ULTIMO - GRUTTERIJ V.O.F.

Transcriptie

1 Gemeente Terneuzen Aan de Raad en het College van Burgemeester & Wethouders Per verstuurd DATUM 28 oktober 2016 ONDERWERP Herinrichting Schuttershofweg/Axelsedam BIJLAGE(-N) Schets Bosch Slabbers Geachte Raadsleden, geacht College, Hierbij sturen wij u een brief met onze visie op de herinrichting van de Axelsedam en Schuttershofweg. Dit naar aanleiding van de plannen welke de afgelopen tijd zijn gepresenteerd in de hiervoor in het leven geroepen klankbordgroep. 1. Inleiding In 2007 zijn wij de investeringsverplichting aangegaan voor winkelcentrum Schuttershof. Deze investering is gedaan vanuit o.a. de volgende uitgangspunten: a) Conform de detailhandelsstructuurvisie heeft Terneuzen in 2007 al te veel supermarkten en zou met de nieuw te bouwen supermarkt in Schuttershof het maximum zijn bereikt. b) De kop van de Noordstraat zou als winkelgebied worden ontwikkeld. c) Wij hebben de parkeergelegenheid met 226 parkeerplaatsen in beheer gegeven aan de gemeente welke de tarieven bepaalt als ware deze parkeerfaciliteiten haar eigendom. We weten allemaal hoe het gelopen is. De gemeente heeft plots haar beleid gewijzigd toen de Kop van de Noordstraat niet van de grond kwam. Op Kennedy-West, wat door de afstand, liggend aan de andere kant van de Kennedylaan, vrijwel geen relatie heeft met de binnenstad, komen nu 2 supermarkten en andere detailhandel. Gedurende de verhuur van het Schuttershof, welke zeer lastig is geweest, hebben wij ook nog moeten concurreren met de skihal-winkels welke er uiteindelijk niet zijn gekomen, maar welke wel jarenlang boven de markt hebben gehangen; diverse ketens welke in beginsel naar Schuttershof zouden kunnen gaan, hadden contractueel al gekozen voor de Skihal-locatie. Vestigingadres Contactgegevens Overige gegevens Vlierberg 4-09A (Vlierstaete) Telefoon Internet BS EEMNES Telefoon K.V.K. nr info@ultimo-grutterij.nl BTW nr. NL B.02

2 Zoals opgemerkt is de verhuur van Schuttershof lastig geweest. Wij hebben dit complex kunnen invullen door het geheel te splitsen in kleinere units en naast het landelijk filiaalbedrijf ook met name lokale ondernemers te benaderen. Het landelijk filiaalbedrijf, met name in non-food, was niet erg geïnteresseerd in Terneuzen als nieuwe vestigingsplaats om een nieuwe winkel te openen. Dat is anno 2016 niet anders, ook door het groeiende marktaandeel van webshops. In de gesprekken die wij hebben gevoerd met acquisitiemanagers komt ook naar voren dat de verloedering van de Kop van de Noordstraat een erg slechte indruk maakt en niet uitnodigend is. Met de 100% verhuur de winkels in Schuttershof hebben we heden wankel evenwicht gerealiseerd dat met veel inspanning tot stand is gekomen. Wat de winkels op Kennedy-West gaan betekenen voor Schuttershof, is niet te zeggen hoewel Jumbo de trekker van Schuttershof omzetdaling vreest. De keuze en realisatie van de winkels aldaar is nu een gepasseerd station. De klankbordgroep herinrichting Axelsedam en Schuttershofweg, welke we te danken hebben aan Kennedy-West is evenwel geen gepasseerd station. Het is mogelijk logisch, als een gemeente een nieuw winkelgebied van ca m 2 toestaat dat in beginsel weinig of geen relatie heeft met het kernwinkelgebied, dat er dan moet worden nagedacht over versterken van de verbinding tussen Kennedy- West en het kernwinkelgebied. Dit om critici van Kennedy-West tegemoet te komen. Wij zullen hierna benoemen welke plannen er thans voorliggen in de klankbordgroep en onze visie hierop geven. 2. Klankbordgroep herinrichting Axelsedam en Schuttershofweg Het bureau Bosch Slabbers dat de gemeente heeft ingeschakeld heeft plannen geschetst voor de Axelsedam en Schuttershofweg. Dit zou een groot autovrijplein moeten worden. Zie ook aangehecht. Deze plannen gaan verder uit van de volgden elementen: a) Er komt een voetgangersoversteekplaats op de hoek Kennedylaan-Schuttershofweg. Deze oversteekplaats is overigens al gerealiseerd. b) Het autovrij maken van de Schuttershofweg. Het autoverkeer van en naar het centrum zal over de Verlengde van Steenbergenlaan en andere wegen moeten rijden. c) Het laten vervallen van (een groot deel van) de parkeerplaatsen (thans ca. 110 plaatsen) op de Axelsedam. Dit zou dan de nieuwe entree en het verblijfsgebied (alleen voor voetgangers) naar de stad moeten worden en een katalysator voor de winkels in de Noordstraat. De presentatie van Bosch Slabbers wordt ondersteund met foto s van Brussel (?), toevallig de woonplaats van één van de betrokken ambtenaren. 2

3 Tegen deze plannen is in de klankbordgroep sterk geageerd; onderstaand zijn onder andere een aantal reacties weergegeven: a) 'Het is te onwaarschijnlijk dat het een plaats wordt om te recreëren. b) Afsluiting van Schuttershofweg blijft een heet hangijzer, de leden van de klankbordgroep zijn hier unaniem geen voorstander van. Er zijn ondernemers eerder van de Markt vertrokken naar het Schuttershof vanwege de verkeerproblematiek en nu zou hen dan weer hetzelfde overkomen. c) Daarnaast zou een afsluiting het probleem verleggen naar de Verlengde van Steenbergenlaan, Kerkhoflaan, Dokweg; bewoners en ondernemers aldaar moeten er ook in gekend worden. d) De Gemeente Terneuzen moet rekening houden met de Terneuzenaren zelf die snel en praktisch willen parkeren om vlug een boodschap te kunnen doen in het centrum. e) Gratis parkeren of achteraf betalen geeft rust bij de klanten, nu rent men de zaak uit. Winkelcentra met een paar uur of geheel gratis parkeren kennen geen leegstand (Zuidpolder, Schuttershof). f) Kop van de Noordstraat wordt z.s.m. aangepakt, anders heeft de verbinding geen zin. g) Ik vraag me af of bezoekers werkelijk de afstand van Kennedy-West naar de binnenstad te voet zullen afleggen, zeker in de herfst/winter. h) Verkeersmaatregelen rondom Schuttershof en parkeermogelijkheden moeten passen in totaal verkeerscirculatie - en parkeerplan voor de binnenstad. Geheel autovrij maken, zal de levendigheid juist verminderen. Niettemin verscheen in de notulen van de laatste vergadering van 4 oktober 2016: Frank van Hulle concludeert dat iedereen zich wel kan vinden in het ontwerp variant 3 van Bosch Slabbers waarbij de openbare ruimte en het parkeren er goed in zit. Het ontwerp van het gebouw van de Kop Noordstraat is robuust, maar een bibliotheek met appartementen is hier mogelijk. Het ontwerp hiervoor ligt niet expliciet vast. Wat de verkeersstructuur betreft stelt hij voor dat hier nog nadere studie naar wordt gedaan. Ook zal er nog overleg plaatsvinden met de politie en de brandweer. Verder is hij van mening dat de conclusies van deze avond eerst aan de leden van de klankbordgroep worden voorgelegd vooraleer ze verder aan het college worden gemeld. Juist bovenstaande conclusie staat haaks op hoe veel aanwezigen dit hebben beleefd. Ook wij hebben al eerder aangegeven tegen deze plannen te zijn en zijn bang dat het afsluiten van de Schuttershofweg of éénrichtingsverkeer maken van de Schuttershofweg de doodsteek is voor ons winkelcentrum. Autobereikbaarheid, zichtbaarheid (ook vanuit de auto) en parkeergemak zijn zeer belangrijke randvoorwaarden voor een winkelcentrum, zeker als dit zoals Schuttershof met name ook gericht is op de dagelijkse boodschappen en dus hoog frequent wordt bezocht zoals winkelcentrum Zuidpolder. 3

4 Gedurende de afgelopen jaren hebben wij veel geïnvesteerd om het winkelcentrum te verbeteren, onder andere in de zichtbaarheid en herkenbaarheid van de winkels, maar ook in het parkeerregime. Er bleek namelijk dat het te omslachtig was: a) Alleen bezoekers van de Jumbo kregen 2 uur gratis parkeren. b) Er waren een viertal scanmomenten bij binnenkomst, in de Jumbo, in de betaalautomaat en bij het wegrijden. Ondanks dat een grote meerderheid de Jumbo bezocht, kregen we toch kritiek op het parkeren. In nauwe samenwerking met de gemeente is besloten tot de volgende aanpassingen: a) Alle bezoekers krijgen 2 uur gratis parkeren, los van of de Jumbo wordt bezocht. b) De inrijkaart kan gelijk bij het uitrijden in de scanner worden gedaan, mits korter dan 2 uur is geparkeerd. c) De routing bij het uitrijden is verbeterd. d) Ultimo-Grutterij heeft de gemeente financieel gecompenseerd uit hoofde van het mislopen van parkeeropbrengsten doordat nu alle bezoekers 2 uur gratis parkeren krijgen. Bovenstaande aanpassingen zijn tot op heden bijzonder succesvol en de winkeliers zijn hier erg blij mee. Wij noemen voorgaande hoewel misschien nogal operationeel om aan te geven dat het van belang is om je te verplaatsen in (auto-)bezoekers en dat het soms aankomt op details. En nu wil de gemeente met wie wij nauw samenwerken de Schuttershofweg afsluiten en de gehele routing van en naar de parkeergarage wijzigen. Dit wordt ons niet eens persoonlijk medegedeeld zodat wij zouden kunnen reageren, maar gecommuniceerd in een klankbordgroep. Het lijkt alsof een extern adviesbureau nu gaat bepalen voor en namens de ondernemers van Schuttershof en omliggende winkels, hoe de consument zou moeten gaan parkeren en lopen. Echter, deze consument laat zich niet commanderen en kiest in eerste instantie voor gemak en dat betekent dat aan parkeren op maaiveld altijd de voorkeur zal worden gegeven. Dat is ook de reden dat het huidige parkeerterrein op maaiveld op de Axelsedam met 110 plaatsen behoorlijk goed bezet is, ondanks dat daar geen 2 uur gratis parkeren geldt, maar het tarief van 1,40 per uur en 6,-- per dag. Daar staan mogelijk ook langparkeerders. Waar gaan deze straks naar toe? Met een parkeeroplossing in een kelder sta je in beginsel 1-0 achter t.o.v. een parkeeroplossing op maaiveld (zoals bijv. bij Zuidpolder), met name als het gaat om de dagelijkse boodschappen. Als de gemeente dan ook nog een keer de hele routing gaat wijzigen waardoor auto s een omslachtige nieuwe route moeten rijden, dan zal dit voor Schuttershof heel nadelig uitpakken. 4

5 Nu kan je niet overal tegen zijn zonder ook zelf met ideeën te komen horen wij u zeggen en daar hebt u gelijk in. Om deze reden zullen wij dan ook onder paragraaf 4 uiteenzetten hoe wij tegen deze problematiek aankijken. Wij wille eerst echter inzoomen op de opdracht welke de Raad heeft gegeven t.a.v. de verbinding Kennedy West en het centrum van Terneuzen. 3. De opdracht van de Raad t.a.v. de verbinding Kennedy-West en het centrum van Terneuzen In de vergadering van de Raad van 4 juni 2015 is het bestemmingsplan Kennedylaan Terneuzen vastgesteld. Er is daar door de leden van de Raad een opdracht meegegeven aan het college van B&W waarbij is gesteld dat het project Kennedylaan-West geen solitair introvert verblijfsgebied moest worden. Daarnaast is gesproken over een keiharde voorwaarde inzake de verbinding met de Kop van de Noordstraat. De vraag is wat het voorstel van Bosch Slabbers nu oplost mede in het kader van wat de Raad heeft besproken en gewenst. Bij bovenstaande nemen wij ook nog de opmerking mee van de initiatiefnemer van Kennedylaan-West tijdens de laatste vergadering van de Klankbordgroep: Kees de Regt geeft aan dat hij met deze ontwikkeling (350 gratis P-plaatsen) mikt op 2 miljoen bezoekers per jaar. Wanneer 10% daarvan de binnenstad bezoekt spreken we over bezoekers! Een goede voetgangersverbinding is volgens hem dan ook van essentieel belang. De eerste barrière die moet worden genomen door de bezoekers van de Kennedy-West die naar de Kop van de Noordstraat willen, is de Kennedylaan zelf. Deze Kennedylaan is vele malen drukker dan de Schuttershofweg. Hier zijn wekelijks ca verkeersbewegingen van motorvoertuigen zo heeft de gemeente Terneuzen aan ons opgegeven. Wordt nu bij het voorstel van Bosch Slabbers de Kennedylaan afgesloten zodat de voetganger kan oversteken? Antwoord: nee, in tegendeel de Kennedylaan blijft zoals hij nu is, de voetgangersoversteekplaats is zelfs al gerealiseerd. Onze conclusie is dan ook dat het huidige voorliggende plan het door de Raad beoogde effect in geen enkel opzicht dient. De Kennedylaan blijft de te nemen barrière voor de bezoekers welke naar de Kop van de Noordstraat willen vanuit Kennedy-West. De Schuttershofweg, welke in tegenstelling tot de Kennedylaan geen drukke doorgaande weg is, vormt veel minder de te nemen barrière. Uitgerekend deze weg welke een functie heeft voor autoverkeer van en naar het centrum en dus een betekenis heeft voor de binnenstad, moet nu autovrij worden. Ons ontgaat de logica hiervan. Wij zouden juist in eerste instantie inzetten op de vraag hoe de bezoekers van Kennedy-West veilig de Kennedylaan kunnen oversteken zonder dat hierdoor files ontstaan op de Kennedylaan. Wij pleiten overigens ook niet voor het afsluiten van de Kennedylaan. 5

6 Onderstaand is de situatie schematisch weergegeven: De Schuttershofweg is in vergelijking met de Kennedylaan heilig om over te steken en heeft veel minder verkeersbewegingen. Wij snappen dat het niet simpel is om de barrière Kennedylaan te doorbreken, echter dan moet een plan zich niet gaan richten op andere onderdelen welke in prioriteit nou juist lager in rang staan als het aankomt op het wegnemen van barrières voor al die bezoekers van Kennedy-West welke naar de binnenstad van Terneuzen willen. Overigens zouden wij nog veel liever hebben dat een plan zich richt op de werkelijke prioriteit voor de binnenstad van Terneuzen, namelijk de Kop van de Noordstraat (en inmiddels ook de Noordstraat zelf). Wij zullen dat hierna toelichten. 6

7 4. Onze visie t.a.v. de prioriteiten voor Terneuzen In de gesprekken welk wij met winkelketens en investeerders hebben gevoerd is eigenlijk nooit aan de orde gekomen dat het gebied Axelsedam nou zo n groot knelpunt is voor Terneuzen. Juist de nabijheid van zo n grote verkeersader als de Kennedylaan en een parkeercapaciteit op dichte afstand van het kernwinkelgebied, wordt als heel praktisch en positief beschouwd. Berucht zijn immers de middelgrote steden welke door een nieuw verkeerscirculatieplan bijkans onbereikbaar zijn geworden voor de automobilist. De dupe zijn dan in eerste instantie de winkeliers en ondernemers ter plaatse en niet de ambtenaren die het hebben bedacht. Dat Terneuzen een hoogwaardig verblijfsgebied ontbeert bij de belangrijkste toegangsweg en haven, wordt zoals gezegd door winkelketens en investeerders niet als knelpunt beschouwd voor een functionerende winkel- en ondernemersmarkt. Dit kan echter niet worden gezegd van de Kop van de Noordstraat. Als iets symbool staat voor verloedering en direct zichtbaar is vanaf de belangrijkste toegangsweg, dan is het wel de Kop van de Noordstraat en zeker niet een keurig parkeerterrein als de Axelsedam. De kop geeft aan toeristen de indruk van hier moet je niet zijn en al zeker niet investeren. Mijn advies aan het bestuur van Terneuzen zou zijn om de Kop van de Noordstraat op te lossen en daar ook maximaal financieel op in te zetten, in plaats van dit geld uit te geven aan een duur infrastructureel project als de herinrichting van de Axelsedam, Schuttershofweg inclusief aanpassingen aan de Verlengde van Steenbergenlaan etc. etc. De Kop van de Noordstraat geeft Terneuzen een negatief imago, al jarenlang. Een slecht imago is dodelijk ; kijkt u maar naar de politiek. Hierdoor haken bewoners, investeerders en andere partijen af. Als de Kop van de Noordstraat niet wordt opgelost, dan is in feite niets of weinig bereikt. Dit was al het hoofdpijn-dossier toen het huidige college besloot om de aandacht maar te verleggen naar Kennedy-West en een nieuwe Kop niet van de grond kwam en zal dan het hoofdpijn-dossier blijven. En u moet niet de illusie hebben dat dit anders wordt als Terneuzen miljoenen in de omliggende infrastructuur heeft geïnvesteerd. Nu zult u mogelijk opmerken: de Kop van de Noordstraat is een moeilijk project en als daar geen markt voor is wat kunnen wij dan doen? Daar hebt u gelijk in: het is een moeilijk project en dat is alleen maar toegenomen door onderstaande factoren: a) De winkelmarkt is in Nederland (door internet e.d.) de laatste jaren verder verslechterd en in de Noordstraat nog meer. Het is vrijwel uitgesloten dat een nieuwbouw-winkelproject op de Kop van de Noordstraat haalbaar is, zeker nu Kennedy-West er komt. b) Koopappartementen (een optie voor de Kop van de Noordstraat) zijn lastig te financieren door aspirant-kopers. Koopappartementen leveren meer geld op dan huurappartementen. Overigens zijn bij het Schuttershof ook de meeste appartementen huur. 7

8 Vanuit voorgaande is het onze visie om huurappartementen te realiseren op de Kop. Gezien het feit dat een grondgebonden woning in Terneuzen al voor 900,-- per maand te huur is, schatten wij in dat de huur voor nieuwbouw-appartementen op de Kop van de Noordstraat beneden de 600,-- per maand moet liggen. Dit geeft over algemeen wat sommigen in het vakjargon noemen een onrendabele business case. De beleggingswaarde van een dergelijke woning met voorgaande huurniveau in Terneuzen ligt tussen de ,-- en ,--. Doordat de BTW niet kan worden teruggevorderd op de ontwikkeling van deze woningen, bevindt zich het maximum dat per woning kan worden geïnvesteerd tussen ca ,-- en ca ,--. Hieruit moet alles worden betaald zoals: grondaankoop, bouw aannemer, honoraria architect, constructeur, makelaar, leges, rente etc. etc. Moet er er nog een dure ondergrondse parkeergarage worden gebouwd, dan wordt het helemaal onmogelijk om zo n ontwikkeling van de grond te krijgen. Evenwel, het is wel nodig dat de Kop van de Noordstraat plaatsmaakt voor nieuwe panden. De opgave is al helemaal lastig, omdat juist deze zichtlocatie (maar dit zou voor elke locatie moeten gelden) kwaliteit moet hebben; hoe kan je dat realiseren vanuit de beperkte budgetten? Vanuit voorgaande komen wij tot de conclusie dat de miljoenen-investeringen welke gepland zijn in de herinrichting van de Axelsedam en Schuttershofweg (want waarom zou je anders grootschalige plannen laten maken door Bosch Slabbers?) eerst moeten worden aangewend om het project Kop van de Noordstraat financieel te ondersteunen. Mogelijk kan ook de provincie Zeeland een subsidie verstrekken. Met voorgaande bedoelen wij geen staatssteun, maar het haalbaar en aantrekkelijk maken voor marktpartijen om de Kop van de Noordstraat te ontwikkelen; als de beleggingswaarde laag is, dan zullen ook de ontwikkelingsvoorwaarden naar beneden moeten worden bijgesteld o.b.v. de marktwaarde. Dat zal waarschijnlijk betekenen dat gronden moeten worden afgewaardeerd. Dat kost geld. Met een haalbaar plan kan Terneuzen een tender uitschrijven voor meerdere ontwikkelaars. Goed gekeken moet worden naar de parkeeroplossing in relatie tot het huidige parkeren op de Axelsedam. Kan een dure parkeergarage voor de Kop van de Noordstraat worden vermeden? Indien dat kan, dan wordt het plan al meer haalbaar. De winst als de Kop van de Noordstraat succesvol wordt herontwikkeld tot woningen is oneindig. Terneuzen is dan af van een hoofdpijndossier en krijgt nieuwe bewoners die inkopen doen bij de winkels in de buurt en locale belastingen betalen etc. etc. Het algehele vestigingsklimaat wordt verbeterd. Met voorgaande zeggen wij niet dat het gebied Axelsedam in de toekomst niet zou kunnen worden opgewaardeerd en dat hier geen verbeteringen mogelijk zijn. Evenwel, de timing en volgorde is onjuist zeker als in een duur infraproject financiële middelen van Terneuzen gaan zitten. Deze middelen kunnen beter worden ingezet waar het echt knelt, de Kop van de Noordstraat. De voetgangersoversteekplaats bij de Kennedylaan naar het trottoir van de Schuttershofweg is al gerealiseerd. Hier kan het voorlopig even bij blijven: Terneuzen hou de hand op de knip voor meer belangrijke zaken. 8

9 5. Het waarom van deze brief en ons verzoek Wij hebben tezamen met de winkeliers in het Schuttershofcomplex meer dan 20 miljoen geïnvesteerd in Terneuzen. De reden dat wij u deze brief schrijven is omdat er de indruk is bij ons dat de herinrichting van de Axelsedam en Schuttershofweg een rijdende trein is die niet meer kan worden gestopt waarbij de inbreng van belanghebbenden in de Klankbordgroep uitsluitend voor de bühne is. Ambtenaren en adviesbureaus gaan zich uitleven op dit project en komen met referentiebeelden van buitenlandse steden. Wij willen echter de werkgelegenheid voor onze huurders, alsmede onze investering veiligstellen en zijn ervan overtuigd dat het afsluiten van de Schuttershofweg voor auto s zeer nadelig gaat uitpakken. Bij deze plannen kunnen bezoekers van Kennedy-West straks gewoon in- en uitrijden via de Kennedylaan en hun supermarkt bezoeken, terwijl bij ons winkelcentrum de consument opeens gedwongen wordt anders te gaan rijden. Ons verzoek aan u is om hier op de rem te gaan staan en nader financieel inzicht te verkrijgen in het project Kop van de Noordstraat. Het is beter dat daar de middelen naar toe gaan dan naar het autovrij maken van de Schuttershofweg en het schrappen van een goedlopende parkeervoorziening op de Axelsedam welke geld in het laatje brengt voor de gemeente. Het is overigens denkbaar dat door het schrappen van de parkeerplaatsen op de Axelsedam onze parkeerplaatsen onder en bij het Schuttershofcomplex (beheerd door de gemeente) meer zullen opbrengen en deze opbrengsten in de toekomst naar ons zullen toevloeien. Ons belang is echter het functioneren van het gehele Schuttershof inclusief de omliggende winkels en gebieden. Door een verkeersexperiment bedacht door ambtenaren en adviesbureaus vanuit een zeer beperkte klankbordgroep, dreigt dit functioneren in de toekomst in gevaar te komen. Wij vertrouwen erop u hiermee te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groeten, ULTIMO Timo Bergsma 9

10

11

12

13