GEMEENTE MIDDELBURG NOTA GRONDBELEID 2012

Transcriptie

1 GEMEENTE MIDDELBURG NOTA GRONDBELEID 2012 Voorbereid door de afdeling Ruimtelijk Beleid Vastgesteld door de gemeenteraad op 12 november 2012

2 INHOUDSOPGAVE 1. Samenvatting 3 2. Aanleiding en inleiding 5 3. Actief en faciliterend grondbeleid Verschillen tussen actief en faciliterend grondbeleid Voordelen actief grondbeleid Instrumenten actief grondbeleid Particuliere initiatieven Gronduitgiftebeleid Selectie van partijen/kopers (Grond)prijsbeleid Planeconomische sturing Financieel Kader Voorziening grondbedrijf en reserve grondbedrijf Winst- en verliesneming Op te nemen kosten en opbrengsten in grondexploitaties Waardering Risicomanagement 29

3 1. Samenvatting De gemeente Middelburg heeft sinds 2002 gekozen voor een actief grondbeleid. Dit grondbeleid is uitgewerkt in een nota grondbeleid die elke twee jaar geactualiseerd wordt. De keuze voor een actief grondbeleid betekent dat de gemeente er naar streeft om de exploitatie ten behoeve van de functieverandering of herontwikkeling van gronden zoveel mogelijk in eigen hand te houden. De verwerving van de gronden, de planontwikkeling en de nodige bewerkingen worden door en onder regie van de gemeente uitgevoerd waarna de gronden bouwrijp voor een marktconforme prijs kunnen worden verkocht. De belangrijkste argumenten om voor een actief grondbeleid te kiezen zijn : a. het garanderen en verstevigen van de regiefunctie waardoor meer kwaliteit gerealiseerd kan worden b. het tegengaan van concurrentie om de grond waardoor er minder sprake is van prijsopdrijving bij de aankoop van nieuwe ruwe bouwgronden c. het kunnen inzetten van de verdiencapaciteit die op grondexploitaties aanwezig is voor de gemeenschap en om zoet en zuur in en tussen plannen te kunnen verevenen Een meer passief of faciliterend grondbeleid zou er toe leiden dat marktpartijen de krenten uit de pap halen en dat maatschappelijk gewenste, maar financieel verliesgevende, ontwikkelingen niet van de grond komen. Bovendien blijkt vaak dat, ondanks goede afspraken en bedoelingen in het begin van het traject, de gemeente bij private exploitaties toch opdraait voor onvoorziene tegenvallers. In tijden van crisis beperken grondposities van marktpartijen bovendien de mogelijkheden om op een andere, creatieve manier met deze locaties om te gaan. Om het actief grondbeleid vorm te geven voert de gemeente Middelburg een pro-actief verwervingsbeleid en ontmoedigt zij verwerving van ruwe bouwgronden door marktpartijen. In verband daarmee stelt de gemeente zich op het standpunt dat zij in principe alleen zaken doet met marktpartijen die het gemeentelijk grondbeleid respecteren. De gemeente tracht, mogelijk voor ontwikkeling in aanmerking komende, gronden in een vroeg stadium te verwerven. Voor de verwerving van gronden wordt uitgegaan van minnelijke verwerving. Indien nodig of wenselijk kan de gemeente gebruik maken van instrumenten als de Wet voorkeursrecht gemeenten en de onteigeningswet. Voor het gronduitgiftebeleid wordt een onderscheid gemaakt tussen bedrijven (incl. kantoren) en woningbouw. Voor bedrijven en kantoren die zich melden geldt dat zij keuze hebben uit het op dat moment beschikbare aanbod. Voor woningbouw kan gebruik gemaakt worden van verschillende systemen. Per plan wordt de wijze van uitgifte door het college bepaald. Voor uitgifte voor projectmatige bouw geldt dat uitsluitend partijen die het grondbeleid van de gemeente respecteren in aanmerking komen. Hoofdlijnen in het grondprijsbeleid van de gemeente Middelburg zijn de functionele grondprijspolitiek en marktwaarde. Dat betekent dat de waarde/prijs van de grond in belangrijke mate bepaald wordt door de bestemming van de grond en wat de koper (markt) over heeft voor de kavel + eventuele toekomstige opstal (residuele waarde benadering). Voor woningbouw worden, per plan, standaardprijzen vastgesteld op basis van een soort gemiddelde residuele waarde (waarbij tevens bekeken wordt wat de prijzen 3

4 in de regio doen). Hierbij kan differentiatie plaatsvinden. Voor huurwoningen onder de huursubsidiegrenzen zijn met Woongoed Middelburg, Woonzorg Nederland en de Woningbouwvereniging Arnemuiden prestatieafspraken gemaakt over vaste (lage) prijzen per woning. Voor bedrijventerreinen wordt de prijs vooral bepaald door vergelijking met bedrijventerreinen en grondprijzen in de regio. Voor (niet commerciële) voorzieningen geldt als richtprijs 80% van de gemiddelde woningbouwprijs in een plan. Per plan worden steeds, bij het vaststellen/actualiseren van de exploitatieopzet, de ondergrenzen van de te hanteren grondprijzen vastgelegd. Om voldoende rendement op grondexploitaties te garanderen c.q. te voorkomen dat eventuele verliezen hoger uitvallen dan nodig wordt bij planvorming gedurende het gehele proces uitdrukkelijk aandacht besteed aan de financiële aspecten. Aansluitend bij de systematiek van het projectmatig werken hoort bij elke fase van het planproces een financiële opzet. In de initiatieffase is dit een haalbaarheidsberekening. Bij de definitiefase horen financiële randvoorwaarden. Bij de ontwerpfase wordt een exploitatieopzet vastgesteld. Deze opzet wordt tijdens de voorbereidings- en realisatiefase regelmatig geactualiseerd. Tot slot wordt in de evaluatiefase een nacalculatie opgesteld en het plan in de jaarrekening afgesloten. Om het grondbeleid uit te kunnen voeren kent het grondbedrijf een voorziening grondbedrijf en een reserve grondbedrijf. De voorziening grondbedrijf wordt gevormd voor verliezen die op balansdatum onvermijdbaar geacht worden. De reserve grondbedrijf is bedoeld als buffer om risico s op te vangen en om tijdig voorzieningen te kunnen vormen voor verwachte verliezen. Het saldo moet, zowel in het basisscenario als in een risicoscenario, op eindwaarde positief zijn. Verder dient de reserve voldoende saldo te hebben om tegenvallers op korte termijn op te kunnen vangen. Als norm hiervoor wordt gesteld dat in een door te berekenen risicoscenario de reserve grondbedrijf de eerstkomende vijf jaar niet negatief mag worden. Verliezen op grondexploitaties worden genomen zodra deze verwacht worden. Dit gebeurt door een bedrag in de voorziening te storten. Via de resultaatbestemming wordt dit bedrag ten laste van de reserve grondbedrijf gebracht. Als het plan wordt afgerond wordt de boekwaarde verrekend met het bijbehorende bedrag in de voorziening. Voor verwachte winsten geldt dat met winstneming wordt begonnen vanaf het moment dat 30% van de voor gecalculeerde omzet is gerealiseerd. De winstneming verloopt vervolgens via een staffel waarbij in totaal tot 75% van de voor gecalculeerde winst (bij 100% realisatie omzet) wordt genomen. De overige 25% dient ter afdekking van risico s in het complex en wordt op het eind genomen. Voor nog in exploitatie te nemen gronden en te verkopen gebouwen geldt dat jaarlijks bezien wordt in hoeverre er enigszins reële mogelijkheden zijn om de boekwaarde terug te verdienen. Voor zover dit niet het geval is wordt dit als verlies genomen en ten laste van de reserve grondbedrijf gebracht. In het kader van risicomanagement wordt jaarlijks, en in verband met de situatie in de economie en op de woningmarkt momenteel zelfs twee maal per jaar, een doorrekening gemaakt van het grondbedrijf. Hierin wordt bezien of er voldoende buffer aanwezig is. Deze doorrekening wordt gemaakt per individueel complex en per complex worden ook de risico s in beeld gebracht. De berekening wordt aan het college aangeboden en daarna (vertrouwelijk, in de gesloten trommel) ter inzage gelegd voor de raadsleden. Indien er sprake is van structurele overschotten kan de reserve afgeroomd worden ten gunste van andere doeleinden. De conclusies worden verwerkt in de paragrafen grondbeleid en weerstandsvermogen van jaarrekening en begroting. 4

