Jaarverslag 2012 De Goede Woning

Transcriptie

1 Jaarverslag 2012 De Goede Woning

2 Inhoudsopgave (klik om naar de betreffende pagina te gaan) 1 VOORWOORD 4 2 INLEIDING 5 3 ONTWIKKELINGEN Ontwikkelingen in Europa Ontwikkelingen in Nederland Regionale ontwikkelingen in Haaglanden Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer 8 4 de NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN Missie en visie Rol en taakopvatting Goed wonen in vitale buurten Hoofddoelstellingen Kerncompetenties Hoe wij onze resultaten meten 13 5 VITALE BUURTEN Inleiding Overzicht van ons bezit in Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken Slaagkansen Zoetermeer Monitoring in het kader van de Europa-norm Huurprijsbeleid De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen Vertrokken huurders en leegstandsverlies Huurachterstanden en woninguitzettingen Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering Aanpak illegale bewoning Extra doorstroming via lokale beleidsruimte Jongeren en studenten Begeleid wonen jongeren Statushouders Woonwagenbewoners Nieuwbouw Verkoop Leefbare buurten Wijkontwikkelplannen Aanpak overlast Laatste Kansbeleid Buurttafel en buurtforum Leefbaarheidprojecten Buurtbeheerder Sponsoring en bijdragen aan partners voor leefbaarheidprojecten Klachtencommissies en klachtenmanagement AedesCode Geschillencommissie Huursector Huurcommissie Groot- en planmatig onderhoud Onderzoek naar transformatie van kantoorpanden uitgevoerd Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland Start ontwikkeling veertig jongerenwoningen Akeleituin 26 6 DUURZAAMHEID Duurzaamheid Duurzaam Zoetermeer Duurzaam bouwen Duurzaam energiebeleid Duurzaam wonen Duurzaam werken Duurzame gebiedsontwikkeling 29 2

3 6.1.7 Duurzame kansen Duurzame relaties Duurzaam financieel beleid 30 9 BESTUURSVERKLARINGEN Verklaring van de statutair directeur Verklaring van de raad van commissarissen 40 7 BELANGHOUDERS In contact met onze belanghouders De visitatie Onze acht belanghoudergroepen Belanghouderbijeenkomsten Kenniscafé Wat nemen we mee uit deze bijeenkomsten? 34 8 ONZE ORGANISATIE Inleiding Organisatiestructuur Organisatieverandering Kengetallen Arbobeleid Opleidingen en trainingen Ziekteverzuim Personeelsvereniging Organisatiecultuur Ondernemingsraad Integriteit Risico- en fraudebeleid en intern integriteitbeleid Informatiebeveiliging Klokkenluidersregeling en de commissie Bok Voorkoming belangenverstrengeling Vertrouwenspersonen Goed werkgeverschap en tevredenheid medewerkers Oordeelsbrief Nevenstructuren De toekomst FINANCIËN EN VERBINDINGEN Financieel beheer Bezwaren en vervreemden Zorg voor goede bedrijfsvoering en administratie Risicomanagement Verbindingen met andere rechtspersonen KENGETALLEN JAARREKENING Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening boekjaar Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Algemene waarderingsgrondslagen Balanswaardering Resultaatbepaling Grondslagen voor opstellen kasstroomoverzicht Specificatie toelichting geconsolideerde balans Specificatie toelichting geconsolideerde winst- en verliesrekening Kasstroom uit operationele activiteiten Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening boekjaar Toelichting op enkelvoudige jaarrekening OVERIGE GEGEVENS Verklaring van CAOP Accountantsverklaring 95 3

4 VOORWOORD Het ziet ernaar uit dat met 2012 een bijzonder tijdvak in de Nederlandse volkshuisvesting wordt afgesloten. Een nieuw en uitdagend tijdvak breekt aan. En dat precies op de helft van de ondernemingsplanperiode van De Goede Woning. Een plan dat ondanks de veranderingen vrijwel voltooid kan worden. In de tweede helft van de genoemde periode wordt niet alleen hard gewerkt aan het realiseren van de vastgestelde doelstellingen, maar ook aan het scherp stellen van het vizier voor een nieuwe periode. Wat dat zal gaan worden ligt nog open, hoewel zich daar wel langzaamaan contouren van aandienen. De rol van onze belanghouders lijkt bij onze keuzes nog belangrijker te worden. En waren de financiële middelen de afgelopen jaren ruimschoots beschikbaar, in de toekomst zal ook De Goede Woning nadrukkelijk keuzes moeten maken. Betaalbaarheid van het wonen in Zoetermeer voor onze doelgroep lijkt daarbij een steeds grotere uitdaging te worden. De betaalbaarheid zal in Zoetermeer steeds verder onder druk komen te staan. Toch zijn investeringen ook nodig en mag de leefbaarheid in onze woonbuurten hier niet onder gaan lijden. In toenemende mate zal de samenwerking met al onze belanghouders essentieel zijn. Het afgelopen jaar hebben we gezien dat de aangetrokken contacten met bijvoorbeeld onze huurders geleid hebben tot een toename van huurders die op verschillende manieren betrokken zijn bij hun omgeving en daarmee vanuit hun eigen kracht bijdragen aan het zich thuis voelen in hun woonbuurt. En dat is uiterst belangrijk! Ook de samenwerking met onze andere belanghouders is in deze essentieel. Zo hebben wij ervaren dat studenten van de Haagse Hogeschool een positieve invloed kunnen hebben op de leefbaarheid bij onze jongerenwoningen in de wijk Seghwaert. Uiteraard zal daar ook de nieuwe functie van buurtbeheerder, die wij in 2012 hebben vormgegeven, een rol hebben gespeeld. Drie parttime buurtbeheerders zijn zo in de stad actief. Elk van hen is met andere speerpunten in onze woonbuurten actief. En het uitgangspunt blijft steeds dat het om tijdelijke interventies gaat. De buurt is immers van de huurders, die samen de buurt als hun thuis moeten ervaren en houden. De gemeente speelt hierbij ook een nadrukkelijke rol. In de prestatieafspraken die eind 2012 werden gemaakt, hebben wij samen met de gemeente Zoetermeer ook het belang van de leefbaarheid onderkend en we zullen die ook monitoren. In de nieuwe collegeperiode ligt hier, naar mijn mening, een belangrijke gezamenlijke uitdaging. Bezuinigingen of niet, voor alle partijen zijn goed functionerende woonbuurten waar mensen zich thuis voelen, essentieel. Zoals gezegd, lijkt 2012 een periode af te sluiten. Ik denk dan vooral aan het tijdperk van grote woningproducties door woningcorporaties. Met de oplevering van maar liefst 498 woningen beleefden wij een topjaar. Om de woningen tijdig te verhuren, moesten wij alle zeilen bijzetten. En dat is met verve gelukt. De beoogde doorstroming bij het project De Elementen is bijvoorbeeld zonder meer geslaagd. Een bijzondere uitbreiding van onze woningvoorraad. Maar ook de 118 zeer duurzame eengezinswoningen en 40 betaalbare jongerenwoningen zijn dat nadrukkelijk. Wij zijn blij dat wij ons aanbod voor jongeren konden vergroten. Beoogd was om de wachttijd te gaan bekorten. Maar met de actuele ontwikkelingen, waarin woningcorporaties gedwongen worden hun huurprijzen flink te laten stijgen, lijkt een stabilisatie van de wachtduur misschien wel realistischer. Maar dit vraagt ook om meer investeringen voor jongeren. Gelukkig starten we ook in 2013 met een nieuw project voor deze doelgroep. En hopelijk zullen er meer volgen. In de prestatieafspraken zijn de intenties hiervoor vastgelegd. Met een goed gevoel kijk ik terug op 2012, waarin de organisatie op stoom kwam om de beoogde doelstellingen uit het ondernemingsplan waar te maken. Een mooi vertrekpunt om samen met onze belanghouders verder te werken aan de nieuwe uitdagingen die zich aandienen. Als u, al dan niet naar aanleiding van dit jaarverslag, hiertoe aanleiding ziet, ben ik graag aan te spreken op deze uitdagingen. Ed Pannebakker 4

