Verslag. Tiny housing en micro-appartementen: de hype voorbij?

Transcriptie

1 Verslag Tiny housing en micro-appartementen: de hype voorbij? AMSTERDAM - dinsdag 13 december Bij Moma&Co in de plint van De Studio bediscussiëren we met 15 experts de kansen en knelpunten van het fenomeen klein wonen. Wat verstaan we eigenlijk onder klein wonen? Voor wie is het interessant? Waar lopen we tegenaan als we kleiner wonen meer kans willen geven? De sessie is de eerste bijeenkomst in de verkenning naar de (on)mogelijkheden van klein wonen in Nederland vanuit, RVO en gemeente Almere. Hieronder leest u de belangrijkste bevindingen van de middag. Deelnemers Jurgen van der Ploeg Hans Peter Föllmi Kees Strooper Laura Zuidgeest Maarten Noordman Hans Beekenkamp Joop de Boer Jelte Glas Marjolein Jonker Merel Putman Rienk de Jong Roy Mosterd Maarten Hoorn Annelies van der Nagel Marieke Jonker-Verkaart Faro Architecten (Tiny TIM) I see for you (Tiny TIM) Heijmans ONE ERA Contour Gemeente Alkmaar RVO Pop-Up City Woonpioniers Marjolein in t Klein, Tiny House Nederland Blauwhoed Vesteda zelfbouwer Introductie Sinds enige tijd is de tiny house movement in Nederland actief. Een beweging die gaat over een andere manier van wonen. Almere heeft met de Bouwexpo afgelopen zomer het tiny housing meer op de kaart gezet. Veel inzendingen in Almere waren kleine vrijstaande woningen. Maar ook een aantal gestapelde woningen. Dat lijkt dan al meer op een andere trend van klein wonen, namelijk wonen in microappartementen, vooral gaande in delen van het land waar de druk op de woningmarkt zeer hoog is. Door de hoge grondprijzen worden de woningen steeds kleiner. Het eerste fenomeen lijkt op het eerste gezicht meer iets voor idealisten, die een kleine footprint willen hebben en graag buiten willen wonen. Terwijl het tweede fenomeen

2 2 meer interessant is voor de mensen die midden in de stad willen wonen. Maar beide stromingen hebben overeenkomsten: de woningen zijn klein. En er lijkt een groeiende vraag naar beide vormen te zijn. Dat is reden voor om samen met RVO en gemeente Almere een verkenning te doen naar de (on)mogelijkheden van klein wonen in Nederland. De aftrap is deze een expertsessie op 13 december. 15 Experts met ervaringen op het gebied van tiny housing en microappartementen bespreken de omvang van de vraag, de doelgroep en de hindernissen die er zijn. Met verschillen, maar ook met verrassend veel overeenkomsten. Context en verschijningsvormen Als we het hebben over klein wonen hebben we het over heel veel woonvormen tegelijk. Belangrijk is het onderscheid tussen tiny houses kleine vrijstaande huisjes, al dan niet door bewoners zelf ontworpen en tiny apartments of micro-appartementen. Met daarbij nog een aantal vormen die daar net wat meer tussenin zitten, zoals Finch Buildings of Heijmans ONE. Tiny houses zijn in de regel flexibel : door hun bouwmethodiek zijn ze snel te realiseren en ook gemakkelijk weer uit elkaar te halen en elders opnieuw op te bouwen. Dat heeft invloed op de locaties waar deze woningen neergezet (kunnen) worden. Bijvoorbeeld ook op tijdelijk onbebouwde terreinen. Tegelijkertijd is tijdelijkheid niet per definitie een doelstelling van de bewoners. Ruimtebeleving wel. In tegenstelling tot micro-appartementen, die juist ontstaan op plekken met een hoge dichtheid waar de woningmarkt zeer gespannen is. En daarmee gekenmerkt worden door een zeer hoge m2/prijs. Klein wonen is hier dus meer een compromis dan een wens op zichzelf. In beide gevallen is slim ontwerp van belang. Hoe maak je een kleine ruimte zo praktisch en comfortabel mogelijk? Ook duurzaamheid is een gemene deler. Tiny houses kenmerken zich vaak door een hoge mate van duurzaamheid door het gebruik van klimaatvriendelijke materialen en een zeer laag energieverbruik. Sommige tiny houses zijn zelfs autarkisch. Hoewel bij tiny apartments de nadruk minder op duurzaamheid ligt, dragen elementen als het delen van voorzieningen, het lage autogebruik of het feit dat dit soort woningen in de praktijk vooral ontwikkeld worden in bestaande gebouwen wel degelijk bij aan een lagere milieu-impact. Of het nu gaat om kleine appartementen of kleine vrijstaande huisjes: in beide gevallen kiezen de bewoners bewust voor een bepaalde leefstijl waarbij woonoppervlak ondergeschikt is aan andere zaken in het leven. Bij tiny houses zijn dat bijvoorbeeld zaken als buitenleven, ontspullen, financieel onafhankelijk zijn of een kleine ecologische footprint. En vaak een stuk creativiteit: helemaal je eigen huis ontwerpen. Jouw persoonlijke plekje. Bij tiny apartments willen bewoners vooral genieten van het dynamische stedelijke leven ( de stad als woonkamer ) en daar dus zo dicht mogelijk bij of middenin wonen daar waar de woningprijzen het hoogst zijn. Als dat als consequentie heeft dat concessies gedaan moeten worden aan de grootte van het huis nemen de bewoners dat voor lief. Liever klein in hartje