5 2. Aanleiding en inleiding Sinds 2002 kent de gemeente Middelburg een actief grondbeleid. Dit grondbeleid is vastgelegd in een nota grondbeleid. In de Financiële verordening Gemeente Middelburg (ex art. 212 GW) is opgenomen dat eens in de twee jaar een bijgestelde nota grondbeleid aan de raad wordt aangeboden. De laatste nota grondbeleid dateert uit Deze nota is nu weer geactualiseerd en op een aantal punten aangevuld. In de nota grondbeleid van 2003 werden drie belangrijke redenen genoemd om een actief grondbeleid te voeren dit waren kort samen gevat : a. het kunnen inzetten van de verdiencapaciteit die op grondexploitaties aanwezig is voor de gemeenschap en om zoet en zuur in en tussen plannen te kunnen verevenen b. het tegengaan van concurrentie om de grond waardoor er minder sprake is van prijsopdrijving bij de aankoop van nieuwe ruwe bouwgronden c. het garanderen en verstevigen van de regiefunctie waardoor meer kwaliteit gerealiseerd kan worden. In de nota uit 2006 is dit beleid voortgezet. In deze nota werd gesteld dat het, omdat grondexploitaties zich, vanaf het meest prille begin, vaak uitstrekken over een periode van meer als 10 jaar, nog betrekkelijk vroeg was voor een evaluatie. In de nota van 2008 werd het gevoerde beleid geëvalueerd, vastgesteld dat het actief grondbeleid werkt en vervolgens besloten om het actief grondbeleid voort te zetten. In 2010 is geconstateerd dat ook in tijden van crisis een actief grondbeleid voordelen biedt. Zo kan de gemeente vrij nadenken over hoe met deze gronden om te gaan zonder daarbij gehinderd te worden door grondposities en belangen van marktpartijen. De visie van de gemeente gaat over de langere termijn waar de horizon van marktpartijen doorgaans veel beperkter is. Doordat de boekwaarde van de gronden beperkt is, is het mogelijk om ook een langdurige recessie door te komen. In de nota van 2010 is verder aangegeven dat er terughoudend om gegaan zal worden met strategische verwervingen. De meeste gronden die voor de realisatie van de doelstellingen uit de kwaliteitsatlas nodig zijn, zijn ook al in het bezit van de gemeente. In enkele plangebieden zal mogelijk nog aanvullende verwerving plaatsvinden. Het gaat daarbij om kleinere, maar qua ligging wel belangrijke, percelen waarmee beperkte aankoopbedragen zijn gemoeid. Anno 2012 is de situatie ten opzichte van 2010 niet veel veranderd. De stagnatie in de economie en op de woningmarkt duurt nog steeds voort en dat zal op korte termijn nog niet sterk verbeteren. Het gemeentelijk grondbeleid is, vooral ook landelijk, wel nadrukkelijker in beeld gekomen. Diverse gemeenten in Nederland hebben forse bedragen af moeten boeken. Onze accountant heeft een afzonderlijk verdiepingsonderzoek naar het grondbedrijf in Middelburg gedaan en hierover gerapporteerd. De conclusie was dat er gedegen en met realistische aannames wordt gerekend en dat verder de flexibiliteit die in de grondexploitaties is ingebouwd opvalt. Vervolgens heeft de accountant een aantal aanbevelingen gedaan. Bij de behandeling van de doorrekening van het grondbedrijf in mei 2012 is vanuit de gemeenteraad, mede naar aanleiding van deze aanbevelingen, aangedrongen op extra aandacht voor het risicomanagement op het niveau van individuele complexen. Daarnaast zijn met ingang 5

6 van 2012 de normen uit het Besluit Begroting en Verantwoording aangescherpt waardoor het beleid op enkele punten iets aangescherpt moet worden. Met deze nota wordt aan beide zaken tegemoet gekomen. De nota grondbeleid gemeente Middelburg 2012 is als volgt opgebouwd: Eerst wordt uitgelegd wat actief en faciliterend (passief) grondbeleid inhoudt, wat de verschillen zijn en welke voordelen een actief grondbeleid biedt. Verder wordt aangegeven in welke situaties soms voor een meer faciliterende rol gekozen zou kunnen worden en hoe we omgaan met particuliere initiatieven. In het hoofdstuk daarna wordt ingegaan op het gronduitgiftebeleid en het grondprijsbeleid dat de gemeente voert. Beschreven wordt hoe gekomen wordt tot selectie van partijen/kopers en op welke manier de prijsvorming van bouwgrond plaats vindt. Ingegaan wordt op aspecten als welke partijen in aanmerking komen, de wijze waarop vrije bouwkavels worden uitgegeven, particulier opdrachtgeverschap et cetera. Vervolgens wordt beschreven hoe de planeconomische sturing van plannen plaats vindt. Hierbij wordt aangesloten op de systematiek van het projectmatig werken welke in Middelburg voor locatieontwikkeling wordt gehanteerd. Tenslotte is beleid opgenomen met betrekking tot reserves en voorzieningen in verband met de grondexploitatie, winst- en verliesneming bij grondexploitaties, welke kosten en opbrengsten deel uitmaken van een grondexploitatie, de waardering van gronden en het risicomanagement. Beleid wat aansluit op de bepalingen in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). 6

