COÖPERATIEVE FLATEXPLOITATIEVERENIGING LANGSWATER V U.A.

Transcriptie

1 COÖPERATIEVE FLATEXPLOITATIEVERENIGING LANGSWATER V U.A. Langswater 614 Telefoon: EE Amsterdam Fax: info@langswater.nl Eigenaren Langswater 535 t/m EE Amsterdam Geachte bewoner/ster, Amsterdam, 1 september 2014 Tijdens de Algemene Ledenvergadering is de vraag gesteld of het niet raadzaam is de coöperatie om te zetten naar een Vereniging van Eigenaren. Het bestuur heeft u beloofd om uit te zoeken wat de voor- en nadelen zijn van een omzetting en de gevolgen die dit met zich meebrengen. Het bestuur begrijpt dat er nogal wat vragen kunnen zijn. Een goede voorlichting in deze is erg belangrijk. Huidige situatie Dit is een coöperatieve flatvereniging met 117 lidmaatschappen. De coöperatie is eigenaar van het gebouw waarbij een lid een lidmaatschap koopt met het recht om in een gedeelte te wonen zoals omschreven in de akte van het lidmaatschap. Om een coöperatieve flatvereniging om te zetten naar een V.v.E. is een kostbare zaak voor ieder lid. Dit zou betekenen dat én de statuten veranderd moeten worden én ieder lid afzonderlijk een appartementsrecht krijgt. Kosten per lid ca ,-. Wél is er een tweede mogelijkheid. Dat is dat de huidige coöperatieve flatvereniging in stand blijft. De statuten dienen in beide gevallen te worden gewijzigd en er zullen een aantal artikelen worden toegevoegd, onder andere dat, indien men zijn woning gaat verkopen, de nieuwe koper in plaats van een lidmaatschapsrecht een appartementsrecht geleverd krijgt. Dit heeft als voordeel dat de koper c.q. de toekomstige bewoner makkelijker bij iedere bank kan financieren. Het bestuur blijft hetzelfde. Wel is er dan een dubbele administratie van toepassing. In verband met rioolrecht, erfpachtcanon, enz../2

2 2 Voor deze wijzigingen is het in beide gevallen noodzakelijk dat er 2 vergaderingen worden gehouden. Eerste vergadering In deze eerste vergadering is het noodzakelijk dat alle 117 eigenaren aanwezig zijn en alle 117 eigenaren voor moeten stemmen (dit zal in de praktijk nooit gehaald worden). Tweede vergadering Hierbij moet 75% van alle uit te brengen stemmen aanwezig zijn of een volmacht hebben afgegeven. Dan moet 75% van alle uit te brengen stemmen voor zijn. Verkoopaantallen andere flats Wij hebben uitgezocht wat de verkoopaantallen zijn van de andere flats ten opzichte van onze flat voor de jaren 2012, 2013 en 2014 tot heden. Onderstaand een overzicht. Hierin kunt u zien dat het niet zo is dat onze flat (nr. 5 in dit overzicht) afwijkt van de verkoopaantallen t.o.v. de andere flats. Flat nr. 1 is de flat gelegen aan het tuincentrum. Flat nr. 3 was in 2012 en 2013 nog een coöperatie. Flat nr. 4 is een coöperatie, daarvan zijn geen cijfers bekend. Flat nr. 6 was in 2012 een coöperatie. flatnr Wij hebben het koopsommenoverzicht bij het kadaster opgevraagd zodat u kunt zien voor welk bedrag deze flats in de voorgaande jaren en in 2014 hebben opgebracht. Het overzicht hebben wij voor u bijgevoegd. Financiering Het is moeilijk een vergelijk te maken wat de woning oplevert als lidmaatschapsrecht of als appartementsrecht. Dit ligt vooral de indeling, de grootte en de staat van het appartement. Het bestuur kan u mededelen dat er in 2014 in onze flat nog een 3-kamerflat is verkocht voor , waarbij een financiering voor dit bedrag is verstrekt door de Rabobank tegen een rentepercentage van 4,1 %../3