3 3 centrum Amsterdam dan groot op verre afstand van de stad. Vaak hoort bij een klein appartement ook het delen van voorzieningen. Dat is niet alleen efficiënt, maar brengt ook een communitygevoel met zich mee. Dit laatste maakt dan weer dat de keuze voor een tiny apartment niet puur en alleen vanuit een gevoel van noodzaak gemaakt. Het spreekt vooral sommige jongeren aan om voor een bepaalde periode in hun leven juist op deze manier te wonen (een soort nieuwe collectiviteit ). De community factor speelt dan dus ook een rol bij tiny apartments, naast de bereikbaarheid en betaalbaarheid. Het gaat wel om een ander communitygevoel dan bij de tiny houses, waar de buurtjes veelal een veel kleinschaligere opzet hebben. Overeenkomstig in de beleving van beide woonvormen is het gevoel van vrijheid: niet al teveel geld uitgeven aan wonen, maar vooral middelen beschikbaar houden om op jouw manier van het leven genieten. Op een plek in het land waar jij je het meeste thuis voelt. Doelgroepen Het is lastig om de voorkeur voor een tiny house of een tiny apartment terug te voeren naar specifieke demografische doelgroepen. Vanwege de uiteenlopende verschijningsvormen is het scala aan doelgroepen voor klein wonen breed. Als we toch een grove poging doen: de tiny apartments zijn vooral interessant voor jongeren of starters met nog niet al teveel financiele armslag, maar die wel gehecht zijn aan het stedelijke leven. Mogelijk ook voor oudere singles. Inschatting van een aantal experts is dat ca. 70% van de keuze van de bewoners van microappartementen wordt ingegeven door betaalbaarheid en ca. 30% door leefstijl. Tiny Houses zijn in trek bij jongeren die hun eigen huis willen creëren en niet al teveel willen betalen, maar evengoed bij wat oudere mensen die bewust kiezen voor een andere leefstijl. Hier is de inschatting van dezelfde experts dat ca. 70% van de keuze is ingegeven door leefstijl (vrijheid/onafhankelijkheid/duurzaamheid/creativiteit/ ) en ca. 30% door betaalbaarheid. Naar verwachting van de experts blijft de vraag naar klein wonen ook in de toekomst bestaan. Demografische prognoses duiden op een voorlopige toename van eenpersoonshoudens (jong en oud) voor wie klein wonen in het bijzonder interessant is. De populariteit van stad houdt naar alle waarschijnlijkheid nog wel even aan, waardoor vierkante meter prijzen hier voorlopig ook hoog zullen blijven. Daarnaast zal de interesse in duurzaamheid naar de toekomst toe alleen maar toenemen. Knelpunten Uit de discussies komt naar voren dat er wel degelijk vraag is naar klein wonen en die vraag ook in de toekomst zal bestaan. En dat het van belang is om op die vraag in te (kunnen) spelen.

