Inhoudsopgave Verkoop van appartementen Duurzaam wonen Oordeelsbrief Aanpak illegale bewoning 18 5.

Transcriptie

1 / Jaarverslag 2011 / De Goede Woning /

2 / Jaarverslag 2011 / De Goede Woning /

3 inhoudsopgave Inhoudsopgave 1 VOORWOORD Verkoop van appartementen Duurzaam wonen Oordeelsbrief 39 2 INLEIDING Aanpak illegale bewoning Doorstroming Duurzaam werken Duurzame gebiedsontwikkeling Nevenstructuren De Toekomst 40 3 ONTWIKKELINGEN Jongeren en studenten Begeleid wonen jongeren Duurzame kansen Duurzame relaties 30 9 BESTUURSVERKLARINGEN Ontwikkelingen in Europa Statushouders Duurzaam financieel beleid Verklaring van de statutair directeur Ontwikkelingen in Nederland Regionale ontwikkelingen in Haaglanden Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer Woonwagenbewoners Nieuwbouw Verkoop 20 7 BELANGHOUDERS Onze acht belanghoudergroepen Verklaring van de Raad van Toezicht FINANCIEN EN VERBINDINGEN 48 4 ONZE NEGEN HOOFDOELEN UIT ONS ONDERNeMINGSPLAN Leefbare buurten Wijkontwikkelplannen Belanghouderbijeenkomsten Kennis-café KENGEGEVENS EN KENGETALLEN Missie en visie Rol en taakopvatting Aanpak overlast Laatste Kansbeleid Wat wij uit de belanghouderbijeenkomsten meenemen De toekomst JAARREKENING Goed wonen in vitale buurten Hoofddoelstellingen Buurttafel en buurtforum Leefbaarheidprojecten 22 8 ONZE ORGANISATIE OVERIGE GEGEVENS Kerncompetenties Hoe wij onze resultaten meten Buurtbeheerder Sponsoring en bijdragen aan partners voor leefbaarheidsprojecten Inleiding Organisatiestructuur ACCOUNTANTSVERKLARING 95 5 VITALE BUURTEN Klachtencommissies en klachtenmanagement AedesCode Organisatieverandering Kengetallen Inleiding Geschillencommissie Huursector Arbobeleid Overzicht van ons bezit in Klachtencommissie Woonruimteverdeling Zoetermeer Opleidingen en trainingen Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd Huurcommissie Ziekteverzuim Realisatie woningtoewijzing regionale prestatie afspraken Groot- en planmatig onderhoud Personeelsvereniging Slaagkansen Zoetermeer Onderzoek naar transformatie van kantoorpanden uitgevoerd Organisatiecultuur Monitoring in het kader van de Europa-norm Onderzoek haalbaarheid Hospice Ondernemingsraad Nieuwbouw en de Europa-norm Start ontwikkeling 60 woningen Lansingerland Integriteit Huurprijsbeleid De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen 17 6 DUURZAAMHEID Risico-, fraude- en intern integriteitsbeleid Informatiebeveiliging Vertrokken huurders en leegstandsverlies Duurzaamheid Klokkenluiderregeling en de commissie Bok Huurachterstanden en woninguitzettingen Duurzaam Zoetermeer Voorkoming belangenverstrengeling Pilot Vroeg er op af Zoetermeer Duurzaam bouwen Vertrouwenspersonen Vroegsignalering Duurzaam energiebeleid Goed werkgeverschap en tevredenheid medewerkers

4 voorwoord inleiding VOORWOORD inleiding Het schrijven van een Jaarverslag is niet alleen een must om mij als bestuurder te verantwoorden, maar is ook altijd een moment om stil te staan of je er als woningcorporatie nog toe doet. Zeker als er in de media openlijk aan de toegevoegde waarde van woningcorporaties wordt getwijfeld. Een vertwijfeling die enerzijds goed te begrijpen is wanneer zich weer een ernstig incident heeft voorgedaan in onze branche. Dat raakt velen en ook mij. En niet alleen omdat ons stelsel zo is georganiseerd dat woningcorporaties feitelijk in sterke mate via het WSW en het CFV garant staan voor elkaar. Uiteindelijk staan overigens ook overheden garant. Overheden en woningcorporaties moeten kunnen bouwen op het toezicht dat is ingesteld. De afgelopen maanden heeft helaas geen van de toezichthoudende instanties haar verantwoordelijkheid genomen, maar verwijst men naar elkaar. Dat geeft geen goed gevoel. Niet voor mij als bestuurder van De Goede Woning, maar uiteraard ook zullen overheden niet het juiste gevoel hebben. Een en ander wast alle water van de zee niet weg dat je als bestuurder van een woningcorporatie als eerste verantwoordelijk bent. En overigens uiteindelijk ook persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld. Uiteraard haal je opgelucht adem als bevestigd wordt dat wij de juiste afwegingen en afspraken hebben gemaakt bij het afsluiten van onze derivaten. De vraag is altijd tot welk detail niveau moet je als bestuurder doorvragen. De