Energiebesparing en huurverhoging De barrières voorbij. BuildDesk Benelux in samenwerking met de Provincie Noord Brabant

Transcriptie

1 Energiebesparing en huurverhoging De barrières voorbij BuildDesk Benelux in samenwerking met de Provincie Noord Brabant 1 (3e druk) 2010

2 1 (3e druk) 2010 Energiebesparing en huurverhoging De barrières voorbij Bert Weevers Khing Go m.m.v. Carina Dijkhuis

3 2 Auteurs ir. L. Weevers ing. S.T.K. Go m.m.v. drs. C.P. Dijkhuis Vormgeving Ontwerpbureau Lood, Delden Figuren, illustraties BuildDesk Benelux BV illustratie cover Robert Vulkers Derde druk juli 2010 isbn Website Correspondentie over deze uitgave of bestellen van extra exemplaren: BuildDesk Benelux BV Provincie Noord Brabant Postbus 694 Postbus AR Arnhem 5200 MC s-hertogenbosch Deze publicatie werd mede mogelijk gemaakt door cofinanciering van de Provincie Noord Brabant. Alle rechten voorbehouden. Deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar worden gemaakt in enige vorm, hetzij elektronisch, mechanisch, door scannen, fotokopieën, opnamen of enig andere wijze zonder voorafgaande toestemming van de auteurs, mits de bron wordt vermeld. Deze publicatie is met uiterste zorg samengesteld. Er bestaat echter altijd een mogelijkheid dat inhoudelijke informatie onjuist of gedateerd is. De auteurs, redactie en uitgever zijn niet aansprakelijk voor de gevolgen van de activiteiten die door de lezer worden ondernomen op basis van deze uitgave. Ook het algemene karakter van de verstrekte informatie impliceert dat deze publicatie nooit kan dienen als oplossing voor concrete problemen. Het inwinnen van deskundig advies blijft noodzakelijk. De auteurs houden zich aanbevolen voor inhoudelijke verbeteringen. BuildDesk Benelux BV

4 Inhoud 2 Huurverhoging en regelgeving Overzicht regelgeving Besluit Beheer en Sociale Huursector Woningwaarderingstelsel Huurverhoging bij woningverbetering Huurverhoging bij nieuwe contracten Conclusies 35 Voorwoord 5 Inleiding 7 1 Huurverhoging en strategisch beleid Toekomstbestendige strategie nodig Nieuwe visie op kernvoorraad en betaalbaarheid Portfoliobeleid Sturen op rendement en waardeontwikkeling Draagvlak voor energiebeleid Afronding 22 3 Huurverhoging en huurtoeslag Huurtoeslagstelsel Vervallen passendheidstoets Huurtoeslag en energiemaatregelen Conclusies 4 4 Huurverhoging en kernvoorraad Wat is kernvoorraad? Energiebesparing en kernvoorraad Naar een nieuwe kernvoorraad: Woonlasten Een praktische werkwijze Conclusies 48 5 Huurverhoging en huurders Huurdersbelangen Relatie huurders corporatie Betrokkenheid en draagvlak Concrete projecten Woonlastengarantie Geen 70% instemming, wat dan? Een aanbod dat je niet kunt weigeren 56 6 Een integrale aanpak in tien tips 58 Bijlagen 62 Noten 64 3

5 4

6 Voorwoord Paul Rüpp, gedeputeerde Ruimtelijke Ontwikkeling provincie Noord-Brabant Vanuit het provinciehuis hebben wij een fantastisch uitzicht over het Brabantse land. Maar hoe prachtig ook, met de stad s-hertogenbosch en het omringende platteland overzien we nog maar een klein deel van onze provincie. Overzicht garandeert bovendien nog geen inzicht. Daarvoor is voortdurend contact nodig met alle delen van de provincie. Beleid in Brabant mag niet uit een ivoren toren komen, maar moet het resultaat zijn van een helder inzicht van hoe het nu is, in combinatie met een duidelijk beeld van waar we als provincie naartoe willen. Zo streeft Brabant naar duurzaam energiegebruik. Goed voor het milieu en goed voor de portemonnee. De portemonnee van de huurder door lagere woonlasten. De portemonnee van woningcorporaties, omdat ze aantrekkelijker woningen kunnen aanbieden. En voor de portemonnee van de bouw- sector, omdat die wordt ingezet om energiebesparende maatregelen uit te voeren of materialen te leveren. Om in beeld te krijgen hoe verhuurders van woningen kunnen bijdragen aan duurzaam energiegebruik, lieten wij eind 2008 hiernaar onderzoek doen. Dit boekje is een handzame samenvatting van de uitkomsten, met de door de corporaties genoemde knelpunten en met mogelijke oplossingen. In de tussentijd heeft de provincie niet stilgezeten. Met de maatregel Energiebesparing in de gebouwde omgeving zetten we oplossingen om in acties. Op 18 juni wordt dit boekje gepresenteerd aan de Brabantse wethouders volkshuisvesting en de woningcorporaties in onze provincie. Ik hoop van hen dan te horen of zij onze verwachting delen dat onze maatregelen werken. Zo blijven wij voortdurend in gesprek, confronteren we beleid met uitvoering, doelen met resultaten. Sinds vorig jaar de kredietcrisis leidde tot een economische recessie, is de noodzaak van duurzaam energiegebruik alleen maar groter geworden. Brabant trekt 400 miljoen euro uit om de kredietcrisis te bestrijden. Eén van de maatregelen is het stimuleren van energiebesparende maatregelen in bestaande woningen. Het betreft zowel particuliere huiseigenaren als verhuurders en woningbouwcorporaties. Dit boekje biedt handvatten tot actie. Voor de provincie, net zo goed als voor gemeenten en woningcorporaties. Alleen in samenwerking kan beleid tot stand komen dat wérkt. Beleid dat wordt gefundeerd door visie en door zakelijke argumenten. Ons provinciehuis is van beton, niet van ivoor. 5

