Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren

Transcriptie

1 CVDR Officiële uitgave van Haaren. Nr. CVDR69735_1 9 januari 2018 Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren Artikel 1 Geldigheid a Deze algemene verkoopvoorwaarden behoren bij iedere verkoopovereenkomst tussen de gemeente Haaren en haar wederpartij(en) waarin ze uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard en vormen daarmee een onverbrekelijk geheel. b Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing, indien en voor zover daarvan bij de verkoopovereenkomst niet wordt afgeweken. c Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in de verkoopovereenkomst nadere voorwaarden te stellen. Artikel 2 Definities In deze algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder:- Aflevering: feitelijke ter beschikking stelling van de onroerende zaak.- College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haaren.- Gemeente: de gemeente Haaren.- Gezinsleden: (eventuele) partner en (eventuele) kind(eren).- Ingebruikneming: het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de grond beschikt. door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier niet onder en kan geschieden zonder dat er sprake is van ingebruikneming.- Koper/wederpartij: de gegadigde of gegadigden aan wie door de gemeente een onroerende zaak is verkocht.- Levering: het vervullen van de door de eigendomsoverdracht vereiste formaliteiten (ondertekening van de notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers).- Notariële akte: de voor de overdracht vereiste akte van levering op te maken en te passeren door een notaris.- Onroerende zaak: de grond en /of de opstallen die het object van de verkoopovereenkomst vormen waarop deze algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn verklaard.- Overdracht: juridische eigendomsovergang door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers.- Totale koopsom: koopsom van de grond inclusief omzetbelasting.- Verkoopovereenkomst: de overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak in eigendom over te dragen en waarbij de koper zich verbindt om de daarvoor bedongen koopprijs (in geld) te betalen. Artikel 3 Situatietekening Van elke overeenkomst van een gemeentelijke onroerende zaak maakt een situatietekening deel uit, waarop de over te dragen onroerende zaak staat aangegeven, dienende ter indicatie van partijen. Artikel 4 Staat van levering a De koper aanvaardt uitdrukkelijk alle bij de koop kenbaar gemaakte heersende en lijdende erfdienstbaarheden, andere zakelijke rechten, kwalitatieve verplichtingen en /of ander lasten en beperkingen, zoals kettingbedingen. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die uit de openbare registers kenbare lasten en beperkingen, die voor de koper ook uit de feitelijke situatie kenbaar zijn, of voor de koper geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. b De grond wordt vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen overgedragen. c De gemeente staat er voor in dat zij gerechtigd is de eigendom te leveren en dat de grond de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en die koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. Artikel 5 Aanduiding, terreingrenzen a Voor de datum van ingebruikneming zullen de grenzen door of vanwege de gemeente met ijzeren buizen (of piketten of een combinatie daarvan) op de noodzakelijke meetpunten in het terrein worden aangegeven. De gemeente spant zich in om de grenzen zo accuraat mogelijk te (laten) bepalen, maar de werkelijke grenzen worden na het passeren van de notariële akte definitief bepaald aan de hand van de (ambtelijke) meting van het Kadaster. b Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij de koper, zodat de kosten van herhaalde uitzetting en aanwijzing voor rekening van de koper zijn. c De koper verplicht zich bij het plaatsen of doen plaatsen van gebouwen met de daartoe door de gemeente aangewezen ambtenaar overleg te plegen over de juiste plaatsing binnen de grenzen van het gekochte perceel. Artikel 6 Over en ondermaat Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals de door de gemeente is aangegeven geeft geen aanleiding tot verrekening, tenzij het verschil in oppervlakte groter is dan vijf procent. Voor verre- 1