problemen rond zogenaamde margin call was mij en onze manager Financieel beheer in 2009 bekend. Toch realiseer je je dan ook dat het onmogelijk is alles te kunnen weten. De afgelopen tijd is mij meermaals gevraagd of ik niet wakker lig dat mij iets ontgaat. En gelukkig is dat niet zo. Ik voel mij daarbij gesterkt doordat onze mensen en onze interne toezicht houders kritisch zijn. Dit is uiteraard geen garantie, maar helpt wel om het goede gevoel te houden. Ik gebruik veel woorden om dit gevoel met u te delen. En ik denk dat dit gezien de actualiteit gepermitteerd is om zo uitvoerig in te leiden. terugvinden die passen bij onze rol en van invloed zijn op de leefbaarheid en dus eigenlijk het thuis voelen van onze huurders. Huurders die daarbij een belangrijke rol hebben en wij graag faciliteren. Gelijktijdig weten wij ook dat de grootste wens van woningzoekenden is om een voor hen geschikte woning te bemachtigen. Het feit dat wij aan het einde van het verslagjaar maar liefst 500 woningen in aanbouw hadden is voor velen goed nieuws. Te meer omdat wij in het laatste half jaar gemiddeld maar liefst ruim 250 reacties hadden op elke woning die vrij kwam. Een jaar daarvoor waren er dat nog 180. Woningzoekenden die overigens over het algemeen voldoen aan de eisen die wij stellen aan het inkomen en bijvoorbeeld de huishoudgrootte. En natuurlijk is een omvang landelijk gezien van 2,4 miljoen sociale huurwoningen veel. Maar zonder een goed functionerende woningmarkt, waarin huur en koop goed op elkaar aansluiten, zal het aantal mensen dat wij teleur moeten stellen alleen maar nog verder oplopen. In 2011 hebben wij vooral geïnvesteerd in meer weten. Meer weten van huis en thuis door onder- Onze belanghouders zijn voor ons belangrijk. Zij zijn onze klanten, ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Zij zijn de mensen voor wie en met wie wij onze missie: Goed Wonen in vitale buurten realiseren. Daarover leest u meer in hoofdstuk 7. zoek naar de wensen en mening van onze bewoners. En we hebben plannen gemaakt om op grond van de uitkomsten van dit onderzoek door te kunnen pakken. Daarnaast hebben we zoals andere jaren veel gedaan in ons dagelijks werk om goed wonen in vitale buurten mogelijk te maken. Over al onze werkzaamheden verantwoorden wij ons in dit jaarverslag. Wij willen graag vertellen wat we hebben gedaan en welke keuzes we hebben gemaakt. Ons jaarverslag is voor ons een formeel document. Het is opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Ons jaarverslag kan voor u aanleiding zijn om met ons in gesprek te gaan. Dat doen wij graag en hopelijk kunnen wij daar van leren. Door middel van dit jaarverslag kunnen onze toezichthouders en onze belanghouders zoveel mogelijk terugvinden over onze daden en keuzes. Naast ons jaarverslag, dat ook op onze website gepubliceerd staat, informeren wij onze belanghouders via onze website, via gedrukte of persoonlijke communicatie en via de formele en informele kanalen. De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Hoofdstuk 8 gaat over onze organisatie en onze medewerkers, de 60 gezichten van De Goede Woning zorgen ervoor dat wij onze ambities waar kunnen maken. De bestuursverklaringen, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen vindt u in de hoofdstukken 10 en verder. Gevolgd door de jaarrekening in hoofdstuk 12 en de overige gegevens in hoofdstuk 13. Wij sluiten af met onze accountantsverklaring. Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op andere websites. Dat doen wij om u zo volledig mogelijk te informeren en om onze bronnen te verantwoorden. Ik wil graag ook op deze plaats de wens uiten dat er na de vaststelling van de nieuwe Woningwet en wellicht de bevindingen uit de parlementaire enquête, eindelijk een wat stabieler overheidsbeleid gaat ontstaan om onze toegevoegde waarde ook in de toekomst naar huurder en woningzoekenden te kunnen garanderen. De afgelopen jaren hebben beleidsvoornemens en beleidsmaatregelen voor veel onrust en onzekerheid gezorgd, zonder dat de woningmarkt er veel mee is opgeschoten. Een uitzondering maak ik graag voor het nieuwe beleid van het huidige Kabinet, waarmee ook een oplossing lijkt te zijn gevonden om de verlaagde huurprijzen te kunnen corrigeren als het inkomen is gestegen. Een effectieve en rechtvaardige maatregel om onze middelen effectief te kunnen blijven inzetten voor hen die dat nodig hebben en een goed woonklimaat te behouden. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 de voor ons belangrijkste ontwikkelingen op Europees, nationaal, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens vertalen we deze ontwikkelingen naar de gevolgen of mogelijke gevolgen voor De Goede Woning. Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website. Uw vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber, Manager beleid: row@dgw.nl is het startjaar van ons nieuwe Ondernemingsplan met de titel: Samen vanuit eigen kracht. Over onze missie en visie, rolopvatting en uitwerking van onze missie en visie in hoofddoelstellingen leest u in hoofdstuk 4. Wij zijn ambitieus en vertalen die ambities in doelstellingen. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? De methoden die wij hiervoor gebruiken, de benchmarks en andere instrumenten leest u ook in hoofdstuk 4. Ten slotte uiteraard een woord van dank aan de vele mensen die hebben bijgedragen aan onze prestaties die wij ook in 2011 in Zoetermeer hebben kunnen neerzetten. Ik denk daarbij eerst aan alle vrijwilligers in de wijk. Maar direct daarna aan onze medewerkers die het telkens weer weten waar te maken. En uiteraard ook de gemeente Zoetermeer in al haar geledingen en de steeds groter wordende groep van zakelijke partners in onze woonbuurten, zoals wijkagenten, jongerenwerkers, zorgverleners, waarmee wij samenwerken. Maar in een voorwoord gaat het natuurlijk over meer. En vooral over het afgelopen jaar. Het was het eerste jaar van uitvoering van ons Ondernemingsplan. En dus een belangrijk jaar. De essentie van het Ondernemingsplan is onze zorg voor de leefbaarheid in onze woonbuurten. Naar onze beleving gaat de leefbaarheid achteruit; wat ook werd bevestigd door een onderzoek dat wij onder al onze huurders hebben laten uitvoeren. De uitkomsten van dit onderzoek is ons kompas waarop wij de komende jaren zullen richten. Onze organisatie hebben we daar ook nadrukkelijk verder op ingericht. Het is ook logisch dat u relatief veel activiteiten in dit verslag kunt In hoofdstuk 5 kijken wij terug op De resultaten over 2011 voor onze volkshuisvestelijke opgave hebben wij hier opgeschreven. Hoofdstuk 6 gaat specifiek over duurzaamheid. Een belangrijk thema daarom wijden wij er een apart hoofdstuk aan. Ik wens u veel leesplezier. 4 5

5 ontwikkelingen ONTWIKKELINGEN 3.1 Ontwikkelingen in Europa Crisis Wat er in Europa gebeurd werkt nationaal en lokaal door. De crisis in Europa nam dit jaar steeds grotere vormen aan. En het einde is, naar onze mening, nog niet in zicht. De bezuinigingen, bijvoorbeeld op het gebied van zorg en welzijn, treft een aantal van onze kwetsbare bewoners. Met de gevolgen daarvan, veelal in overlast- en schuldsituaties, zullen wij direct geconfronteerd worden. Wij zetten daarom in op preventie met signalering en doorverwijzing. Bijvoorbeeld met ons vroegsignaleringsbeleid dat wij in 2011 hebben geïmplementeerd. bijdrage van circa 1,6 miljoen. Dit bedrag is een voorlopige schatting. De definitieve toerekeningmethode staat nog niet vast. Deze bijdrage gaat ten koste van ons investeringsvolume. Wij verwachten dat het bedrag dat wij moeten bijdragen ongeveer hetzelfde zal zijn, dus circa 1,6 miljoen, met voor ons dezelfde gevolgen. ANBI Het kooprecht geldt voor huurders die minstens een jaar een woning huren bij een corporatie. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer. De Goede Woning is niet tegen het verkopen van woningen, integendeel. Wij denken dat een goede menging van huur en koop de stabiliteit van buurten verbetert. Door koop hoeven tevreden bewoners die in inkomen stijgen de buurt niet te verlaten om ergens anders een woning te kopen. De huurder kan zijn eigen huurhuis kopen, of een andere woning in de eigen buurt. Voor menging van hogere en lagere inkomens in de buurt is dit gunstig. Zo ontstaan gemengde buurten. Eigen woningbezit en de daarbij behorende vermogensvorming kan ook arbeidsparticipatie en integratie bevorderen. Wij zijn dus absoluut voor verkoop. Maar een aanbiedingsplicht vinden wij veel te ver gaan. De minister gebruikt een bedekte term waarmee zij het zelfbeschikkingsrecht van corporaties als rechtspersoon terzijde schuift. Wij vinden dat de corporatie zelf bepaalt welke woningen worden aangeboden en hoe. Deze verkoopverplichting is een aantasting van ons eigendomsrecht. Wij zullen in 2012 ons verkoopbeleid actualiseren. In dit beleid zetten we verkoop in als instrument om zo gemêleerde wijken te krijgen. De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 bepaald dat een woningcorporatie kan worden gezien als een ANBI; een Algemeen Nut Beogende Instelling. Het ANBI -begrip wordt met ingang van 1 januari 2012 in de wet ingevuld door een opsomming van doelen die beschouwd worden als van algemeen nut. De Staatssecretaris van Financiën heeft in de parlementaire toelichting expliciet aangegeven dat het doel van een woningcorporatie niet in deze opsomming voorkomt. Naar zijn mening kan een woningcorporatie zich aan de hand van deze wetswijziging niet kwalificeren als algemeen nut beogende instelling en kan daarom naar zijn mening ook niet de zogenaamde ANBI-status verkrijgen. De staatssecretaris heeft opgemerkt dat met deze wetswijziging geen inhoudelijke wijziging van zijn beleid wordt beoogd, maar slechts een wettelijke vastlegging daarvan. Bijzonder daarin is dat ná inwerkingtreding van voorgaande wet de Hoge Raad 2 heeft bepaald dat een woningcorporatie die woonruimte aanbiedt in het kader van sociale huisvesting in ieder geval onder de oude wetgeving - het algemeen belang behartigt. Nu de staatssecretaris zo stellig heeft aangegeven met de nieuwe wettekst geen inhoudelijke wijziging na te streven, vragen wij ons af of de ANBI-status met ingang van 1 januari 2012 ook onbereikbaar blijft voor woningcorporaties. En in het Belastingplan 2012 is een beperking opgenomen ten aanzien van het kunnen claimen van een herbestedingsreserve. Effectief betekent dit dat wij vanaf 2012 geen herbestedingsreserve meer kunnen vormen. Voor de jaren 2008 tot en met 2011 betekent dit voor De Goede Woning dat we de vennootschapsbelastingdruk over die jaren kunnen terugbrengen tot nihil, wat een besparing oplevert van circa 7 miljoen. Na de uitspraak van de Hoge Raad verwachten wij dat dit bedrag vrijvalt. Als wij dit geld terugkrijgen kunnen wij dit gebruiken voor nieuwbouw. Dat willen wij investeren om het tekort aan huurwoningen voor jongeren het hoofd te bieden. Wetsvoorstel herziening Woningwet De nieuwe Woningwet brengt een aantal wijzigingen met zich mee: 3.2 Ontwikkelingen in Nederland Extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven Per 1 juli 2012 mogen de corporaties aan huishoudens met een inkomen boven een extra huurverhoging opleggen van maximaal 5%. Dit om scheef wonen te voorkomen en doorstroming te bevorderen. En passant rekende de minister de corporaties voor dat met deze huurverhoging de corporaties de bijdrage aan de Huurtoeslag konden betalen. Maar als deze maatregel inderdaad de doorstroming bevordert is er geen sprake van extra structurele inkomsten. Als er een werkelijke doorstroming op gang komt verhuizen huishoudens met een hoger inkomen naar een vrije sectorof koopwoning. Wij hebben voor ons Huurbeleid 2012 vastgelegd dat wij ons beperken tot 2% extra huurverhoging voor de huishoudens met een inkomen boven Dat doen wij omdat wij deze bewoners vast willen houden in de wijk. De extra huurverhoging die wij aan onze huurders berekenen draagt er toe bij dat wij blijvend kunnen investeren. Aan de andere kant moeten wij ons bezit effectief en efficiënt inzetten. Voor ons wil dat zeggen: verhuren aan de doelgroep. Dit nieuwe instrument stelt ons mede in staat onze middelen goed in te zetten. Met deze extra huurverhoging is de huur en het inkomen van onze huurders in een passende verhouding. Een nieuwe autoriteit gaat extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving van de regels voor staatssteun. Corporaties moeten een scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met staatssteun uitvoeren (DAEB activiteiten) en commerciële activiteiten zonder staatssteun. (niet DAEB activiteiten). De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties houdt toezicht op onder meer governance, integriteit en de prestaties van de corporaties. Met het wetsvoorstel geeft het Kabinet invulling aan de afspraken in het Regeerakkoord