5 inleiding In 2012, het tweede jaar van ons ondernemingsplan, zijn we in het bereiken van onze doelstellingen op stoom gekomen. Waar we in 2011 vooral hebben geïnvesteerd in meer weten en plannen maken, zijn we in 2012 met al deze gegevens aan de slag gegaan. De definitieve inzet van drie buurtbeheerders rond onze prioriteitscomplexen werpt zijn vruchten af. Daarnaast hebben we zoals andere jaren veel gedaan in ons dagelijks werk om goed wonen in vitale buurten mogelijk te maken. Over al onze werkzaamheden verantwoorden wij ons in dit jaarverslag. Wij willen graag vertellen wat we hebben gedaan en welke keuzes we hebben gemaakt. Ons jaarverslag is voor ons een formeel document. Het is opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de raad van commissarissen. Ons jaarverslag kan voor u aanleiding zijn om met ons in gesprek te gaan. Dat doen wij graag en hopelijk kunnen wij daarvan leren. Door middel van dit jaarverslag kunnen onze toezichthouders en onze belanghouders zo veel mogelijk terugvinden over onze daden en keuzes. Naast ons jaarverslag, dat ook op onze website gepubliceerd staat, informeren wij onze belanghouders via onze website, via gedrukte of persoonlijke communicatie en via de formele en informele kanalen. Sinds enkele jaren stellen wij met onze belanghouders ook een jaarbericht op waarin onze samenwerking centraal staat. De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 over de voor ons belangrijkste ontwikkelingen op Europees, nationaal, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens vertalen we deze ontwikkelingen naar de gevolgen of mogelijke gevolgen voor De Goede Woning was het startjaar van ons nieuwe ondernemingsplan met de titel: Samen... vanuit eigen kracht. Over onze missie en visie, rolopvatting en uitwerking van onze missie en visie in hoofddoelstellingen leest u in hoofdstuk 4. Wij hebben onze ambities uit het ondernemingsplan in doelstellingen vertaald. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? Over de methoden die wij hiervoor gebruiken, de benchmarks en andere instrumenten, leest u ook in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 kijken wij terug op De resultaten over 2012 voor onze volkshuisvestelijke opgave hebben wij hier opgeschreven. Hoofdstuk 6 gaat specifiek over duurzaamheid. Omdat dit een belangrijk thema is, wijden wij hier een apart hoofdstuk aan. Ook onze belanghouders zijn voor ons belangrijk. Zij zijn onze klanten, ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Zij zijn de mensen voor wie en met wie wij onze missie Goed Wonen in vitale buurten realiseren. Daarover leest u meer in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 gaat over onze organisatie en onze medewerkers, de zestig gezichten van De Goede Woning die zorgen dat wij onze ambities waar kunnen maken. De persoonlijke passie voor hun werk is essentieel om met overtuiging de verbinding te leggen met onze belanghouders. De bestuursverklaringen, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen vindt u in de hoofdstukken 9, en verder. Gevolgd door de jaarrekening in hoofdstuk 12 en de overige gegevens in hoofdstuk 13. Wij sluiten af met onze accountantsverklaring. Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op andere websites. Dat doen wij om u zo volledig mogelijk te informeren en om onze bronnen te verantwoorden. Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website. Uw vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber, Manager beleid: row@dgw.nl. 5

