Jaarverslag 2013 De Goede Woning

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Jaarverslag 2013 De Goede Woning"

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013 De Goede Woning

2 INHOUDSOPGAVE 1 VOORWOORD 4 2 INLEIDING 5 3 ONTWIKKELINGEN Ontwikkelingen in Europa Ontwikkelingen in Nederland Regionale ontwikkelingen in Haaglanden Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer 10 4 DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN Missie en visie Rol en taakopvatting Goed wonen in vitale buurten Hoofddoelstellingen Kerncompetenties Hoe meten wij onze resultaten? 16 5 VITALE BUURTEN Inleiding Overzicht van ons bezit in Aan wie hebben wij onze woningen verhuurd? Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken Slaagkansen Zoetermeer Monitoring in het kader van de Europa-norm Huurprijsbeleid De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen Vertrokken huurders en leegstandsverlies Huurachterstanden en woninguitzettingen Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering Aanpak illegale bewoning Zero tolerance bij hennepkwekerijen Jongeren en studenten Begeleid wonen jongeren Statushouders Woonwagenbewoners Verkoop Leefbare buurten Wijkontwikkelplannen Aanpak overlast Het Laatste Kansbeleid Buurttafel en buurtforum Leefbaarheidsprojecten Buurtbeheerder Sponsoring Klachtencommissies en klachtenmanagement AedesCode Geschillencommissie Huursector Huurcommissie Groot- en planmatig onderhoud Nieuwbouw Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland Start bouw 40 jongerenwoningen De Chrysant Waterzicht II 30 6 DUURZAAMHEID Inleiding Duurzaamheid Duurzaam Zoetermeer Duurzaam onderhoud Duurzaam bouwen Duurzaam wonen Duurzaam werken Duurzame gebiedsontwikkeling Duurzame kansen 33 2

3 6.9 Duurzame relaties Duurzaam financieel beleid 34 7 BELANGHOUDERS In contact met onze belanghouders De visitatie Onze acht belanghoudersgroepen 36 8 ONZE ORGANISATIE Inleiding Organisatiestructuur Kengetallen Arbobeleid Opleidingen en trainingen Ziekteverzuim Personeelsvereniging Organisatiecultuur Ondernemingsraad Integriteit Risico- en fraudebeleid Klokkenluidersregeling Informatiebeveiliging Voorkoming belangenverstrengeling Vertrouwenspersonen Toezichtsbrief Nevenstructuren De toekomst FINANCIËN & VERBINDINGEN Financieel beheer Bezwaren en vervreemden De zorg voor een goede bedrijfsvoering en administratie Risicomanagement Verbindingen met andere rechtspersonen KENGETALLEN JAARREKENING OVERIGE GEGEVENS ACCOUNTANTSVERKLARING (VOLGT) BESTUURSVERKLARINGEN Verklaring van de statutair directeur Verklaring van de raad van commissarissen 46 3

4 VOORWOORD Het jaar 2013 zal voor velen die betrokken zijn bij de volkshuisvesting in Nederland waarschijnlijk de geschiedenis ingaan als markering van grote veranderingen. Plannen en voornemens van het kabinet waren er al eerder, maar in 2013 werden grote stappen gezet naar de invoering ervan. De afronding van de Herzieningswet met de uitgebreide novelle van minister Blok zal waarschijnlijk in 2014 plaatsvinden, maar de verhuurdersheffing en de ongekend grote saneringsheffing waren in 2013 een feit. Veel woningcorporaties moesten daardoor in 2013 alle zeilen bijzetten om hun plannen en ambities waar te kunnen maken. Talloze reorganisaties bij woningcorporaties kwamen op gang. Deze moeten op termijn gaan leiden tot een kostenbesparing. Ook voor ons was het belangrijk om de gevolgen goed te kennen, voordat grote investeringsverplichtingen in nieuwbouw konden worden aangegaan. Hiervoor was een timeoutbesluit nodig. Tijdens de time-out hebben we de gevolgen van de heffingen voor onze financiële positie opnieuw in kaart gebracht. Onze financiële positie bleek gelukkig sterk genoeg om de bouwplannen door te kunnen laten gaan. De voorbereiding van de plannen is tijdens de time-out niet stilgelegd, waardoor de vertraging gelukkig beperkt kon blijven. Ook de komende jaren kunnen wij verder met onze geplande investeringen en is een ingreep in de organisatie niet noodzakelijk. Onze bedrijfskosten liggen immers al jarenlang circa twintig procent lager dan die van vergelijkbare woningcorporaties. Dat neemt niet weg dat ook wij onze focus zullen moeten blijven aanscherpen. De vele items die in dit jaarverslag worden belicht, geven inzicht in de omvang van aandachtsgebieden waar een woningcorporatie als de onze zich vandaag de dag mee bezighoudt. Het is een breed palet, maar wel doelgericht. De maatschappij is immers de afgelopen jaren steeds meer gaan vragen van woningcorporaties. Dat kon en mocht ook zeker; de middelen waren hiervoor beschikbaar. Maar bij afnemende middelen moet opnieuw een focus worden aangebracht. Graag betrekken wij ook nu weer al onze belanghouders bij het maken van de keuzes die hierbij horen. De ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan in 2014 geeft hiervoor volop kansen. Ik kijk er met plezier naar uit om weer nieuwe uitdagingen met u en onze medewerkers aan te gaan. Dit jaarverslag mag dan wel geschiedenis zijn, het biedt voor ons een prima basis voor het aangaan van deze nieuwe uitdagingen. Ik hoop dat u, al lezend in dit jaarverslag, ook tot de conclusie komt dat de basis hiervoor goed is. Ed Pannebakker Statutair directeur Er breekt een nieuwe tijd aan en de veranderingen in de maatschappij en de regelgeving zullen naar mijn verwachting verdergaan. Wij gaan een nieuw volkshuisvestelijk tijdperk in. Dat vraagt andere keuzes om onze missie succesvol voort te zetten. Waar het rond 1900 allemaal begon met vooral gezond én betaalbaar kunnen wonen, ging het later vooral om voldoende woningen. Met de economische voorspoed in de jaren 80 en later, werd ook de kwaliteit van de woningen belangrijk. In de toekomst zal het de uitdaging worden om betaalbare huisvesting te blijven bieden, waarin onze huurders prettig wonen en zich thuis voelen. Een nieuwe focus die om andere keuzes zal vragen. 4

5 INLEIDING In 2013, het derde jaar van ons ondernemingsplan, hebben we nadat wij op stoom zijn gekomen met het behalen van onze doelstellingen, enerzijds de focus gelegd op de wijze waarop wij onze doelstellingen waarmaken en anderzijds op het voorbereiden van een verdere focus voor de toekomst. Hoe we dat hebben gedaan, verantwoorden wij in dit jaarverslag. Door middel van dit jaarverslag, opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de raad van commissarissen, kunnen onze toezichthouders en onze belanghouders onze prestaties en keuzes terugvinden. Via het jaarverslag vindt de formele verantwoording plaats. Om maatschappelijk goed te kunnen functioneren zijn er veel meer momenten waarop, en niveaus waarmee, wij met onze belanghouders communiceren. Bijvoorbeeld via persoonlijke communicatie, digitaal via onze website, via schriftelijke communicatie en de media. Sinds enkele jaren stellen wij ook een jaarbericht op waarin de samenwerking met onze belanghouders centraal staat. Dit, omdat onze maatschappelijke betrokkenheid en verbondenheid met onze belanghouders vandaag de dag essentieel zijn en wij hun graag een specifieke terugkoppeling geven over ons volledige speelveld en de samenhang van onze gezamenlijke inspanningen. De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 over de voor ons belangrijkste ontwikkelingen op Europees, nationaal, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens vertalen wij deze ontwikkelingen naar de gevolgen, of mogelijke gevolgen, voor ons was het startjaar van ons ondernemingsplan met de titel Samen... vanuit eigen kracht. Over onze missie en visie, rolopvatting en uitwerking van onze missie en visie in hoofddoelstellingen leest u in hoofdstuk 4. Wij hebben onze ambities uit het ondernemingsplan in doelstellingen vertaald. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? Over de methoden die wij hiervoor gebruiken, de benchmarks en andere instrumenten, leest u ook in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 kijken wij terug op De resultaten over 2013 voor wat betreft onze volkshuisvestelijke opgave hebben wij hier beschreven. Hoofdstuk 6 gaat specifiek over duurzaamheid. Omdat dit een belangrijk thema is, wijden wij hier een apart hoofdstuk aan. Ook onze belanghouders zijn belangrijk voor wat wij maatschappelijk kunnen presteren. Zij zijn onze klanten, ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Zij zijn de mensen voor wie en met wie wij onze missie Goed wonen in vitale buurten realiseren. Daarover leest u meer in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 gaat over onze organisatie en onze medewerkers, de zestig gezichten van De Goede Woning die zorgen dat wij onze ambities waar kunnen maken. De persoonlijke passie voor hun werk is essentieel om met overtuiging de verbinding te leggen met onze belanghouders. De bestuursverklaringen, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen vindt u in de hoofdstukken 9, en verder. Gevolgd door de volledige jaarrekening in hoofdstuk 12 en de overige gegevens in hoofdstuk 13. Wij sluiten af met onze accountantsverklaring. Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op een andere website. Dat doen wij om u zo volledig mogelijk te informeren en om onze bronnen te verantwoorden. Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website: Uw vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber, onze manager Beleid: 5

