de communicatie van de grondprijzen aan de hand van grondquotes is gemaakt om eenduidigheid en transparantie richting grondafnemers te bieden. Om te voorkomen dat misbruik gemaakt wordt van de methode middels het aanbieden van minimale woninggroottes op relatief grote kavels zullen hier randvoorwaarden voor moeten worden gesteld. Dit kan met regelgeving in het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Maar ook in de akte van levering als onderdeel van de verkoopvoorwaarden. Indien de woning afwijkt van wat in Meppel als marktconform betitelt wordt, staat het de Gemeente Meppel vrij een op maat gemaakte residuele berekening te maken en van de grondquotes, zoals weergeven in bijlage 2, af te wijken (zie paragraaf 1.3). Ook wanneer er sprake is van volume vergrotend meerwerk (zoals bijvoorbeeld een uitbouw, garage, serre, of dakkapel) kan dit aanleiding zijn voor het verhogen van de woningwaarde en derhalve in de grondprijs. 1 De basis voor deze grondprijsafspraken is dat de woning in het sociale segment blijft en niet op den duur als vrij sector woning te koop of te huur wordt aangeboden. Mocht de corporatie toch willen verkopen dan zal zij een suppletie moeten betalen ten tijde van de verkoop van de 1 e woning uit een complex voor het geheel van alle woningen in dat complex. Deze suppletie bedraagt het geïndexeerde verschil tussen de huidige sociale grondprijs en de grondprijs zoals die nu geldt voor een soortgelijke vrije sectorwoning. De basisbedragen voor de verrekening zullen in de akte van levering worden vermeld. De cpi-index is in deze regeling van toepassing. 2 De genormeerde grondprijzen zijn bepaald door een onafhankelijk adviesbureau 5

6 Factor ten behoeve van meergezinswoningen In verband met de relatief hogere bouwkosten van meergezinswoningen wordt de vaste grondprijs gecorrigeerd met een stappelingsfactor zie bijlage 1. Parkeren Gebouwd parkeren is voor rekening van de afnemer van de bouwkavel en wordt op eigenterrein ontwikkeld. Hierbij is het uitgangspunt dat de kosten van de gebouwde parkeervoorziening zijn verdisconteerd in de opbrengsten van de opstalontwikkeling. Huurwoningen Voor de huurwoningen in de marktsector wordt de grondprijs per woning bepaald door de grondquote te rekenen over de getaxeerde VON-prijs inclusief BTW, waarbij als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat de verkoopwaarde van de woning in het vrije verkeer, in onverhuurde staat wordt bepaald. Daarmee is de belegger vrij om de woningen te verkopen op een door hem gewenst moment zonder dat verrekening hoeft plaats te vinden. Voor gestapelde woningbouw van meergezinswoningen geldt dat de grondprijs per woning wordt gecorrigeerd met een factor (zie bijlage 1) Particulier opdrachtgeverschap De grondprijzen voor vrije bouwkavels voor particulieren worden uitgedrukt in een prijs per m² uitgeefbaar terrein. Er is onderscheid gemaakt in drie categorieën: rijwoningen, 2^1 kap woningen en vrijstaande woningen. De vermelde bandbreedte in prijzen biedt een oplossing voor kwalitatieve verschillen in kavels (ligging) binnen een plangebied. Het afnemende nut van een extra m² grondprijs is verwerkt in de grondprijs middels een staffel. Per type woning is voor de eerste 500 m² een bandbreedte aangebracht in de prijs, minimaal, gemiddeld en maximaal, zie tabel 2. In principe wordt de gemiddelde prijs gehanteerd, mocht er echter, wegens externe factoren, zoals bijvoorbeeld de ligging van de kavel, de grond aantoonbaar minder dan wel meer waard zijn, dan zal de minimale dan wel maximale prijs worden berekend. Kavelgrootte Rijwoningen 2^1 kap woningen Vrijstaande woningen Min. / Gem. / Max. Min. / Gem. / Max. Min. / Gem. / Max m² 215,- / 225,- / 235,- 250,- / 260,- / 270,- 265,- / 275,- / 285, m² N.v.t. 225,- 225, m² N.v.t. 175,- 175,- > m² N.v.t. 87,50 87,50 Tabel 2 Grondprijzen vrije kavels particulieren Rekenvoorbeeld: Bij de verkoop van een kavel van m² ten behoeve van een vrijstaande woning op een gemiddelde locatie is de grondprijs: 500 x 275,--= ,-- exclusief btw 250 x 225,--= ,-- exclusief btw 250 x 175,--= ,-- exclusief btw 250 x 87,50 = ,-- exclusief btw Totaal ,-- exclusief btw 6

7 Duurzame ontwikkeling Aangezien duurzame maatregelen enerzijds een lagere energierekening tot gevolg hebben en anderzijds leiden tot een initiële waardestijging is gesteld dat deze maatregelen niet mogen leiden tot een lagere grondprijs. 2.2 Groenstroken Voor kleinschalige gronduitgiftes en groenstroken is een vaste m²-prijs bepaald. Voor 2010 is dit 55,-- per m² (tot een maximum van 100 m²). De afgelopen jaren zijn geen prijsstijgingen doorgevoerd. Inmiddels is de waarde toegenomen en daarom zal de komende jaren een correctie prijsstijging gaan plaatsvinden. Bij uitgifte van gronden met een bouwtitel zal de grondprijs residueel of op basis van taxatie worden bepaald, met een minimale uitgifteprijs van 250,--/m². Perceelgrootte Geen bouwtitel Met bouwtitel m² 55,-- 55, (min. prijs 250 (min. prijs) > 100 m² 55,-- 55, (min. prijs 250 (min. prijs) Tabel 3: uitgifteprijzen groenstroken 2.3 Bedrijventerreinen Vanwege de economische situatie blijven de grondprijzen voor bedrijventerreinen gelijk aan 2010, alleen is voor Oevers E een bandbreedte opgenomen. Grondprijzen bedrijventerreinen m² Noord 2 70,-- 70,-- Oevers E 95, Oevers D nat 100,-- 100,-- Oevers D zicht N375 83,-- 83,-- Oevers D droog 80,-- 80,-- Oevers D autoboulevard 85,-- 85,-- Spijkerserve (woon-werk kavels) 95,-- 95,-- Tabel 4: uitgifteprijzen bedrijventerrein 2.4 Kantoren Voor kantorenlocatie Blankenstein wordt per ontwikkeling een afzonderlijke grondwaarde bepaald. Als richtlijn wordt 167,50 m² BVO gehanteerd, de grondprijs uit Indien de FSI (Floor Space Index) lager is dan 1. Dan wordt in plaats van het aantal BVO het aantal m² grondoppervlakte gehanteerd. Grondprijzen kantoren op basis van m² BVO Blankenstein 167,50 167,50 Tabel 5: uitgifteprijzen kantoren Door een onafhankelijk adviesbureau is onderzoek gedaan naar grondwaarde voor PDV (perifere detailhandel). De waarde is bepaald op 121,50 m² uitgeefbare grond. Grondprijzen PDV op basis van m² Blankenstein 121,50 121,50 Tabel 6: uitgifteprijzen PDV 7

8 2.5 Maatschappelijke voorzieningen Voor maatschappelijke voorzieningen (zonder winst oogmerk) geldt een vaste m²/bvo prijs van 125,--. Onder maatschappelijke voorzieningen worden verstaan: overheidsvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen en grootschalige medische voorzieningen. Voor maatschappelijke voorzieningen (met winst oogmerk) geldt een vaste m²/bvo prijs van 150,--. Onder commercieel maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan commerciële opleidingsinstituten, sportscholen, particuliere dagverblijven e.d. Indien de FSI (Floor Space Index) lager is dan 1, dan wordt in plaats van het aantal BVO s het aantal m² grondoppervlakte gehanteerd. Grondprijzen kantoren op basis van m² BVO Sociaal maatschappelijke voorzieningen (zonder 125,-- 125,-- winstoogmerk) Commercieel maatschappelijke voorzieningen (met 150,-- 150,-- winstoogmerk) Tabel 7: uitgifteprijzen maatschappelijke voorzieningen. Sportvelden Gronduitgifte voor sportvelden wordt tegen kostprijs uitgegeven. 2.6 Nutsvoorzieningen Voor nutsvoorzieningen geldt een prijs van 100,-- per m² exclusief BTW. Om de kosten van transactie te dekken is per transactie een minimum prijs bepaald van 1.000,-- per transactie. 2.7 Gronduitgifte overig De grondprijs voor incidentele gronduitgifte voor niet genoemde doeleinden (bijv. incidentele voorzieningen, detailhandel, winkels, horeca e.d.) wordt onafhankelijk bepaald door middel van taxatie of residuele grondwaarde bepalingen. 8

9 Bijlage 1 Stapelingsfactor Voor alle meergezinswoningen geldt een stapelingsfactor. De stapelingsfactor wordt bepaald door het aantal woonlagen. Bij gestapelde woningbouw waarbij op de begane grond een andere bestemming dan wonen geldt, dan telt de begane grond niet als woonlaag. Aantal Stapelingsfactor woonlagen 2 0,9 3 0,8 4 0,75 5 0, ,7 7 0, ,65 9 0, ,6 11 0, ,5 >12 0,5 Voorbeeld 1 Bij een bebouwing van drie woonlagen gesitueerd boven een winkelbebouwing of boven bergingen is een stapelingsfactor van 0,8 van toepassing. Voorbeeld 1 3e laag } 2e laag 1e laag Winkel / bergingen 3 woonlagen 4 bouwlagen Voorbeeld 2 Bij een bebouwing van vier woonlagen gemeten vanaf de begane grond is een stapelingsfactor van 0,75 van toepassing. Voorbeeld 2 4e laag } 3e laag 2e laag 1e laag 4 woonlagen 4 bouwlagen 9

10 Bijlage 2 Grondprijscurve projectmatige bouw 2011 Wijzigingen ten opzichte van 2010 De curve voor 2011 heeft een aantal minimale wijzigingen ten opzichte van De belangrijkste aanpassing is dat de grondquotes vanaf een VON prijs van ,- iets naar beneden zijn bijgesteld. Een tweede verandering is dat de curve start bij een VON prijs van ,- en doorloopt tot een VON prijs van ,-. Ontwikkelingen in de bouw- en woningmarkt De bouwkosten zijn in 2010 enigszins gedaald. Echter vanaf 2011 is een EPC van 0,6 verplicht (was 0,8). Dit heeft tot gevolg dat de bouwkosten weer wat gaan stijgen, wat uiteindelijk resulteert in een vrijwel gelijk prijsniveau. In Meppel hebben het afgelopen jaar weinig transacties van nieuwbouwwoningen plaatsgevonden. De transacties die wel hebben plaatsgevonden geven een wisselend beeld. Over het algemeen ligt het prijsniveau redelijk gelijk als het voorgaande jaar. Grondprijscurve 2011 De grondprijscurve voor 2011 ziet er als volgt uit: 10

11 VON-prijs VON-prijs Grondquote egw Grondprijs/woning Grondprijs/woning Incl. BTW Excl. BTW Incl. BTW Excl. BTW ,42% ,42% ,42% ,42% ,82% ,22% ,62% ,92% ,12% ,32% ,52% ,72% ,52% ,32% ,12% ,92% ,72% ,52% ,32% ,72% ,12% ,52% ,82% ,12% ,42% ,72% ,97% ,17% ,37% ,57% ,72% ,82% ,92% ,02% ,12% ,22% Het prijspeil van bovenstaande bedragen is Op bovenstaande prijzen is de CPI-index bij begin maand van toepassing. 2. Alle VON-prijzen zijn inclusief BTW, notariskosten, makelaarskosten, etc. doch exclusief kosten die te maken hebben met de financiering van de woning. 3. VON-prijs incl. BTW is de verkoopprijs van een direct bewoonbare woning, inclusief een standaard keuken, standaard sanitair en installaties, passend bij die betreffende woning en de locatie. Indien de betreffende woning niet voorzien is met minimaal een standaard keuken, geldt een fictieve waardevermeerdering de VON-prijs, zie daartoe onderstaande tabel. 11

12 Categorie VON-prijs incl. BTW Fictieve waarde verhoging (incl. BTW) Marktsector Tot , , ,- tot , , ,- tot , ,- Vanaf , ,- Tabel: fictieve waardevermeerdering in geval woning niet met standaard keuken en sanitair wordt opgeleverd 4. In bovenstaande grafiek is de curve een doorlopende lijn, waarbij voor iedere VON-prijs de betreffende grondquote vantoepassing is. 5. Bovenstaande grondquotes zijn van toepassing op marktconforme woningen. Voor speciale woningen kan op initiatief van de Gemeente van de grondquote worden afgeweken. 12