6 ONTWIKKELINGEN 3.1 Ontwikkelingen in Europa Crisis De Europese interne markt en de euro hebben het Nederlandse bedrijfsleven en de bevolking veel voordelen gebracht. In het afgelopen jaar bleken ook de nadelen. Door onvoldoende discipline en het niet opvolgen van de Europese aanbevelingen om de tekorten te reduceren, raakten landen zoals Griekenland en Spanje in de problemen. Een stabiel eurogebied is bij uitstek van belang voor Nederland vanwege de open economie en de grote financiële sector. Het geld dat Nederland in het kader van de Europese eenheid aan onder andere Griekenland besteedt, kan niet meer in Nederland worden uitgegeven. Als gevolg daarvan moet onze overheid moeilijke keuzes maken en kritisch nadenken over wat zij nog wel doet en wat niet meer. De gevolgen die dit heeft, zien we direct om ons heen in dalende overheidsuitgaven, minder banen en een krimpende economie. Waar in Europa de regels en de begrotingsdiscipline onvoldoende hebben gewerkt, doen wij er bij De Goede Woning alles aan om ons huishoudboekje op orde te houden. En dat dit lukt, blijkt ook dit jaar weer uit de beoordeling A1 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Ontwikkelingen in Nederland Politiek Politiek gezien was het een roerig jaar. Na wekenlange onderhandelingen in het Catshuis zijn CDA, VVD en PVV niet tot een akkoord gekomen en moesten nieuwe verkiezingen worden uitgeschreven. Deze verkiezingen brachten een overwinning voor VVD en PvdA. Deze regering lijkt bereid in korte tijd vergaande maatregelen te nemen om veranderingen door te voeren. Zo ook voor de woningmarkt. De maatregelen uit het regeerakkoord zijn nog niet uitgekristalliseerd en roepen vooralsnog veel weerstand op. De consequenties van de maatregelen vergen meer tijd en overleg. Daardoor blijft ook de situatie op de woningmarkt onvoorspelbaar. Voor De Goede Woning betekent dit dat wij onze strategie aan de hand van verschillende scenario s uitwerken. We kijken met onze meerjarenbedrijfsbegroting, liquiditeits- en vermogensbeheer, onderhoud en beheer en strategisch voorraadbeleid verder dan het lopende of komende jaar. En ondanks alle voorbereidingen hebben we iedere keer weer veel last van deze onzekere politieke situatie. Hoe dat bij ons uitwerkt, leest u in de volgende paragrafen. Woningmarkt Er is niet één Nederlandse woningmarkt. Er zijn grote verschillen in regionale woningmarkten. Wij zitten in de Randstad met een overspannen woningmarkt met veel woningzoekenden op wachtlijsten. In Zeeuws-Vlaanderen, Groningen en Limburg zijn er krimpregio s met toenemende leegstand. Binnen regio s kunnen er verschillen zijn tussen vraag naar en aanbod van woningen. De Nederlandse woningmarkt is echter vrijwel volledig vastgelopen als gevolg van versnipperd en ineffectief overheidsbeleid en de economische crisis. Het regeerakkoord heeft de hypotheekvoorwaarden, zoals het 100% verplicht aflossen van de lening in dertig jaar, fors aangescherpt. Hierdoor zullen in de toekomst veel minder woningeigenaren in de problemen komen, maar stijgen de lasten voor hen wel. Het gevolg is dat financiële spankracht voor de individuele koper kleiner wordt en de waarde van koopwoningen (nog) verder daalt. Op dit moment liggen de verkoopcijfers zelfs op een zeer laag niveau. De koopmarkt stagneert. De woonconsument heeft blijkbaar de gevolgen van de nieuwe spelregels nog niet geaccepteerd. De verkoopwaarde van onze woningen zien wij hierdoor nog steeds dalen. Dit levert wel kansen op voor huurders die nu de kans krijgen om hun huurwoning te kopen. Voor de huurwoningmarkt zijn fundamentele keuzes gemaakt. Zo gaan de huurprijzen van sociale huurwoningen de komende jaren fors omhoog. Dit, onder druk van een hoge verhuurdersheffing die zeker de eerste jaren, maar waarschijnlijk ook later, niet geheel gedekt kan worden uit de mogelijke extra huurstijging. De omvang van de huurtoeslag zal hierdoor mogelijk verdubbelen. Omdat dit via de verhuurdersheffing (vooralsnog) ruimschoots wordt gedekt, ontlast dit de rijksbegroting. Het effect is wel dat (veel) meer huurders afhankelijk zullen worden gemaakt van huurtoeslag. Het effect op de langere termijn lijkt ook dat er grote verschuivingen ontstaan in de verschillende huurprijsklassen. Zo zal het deel tot de kwaliteitskortingsgrens ( 366,37 met prijspeil 2012) volgens een onderzoek dat Explica in opdracht van het stadsgewest Haaglanden heeft uitgevoerd, drastisch gaan afnemen. Dit heeft grote gevolgen voor de doelstelling uit ons ondernemingsplan om de wachttijd voor jongeren te verkorten. Deze huurprijsklasse is namelijk voor jongeren die afhankelijk zijn van huurtoeslag essentieel. Volgens de laatste berekeningen van het Nibud zijn overigens vooral ook de minima van deze prijscategorie afhankelijk. Een ander dreigend gevolg dat blijkt uit genoemd onderzoek, is dat er een overmaat dreigt te ontstaan voor de lage middeninkomens. De 10% die de Europese Commissie heeft vastgesteld als maximale toewijzingsnorm dreigt op termijn te worden overschreden. Ook blijkt dat de beschikbare hoeveelheid eengezinswoningen voor de doelgroep, waar veel vraag naar is, sterk zal teruglopen. 6 1 Zie