7 6

8 Inleiding Woningcorporaties willen wel in actie komen, maar ondervinden hierbij tal van belemmeringen. Sommige belemmeringen zijn reëel, andere niet. In dit boek worden enkele hardnekkige vooroordelen aan de orde gesteld die vooral te maken hebben met huurverhoging na het energiezuiniger maken van een woning. Gemeenten willen wel stimuleren dat corporaties de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad verbeteren, maar weten niet altijd hoe ze daar aan bij kunnen dragen. Of nog erger, ze werpen belemmeringen op in prestatieafspraken over de kernvoorraad. Huurders zijn nog niet altijd overtuigd van het voordeel van een energiezuinige woning tegen een iets hogere huur. Maar ook binnen corporaties kan vaak meer oog zijn voor integrale rendementen en waardeontwikkeling. Energiebesparing en huurverhoging Het thema energie is niet meer weg te denken uit de dagelijkse praktijk. De eindigheid van de fossiele energievoorraad in combinatie met afhankelijk van slechts enkele producerende landen én de groeiende vraag vanwege opkomende nieuwe economieën zorgen voor prijsstijgingen. Prijsstijgingen die ervoor zorgen dat de betaalbaarheid van het wonen met name voor de doelgroepen van de corporatie onder druk staat. Daarnaast zijn er de zorgen over klimaatverandering. Overheden ontwikkelen steeds strenger klimaatbeleid waarin de reductie van uitstoot van broeikasgassen, met name CO2, centraal staat. Vooral in de bestaande woningvoorraad is nog een wereld te winnen. In dit boek laten we zien dat er veel ruimte is voor een win-win-win oplossing. Zowel corporatie, huurder als maatschappij hebben voordeel bij ambitieuze energieverbeteringen in de woningvoorraad. Dit boek is gebaseerd op een onderzoek naar belemmeringen in de regelgeving rondom huurprijzen en huurtoeslag die corporaties ondervinden bij het realiseren van energieverbetering in de voorraad. Adviesbureau BuildDesk Benelux heeft dit onderzoek uitgevoerd in opdracht van de provincie Noord-Brabant De resultaten waren zo relevant dat beide partijen besloten hebben de belangrijkste bevindingen te delen in de vorm van dit boek. De doelgroep die wij hiermee willen bereiken zijn de besluitvormende en uitvoerende niveaus van de meest betrokken partijen: woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. 7 inleiding

9 01 / Energiebesparing en huurverhoging 8 builddesk 2010 Split incentive: wie profiteert van investeringen in energiebesparing? Het uitgangspunt van dit boek is de veronderstelling dat het split incentive probleem moet worden opgelost. Kenmerkend voor split incentive is dat de partij die de investeringen doet een andere is dan de partij die ervan profiteert. In dit geval investeert de corporatie en profiteert de huurder van een betere woning en een lagere energierekening. Om blijvend en ambitieus te kunnen investeren in de verbetering van de energieprestatie van de woningen is het noodzakelijk dat de corporatie de investeringen kan terugverdienen. De corporatie zou anders snel failliet zijn. Via huurverhoging kan een deel van het voordeel van de investeringen terugvloeien naar de corporatie. Huurverhogingen schijnen echter nogal moeilijk te liggen in de corporatiesector. Tal van reële of vermeende belemmeringen worden aangedragen. Hierdoor benut men niet alle financiële ruimte voor investeringen met als gevolg dat niet de optimale energiekwaliteit wordt gerealiseerd. Juist nu is realisatie van de beste energiekwaliteit noodzakelijk, met name vanuit klimaat- en woonlastenoverwegingen. Denken in woonlasten Partijen denken vaak nog in termen van huurlasten, waarbij een lage huur het beste zou zijn voor de huurder. In deze tijd is het echter noodzakelijk om te denken in woonlasten, het geheel van de kosten voor de huur en de kosten voor energie. Vaak wonen huurders met het laagste inkomen in woningen met een lage huur. Dit zijn echter meestal ook de woningen met het slechtste energielabel. De energierekening bedraagt dan ook vaak een substantieel deel van het totale gezinsinkomen. De totale woonlasten bedragen dan dikwijls meer dan 40% van het beschikbare inkomen; de zwakste schouders dragen de zwaarste lasten. Zeker met de verwachte stijging van energieprijzen in nabije toekomst is het dus in ieders belang om te investeren in het structureel en intensief verbeteren van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad. Alle partijen kunnen hieraan bijdragen. De corporatie door het doen van investeringen, de huurder door akkoord te gaan met huurverhoging (in de wetenschap dat deze wordt terugverdiend met een lagere energierekening) en de gemeente door prestatieafspraken te maken op basis van woonlasten in plaats van op basis van huurprijzen. Leeswijzer In dit boek laten we u kennismaken met alle aspecten van huurverhoging als onderdeel van verbetering van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad. We hebben hierbij oog voor daadwerkelijke en gevoelde belemmeringen en laten u zien hoe u daarmee om kunt gaan. Achtereenvolgend komen aan de orde: Strategisch en financieel beleid: sturen op woonlasten en energieprestatie bepaalt voortaan de keuzes in het portfoliobeleid en de complexbeheerplannen; naast directe huurverhoging bij renovatie zijn ook andere verdienmechanismen in te zetten. Wettelijke mogelijkheden en belemmeringen: er

10 is meer mogelijk dan u denkt in Huurwet en Burgerlijk Wetboek. Huurtoeslagstelsel: het vervallen van de passendheidstoets biedt nieuwe ruimte. Prestatieafspraken met gemeenten: naar een nieuwe definitie van kernvoorraad, gebaseerd op woonlasten. Huurverhoging en de huurder: de energielastenverlaging weegt op tegen de huurverhoging. Tenslotte worden bovengenoemde aspecten geïntegreerd in 10 tips waarmee corporaties werkelijk toekomstgerichte verbeterprojecten kunnen realiseren. In de tweede, herziene druk is de voorgenomen aanpassing van het Woningwaarderingstelsel verwerkt (deze aanpassing gaat naar verwachting in per 1 januari 2011). Energiebesparing en huurverhoging 9 In deze derde, herziene druk zijn de huurtoeslag bedragen van 2010 verwerkt. 9 inleiding

11 01 / energiebesparing en huurverhoging 10 builddesk 2010 Door allerlei externe ontwikkelingen wordt energie van toenemende strategisch belang voor de corporatie. Met name energieprijsstijgingen leggen een zware druk op de kerntaak: het aanbieden van goede en betaalbare woningen. Structurele verbetering van de energieprestatie is nodig om betaalbaarheid van wonen voor met name de lage inkomensgroepen te waarborgen. Dit vraagt om forse investeringen die bovendien op de een of andere manier moeten worden terugverdiend. De oplossing ligt in een nieuwe, integrale visie op betaalbaarheid. Een visie die op alle niveaus van portfoliobeleid tot aan concreet woningniveau gaat gelden en die in een dialoog met belanghouders tot stand komt. In dit hoofdstuk laten we zien welke nieuwe mogelijkheden dit woonlastendenken biedt in het sturen op rendement en waardeontwikkeling.

12 1 Huurverhoging en strategisch beleid 1.1 Toekomstbestendige strategie nodig Energie is een onderwerp dat nog lang de agenda van bedrijven, organisaties, politiek en samenleving zal bepalen, zelfs meer en meer zal gaan domineren. De klimaateffecten door CO2-emissies gaan sneller dan door het International Panel on Climate Change (IPCC) in 2007 zijn voorspeld. Wetenschappers stellen nu dat in 2050 de wereldwijde CO2-reductie 80% zal moeten bedragen om niet boven de kritische 2 graden Celsius temperatuurstijging uit te komen. Overheden zullen daarom niet om drastische wet- en regelgeving heen kunnen. De eindigheid van fossiele brandstoffen en de afhankelijkheid van een beperkt aantal producerende landen enerzijds en de stijgende vraag door opkomende economieën als China anderzijds zullen de prijzen blijvend doen stijgen. Weliswaar is er nu door de economische crisis en bijbehorende vraaguitval een forse prijsdaling, maar analisten voorspellen een snelle stijging nog voor de economie weer is aangetrokken. De gemiddelde huurder is nu nog nauwelijks geïnteresseerd in de energieprestatie van zijn woning, maar dit zal snel veranderen. Op koepelniveau is dit besef al wel duidelijk aanwezig. Dit was dan ook de reden voor de Woonbond, de belangenvereniging van huurders, om eind 2008 het energieconvenant met Aedes en het ministerie van WWI te ondertekenen. Huurverhogingen voor energiebesparende maatregelen worden niet langer afgewezen, omdat de totale woonlasten belangrijker zijn. Dit alles maakt de energieprestatie van de woningvoorraad van toenemend strategisch belang voor de corporatie. Woningen met hoge energielasten vormen in de toekomst niet alleen een maatschappelijk probleem, maar ook een financieel-economisch risico voor de corporatie. Daarentegen wordt met energetisch optimale woningen zowel maatschappelijke als economische waarde gecreëerd. De doelen zijn gericht op een forse terugdringing van de vraag naar energie en een omschakeling van fossiele naar duurzame bronnen: een energietransitie in de bestaande woningvoorraad. Dit is een intensief en langdurig proces. CV-ketels worden slechts eenmaal in de 18 jaar vervangen en groot onderhoud of renovatie vindt slechts eenmaal in de (tot nu toe gerekende) levensduur van 50 jaar plaats. De technische ingrepen zijn bovendien kapitaalintensief. Keuzes die nu gemaakt worden moeten daarom goed en toekomstbestendig zijn. huurverhoging en strategisch beleid 11 hoofdstuk 1

13 Energieontwikkelingen, 3 scenario s 01 / energiebesparing en huurverhoging Onderstaande figuur schetst de mogelijke ontwikkelingen van de energieprijzen. De daling van de energieprijzen in 2009 zijn het gevolg van de economische recessie die in 2008 fors is ingezet. Een vergelijkbare daling zagen we ook in 1987 ten tijde van de beurzencrisis. Het is niet waarschijnlijk dat deze forse daling van de energieprijzen zich verder zal voortzetten. Wel zal er een periode van 3 tot 5 jaar voor economisch herstel nodig zijn. Daarna zal de wereldeconomie weer flink aantrekken, waarbij ook de vraag naar olie weer aanzienlijk toe zal nemen. Dit gecombineerd met de toenemende schaarste zal er op termijn weer voor zorgen dat de energieprijzen zullen gaan pieken. Op de hele lange termijn zullen duurzame energiebronnen de prijs van fossiele energie sterk gaan beïnvloeden builddesk 2010 index 1990 = ontwikkeling gasprijs

14 Scenario 1 Laag scenario met een gemiddelde energieprijs stijging van 2% per jaar. Niet erg waarschijnlijk. Scenario 2 Gematigd scenario met een gemiddelde prijsstijging van 6 a 7% per jaar. Reëel scenario. Scenario 3 Daling zet nog 2 jaar voort en stabiliseert rond gematigde stijgingen van 2% in de daaropvolgende 3 jaar. Daarna zal door een goed herstelde wereldeconomie de vraag naar olie weer fors toenemen met prijsstijgingen met een gemiddelde stijging van ca. 12% per jaar, zoals de afgelopen jaren, tot gevolg. Meest realistische scenario. huurverhoging en strategisch beleid Duidelijk is ook dat de corporaties de noodzakelijke forse investeringen niet kunnen doen zonder adequate terugverdienmechanismen. Een faillissement zal anders niet lang op zich laten wachten. In het portfoliobeleid moet daarom een afgewogen beleidsmix van investeren en verdienen gevonden worden. Een mix van ambitieuze maatregelen en relevante huurverhogingen leidt uiteindelijk tot betere en meer toekomstbestendige resultaten dan een voorzichtig beleid. De hoge investeringskosten worden terugverdiend door met name de hogere huren en langere levensduur en leiden tot betere kasstromen, terwijl de woonlasten voor de huurder gunstiger zijn en uiteraard- de CO2-reductie hoger is nieuwe visie op kernvoorraad en betaalbaarheid Vrijwel alle corporaties baseren het portfolio- en strategisch voorraadbeleid nog op kale huurgrenzen. Op basis van marktanalyse, demografische en economische prognoses wordt een behoefteraming gedaan voor de kernvoorraad en worden segmenten bepaald voor doelgroepen en/ of product-markt-combinaties. Vaak worden huurtoeslaggrenzen gehanteerd om categorieën als goedkoop en betaalbaar af te bakenen. Het voorraadbeleid is er vervolgens op gericht om de gewenste hoeveelheden woningen beneden deze huurgrenzen in stand te houden en/of door middel van nieuwbouw en aankoop te realiseren. Dit alles past in de taakstelling voor corporatie vanuit het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen 13 hoofdstuk 1