7 3. Actief en faciliterend grondbeleid 3.1 Verschillen tussen actief en faciliterend grondbeleid Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich maar dienstbaar aan ruimtelijk beleid en sectoraal beleid voor wonen, werken en recreëren. Grondbeleid is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren. Het gaat de gemeente niet per se om de hoogste grondopbrengst maar om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, maatschappelijk rendement en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Het verschil tussen actief en faciliterend (passief) grondbeleid is gelegen in het gegeven dat bij een actieve grondpolitiek de gemeente ook een rol speelt als grondeigenaar. Deze privaatrechtelijke rol biedt naast de publiekrechtelijke rol, meer mogelijkheden tot sturing (meer regie) en tevens meer mogelijkheden tot verevening, tot combineren van zoet en zuur, het realiseren van bijvoorbeeld maatschappelijk en sociale doelstellingen en tot het realiseren van winst in plaats van uitsluitend kostenverhaal. Winst die dan weer kan worden ingezet voor publieke doelen. Bij een actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden aan en heeft daarmee zelf de privaatrechtelijke mogelijkheden van regie. Dit impliceert dat de gemeente zelf kan bepalen op welke wijze er ontwikkeld wordt, of de gemeente het zelf doet of met partners en in dat laatste geval met welke partners (wijze van selectie). Verder kunnen afwegingen tussen en/of in combinatie met andere locaties gemaakt worden. Dergelijke mogelijkheden zijn alleen bij een actief grondbeleid aanwezig. In het klassieke model maakt de gemeente zelf de gronden bouwrijp, verkoopt de bouwgrond aan particulieren of ontwikkelaars en werkt zelf het plan af (het woonrijp maken). Varianten hierop zijn het organiseren van ontwikkelings en/of prijscompetities waarop verschillende partijen met elkaar in concurrentie treden op aspecten als prijs en plankwaliteit. Een plan(deel) wordt dan als geheel verkocht. Bij een faciliterend grondbeleid speelt de gemeente geen rol als eigenaar van de grond. De gemeente verleent al dan niet medewerking aan de wijziging van bestemmingen. Het realiseren van de bestemmingen wordt geheel aan de eigenaren en aan marktpartijen overgelaten. In de Wro die per 1 juli 2008 van kracht is geworden is hiervoor regelgeving opgenomen. De gemeente kan haar kosten (deels of volledig; er kunnen nooit meer kosten worden verhaald dan dat er mogelijke, in dit geval private, grondopbrengsten in een plan zijn) verhalen door het sluiten van een overeenkomst met de grondeigenaren. Deze overeenkomst is niet aan specifieke regels gebonden. Indien ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan het kostenverhaal volledig is geregeld hoeft er verder niets meer te gebeuren. Is het echter niet gelukt om met alle eigenaren een overeenkomst te sluiten dan moet de gemeenteraad tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vaststellen. Alleen kosten die op de limitatieve kostensoortenlijst zijn opgenomen komen voor verhaal in aanmerking. Vervolgens kan alsnog met de betreffende partijen een overeenkomst worden gesloten. Een dergelijke overeenkomst is niet meer vrij maar moet volledig geënt zijn op het vastgestelde exploitatieplan. Bij partijen die ook dan nog geen overeenkomst sluiten vindt het kostenverhaal plaats bij de afgifte van de bouwvergunning. De op basis van het exploitatieplan verschuldigde bijdrage moet dan alsnog worden betaald. Het exploitatieplan is openbaar en kent de zelfde procedure als het bestemmingsplan. In de procedure kunnen zienswijzen worden ingediend en zodra 7

8 het exploitatieplan is vastgesteld is beroep tegen dit plan mogelijk. Het exploitatieplan moet jaarlijks geactualiseerd worden en ook deze actualisatie is weer vatbaar voor beroep. Het exploitatieplan brengt een stevige administratieve last met zich mee (taxatie van inbrengwaarden, publicatie, informatie, aantekening in openbare registers, jaarlijkse actualisatie, beroepsprocedures). Doordat een exploitatieplan openbaar is bestaat het risico dat bedrijfsgevoelige informatie naar buiten komt waardoor de onderhandelingspositie van de gemeente wordt geschaad. Tot slot biedt een exploitatieplan geen garantie dat de gemaakte kosten kunnen worden verhaald. Als er geen bouwvergunning wordt aangevraagd is er ook geen kostenverhaal. Het Rijk overweegt overigens om de nog maar kort geleden ingevoerde wetgeving weer opnieuw te veranderen door de invoering van de Omgevingswet. Hierdoor zou het exploitatieplan al weer snel na haar invoering weer van het toneel kunnen verdwijnen. 3.2 Voordelen actief grondbeleid Ten opzichte van een faciliterend grondbeleid biedt een actief grondbeleid de volgende voordelen: a. Regiefunctie van de gemeente is zeker gesteld. De gemeente kan optimaal haar doelstellingen bereiken en wordt daarbij niet gehinderd door belangen van een derde partij (ontwikkelaar) die toevallig eigenaar is van de grond b. Optimaal kostenverhaal door middel van gronduitgifte. Bij een faciliterend grondbeleid is het moeilijker en ook niet altijd mogelijk om alle kosten te verhalen. Bovendien wordt de gemeente in dit geval afhankelijk van (aan verandering onderhevige) regelgeving op rijksniveau. c. Winsten op bouwgrondexploitatie kunnen worden ingezet voor publieke doeleinden. Bij een passieve grondexploitatie zijn er geen winsten op exploitaties (er is dan uitsluitend sprake van (volledig of gedeeltelijk) kostenverhaal) d. Optimale vereveningsmogelijkheden tussen in financieel opzicht sterkere (winstgevende) en zwakkere (verliesgevende) onderdelen zowel binnen een plan als tussen plannen onderling. Bij een faciliterend grondbeleid loopt de gemeente het risico dat plannen die maatschappelijk wel gewenst zijn maar in financieel opzicht verlies geven, niet van de grond komen. Private partijen zullen de krenten uit de pap vissen en de gemeente blijft met de problemen zitten zonder dat middelen gegenereerd kunnen worden om deze op te lossen. Bij een faciliterend grondbeleid zijn ingewikkelde instrumenten nodig om een klein beetje te kunnen verevenen of bovenwijkse en bovenplanse kosten af te kunnen dekken. Bij een (vrijwel) volledig actief grondbeleid is dit niet nodig omdat er maar een partij bij betrokken is en dat is de gemeente zelf. e. Doordat concurrentie om de grond wordt tegengegaan kan de prijsopdrijving bij de verwerving van ruwe bouwgronden worden beperkt f. Door een integrale benadering kan meer kwaliteit worden gerealiseerd. Juist de gemeente is een partij die belang heeft bij het geheel en de lange termijn en niet alleen bij bepaalde stukjes en de korte termijn. g. De gemeente kan zelf de meest passende ontwikkelaars voor de locatie benaderen of selecteren en is daarbij niet afhankelijk van wie toevallig eigenaar is van de grond. Dit 8

9 maakt het ook eenvoudiger om bij voorbeeld doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting (vastgelegd in afspraken met corporaties) te realiseren h. Actief grondbeleid biedt meer mogelijkheden om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren door uitgifte van vrije bouwkavels aan particulieren en/of het vastleggen van inspraak van kopers m.b.t. hun woning. Ontwikkelaars zijn vooral geïnteresseerd in het zelf bouwen van de woningen (in veel gevallen gaat het om bouwers die aan projectontwikkeling zijn gaan doen om zeker te zijn van bouwvolume) i. De continuïteit van projecten ook in tijden dat het economisch slechter gaat is beter gegarandeerd. Er kan geschakeld worden tussen locaties en er kunnen alternatieven worden bedacht zonder daarbij gehinderd te worden door grondposities en belangen van marktpartijen. In een aantal situaties is het echter toch mogelijk dat de voorkeur wordt gegeven aan een meer faciliterende benadering. Dit kan het geval zijn als het gaat om kleinere, niet strategisch gelegen locaties, waarbij nauwelijks of geen gemeenschapsvoorzieningen hoeven te worden aangelegd en slechts een gering aantal woningen wordt gebouwd. Het zwaartepunt ligt bij dergelijke projecten op de bouwactiviteiten. Voorwaarde is wel dat in deze situaties vooraf een overeenkomst wordt gesloten waarin afspraken worden gemaakt over kostenverhaal, programma, kwaliteit, bijdragen aan gemeentelijke fondsen en dergelijke, en dat het gaat om een partij die het grondbeleid van de gemeente respecteert. Gelet op bovenstaand beleid gaan we er van uit dat het slechts bij hoge uitzondering zou kunnen voorkomen dat het noodzakelijk is om een exploitatieplan te maken. De gemeente heeft namelijk zelf alle te ontwikkelen gronden verworven of er zijn (uitsluitend bij kleinere, niet strategisch gelegen locaties waarbij nauwelijks openbare voorzieningen te hoeven worden aangelegd) vooraf afspraken gemaakt welke zijn vastgelegd in een overeenkomst. Tot op heden is het niet nodig geweest een exploitatieplan vast te stellen. 3.3 Instrumenten actief grondbeleid De gemeente kiest er dus voor om in principe zelf eigenaar te worden van de gronden waar een bestemmingswijziging wordt voorgestaan. Dit biedt echter nog geen zekerheid dat de gronden ook verworven kunnen worden. Eigenaren van grond, die niet aan de gemeente willen verkopen, kunnen een beroep doen op het zelfrealisatiebeginsel. Indien een partij hiertoe (zowel qua kennis als financieel) in staat is, bereid is de beoogde bestemming te realiseren en voor wat betreft gemeenschapsvoorzieningen afstand wil doen van de hiervoor benodigde gronden, is het voor de gemeente niet mogelijk, zelfs niet door een onteigeningsprocedure, om de gronden te verwerven. Tot de aanwijzing van de Vinex-gebieden was het min of meer vanzelfsprekend dat de gemeente de grondexploitatie deed. Vanaf de aanwijzing van de Vinex-gebieden worden steeds vaker ruwe bouwgronden aangekocht door ontwikkelaars die een beroep kunnen doen op het zelfrealisatiebeginsel. De redenen dat ontwikkelaars gronden kochten waren: - het kunnen garanderen van continuïteit voor hun bedrijf (b.v. door doorverkoop aan de gemeente in ruil voor een bouwclaim) en/of - het kunnen realiseren van winst met bouwgrondexploitatie en/of 9

10 - speculatieve overwegingen Doordat private partijen onderling en met gemeenten concurreerden om grondposities is de prijs van ruwe bouwgrond in het verleden sterk gestegen. In het geval een private partij de grondexploitatie doet komen de winsten uit deze grondexploitatie niet beschikbaar voor publieke doelstellingen. Dit zijn ongewenste ontwikkelingen. De gemeente heeft met succes geprobeerd deze zoveel mogelijk tegen te gaan door: a. het ontmoedigen en tegengaan van het innemen van grondposities door ontwikkelaars b. het voeren van een pro-actief verwervingsbeleid c. het indien nodig inzetten van publiekrechtelijke instrumenten als de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de onteigeningswet In de huidige omstandigheden zijn de meeste marktpartijen niet actief meer als het gaat om het innemen van grondposities. Verschillende marktpartijen zijn door hun (vaak dure) grondposities in de problemen geraakt en hebben aanzienlijke bedragen moeten afboeken of zullen dit de komende jaren nog moeten doen. Ontmoedigen en tegengaan van het innemen van grondposities door ontwikkelaars Om grondverwerving door ontwikkelaars te ontmoedigen en tegen te gaan neemt de gemeente een zeer consequente stellingname in. Deze komt er op neer dat geen zaken worden gedaan met partijen die het actieve grondbeleid van de gemeente tegenwerken of in de weg staan door bijvoorbeeld zelf grondposities in te nemen. Daarbij wordt uiteraard rekening gehouden met externe en interne regelgeving zoals o.a. de geldende Europese aanbestedingsregels. De gemeente Middelburg zal dit beleid blijven uitdragen en aan derden kenbaar blijven maken. In de periode heeft sanering plaatsgevonden van de meeste grondposities die zijn ingenomen voordat het actieve grondbeleid van de gemeente van kracht werd. Hierbij heeft de gemeente gronden van ontwikkelaars tegen boekwaarde aangekocht. De ontwikkelaars hebben een toezegging gekregen dat zij een aanbieding zullen krijgen om een bepaald percentage van de uitgeefbare gronden in de op deze locaties te ontwikkelen plannen te mogen kopen (tegen marktconforme prijzen). Indien partijen grondposities hebben ingenomen na het van kracht worden van het actieve grondbeleid (2002) en deze partijen toch weer met de gemeente zaken willen doen kan dit pas nadat de grondposities zijn overgedragen aan de gemeente tegen een prijs en voorwaarden die door de gemeente als redelijk worden beschouwd. Van een verdere gemeentelijke tegenprestatie, bijvoorbeeld in de vorm van een bouwclaim, kan in een dergelijke situatie geen sprake zijn (als dat wel zo zou zijn zou een partij min of meer beloond worden voor het tegenwerken van het gemeentelijke grondbeleid). Daar waar het niet lukt om aanvaardbare afspraken te maken worden de betreffende gronden, als het enigszins kan, buiten de ontwikkeling gelaten. 10