7 Ontwikkelingen Daarnaast wordt voor twee jaar een nieuw stelsel voor een inkomensafhankelijke huurverhoging ingesteld. Het woonakkoord geeft immers aan dat er eind 2014 een voorstel moet liggen voor het toepassen van een huursombenadering. Een systeem dat overigens zonder wetswijziging nu al mogelijk is. De inkomensafhankelijke huurverhoging is arbeidsintensief en kan niet adequaat reageren op de inkomensterugval die momenteel bij relatief veel huurders speelt. Voor een actuele en objectieve inkomenstoets ontbreken voor verhuurders de mogelijkheden. Vanwege de financiële druk door de verhuurdersheffing hebben woningcorporaties massaal op de rem moeten trappen voor het aangaan van investeringen. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft de faciliteringsmogelijkheden voor het garantstellen van leningen drastisch teruggebracht. Wij hebben hierdoor eind 2012 voor een aantal projecten een time-out besluit moeten nemen. Dit betekent dat vooralsnog voor die projecten geen realisatieverplichting zal worden aangegaan. Belangrijke gevolgen van deze wetswijziging betreft de scheiding tussen DAEB-bezit (DAEB staat voor Dienst van Algemeen Economisch Belang) en niet DAEB-bezit. Voor DAEB-bezit is immers staatssteun toegestaan en voor niet DAEB-bezit niet. Een en ander heeft gevolgen voor de administratieve organisatie en de wijze van het financieren van het niet DAEB-bezit. Wetsvoorstel herziening Woningwet Nadat er meer dan tien jaar over is gesproken, nam de Tweede Kamer op 5 juli 2012 een historisch besluit en stemde zij unaniem in met de herziening van de Woningwet. Tijdens de behandeling in de Eerste Kamer is de wet aangehouden. Minister Blok wil alsnog een aantal maatregelen uit het regeerakkoord in de wet opnemen. Dat doet hij door middel van een novelle : een wijziging van een wetsvoorstel dat al wel door de Tweede Kamer is aangenomen, maar nog niet door de Eerste Kamer. De novelle wordt in het voorjaar van 2013 verwacht. Onrust over Vestia De gevolgen van het mismanagement bij Vestia zijn in 2012 duidelijk geworden. Niet alleen voor de corporatie zelf, ook voor ons als collega s, voor de wijken en buurten en de afzonderlijke huurders. Ook voor ons zijn de gevolgen fors. Niet alleen de extra saneringsheffing die wij moeten gaan betalen om Vestia te redden, de gevolgen voor het imago van de branche en de reactie van de politiek daarop, maar ook de verstoring in de sociale huurmarkt is voor ons en voor huurders voelbaar. Het reddingsplan van Vestia voorziet onder andere in verkoop van haar bezit. In Zoetermeer gaat Vestia haar eengezinswoningen te koop aanbieden. In Zoetermeer had Vestia woningen. Van deze woningen gaat zij woningen liberaliseren. Dat is bijna de helft van haar woningbezit. En het betreft voor het overgrote deel eengezinswoningen. Hierdoor zal de wachttijd voor een sociale huurwoning oplopen. De wachttijd voor een eengezinswoning bedraagt nu al bijna vijf jaar. Wij houden 85% van ons woningbezit bereikbaar voor de doelgroep met een huur tot 561,98 2. Dat moeten we doen om aan de 90% Europa-eis te voldoen. En zo hoeven we onze dure woningen niet naar de vrije sector over te brengen maar kunnen deze woningen toegewezen worden aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen boven de Zo houden we in Zoetermeer zo veel mogelijk sociale huurwoningen bereikbaar voor onze doelgroep. Wij hebben in het afgelopen jaar 35% van onze woningen verhuurd aan huishoudens met een minimuminkomen. Exclusief de verhuringen van onze nieuwbouw is dat zelfs 52%. Dat zal naar verwachting zo ongeveer hetzelfde blijven. Maar zoals gezegd, de wachttijd zal oplopen. Voor één woning zullen er de komende jaren nog meer gegadigden zijn. Nu zijn dat er gemiddeld 236 per woning. Dat kan makkelijk oplopen tot driehonderd gegadigden. Een zorgwekkende ontwikkeling. 3.3 Regionale ontwikkelingen in Haaglanden De Goede Woning is aangesloten bij de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). De SVH is een actieve brancheorganisatie waarin alle zestien woningcorporaties uit het stadsgewest Haaglanden beleidsmatig samenwerken. Samen beheren zij ruim woningen. In totaal verhuren de SVH-corporaties bijna 35% van alle woningen in de regio Haaglanden. De huishoudens die door deze corporaties worden gehuisvest, behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage middeninkomens en de aandachtgroepen. Eind 2012 is de website van SVH geheel vernieuwd. De website is gebruiksvriendelijker geworden en dat maakt het voor woningzoekenden nog gemakkelijker om een passende woning te vinden. De SVH heeft als belangenbehartiger van de aangesloten corporaties ook van zich laten horen door het schrijven van een brief aan minister Spies met de vraag om een werkbaar protocol voor de inkomenscontrole voor accountants. Tijdens de accountantscontrole bij ons, alsmede bij onze collega-corporaties, bleek dat er geen eenduidig protocol is voor de inkomenstoets die corporaties uitvoeren in het kader van het Europa-dossier. We zijn in regionaal verband met elkaar aan de slag gegaan met een controleprotocol dat we zelf hebben opgesteld aan de hand van de richtlijn van het ministerie en op advies van een derde ter zake kundige partij. Bij de accountantscontrole bleek dat iedere accountant op een andere manier de inkomenstoetsen van de corporaties checkte en dat toetsen die twee keer door de accountants werden gecontroleerd niet vanzelfsprekend 2 Prijspeil

8 dezelfde uitslag kregen. Door deze onduidelijkheid werden bij veel corporaties de goedkeuringsverklaringen door de accountant onthouden. Wij hebben besloten de inkomenstoetsen over 2011 integraal te laten controleren nadat we een eenduidige manier van controleren met de accountant hadden afgesproken. Dat heeft ons veel geld en inzet gekost, iets wat gemakkelijk voorkomen had kunnen worden als het ministerie vooraf duidelijk had gemaakt op basis van welke criteria getoetst zou gaan worden. Sinds 2012 voeren we deze controle integraal intern uit. Wij hebben overigens over 2011 wel een goedkeurende verklaring van de accountant ontvangen. 3.4 Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer Prestatieafspraken In 2012 hebben we met onze collega-corporaties en de gemeente hard gewerkt aan de voor ons belangrijke prestatieafspraken. In het vierde kwartaal van 2012 is een eerste overeenstemming bereikt. Nu, januari 2013, worden de afspraken voorgelegd aan de huurdersorganisaties en de gemeenteraad. De prestatieafspraken gaan uit van een goede samenwerking en elkaar versterken waar dat kan. Het centrale punt waar de prestatieafspraken om draaien, is het behoud van de leefbaarheid in Zoetermeer. Hierna noemen we de belangrijkste afspraken in de prestatieafspraken: Het samenwerken tussen gemeente en woningcorporaties om de leefbaarheid in woonbuurten op een goed niveau te brengen en te houden. De herbevestiging van investeringsafspraken in de VINEX-wijk Oosterheem en de herstructurering van de wijk Palenstein. De ambitie tussen de gemeente en De Goede Woning om tweehonderd jongerenwoningen te gaan realiseren. De gemeente zal voor 1 januari 2014 een update maken van de kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor de stad op basis van een woonvisie. Gemeente en woningcorporaties zullen voor eind 2015 bepalen wat de gewenste omvang is van de socialehuurwoningvoorraad. Het herbevestigen van de regionale prestatieafspraken. De gemeente stelt per woningcorporatie beschikbaar waarmee zij een programma kunnen opstellen in het kader van social return on investment. Zoetermeerse woningmarkt onder druk Aan het einde van 2012 staat de Zoetermeerse woningmarkt er volstrekt anders voor dan één jaar geleden. Dit wordt veroorzaakt door twee zaken. Ten eerste heeft Vestia in haar verbeterplan een aantal maatregelen opgenomen die Zoetermeer veel meer raken dan de overige gemeenten waar Vestia actief is. Dit betreft de verkoop van maar liefst eengezinswoningen. Maar ook het huurbeleid. Bij nieuwe verhuringen wordt 92% van de maximaal redelijke huur gevraagd. Omdat de Zoetermeerse woningvoorraad relatief nieuw is, ligt de maximaal redelijke huur in Zoetermeer ook hoog. Veel huurwoningen verdwijnen hierdoor naar een hogere huurprijsklasse waardoor er minder beschikbaar blijven voor onze doelgroep. Bij herhaling hebben wij gewezen op dit laatste effect. Helaas bleef de aandacht voor de lokale politiek vooral uitgaan naar de effecten van de verkoop. De tweede oorzaak betreft de aanstaande maatregelen uit het regeerakkoord. Zonder bijsturing in de betaalbaarheid dreigt het woningbezit van de twee andere woningcorporaties in Zoetermeer ook dezelfde kant op te gaan als wij nu zien bij Vestia. Voor ons is dit de reden dat wij voorjaar 2013 op zoek gaan naar een effectieve balans tussen de betaalbaarheid van de bestaande voorraad voor onze doelgroep en het tempo van onze geplande investeringen. 8