3 3 Onderstaand ziet u hoeveel flats er per Langswaterflats te koop staan en of dit wat uitmaakt of het een V.v.E. is of een coöperatie. Onderstaand kunt u zien dat onze flat ten opzichte van de andere flats niet afwijkt. Hieruit kan niet geconcludeerd worden dat in onze flat meer flats te koop staan ten opzichte van de andere flats omdat het een coöperatie is. Flatnr. 1 V.v.E Langswater TR ,00 Langswater TR ,00 Langswater TR ,00 Langswater TR ,00 Langswater TR ,00 Flatnr. 2 V.v.E Langswater TS ,00 Langswater TS ,00 Langswater TS ,00 Langswater TS ,00 Flatnr. 3 V.v.E Langswater EC ,00 Langswater EC ,00 Langswater EC ,00 Langswater EC ,00 Langswater EC ,00 Langswater EC ,00 Flatnr. 4 Coöperatie Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00 Langswater ED ,00./4

4 4 Flatnr. 5 Coöperatie Langswater EE ,00 Langswater EE ,00 Langswater EE ,00 Langswater EE ,00 Langswater EE ,00 Langswater EE ,00 Langswater EE ,00 Langswater EE ,00 Flatnr. 6 V.v.E Langswater EG ,00 Langswater EG ,00 Langswater EG ,00 Flatnr. 7 V.v.E Langswater EH ,00 Langswater EH ,00 Langswater EH ,00 Langswater EH ,00 Langswater EH ,00 Langswater EH ,00 Langswater EH ,00 Ook hebben wij voor u uitgezocht dat diverse makelaars beweren dat u alleen bij de Rabobank een financiering af kunt sluiten. Dit is niet het geval. U kunt bij alle banken die hypotheken verstrekken voor coöperaties financieren. Zoals bij de SNS-bank, de Regiobank, ABN AMRO bank en de Rabobank. Toelating Het bestuur in deze flat is oplettend en secuur in het beoordelen of iemand in aanmerking komt voor een lidmaatschap. Dit is belangrijk om de leefbaarheid te vergroten. Iemand die voor belegging een flat bij ons wil kopen krijgt geen toestemming. Dit is belangrijk omdat beleggers een torenhoge huur vragen en de huurders hiervan het niet zo nauw nemen met de regels die gelden in onze flat. Verder kijkt het bestuur of een nieuwe eigenaar wel aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen en wordt de toekomstige bewoner gescreend door een onafhankelijk bureau. Dit is zeer belangrijk omdat, als er mensen zijn die met verkeerde bedoelingen een flat willen kopen, zij geweerd worden als de flat gebruikt wordt voor criminele activiteiten waardoor de waarde van de flat naar beneden gaat. Ook als blijkt dat er veel overlast werd veroorzaakt in een vorige bewoning of dat er bij een vorige bewoning een wietplantage is geconstateerd zullen wij niet toestaan dat de woning aan deze persoon of personen wordt verkocht. Het bestuur moet tekenen voor een passering bij een notaris. Bij twijfel tekent het bestuur niet. Dit is in een ieders belang. Bij een V.v.E. is het onmogelijk om een verkoop tegen te houden. Er staan immers geen sancties op deze wet. Het bestuur hoeft namelijk in de eventuele nieuwe situatie niet te tekenen../5