11 Het voeren van een pro-actief grondbeleid Met het voeren van een pro-actief grondbeleid wordt beoogd zoveel mogelijk in te springen op kansen die zich voordoen en de eigendomspositie in een zo vroeg mogelijk stadium veilig te stellen, vroeg in het ontwikkelingsproces en in voorkomende gevallen zelfs (ruim) voorafgaand daaraan. Het moet gaan om gronden : - waarvan een concreet plan is tot functiewijziging en/of - waarvan er (vage) ideeën bestaan dat er in de toekomst wellicht iets mee gaat gebeuren en die nu toevallig te koop komen en/of - waarvan de verwerving de sleutel kan zijn tot ontwikkelingen elders (b.v. ruilgrond) en/of - waarvan het om eventuele andere, moeilijk in een algemene nota te vangen, redenen of toevalligheden wenselijk is om deze te verwerven Voor zover voorgenomen aankopen nog niet zijn opgenomen in een exploitatieopzet, wat veelal het geval zal zijn (uitgangspunt is namelijk om gronden in een (zeer) vroeg stadium aan te kopen) worden deze, voorzien van een toelichting en/of haalbaarheidsberekening, via de gesloten trommel aan de gemeenteraad voorgelegd. Consequentie van een proactief verwervingsbeleid is dat de gemeente tijdelijk beheerder wordt van gronden en gebouwen die wachten op functiewijziging. Getracht wordt de eigendommen in deze periode zo optimaal mogelijk te beheren en te benutten. Ook kunnen dergelijke gronden, als het uitkomt, tijdelijk worden ingezet voor een publieke doelstelling. Doelstelling is om de lasten per saldo zo laag mogelijk te houden zodat de toekomstige exploitatie met een zo laag mogelijke boekwaarde van start kan gaan. In de periode zijn diverse gronden verworven met dit pro-actieve grondbeleid ten behoeve van de realisatie van de kwaliteitsatlas. Gronden waarover geen overeenstemming over verwerving wordt bereikt worden zoveel als mogelijk buiten de planvorming gelaten. Vanaf 2010 is terughoudend met het pro-actief verwervingsbeleid omgegaan. Deze beleidslijn zal worden voortgezet. Alleen daar waar het echt nodig zullen mogelijk nog enkele stukjes grond aangekocht worden. Daarbij moet vooral gedacht worden aan Sint Laurens Oost en Ramsburg. Wijze van verwerving en publiekrechtelijk instrumentarium Voor de wijze van verwerving geldt als hoofduitgangspunt dat de grondverwerving door de gemeente Middelburg via minnelijke verwerving tot stand komt. In voorkomende gevallen kan de gemeente daarnaast gebruik maken van min of meer ondersteunende mogelijkheden zoals bijvoorbeeld de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) of de Onteigeningswet. De Wvg geeft gemeenten een wettelijk recht (geen plicht) van voorrang op de verwerving van onroerende zaken. Als een voorkeursrecht is gevestigd zal iemand die grond wil verkopen deze eerst aan moeten bieden aan de gemeente. Aan het vestigen van het voorkeursrecht zit de verplichting om binnen twee jaar met een ontwerp bestemmingsplan of een structuurplan voor de betreffende gronden te komen. Nadeel van het instrument is dat het behoorlijk arbeidsintensief is en dat geheimhouding bij de voorbereiding van de vestiging van het recht essentieel is. Daarnaast legt ook de verplichting om binnen twee jaar (uitstel is onder voorwaarden mogelijk) met een plan te komen de nodige claims op 11

12 de beschikbare capaciteit (ambtelijke uren). Indien de grond voor de vestiging van het voorkeursrecht al was verkocht aan een ontwikkelaar en deze een beroep doet op zelfrealisatie biedt de Wvg hiervoor geen soelaas. Ook kan sprake zijn van prijsopdrijvende werking. Eigenaren van gronden waarop de Wvg wordt gevestigd zijn niet verplicht om grond te verkopen. In die zin is ook het instrument Wvg onderdeel van de minnelijke verwerving. Per situatie zal een afweging worden gemaakt of het wenselijk is en/of zinvol kan zijn om van de Wvg gebruik te maken. Met de onteigeningswet kunnen grondeigenaren die niet mee willen of kunnen werken aan een nieuwe bestemming gedwongen worden hun grond te verkopen. Grondeigenaren die een beroep kunnen doen op zelfrealisatie kunnen niet onteigend worden. De gemeente Middelburg wil zo min mogelijk van het instrument gebruik maken. Toch kan het noodzakelijk zijn het in te zetten, b.v. in de situatie dat b.v. de uitvoering van een plan zit te wachten op de verwerving van een laatste perceel en de eigenaar wil niet verkopen. Als de grond in een dergelijke situatie niet minnelijk verworven kan worden zal worden nagegaan of een onteigeningsprocedure kans van slagen heeft en indien dat het geval is worden gestart. Een onteigeningsprocedure is tijdrovend en kost veel geld. Het is dan ook van belang om tijdig met een procedure te beginnen, eventueel parallel aan de minnelijke verwerving, om zo weinig mogelijk tijd te verliezen. Om deze reden zal de gemeente, hoewel zij het instrument liever niet in zet, in een aantal gevallen toch met voorbereidingen moeten beginnen. Om een onteigeningsprocedure te kunnen voeren is planologisch vastgesteld beleid (b.v. een bestemmingsplan) noodzakelijk. De ervaring is dat als eenmaal een onteigeningsprocedure wordt ingezet het in de meeste gevallen niet nodig is deze volledig te voeren omdat al eerder overeenstemming wordt bereikt. 3.4 Particuliere initiatieven Als burgers of bedrijven een bouwplan indienen dat niet past binnen het vigerende bestemmingsplan is de gemeente op grond van de Wro en de Wabo verplicht te onderzoeken of er wel of geen medewerking kan worden verleend door het nemen van een projectbesluit. Medewerking kan alleen geweigerd worden op basis van ruimtelijke argumenten en mag niet afhankelijk worden gemaakt van het betalen van een financiële bijdrage dan wel de verkoop van de grond aan de gemeente. Wel moet het kostenverhaal worden geregeld. Dit gebeurt in principe door het vaststellen van een exploitatieplan. Indien voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan een overeenkomst wordt gesloten waarmee het kostenverhaal wordt veiliggesteld hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Baat-afroming is hierbij niet toegestaan. In veel gevallen zijn er ruimtelijke redenen om niet aan dergelijke initiatieven mee te willen werken. Het gaat bijvoorbeeld vaak om tuinen die een belangrijk bijdrage leveren aan de groenbeleving, onbebouwde stukjes grond die een welkome afwisseling in een straat vormen of open plekken van waar je een doorkijk hebt naar het landschap. Verder is van belang dat de gemeente niet op ad hoc basis wil werken, maar structureel en integraal over bestemmingsplannen wil nadenken. Minimaal eens per tien jaar moet dit gebeuren bij de reguliere verplichte integrale herziening van het bestemmingsplan. Vanuit het grondbeleid gezien heeft het werken met particuliere exploitaties een aantal nadelen: 12