15 kernvoorraad categorie huurklasse huurtoeslaggrens goedkoop tot 357, kwaliteitskortingsgrens 01 / energiebesparing en huurverhoging 14 builddesk 2010 om betaalbare woningen aan te bieden. Ook het huurbeleid is hierop gericht. Corporaties realiseren deze betaalbaarheidsdoelstellingen veelal door streefhuren te hanteren die ruim onder de maximale huur liggen die volgens het WWS wettelijk gevraagd mag worden. Tot nu toe tenminste. Ondertussen wordt steeds duidelijker dat betaalbaarheid niet alleen afhangt van de hoogte van de huur, maar dat woonlasten in toenemende mate door de stijgende energielasten worden bepaald. Huur- en voorraadbeleid dat alleen gericht is op het handhaven van lage huren werkt in deze nieuwe situatie contraproductief. Immers lage huren betekenen beperkte financiële mogelijkheden voor de corporatie om de kwaliteit van de woningen te verbeteren. Dit wreekt zich nu al zeer duidelijk in de historisch gegroeide situatie dat de goedkoopste woningen de slechtste energieprestatie en dus relatief de hoogste energielasten hebben. (zie tabel). Hiermee dreigt de corporatie niet al- betaalbaar 350, tot 512, eerste aftoppingsgrens bereikbaar 512, tot 648, maximum HT grens leen haar kerndoelstelling te verzaken, maar zet ze tevens haar continuïteit op het spel. Een energetisch zwakke woningvoorraad vormt voor de eigenaar namelijk ook een financieel economisch risico, zowel in de directe bedrijfsvoering als voor de waarde van het bezit. Een nieuwe benadering is noodzakelijk. 1.3 Portfoliobeleid Wordt de kernvoorraad definitie verruimd van aftoppingsgrens naar maximum huurtoeslaggrens? We onderscheiden hier portfoliobeleid van strategisch voorraadbeleid. Portfoliobeleid richt zich op het totaal van ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad. Op basis van missie en visie, analyse van het bezit en van trends en ontwikkelingen op de woningmarkt wordt een overkoepelend beleidskader geformuleerd. Het zorgt ervoor dat de woningvoorraad van de corporatie (de portefeuille of portfolio) blijvend aansluit op de vraag en de maatschappelijke doelstelling, rekening houdend met een goede beheersing van waarde, risico en

16 huurklasse huurgrenzen G F E D C B A totaal goedkoop 1 < 357, 76% 24% 0% 100% goedkoop 2 357, tot 512, 46% 51% 2% 100% bereikbaar middelduur duur 512, tot 548, 548, tot 648, > 648, totaal 42% 16% 4% 56% 47% 78% 91% 43% 11% 6% 5% 2% 100% 100% 100% 100% Labelverdeling per huurklasse, actuele situatie De goedkoopste woningen hebben de slechtste energieprestaties (voorbeeld voorraadanalyse). huurverhoging en strategisch beleid 15 rendement. Resultante van het portfoliobeleid is de veranderopgave; welke verschuivingen binnen het bezit, door sloop, nieuwbouw, herstructurering en beheeractiviteiten zijn gewenst om de corporatiedoelen te halen. Strategisch voorraadbeleid is het op uitvoering gerichte beleid, waarin het portfoliobeleid op concreter niveau wordt vertaald en uitgewerkt. Resultante vormen met name de complexbeheerplannen waarin op complexniveau doelgroep, huurniveau (streefhuur), kwaliteitsniveau en noodzakelijke woningingrepen zijn aangegeven. Deze complexbeheerplannen vormen de schakel naar het uitvoerende niveau. Energiebeleid raakt al deze niveaus. We hebben gezien dat de ontwikkeling van het totaal van huur- en energielasten de toekomstige betaalbaarheid van het wonen bepaalt. In de omgevingsanalyse voor het portfoliobeleid zal derhalve het aspect van de energieprijsontwikkeling moeten worden meegenomen. Met scenarioberekeningen waarin het eigen huur- en voorraadbeleid een variabele is, kan de toekomstige situatie voor de woningvoorraad van de corporatie inclusief de financiële gevolgen voor de corporatie in beeld worden gebracht. Deze analyses vormen de basis voor een nieuw portfoliobeleid waarin energiebeleid expliciet een onderdeel vormt. In de nieuwe segmentering van de voorraad gaat het om de combinatie van huur- en energielasten. De hoofdstuk 1

17 01 / energiebesparing en huurverhoging Ontwikkeling woonlastenquote De ontwikkeling van de woonlastenquote van een gezin met een minimum inkomen dat een slecht geïsoleerde energielabel F-woning bewoont, vertoont een dramatische en onacceptabele ontwikkeling in de komende jaren. Indien zij een duurdere energielabel A-woning zouden bewonen blijft de ontwikkeling van de woonlastenquote binnen de perken. Het leidt geen twijfel dat op basis van deze vooruitzichten de voorraad woningen met de allerslechtste energielabels snel opgewaardeerd of uitgefaseerd moeten worden. De woonlastenquote wordt hier gedefinieerd als de som van huur en energielasten gedeeld door het besteedbaar inkomen. De uitgangspunten voor deze woonlastenvergelijking: De F-label woning heeft in 2010 een huur van 401,- en een gasverbruik van 3400 m3. De A-labelwoning heeft een huur van 510,- en een gasverbruik van 550 m3. De energieprijzen stijgen met 9,8 % per jaar, de jaarlijkse huurstijging is 2%. Het besteedbare inkomen van het huishouden is in ,- per maand; de jaarlijkse inkomensstijging is 1,75%. 16 builddesk % 90% 80% 70% 60% woonlastenquote F-woning 50% 40% 30% 20% 10% woonlastenquote A-woning