5 5 Het bestuur heeft een gesprek gehad met een notaris die goed op de hoogte is van coöperaties. Deze heeft ons goed voorgelicht en heeft ons medegedeeld dat het alleen maar voordeel heeft voor die bewoners die hun flat willen verkopen. In geheel Amsterdam zijn nog een groot aantal coöperaties aanwezig, waarvan bekend is dat een meerderheid niet wil overgaan tot V.v.E. om verschillende redenen. Als er vergaderingen worden gepland is de notaris bereid om verdere uitleg te geven. Kosten De kosten voor deze omzetting zijn bij benadering ca ,-. Dit bedrag is mede afhankelijk of er tekeningen gemaakt dienen te worden. Tevens is dit een bedrag dat betaald dient te worden uit de reserve, waarbij wij niet onvermeld willen laten dat, indien achteraf niet de benodigde stemmen gehaald worden dat wij een groot gedeelte van het bedrag kwijt zijn zonder dat er een omzetting heeft plaatsgevonden. De notaris zal immers al werkzaamheden moeten uitvoeren. Het bestuur heeft verder geïnformeerd bij de andere flats op Langswater die kortgeleden zijn overgestapt. Hieruit kwam naar voren dat het bestuur van de andere flat het heeft gedaan omdat de leden dit graag wilden en omdat de meeste stemmen gelden in een vergadering. Een andere flat op Langswater was fel tegen een omzetting met als reden dat er niet is bewezen dat het voordeel oplevert, er hoge kosten mee gemoeid zijn en er gewoon, hetzij wat beperkt, hypotheken kunnen worden afgesloten. Grooteigenaren Een van de grooteigenaren heeft het bestuur inmiddels medegedeeld positief te staan tegenover een besluit om tot wijziging van de statuten over te gaan. Voordelen De toekomstige koper kan makkelijker een financiering krijgen De toekomstige koper kan vrijwel bij iedere bank financieren De toekomstige koper kan een NHG afsluiten De toekomstige koper kan een starterslening aanvragen Wel moet worden opgemerkt dat tijdens het samenstellen van dit rapport er hypotheekbemiddelaars negatief overkwamen. Wij hebben uitgezocht wat de reden hiervan kan zijn. Dat indien een toekomstige koper een financiering wil afsluiten en zich meldt bij een hypotheekbemiddelaar de bemiddeling wegvalt als deze koper naar de SNS-bank of de Rabobank gaat. Deze banken regelen namelijk dit rechtstreeks met de koper en de andere banken via een hypotheekbemiddelaar. Hier vallen dan dus de bemiddelingskosten weg. Nadelen Er moet een behoorlijke uitgave worden gedaan. Hoe gaat dit bekostigd worden? Minder grip op toelating (verdere uitleg in de brief onder toelating). Het is alleen maar belangrijk voor die bewoners die hun flat willen verkopen. Regels zijn via een modelregelement bij de wet geregeld. Het bestuur hoopt u door middel van het hierboven vermelde goede informatie te hebben gegeven voor wat betreft de vraag of wij moeten besluiten over te gaan tot wijziging van de statuten. Dit rapport is met de grootste zorgvuldigheid samengesteld../6

6 6 Mocht u nog vragen hebben laat u dit ons dan weten. Indien nodig zullen uw vraag voorleggen aan de notaris. Het bestuur zal de wens van de leden respecteren en daarom hebben wij besloten dat wij eerst een enquête zullen houden zodat wij kunnen bepalen of het zin heeft en noodzakelijk is om een extra Algemene Ledenvergadering te houden. Hiervoor hebben wij een enquêteformulier bijgevoegd en vragen wij u vriendelijk deze in te vullen en vóór 1 oktober te retourneren in de brievenbus van Langswater 614 of in de brievenbus tussen de twee liften in de hal op de begane grond. Afhankelijk van de uitkomst zal het bestuur besluiten of de vergadering plaats moet vinden. Met vriendelijke groeten, Uw Bestuur Bijlagen:

7 Enquête Naam : Flatnummer: De eigenaar van bovengenoemd flatnummer wil wel/niet* dat het bestuur actie onderneemt om de statuten te wijzigen, zodat bij verkoop de nieuwe eigenaar een appartementsrecht geleverd krijgt en wil graag dat het bestuur een vergadering organiseert zodat al zijn vragen kunnen worden beantwoord. Vooraf heb ik de volgende vragen: Dit formulier vóór 1 oktober 2014 deponeren in de brievenbus van Langswater 614 of in de brievenbus tussen de twee liften in de hal op de begane grond. *doorhalen wat niet van toepassing is