9 9

10 DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN In 2011 zijn we gestart met ons nieuwe ondernemingsplan Samen vanuit eigen kracht. In dit hoofdstuk beschrijven wij in het kort de negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan en hun voortgang. Wij starten met de missie, visie, rol en taakopvatting. Onze hoofddoelen zijn immers hierop gebaseerd. Met deze hoofddoelen brengen wij focus aan en leggen wij accenten binnen ons BBSH-werkveld. 4.1 Missie en visie Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die, binnen de opdracht van het BBSH en met het besef van de belangen van onze belanghouders, zijn eigen koers vaart. Dat doen wij binnen de financiële kaders en regionale prestatieafspraken. Nadat wij de strategische keuzes voor ons nieuwe ondernemingsplan hebben gemaakt, hebben wij deze keuzes aan onze belanghouders voorgelegd. Wij hebben hen uitgedaagd zich te laten inspireren en met elkaar de noodzakelijke verbindingen te leggen omdat wij vandaag de dag onze doelen niet alleen kunnen realiseren en wij juist in samenwerking onze droom, goed wonen voor iedereen, kunnen realiseren. Missie De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen kunnen voorzien. Visie De Goede Woning is de corporatie in Zoetermeer. De zestig gezichten van De Goede Woning maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met onze partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema s zijn jong, duurzaam en vanuit eigen kracht. 4.2 Rol en taakopvatting Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van onze belanghouders. Hoe wij hen in 2012 raadpleegden, leest u in ons hoofdstuk over belanghouders. Om onze doelen te verwezenlijken is samenwerking met onze belanghouders essentieel. Samenwerking vraagt van ons flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen veranderen. Daarin hebben wij een traditie die blijkt uit de succesvolle strategische keuzes van de afgelopen jaren. Acht jaar geleden lag de nadruk op de traditionele taken: een goede woning voor een betaalbare prijs. De afgelopen vier jaar ging veel aandacht uit naar de inzet van ons vermogen. Na de brutering, door de lage rente en verkoopresultaten, liepen de vermogens van woningcorporaties op; ook bij ons. Ons vermogen hebben wij inmiddels goed volkshuisvestelijk ingezet. Sinds 1995 hebben wij nieuwe woningen gebouwd. In 2012 hebben we er daarvan vijfhonderd opgeleverd. Nu is onze focus gericht op de leefbaarheid in onze complexen. Onze grootse uitdaging is het behouden en realiseren van vitale buurten met goede voorzieningen, waar de bewoners elkaar kennen en waar zij bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. 4.3 Goed wonen in vitale buurten De kern van ons ondernemingsplan , waar alle doelen uit ons ondernemingsplan aan bijdragen, is Goed wonen in vitale buurten. Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon, heel en veilig is, waar bewoners elkaar kennen en zich met elkaar en met de buurt verbonden voelen. Goed wonen, leefbaarheid, is een gevoel, een beleving. Eind 2010 hebben wij voor de eerste keer op complexniveau onderzocht hoe onze bewoners de leefbaarheid in hun complex beleven. In 2011 hebben wij uit dit nul-onderzoek een schat aan gegevens gekregen. In 2012 zijn wij op complexniveau met de verbeterpunten voor de leefbaarheid aan de slag gegaan met als doel dat onze bewoners in 2014 de leefbaarheid in hun woning en hun buurt met een 7 waarderen. We hebben bewust de keuze gemaakt dit niet alleen te doen en onze partners in de wijk, en vooral onze huurders, hierbij te betrekken. Uiteindelijk doel is de huurders in hun eigen kracht te zetten zodat zij zelf de leefbaarheid gestalte geven. 4.4 Hoofddoelstellingen Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen. Dat zijn: Goed wonen in vitale buurten jong Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting van jongeren voorziet buurten van een nieuwe, jonge instroom van bewoners die op hun eigen wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt. 10