18 energieprestatie vormt een belangrijk onderdeel van het kwaliteitsbeleid waarin fors geïnvesteerd gaat worden. Verbetering van de energieprestatie vormt een belangrijke veranderopgave van de corporatie. De toenemende invloed van de energieprestatie op de economische waarde van het vastgoed maakt ook een heroverweging van bestaande exploitatiestrategieën van de complexen noodzakelijk. Nu heeft het merendeel van de woningcomplexen veelal het label doorexploiteren, renderen of gelijksoortig; (grote) investeringen zijn niet voorzien. Toch blijkt een aanzienlijk deel van deze complexen een matige tot slechte energieprestatie te hebben: verbetering is wel degelijk gewenst. In samenhang met de markt- en financiële positie van het complex zal een nieuwe strategie opgesteld moeten worden en vastgelegd in het complexbeheerplan. Wanneer de kosten voor een voldoende energetische verbetering van een complex te hoog zijn, wordt sloop en vervanging een serieus alternatief. visie en ambitie strategisch voorraadbeleid verbeterprojecten en onderhoud portfoliobeleid complexbeheerplannen A heidstoets ook huurtoeslag ontvangen wanneer de huur boven de aftoppingsgrenzen uitkomt. De verwachting is dat het bruto beslag op de huurtoeslag slechts beperkt zal groeien hierdoor (zie ook hoofdstukken huurtoeslag en huurder). De kernvoorraad bestaat voortaan uit alle woningen beneden de huurtoeslag- of liberalisatiegrens. Streefhuren worden voortaan mede op basis van het energielabel bepaald: hoe beter het label, hoe hoger de huur mag zijn. De nieuwe segmentering is een combinatie van huur en energiekwaliteit. huurverhoging en strategisch beleid 17 hoofdstuk 1 Het feit dat niet alleen al reeds geplande ingrepen geïntensiveerd moeten worden, maar dat ook het aantal ingrepen toeneemt, leidt tot financiële druk en noodzaak om huren te verhogen. Een belangrijke mogelijkheid om de financiele ruimte voor investeringen te vergroten is een nieuwe definitie van de kernvoorraad. Van het dogma van vasthouden aan de oude huurtoeslaggrenzen wordt afgestapt. Huurders kunnen nu immers dankzij het vervallen van de passend- 1.4 sturen op rendement en waardeontwikkeling. Het lijkt alsof het integreren van de energieprestatie het portfoliobeleid een stuk complexer maakt. Inderdaad dwingt de nieuwe situatie tot het toevoegen van een aantal extra stuurvariabelen. Maar het past in de trend naar een integrale bedrijfeconomische benadering waarin vooral meer vanuit rendementsdenken en waardeontwikkeling wordt gewerkt. Daarbij wenst de corporatie

19 01 / energiebesparing en huurverhoging De uitdaging in het portfoliobeleid is om de optimale beleidsmix te vinden tussen investeren en terugverdienen, oftewel tussen verlaging van de energielasten en verhoging van de huren. Daarbij gaan de kosten voor de baat uit. Investeringen worden pas in de loop van de tijd door eenmalige huurverhogingen en huurharmonisatie terugverdiend. Integrale verbetering van de energieprestatie in de voorraad leidt tot initieel forse negatieve kasstromen voor de corporatie. Delta kasstromen (in keuro) per jaar Voorbeeld kasstromen komende 20 jaar bij beleid dat gericht is op label B en een huurverhoging van 75% van de energielastenbesparing totaal cumulatief builddesk extra huurinkomsten extra investering

20 Investeringen in verbetering van de energieprestatie levert drie soorten rendement op. a direct financieel rendement door huurverhoging (eenmalig en/of extra huurharmonisatie), levensduurverlening en een betere verhuurbaarheid; b indirect rendement door een stijging van de marktwaarde van het vastgoed; c Maatschappelijk rendement door beheersing van woonlasten, CO2-reductie en een betere woonkwaliteit. Met het Fimaren rekenmodel (financieel en maatschappelijk rendement van energie investeringen) kunnen deze effecten berekend worden terwijl men aan de verschillende beleidsknoppen draait. huurverhoging exploitatieverlenging verhuurbaarheid direct financieel rendement huurverhoging en strategisch beleid investeringen in energieprestatie marktwaarde vastgoed indirect financieel rendement 19 verbeterprojecten en onderhoud betaalbare woonlasten CO 2 reductie woonkwaliteit maatschappelijk rendement hoofdstuk 1 ook steeds meer haar maatschappelijke prestatie zichtbaar te maken. Bij dit alles heeft het energievraagstuk het grote voordeel dat zowel het financiële als het maatschappelijk rendement goed berekend kan worden. Met Energielabel-software kunnen het energiegebruik, de CO2-emissie en de energielasten zowel in de huidige situatie als in de toekomst, bepaald worden, met de benodigde investeringsomvang. Een koppeling met overige corporatiegegevens in een integraal rekenmodel hierbovenop leidt tot de noodzakelijke nieuwe strategische voorraadinzichten. Hierdoor wordt het ontwikkelen van een totaalvisie op portfolio en complexniveau mogelijk. Verbetering van de energieprestatie heeft immers effecten op alle rollen die de corporatie vervult. Het besef groeit dat de corporatie naast maatschappelijke producent van woongenot, ook belegger is. Juist de waarde van het woningbezit

21 01 / energiebesparing en huurverhoging 20 builddesk 2010 maakt het de corporatie mogelijk om kapitaal aan te trekken voor nieuwe investeringen tegen aantrekkelijke voorwaarden, vanwege het lage risico en de WSW-borging. Investeringen behoeven voor de belegger niet meteen direct rendement op te leveren. De verbetering van de energieprestatie levert een stijging van de vastgoedwaarde op en zorgt zo voor het indirecte rendement waar de lange-termijn-belegger in geïnteresseerd is. De woning is tegelijk een middel in een economisch productieproces. Met de bouw en het beheer vervult de woning een rol in het wonen van de doelgroepen. Gedurende de exploitatieperiode moet de woning net als elk ander productiemiddel in dit proces waarde opleveren voor de producent, de corporatie. Deze waarde wordt gegenereerd door de huurinkomsten. (Extra) investeringen moeten daarbij worden terugverdiend door (extra) huurinkomsten. De corporatie heeft hiervoor 4 mogelijkheden: een eenmalige huurverhoging; harmonisatie tot een hoger huurniveau op mutatiemomenten; levensduurverlenging; betere verhuurbaarheid. Optimale benutting van deze opties kan zorgen voor ruime extra investeringsruimte. Ook wordt er in toenemende mate geëxperimenteerd met in het reguliere bedrijfsleven al langer gangbare off balance-concepten als leaseconstructies voor duurzame gebouwinstallaties, externe financiering door energieservicebedrijven (ESCO s) of het oprichten van een aparte BV voor eigen (duurzame) energielevering. Inventief financieel management kan zo de financiële ruimte creëren voor de noodzakelijke forse investeringen in de voorraad. Met de introductie van het nieuwe WWS (zie hoofdstuk 2) krijgt het sturen op energieprestatie een direct financieel belang voor de corporatie. Het energielabel bepaalt na 1 juli 2010 mede de maximale huurhoogte. In sommige gevallen kan de huurder, na de overgangsregeling tot , bij een slecht label via de huurcommissie zelfs huurverlaging afdwingen. Bovenal is de corporatie natuurlijk een maatschappelijk ondernemer. De waarde voor de maatschappij moet daarbij telkens weer aangetoond worden, om de license to operate te behouden. In goede tijden waardeert de maatschappij het handelen van de corporatie door subsidies, financiële bijdragen, (fiscale) voorrechten en gunstige bouwlocaties toe te kennen. In slechte tijden worden Vogelaarheffing en vennootschapsbelasting (VBP) bedacht. Op het gebied van energieprestatie sluiten overheden en corporaties nu nog vrijwillige convenanten af, zowel landelijk als lokaal of regionaal. De politiek-maatschappelijke druk op het realiseren van betaalbaarheids- en klimaatdoelstellingen neemt echter toe. De overheid zal in dit kader een pro-actieve rol en positieve houding van de corporaties op dit gebied zeker waarderen. Met een heldere en ook cijfermatig onderbouwde verantwoording kan de corporatie de overheden aan haar zijde krijgen om samen op te trekken, bijvoorbeeld als het gaat om herdefinitie van de kernvoorraad en communicatietrajecten richting huurders rond verbeterprojecten. De maatschappelijke waardeontwikkeling is daarbij zowel inzet als resultaat.