13 - Woningen en kantoren die in particuliere exploitaties worden gerealiseerd gaan ten koste van woningen die in gemeentelijke plannen worden gerealiseerd (woningbouwplanning). Dit heeft ook financiële consequenties voor de gemeente waardoor de uitvoering van maatschappelijk gewenste maar niet kostendekkende plannen moeilijker wordt. - De regiefunctie van de gemeente wordt bemoeilijkt door het feit dat ze geen eigenaar is. Een van de belangrijkste zaken waar momenteel regie voor nodig is, is de fasering en prioritering van locaties. Dat is lastiger te realiseren als de gemeente geen eigenaar is van de gronden. - Een eventuele winst op de grondexploitatie als gevolg van de waardestijging van de gronden komt niet ten goede aan de gemeenschap maar aan de particuliere exploitant. Vanuit de gemeente zal in beginsel dan ook afwijzend worden gereageerd op dergelijke verzoeken. Er zal alleen medewerking worden verleend als met de ontwikkeling ook gemeentelijke doelstellingen kunnen worden gerealiseerd of als er geen ruimtelijke redenen zijn om medewerking te weigeren. Bij voorkeur zal de gemeente in dat geval de grond van de initiatiefnemer kopen (op basis van prijzen die gelden voor de huidige bestemming) en de bouwkavels terugverkopen (op basis van prijzen die gelden voor bouwgrond), een beleidsuitgangspunt wat ook geldt bij projectmatige ontwikkeling. Als het niet lukt hier met de initiatiefnemer overeenstemming over te bereiken zal getracht worden een exploitatieovereenkomst te sluiten met de initiatiefnemer. Uitgangspunt daarbij is dat de kosten van de ontwikkeling, inclusief de fondsstortingen zoals die in Middelburg gebruikelijk zijn, in dat geval volledig worden verhaald op de initiatiefnemer en dat er geen werkzaamheden door de gemeente worden verricht voordat de overeenkomst hierover is gesloten. In principe zal de ontwikkeling worden meegenomen bij de eerstvolgende herziening van het betreffende bestemmingsplan. Indien de initiatiefnemer dit te lang vindt duren kan desgewenst een postzegelplan worden gemaakt. In dat geval zijn de in rekening te brengen kosten aanzienlijk hoger. Indien de initiatiefnemer niet bereid is vooraf een overeenkomst te sluiten zal de wijziging in ieder geval niet eerder dan bij herziening van het betreffende bestemmingsplan worden meegenomen en moet in verband daarmee een exploitatieplan worden vastgesteld. In dat geval zijn de kosten voor de exploitant hoger omdat ook de kosten van het maken van het exploitatieplan in rekening worden gebracht. In een exploitatieplan kunnen overigens ook bepalingen over fasering worden opgenomen. Omdat een exploitatieplan geen zekerheid biedt dat de kosten ook werkelijk verhaald zullen worden (dat gebeurt alleen als er een bouwvergunning wordt aangevraagd) zal de gemeente, als dat verder geen problemen oplevert, ook haar medewerking weigeren als de exploitant niet bereid is een overeenkomst te sluiten. Voor de reguliere herziening van bestemmingsplannen geldt verder dat in principe alleen bouwmogelijkheden op particuliere kavels worden toegevoegd waarvoor een verzoek is ontvangen. Dit voorkomt dat de gemeente een groot aantal exploitatieplannen moet vaststellen waarvan het nog maar de vraag is of de kosten hiervan inderdaad worden terugverdiend doordat iemand een bouwvergunning aanvraagt. Bovendien voorkomt het dat de gemeente in de woningbouwplanning te maken krijgt met niet geplande bouwactiviteiten die ten koste gaan van de gemeentelijke plannen. 13

14 Er wordt door het Rijk gewerkt aan nieuwe wetgeving op ruimtelijk gebied, de Omgevingswet. Deze kan gevolgen hebben voor situaties waarin met faciliterend grondbeleid wordt gewerkt. 14

15 4. Gronduitgiftebeleid 4.1 Selectie van partijen/kopers Bij de uitgifte van gronden en de verkoop van panden wordt gestreefd naar : - maatschappelijk rendement : onroerend goed kan een krachtig middel zijn om het realiseren van maatschappelijke doelstellingen mogelijk te maken - transparantie : heldere procedures, iedereen moet in principe de kans krijgen mee te doen (voor marktpartijen geldt dat om mee te kunnen doen het grondbeleid van de gemeente moeten respecteren) - optimale opbrengst : de procedure moet, bij gewenst gebruik, leiden tot een optimale verkoopopbrengst Verder moeten uitgifte- en verkoopprocessen praktisch en efficiënt zijn. Uitgifte van bouwkavels aan bedrijven/kantoren Partijen die zich melden voor een bouwkavel op een bedrijventerrein hebben keuze uit het op dat moment beschikbare aanbod. De volgorde van aanmelding bepaalt wie de eerste keuze heeft. Aan bedrijven kunnen, zeker in tijden van schaarste, eisen worden gesteld (b.v. een minimum aantal arbeidsplaatsen per hectare). Dergelijk beleid wordt door het college vastgesteld en gepubliceerd. Uitgifte van bouwkavels voor particulieren (woningen) Per plan wordt de wijze van uitgifte van vrije bouwkavels door het college vastgesteld. Systemen die in aanmerking komen zijn : - Loting na inschrijving - Bepaling volgorde na inschrijving op basis van (vooraf aangegeven) criteria - Verkoop aan hoogste bieder bij inschrijving - Indien er resterende kavels zijn op volgorde van binnenkomst Bij loting na inschrijving krijgen belangstellenden een periode de gelegenheid om zich in te schrijven. Over deze procedure wordt gepubliceerd in de media zoals de Faam, bewonersbrief, website e.d. Na het sluiten van de inschrijvingstermijn verricht de notaris de loting van de volgorde waarin een keuze kan worden gemaakt uit één van de vrije bouwkavels. Vervolgens worden de belanghebbenden in series aangeschreven om hun voorkeur bekend te maken. Aangezien meerdere gegadigden tegelijkertijd worden aangeschreven dienen zij ook meerdere voorkeuren aan te geven (keuzemogelijkheid). Na de gestelde termijn vindt toewijzing plaats. De gegadigden krijgen van hun toewijzing schriftelijk bericht. De toegewezen kavel wordt geheel vrijblijvend en kosteloos gedurende één à twee maanden voor de gegadigde gereserveerd. Na deze termijn kan men overgaan tot koop of nog een (betaalde) optie nemen van vier maanden. Deze methode is praktisch goed uitvoerbaar, wordt meestal als rechtvaardig ervaren en wordt dan ook vaak toegepast. 15