2 kening komt slechts in aanmerking die oppervlakte voor zover dit meer dan vijf procent bedraagt, in welk geval verrekend wordt naar dezelfde koopprijs per vierkante meter als door de koper is betaald. Artikel 7 Milieukundig onderzoek Over de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de te verkopen grond is door de gemeente een onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een of meer rapporten waarin de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt dat de grond niet in zodanige mate verontreinigd is dat aannemelijk is dat deze verontreiniging als gevolg van het thans geldende milieu en/of bouwregelgeving aanleiding geeft tot sanering of het treffen van andere maatregelen, dan wel in de weg staat aan de realisering van het in de overeenkomst omschreven gebruik van de grond. De koper heeft recht op inzage van het rapport. De gemeente verklaart dat er geen reden is om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond zouden bevinden. Wanneer de resultaten van het onderzoek zodanig zijn dat deze verklaring niet kan worden afgegeven, zal met de koper hierover overleg worden gevoerd en zijn partijen niet verplicht de koopovereenkomst na te komen. Artikel 8 Ontbinding bij verontreiniging a Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak, toch zal blijken van de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de bodem van zodanige aard en omvang dat zij in de weg staan aan het overeengekomen gebruik, in die zin dat van de koper in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper eenzijdig het recht de overeenkomst te ontbinden. b Voor niet milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden verstaan: funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard voor zover zich daarin niet in onaanvaardbare mate stoffen bevinden zoals bedoeld in de Wet milieubeheer. Evenmin wordt daaronder verstaan stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedbare omstandigheden. Artikel 9 Bouwrijpe staat a Tenzij in de overeenkomst anders is bepaald wordt de onroerende zaak bouwrijp geleverd. Bouwrijp wil zeggen dat het gebied waarin de verkochte onroerende zaak is gelegen voorzien is van onder- en bovengrondse infrastructuur, dat de onroerende zaak geen obstakels of feitelijke belemmeringen kent die aan de realisering van de bestemming in de weg staan en dat er op grond van een bestemmingsplan of anderszins een bouwvergunning kan worden verleend voor de op te richten bebouwing. Onder- en bovengrondse infrastructuur houdt in dat de onroerende zaak in de nabijheid is voorzien van een rioleringssysteem, dat bouwwegen en eventueel waterpartijen zijn aangelegd en dat de kabels en leidingen ten behoeve van de nutsvoorzieningen door de nutsbedrijven zijn of kunnen worden aangelegd. b Tevens is de bouwgrond vrijgemaakt van funderingsresten, boomstobben en dergelijke, zijn de niet-te-handhaven opstallen gesloopt, zijn de niet-te-handhaven bomen gerooid en is de grond opgeschoond, geëgaliseerd en op een vooraf door of vanwege de gemeente te bepalen peil gebracht. c De gemeente treft alle noodzakelijke voorbereidingen voor de aan te leggen nutsvoorzieningen door de nutsbedrijven en spant zich in om ervoor te zorgen dat de nutsbedrijven de benodigde nutsvoorzieningen tijdig realiseren. De gemeente kan nimmer aansprakelijk gesteld worden voor vertragingen en/of andere ongemakken die voortvloeien uit de gedragingen/handelwijze van de nutsbedrijven. d Koper dient ter voldoening aan zijn in artikel 17 bedoelde bouwplicht, voor zijn rekening en risico, onder andere de volgende werkzaamheden binnen de kavel te (laten) verrichten: ontgraven tot de onderkant van de fundering (bouwput), het eventueel afvoeren van vrijkomende overtollige grond, draineren, maken van de huisaansluitingen ten behoeve van riolering en nutsvoorzieningen, op hoogte brengen van de tuin, aanleggen van toegangspaden, achterpaden en terrassen en het aanbrengen van erfafscheidingen ingeval de onroerende zaak grenst aan openbaar terrein. Artikel 10 Overdracht a De notariële overdracht van levering wordt ondertekend uiterlijk 6 weken na de datum van verzending van het gemeentelijk besluit tot verkoop. b De keuze van de notaris ligt bij de koper. Indien de koper geen notaris kan of wil aanwijzen, wijst de gemeente de notaris aan. Artikel 11 Betaling koopsom Uiterlijk op de dag van ondertekening van de notariële akte dient de volledige koopsom, evenals alle kosten voortvloeiend uit de verkoopovereenkomst en deze algemene verkoopvoorwaarden te zijn voldaan aan de notaris die de akte verlijdt.de gemeente is, voor wat betreft de levering van bouwgrond, onder- 2

3 nemer in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968, zodat over de koopsom in dat geval omzetbelasting is verschuldigd. Deze omzetbelasting is voor rekening van de koper en dient tegelijk met de koopprijs te worden voldaan. De gemeente is niet verplicht mee te werken aan het passeren van de notariële akte voordat de koopprijs, de daarover verschuldigde omzetbelasting en eventueel verschuldigde rente is voldaan. Artikel 12 Niet tijdig passeren notariële akte Bij passering van de notariële akte na de in artikel 10, lid a, genoemde termijn is de koper vanaf de eerste dag na deze termijn tot en met de dag van passering van de notariële akte en/of betaling van de koopsom een (boete)rente exclusief omzetbelasting verschuldigd over het bedrag van de koopsom. Het percentage van deze (boete)rente is gelijk aan de wettelijke rente zoals deze geldt op de datum waarop het gemeentelijke besluit tot verkoop is genomen. Artikel 13 Boetebepaling a Bij niet nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de verkoopovereenkomst en de (het) daarin van toepassing verklaarde (deel van deze) algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling gestelde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van de koopsom van de grond, op welk bedrag de in verband met de wanprestatie te lijden schade onveranderlijk wordt bepaald. Ingebrekestelling moet schriftelijk en met inachtneming van een termijn van acht dagen gebeuren. Bovendien kan de gemeente de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden. b Als de gemeente ontbindt, heeft de koper de verplichting het verkochte aan de gemeente terug te verkopen en te leveren in de staat waarin het zich op het moment van levering of van vervroegde ingebruikneming bevond en een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van 10% van de koopsom vermeerderd met omzetbelasting. c Naast het gestelde in lid a van dit artikel behoudt de gemeente het recht om bij niet of niet volledige nakoming van enige verplichting op grond van de overeenkomst alsnog nakoming en/of schadevergoeding te vorderen. d Indien koper, voordat met de bebouwing van het verkochte is begonnen, verzoekt de koop te ontbinden en de gemeente daaraan haar medewerking verleent, zijn lid b en c ook van toepassing. Artikel 14 Faillissement, beslag, garantieplicht a Indien de koper, voor de datum van ondertekening van de notariële akte, in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft verkregen, als mede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag wordt gelegd op zijn roerende en onroerende goederen, is de gemeente bevoegd de verkoopovereenkomst eenzijdig te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. b Al betaalde gedeelten van de koopsom zullen worden teruggegeven voor zover deze het bedrag van de kosten en boeten als gevolg van deze algemene verkoopvoorwaarden te boven gaan. c Koper verplicht zich de op de onderhavige grond te bouwen woningen of appartementen te (doen) verkopen of te (doen) leveren met garantie en met waarborgcertificaat conform de desbetreffende Garantie- en waarborgregeling(en) van de Stichting Instituut Woningbouw (GIW) te Rotterdam, behalve in gevallen die ingevolge de GIW-regelingen buiten het toepassingsgebied van die regelingen vallen. Artikel 15 Hoofdelijkheid Indien in de verkoopovereenkomst over één en hetzelfde object meer dan één natuurlijke- of rechtspersoon als koper staat genoemd zijn deze (rechts)personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de verkoopovereenkomst voortvloeien. Artikel 16 Ingebruikneming a Tenzij in de koopovereenkomst een ander moment is overeengekomen, kan de koper de grond in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopsom, evenals eventuele rente en omzetbelasting volledig is betaald en de notariële akte van levering is ondertekend. b Het college van burgemeester en wethouders kan op schriftelijk verzoek, na het aangaan van de verkoopovereenkomst doch voor ondertekening van de notariële akte, de koper toestemming verlenen de grond in gebruik te nemen. Aan deze toestemming kunnen nadere voorwaarden worden verbonden. c Indien de koper de grond in gebruik neemt zonder dat de in lid b van dit artikel genoemde toestemming is verleend is een boete verschuldigd zoals omschreven in artikel 12 en 13 van deze algemene verkoopvoorwaarden. 3