6 ONTWIKKELINGEN Om het jaarverslag goed te kunnen duiden en om te tonen van welke ontwikkelingen wij ons onder andere bewust zijn, is dit hoofdstuk opgenomen. 3.1 ONTWIKKELINGEN IN EUROPA Europese besluiten beïnvloeden de praktijk van woningcorporaties in Nederland steeds meer. Er wordt graag en vaak gewezen naar Brussel als veroorzaker van regeldruk. Tegelijkertijd geeft Europa er wel degelijk blijk van oog te hebben voor de bijzonderheden van de Nederlandse huizenmarkt. De Europese Commissie (EC) ziet de Nederlandse huizenmarkt als een starre markt met verstorende prikkels. De maatregelen die onze regering heeft genomen om de woningmarkt te hervormen, worden volgens de EC te traag ingevoerd. De EC doet een aantal hervormingsaanbevelingen voor de periode De EC pleit voor meer marktwerking en wil meer vaart zetten achter de hervormingen. Het Europees parlement heeft een genuanceerder oog voor de sociale huursector in Nederland. De erkenning van het Europees parlement voor de specifieke taak en verantwoordelijkheden van de corporatiesector zorgt voor een tegengeluid op de mening van de EC, die alleen oog lijkt te hebben voor de vermeende economische gevolgen van de organisatie en financiering van de huizenmarkt. Niet in de laatste plaats omdat men zich in sommige andere lidstaten zorgen maakt over de inkomensgrens die Nederland heeft afgesproken met de EC. Eind 2013 roept een meerderheid van de Tweede Kamer de minister op de inkomensgrens voor sociale huurwoningen op te trekken naar een gezamenlijk huishoudinkomen van Een verhoging waar wij een warm voorstander van zijn. Zeker omdat in 2014 de herhuisvesting van huurders in Palenstein van start gaat, is het belangrijk dat er meer ruimte komt om binnen de norm te blijven. De huidige grens zal remmend werken op het herstructureringsproces. Huurders met een inkomen boven de huidige grens zullen meer tijd nodig hebben om een andere woning te vinden omdat woningcorporaties slechts 10% ruimte hebben om woningen voor deze doelgroep beschikbaar te stellen. 3.2 ONTWIKKELINGEN IN NEDERLAND Akkoord Aedes en kabinet Aedes heeft in augustus met het kabinet een akkoord gesloten dat begin oktober ook door de leden van Aedes via een extra ledencongres is bekrachtigd. Het akkoord heeft heel wat losgemaakt. Niet alle leden waren het eens met de inhoud van het akkoord. Vooral waren er zorgen over de betaalbaarheid. Daarom is, voorafgaande aan het congres, een motie opgesteld over het maken van afspraken over betaalbaarheid. De motie, die vooraf ook door ons is ondertekend, is tijdens dit congres met bijna 90% van de stemmen aangenomen. Mede daarom hebben wij ingestemd met het akkoord. In de voorbereiding op het akkoord werden proefballonnetjes opgelaten. Bijvoorbeeld over de 142-puntengrens, waarbij corporaties hun woningbezit met meer dan 142 punten op termijn moesten afstoten. Die afspraak zou voor ons en voor Zoetermeer desastreus zijn. Ons woningbezit bestaat namelijk voor 55% uit woningen met meer dan 142 punten. Parlementaire enquête De Tweede Kamer heeft op 16 april de onderzoeksopdracht vastgesteld en de voorbereidingscommissie gekozen tot een enquêtecommissie voor de Parlementaire enquête woningcorporaties. Het onderzoek richt zich op de periode van de verdere verzelfstandiging van de corporaties (begin jaren 90) tot heden. Het doel van de enquête is tweeledig: waarheidsvinding en lessen trekken voor de toekomst. De focus ligt op het functioneren van het corporatiestelsel, inclusief de maatschappelijke gevolgen van de werking van dit stelsel en de rol van de politieke besluitvorming. De enquêtecommissie schat in dat ze voor haar opdracht anderhalf jaar nodig heeft. Dit jaar besteedt de enquêtecommissie aan voorbereidend onderzoek. De gesprekken en verhoren door de enquêtecommissie vinden pas in de eerste helft van 2014 plaats. Het eindrapport is naar verwachting in oktober 2014 gereed. Daarna weegt de Tweede Kamer de conclusies en aanbevelingen van de enquêtecommissie. Zo op het eerste oog is er ruimte voor een grondige analyse. 1 Europese Commissie; Aanbeveling over het nationale hervormingsprogramma 2013 van 6 Nederland en met een advies van de Raad over het stabiliteitsprogramma van Nederland voor de periode

7 Ontwikkelingen In opdracht van Aedes, en specifiek voor de parlementaire enquêtecommissie, heeft drs. Rudy de Jong MRE het rapport De Balans Verstoord geschreven. Hij heeft daarin een analyse gemaakt van hoe de ontwikkelingen in onze branche zijn verlopen. Daarbij heeft hij de branche zelf zeker niet gespaard. Terecht, omdat er veel te veel misstanden zijn geweest. Marc Calon, de voorzitter van Aedes, heeft namens Aedes als reactie daarop zijn verontschuldigingen uitgesproken. De misstanden hebben de reputatie van de vele woningcorporaties die wel goed hebben gefunctioneerd, geschaad. Wij zijn blij met de parlementaire enquête omdat het onderzoek breed is opgezet en naar verwachting alle relevante aspecten worden beoordeeld. Wij wachten het rapport met belangstelling af. Steeds meer huurders leven in armoede In opdracht van de Woonbond heeft onderzoeksbureau Rigo onderzocht hoe de betaalbaarheid van het wonen in de gereguleerde sector zich tot 2017 zal ontwikkelen. Rigo heeft dit gedaan op basis van de uitkomsten uit WoON Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is dat het aantal huurders dat in armoede leeft, flink zal stijgen. In 2012 leefden huishoudens in armoede. Dat aantal zal volgens dit onderzoek tijdens de huidige kabinetsperiode stijgen tot maar liefst huishoudens. De armoede is daarbij berekend volgens de definitie van het Centraal Planbureau (CPB). Het onderzoek laat ook zien dat in 2012 nog niet eens de helft van de huurders met huurtoeslag en minder dan de helft van de jongeren tot 25 jaar beschikken over voldoende inkomen. Blijkbaar schiet de huurtoeslag nu al in veel gevallen tekort. Met de aankomende bezuinigingen op de huurtoeslag én de verhoging van de huurprijzen lijkt het standpunt van het kabinet, dat de huurders met een laag inkomen er niet op achteruit zullen gaan, niet houdbaar. Het is dan ook opvallend hoe weinig maatschappelijk verweer er is. Wij maken ons daar zorgen over en roeren, waar mogelijk, de trom over deze ontwikkeling. Zelf zetten wij in op betaalbaarheid; wij houden 85% van onze woningen bereikbaar, toppen af op de vrijesectorgrens en voeren niet de maximale huurverhoging door. Actie Huurders de klos slaat aan Het jaar 2013 heeft voor ons vooral in het teken gestaan van de (gevolgen van de) verhuurdersheffing. Het begon op 12 februari met het Carnavalsakkoord over de woningmarkt tussen het kabinet en D66, CU en SGP. Dit is in een recordtijd tot stand gekomen, nadat met het CDA geen overeenstemming kon worden bereikt. Na dit akkoord zijn wij, samen met onze huurders en alle huurdersverenigingen van Zoetermeer, de actie gestart Huurders de klos, waarmee wij een protest lieten horen tegen de verhuurdersheffing. Bij deze actie bleek wel degelijk dat huurders zich zorgen maakten. Het probleem zit vooral in de generieke huurverhoging boven het inflatieniveau. Het kabinet heeft weliswaar fiscale maatregelen genomen om de effecten te verzachten, maar deze zullen alleen in het eerste jaar afdoende zijn. Daarnaast worden meer huurders afhankelijk van huurtoeslag waardoor de totale rijksbijdrage fors zal stijgen. Het kabinet houdt nu al rekening met een stijging van circa 25%! Men lijkt zich geen zorgen te maken over het blijvende effect hiervan. Wij hebben al onze huurders gevraagd de actie HuurAlarm van de Woonbond te tekenen en wij hebben ruim handtekeningen opgehaald van onze huurders voor de actie Huurders de klos. De huurders die hun handtekening hebben gezet onder onze petitie, zeggen NEE tegen de extreem hoge huurverhogingen van de regering. Alle handtekeningen zijn door de heer R. Baart, lid van het dagelijks bestuur van huurdersvereniging In De Goede Woning (IDGW), aangeboden aan de commissie Binnenlandse zaken. De heer ir. dr. G.A. van Strien, lid van de Eerste Kamer der Staten-Generaal, nam, samen met een aantal commissieleden, de handtekeningen in ontvangst. Hij heeft de toezegging gedaan om de brief die namens ons en alle huurdersverenigingen in Zoetermeer was geschreven, te verspreiden onder alle commissieleden. Inkomensafhankelijke huurverhoging Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde te goedkoop wonen/scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Wij onderschrijven het belang dat huurders niet alleen een passende huurprijs hebben bij een laag inkomen, maar ook bij een hoog inkomen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een grove methode die nauwelijks rekening houdt met de 7