11 De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan Hoofddoel: In 2014 zijn ten minste veertig jongerenwoningen in Waterzicht gerealiseerd en zijn minimaal zeventig jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denemarkenlaan. De veertig jongerenwoningen in Waterzicht zijn gerealiseerd en allemaal verhuurd. De zeventig jongerenwoningen aan de Denemarkenlaan niet. Het project is intern inmiddels geschrapt omdat de locatie niet beschikbaar kwam. Goed wonen in vitale buurten duurzaam De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidcijfer 7. Hoofddoel: De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer 7. In 2014 hebben wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd. De jaarplannen voor onze complexen en wijken zijn gemaakt op basis van de input uit onze leefbaarheidmonitor. Investeren in leefbaarheid vraagt een invoelend vermogen, creativiteit, flexibiliteit en heeft een langere adem nodig. Wij zien wel dat onze investeringen lonen, krijgen dat ook terug van onze samenwerkingspartners en van bewoners in de wijk. In 2013 meten we onze inzet bij onze prioriteitscomplexen. De nieuwe meting in al onze complexen zal in 2014 plaatsvinden en gaat ons naar verwachting uitsluitsel geven over de effectiviteit van onze investeringen. zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw samen met de bewoners vast te stellen. In 2011 is in zes prioriteitscomplexen gestart met plannen van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid. Voor deze zes is gekozen omdat onze huurders vooral daar de laagste waardering gaven in het USP-onderzoek. Hier kon naar onze mening ook het meest worden geleerd. Halverwege de looptijd van het ondernemingsplan wordt de tussenbalans opgemaakt. Welke ervaringen hebben we gedurende de eerste twee jaar opgedaan en hoe gaan we de komende twee jaar invullen? De ervaringen uit de wijkteams in de prioriteitscomplexen leert ons dat de programma s die in de prioriteitscomplexen zijn ingezet intensief zijn en veel tijd vragen. We zijn gestart met concrete plannen van aanpak in de zes prioriteitscomplexen en hebben met die plannen inmiddels successen geboekt. Het simpelweg kopiëren van deze programma s naar de overige complexen is niet effectief en ook niet nodig. De aanpak van verbetering van leefbaarheid is maatwerk. Het is ook belangrijk te kijken naar wat bereikt is en wat een duurzame bijdrage levert in de wijk. Als huurders hun schutting vervangen, ziet dit er vaak jarenlang veel beter uit en draagt dit positief bij aan de indruk die de buurt maakt voor bezoekers. Zo zijn er vele mooie voorbeelden van successen die we in de afgelopen jaren hebben geboekt en waarmee we op weg zijn naar een verbetering van de leefbaarheid in onze complexen. Wat duidelijk is geworden in de ervaring tot op heden is dat er keuzes zullen moeten worden gemaakt in de aanpak. Niet alles kan door een woningcorporatie worden opgepakt en niet alle ideeën die wij ontvangen kunnen we waarmaken. In ons spoorboekje verbetering leefbaarheid staan de keuzes die we gemaakt hebben in de aanpak waar wij in geloven met als doel de leefbaarheid de komende twee jaar naar een hoger plan te tillen. Goed wonen in vitale buurten vanuit eigen kracht Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale buurt willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners verwachten wij dat zij hierin participeren. Want juist zij hebben de sleutel in handen tot een vitale buurt. Hoofddoel: In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaarheid in het complex dat met participatie tot stand is gekomen. Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand Ruimte voor woonwensen jong Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer gemiddeld 34 maanden wachten nadat zij zich hebben ingeschreven voor een woning. Dan is 34 maanden wel heel erg lang. Wij hopen bij de prestatieafspraken concrete locaties beschikbaar te krijgen om jongerenwoningen te kunnen toevoegen, zodat jongeren voor de stad behouden blijven. Op basis van de bevindingen van het eerdergenoemde onderzoek van Explica is het echter de vraag of door de effecten van het woonakkoord onze doelstelling nog houdbaar is. Wij zullen deze in 2013 herijken. 11

12 Hoofddoel: Wij willen de wachttijd van jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in In 2012 hebben wij over dit hoofddoel een tussenrapportage gemaakt. De invloed van het bouwen van jongerenwoningen is beperkt. Dat komt door de beperkte aantallen die wij kunnen bouwen. Locaties zijn nauwelijks beschikbaar. Maar ook de kosten (lees de ORT 3 ) zijn zeer hoog bij deze doelgroep. In 2010 hebben wij 45 jongerenwoningen opgeleverd en in In 2013 gaan wij 40 jongerenwoningen opleveren en in 2014 hopen wij nog 24 jongerenwoningen in Zoetermeer op te kunnen leveren. Ruimte voor woonwensen duurzaam Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het beleid zorgt ervoor dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energiegebruik zorgt voor een lagere CO 2 -uitstoot. Hoofddoel: In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd. In 2011 zijn wij van start gegaan met de uitvoering van ons energiebeleid. De uitvoering verloopt minder voorspoedig dan wij hadden gepland omdat in de uitwerking van de plannen de natuurlijke vervangingsmomenten in de Meerjarenbegroting Onderhoud zijn aangehouden voor energiebesparende maatregelen. Op zich is dat ook al een kwestie van duurzaamheid omdat een vroegtijdige vervanging niet als duurzaam mag worden gezien. In 2014 zal 15% zijn uitgevoerd en conform Energiebeleid 100% in Ruimte voor woonwensen vanuit eigen kracht Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak over het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij hun voordeur geven? Hoofddoel: Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij ruimte om hun woonwensen te realiseren. Onze bewoners hebben op verschillende manieren de ruimte om hun woonwensen te realiseren. Dat kan bijvoorbeeld door middel van ons ZAV-beleid. En we informeren onze bewoners over de onderhoudsplannen voor de komende jaren. Bij de jaarlijkse schouw met de bewonerscommissies worden wensen kenbaar gemaakt. En onze bewoners worden direct betrokken bij onderhoudsplannen voor de eigen complexen. Onze bewoners worden betrokken bij grote onderhoudsprojecten. Zo zijn er in het afgelopen jaar in het Alferbos onder andere energiebesparende warmtepompen aangebracht. In dit project zijn huurders en kopers nauw betrokken. Zestig gezichten maken De Goede Woning jong Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte organisatie. Hoofddoel: Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid. Het vitaliteitsbeleid is vastgesteld. Zestig gezichten maken De Goede Woning duurzaam Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast maatregelen in de cao is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing vormen de basis. Hoofddoel: In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH-label Goed Werkgeverschap behaald. Met de uitkomsten van het label Goed Werkgeverschap zijn wij aan de slag gegaan. Of wij in 2013 onze medewerkerstevredenheid daadwerkelijk gaan meten met het KWH-label Goed Werkgeverschap is nog een vraag die wij met de ondernemingsraad gaan uitwerken. Zestig gezichten maken De Goede Woning vanuit eigen kracht De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij, zijn of haar eigen kennis en kunde kan benutten, er voldoende eigen verantwoordelijkheid wordt genomen en er uitdaging in het werk is. Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities zijn hierbij doorslaggevend ORT = onrendabele top = exploitatieverlies over vijftig jaar.