22 Meerdere methoden voor huurverhoging mogelijk. In het hoofdstuk over wetgeving wordt aangegeven dat de corporatie bij woningverbetering een redelijke huurverhoging mag vragen. Hoewel de huurcommissies bij geschillen een leidraad hanteren op basis waarmee de redelijkheid getoetst kan worden, is de wijze waarop de corporatie de huurverhoging baseert niet wettelijke vastgelegd. Er zijn een aantal benaderingen mogelijk: a vanuit het belang van de corporatie geredeneerd: de huurverhoging is gerelateerd aan de investering voor de verbetering. Deze benadering sluit aan op de leidraad van de huurcommissies, maar zal niet altijd op begrip van de huurder kunnen rekenen. b vanuit het belang van de huurder geredeneerd: de huurverhoging is een percentage van de energielastenverlaging. Hoe lager het percentage, hoe eerder de huurder akkoord zal gaan met het verbeterplan. c vanuit de formele WWS regelgeving. De verbetering levert een aantal extra WWS punten op; vermenigvuldiging met de puntprijs en het streefhuurpercentage levert de huurverhoging. Met de nieuwe puntenwaardering per wordt een goede energieprestatie beter gewaardeerd dan in het huidige stelsel (zie H2). d vaste normbedragen aan huurverhoging per maatregel. Deze methode wordt nu vaak toegepast, meestal gebaseerd op (oude) berekeningen conform methode A. Bij de voorbereiding van het nieuwe energie- en portfoliobeleid kunnen scenarioberekeningen uitwijzen welke methode het beste past bij de door de corporatie gestelde ambities. huurverhoging en strategisch beleid 21 hoofdstuk Draagvlak voor energiebeleid De herziening van het portfoliobeleid en de complexbeheerplannen kan alleen succesvol zijn als zowel intern als extern goed draagvlak wordt verkregen. Een energiebeleidsplan als kader voor de veranderingen dat niet alleen inhoudelijk goede resultaten oplevert, maar ook breed gedragen wordt is hierbij van onmisbare waarde. Dit betekent dat het gehele proces vanaf de visievorming open en met participatie van alle belanghebbenden wordt opgezet. Vooral een breed gedragen visie die een aantrekkelijk toekomstbeeld schetst is van essentieel belang. Als de betrokkenen de ontwikkelingen in de energievoorziening die op ons afkomen begrijpen, ontstaat er meer begrip

23 01 / energiebesparing en huurverhoging voor de (noodzaak van) keuzes en enthousiasme voor medewerking. De praktijk wijst uit dat meningsvormende workshops waarin MT-leden, beleids- en technische medewerkers van de corporatie én leden van de huurdersbelangenorganisatie (HBO) deelnemen zeer positief voor alle betrokkenen uitwerken. Het onderlinge begrip dat ontstaat in dit proces is van onschatbare waarde als men daarna met beleidsuitwerkingen wordt geconfronteerd. Zeker wanneer in concrete renovatieprojecten een forse huurverhoging nodig blijkt voor de haalbaarheid zal de steun van de HBO voor dergelijk beleidskeuzes van pas komen. Zie verder ook het hoofdstuk Huurders. 1.6 Afronding 22 builddesk 2010 Binnen corporaties groeit het inzicht dat forse investeringen in energieprestatieverbetering van de woningvoorraad noodzakelijk is. Om deze uitdaging aan te kunnen zijn nieuwe financiële verdienmechanismen nodig. Het vraagt op diverse plaatsen in de organisatie om nieuwe visies en werkwijzen, o.a. met betrekking tot kernvoorraad definities, integratie van energie in portfoliobeleid, vastgoed- rendements en waardeberekeningen en belanghoudersparticipatie. In deze nieuwe visies speelt het woonlastendenken een centrale rol. Huurverhogingen, zelfs tot boven de aftoppingsgrens, zijn geen taboe meer, maar passen in het integrale beleid. Zowel de betaalbaarheidsdoelstelling als de bedrijfseconomische continuïteit van de corporatie worden erdoor veilig gesteld.

24 huurverhoging en strategisch beleid 23 hoofdstuk 1

25 01 / Energiebesparing en huurverhoging Corporaties willen graag investeren in energiebesparende maatregelen. Maar niet zonder meer. Hoewel energiebesparende maatregelen worden aangestuurd vanuit diverse beleidsbelangen, moeten de investeringen zeker ook vanuit economische perspectief worden gebillijkt. Redelijke terugverdienmechanismen zijn dan ook vaak een voorwaarde om daadwerkelijk de extra maatregelen te treffen die gewenst zijn om de energieprestatie van woningen te verhogen. Huurverhoging als financiële dekking is de meest voor de hand liggende optie. 24 builddesk 2010 Huurverhogingen zijn aan wettelijke regels gebonden. Maar vormen de wettelijke regels nu echt een belemmering voor energiebesparende maatregelen? Anders geformuleerd: Wat zijn de wettelijke mogelijkheden om tot een kostendekkende huurverhoging te komen? Om deze vraag te beantwoorden is het nodig het wettelijke stelsel van huurprijsvaststelling en huurverhogingen te doorgronden. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de formele regelgeving.