8 mate waarin het inkomen te hoog is. Voor het inkomen tussen de en de is volgens het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) de extra huurstijging alleen betaalbaar voor de een- en tweepersoonshuishoudens. Dit was voor ons de reden om bij deze inkomensgroep de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. Huurders met een gezamenlijk huishoudinkomen van meer dan hebben wel een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen. In 2014 zal de inkomensafhankelijke huurverhoging helaas alweer worden afgeschaft. Hiervoor zal de huursombenadering in de plaats komen. Een instrument dat wij kennen uit het verleden en waarmee wij succesvol de grootste onderlinge verschillen in prijs-kwaliteitverhouding in onze woningvoorraad konden terugbrengen. Omdat deze onderlinge verschillen nu niet meer zo groot zijn, is de behoefte aan dit instrument ook niet groot. Voorstel herziening Woningwet Eindelijk is in de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet in juli 2012 aangenomen. In november 2012 heeft minister Blok aangekondigd een novelle te schrijven op deze herziening. Hij wil daarin de uitgangspunten uit het Regeerakkoord meenemen. Daarnaast is de novelle nodig om ook in de Eerste Kamer voldoende draagvlak te vinden. In augustus 2013 werd door het kabinet op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de kaders bij de novelle. Zeer recent heeft de minister de novelle ter consultatie van partijen gepubliceerd. Daarbij heeft Aedes voornamelijk bezwaar gemaakt tegen de complicaties bij het realiseren van commerciële activiteiten, op het moment dat deze niet door de markt worden opgepakt. De regels schieten in de ogen van Aedes het doel voorbij. Voor ons kan dit mogelijk gevolgen hebben voor onze herstructureringsafspraken in de wijk Palenstein. Een en ander is onder andere afhankelijk van de juridische uitleg van de al gemaakte afspraken met de gemeente Zoetermeer. De Woonbond is met de huidige novelle bang dat teveel woningen uit het gereguleerde bezit zullen worden geliberaliseerd. Iets wat overigens nu ook al jarenlang mogelijk is, maar nog op beperkte schaal gebeurt. Het is vooral de verhuurdersheffing die verschillende woningcorporaties ertoe dwingt meer woningen over te brengen naar de vrije sector. Dat staat dus los van de novelle. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) maakt zich vooral zorgen over de invloed die zij heeft op het beleid van woningcorporaties. Omdat veel woningcorporaties in meer gemeenten actief zijn, zal het in de praktijk altijd lastig zijn om die invloed daadwerkelijk te kunnen uitoefenen. Nog daargelaten of het wenselijk is dat gemeenten wél woningcorporaties tot investeringen zouden kunnen dwingen, zónder dat zij voor de financiële gevolgen verantwoordelijk kunnen worden gehouden. Uiteraard is het wel belangrijk dat gemeenten een goed inzicht hebben in de financiële mogelijkheden van een woningcorporatie. Wij proberen hierin zo transparant mogelijk te zijn, bijvoorbeeld door het opnemen van de volledige jaarrekening bij dit jaarverslag dat via onze website openbaar toegankelijk is. Daarnaast verstrekken wij ook andere overzichten aan de gemeente Zoetermeer die dit inzicht verder vergroten. Heffingen De verhuurdersheffing die ons door het rijk is opgelegd, legt enerzijds een groot beslag op onze investeringscapaciteit en anderzijds op het betaalbaar houden van ons woningbezit. In 2013 was deze heffing en deze loopt op tot 5,5 miljoen in Naast de verhuurdersheffing is er een saneringsheffing ingerekend op basis van een percentage van de huursom, overeenkomend met 4% in 2013, 3% in 2014, 3% in 2015, 2% in 2016 en 1% voor 2017, en verder. Wij moeten 1,4 miljoen bijdragen. Dit is opmerkelijk meer dan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aan goedgekeurde verbeterplannen heeft vastgesteld. Zelfs inclusief de bekende conceptverbeterplannen is deze 1,4 miljoen niet nodig. Het CFV geeft ook aan dat als deze middelen achteraf niet nodig blijken te zijn, het later terugstorten van de gelden niet aan de orde kan zijn. En dat terwijl deze heffingen een groot beslag leggen op onze investeringscapaciteit. Waar Aedes en de minister zeggen dat een deel van de verhuurdersheffing kan worden opgebracht door efficiencyverbetering, zijn wij in 2012 in de benchmark al ongeveer 16% lager in onze bedrijfskosten dan onze collega-corporaties. Het is een grote uitdaging om nog efficiënter te gaan werken. Dit gaan wij in ons volgende ondernemingsplan nader gestalte geven. Wij zijn niet voornemens onze investeringsplannen, zoals onder andere op het gebied van energiekostenbesparing, terug te brengen. 8

9 Ontwikkelingen Warmtewet Op 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht geworden. De Warmtewet is een energiewet die de levering van warmte aan eindgebruikers (consumenten) regelt. Bij warmte is de leverancier de exploitant van het warmtenet. In principe vallen alle netten die warmte leveren aan meer dan één afnemer onder de Warmtewet. De invoering van de Warmtewet heeft heel wat voeten in de aarde gehad. Tot nu worden de kosten van een collectieve installatie verrekend via de servicekosten. De huurders betalen op die manier de kosten van het gas voor de centrale cv-ketel, de elektriciteit voor de pompen en de eventuele kosten voor de verdeelmeters en het aflezen daarvan. Door de invoering van de Warmtewet verandert dit. De huurder gaat een bedrag betalen voor vastrecht en een bedrag voor het variabele deel van zijn energieverbruik. Een belangrijk verschil is dat compensatie op het energieverbruik op grond van de ligging van de woning niet meer is toegestaan. Voor de Warmtewet gaven wij woningen aan de schil van een hoogbouwcomplex een liggingscorrectie, waardoor de huurder minder servicekosten betaalde. Nu mag dat niet meer en wordt de geleverde energie in rekening gebracht. De Warmtewet is zonder overgangstermijn van kracht per 1 januari Dat betekende een snelle invoering van de veranderingen die met de invoering van deze wet gepaard gaan, zoals de verrekening van de servicekosten. Wij hebben de veranderingen op tijd door kunnen voeren, inclusief een constructief overleg met onze huurdersvereniging en voorlichting aan onze huurders. 3.3 REGIONALE ONTWIKKELINGEN IN HAAGLANDEN Regionale prestatieafspraken Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en Stadsgewest Haaglanden willen allebei regionale prestatieafspraken maken. Hiertoe zijn in het derde kwartaal de voorbereidingen gestart. De voorbereidingen zijn gestart in een veranderende context. In maart 2014 zijn de gemeenteraadsverkiezingen zodat deze afspraken worden gemaakt met een nieuw bestuur. Het stadsgewest houdt per 1 januari 2014 op te bestaan en zal opgaan in de metropoolregio. Rekening houdend met deze omstandigheden gaan wij kijken waar we elkaar kunnen versterken en waar we elkaar nodig hebben. Hoofddoelstelling van de prestatieafspraken is inzet op voldoende vrijkomende socialehuurvoorraad in een ongedeelde regio Haaglanden. De (vrijkomende) huurvoorraad moet naar prijsopbouw en kwaliteit voldoende gedifferentieerd zijn in iedere gemeente van de regio en moet staan in leefbare wijken. Thema s daarbij zijn doelgroep van de corporatie, betaalbaarheid, ongedeelde regio, leefbaarheid en voldoende sociale kernvoorraad. De regionale prestatieafspraken vormen ook de basis voor de lokale prestatieafspraken. Om het proces goed te laten verlopen is een onafhankelijke voorzitter aangetrokken. Wij zijn betrokken bij de werkgroep die de prestatieafspraken voorbereidt en nemen deel aan de bestuurlijke werkgroep. Onderzoek naar de gevolgen Woonakkoord voor de regio Haaglanden De omvang en de samenstelling van het corporatiebezit in de regio Haaglanden zullen de komende jaren veranderen als gevolg van huurharmonisatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Voor het onderzoek Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden , dat begin 2013 in opdracht van SVH en Stadsgewest Haaglanden is uitgevoerd, zijn de plannen van de corporaties in Haaglanden opgevraagd. In het genoemde onderzoek is het effect van acht jaar huurharmonisatie gecombineerd met de verkoop, sloop en nieuwbouwplannen van de corporaties voor de periode Uitgaande van deze plannen is een ontwikkelingsrichting geschetst. De uitwerking van dit akkoord voor de plannen van de corporaties in het stadsgewest voor sloop, nieuwbouw, verkoop en huurharmonisatie heeft flinke gevolgen voor de omvang van het corporatiebezit en de verdeling van het bezit naar prijsklassen. Uitgaande van de sloop-, nieuwbouw- en verkoopplannen van de corporaties neemt het aantal corporatiewoningen in Haaglanden in de periode met ongeveer tienduizend woningen af. Dit is een afname van ongeveer 6% van het totale corporatiebezit in deze regio. Op basis van de plannen neemt de betaalbare corporatievoorraad af 2 met ongeveer twintigduizend woningen in de periode Dit is een afname van ruim 15% naar ongeveer in Naast een afname van het totale corporatiebezit in deze regio 4 zorgt huurharmonisatie bij mutatie voor een toename van het segment tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens. De woningen met een huurprijs tot 574 per maand zijn grotendeels appartementen van nog geen vijftig vierkante meter. In ten minste een derde van alle wijken en dorpen in Haaglanden zal in 2020 geen enkele eengezinswoning meer bereikbaar zijn voor 2 Vraagontwikkeling Haaglanden , Explica juni Idem. 4 Idem. 9

10 mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Wij handhaven ons woningaanbod voor de doelgroep in Zoetermeer. Helaas is dat niet meer voor elke woningcorporatie in Zoetermeer mogelijk. De bijdrage vanuit Zoetermeer aan het doel van een ongedeelde regio is daardoor afgenomen. De gevolgen van dit beleid voor de sociale-huursector zijn duidelijk. Vanuit SVH en Stadsgewest Haaglanden is een brief aan minister Blok geschreven waarin staat dat men zeer geschrokken is van de uitkomsten van dit onderzoek. Tevens wordt aangeboden om samen met de minister te zoeken naar een oplossing. De minister heeft hierop geantwoord dat hij niet bevreesd is voor de afname van de sociale-huursector omdat met de Herzieningswet wordt beoogd de doorstroming in de sociale-huursector te bevorderen, waardoor de wachtlijsten voor huishoudens met een lager inkomen kunnen afnemen. De minister wil met dit beleid een bijdrage leveren aan het aantrekkelijker maken van het investeren in huurwoningen, ook voor private marktpartijen. Voor de lokale situatie en oplossingen verwijst minister Blok naar de (nieuwe) positie van de gemeente die meer sturend wordt. De corporatie moet met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Daarmee vindt de minister dat er gewerkt kan worden aan lokaal maatwerk en specifiek beleid in kwetsbare regio s. Hij vindt dat de kabinetsmaatregelen en de inzet van alle betrokken partijen leiden tot een betere werking van de woningmarkt. Wij maken gebruik van het rapport Vraagontwikkeling Haaglanden , onder andere voor ons nieuwe ondernemingsplan en ons huurbeleid. Hoe we dat hebben gedaan, leest u verderop in dit jaarverslag. Uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest Haaglanden In 2013 zijn de uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest Haaglanden herzien. De nieuwe voorrangsregels gaan in op 1 januari 2014 en zijn gemoderniseerd waarbij ook is gelet op de praktische uitvoerbaarheid. Op grond van de uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest Haaglanden worden de urgenties toegekend. 3.4 LOKALE ONTWIKKELINGEN IN ZOETERMEER Lokale prestatieafspraken In 2013 hebben de huurdersverenigingen positief geadviseerd over de lokale prestatieafspraken die gemaakt zijn tussen de Zoetermeerse corporaties en de gemeente. De lokale prestatieafspraken zijn aanvullend op de regionale afspraken en zijn inmiddels in werking. De prestatieafspraken worden gemonitord door de gemeente. In de lokale prestatieafspraken is een aantal nieuwe afspraken gemaakt; bijvoorbeeld de dag van het wonen. De dag van het wonen wordt eenmaal per jaar georganiseerd door een van de vier partijen die de lokale prestatieafspraken hebben ondertekend. Het doel van de dag is elkaar een overzicht te geven van de laatste ontwikkelingen op het gebied van de sociale woningmarkt in Zoetermeer. Zo krijgen de deelnemers inzicht in taken, rollen en verantwoordelijkheden van gemeente en corporaties, kennen zij de actuele ontwikkelingen bij de drie corporaties en de gemeente, kennen zij elkaar en weten zij bij wie ze moeten zijn om een vraag te stellen of een antwoord te krijgen. Wij hebben de eerste dag van het wonen georganiseerd. Een tweede belangrijke prestatieafspraak is te komen tot nieuwe afspraken over de verlening van voorrangsverklaringen. De gemeente wil zijn personele inzet op de voorrangsverklaringen verminderen en Vidomes heeft dezelfde wens. Wij willen, net als Vestia, vooral een efficiënte en effectieve procedure voor voorrangsverklaringen die recht doet aan de achterliggende problematiek. Inmiddels is er een werkgroep, waar wij deel van uitmaken, die werkt aan een nieuwe procedure. Een derde belangrijke prestatieafspraak is te komen tot de bouw van tweehonderd jongerenwoningen in Zoetermeer. Wij hebben de gemeente Zoetermeer aangeboden de komende jaren in jongerenhuisvesting te investeren zodat jongeren ook in Zoetermeer blijven wonen. Nu trekken nog veel jongeren weg. Wij hebben in 2013 in Zoetermeer een eerste selectie gemaakt van tien locaties waar jongerenwoningen gebouwd kunnen worden. Wij hebben een rapport opgesteld en per locatie aangegeven welk programma (in woningaantal, gebouwhoogte en parkeerplaatsen) past bij de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de locatie. Dit rapport is aan de gemeente Zoetermeer gepresenteerd. Wij zijn nu in overleg met de gemeente over wanneer er locaties beschikbaar komen Vraagontwikkeling Haaglanden , Explica juni 2013.

11 Ontwikkelingen Huurkorting jongeren Wij willen de wachttijd voor jongeren bekorten en bouwen daarom extra jongerenwoningen. Woningen voor jongeren van 18 tot 23 jaar verhuren we voor een huur onder de kwaliteitskortingsgrens. In 2013 ligt deze grens op 374,44. Om de woningen te verhuren onder de kwaliteitskortingsgrens geven wij een flinke korting op de huur. Deze woningen kunnen wij op basis van ons huurbeleid en de WWS-punten voor een veel hoger bedrag verhuren. In de praktijk blijkt dat de jongeren meestal rond hun 22 ste jaar de woning betrekken en er ook na hun 23 ste jaar nog in blijven wonen. In het jaar nadat de jongere 23 jaar wordt, heeft hij of zij recht op huurtoeslag voor een hogere huur. Dit betekent dat de jongere vanaf 23 jaar de contracthuur kan gaan betalen die bij deze woning hoort. Zo zetten we onze middelen efficiënt en effectief in en bevorderen we ook nog de doorstroming in onze jongerencomplexen. Nu betalen jongeren voor hun kleine woning ongeveer 400. Voor 100 tot 150 meer kunnen ze ook een grotere woning huren. Huisvesting grote gezinnen De huisvesting van grote gezinnen is in Haaglanden een terugkerend probleem. Vanuit de SVH is in 2012 aandacht gevraagd voor een juiste labeling van woningen waarin grote gezinnen gehuisvest kunnen worden. Wij hebben naar aanleiding van dit verzoek ons woningbezit nogmaals kritisch doorgelopen en het aantal woningen waar grote gezinnen in gehuisvest kunnen worden uitgebreid door goed te kijken naar niet alleen het woonoppervlak, maar ook naar de indeling van de woning. Zo hebben wij in 2013 vijf grote gezinnen kunnen huisvesten. Hiermee zijn wij de enige corporatie in Zoetermeer die in 2013 grote 6 gezinnen heeft gehuisvest; een ontwikkeling die wij met zorg volgen. Voorrangsverklaringen Als er in Haaglanden een voorrangsverklaring (urgentie) wordt afgegeven dan geldt deze voorrangsverklaring voor heel Haaglanden. In 2013 hebben wij 69 verhuringen gedaan aan huishoudens met een voorrangsverklaring, tegenover Vestia met 14 huishoudens en Vidomes met 42 huishoudens. Deze cijfers geven grote verschillen aan, zeker gezien het feit dat wij in Zoetermeer alle drie vergelijkbaar bezit hebben. Wij huisvesten veel van deze huishoudens in onze appartementen. Het toekennen van veel woningen aan huishoudens met een voorrangsverklaring zorgt dat gewone woningzoekenden niet voor deze woningen in aanmerking komen. Daar krijgen wij van onze (aspirant)huurders ook vragen over. Dit soort zaken wordt zichtbaar door de benchmark die wij ieder kwartaal maken. Wij stellen deze benchmark ook ter beschikking aan de gemeente en onze collega-corporaties in Zoetermeer. De resultaten worden besproken in het overleg met de gemeente en de drie corporaties. Zoetermeerse woningmarkt De gevolgen voor de Zoetermeerse woningmarkt van het verkoop- en vooral ook het verhuurbeleid van Vestia wordt steeds duidelijker. Het verhuurbeleid van Vestia laat de huren van zijn woningen bij mutatie tot 95% maximaal redelijk stijgen. Daardoor worden de woningen van Vestia duurder en voor de doelgroep niet meer betaalbaar. Het beleid van Vestia is het gevolg van het conceptverbeterplan dat geen rekening houdt met de specifieke woningmarktsituatie in Zoetermeer. De woningen zijn hier nieuwer dan elders het geval is en beschikken daardoor per definitie over meer WWS-punten. Het gevolg hiervan is dat veel woningen helaas naar de vrije sector verdwijnen. In Zoetermeer zien we daar duidelijk de gevolgen van. In het laatste kwartaal verhuurde Vestia negentien vrijesectorwoningen, tegenover Vidomes en De Goede Woning elk één. In Zoetermeer komen steeds minder goedkope woningen beschikbaar. In het geheel lopen de verhuringen van Vestia terug. Ook het aantal reacties per woning loopt terug. Vestia krijgt 37 reacties per woning, tegenover 98 voor Vidomes en 204 voor ons. Door ons aanhoudende, gematigde huurbeleid zijn onze woningen goedkoper dan die van Vestia en Vidomes. Wij zien dat terug in de vraag naar onze huurwoningen. Het onderzoek van Explica naar de vraagontwikkeling in Haaglanden laat in paragraaf 4.2 zien dat de vraag naar (goedkope) corporatiewoningen in de toekomst alleen maar toeneemt, terwijl het beleid van de corporaties een afname van het betaalbare huursegment tot gevolg heeft. Dit effect doet zich ook in Zoetermeer voor. Hiermee lijkt een mismatch te ontstaan tussen vraag en aanbod. Wij staan in Zoetermeer voor goed en betaalbaar wonen en houden daarom 85% van ons bezit bij mutatie bereikbaar. Hiermee kunnen wij echter niet alle gevolgen van de situatie bij Vestia opvangen die in Zoetermeer spelen. Wij willen graag in discussie blijven met de Zoetermeerse gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders over de kernvoorraad en de gewenste aanvullingen voor de bestaande voorraad van Zoetermeer. Ons aanbod om in Zoetermeer tweehonderd jongerenwoningen te bouwen, ligt al vast in de gemaakte prestatieafspraken. Wij sluiten graag overeenkomsten over de noodzakelijke locaties voor deze tweehonderd jongerenwoningen in Zoetermeer. 6 Een huishouden met zes of meer personen. 7 Vraagontwikkeling Haaglanden , Roelof van Till en Jacolien Vogelzang, 15 juli