13 De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan Hoofddoel: In 2012 heeft 80% van de medewerkers een Persoonlijk Ontwikkel Plan (POP). In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is het ontwikkelbeleid van De Goede Woning geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de POP s van de werknemers, van start gegaan. Eind 2012 heeft 63% van onze medewerkers een POP. In 2013 wordt verder gewerkt aan dit doel. 4.5 Kerncompetenties De drie kerncompetenties voor dit ondernemingsplan zijn: Samenwerken: Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer er geen direct persoonlijk belang aanwezig is. Initiatief: Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit zichzelf beginnen, verantwoorden en leren. Flexibiliteit: Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren. Deze competenties zijn hard nodig in de werkwijze die wij voorstaan. Als een huismeester bijvoorbeeld ziet dat een bewoner al lang niet buiten is geweest, neemt hij het initiatief om aan te bellen, gaat het gesprek aan met de huurder en signaleert het als er een hulpvraag is. Onze medewerkers hebben een eigen verantwoordelijkheid voor hun inzetbaarheid. Deze eigen verantwoordelijkheid ondersteunen wij door middel van werkbesprekingen met teamleiders en managers, training, coaching en secundaire arbeidsvoorwaarden die een optimale inzetbaarheid ondersteunen. 4.6 Hoe wij onze resultaten meten In onze hele bedrijfsvoering is bijvoorbeeld de plan-do-check-act cyclus doorgevoerd. Beleid wordt periodiek geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Daarom gebruiken wij het INK-managementmodel, een methodiek die ons uitstekend past. Wij leggen onze ambities vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen de basis voor onze jaarplannen. De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het management rapporteert per kwartaal over de resultaten in de managementrapportage. Daarnaast kennen wij het directieverslag dat per kwartaal wordt opgesteld, de IC-verslagen en diverse andere financiële verantwoordingsverslaglegging, zoals de tussentijdse financiële rapportage. Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende onderzoeken in. KWH-huurlabel De Goede Woning heeft het KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening continu wordt gemeten. Ook in 2012 hebben wij dit label behouden. In 2013 gaan wij bekijken of wij onze metingen blijven verrichten met het KWH-label of dat we voor een andere methode van meten gaan kiezen. Leefbaarheidmonitor In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidenquête in te vullen. Hier hebben bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over de leefbaarheidbeleving van onze bewoners in al onze complexen. Deze informatie vormt de basis voor al onze leefbaarheidactiviteiten in de wijk. We gebruiken de cijfers bij ons strategisch voorraadbeleid en investeringsbeslissingen alsmede bij het opstellen van plannen van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid en het stellen van prioriteiten in de complexen, buurten en wijken. Benchmarks Wij vergelijken onze resultaten via verschillende benchmarks. De benchmark van het CFV wordt door ons kritisch bestudeerd en waar wij dat nodig vinden, wordt om nadere uitleg gevraagd of voorzien wij deze van commentaar. Ieder kwartaal maken wij zelf onder meer een benchmark van de drie Zoetermeerse corporaties over de resultaten van ons huurbeleid. Deze wordt ter beschikking gesteld aan de corporaties en de gemeente. Zo krijgt de output, ofwel het tastbare productieresultaat, meer betekenis en leren wij continu. Visitatie in 2012 In 2008 zijn wij voor het eerst gevisiteerd. In 2012 vond onze tweede visitatie plaats. Deze tweede visitatie heeft een andere (verplichte) standaard meetmethode. Hierdoor zijn de metingen niet geheel vergelijkbaar. Wij zien de visitatie als een leermoment voor onze organisatie. Het rapport van de visitatie wordt in 2013 opgeleverd. 13

14 VITALE BUURTEN 5.1 Inleiding Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren, ouderen, gezinnen en statushouders. Kortom, ons dagelijks werk. 5.2 Overzicht van ons bezit in 2012 Eind 2012 hadden wij in totaal woningen in eigendom. Daarvan hebben wij er in in beheer gegeven bij onze collega-woningcorporatie 3B Wonen in Lansingerland. In 2012 hebben wij geen enkele woning gesloopt. Wel hebben wij vijf appartementen verkocht. Wij hebben in woningen opgeleverd en geen woningen bezwaard met een hypotheekrecht. Wij willen woningzoekenden voldoende kans bieden op een goed en duurzaam woonklimaat met speciale aandacht voor kwetsbare groepen. Wij letten daarom onder andere op een evenwichtige verdeling van slaagkansen voor de verschillende doelgroepen en leeftijdscategorieën. Het eerste overzicht hieronder is de actuele situatie per ultimo 2012 voor de verdeling van goedkoop naar duur. Wij hebben 76 woningen in de vrije sector. Omdat 24 woningen verhuurd worden aan een stichting, blijven er 52 over die ook als niet-daeb worden aangemerkt volgens de Europese beschikking. Subsidiabele huurprijs Alleen in eigendom Totaal in eigendom per maand T/m 366, Van 366,38 t/m 561, Boven 561, Boven 664, Totaal Woningvoorraad naar huurgrenzen BBSH per ultimo 2012 Kale huurprijs per maand Alleen in eigendom Totaal in eigendom T/m 366, Van 366,38 t/m 561, Boven 561, Boven 664,66 76 Totaal Toelichting op de huurprijsklassen Goedkoop is tot en met een huurprijs van 366,37 (kwaliteitskortingsgrens artikel 13 Wht). Betaalbaar is van 366,38 tot en met 524,37 (voor één- en tweepersoonshuishoudens) respectievelijk 561,98 (voor drie- of meerpersoonshuishoudens); (aftoppingsgrenzen artikel 13 Wht). Duur is een huurprijs boven 561,99 tot 664, Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd In 2012 zijn in Zoetermeer door drie corporaties circa huurwoningen verhuurd, waarvan wij er 969 voor onze rekening hebben genomen, inclusief 498 nieuwbouwwoningen. Ten opzichte van 2011 zijn er 92 woningen meer verhuurd in het bestaande bezit. Dit gebeurde vooral in de tweede helft van 2012, waardoor een extra druk ontstond op ons team dat zich bezighield met de verhuur van woningen. In hoeverre dit het gevolg is van de 112 doorstromingen vanuit de betaalbare voorraad naar het project van 340 appartementen in De Elementen is niet duidelijk, maar dit is mogelijk wel van invloed geweest. Zoetermeer heeft in vergelijking met Haaglanden een groter aanbod van eengezinswoningen, flats met lift en seniorenwoningen, en een klein aanbod van portiekwoningen Inclusief vrijesectorwoningen

15 Vitale buurten Huishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd (exclusief 75 bij 3B Wonen (gemeente Lansingerland) in beheer gegeven woningen, op basis van ingegane huurcontracten in 2012) Categorie huishoudens Eenpersoons tot 65 jaar Eenpersoons vanaf 65 jaar Tweepersoons tot 65 jaar Tweepersoons vanaf 65 jaar Drie- of meerpersoons tot 65 jaar Drie- of meerpersoons vanaf 65 jaar Inkomen* Goedkoop Betaalbaar Duur > > > > > > Totaal (967**) Waarvan BBSH-doelgroep Waarvan > BBSH-doelgroep *) Op basis van fiscaal jaarinkomen. **) Exclusief twee verhuringen aan rechtspersonen. Iedere week wordt gerapporteerd over opzeggingen, leegstaande woningen en daarmee het leegstandsverlies. De redenen voor niet aansluitend verhuren zijn divers. Voor iedere verhuring zijn gemiddeld circa zes aanbiedingen nodig. Woningzoekenden zijn zich bewust van hun unieke positie als zij eenmaal bovenaan de wachtlijst staan. Dat maakt ze extra kritisch op de woning waarin zij uiteindelijk willen wonen. Deze kritische houding is op zich te verklaren. Immers, als zij een woning accepteren zijn hun kansen op een andere woning voor jaren verkeken. Wij denken zowel zelf als op regionaal niveau na over oplossingen voor dit probleem. 5.4 Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken Binnen stadsgewest Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere inkomensgroepen zo veel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de eenzijdige wijken in Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt: Minimaal 96% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen. Minimaal 32% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen. Binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen, minimaal 87% wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep. De Goede Woning heeft haar woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen. Zie tabel Slaagkansen exclusief vrije sector. 5.5 Slaagkansen Zoetermeer Op dit moment hebben we in Zoetermeer geen prestatieafspraken. Dat neemt niet weg dat wij ons graag blijven verantwoorden alsof de prestatieafspraken die in 2009 afliepen, zijn doorgelopen. Slaagkans sociale minima wordt gemonitord. Slaagkans totale BBSH-groep slaagkans lage middeninkomens. Slaagkans lage middeninkomens overige (hogere) inkomens. 15

16 De slaagkans voor de betreffende groep moet dus beter (of gelijk) zijn dan die van de volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de totale BBSH-doelgroep. In dit verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van lage middeninkomens aangesloten bij de regio. De regio neemt als lage middeninkomensgrens anderhalf maal de BBSH-grens. Dit komt voor gezinnen uit op een jaarinkomen van circa De verhuringen in de vrije sector worden buiten beschouwing gelaten. Inkomenscategorie Slaagkans 2012 geheel Zoetermeer Minima 7,1% Totale BBSH-doelgroep 7,1% Lage middeninkomens 11,7% Overige inkomens 10,4% Alle categorieën 8,2% (Het aantal geslaagde woningzoekenden; exclusief verhuring aan rechtspersonen en exclusief verhuringen in de vrije sector.) In Zoetermeer totaal, de drie Zoetermeerse corporaties, is de afspraak niet gehaald. De hoge slaagkansen in de inkomensgroepen boven BBSH-niveau, worden in hoofdzaak veroorzaakt door het nieuwbouwproject De Elementen van De Goede Woning. 5.6 Monitoring in het kader van de Europa-norm Volgens de Europese beschikking moeten wij in 2012 ten minste 90% van onze woningen beneden de vrijesectorhuurgrens, verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot In 2012 hebben wij 90% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. Tenminste, als we voor het van kracht worden van de Europese spelregels het aanbestede nieuwbouwproject van 340 appartementen in De Elementen niet meetellen. Voor wat betreft de woningtoewijzing bij het project De Elementen in relatie tot de Europa-norm lichten wij onderstaand de hogere toewijzing graag toe. Het project De Elementen bestaat uit 340 appartementen. Dit project is ons eind 2008 door de gemeente Zoetermeer aangeboden onder de restrictie dat het project kwalitatief niet neerwaarts mocht worden aangepast. Na enig onderzoek bleek dat onder bepaalde financiële condities het mogelijk was om door dit project de doorstroming vanuit de betaalbare woningvoorraad op gang te brengen. Hiervoor was een extra huurprijsverlaging nodig omdat de woningen groter zijn dan standaard is voor de geboden kwaliteit. Zonder extra verlaging van de huurprijs bleek het niet verantwoord om de woningen toe te wijzen aan de doelgroep binnen de grenzen van de Europese regelgeving. De extra verlaagde huurprijs brengt daarnaast ook voldoende zekerheid om in tijden van crisis het afzetrisico bij een dergelijk omvangrijk project af te dekken. Daarmee kon het project voor ons én voor de gemeente Zoetermeer een belangrijke volkshuisvestelijk toegevoegde waarde leveren. Het project was oorspronkelijk ontwikkeld voor de vrije sector in de koopmarkt. Door de ontwikkelingen in de woningmarkt bleek dit voor de projectontwikkelaar niet langer haalbaar. Ook pogingen bij commerciële verhuurders en diverse andere woningcorporaties om de vrije sector af te nemen, liepen op niets uit. Toen de gemeente Zoetermeer begin 2009 bereid bleek om 4,5 miljoen bij te dragen voor de extra kwaliteit die voor ons doel in de huur kon worden gerealiseerd, werd het project voor ons haalbaar. Bij 44 van de appartementen was de kwaliteit te hoog om deze verantwoord terug te brengen naar een huurniveau beneden de huurprijsgrens. Hier heeft de gemeente dan ook geen financiële bijdrage aan geleverd. Op het moment van het sluiten van de contracten waren partijen uiteraard nog niet bekend met de later gestelde voorwaarden uit de Europese beschikking. Deze verplichtingen waren volkshuisvestelijk van aard naar de gemeente Zoetermeer. Het afnemen van de 340 appartementen was aangegaan met de projectontwikkelaar. En ook de financieringsverplichting was met financiële instellingen aangegaan. Het na de aangegane verplichting terugbrengen van het project naar de commerciële verhuur was geen optie. Dat hadden immers al vele partijen aangetoond, omdat de afzet te risicovol was. De financiering was gebaseerd op de woningen die passen binnen het kader van DEAB. De beperkte vrije sector woningen konden wij met eigen vermogen financieren. Ook het verder verlagen van de huurprijs was geen reële optie omdat de onrendabele top, die al hoog was, onverantwoord hoog zou worden. Het zou gezien de verplichtingen ook tot onaanvaardbare financiële verliezen hebben geleid, zonder het beoogde volkshuisvestelijk doel te bereiken. En dit doel is ruimschoots gehaald. Alle woningen zijn tijdig verhuurd of verkocht. Tenminste 112 betaalbare sociale huurwoningen zijn door dit project extra beschikbaar gekomen voor de BBSH-doelgroep. Het waren vooral huurders met een middeninkomen die deze woningen beschikbaar maakten. Een prachtig succes! 16