om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. In het wetsvoorstel onderstreept het Kabinet de rol van corporaties bij de uitvoering van de woonopgave van gemeenten op het terrein van de sociale huursector en maatschappelijk vastgoed. Daar moeten beide partijen concrete afspraken over maken. De nieuwe Woningwet verplicht hiermee gemeente en corporatie aan elkaar. De corporatie moet een 5-jarig overzicht van beoogde investeringen in de gemeente verstrekken. Daarmee heeft de gemeente een direct inzicht in de mogelijkheden van de verschillende corporaties. Graag zouden wij investeringen die wij de komende vijf jaar willen doen afstemmen met de gemeente. De ambities van Zoetermeer en van De Goede Woning passen bij elkaar. Op dit moment investeren wij al fors. Nieuwe locaties zijn nodig om het tekort aan huurwoningen voor jongeren in onze stad te kunnen oplossen. Wij hebben er middelen voor beschikbaar. Wij hopen dat de nieuwe prestatieafspraken ons mogelijkheden bieden om in Zoetermeer voor jongeren te gaan bouwen. Huurders versus kopers Ondanks de Brede Heroverweging, aangekondigd in de Rijksbegroting 2010, is de knoop van de hypotheekrenteaftrek nog niet doorgehakt. De afgelopen jaren hebben vooraanstaande instituten, zoals de Parijse economische denktank OESO, de Nederlandsche Bank, het Centraal Planbureau, de VROM-raad en de SER, gewaarschuwd voor de volstrekt onevenwichtige financiering van de woningmarkt. Op dit moment bewegen kopers zich amper meer, zo laten de laatste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek zien. Budgettair kost het saldo van het eigen woningforfait en de (hypotheek)rente circa 12 miljard op jaarbasis. De Huurtoeslag kost de schatkist 2 miljard, die nu ook nog voor ongeveer een derde door de corporaties zelf betaalt gaat worden. De onzekerheid die het uitstellen van de afschaf van de hypotheekrente met zich meebrengt is schadelijk voor de woningmarkt. Potentiële huizenkopers stellen hun koop uit waardoor de woningmarkt voor huren en kopen vastzit. En dat is voor iedereen vervelend. Wij pleiten, net als vele anderen, dan ook voor een echte integrale aanpak van de woningmarkt waarbij ook de hypotheekrenteaftrek wordt betrokken en gekeken wordt naar efficiëntie van de subsidiestromen in huur- en koopmarkt. Aanbiedingsplicht huurwoningen aan zittende bewoners Bijdrage Huurtoeslag De Minister van BZK stelt dat er 2,4 miljoen corporatiewoningen zijn, terwijl de doelgroep maar uit 1,9 miljoen huishoudens bestaat. Daaruit maakt de minister op dat ongeveer woningen in de verkoop kunnen. Het Kabinet heeft nu een wetsvoorstel gemaakt waarin huurders van corporatiewoningen het recht krijgen om hun woning te kopen. De Ministerraad heeft dit wetsvoorstel in december 2011 voor advies naar de Raad van State gestuurd. Het voorstel verplicht woningcorporaties om minstens driekwart van de woningvoorraad tegen de WOZ-waarde te koop aan te bieden. In het Regeerakkoord is vastgelegd dat iedere verhuurder met meer dan tien woningen een bijdrage moet leveren aan de Huurtoeslag. In totaal gaat het jaarlijks om 760 miljoen. De woningcorporaties moeten hiervan ongeveer 600 miljoen voor hun rekening nemen. In de Rijksbegroting is vanaf 2014 ongeveer 2,4 miljard opgenomen voor de Huurtoeslag en volgens het Kabinet is het redelijk dat verhuurders hieraan bijdragen. Voor de Goede Woning betekent dit een jaarlijkse Huishouden met een gezamenlijk inkomen boven de in HR-arrest van 13 januari 2012 (nummer 10/03464, LJN:BQ0525) 7

6 ontwikkelingen Dalende huizenprijzen In december 2011 waren de huizenprijzen 12% lager dan drie jaar eerder 3. De corporaties bezitten samen een derde van alle woningen in Nederland. Door de dalende prijzen vermindert de investeringscapaciteit van de corporatie terwijl er een steeds grotere bijdrage van de corporatie verwacht wordt aan de Rijksschatkist. De Goede Woning heeft haar middelen goed op orde en zal hier niet direct last van hebben. Daarom zetten wij verkoop vooral in voor vitale buurten en wijken zodat koop en huur naast elkaar staat. Onrust over Vestia Tijdens het schrijven van dit jaarverslag werd duidelijk dat er grote zorgen zijn ontstaan over de financiële continuïteit bij onze collega-corporatie Vestia. Wij waren, net als vele anderen, totaal verrast. Wij kennen Vestia als een