16 Een variant is dat niet wordt geloot, maar op basis van criteria een volgorde wordt bepaald. Belangrijk is in dat geval dat de criteria op basis waarvan de volgorde wordt bepaald vooraf duidelijk zijn en zo goed mogelijk te objectiveren. Deze methode is ingewikkelder en leidt ook gemakkelijker tot discussie dan de eerste methode. Verkoop aan de hoogste bieder bij inschrijving is een methode die gebruikt kan worden als er sprake is van een heel beperkt en/of bijzonder aanbod en er veel belangstelling verwacht wordt. In dat geval kan met deze procedure de maximale opbrengst worden gerealiseerd. Als het om een groter aanbod gaat is de procedure tijdrovend. Indien er na toepassing van een van bovenstaande procedures nog kavels resteren worden deze verkocht aan personen die zich na deze procedure hebben aangemeld. Gewerkt wordt dan op volgorde van binnenkomst. In de huidige situatie, die naar verwachting de komende twee jaar niet heel veel zal veranderen, wordt standaard gekozen voor inschrijving per kavel waarbij als er meerdere kandidaten per kavel zijn geloot wordt. Deze werkwijze biedt het snelst duidelijkheid voor zowel kandidaat kopers als voor onszelf. Collectief particulier opdrachtgeverschap Tussen uitgifte aan particulieren aan uitgifte voor projectmatige bouw is de afgelopen jaren een tussenvorm ontstaan in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. Particulieren verwerven in dit geval in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen dus in groepsverband gerealiseerd. Collectief particulier opdrachtgeverschap kan beschouwd worden als een variant op de traditionele kavelbouw, geschikt voor stedelijke gebieden. De schaal van de projecten kan verschillen. Het kan gaan om twee particulieren die twee woningen in een twee-onder-één-kap willen bouwen tot een complete locatieontwikkeling. Door collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen bewoners ook bij andere dan vrijstaande woningen meer inspraak krijgen over hun woning (en woonomgeving). Aan collectief particulier opdrachtgeverschap zijn relatief veel risico s verbonden en het vraagt ook meer tijd dan traditioneel particulier opdrachtgeverschap of projectmatig bouwen. Een goede organisatie en voorbereiding is dan ook onontbeerlijk. Uitgifte van bouwkavels voor projectmatige bouw Als het om projectmatige bouw gaat zijn de volgende aspecten van belang : a. Welke partijen (ontwikkelaars) komen in aanmerking om kavels af te nemen b. Hoe vindt de selectie van deze ontwikkelaars plaats c. Hoeveel partijen worden benaderd in een selectieproces d. Het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun aan bedrijven e. Overige aspecten 16

17 a. Partijen Om mee te kunnen doen in een selectieproces moet een ontwikkelaar voldoen aan de volgende algemene eisen: - de ontwikkelaar moet het grondbeleid van de gemeente respecteren. Ontwikkelaars die grondposities in de gemeente Middelburg innemen zijn van deelname uitgesloten. - de ontwikkelaar moet beschikken over goede referenties t.a.v. betrouwbaarheid, kennis, capaciteit, kwaliteit vanuit andere projecten - bij woningbouw moet met een afdoende garantiecertificaat gebouwd worden, bij nietwoningbouw moeten anderszins voldoende garanties gesteld worden Aanvullend hierop zal ook op de volgende aspecten worden gelet: - de mate waarin ontwikkelaars kopers invloed geven op het ontwerp van hun woning (consumentgericht bouwen, keuzemogelijkheden, geen gedwongen winkelnering) - de mogelijkheden die een ontwikkelaar kan en wil bieden om, door bijvoorbeeld maatschappelijk gebonden eigendom en/of financieringsconstructies, woningen voor grotere doelgroepen (denk aan starters) bereikbaar te maken - de wijze waarop ontwikkelars met burgers en kopers van woningen om gaan - de mate waarin ontwikkelaars invulling geven aan het concept van duurzaam bouwen - de snelheid waarmee ontwikkelaars projecten kunnen ontwikkelen - de mate waarin ontwikkelaars bereid zijn risico te nemen Daarnaast zijn er eisen die afhankelijk zijn van het project: - projecten met een beperkte omvang (van minder dan circa 5 woningen) : kleinere locale/regionale ontwikkelende bouwers - projecten met een omvang van circa 5 tot circa 20 woningen : iets grotere locale/regionale ontwikkelende bouwers, kleinere ontwikkelaars - complexe projecten, projecten met een omvang van meer dan circa 20 woningen en niet-woningbouw projecten : grote locale/regionale ontwikkelaars, landelijk opererende ontwikkelaars - specifieke eisen aan kwaliteiten welke vanuit het project gesteld worden b. Selectiemethoden Per project zal door het college een expliciete keuze gemaakt worden voor een selectiemethode. De volgende methoden kunnen worden overwogen : 1. Loting na inschrijving op basis van vaste prijs, vastgesteld kwaliteitsniveau 2. Bepaling volgorde op basis van van tevoren aangegeven criteria na inschrijving op basis van vaste prijs, vastgesteld kwaliteitsniveau. 3. Concurrentie op basis van prijs bij vastgestelde kwaliteitseisen 4. Concurrentie op basis van kwaliteit bij vastgestelde prijzen 5. Concurrentie op basis van optimale prijs/kwaliteitsverhouding 6. 1 op 1 uitgifte aan een partij met een origineel initiatief 7. 1 op 1 uitgifte aan partijen op basis van bepaalde mogelijkheden 17

18 Methode 1 is aan te bevelen als zowel gevraagde kwaliteit als prijs vooraf goed te bepalen zijn en er nauwelijks of geen marges te verwachten zijn als het gaat om de grondprijs. Het voordeel van de methode is dat ze zeer eenvoudig uit te voeren is. Methode 2 is in feite dezelfde methode als bij 1. Nadeel kan zijn dat de aangegeven criteria soms kunnen leiden tot ongewenste discussies, vooral als criteria niet goed meetbaar zijn. De methode zou bij voorbeeld gebruikt kunnen worden als het gewenst is de partij met de meeste specifieke kennis en/of ervaring te selecteren. Methode 3 is geschikt als de gevraagde kwaliteit vooraf goed vast te leggen is en vervolgens gekozen wordt voor de hoogste opbrengst bij deze kwaliteit. Deze methode is vergelijkbaar met aanbesteding op basis van een bestek, vraagt relatief weinig inspanning van de ontwikkelaar en is tamelijk eenvoudig uit te voeren. Methode 4 is geschikt als genoegen wordt genomen met een vaste, wel marktconforme, grondprijs en ontwikkelaars vooral gestimuleerd moeten worden om bij deze grondprijs een zo hoog mogelijke kwaliteit te bieden. Dit kan een goed instrument zijn als het moeilijk is de gewenste kwaliteit vooraf goed vast te leggen en er veel creativiteit van de ontwikkelaar gevraagd wordt. Gebruik van deze methode vraagt meer inspanning van de ontwikkelaar als methode 3 en is veel bewerkelijker. De beoordeling zal eerder tot discussie leiden als bij methoden 1 en 3. Er zullen vooraf criteria moeten worden opgesteld en een jury/beoordelingscommissie worden aangewezen. Methode 5 is geschikt als de gevraagde kwaliteit vooraf moeilijk is vast te leggen, creativiteit van de ontwikkelaar wordt gevraagd en de aan de locatie toe te kennen grondprijs sterk van de gekozen invullingen/oplossingen afhankelijk is. Deze methode vraagt nog meer van de ontwikkelaar dan methode 4. Ook de beoordeling door de gemeente is nog complexer. Het leidt gemakkelijk tot het vergelijken van appels en peren. Ontwikkelaars zullen anticiperen op wat zij denken dat de gemeente het belangrijkste zal vinden en dat kan ten koste gaan van prijs, kwaliteit of beiden. We willen desondanks deze methode niet uitsluiten maar ze heeft niet direct onze voorkeur. Methode 6 is geschikt als een partij bij de gemeente komt met een origineel idee, wat voor de gemeente een belangrijke ontwikkeling kan betekenen. Het indienen van dergelijke initiatieven wordt niet gestimuleerd door in deze situatie de initiatiefnemer te bedanken en vervolgens het idee via een inschrijving in de markt te zetten. Ook juridisch zou dit problemen kunnen geven. Belangrijk is om in deze situatie te voorkomen dat er sprake is van staatssteun aan bedrijven. Dat betekent dat er een, zo goed mogelijk onderbouwde, marktconforme grondprijs moet worden berekend. Gelet op het bijzondere karakter zal een voornemen om deze methode toe te passen altijd worden voorgelegd aan de gemeenteraad Methode 7 is ingegeven door de stagnerende woningmarkt. Gelet hierop willen we deelprojecten in verkoop brengen met kleinere aantallen, die ook als het nog lang duurt eer de rest van het plan wordt gerealiseerd voldoende woonkwaliteit bieden. Momenteel is het al moeilijk genoeg om partijen te vinden die een risico willen en kunnen nemen en bereid zijn een project te ontwikkelen en te bouwen. Uitgifte in concurrentie is momenteel op veel locaties dan ook geen geschikte uitgiftemethode. We willen dan werken met 18