12 DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN In 2011 zijn we gestart met ons huidige ondernemingsplan en in dit hoofdstuk beschrijven wij in het kort de negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan en hun voortgang. Wij starten met de missie, visie, rol en taakopvatting. Onze hoofddoelen zijn hierop gebaseerd. Met deze hoofddoelen brengen wij focus aan en leggen wij accenten binnen ons BBSH-werkveld. 4.1 MISSIE EN VISIE Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die, binnen de opdracht van het BBSH en met het besef van de belangen van onze belanghouders, een heldere koers vaart. Dat doen wij binnen de financiële kaders en de regionale prestatieafspraken. Nadat wij de strategische keuzes voor ons ondernemingsplan hebben gemaakt, hebben wij deze aan onze belanghouders voorgelegd. Wij hebben hen uitgedaagd zich te laten inspireren en met elkaar de noodzakelijke verbindingen te leggen omdat wij vandaag de dag onze doelen niet alleen kunnen realiseren en wij juist in samenwerking onze droom, goed wonen voor iedereen, kunnen realiseren. Missie De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen kunnen voorzien. Visie De Goede Woning is de corporatie in Zoetermeer. De zestig gezichten van De Goede Woning maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met onze partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema s zijn jong, duurzaam en vanuit eigen kracht. 4.2 ROL EN TAAKOPVATTING Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van onze belanghouders. Om onze doelen te verwezenlijken, is samenwerking met onze belanghouders essentieel. In 2013 hebben wij onze tweede visitatie gehad. Over de resultaten leest u in het hoofdstuk over belanghouders. Samenwerking vraagt van ons flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen veranderen. Zo hebben wij in de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan leefbaarheid. Nu focussen we ons, zonder de leefbaarheid uit het oog te verliezen, meer op betaalbaarheid. 4.3 GOED WONEN IN VITALE BUURTEN De kern van ons lopende ondernemingsplan, waar alle doelen uit ons ondernemingsplan aan bijdragen, is Goed wonen in vitale buurten. Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon, heel en veilig is, waar bewoners elkaar kennen en zich met elkaar en met de buurt verbonden voelen. Goed wonen, leefbaarheid, is een gevoel, een beleving. Eind 2010 hebben wij voor de eerste keer op complexniveau onderzocht hoe onze bewoners de leefbaarheid in hun complex beleven. In 2011 hebben wij uit deze nulmeting een schat aan informatie gekregen. Daaruit bleek bijvoorbeeld dat veel meer huurders dan verwacht hun steentje willen bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid. Sindsdien hebben wij ook het aantal huurders dat zich voor de buurt inzet, daadwerkelijk zien groeien. In 2012 zijn wij op complexniveau met de verbeterpunten voor de leefbaarheid aan de slag gegaan met als doel dat onze bewoners in 2014 de leefbaarheid in hun woning en hun buurt met een 7 waarderen. De tussenmeting uit 2013 laat zien dat we hiermee al op de goede weg zijn. De bewoners vinden dat de leefbaarheid in hun complex is verbeterd 8. Wij hebben er bewust voor gekozen de leefbaarheid aan te pakken met onze partners in de wijk, en vooral met onze huurders. Uiteindelijk is het doel de huurders in hun eigen kracht te zetten, zodat zij zelf de leefbaarheid gestalte geven Evaluatie leefbaarheidsacties in de zes prioriteitscomplexen, USP juli 2013.

13 De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan 4.4 HOOFDDOELSTELLINGEN Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen. Dat zijn: Goed wonen in vitale buurten jong Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting van jongeren voorziet buurten van een nieuwe, jonge instroom van bewoners die op hun eigen wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt Hoofddoel In 2014 zijn ten minste veertig jongerenwoningen in Waterzicht gerealiseerd en zijn minimaal zeventig jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denemarkenlaan. Resultaat De veertig jongerenwoningen in Waterzicht zijn gerealiseerd en waren allemaal snel verhuurd. De zeventig jongerenwoningen aan de Denemarkenlaan zijn helaas niet gerealiseerd. Het project is inmiddels intern geschrapt omdat deze locatie niet beschikbaar kwam. Wel hebben we tijdens dit ondernemingsplan, naast de veertig jongerenwoningen in Waterzicht, ook jongerenwoningen in het project De Chrysant gerealiseerd en is een intentieovereenkomst gesloten voor nog eens 69 jongerenwoningen in Cadenza. Begin 2014 volgt naar verwachting de intentieovereenkomst om 67 jongerenwoningen te gaan realiseren in een al lang leegstaand kantoorgebouw in het Stadshart. Tevens wordt de haalbaarheid getoetst om nog een project met 24 jongerenwoningen in Waterzicht te ontwikkelen. In de herontwikkeling van Palenstein zijn in het plan Vlek E&I 24 jongerenwoningen opgenomen. Voorts hebben wij bij de gemeente aangegeven nog eens tweehonderd jongerenwoningen te willen bouwen; deze zijn opgenomen in de prestatieafspraken. Wij hopen in 2014 de locaties voor deze tweehonderd jongerenwoningen met de gemeente overeen te komen. De beoogde doelstelling zal wat betreft het aantal jongerenwoningen dus ruimschoots worden gerealiseerd. Goed wonen in vitale buurten duurzaam De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidscijfer 7. In 2014 zal het onderzoek naar de leefbaarheid in al onze complexen voor de tweede keer plaatsvinden. Hoofddoel De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer 7. In 2014 hebben wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd. Resultaat De jaarplannen voor onze complexen en wijken zijn gemaakt op basis van de input uit onze leefbaarheidsmonitor. Investeren in leefbaarheid vraagt een invoelend vermogen, creativiteit, flexibiliteit en heeft een lange adem nodig. Wij zien wel dat onze investeringen lonen en krijgen dat ook terug van onze samenwerkingspartners en van bewoners in de wijk. In 2013 hebben we onze inzet bij onze prioriteitscomplexen gemeten. Conclusie uit het rapport 9 : hoewel het totaaloordeel over de leefbaarheid bij geen van de complexen nog op de doelstelling van een 7 ligt, komen we hier met een 6,9 wel dicht bij in de buurt. Ook al worden nog diverse pijnpunten herkend, de bewoners van de complexen vinden dat er wel een flinke verbetering is gerealiseerd. Aan de hand van de metingen stellen we jaarlijks nieuwe plannen op. Goed wonen in vitale buurten vanuit eigen kracht Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale buurt willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners verwachten wij dat zij hierin participeren omdat juist zij de sleutel in handen hebben tot een vitale buurt. 9 Evaluatie leefbaarheidsacties in de zes prioriteitcomplexen, USP juli

14 Hoofddoel In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaarheid in het complex, dat met participatie tot stand is gekomen. Resultaat Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw samen met de bewoners vast te stellen. In zes prioriteitscomplexen zijn wij gestart met een plan van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid. Voor deze zes complexen is gekozen omdat onze huurders vooral daar de laagste waardering gaven in het USP-onderzoek. Hier kon naar onze mening ook het meest worden geleerd. De ervaringen uit de wijkteams in de prioriteitscomplexen leert ons dat de programma s die in de prioriteitscomplexen zijn ingezet intensief zijn en veel tijd vragen. Inmiddels zijn wij gestart met concrete plannen en zijn successen geboekt. Het simpelweg kopiëren van deze programma s naar de overige complexen is niet effectief en ook niet nodig. De aanpak van de verbetering van de leefbaarheid is maatwerk. Het is ook belangrijk te kijken naar wat bereikt is en wat een duurzame bijdrage levert in de wijk. Als huurders hun schutting vervangen ziet dit er vaak jarenlang veel beter uit en dit draagt positief bij aan de indruk die de buurt maakt voor bezoekers. Zo zijn er veel mooie voorbeelden van successen die we in de afgelopen jaren hebben geboekt en waarmee we op weg zijn naar een verbetering van de leefbaarheid in onze complexen. Wat duidelijk is geworden in de ervaring tot op heden is dat er keuzes gemaakt moeten worden in de aanpak. Niet alles kan door een woningcorporatie worden opgepakt en niet alle ideeën die wij ontvangen, kunnen we waarmaken. In ons spoorboekje verbetering leefbaarheid staan de keuzes die we gemaakt hebben in de aanpak waarin wij geloven, met als doel de leefbaarheid naar een hoger plan te tillen. Zo hebben wij in 2013 maar liefst vijf nieuwe bewonerscommissies mogen verwelkomen. Meer hierover leest u in hoofdstuk 5. Ruimte voor woonwensen jong Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer gemiddeld 34 maanden wachten nadat zij zich voor een woning hebben ingeschreven; dat is heel erg lang. Wij zijn in overleg met de gemeente om concrete locaties beschikbaar te krijgen om de tweehonderd jongerenwoningen uit de prestatieafspraken te kunnen toevoegen, zodat jongeren voor de stad behouden blijven. Hoofddoel Wij willen de wachttijd van jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in Resultaat In 2012 hebben wij over dit hoofddoel een tussenrapportage gemaakt. De invloed op de verkorting van de wachttijd door het bouwen van jongerenwoningen, is beperkt. Dat komt door de beperkte aantallen die wij kunnen bouwen. Maar ook omdat wij afhankelijk zijn van het huurbeleid van andere aanbieders. Zo bieden steeds minder woningcorporaties in Haaglanden woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens 10, exclusief aan voor jongeren. In 2010 hebben wij in Castellum Palensteyn 45 jongerenwoningen opgeleverd en in 2012 nog 40 jongerenwoningen in Waterzicht. In 2013 zijn we gestart met de bouw van veertig jongerenwoningen in project De Chrysant in de wijk Seghwaert die in het begin van 2014 zijn opgeleverd. Verder hebben we nog extra jongerenwoningen in ontwikkeling in deelplan Waterzicht in Oosterheem, als onderdeel van de herstructurering van Palenstein en diverse projecten in het Stadshart, waarvan een project een transformatie betreft. Daarnaast onderzoeken wij momenteel de mogelijkheden van diverse locaties in Zoetermeer in opvolging van de prestatieafspraken De kwaliteitskortingsgrens bedraagt 374,44 per maand.

15 De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan Ruimte voor woonwensen duurzaam Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het beleid zorgt dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energieverbruik zorgt voor een lagere CO 2 -uitstoot. Resultaat Onze bewoners worden zo veel mogelijk betrokken bij het onderhoudsbeleid; bijvoorbeeld bij kleurkeuze. Feitelijk is het actuele beleid geëvalueerd en het bleek bij nader inzien voldoende ruimte te bieden om de bewoners hierbij te betrekken. Gezien de ontwikkelingen in de markt en een focus op het beperken van onze bedrijfskosten, achteraf bezien een verstandige keuze. Hoofddoel In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd. Resultaat Deze doelstelling is aangepast naar 7%. In 2013 zijn de energiemaatregelen op het complex Savelsbos uitgevoerd. Hiermee is eind % (ruim ) uit het energiebeleid gerealiseerd. Dit is veel lager dan wat als doelstelling is gesteld. In de praktijk blijkt de uitvoering van het beleid veel weerbarstiger te zijn dan was voorzien. Wij zien dit ook bij andere woningcorporaties. De twee projecten die de afgelopen jaren wel zijn uitgevoerd, zijn erg succesvol geweest. Momenteel wordt gewerkt aan een grootschalig energiebesparingsproject met zonnepanelen waarmee een groot deel van het budget wordt gebruikt. Naast een besparing op gaskosten wordt ook op elektrakosten bespaard. Het elektraverbruik neemt immers steeds meer toe. De voorbereiding voor dit project en de pilots bij de combinatie met grootonderhoudsactiviteiten vragen een langere voorbereidingstijd. De uitvoering hiervan komt net buiten de ondernemingsplanperiode te liggen, waardoor de doelstellingen met een vertraging van één à twee jaar gerealiseerd gaan worden. Ruimte voor woonwensen vanuit eigen kracht Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak in het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij hun voordeur geven? Hoofddoel Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij ruimte om hun woonwensen te realiseren. Zestig gezichten maken De Goede Woning jong Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte organisatie. Hoofddoel Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid. Resultaat Het vitaliteitsbeleid is vastgesteld. Hierin staat het stimuleren van de vitaliteit van medewerkers centraal. Dit is terug te vinden in de arbeidsvoorwaarden, waarbij gestreefd wordt naar een optimale balans tussen werk en privé. Ook is er ruimte voor ontspanning, waarbij de personeelsvereniging een belangrijke rol vervult. Wanneer medewerkers getroffen worden door een handicap kijken wij actief met hen naar wat eventueel wel mogelijk is. Daarnaast is er veel ruimte voor medewerkers om zichzelf te ontwikkelen, eventueel ook buiten hun eigen vakgebied. Eind 2013 beschikten alle medewerkers over een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP). In 2013 zijn wij, op initiatief van de ondernemingsraad, contracten aangegaan met verschillende fitnessorganisaties waardoor medewerkers met korting een bedrijfscontract konden aangaan. Zestig gezichten maken De Goede Woning duurzaam Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast maatregelen in de cao, is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing vormen de basis. 15

16 Hoofddoel In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH Goed Werkgeverschaplabel behaald. 4.5 KERNCOMPETENTIES De drie kerncompetenties voor ons ondernemingsplan zijn: Resultaat Met de uitkomsten van het Goed Werkgeverschaplabel zijn wij aan de slag gegaan. Of wij in 2013 onze medewerkerstevredenheid daadwerkelijk zouden meten met het KWH Goed Werkgeverschaplabel was nog een vraag die wij met de ondernemingsraad zouden uitwerken. Dat hebben we gedaan en we zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het KWHlabel niet voldoende paste bij onze manier van werken. Daarom hebben we ons nieuwe medewerkersonderzoek laten uitvoeren door Effectory. De rapporten zijn inmiddels klaar en de presentaties aan het personeel zijn gegeven. Met de uitslagen worden in 2014 per afdeling/team verbeterplannen gemaakt. Zestig gezichten maken De Goede Woning vanuit eigen kracht De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij, zijn of haar eigen kennis en kunde kan benutten, er voldoende eigen verantwoordelijkheid wordt genomen en er uitdaging in het werk is. Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities zijn hierbij doorslaggevend. Samenwerken: Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer er geen direct persoonlijk belang aanwezig is. Initiatief: Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit zichzelf beginnen, verantwoorden en leren. Flexibiliteit: Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren. Gedurende de voortgang van ons ondernemingsplan hebben we deze kerncompetenties verder vertaald naar OOK: Oplossingsgericht, Openstaan en Keuzes maken. Met deze competenties werken wij nog gerichter aan een klantgerichte organisatie die haar belanghouders betrekt bij haar beleid. 4.6 HOE METEN WIJ ONZE RESULTATEN? Hoofddoel In 2012 heeft 80% van de medewerkers een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP). In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is ons ontwikkelbeleid geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de POP s van de werknemers, van start gegaan. In onze hele bedrijfsvoering is de plan-do-check-act-cyclus doorgevoerd. Beleid wordt periodiek geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Daarom gebruiken wij het INK-managementmodel, een methodiek die ons uitstekend past. Wij leggen onze ambities vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen de basis voor onze jaarplannen. De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het management rapporteert per kwartaal over de resultaten in de managementrapportage. Daarnaast kennen wij het directieverslag dat per kwartaal wordt opgesteld, de IC-verslagen en diverse andere financiële verantwoordingsverslaglegging, zoals de tussentijdse financiële rapportage. Resultaat Eind 2013 is dit zelfs voor alle medewerkers gerealiseerd! Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende onderzoeken in. 16

17 De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan KWH-huurlabel Wij hebben het KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening continu wordt gemeten. Ook in 2013 hebben wij dit label behouden. In 2014 gaan wij bekijken of wij onze metingen blijven verrichten met het KWH-huurlabel of dat we voor een andere meetmethode gaan kiezen. Meten is namelijk geen doel op zich. We willen weten hoe wij onze dienstverlening zo effectief en efficiënt mogelijk kunnen maken. Met het onderzoek naar een nieuwe manier van meten, kijken we ook of we nog steeds op de onderwerpen meten die voor onze klanten van doorslaggevende betekenis zijn in hun ervaring met kwaliteit van dienstverlening. Visitatie in 2012 In 2008 zijn wij voor het eerst gevisiteerd en in 2012 vond onze tweede visitatie plaats. Deze tweede visitatie heeft een andere (verplichte) standaard meetmethode. Hierdoor zijn de twee metingen niet geheel vergelijkbaar. Wij zien de visitatie als een leermoment voor onze organisatie. Het rapport van de visitatie is in 2013 opgeleverd. Wij hebben met elk van de betrokken belanghouders inhoudelijk besproken om hier van te leren en zo mogelijk en zo nodig tot nadere afspraken te komen. Meer hierover leest u in paragraaf 7.2 en op onze website Leefbaarheidsmonitor In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidsenquête in te vullen. Hier hebben bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over de leefbaarheidsbeleving van onze bewoners in al onze complexen. Deze informatie vormt de basis voor al onze leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. Wij gebruiken de cijfers bij ons strategisch voorraadbeleid en investeringsbeslissingen, evenals bij het opstellen van plannen van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid en het stellen van prioriteiten in de complexen, buurten en wijken. In 2013 hebben wij een tussenmeting gedaan in onze prioriteitscomplexen. Hier hebben 405 bewoners aan meegedaan. In 2014 zal in al onze complexen een nieuwe meting worden gedaan. Benchmarks Wij vergelijken onze resultaten via verschillende benchmarks. De benchmark van het CFV wordt door ons kritisch bestudeerd en waar wij dat nodig vinden, wordt om nadere uitleg gevraagd of voorzien wij deze van commentaar. Het is dan ook jammer dat deze benchmark ophoudt te bestaan, maar wij zijn blij dat Aedes de benchmark overneemt. Wij zouden het toejuichen als de gegevens die in de benchmark worden opgenomen meer openbaar zouden zijn. Wij maken ieder kwartaal zelf een benchmark van de drie Zoetermeerse corporaties over de resultaten van de woningtoewijzing. Deze benchmark wordt ter beschikking gesteld aan de corporaties en de gemeente. Zo krijgt de output, ofwel het tastbare productieresultaat, meer betekenis en leren wij continu. Ook met betrekking tot de huurincasso verzorgen wij een benchmark met onze collega-corporaties. 17

18 VITALE BUURTEN 5.1 INLEIDING Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren, ouderen, gezinnen en statushouders. Kortom, ons dagelijks werk. 5.2 OVERZICHT VAN ONS BEZIT IN 2013 Eind 2013 hadden wij in totaal woningen in eigendom. Daarvan hebben wij in woningen gerealiseerd in de buurgemeente Lansingerland en deze in beheer gegeven bij onze collega-woningcorporatie 3B Wonen; de woningcorporatie waarmee wij vanuit het oogpunt van matching van taken en middelen een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten. Het eerste overzicht hierna is de actuele situatie per ultimo 2013 voor de verdeling van goedkope naar dure huur. Het betreft de contracthuur. Wij hebben 75 woningen in de vrije sector. Wij verhuren 24 woningen aan een zorginstelling waardoor er 51 overblijven die ook als niet-daeb worden aangemerkt volgens de Europese beschikking. Hiervan zijn 41 woningen gelegen in het wooncomplex De Elementen. Deze appartementen zijn uiteindelijk bestemd voor de verkoop. Wij zien het verhuren van vrije sectorwoningen namelijk niet als onze primaire taak. Subsidiabele huurprijs Alleen in eigendom Totaal in beheer en eigendom per maand t/m 374, Van 374,45 t/m 574, Van 574,36 t/m 681, Vanaf 681, Totaal Geen woningen gesloopt In 2013 hebben wij geen enkele woning gesloopt. Zeker tot 2016 verwachten wij geen woningen te slopen. 42 woningen verkocht uit het bestaande bezit Wel hebben wij 7 appartementen en 35 grondgebonden woningen verkocht. Deze verkoop vindt voornamelijk plaats vanuit het belang van gemêleerde woonbuurten, wat bijdraagt aan een prettig woonklimaat voor onze huurders. Geen nieuwe woningen opgeleverd of bezwaard met een hypotheek Wij hebben in 2013 geen woningen opgeleverd en geen woningen bezwaard met een hypotheekrecht. In 2012 leverden wij nog een recordaantal nieuwe woningen op en ook de komende jaren zijn nieuwe opleveringen van sociale huurwoningen voorzien. Dit gaat vooral om jongerenwoningen waaraan in Zoetermeer een fors tekort bestaat. Wij bieden woningzoekenden voldoende kans op een goed en duurzaam woonklimaat met speciale aandacht voor kwetsbare groepen. Wij letten daarom onder andere op een evenwichtige verdeling van slaagkansen voor de verschillende doelgroepen en leeftijdscategorieën. 5.3 AAN WIE HEBBEN WIJ ONZE WONINGEN VERHUURD? In 2013 zijn in Zoetermeer door drie corporaties circa sociale huurwoningen verhuurd, waarvan wij er 415 voor onze rekening hebben genomen. 92% van de verhuringen zijn gedaan aan huishoudens die binnen de Europa-doelgroep vielen. 5.4 REALISATIE WONINGTOEWIJZING REGIONALE PRESTATIEAFSPRAKEN Binnen Stadsgewest Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere inkomensgroepen zo veel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de eenzijdige wijken in Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt: minimaal 70% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd aan de BBSH-doelgroep, minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen, 11 Van deze woningen zijn er 75 niet-daeb. De overige 139 woningen zijn DAEB-woningen waarvan de huur boven de liberalisatiegrens is gestegen.

19 Vitale buurten minimaal 30% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen, binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen, minimaal 90% wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Wij hebben onze woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen. Toewijzing Zoetermeer Zoetermeer percentage De Goede Woning aantal De Goede Woning percentage Totaal % 423 Bestaand 70% % % Nieuwbouw 85% 41 85% 1 100% Nieuwbouw 0 n.v.t. 0 n.v.t. 30% / 90% Europa 90% % % Slaagkansen exclusief vrije sector 2013 Inkomenscategorie Slaagkanspercentage Zoetermeer Aantallen gehuisvest in Zoetermeer Aantallen gehuisvest in De Goede Woning Minima 15, Totaal BBSH-doelgroep 14, Lage middeninkomens 14, Overige inkomens 19, Hoewel de overige inkomens een hoger slagingspercentage hebben, wordt hier niet extra op bijgestuurd omdat dit te lage aantallen betreft en de 90% toewijzing Europa-doelgroep ruimschoots wordt gehaald. Het leert ook dat er in Zoetermeer voor deze doelgroep op de huurwoningmarkt weinig knelpunten zijn. De bijsturing die wij doen is slechts hogere inkomens uitsluiten wanneer de commerciële huurmarkt voldoende aanbod biedt. Voor woningen met een huurprijs vanaf 750 is er bijvoorbeeld voldoende aanbod. De andere afspraken over slaagkansen worden wel gehaald. 5.5 SLAAGKANSEN ZOETERMEER Over slaagkansen zijn de volgende afspraken gemaakt: slaagkans sociale minima wordt gemonitord, slaagkans totale BBSH-doelgroep slaagkans lage middeninkomens, slaagkans lage middeninkomens overige (hogere) inkomens. 5.6 MONITORING IN HET KADER VAN DE EUROPA-NORM Volgens de Europese beschikking moeten wij in 2013 ten minste 90% van onze woningen beneden de vrijesectorhuurgrens verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot In 2013 hebben wij 92% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. De onderscheiding in 2012 was een incident dat geheel het gevolg was van het omvangrijke project De Elementen. Dit complex was nog voor de Europa-norm gecontracteerd. Ook vóór 2012 voldeden wij al aan de norm. De slaagkans voor de betreffende groep moet dus beter zijn dan (of gelijk zijn aan) die van de volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de totale BBSH-doelgroep. In dit verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van lage middeninkomens aangesloten bij de regio. De regio neemt als lage middeninkomensgrens anderhalf maal de BBSH-grens. Dit komt voor gezinnen uit op een jaarinkomen van circa De verhuringen in de vrije sector worden buiten beschouwing gelaten. Aangegane huurovereenkomsten met een kale huur beneden 681,03 (op basis van in 2013 ingegane huurovereenkomsten) Aantal aangegane huurcontracten in 2013 Zoetermeer Lansingerland Totaal aantal huurovereenkomsten Aantal huishoudens < % Aantal huishoudens > % 19

20 5.7 HUURPRIJSBELEID Het jaar 2013 was voor ons spannend. De invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing stonden beide prominent op de politieke agenda. Wij voeren al jaren een gematigd huurbeleid. Het gevolg daarvan is dat een woning van ons goedkoper is dan een vergelijkbare woning van onze collega-corporaties in Zoetermeer. Explica heeft in het rapport Vraagontwikkeling Haaglanden (juni 2013) de gevolgen van het nieuwe huurbeleid van de corporaties in Haaglanden in beeld gebracht. De hogere harmonisatiepercentages: Vestia gaat tot maximaal 95% en Vidomes tot 85% harmoniseren. Vidomes let er dan nog op om bij de harmonisatie van de huurprijs bij mutatie deze niet verder dan tot de aftoppingsgrens te laten stijgen. Beide corporaties voeren ook een actief verkoopbeleid. Het jaarlijks harmoniseren van de huurprijs bij mutatie en de verkoop van huurwoningen hebben niet alleen effect op de mogelijkheden voor de woningzoekenden, maar ook gevolgen voor de omvang en samenstelling van het corporatiebezit. In Zoetermeer komen daardoor steeds minder betaalbare woningen vrij. Wij kiezen voor betaalbaarheid. Wij houden 85% van onze vrijkomende woningen bereikbaar voor mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Tegelijkertijd vinden wij gemêleerde wijken belangrijk en willen wij ook de huurder met wat meer inkomen vasthouden in onze woonbuurten. Dit doen wij enerzijds door gerichte verkoop en anderzijds door een gematigd huurbeleid. Zo kwam De Goede Woning tot het volgende huurbeleid: huishoudens met een verzamelinkomen tot krijgen een huurverhoging van 3,25%, huishoudens met een verzamelinkomen boven krijgen een huurverhoging van 5,75%. Wij hebben ervoor gekozen de huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen de en , die een huurverhoging mochten krijgen van inflatie plus 2% = 4,5%, een huurverhoging van 3,25% te geven. Met ons huurprijsbeleid streven wij naar het bieden van betaalbare huisvesting voor onze doelgroep door: huurprijzen onderling in evenwicht te brengen en te houden en gemiddeld het landelijk percentage van de maximaal redelijke huur (momenteel +70%) na te streven, een prijs-kwaliteitverhouding tussen de 85% en 115%, ten minste 85% van onze woningen bij mutatie bereikbaar te houden voor de doelgroep 12, daarom worden sommige woningen bij mutatie ook in huurprijs verlaagd tot de aftoppingsgrens (plus de eventuele energiemarge). Tegelijkertijd worden de huren niet lager dan 85% van de landelijke prijs-kwaliteitverhouding, wij voeren het Europa-beleid uit en verhuren maximaal 10% van onze dure woningen aan meerpersoonshuishoudens met een inkomen hoger dan tot maximaal Onze huurdersvereniging In De Goede Woning geeft desgewenst een gekwalificeerd advies over ons huurbeleid. De huurdersvereniging heeft dit jaar geen gebruikgemaakt van dit recht. In verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij acht zaken doorgezonden aan de Huurcommissie met het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel. Een huurder heeft alsnog de zaak ingetrokken. In de overige zaken heeft de Huurcommissie uitspraak in ons voordeel gedaan en zijn de huurverhogingsvoorstellen redelijk bevonden. 5.8 DE PRIJS-KWALITEITVERHOUDING VAN ONZE WONINGEN De prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit is vrij gunstig 13. Zeker in vergelijking met andere sociale huurwoningen in Zoetermeer en Haaglanden. Dat komt omdat wij de betaalbaarheid voor onze huurders al jarenlang belangrijk vinden. De huurprijs ligt in absolute zin op een hoog niveau. Datzelfde geldt ook voor de kwaliteit van onze woningen. Dit komt omdat ons bezit gemiddeld vrij nieuw is. Wij letten bij onze prijs-kwaliteitverhouding op het landelijk gemiddelde. Daar willen wij niet veel van afwijken. Wij hebben voor de bepaling van ons huurbeleid bij onze prijs-kwaliteitverhouding voor 50% de WOZ-waarde betrokken. Zo introduceren wij de bewonersvoorkeuren, en daarmee de kwaliteitsverschillen, in het theoretische WWS-systeem. 12 Om een eenzijdige inkomensopbouw in bepaalde complexen of buurten te voorkomen, hebben wij de regionale prestatieafspraak om 70% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan de 20 BBSH-doelgroep intern vertaald in de doelstelling dat tussen de 75% en 85% van de vrijgekomen woningen wordt toegewezen aan de doelgroep. 13 In 2010 was de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen vrijwel gelijk aan het landelijke corporatiegemiddelde (Feiten en achtergronden van het huurbeleid, Ministerie BZK 2011).