4 Artikel 17 Bebouwing a De koper is verplicht de grond te bebouwen volgens het ter plaatse geldende of in voorbereiding zijnde bestemmingsplan, waarvoor de gemeente een bouwvergunning heeft verleend of zal gaan verlenen. b Koper is verplicht binnen een half jaar na dagtekening van de kennisgeving aan koper van het collegebesluit tot grondverkoop voor de op te richten bebouwing bouwvergunning(en) aan te vragen. c Binnen zes maanden nadat de voor de bouw benodigde bouwvergunning is verleend, moet met de bebouwing van het verkochte zijn begonnen. d De bouw moet regelmatig worden voortgezet en de gebouwen moeten binnen een jaar na het verlenen van de bouwvergunning glas- en waterdicht zijn voltooid. e Binnen twee jaar na datum van het ondertekenen van de notariële akte van levering moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. f In bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders de termijnen in de leden b, c, d en e van dit artikel gesteld, telkens met een te bepalen termijn verlengen. g Zolang niet is voldaan aan de in lid e vermelde verplichting mag de koper de grond niet zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van hypotheek is geen toestemming nodig. h Het bepaalde in lid g is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 en van verkoop op grond van artikel 3:174 van het Burgerlijk wetboek. i De in lid g bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van de onderhavige grond geschiedt ter uitvoering van een tussen de in de verkoopovereenkomst genoemde koper en diens koper(s) gesloten koop/aannemingsovereenkomst, waarbij genoemde koper zich tegenover zijn koper verplicht de in de verkoopovereenkomst genoemde en in de daarbij vermelde tekening nader gedetailleerde opstallen te bouwen. j Het in lid i gestelde, geldt uitsluitend voor de in de verkoopovereenkomst genoemde koper(s) en gaat niet over op diens rechtopvolgers en geldt slechts voor zover de koper(s) met burgemeester en wethouders overeenstemming heeft (hebben) bereikt over de aanvaardbaarheid van de wederpartij(en) van de koper(s). k Indien na verloop van de in lid e genoemde termijn of de verlengde termijn indien van toepassing is gegeven aan lid f de bebouwing niet voltooid en gebruiksklaar is, is de koper aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd ter grootte van tien (10%) procent van de koopsom van de grond, onverminderd het recht van de gemeente om de volledige nakoming van de bouwplicht van koper te vorderen. l De koper heeft een terugleveringsplicht van het verkochte aan de gemeente bij niet realisatie van het gestelde in lid e of indien van toepassing het gestelde in lid f. Artikel 18 Verplichting tot zelfbewoning en verbod doorverkoop a De koper verplicht zich de op de verkochte grond te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, één en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden. b Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van; 1. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk wetboek; 2. executoriale verkoop; 3. schriftelijke ontheffing door burgemeester en wethouders als bedoeld in lid d. c d Het bepaalde in lid a en b vervalt nadat de koper de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner op het desbetreffende adres in de Gemeentelijke Basis Administratie (persoonsgegevens) staat ingeschreven. Burgemeester en wethouders kunnen op schriftelijk verzoek met gemotiveerde redenen van de koper ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Burgemeester en wethouders kunnen aan de ontheffing nadere voorwaarden verbinden. De ontheffing wordt in ieder geval verleend bij; 1. verandering van werkkring door de koper of diens partner op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; 2. overlijden van koper of diens partner; 3. ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of ontbinding van een bij de notaris geregistreerd partnerschap; 4

5 4. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door gezondheid van de koper of een van zijn gezinsleden; 5. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt vanwege financiële draagkracht van de koper, doch uitsluitend ter voorkoming van een verkoop als bedoeld in lid b onder 2. e Bij niet- nakoming van het gestelde in lid a van dit artikel is de koper, in afwijking van het gestelde in de algemene boetebepaling, een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd welke gelijk is aan de koop/aannemingssom ten tijde van ondertekening van de notariële akte van levering in het eerste jaar en vervolgens; 1. 90% van de totale koop/aannemingssom in het tweede jaar; 2. 80% van de totale koop/aannemingssom in het derde jaar; 3. 65% van de totale koop/aannemingsom in het vierde jaar; 4. 50% van de totale koop/aannemingsom in het vijfde jaar. Artikel 19 Kettingbeding a De koper is verplicht en verbindt zich tegen de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in artikel 17, lid a, b, c, d en e van deze algemene verkoopvoorwaarden, bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, evenals bij de verlening daarop van een beperkt casu quo zakelijk recht, aan de nieuwe eigenaar of beperkt casu quo zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in dat artikel bepaalde in notariële akte van levering of verlening van beperkt casu quo zakelijk recht woordelijk op te nemen, dat op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijfenveertigduizenddriehonderdachtenzeventig euro ( 45378) ten behoeve van de gemeente, met de bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen. b Op gelijke wijze als hierboven onder lid a bepaald, verbindt de koper zich tegen de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of beperkt casu quo zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in het in lid a en de in het onderhavige lid b is opgenomen verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtopvolger(s) beperkt casu quo zakelijk gerechtigde(n). Elke vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan. c De in lid a en b omschreven verplichting tot opleggen van de daar bedoelde bepalingen eindigt ten aanzien van de bebouwingsplicht, het verbod tot vervreemding en de plicht tot zelfbewoning zodra aan het gestelde in artikel 18, lid c is voldaan. Artikel 20 Bijzondere verplichting a Koper dient te dulden dat door of vanwege de gemeente binnen een afstand van twee meter van de voorliggende en /of zijdelingse perceelsgrens beplantingen worden aangebracht, zonder dat hij daarvoor enig recht kan doen gelden op een schadevergoeding, hoe ook genaamd, ten laste van de gemeente. b De onder lid a opgenomen bepaling wordt aangemerkt als (kwalitatieve) verplichting bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk wetboek en zullen als zodanig uitdrukkelijk en duidelijk herkenbaar moeten worden opgenomen in de notariële akte van levering. Artikel 21 Lasten en belastingen a Alle kosten met betrekking tot de verkoop en met betrekking tot de overdracht en aflevering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting, zijn voor rekening van de koper. b Alle lasten en belastingen die van de grond worden geheven komen met ingang van 1 januari van het jaar volgende op de datum van de notariële akte voor rekening van de koper. Artikel 22 Opstalrecht voor kabels en leidingen a Voor zover noodzakelijk zal, ten laste van een daartoe op de bij de verkoopovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de grond en ten behoeve van de in de verkoopovereenkomst aangegeven rechthebbende worden gevestigd een opstalrecht, inhoudende het recht om kabels en leidingen ten behoeve van nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen. Indien door genoemde werkzaamheden schade wordt veroorzaakt die redelijkerwijs niet ten laste van koper kan worden gebracht wordt deze vergoed. b Bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven dat gedeelte van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diep wortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. Voor de vestiging van dit zakelijke recht is rechthebbende geen enkele vergoeding schuldig. Artikel 23 Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen Voorzover noodzakelijk zal, ten behoeve en ten laste van de in de verkoopovereenkomst vermelde onroerende zaak en ten behoeve van het (de) in de verkoopovereenkomst vermelde naastgelegen ge- 5

6 bouw(en) in de akte van levering worden gevestigd en aangenomen, al zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft. Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van onder en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen en overbouwingen. Hieronder kan echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan. Artikel 24 Overdracht van rechten Het is koper verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente rechten en verplichtingen uit de verkoopovereenkomst en/of eventuele met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden, behoudens het bepaalde in artikel 25. De gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden. Artikel 25 ABC-bepalingen In afwijking van het gestelde in artikel 24 staat de gemeente toe dat de koper haar rechten op levering van de grond overdraagt aan de kopers van woningen op de door haar te bebouwen kavel(s), eventueel voordat die bebouwing tot stand is gekomen, onder de voorwaarden dat: a. in de tussen de koper te sluiten overeenkomsten artikel 18 van deze algemene verkoopvoorwaarden integraal wordt opgenomen; b. de koper zich tegenover de gemeente garant stelt voor de bouw, waartoe zij zich tegenover de hiervoor bedoelde kopers heeft verplicht. Artikel 26 Voorwaarden financiering a Deze overeenkomst is ontbonden, indien de koper voor de in de koopovereenkomst genoemde datum geen hypothecaire lening onder de naar op dat moment op de geldmarkt redelijk te achten condities heeft kunnen verkrijgen, nodig voor de financiering van de aan hem verkochte grond en de daarop te stichten bebouwing. b Bij vervulling van deze ontbindende voorwaarde moet de koper binnen 7 dagen na de bedoelde datum de ontbinding van de overeenkomst per aangetekende brief aan burgemeester en wethouders inroepen door middel van een aangetekende brief of deurwaardersexploot. Artikel 27 Gebruik gemeentelijke gronden Gemeentelijke gronden zoals groenstroken, wegen, voetpaden en dergelijke, mogen zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders niet als opslagterrein van bouwmaterialen, keten en andere voor de bouw benodigde zaken worden gebruikt. Artikel 28 Geschillenregeling Alle geschillen, die naar aanleiding van de koopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aarde en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één van de partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter.verschuldigheid VAN OMZETBE- LASTING Artikel 29 Vaststellingsovereenkomst Met betrekking tot elke overeenkomst van koop en verkoop van een bouwterrein wordt vastgesteld; 1. dat het bouwterrein de bepaalde specifiek te vermelden bewerkingen heeft ondergaan; 2. dat de bepaalde specifiek te vermelden voorzieningen uitsluitend ten behoeve van het bouwterrein zijn getroffen; 3. dat het bouwterrein bouwrijp is gemaakt en daarom beschouwd moet worden als een vervaardigd goed als bedoeld in artikel 11, eerste lid, letter a, onder 1e van de Wet op de omzetbelasting 1968, zoals deze bepaling is te verstaan in het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 21 november 1990, rolnummer , gepubliceerd in BNB 1991/19; 4. dat de gemeente daarom over de aan de orde zijnde levering omzetbelasting verschuldigd is en gerechtigd is deze aan de koper in rekening te brengen. Artikel 30 Verrekening Partijen onderkennen dat met betrekking tot de feitelijke invulling van "het bewerken van de grond zelf" en "het treffen van voorzieningen uitsluitend dienstbaar aan deze grond" onzekerheden (blijven) bestaan.of omzetbelasting geheven wordt dan wel overdrachtsbelasting, is voor de gemeente van belang omdat de kosten van de betrokken grond voor de gemeente beïnvloed wordt door het al of niet aftrekbaar zijn van de aan de gemeente in rekening gebrachte omzetbelasting (voorbelasting), over de kosten van het bouwrijp maken en de kosten van de zogenaamde gemeenschapsvoorzieningen, zoals straten, plantsoenen, wegen en pleinen.al naar gelang omzetbelasting dan wel overdrachtsbelasting geheven wordt, is de gemeente genoodzaakt een verschillende koopprijs te hanteren.daarom komen de gemeente en de koper als volgt overeen:in het geval dat 6

7 a. met betrekking tot de verkochte bouwkavel door de rechter bij onherroepelijke rechterlijke uitspraak wordt vastgesteld dat de door partijen in de vaststellingsovereenkomst (artikel 29) omschreven bewerkingen en voorzieningen niet hebben geleid tot het bouwrijp gemaakt zijn van de bouwkavels als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 21 november 1990, rolnummer , gepubliceerd in BNB 1991/19, dan wel b. de hiervoor in artikel 29 weergegeven vaststellingsovereenkomst bij onherroepelijke rechterlijke uitspraak wordt vernietigd of ontbonden en deze vernietiging of ontbinding tot gevolg heeft dat in de relatie tussen partijen bij de onderhavige koopovereenkomst geldt dat de door partijen in de vaststellingsovereenkomst omschreven bewerkingen en voorzieningen niet hebben geleid tot het bouwrijp gemaakt zijn van de bouwkavel als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 21 november 1990, rolnummer , gepubliceerd in BNB 1991/19, gelden tussen partijen de volgende bedingen: 1. de gemeente moet aan koper wegens onverschuldigde betaling terugbetalen de op het moment van verkoop door de gemeente aan koper over de koopsom in rekening gebrachte omzetbelasting; 2. tussen partijen geldt voor de koop in kwestie als koopsom: 100/106 van de oorspronkelijke bruto koopprijs inclusief omzetbelasting; 3. koper machtigt de gemeente en de gemeente verplicht zich ten opzichte van de koper en vrijwaart hem op dat punt om het hiervoor vermelde bedrag aan omzetbelasting dat teruggeven moet worden met de verschuldigde overdrachtsbelasting over de hiervoor sub b vermelde koopsom te verrekenen en in zijn naam aan de belastingdienst te voldoen; 4. voorts machtigt koper de gemeente om met het terug te geven bedrag aan omzetbelasting te verrekenen het in dat geval door hem nog aan de verkoper verschuldigde restant van de sub b vermelde koopsom. Artikel 31 Slotbepaling Deze voorwaarden kunnen worden aangehaald als "Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren ". 7