19 marktpartijen die nog wel bereid en in staat zijn om enig risico te nemen. Ook in deze situatie geldt dat als het tot overeenstemming komt een zo goed mogelijk onderbouwde marktconforme grondprijs moet worden berekend. c. Aantal partijen in een selectieproces Het aantal partijen dat in een selectieproces zal worden betrokken hangt af van : - de omvang van het project : hoe groter de omvang hoe meer partijen betrokken kunnen worden - de complexiteit van het project : naarmate een project complexer is en derhalve meer vraagt van de ontwikkelaar zal het aantal partijen dat bij de selectie betrokken wordt kleiner zijn - de gekozen selectiemethode : naarmate de selectie methode eenvoudiger is zullen meer partijen bij de selectie worden betrokken Bij uitgifte in concurrentie kunnen de volgende richtcijfers voor het uitnodigen van partijen worden benoemd : - < 5 woningen : minimaal 2 partijen (locaal/regionaal) woningen : minimaal 3 partijen (locaal/regionaal) - > 20 woningen : minimaal 4 partijen waarvan minimaal 1 niet locaal/regionaal Bij projecten van meer dan honderd woningen zal er aan meerdere partijen een deel gegund worden. d. Het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun aan bedrijven Bij elk selectieproces zal er aandacht moeten zijn voor het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun. Als gebruik wordt gemaakt van de methoden 1 t/m 5 en niet steeds dezelfde partijen in het selectieproces worden betrokken en als er bij methode 4 marktconforme grondprijzen worden berekend kan er geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Bij één op één transacties zoals bij methode 6 en 7 is het risico groter. De onderbouwing van de gehanteerde grondprijs is bij deze methode cruciaal. e. Overige aspecten Bij de projectmatige uitgifte zal rekening worden gehouden met de met Woongoed Middelburg en andere corporaties in de prestatieafspraken gemaakte afspraken. Nieuwe bedrijven kunnen in aanmerking komen voor kleinere projecten. In dat geval zijn er uiteraard geen referenties maar zullen op een andere manier garanties moeten worden geboden. 19

20 Van de hier beschreven regeling kan, als dat wenselijk is, worden afgeweken. Dit kan echter uitsluitend door middel van een gemotiveerd collegebesluit waarover de gemeenteraad geïnformeerd dient te worden. Verkoop van gemeentelijke gebouwen etc. Regelmatig komt het voor dat de gemeente gebouwen afstoot of gronden aankoopt waarop gebouwen staan die buiten een plan gehouden worden en separaat doorverkocht worden. Als de gemeente een pand zelf niet (meer) nodig heeft (te bepalen in het kader van de Integraal Strategische Huisvestingsvisie) kan het worden verkocht. Hierbij wordt in principe de volgende werkwijze gevolgd : a. Er wordt een inventarisatieronde (via advertentie) gehouden waarbij gegadigden zich kunnen melden met ideeën die zij hebben voor het gebruik van het pand. Duidelijk zal daarbij worden gemaakt dat het college de ideeën zal beoordelen en dat over deze beoordeling geen correspondentie mogelijk is b. Het college bepaalt of er op grond van deze inventarisatie een voorkeur bestaat voor een bepaald gebruik (of meerdere gebruiken). Als dit het geval is zal dit aan de raad in het kader van de actieve informatieplicht worden medegedeeld c. Als er 1 gegadigde is voor dit gebruik zal vervolgens onderhandeld worden met deze gegadigde waarbij de getaxeerde waarde van het pand als ondergrens geldt. Lukt het niet om voor deze prijs of hoger te verkopen, en het college wenst toch aan deze gegadigde te verkopen, dan is hiervoor instemming van de gemeenteraad met de financiële gevolgen noodzakelijk d. Als er meerdere gegadigden zijn voor dit gebruik zal een inschrijving worden georganiseerd waarbij het pand verkocht wordt aan de hoogste inschrijver. Dit kan een beperkte inschrijving zijn onder degenen die zich met dit gebruik gemeld hebben in de inventarisatieronde of een open inschrijving. De keuze hiervoor is afhankelijk van het soort gebruik dat op de locatie wordt voorgestaan. Is dat een algemeen gebruik waarvoor veel belangstelling verwacht wordt (bijvoorbeeld wonen) dan zal voor een open inschrijving gekozen worden, anders voor een beperkte inschrijving e. Als er geen voorkeur voor een gebruik bestaat zal een open inschrijving worden georganiseerd waarbij de gebruiksmogelijkheden beperkt worden tot de in de inventarisatieronde naar boven gekomen ideeën. Het pand zal in dit geval worden verkocht aan de hoogste inschrijver f. Als er niet direct gegadigden zijn voor het pand zal het via een makelaar (met een vraagprijs gebaseerd op taxatiewaarde) in de markt gezet worden. Als er niet veel belangstelling is leidt een inschrijvingsprocedure meestal niet tot de meest optimale opbrengst In een aantal situaties kan het college besluiten om geen inventarisatieronde te houden. Dit kan het geval zijn - als het om een woning gaat die een woning blijft. In dat geval zal bij een courant pand waarvoor veel belangstelling is een inschrijving worden gehouden waarbij wordt verkocht aan de hoogste inschrijver. Is het pand minder courant dan zal het via een makelaar met een vraagprijs in de markt worden gezet 20