26 2 Huurverhoging en regelgeving 2.1 Overzicht regelgeving De regelgeving met betrekking tot huurwoningen en huurprijzen is verspreid over meerdere wetten en regelingen. Een kort overzicht: uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). Regelt de vaststelling van de huur. Hierop gebaseerde regelingen: besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW). Woning Waarderings Stelsel (WWS). uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UrHW); burgerlijk Wetboek (BW). De artikelen 237 en 246 t/m 265 van boek 7 regelen zaken rondom jaarlijkse huurverhoging, huurverhoging na woningverbetering en huurprijsbepaling; besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stelt kerntaken vast van de corporaties; Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Regelt de dialoog tussen huurders en verhuurders over beleidsmatige kwesties, waaronder het huurbeleid. Voor de volledigheid: De Huisvestingswet (HW) behandelt de gemeentelijke taken met betrekking tot huisvesting en woningtoewijzing en is hier niet van belang. Het grootste deel van het corporatiebezit bestaat uit niet-geliberaliseerde woningen. Voor het bepalen van de hoogte van de huur gelden de wettelijke bepalingen uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) met als gedelegeerde regelgeving het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) en de Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UrHW). In het BHW is het Woning Waarderings Stelsel opgenomen (WWS). De huur van deze woningen wordt bepaald aan de hand van WWS-waarderingspunten. De puntenwaardering geldt zowel voor nieuwe als voor bestaande huurcontracten. De bevoegdheden van de huurcommissie zijn geregeld in de uitvoeringswet en zijn van belang om bij huurgeschillen de redelijke hoogte van de huur vast te stellen. 2.2 Besluit Beheer Sociale Huursector De corporaties zijn onderworpen aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Een wezenlijke taak is het met voorrang en passend huisvesten van de woningzoekenden met lagere inkomens. Volgens het BBSH dient de corporatie bij huurverhoging en regelgeving 25 hoofdstuk 2

27 Relevante artikelen uit het Burgerlijk Wetboek Burgerlijk wetboek Boek 7 Bijzondere overeenkomsten afdeling 1 Algemeen 01 / Energiebesparing en huurverhoging afdeling 2 Verplichtingen van verhuurder afdeling 4 Verplichtingen van huurder afdeling 5 Huur van woonruimte art. 220: Recht van verhuurder tot verrichten van onderhoud en renovatie onderafd. 1 Algemeen onderafd. 2 Huurprijzen art. 243: Huurder kan energiemaatregelen bij rechter afdwingen art. 248: Huurverhoging maximum op basis Uitv. Wet Woonruimte art : Jaarlijkse huurverhoging builddesk 2010 onderafd. 3 Medehuur art. 255: Verhuurder mag redelijke vergoeding vragen voor verbeteringen onderafd. 4 Het eindigen van de huur art. 274: Huur kan beëindigd worden als huurder niet instemt met redelijk voorstel (zie ook art. 220)

28 BBSH Artikel 15a 1 de gemiddelde huurprijs van de woningen van de toegelaten instelling op 1 juli van enig jaar is niet hoger dan de gemiddelde huurprijs van die woningen op 30 juni daaraan voorafgaand, vermeerderd met het inflatiepercentage, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. 2 bij de berekening van de gemiddelde huurprijs, bedoeld in het eerste lid, wordt geen rekening gehouden met woningen: waarvoor een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geldt; die per 1 juli van het betrokken jaar voor het eerst of aan een opvolgende huurder zijn verhuurd; waarvan de huurprijs per 1 juli van het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering als bedoeld in artikel 255 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, of die een onzelfstandige woonruimte vormen. huurverhoging en regelgeving woningtoewijzing en bouw (incl. verbouw) ervoor te zorgen dat de huurder een beroep kan doen op Huurtoeslag. (art 13 BBSH). Deze inspanningverplichtingen zijn gerelateerd aan de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. Deze grenzen zijn in de Wet op de huurtoeslag (WHT), waarin het huurtoeslag stelsel is verankerd, vastgesteld en worden jaarlijks bijgesteld. Voor wat betreft de woningtoewijzing wordt van de corporaties verwacht dat deze op een zodanige wijze gebeurt, dat het landelijk beroep op de huurtoeslag beperkt blijft, ook na het vervallen van de passendheidstoets en de verhuisnorm. 2 Het BBSH maximeert de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging (art 15a) 3. Bij de berekening van deze gemiddelde huurverhoging worden huurverhogingen als gevolg van woningverbetering en huurharmonisatie NIET meegeteld. Tegelijk stelt het BBSH expliciet: De toegelaten instelling voert een zodanig financieel beleid en beheer, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd (art 13 lid1). Een kostendekkende exploitatie van de woningen speelt in de regel een belangrijke rol in het waarborgen van deze financiële continuïteit. Ook stelt het BBSH regels ten aanzien van huurdersparticipatie (art 16 t/m 19), afgestemd op de Wet op het overleg huurders verhuurders (WOHV). Verplicht is ondermeer overleg over verbeteringen aan de woningen ( het treffen van voorzieningen ) en het huurbeleid. Verder verplicht de BBSH de corporatie tot overleg met de gemeente over haar beleid (art 11f en 25). 27 hoofdstuk 2

29 01 / Energiebesparing en huurverhoging 28 Puntenscore voor energie-onderdelen in het huidige WoningWaarderingsStelsel Verwarming Per verwarmd vertrek 2 punten Privéketel in de woning 3 punten Privé hoogrendementsketel 5 punten Collectieve hoogrendement stookinstallatie 1 punt Thermostatische ventielen per vertrek 1/4 (maximaal 2 punten) CV combiketel 1 punt Doorstroommeters bij collectieve verwarmingsinstallaties 1 punt Warmte-isolatie (maximaal 15 punten) Dubbelglas Spouwisolatie Vloerisolatie Dakisolatie Gevelisolatie aan de buitenzijde 0,4 punt per m2 1 punt per woning 2 punten per woning 2 punten per woning 6 punten per woning builddesk Woningwaarderingstelsel Het Woningwaarderingstelsel (WWS) bepaalt de maximale huur die door corporaties gevraagd mag worden voor niet-geliberaliseerde woningen. Deze maximale huur wordt bepaald aan de hand van waarderingspunten voor zowel woning als woonomgeving, waarbij 1 punt een huurwaarde vertegenwoordigd van ruim vier euro 4. Het WWS wordt jaarlijks op 1 juli door de minister bijgesteld. De bedragen worden jaarlijks door middel van ministeriële regelingen herzien. Alleen in bepaalde gevallen mag een corporatie een huur vragen hoger dan wat volgens het WWS maximaal redelijk is. Dit mag bijvoorbeeld bij mo- numenten en beschermde stadsgezichten. Het doel van het WWS is dat op objectieve wijze de huur wordt berekend op basis van de kwaliteit van een woning en de woonomgeving. Er worden punten toegekend voor het gebruiksoppervlak, type en ligging van de woning, aanwezige voorzieningen in de woning zoals keuken, bad, etc. en technische kwaliteitsaspecten van de woning. Bij dit laatste horen onder andere de energetische kwaliteit van dak, gevels, vloer en ramen en de verwarmingsinstallatie. Ook voorzieningen in de omgeving zoals winkels, scholen de bereikbaarheid naar het openbaar vervoer worden in WWSpunten vertaald. In het huidige WWS stelsel levert een investe-

30 Puntenwaardering per 1 juli 2010 De bestaande woningwaarderingspunten voor de onderdelen verwarmingswijze en isolatie vervallen en worden vervangen door onderstaande punten per energielabelklasse: ring in energiebesparende maatregelen een veelal beperkte toename van het aantal punten op. Dit is echter niet altijd een belemmering. De huurverhoging is meestal immers niet direct gerelateerd aan deze punten-toename. Meestal is de huurverhoging gerelateerd aan de investering (huurcommissieregeling, zie hierna) of de energielastenbesparing (Aedes convenant). Hierdoor kan ook onder het huidige stelsel veelal een releenergielabelklasse eengezinswoning meergezinswoning A A A B C huurverhoging en regelgeving D E 8 5 F 4 1 hoofdstuk 2 G 0 0 vante huurverhoging doorgevoerd worden, uiteraard mits de maximum huur volgens het WWS niet wordt overschreden. Op 2 juli 2009 heeft minister van der Laan een voorstel voor een gewijzigd WWS-stelsel naar de Tweede Kamer gestuurd dat per zou moeten ingaan. De aanleiding is dat het huidige WWS stelsel geen recht doet aan nieuwe technieken zoals HR++-beglazing, HR+-ketels, nieuwe

31 01 / Energiebesparing en huurverhoging 30 builddesk 2010 Burgerlijk Wetboek de huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege de verhuurder: voorzieningen zijn aangebracht die verband houden met een maatregel die gericht is op het opheffen of verminderen van beperkingen die een gehandicapte, bij het normale gebruik van zijn woonruimte ondervindt, in de kosten waarvan ingevolge enige wettelijke regeling een financiële tegemoetkoming is verleend, of veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen en die niet ingrepen zijn als bedoeld onder a, is de huurprijs, vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen met dien verstande dat de nieuwe huurprijs niet hoger mag zijn dan die welke bij toepassing van de regels bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte als redelijk is aan te merken. 2 indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen. ventilatiesystemen en extra zware isolatievoorzieningen aan de woningschil. Hiervoor worden geen extra waardepunten toegekend (HR++ beglazing wordt hetzelfde gewaardeerd als het oude dubbelglas), terwijl duurzame energieopwekkingsystemen zoals PV, zonnecollectoren of warmtepompen helemaal niet worden gewaardeerd. Een andere beperking in het huidige stelsel is dat voor de totale thermische isolatie ten hoogste 15 punten kunnen worden toegekend. Dit leidt er bijvoorbeeld toe dat voor dubbel glas boven de 10 m 2 geen punten meer worden toegekend indien gevels, vloer en dak van een woning al zijn geïsoleerd. In het nieuwe stelsel worden de verschil- lende energie gerelateerde waarderingselementen vervangen door één kwaliteitsindicator: het energielabel voor woningen. Het nieuwe WWS kent een zgn progressief systeem: het waardeert een energiezuinige woning beter dan het huidige WWS, zodat de financiële ruimte voor verbeteringen zullen toenemen. Anderzijds worden energetisch slechte woningen lager gewaardeerd. Om mogelijke huurverlagingen te voorkomen, zullen de slechtste woningen (F en G-label) dus prioriteit moeten krijgen in de verbeterplannen.

32 Voorstel woningverbetering SVB Alle partijen eens dat voorstel redelijk is? ja nee BW Instemming door >70% huurders? ja BW Instemming huurder nee BW 274-1d nee BW 274-1d Verhuurder naar rechter: voorstel redelijk? HC ontbinden of meewerken ja Huurder naar rechter nee Voorstel aanpasssen of intrekken nee Rechter: redelijk voorstel huurverhoging en regelgeving 31 ja ja hoofdstuk 2 Verbetering uitvoeren Mogelijke routes om een woningverbetering met huurverhoging bij de rechter af te dwingen. Verhuurder naar rechter: voorstel redelijk dus gedoogplicht. Evt op voorhand toestemming voor ontbinding huurcontract (HC) 2.4 Huurverhoging bij woningverbetering Volgens het Burgerlijk Wetboek mogen bij lopende huurovereenkomsten de huren jaarlijks eenmaal aangepast worden. Hierbij stelt de minister van VROM voor de niet-geliberaliseerde woningen ge- middelde- en maximale huurstijgingspercentages vast. Naast deze jaarlijkse huurprijsaanpassing echter, mag de verhuurder bij verbetering van de woning altijd een redelijke huurverhoging vragen voor dat deel van de verbetering dat bijdraagt aan een verhoogd woongerief.

33 01 / Energiebesparing en huurverhoging 32 builddesk 2010 Burgerlijk Wetboek indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. 2 lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. 3 indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. 4 de voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. In het geval van het treffen van extra isolatievoorzieningen of hoogrenderende verwarmingsinstallaties is het aantoonbaar dat het woongerief, comfort en binnenklimaat verbeteren. Een verhoging van de huur in verband met de energieprestatie gerelateerde ingrepen is dan een legitieme reden. Het huurtoeslagstelsel is niet van toepassing op het feitelijk vaststellen van de huren en vormt dus geen directe belemmering. Huurtoeslag speelt echter wel een rol in de strategische beleidsvorming en prestatieafspraken rond de kernvoorraad goedkope en betaalbare woningen. Vanwege deze belangrijke indirecte rol wordt in een volgend hoofdstuk de regelgeving met betrekking tot de huurtoeslag nader toegelicht.