4 4 In de praktijk blijkt er echter nog een flink aantal knelpunten te zijn die de ontwikkeling van kleine woningen bemoeilijken. Om een groter aanbod aan kleine woningen mogelijk te maken, zal met betrokken partijen gekeken moeten worden hoe deze knelpunten op te lossen of te omzeilen. De belangrijkste knelpunten voor tiny housing en micro-appartmenten op een rij: Tiny housing: 1. Wet- en regelgeving: bestemmingsplan en bouwbesluit. In Bouwbesluit gaat het om technische eisen over afmetingen, oppervlaktes, veiligheidseisen, parkeernorm etc. 2. Hypotheek: het verkrijgen van een hypotheek is lastig aangezien het om een verplaatsbaar object gaat (roerend goed). 3. Beschikbaarheid locaties: binnen de rode contouren is ook interesse van andere partijen en daar valt in de meeste gevallen meer aan te verdienen. 4. Angst bij gemeenten over precendentwerking: tiny housing heeft (afgezien van het type doelgroep) veel gemeenschappelijk met woonwagens. De vraag die ontstaat is waarom je uitzonderingen voor tiny houses maakt en niet voor woonwagens. Dit heeft een maatschappelijke lading. 5. Waarborgen tijdelijkheid: het tijdelijke aspect van tiny housing is niet te garanderen. Na de afgesproken termijn kunnen bewoners alsnog naar de rechter stappen en aangeven dat zij in hun woonbelang worden aangetast. 6. Grondprijzen: de grondprijzen zijn vaak te hoog voor initiatiefnemers van tiny housing. Een mogelijkheid is om grond via erfpacht uit te geven. 7. Gebrek aan informatie: voor veel gemeenten is tiny housing nog een onbekend fenomeen. Er is (nog) geen beleid ontwikkeld om met deze vorm van wonen om te gaan. Dit zorgt op veel plekken nog voor een afwachtende en terughoudende opstelling. 8. Is dit wel een langdurige vraag? Deze vraag wordt regelmatig gesteld door gemeenten en ontwikkelaars, Echter, volgens de deelnemers aan deze sessie is er voldoende behoefte aan klein wonen in Nederland. Micro-appartementen: - Wet- en regelgeving o Het bouwbesluit legt eisen op die de nieuwbouw van microappartementen (onnodig) duur maken. Bij transformatie liggen deze eisen lager, want worden sommige bestaande fysieke aspecten als gegeven geaccepteerd. o Vaak wordt een hogere parkeernorm geëist dan voor de toekomstige bewoners noodzakelijk of wenselijk. De daarmee benodigde parkeeroplossing maakt het project duurder of onhaalbaar. o Het WWS vereist een bepaalde kwaliteit aan een woning voordat het als vrije sector woning mag worden aangemerkt, onder andere vertaald in oppervlakte.

5 5 Kleine woningen neigen dus eerder onder de sociale huurgrens te vallen, wat de exploitatie bemoeilijkt. - Techniek o De flexibiliteit om kleine appartementen indien wenselijk gemakkelijk om te zetten in grotere appartementen ontbreekt of is te duur. Daarmee zijn kleine appartementen minder aantrekkelijk als beleggingsobject (want: nog courant op de lange termijn?). - Financieel o Marktwerking drijft grond- en vastgoedprijzen zodanig op dat de prijskwaliteitverhouding bij kleine woningen in het gedrang komt. De prijs per m2 van een tiny apartment is ten opzichte van grotere woningen enorm hoog. Is dat wel reëel, en voor hoe lang? Tegelijkertijd worden de micro-appartementen op dit moment nog goed afgezet, wat de ontwikkeling van die dure vierkante meters alleen maar bevordert en prijzen nog meer opdrijft. - Imago o Klein wonen hoort niet, is de algemene Nederlandse opvatting. Het generieke streven is een fatsoenlijke ruime woning. Dat geldt zeker voor de koopsector; in de huursfeer is klein wonen iets acceptabeler. De oudere generaties delen deze opvatting des te meer. Juist deze generaties zitten in de praktijk vaak aan de knoppen. Daardoor wordt de ontwikkeling van kleine woningen nog maar weinig gestimuleerd. Doorkijk vervolg Uit de sessie zijn nuttige inzichten naar voren gekomen ten aanzien van de vraag naar klein wonen en kansen voor de woningmarkt, de doelgroepen voor klein wonen en de hobbels die ervoor zorgen dat klein wonen zeker in de vorm van tiny housing nog maar mondjesmaat van de grond komt. In de aankomende periode zullen we vanuit i.s.m. RVO en de gemeente Almere verschillende verdiepende (groeps)gesprekken voeren om bovengenoemde knelpunten en mogelijke oplossingsrichtingen scherper in beeld te krijgen. Dit als opmaat naar een breed congres over het thema Klein en Slim wonen in het voorjaar van We houden jullie graag op de hoogte. Alle deelnemers, hartelijk dank voor jullie input en betrokkenheid! Meer informatie? Voor tiny housing: Voor microappartementen: