- 1 - Dossier /locatie De Boech Zuid, Menaldum

Transcriptie

1 OMSCHRIJVING BIJZONDERE BEPALINGEN (ERFDIENSTBAARHEDEN / KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN / KETTINGBEDINGEN ETC) De Boech Zuid te Menaldum De Foarke 4 tot en met 14 (even nummers) te Menaldum Bij onderzoek naar de betrokken kadastrale percelen zijn aangaande erfdienstbaarheden/ bijzondere bepalingen/kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen de navolgende bepalingen aangetroffen in een akte van levering op negenentwintig december tweeduizend vijf verleden voor mr. Th. Koelma, notaris in de gemeente Franekeradeel, bij afschrift ingeschreven in register Hypotheken 4 van het kadaster op dertig december tweeduizend vijf in deel nummer 4, in welke akte onder meer voor zover thans mogelijk nog van belang - het volgende woordelijk staat vermeld: ALGEMENE VERKOOPBEPALINGEN. Op de onderhavige verkoop en levering zijn van toepassing de Algemene Verkoopbepalingen van de gemeente Menaldumadeel (met uitzondering van de artikelen 3.5 en 3.6 en met dien verstande dat artikel 3.3 pas van toepassing is bij verkoop aan de eerste aspirant kopers van de op het verkochte te bouwen woningen), welke Algemene Verkoopbepalingen in zijn geheel als volgt luiden: "DEFINITIES Gemeente of verkoopster: de 'gemeente Menaldumadeel' B& W: Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Menaldumadeel Aflevering: Feitelijke ter beschikking stelling van de onroerende zaak. Algemene verkoopbepalingen: Deze bepalingen van de gemeente Menaldumadeel die bestemd zijn om te geiden bij gemeentelijke koopovereenkomsten. Grond: De over te dragen grond die het object vormt van de koopovereenkomst. Ingebruikneming: Het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uitte voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier echter niet onder en kan gebeuren zonder dat er sprake is van ingebruikneming. Notariële akte: De voor overdracht vereiste akte van levering. Onroerende zaak: De grond en/of de opstallen die het object van de koopovereenkomst vormen waarbij deze algemene bepalingen behoren. Overdracht: Juridische eigendomsovergang door inschrijving van de akte In de openbare registers. Koopovereenkomst: De overeenkomst houdende verkoop en koop van een object dat door de gemeente wordt verkocht tegen betaling van een geldsom en waarop deze algemene bepalingen van toepassing zijn. Wederpartij: Koper. Ingeval de overeenkomst niet betreft een verkoop en koop, doch ruiling, dan dient voor 'koper' de wederpartij van de gemeente te worden gelezen. Particulier: De koper die een onroerende zaak koopt, die (grotendeels) niet is bestemd voor de

2 - 2 - uitoefening van een bedrijf of beroep. ALGEMENE BEPALINGEN VOOR DE VERKOOP VAN ONROERENDE ZAKEN DOOR DE GEMEENTE MENALDUMADEEL HOOFDSTUK 1 Artikel 1.1 Geldigheid a. Deze algemene verkoopbepalingen behoren bij iedere koopovereenkomst tussen de gemeente Menaldumadeel en haar koper(s) waarin ze uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard, en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel. b. Alleen die hoofdstukken en artikelen die in de koopovereenkomst van toepassing zijn verklaard gelden tussen partijen. Artikel 1.2 Definities De in de aanhef aangegeven definities zijn van toepassing op de termen gemeente of verkoopster, B&W, aflevering, algemene verkoopbepalingen, grond, ingebruikneming, notariële akte, onroerende zaak, overdracht, koopovereenkomst, koper en particulier. Artikel 1.3 Tekening Van elke overeenkomst tot verkoop en koop van een gemeentelijke onroerende zaak maakt een tekening deel uit, waarop de over te dragen onroerende zaak schetsmatig staat aangegeven. HOOFDSTUK 2 Artikel 2.1 Geldigheid van de artikelen in dit hoofdstuk De artikelen 2.2 tot en met 2.14 gelden bij overeenkomsten tot verkoop van gemeentelijke onroerende zaken. Artikel 2.2 Staat van aflevering a. De onroerende zaak wordt vrij van hypotheken en van beslagen overgedragen. b. De gemeente staat er voor in dat zij beschikkingsbevoegd is met betrekking tot de onroerende zaak. c. Indien het verkochte registergoed de bestemming bouwgrond heeft, en de gemeente zich heeft verplicht de grond 'bouwrijp gemaakt' op te leveren, geldt dat daaronder tenminste wordt verstaan: het verwijderen van alle ondergrondse obstakels zoals oude kabels en leidingen, restanten van bouwwerken, wortels van beplantingen en bomen, puin en dergelijke afkomstig van gesloopte bouwwerken; het verwijderen van bovengrondse obstakels zoals (restanten) van opstallen, overhangende takken van bomen en struiken van aangrenzende percelen; bomen en andere beplantingen; erfscheidingen en andere hekwerken; -het dempen van aanwezige en/of vroegere waterlopen met zand op die gedeelten waar dit noodzakelijk is voor de aanleg van verharding of de bouw van opstallen tot 20 centimeter beneden de kruin van de aan te leggen weg of tot het punt, waar de fundering begint; -het zand, benodigd voor fundering van wegen en/of erfverharding op het aan te kopen perceel komt voor rekening van koper; voor waterlopen en dergelijke die langer dan vijf jaar geleden zijn gedempt, gerekend vanaf het tijdstip van verkoop door de gemeente, is het vorenstaande niet van toepassing. Artikel 2.3 Overdracht en aanvaarding Artikel 2.7 Milieukundig onderzoek Wanneer de grond bestemd is voor woningbouw, wordt omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de uit te geven grond een indicatief onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de grond in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven

3 - 3 - schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of die anderzijds onaanvaardbaar zijn. De koper heeft recht op inzage in het rapport. De gemeente dient te verklaren dat er geen reden is om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond bevinden. Wanneer de resultaten van het onderzoek zodanig zij dat deze verklaring niet kan worden afgegeven, zal met de koper terzake overleg worden gevoerd en zijn partijen niet verplicht de koopovereenkomst na te komen. Artikel Ontbinding in geval van verontreiniging (niet particulieren) De koper (niet particulier) heeft tot aan de start van de fundering van de bouw op het betrokken perceel, of als dit perceel verkaveld wordt: op de betrokken kavel, doch in geen geval langer dan 1 jaar na de koopovereenkomst, het recht de overeenkomst eenzijdig te ontbinden indien hij in het gekochte alsnog voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen aantreft, waarvan hij aannemelijk maakt, dat deze ai aanwezig waren op het tijdstip dat hem het bezit werd overgedragen, en dat deze van zodanige aard zijn dat van hem niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt (met name ook als door deze verontreiniging de realisering van de door partijen op het gekochte beoogde bestemming in gevaar komt). b. Een recht op ontbinding bestaat niet indien de redelijkheid en billijkheid zich wegens de geringe ernst van de verontreiniging verzetten tegen ontbinding en/of indien de verkoper zich (ook ingeval van ernstiger verontreiniging) verplicht om op zijn kosten passende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging casu quo de schadelijke gevolgen daarvan. c. Het vorenstaande laat onverlet het recht van de koper op schadevergoeding indien en voorzover daarvoor wettelijke of contractuele gronden zijn. d. Als niet aan de gemeente toe te rekenen verontreiniging wordt aangemerkt de aanwezigheid van stoffen waarvan de gemeente op het tijdstip van bezitsoverdracht niet een verontreinigend karakter als bedoeld in deze bepaling behoefde aan te nemen op grond van de op dat moment in dit opzicht bestaande gezaghebbende inzichten bij de Rijksoverheid. e. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. Op deze zaken heeft dit artikel derhalve geen betrekking. f. Van dit artikel kan in de koopovereenkomst worden afgeweken. Artikel 2.9 Kapverbod De koper verklaart ermee bekend te zijn dat het zich eventueel op de verkochte grond bevindende boombestand zoveel mogelijk moet worden gespaard. De zich op de grond bevindende bomen mogen niet worden gekapt tenzij daarvoor door burgemeester en wethouders krachtens de bepalingen van de Algemene Plaatselijke Verordening een kapvergunning is verleend. Artikel 2.15 Afscheiding De koper is verplicht de gekochte onroerende zaak op een deugdelijke, niet ontsierende wijze af te scheiden en afgescheiden te houden, HOOFDSTUK 3 Artikel 3.1 Geldigheid van de artikelen in dit hoofdstuk Elk van de artikelen 3.2 tot en met 3.13 is slechts geldig, indien en voorzover dit artikel in de koopovereenkomst uitdrukkelijk van toepassing is verklaard.

4 - 4 - GROEP BEBOUWING Artikel 3.2 Bebouwing bij koopovereenkomsten a. De koper is verplicht de grond te bebouwen met de in de koopovereenkomst aangegeven bebouwing, welke al naar gelang de bestemming van de grond (een) woning (en), bedrijfsgebouw(en) of kanto(o)r(en) of bijzondere of andere nader omschreven bebouwing kan betreffen. b. Binnen twee jaar na de datum van het ondertekenen van de notariële akte moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn; indien koper zulks tijdig schriftelijk verzoekt en daartoe aanleiding bestaat, kan deze termijn door B& W worden verlengd met maximaal twee jaar. c. ln geval de koper niet voldoet aan de bouwplicht als bedoeld in artikel 3.2.b., is koper verplicht het bouwterrein, indien verkoopster dit verlangt, aan verkoopster terug te verkopen en te leveren tegen de destijds door koper betaalde prijs, te verminderen met tien procent (10%) daarvan als gefixeerde boete en schadevergoeding wegens de wanprestatie van de koper. De kosten van terug-levering zijn voor de koper. Dit artikel geldt als ontbindende voorwaarde in de zin van artikel 19 Wet Belastingen van Rechtsverkeer. GROEP WONINGEN Artikel 3.3 Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop De koper verplicht zich de op de verkochte onroerende zaak te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden. Artikel 2.14 is van toepassing (boetebepaling). b. Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van: - verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW; - executoriale verkoop; - schriftelijke ontheffing door burgemeester en wethouders als bedoeld in lid d. c. Het bepaalde in lid a vervalt nadat de koper de desbetreffende woning gedurende twee achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Deze periode begint op de dag dat de koper zich heeft doen inschrijven in het bevolkingsregister van de gemeente. d. Burgemeester en wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel, indien de koper naar het oordeel van burgemeester en wethouders, aannemelijk maakt dat hij in redelijkheid niet kon voorzien dat door gewijzigde omstandigheden de duur van zijn bewoning minder dan twee jaar zou zijn. Ontheffing is in beginsel mogelijk in geval van: - verandering van werkkring van de koper waarna de reisafstand meer dan 30 kilometer bedraagt; - overlijden van de koper, diens echtgenote casu quo levenspartner; - ontbinding van het huwelijk casu quo geregistreerd partnerschap van de koper door echtscheiding of beëindiging van een gezamenlijke huishouding in het kader van een notarieel samenlevingscontract, doch slechts in het geval de woning eigendom is van beide partners; - verhuizing van de koper op grond van een medische indicatie, aan te tonen doormiddel van een verklaring van de huisarts, casu quo specialist, ten dienste van de verbetering van de gezondheid van de koper dan wel een partner of kind. Artikel 3.4 Aanleg parkeerplaats a De koper verbindt zich tegenover de gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de woning(en), voor zijn rekening een van de openbare weg af met een auto toegankelijke parkeerplaats (bij elke woning) aan te leggen en in stand te houden. Bij niet nakoming van de verplichting tot het aanleggen en/of instandhouden van bedoelde parkeerplaatsen) is koper aan de gemeente een boete verschuldigd van 100,00 voor elke dag dat de koper in gebreke is. b. Burgemeester en wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in

5 - 5 - dit artikel. Artikel 3.8 Opstalrecht voor kabels en leidingen a. Ten laste van een daartoe op de bij de koopovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de onroerende zaak en ten behoeve van de in de koopovereenkomst aangegeven gerechtigde, wordt gevestigd een opstalrecht voor onbepaalde tijd, inhoudende het recht om nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen, alles op de minst bezwarende wijze. b. Bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven dat gedeelte van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten verharding mag worden aangebracht, ontgrondingen mogen worden verricht of bomen, dan wel diepwortelende struiken mogen worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. Voor de vestiging van dit zakelijke recht is gerechtigde geen vergoeding verschuldigd, eenmalig noch periodiek. c. In de koopovereenkomst wordt bepaald ten laste van wie de kosten van het vestigen van het opstalrecht komen. d. De gerechtigde is bevoegd tot het beëindigen van zijn recht van opstal. Hij dient de betreffende nutsvoorzieningen alsdan te verwijderen en het perceel op zijn kosten in goed onderhouden toestand aan de koper op te leveren. De notariële en kadastrale kosten komen eveneens voor rekening van de gerechtigde. Artikel 3.9 Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen a. Ten behoeve en ten laste van het (de) in de koopovereenkomst vermelde te verkopen gebouw(en) en ten behoeve en ten laste van het (de) in de koopovereenkomst vermelde naastgelegen gebouw(en), worden gevestigd en aangenomen, al zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft. b. Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen en overbouwlngen. Hieronder kan echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan. Artikel 3.13 Kettingbeding a. De koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de daartoe in de koopovereenkomst aangewezen artikelen bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk recht, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte of verlening van zakelijk recht woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of eventueel neer geleden schade te vorderen. Op gelijke wijze als hierboven onder lid a bepaald, verbindt de koper zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid a bedoelde artikelen, als de in lid a en in het onderhavige lid b opgenomen verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan. Artikel 3.14 Kwalitatieve verplichtingen De In de koopovereenkomst aangewezen artikelen blijven rusten op het registergoed en

6 zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zuilen verkrijgen. Aangezien van deze overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt die daarna zal worden ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6:252 lid 2 BW. HOOFDSTUK 4 Artikel 4.1 Afwijkingen De Algemene verkoopbepalingen kunnen zo nodig buiten toepassing worden verklaard indien sprake is van gesubsidieerde woningbouw op voet van de daarvoor geldende rijksregeling dan wel indien sprake is van optieverlening anders dan aan particulieren. Artikel 4.2 Rangorde Indien enige bepaling in de Algemene verkoopbepalingen in strijd is met enige wettelijke bepaling of voorschrift van dwingend recht, gaat die wettelijke bepaling of dat voorschrift voor. Artikel 4.3 Ontheffing Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere gevallen ontheffing van het bepaalde In de algemene verkoopvoorwaarden verlenen. Artikel 4.4 Ingangsdatum De Algemene verkoopbepalingen, zoals vastgesteld bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van 15 oktober 2002, gelden vanaf 1 november Voorzover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen. In de genoemde Algemene Verkoopbepalingen, is in artikel 3.13 een ketting- en boetebeding opgenomen en in artikel een kwalitatieve verplichting. In genoemde akte zijn deze artikelen echter op geen van de andere bepalingen van toepassing verklaard. Door Verkoper worden daarom aan Koper vorenstaande bepalingen niet opgelegd. De hiervoor aangehaalde bepalingen worden in de akte(n) waarmee de verkochte kavel(s) aan Koper worden overgedragen wel ter kennisneming opgenomen. Voor wat betreft De Foarke 14 (voorheen bouwnummer 6) wordt ook nog verwezen naar: een akte van levering op zevenentwintig juni tweeduizend en acht ( ) verleden voor mr. T.J. Koelmans, notaris te Belikum, bij afschrift ingeschreven in register Hypotheken 4 van het kadaster op dertig juni tweeduizend en acht ( ) in deel nummer 5, in welke akte onder meer voor zover thans mogelijk nog van belang - het volgende woordelijk staat vermeld: Omschrijving erfdienstbaarheden. Partijen verklaarden dat hierbij voorts nog worden gevestigd, respectievelijk reeds zijn gevestigd, de navolgende erfdienstbaarheden: ten gunste respectievelijk ten laste van het bij deze geleverde en ten gunste en ten laste van de overige tot het betreffende bouwblok behorende bouwkavels casu quo woningen, eveneens deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend gemeente Beetgum, sectie E nummer 1721, bouwnummers zes (6) en acht (8), zijn respectievelijk worden over en weer al zodanige erfdienstbaarheden gevestigd als noodzakelijk zijn om de feitelijke situatie, voortvloeiend uit de toestand waarin die percelen en de daarop te bouwen opstallen zich na de voltooiing van de thans bestaande bouwplannen zich ten opzichte van elkaar bevinden, te handhaven respectievelijk eventuele strijdigheden in het burenrecht te legaliseren, speciaal wat betreft het - 6 -

7 dulden van: - de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse leidingen, waaronder die voor rioleringen en kolken, alsmede kabels ten behoeve van aansluitingen van telefoon, de ontvangst van radio- en televisie-uitzendingen en andere nutsvoorzieningen; - de toevoer van licht en lucht; - de afvoer van hemel-, gootwater, faecaliën en grondwater (drainage) door riolering of anderszins; - het eventueel in het kader van meerwerk, zowel vóór als na de oplevering van het verkochte uitbreiden van de opstallen op het heersend erf en wel: de erfdienstbaarheid van uitbouw en overbouw, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf tot het dulden van zodanige voorzieningen boven het dienend erf, met de bepaling dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van één en ander voor rekening zijn van de eigenaar van het heersend erf. De erfdienstbaarheid kan tevens inhouden: a. de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om, eventueel in het kader van meerwerk, bij oplevering of op enig tijdstip daarna, uitbouw van de begane grondverdieping door de eigenaar van het heersend erf te dulden; b. de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om eventuele overbouw op het dienend erf te dulden van de buitenspouwmuur die de begrenzing van de onder a gemelde uitbouw met het dienend erf vormt tot een breedte van vijfentwintig centimeter; alsmede het dulden van inbalking, inankering, over- en onderbouw enzovoorts, wordende hieronder evenwel niet begrepen een verbod om te bouwen, zullende de muren, pergola's en verdere afscheidingen zoals deze de aan de diverse eigenaars toebehorende eigendommen zullen afscheiden, tussen de belendende eigenaars mandelig (gemeenschappelijk) in eigendom en onderhoud zijn. Tevens moet de koper gedogen dat (een) derde(n) zich op het verkochte bevindt/bevinden om ten behoeve van de op de naastliggende kavel(s) te stichten werkzaamheden te verrichten. De erfdienstbaarheid zal worden gevestigd over en weer ten nutte en ten laste van het verkochte en de naastliggende kavelnummers. Aan Verkoper is niet steeds bekend in hoeverre de vermelde bepalingen daadwerkelijk van toepassing zijn op de verkochte kavels. De hiervoor aangehaalde bepalingen worden in de akte(n) waarmee de verkochte kavel(s) aan Koper worden overgedragen opgenomen, zo nodig aan Koper opgelegd en dienen door Koper te worden aanvaard (tenzij anders aangegeven). Voor het overige zijn aan Verkoper geen erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen of andere bijzondere lasten en beperkingen bekend. Voor de afwezigheid daarvan staat Verkoper echter niet in