Jaarverslag 2014 De Goede Woning

Jaarverslag 2014 De Goede Woning Jaarverslag 2014 De Goede Woning INHOUDSOPGAVE 1 VOORWOORD 4 2 INLEIDING 5 3 ONTWIKKELINGEN 6 3.1 Landelijk 6 3.2 Regionaal 7 3.3 Lokaal 9 4 ONS ONDERNEMINGSPLAN IS AFGEROND 10 4.1 Missie en visie 10

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Jaarverslag 2012 De Goede Woning

Jaarverslag 2012 De Goede Woning Jaarverslag 2012 De Goede Woning Inhoudsopgave (klik om naar de betreffende pagina te gaan) 1 VOORWOORD 4 2 INLEIDING 5 3 ONTWIKKELINGEN 6 3.1 Ontwikkelingen in Europa 6 3.2 Ontwikkelingen in Nederland

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^'

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^' ^ ^ ^^ivi^^^^^ gemeente \ B&W DM-nr. 2010/9146 Advies 100312 Versie: 1 Co^' Aox^ a< Verantwoordelijk Portefeuille Weth. Dr. T.J. Haan Mede verantw. Gemeentesecretaris Hoofdafdeling Auteur Lokale Beleidsruimte

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Verantwoording 2014 4 februari 2015 Bewonerscommissiedag 2015 Terugblik op 2014 De verhuurdersheffing is een feit De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Betaalbaarheid staat onder

Nadere informatie

Inhoudsopgave. 5.14 Verkoop van appartementen 18. 6.1.4 Duurzaam wonen 29. 8.18 Oordeelsbrief 39 5.15 Aanpak illegale bewoning 18 5.

Inhoudsopgave. 5.14 Verkoop van appartementen 18. 6.1.4 Duurzaam wonen 29. 8.18 Oordeelsbrief 39 5.15 Aanpak illegale bewoning 18 5. / Jaarverslag 2011 / De Goede Woning / / Jaarverslag 2011 / De Goede Woning / inhoudsopgave Inhoudsopgave 1 VOORWOORD 4 5.14 Verkoop van appartementen 18 6.1.4 Duurzaam wonen 29 8.18 Oordeelsbrief 39 2

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector Rotterdam Stook je rijk 2015 Monitoring Energiebesparing Huursector 9-10-2015 Inhoud Nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 Doelstellingen landelijke Energieakkoord Stand van Zaken in Nederland Rotterdamse doelstellingen

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt Postbus 20011

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Beste leden van de Huurderskoepels,

Beste leden van de Huurderskoepels, Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 > Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Volkshuisvestelijke gevolgen Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang 21 maart 2013

Nadere informatie

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale

Nadere informatie

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN Zo gezegd, zo gedaan 2015 is het derde jaar van onze vijfjarige beleidsperiode. De eerste resultaten zijn gehaald. Wij hebben jaarlijks de doelgroep een

Nadere informatie

Politieke peiling t o e k o m s t huurbeleid

Politieke peiling t o e k o m s t huurbeleid Politieke peiling t o e k o m s t huurbeleid Maart 2015 Inleiding De Woonbond wil weten hoe de verschillende politieke partijen denken over de huurverhogingen. Door het huidige huurbeleid kunnen huren

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Amsterdam 16 februari 2015 1. Inleiding Voor u ligt het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging van Eigen Haard voor de periode 1 juli 2015 tot 30 juni 2016. Dit voorstel

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Vastgesteld en ondertekend in het bestuurlijk overleg d.d. 26 november 2014 1 Jaarlijks terugkerend

Nadere informatie

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Woondebat Woerden, 11 december 2014 Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Inhoud Even kennismaken De Herzieningswet Koers GroenWest Gemeente en corporaties

Nadere informatie

BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II

BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II Versie 29 mei 2013 Inleiding Op 19 september 2011 hebben de Gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam

Nadere informatie

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015 Oktober 2015 2 Advies in hoofdlijnen Het advies 1. Door de huren bij mutatie niet te verhogen door passend toe te wijzen, kan de doorstroming worden bevorderd indien dit vooral duidelijk wordt aangegeven,

Nadere informatie

Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318

Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318 Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318 Nr. 2013-99 Vragen van raadslid Frits Schoenmaker (SP), over Huurverhogingen n.a.v. WSW-rapport,

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Energiebesparing en huurverhoging: volop kansen Welke wettelijke mogelijkheden zijn er om bij woningverbetering een huurverhoging te vragen? Het verkrijgen van 70% instemming hoeft

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 15 oktober 2014 Geachte leden van de algemene Kamercommissie Wonen en Rijksdienst, In antwoord op de motie van de Kamerleden Knops en

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging 2 3 Inhoud 1 Spelregels 4 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 8 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4 Huurtoeslag en inkomensdaling

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Geme Sn ente ř oevord 'ng. 30 : 1 Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Aan Class nr. Ons kenmerk Onderwerp Behandeld door Bijlage(n) Datum Geme000339

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018. 2500 EA Den Haag. Datum 14 oktober 2015 Jaarverslag Wet op de huurtoeslag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018. 2500 EA Den Haag. Datum 14 oktober 2015 Jaarverslag Wet op de huurtoeslag > Retouradres Postbus 200 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag DirectoraatGeneraal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt Turfmarkt 147

Nadere informatie

MEDEDELING AAN DE RAAD

MEDEDELING AAN DE RAAD MEDEDELING AAN DE RAAD Aan: In afschrift aan: Van: Datum: Onderwerp: Registratienr.: Zaaknr.: Bijlage(n): De gemeenteraad De buitengewone leden van de gemeenteraad Wethouder G.J.W. Toonen 14 augustus 2013

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Uw advies onze uitdaging!

Uw advies onze uitdaging! Uw advies onze uitdaging! Wat deden we met uw adviezen? In november 2011 ontmoetten we onze belanghouders. Huurders, het bestuur van de huurdersvereniging, vertegenwoordigers van de gemeente Kampen, politieke

Nadere informatie

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Woningmarkt Leiderdorp DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Gemeenteraad, 1 september 2014 Het werk van mij = simpel + - - Ca 3 miljoen!

Nadere informatie

Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen

Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen 22 september 2011 Inleiding Directeurbestuurder Ed Penninks heet alle aanwezigen van harte welkom en dankt hen voor hun aanwezigheid. Het programma van vanmiddag

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015.

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015. Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u

Nadere informatie

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014 Herzieningswet/novelle 10 december 2014 1 december 2014 Wat gebeurde er na het zomer reces? 4 september: Tweede Kamer commissie: rondetafelgesprek Aedes: publicatie rapport De Gaay Fortman (studie naar

Nadere informatie

Missie, visie en maatschappelijke verankering

Missie, visie en maatschappelijke verankering Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie) Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties

Nadere informatie

1 Naar aanleiding van de vergadering van de raadscommissie Ruimte en Wonen 8 april 2015

1 Naar aanleiding van de vergadering van de raadscommissie Ruimte en Wonen 8 april 2015 Nota van Antwoorden 1 Naar aanleiding van de vergadering van de raadscommissie Ruimte en Wonen 8 april 2015 1.1 De woningmarktontwikkelingen zijn in de visie expliciet neergelegd bij marktpartijen. Verzocht

Nadere informatie

2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2012. 5. Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG

2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2012. 5. Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG 27 1111 1. Opening en mededelingen 2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2012 3. Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2012 4. Nieuwbouwprojecten Laauwik 5. Ontwikkelingen in de sector en de

Nadere informatie

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief Ingekomen stuk D42 (PA 4 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Prestatieafspraken 2014/2015

Prestatieafspraken 2014/2015 Prestatieafspraken 2014/2015 Aanleiding De Alliantie regio Amersfoort, Omnia Wonen, Portaal Eemland en de gemeente Amersfoort hebben gesprekken gevoerd om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. De prestatieafspraken

Nadere informatie

BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN 2016 - WONINGVERENIGING NEDERWEERT

BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN 2016 - WONINGVERENIGING NEDERWEERT BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN 2016 - WONINGVERENIGING NEDERWEERT 1. SOCIALE WONINGVOORRAAD: DIFFERENTIEREN WONINGAANBOD We hebben geconstateerd dat ons woningbezit te eenzijdig is opgebouwd, waarbij het vooral

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag Wij geven thuis De gemeenteraadsverkiezingen in 2014 vallen samen met het laatste jaar van de lokale en regionale prestatieafspraken 2010-2014 tussen corporaties en gemeenten. De corporaties willen nieuwe

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting

Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting De wijze waarop de woningmarkt nu georganiseerd is met 2,4 miljoen sociale huurwoningen is niet meer houdbaar. We zullen naar een systeemverandering

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

6 september Zomerbloeii.

6 september Zomerbloeii. 6 september Zomerbloeii. Themabijeenkomst: Maatschappelijk Rendement Raeflex Catharijnesingel 56, 3511 GE Utrecht Postbus 8068, 3503 Utrecht (030) 230 31 50 www.raeflex.nl Visitaties van Raeflex Gestart

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

Reactienota woonvisie Doetinchem 2020

Reactienota woonvisie Doetinchem 2020 Reactienota woonvisie Doetinchem 2020 Nr. Reactie Sité Woondiensten Reactie gemeente Doetinchem Wijziging van de woonvisie Algemeen: blij met de woonvisie Doetinchem 2020 De woonvisie stimuleert en steunt

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016 Parallelsessie I&O thema Wonen 16 juni 2016 Welkom 1. Stand van zaken prestatieafspraken 2. Prestaties en toekomst Poort6 3. Lokale en regionale woningmarkt POORT6 www.poort6.nl Stand van zaken prestatieafspraken

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie