Grondprijzennota 2014

Transcriptie

1 Grondprijzennota

2 Grondprijzennota

3 Hoofdstuk Blz. 1. Inleiding Aanleiding Methode van grondprijsbepaling Uitzonderingen Uitgangspunten Aansprakelijkheid 4 2. Grondprijzen Woningbouw Groenstroken Bedrijventerreinen Kantoren Maatschappelijke voorzieningen Nutsvoorzieningen Prijzen overige functies Pachtovereenkomsten agrarische gronden Jachtovereenkomsten Zendmasten en zendapparatuur 2.8 Incidentele gronduitgiften

4 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De grondprijzennota is een uitwerking van de Nota Grondbeleid en wordt jaarlijks vastgesteld door het college. Uitgangspunt van de grondprijzennota is dat de gemeente gronden marktconform uitgeeft, dit is in lijn met de afdeling grondexploitatie in de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) en de vigerende wet- en regelgeving betreffende staatssteun. Transparantie en eenduidigheid zijn hierbij essentieel, zodat in een vroegtijdig stadium heldere (financiële) afspraken te maken zijn met toekomstige afnemers van grond. Daarnaast dient de grondprijzennota als basis voor het bepalen van opbrengsten in grondexploitaties en exploitatieplannen. 1.2 Methode van Grondprijsbepaling. Grond ontleent zijn waarde aan de bestemming en de opbrengst die deze bestemming genereert op de locatie. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming (functie). Afhankelijk van de locatie en de functie fluctueert de grondwaarde. Bij de bepaling van de waarde van de grond wordt uitgegaan van marktconforme grondprijzen. 1.3 Uitzonderingen De grondprijzen gelden voor het jaar Echter, in uitzonderingsgevallen behoudt de gemeente het recht om tussentijds grondprijzen bij te stellen. Dit alleen indien maatwerk nodig is om marktconformiteit van de uitgifte van gronden te waarborgen. De uitzonderingen moeten passen binnen de geformuleerde uitgangspunten in deze nota. Indien van een uitzondering gebruik gemaakt wordt dan zal het college de raad hierover consulteren. Indien de gemeente Meppel bij gebiedsontwikkeling de grond in bezit heeft maar nog geen verplichtingen betreffende de afname, dan is de gemeente vrij om de grond te tenderen of een prijsvraag uit te schrijven. 1.4 Uitgangspunten Het prijspeil voor de genoemde bedragen is 1 januari 2014 De prijzen zijn geldig van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014; De gehanteerde grondprijzen zijn voor bouwrijpe grond, exclusief BTW en exclusief kosten koper, tenzij anders vermeld; De VON (Vrij op naam)-prijzen zoals genoemd in deze nota zijn inclusief BTW. Als VON-prijs zal die prijs worden opgenomen waarbij de woning een dusdanig kwaliteitsniveau heeft, dat zij bij ingebruikname direct als bewoonbaar kan worden gebruikt, inclusief een standaard keuken, sanitair en installaties; De grondprijs dient uiterlijk bij start bouw door de ontwikkelaar, dan wel particulier, te worden betaald. De Gemeente is er vrij in om vanaf een bepaalde datum na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst, of reserveringsovereenkomst, een rentevergoeding in rekening te brengen. Het vertragen door het niet aanvragen van een bouwvergunning, of de start bouw steeds uit te stellen, vormt dan geen reden om de betaling van de grond op te schorten. 1.5 Aansprakelijkheid De gemeente Meppel aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de grondprijzennota 2014 kunt u contact opnemen met de afdeling Ontwikkeling en Strategie van de gemeente Meppel. 4

5 2. Grondprijzen Woningbouw Er wordt niet langer onderscheid gemaakt in grondprijzen voor projectmatige bouw en particuliere opdrachtgeverschap. Om meer duidelijkheid te geven aan de afnemer is gekozen voor bandbreedtes van residuele grondprijzen per woningcategorie. De voordelen van deze methode zijn: - De ontwikkelende partij weet precies waar hij aan toe is; - Er is geen sprake meer van onduidelijkheden of nacalculaties. Daarmee wordt afscheid genomen van de grondquote tabel, zoals die de afgelopen jaren is gehanteerd. De grondquote tabel is een tabel waarin ieder verschil in VON-prijs resulteert in een verschil in grondprijs. Het nadeel van deze tabel is dat dit kan leiden tot tijdrovende processen door het moeten maken van prijsafspraken voor iedere specifieke woning. Sociale woningbouw De kavelprijs voor sociale eengezinswoningen waarbij de huurprijs tot aan de zogenaamde aftoppingsgrens ligt is vastgesteld op ,-, exclusief BTW. Voor woningen met een huurprijs boven deze aftoppingsgrens bedraagt de kavelprijs ,-, exclusief BTW. Categorie Type woning Kavel oppervlakte Sociale sector Eengezins onder aftoppingsgrens m² , ,- Eengezins boven aftoppingsgrens 140 m² , ,- Tabel 1 Vaste grondprijzen sociale sector woningen Particuliere kavels en projectmatige woningbouw De waardering van de bouwrijpe kavels is gebaseerd op de residuele grondwaardemethodiek. Deze methodiek is gebaseerd op de opbrengstpotentie (VONprijs exclusief BTW) van het te ontwikkelen onroerend goed onder aftrek van de totale stichtingskosten. De door ons gehanteerde VON-prijzen zijn gebaseerd op NVMtransactiecijfers van de afgelopen jaren en onze landelijke en lokale ervaring. Het resultaat van de berekening is de residuele grondwaarde bij start bouw, exclusief BTW. Alle berekeningen zijn, voor wat betreft van toepassing, gebaseerd op een BTW percentage van 21%. Er worden 7 categorieën onderscheiden in de nieuwbouw in de gemeente Meppel. Op basis van plaatselijke kennis en recente verkopen onderscheiden we de volgende categorieën: Type VON-prijs Starters , ,- Goedkoop , ,- Middenduur , ,- Middenduur , ,- Middenduur , ,- Duur , ,- Zeer duur > ,- Tabel 2 categorieën woningbouw 1 De basis voor deze grondprijsafspraken is dat de woning in het sociale segment blijft en niet op den duur als vrij sector woning te koop of te huur wordt aangeboden. Mocht de corporatie toch willen verkopen dan zal zij een suppletie moeten betalen ten tijde van de verkoop van de 1 e woning uit een complex voor het geheel van alle woningen in dat complex. Deze suppletie bedraagt het geïndexeerde verschil tussen de huidige sociale grondprijs en de grondprijs zoals die nu geldt voor een soortgelijke vrije sectorwoning. De basisbedragen voor de verrekening zullen in de akte van levering worden vermeld. De cpi-index is in deze regeling van toepassing. 5

6 Residuele grondwaarde per categorie Eerder genoemde uitgangspunten voor opbrengsten en kosten resulteren in het onderstaande overzicht van residuele grondwaarden voor zowel projectmatige bouw als voor particulier opdrachtgeverschap. Type Starters (met een minimum kavelprijs van ,-) VON-prijs Kavelprijs per m² Kavelprijs per m² Inclusief BTW exclusief BTW inclusief BTW , ,- 150, ,50-193,60 Goedkoop , ,- 160,- 180,- 193,60-217,80 Middenduur , ,- 180,- 200,- 217,80-242,- Middenduur , ,-,- 200,- 215,- 242, ,15 Middenduur , ,- 215,- 230,- 260,15-278,30 Duur , ,- 230,- 245,- 278,30-296,45 Zeer duur > ,- 245,- 250,- 296,45-302,50 Tabel 3 Kavelprijzen per m² exclusief per m² Kavels groter dan 500m2 Kavels groter dan 500m² Vrijstaande woningen Grondprijs exclusief btw m² 220, m² 170,- > m² 85,- Tabel 4 Kavels groter dan 500m² Rekenvoorbeeld: Bij de verkoop van een kavel van m² ten behoeve van een vrijstaande woning op een gemiddelde locatie is de grondprijs: 500 x 250,-- = ,- exclusief btw 250 x 220,-- = ,- exclusief btw 250 x 170,-- = ,- exclusief btw 250 x 85,-- = ,- exclusief btw Totaal ,- exclusief btw Factor ten behoeve van meergezinswoningen De grondprijs voor meergezinswoningen kent een bandbreedte van 70% - 90% van de grondprijs van een woning zoals vermeld in tabel 3. Huurwoningen Voor de huurwoningen in de marktsector wordt de grondprijs per woning bepaald door de grondprijs (zie tabel 3) te rekenen over de getaxeerde VON-prijs inclusief BTW. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat de verkoopwaarde van de woning in het vrije verkeer, in onverhuurde staat wordt bepaald. Daarmee is de belegger vrij om de woningen te verkopen op een door hem gewenst moment zonder dat verrekening hoeft plaats te vinden. Vergelijking woningbouw 2013 De grondprijzen zijn ten opzichte van 2013 voor projectmatige bouw nagenoeg gelijk gebleven. De prijzen voor starterskavels is een bandbreedte per m² bepaald van 150, ,-. 6

7 2.2 Groenstroken Voor kleinschalige gronduitgiftes en groenstroken is een vaste m²-prijs bepaald. Bij uitgifte van gronden met een bouwtitel zal de grondprijs residueel of op basis van taxatie worden bepaald, met een minimale uitgifteprijs van 250,-/m². Geen bouwtitel Met bouwtitel ,- 55,- 250,- (minimale prijs) 250,- (minimale prijs) Tabel 5: uitgifteprijzen groenstroken 2.3 Bedrijventerreinen De kavelprijzen voor bedrijventerreinen zijn: Grondprijzen bedrijventerreinen m² Noord 2 Oevers D Oevers E (woon-werkkavels) Spijkerserve (woon-werkkavels) 70,- 90, ,- 95, ,- 95,- 70,- 90, ,- 95, ,- 95,- Tabel 6: uitgifteprijzen bedrijventerrein 2.4 Kantoren Voor kantoren op Blankenstein wordt per ontwikkeling een afzonderlijke grondwaarde bepaald op basis van een taxatie. Als richtlijn wordt 167,50 m² BVO (Bruto Vloer Oppervlakte gehanteerd. Als de FSI (Floor Space Index) lager is dan 1 wordt in plaats van het aantal BVO het aantal m² grondoppervlakte gehanteerd. Grondprijzen kantoren op basis van m² BVO Blankenstein 167,50 167,50 Tabel 7: uitgifteprijzen kantoren Voor PDV (perifere detailhandel) is de waarde bepaald op 121,50 m² uitgeefbare grond. Grondprijzen PDV op basis van m² Blankenstein 121,50 121,50 Tabel 8: uitgifteprijzen PDV 7

8 2.5 Maatschappelijke voorzieningen (in woonwijken) Voor maatschappelijke voorzieningen (zonder winst oogmerk) geldt een vaste m²/bvo prijs van 125,-. Onder maatschappelijke voorzieningen worden verstaan: overheidsvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen en grootschalige medische voorzieningen. Voor maatschappelijke voorzieningen (met winst oogmerk) geldt een vaste m²/bvo prijs van 150,-. Onder commercieel maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan commerciële opleidingsinstituten, sportscholen, particuliere dagverblijven e.d. Als de FSI (Floor Space Index) lager is dan 1 wordt in plaats van het aantal BVO het aantal m² grondoppervlakte gehanteerd. Grondprijzen kantoren op basis van m² BVO Sociaal maatschappelijke voorzieningen (zonder winstoogmerk) 125,- 125,- Commercieel maatschappelijke voorzieningen (met winstoogmerk) 150,- 150,- Tabel 9: uitgifteprijzen maatschappelijke voorzieningen. Sportvelden Grond voor sportvelden wordt tegen kostprijs uitgegeven. 2.6 Nutsvoorzieningen Voor nutsvoorzieningen geldt een prijs van 100,- per m² exclusief BTW. Om de kosten van transactie te dekken is per transactie een minimum prijs bepaald van 1.000,- per transactie. 2.7 Prijzen overige functies Onderstaand zijn voor diverse overige functies de (grond-)prijzen opgenomen Pachtovereenkomsten agrarische gronden Binnen gemeente Meppel worden er twee soorten pachtcontracten gehanteerd, namelijk: 1. Regulier Pacht (artikel 7: BW) Dit betreft pachtcontracten die voor langer dan zes jaar zijn aangegaan, waar de pachtprijsbeheersing van toepassing is. In de uitvoeringsregeling pacht is vastgelegd wat de hoogst toelaatbare pachtprijs is. Per 1 juli 2013 is deze voor gronden in Meppel bepaald op 693,- per ha. 2. Geliberaliseerde Pacht (artikel 7:397 BW) Geliberaliseerde pacht is een flexibelere pachtvorm dan reguliere pacht. Voor deze pachtvorm gelden minder wettelijke bepalingen en kan voor een langere of kortere termijn dan zes jaar worden aangegaan. Bij een termijn korter dan zes jaar is de pachtprijs vrij. Pachtprijzen op basis van 1 hectare Reguliere pacht 500, ,- Geliberaliseerde pacht 500, ,- Tabel 10: uitgifteprijzen pacht Jachtovereenkomsten Voor jachtovereenkomsten wordt 10,- per hectare, per jaar berekend vermeerderd met 1,5% beheer en administratiekosten. Jachtprijzen op basis van 1 hectare ,- Tabel 11: uitgifteprijzen jacht. 2 Gelet op ligging en de in het algemeen inferieure kwaliteit van de gronden wordt een bandbreedte voor de pachtprijs gehanteerd. 8

9 2.7.3 Zendmasten en zendapparatuur Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door providers wordt een recht van opstal gevestigd. Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur wordt een jaarlijkse retributie gerekend van 5.000,-, kosten opstaller, uitgaande van een contract van 20 jaar en een kavel van maximaal 100 m².. Deze retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Voor elke volgende provider die door middel van een afhankelijk recht van opstal gebruik maakt van de zendmast is door de opstaller aan de gemeente een extra jaarlijkse retributie verschuldigd van 500,-, kosten opstaller. De duur van de overeenkomst is 20 (twintig) jaar tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken. Zendmasten/zendapparatuur Retributiel 5.000,- Tabel 12: retributie zendmasten en zendapparatuur. 2.8 Incidentele gronduitgiften De grondprijs voor incidentele gronduitgiften voor niet genoemde doeleinden (bijvoorbeeld incidentele voorzieningen, detailhandel, winkels, horeca e.d.) wordt onafhankelijk bepaald door middel van taxatie of residuele grondwaarde bepalingen. Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de grondeigenaar het gebruiksrecht over de grond afstaat aan de erfpachter. Voor het gebruik is de erfpachter een vergoeding verschuldigd, de erfpachtcanon. De canon wordt gebaseerd op een rentepercentage over de grondwaarde. 9