ambitieuze, maar ook als een financieel degelijke collega. Dat er fouten zijn gemaakt lijkt evident. Niet alleen door de corporatie zelf, maar ook door het CFV. Via het WSW en het CFV staan corporaties voor elkaar garant. Het is daarom ook voor ons pijnlijk als het toezicht op andere corporaties (b)lijkt te falen. Vooralsnog lijken de gevolgen voor ons te overzien. Wij vragen ons wel af of vanuit risicomanagement van onze sector, systeemcorporaties als Vestia in de toekomst wel wenselijk zijn. 3.3 Regionale ontwikkelingen in Haaglanden Van krant naar klant Het SVH-bestuur, waar ook De Goede Woning in is vertegenwoordigd, wil naar een meer persoonlijke vorm van dienstverlening en een efficiëntere inzet van middelen. 97% van de woningzoekenden zoekt een huurwoning via internet. Het bestuur heeft om die reden besloten dat de papieren woonkrant per 1 januari 2012 verdwijnt. Wie nu in de regio Haaglanden een sociale huurwoning van een corporatie zoekt kijkt op de website Op de website krijgt de woningzoekende actuele en uitgebreide informatie over de aangeboden woningen en over de kansen die ze op een woning maken. Het hele traject is zorgvuldig voorbereid. De Goede Woning heeft intensief meegedaan met de pilot en was goed voorbereid op de overgang. Wij hebben al onze woonbon-gebruikers persoonlijk benaderd en hulp aangeboden bij de overstap. Hier is geen gebruik van gemaakt. Wij hebben van onze huurders en van andere belanghouders begrip gekregen voor de afschaf van de papieren krant en complimenten over de website met de persoonlijke zoekmogelijkheden. Regiometropool Rotterdam en Den Haag onderzoeken de mogelijkheden van een regionale samenwerking: de regiometropool. Zij willen een nieuw samenwerkingsarrangement tussen gemeenten in het economisch kerngebied van de zuidelijke Randstad: Den Haag en Rotterdam. Het Kabinet verwacht van een dergelijke metropool meer slagvaardigheid. In oktober 2012 wordt het definitieve besluit verwacht over de instelling van een gemeenschappelijke regeling Metropoolregio Rotterdam-Den Haag. Als dat volgens plan verloopt, gaat de gemeenschappelijke regeling Metropoolregio per 1 januari 2013 van start. Welke gevolgen dit voor SVH heeft is nog niet bekend. Zelf vinden wij de opschaling te groot en wij verwachten geen toegevoegde waarde van deze samenwerking. 3.4 Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer Pilot Vroeg er op af Zoetermeer Vanuit de corporaties in Zoetermeer en vanuit de afdeling Schuldhulpverlening (SHV) van de gemeente Zoetermeer is er de wens beter samen te werken om zo de schulden van inwoners van Zoetermeer met een huurbetalingsachterstand te kunnen beperken. Dat willen wij doen door SHV sneller te betrekken bij huurders met problematische schulden. Betrekken in een zo vroeg mogelijk stadium geeft meer mogelijkheden tot preventie en een beperking van de opgebouwde schuldenlast van de huurder. Uiteindelijk verwachten we het aantal ontruimingen in Zoetermeer terug te dringen. Met als wenkend perspectief kostenbesparingen voor cliënt, gemeente en corporatie. Om dit goed voor te bereiden startte De Goede Woning samen met de afdeling Schuldhulpverlening in september 2011 met de Pilot Vroeg er op af Zoetermeer. De pilot loopt door in het eerste kwartaal van Prestatieafspraken Helaas is het ons ook in 2011 niet gelukt om prestatieafspraken met de gemeente te maken. Graag hadden wij afspraken gemaakt om extra huurwoningen voor jongeren te realiseren en nadere afspraken gemaakt om nauwer samen te werken om de leefbaarheid in buurten en wijken voor de bewoners nog meer te stimuleren. Er zijn verschillende voorbereidingsbijeenkomsten geweest maar die hebben nog niet tot concrete resultaten geleid. In februari 2012 is er eerst een bestuurlijk overleg over dit onderwerp gehouden. Tot die tijd houden wij ons aan de oude lokale en de huidige regionale prestatieafspraken die van golden. Leegstaande kantoren In Zoetermeer staat circa 30% van de kantoren leeg. Daar moet iets aan gedaan worden om verloedering van de stad tegen te gaan. Eerder dit jaar hebben wij een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de transformatie van een kantoorpand naar jongerenwoningen in Zoetermeer. Vanaf het begin hebben wij duidelijk aangegeven dat wij zelf een (financiële) bijdrage wilden leveren die wij omgekeerd ook verwachten van de investeerder. Ook de gemeente was bereid te investeren. Helaas trok de investeerder zich op het laatste moment terug omdat zij geen afschrijving op dit pand wilden doen. Zo blijft een kantoorpand met een potentieel voor jongerenwoningen leeg staan. En dat is zonde. Wij vinden dat het niet van de corporaties kan worden verwacht dat alleen zij hoge onrendabele investeringen doen. Wij zullen alert blijven om bij te dragen in het onderzoek en de uitvoering van leegstaande kantoorpanden in Zoetermeer. Visie Binnenstad Dit jaar heeft de gemeente Zoetermeer een visie voor haar binnenstad neergelegd. Een visie voor een bruisende en levendige binnenstad. Compleet met een uitvoeringsprogramma en programmamanager. Ambities die in deze tijden van crisis van durf getuigen. Het programma voorziet ook in kantoortransformatie; van kantoor naar woningen. Wij hebben daar qua haalbaarheidsstudie ervaring mee en hebben de gemeente onze expertise aangeboden. Wij hebben deelgenomen aan de verschillende discussie- en inspiratiebijeenkomsten. Onze visie voor een bruisende woonomgeving aan de Denemarkenlaan hebben wij al een paar jaar geleden aan de gemeente aangeboden. Voor ons is de uitvoering van dit plan nog steeds actueel en wij staan dan ook open voor samenwerking. Een samenwerking waarvan het resultaat beslist zal bijdragen aan de door de gemeente gewenste bruisende binnenstad daling huizenprijzen stuk groter 21 december

7 ONZE NEGEN HOOFDOELEN UIT ONS ONDERNeMINGSPLAN onze negen hoofdoelen uit ons ondernemingsplan In 2011 zijn we gestart met ons nieuwe ondernemingsplan Samen vanuit eigen kracht. In dit hoofdstuk beschrijven wij in het kort de negen hoofddoelen en hun voortgang uit ons ondernemingsplan. Wij starten eerst met de missie, visie, rol en taakopvatting. Onze hoofddoelen zijn immers hierop gebaseerd. Met deze hoofddoelen brengen wij focus aan en leggen wij accenten binnen ons BBSH-werkveld. Daarom kan het zijn dat sommige zaken ook elders in dit jaarverslag worden beschreven. Bij de uitvoering van onze taak staan wij middenin de samenleving en hebben wij een brede scoop: van klant tot publieke taken en van publieke taak tot private belangen. Om onze doelen te verwezenlijken is samenwerking met onze belanghouders essentieel. Samenwerking vraagt flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen veranderen. Daarin hebben wij een traditie die blijkt uit de succesvolle strategische bijsturingen van de afgelopen jaren. Acht jaar geleden lag de nadruk op de traditionele taken: een goede woning voor een betaalbare prijs. De afgelopen vier jaar ging veel aandacht uit naar de inzet van ons vermogen. Na de brutering, door de lage rente en verkoopresultaten, liepen de vermogens van woningcorporaties op; ook bij ons. Ons vermogen hebben wij inmiddels volkshuisvestelijk ingezet. Onze focus is nu gericht op de leefbaarheid in onze complexen. Onze grootse uitdaging is het behouden en realiseren van vitale buurten met goede voorzieningen waar de bewoners elkaar kennen en waar zij bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. 4.4 Hoofddoelstellingen Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen. Dat zijn: Goed woning in vitale buurten vanuit eigen kracht Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale buurt willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners verwachten wij dat zij hierin participeren. Want juist zij hebben de sleutel in handen van een vitale buurt. Goed wonen in vitale buurten jong Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting van jongeren voorziet buurten van nieuwe jonge instroom van bewoners die op hun eigen wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt. 4.1 Missie en visie Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die, binnen de opdracht van het BBSH en met het besef van de belangen van onze belanghouders, haar eigen koers vaart. Dat doen wij binnen de financiële kaders en regionale prestatieafspraken. Nadat wij onze strategische keuzes voor ons nieuwe ondernemingsplan hebben gemaakt hebben wij deze keuzes aan onze belanghouders voorgelegd. Wij hebben hen uitgedaagd zich te laten inspireren en met elkaar de noodzakelijke verbindingen te leggen omdat wij vandaag de dag onze doelen niet alleen kunnen realiseren en wij juist in samenwerking onze droom, goed wonen voor iedereen, kunnen realiseren. Hoofddoel: In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaar- Hoofddoel: heid in het complex dat met participatie tot stand is gekomen. Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw voor elkaar te krijgen. Zo zijn er in een complex met een gemeenschappelijke tuin, in samenwerking met de bewoners, leefregels rond het gebruik van de tuin opgesteld. In 2014 zijn ten minste 40 woningen in Waterzicht gerealiseerd en zijn minimaal 70 jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denenmarkenlaan. De 40 jongerenwoningen in Waterzicht zijn in aanbouw en tijdens het schrijven van dit jaarverslag allemaal verhuurd. De 70 jongerenwoningen aan de Denenmarkenlaan niet. Wij vernamen uit de krant dat de gemeente dit project wil uitstellen tot Wij vinden het een gemiste kans om op een lege plek in het centrum geen complex neer te zetten dat bijdraagt aan een bruisend centrum en de huisvesting van jongeren in Zoetermeer. 4.3 Goed wonen in vitale buurten De kern van ons ondernemingsplan waar alle doelen uit ons ondernemingsplan aan bijdragen is Goed wonen in vitale buurten. Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon, heel en veilig is, bewoners elkaar kennen en zich met elkaar en de buurt verbonden voelen. Goed wonen, leefbaarheid, is een gevoel, een beleving. Eind 2010 hebben wij voor de eerste keer op complexniveau onderzocht wat onze bewoners verstaan onder goed wonen. Wat hun gevoel is bij de leefbaarheid in hun complex. In 2011 hebben wij uit dit nul-onderzoek een schat aan gegevens gekregen. Nu hebben wij op complexniveau verbeterpunten om de leefbaarheid te verbeteren en daarmee ook de beleving van goed wonen. De verbeterpunten zijn de uitgangspunten voor onze beleidsplannen voor de periode Plannen die wij vervolgens samen met onze bewoners gaan opstellen en uitvoeren. Met als doel dat onze bewoners in 2014 de leefbaarheid in hun woning en hun buurt met een gemiddelde 7 waarderen. Daar moeten wij onze bewoners actief bij betrekken. Sterker nog, wij kunnen deze ambitie alleen realiseren als de verantwoordelijkheid bij de bewoners zelf ligt Ruimte voor woonwensen jong Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer gemiddeld 34 maanden wachten nadat zij zich hebben ingeschreven voor een woning. Dan is 34 maanden wel heel erg lang. Wij hopen bij de prestatieafspraken concrete locaties beschikbaar te krijgen om jongeren woningen te kunnen toevoegen waardoor de wachttijd voor jongeren terug loopt en jongeren voor de stad behouden blijven. Missie De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen kunnen voorzien. Goed wonen in vitale buurten duurzaam De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidscijfer 7. Visie De Goede Woning is de corporatie in Zoetermeer. De 60 gezichten van De Goede Woning maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met onze partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema s zijn jong, duurzaam en vanuit eigen kracht. Hoofddoel: De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer 7. In 2014 heb- Hoofddoel: ben wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd. De jaarplannen voor onze complexen en wijken worden gemaakt op basis van de input uit onze leefbaarheidsmonitor. Investeren in leefbaarheid is onvoorspelbaar en heeft een langere adem nodig. Wij zien wel dat onze investeringen lonen en krijgen dat ook terug van onze samenwerkingspartners en van bewoners in de wijk. De nieuwe meting in gaat ons op papier uitsluitsel geven over de effectiviteit van onze investeringen. Wij willen de wachttijd van jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in In juni 2010 hebben wij, samen met onze collega-corporaties, een doorstroming bevorderende maatregel genomen. Zoetermeerders die een goedkope huurwoning achterlieten en verhuisden naar een duurdere huurwoning in Zoetermeer kregen voorrang. Deze maatregelen hebben er voor gezorgd dat er 79 goedkope woningen vrij kwamen voor jongeren. Wij hebben genoeg vermogen om in de komende tien jaar 400 jongerenwoningen te kunnen bouwen. Hiervoor moeten wij echter wel de locaties beschikbaar krijgen. Tot nu toe heeft de gemeente helaas nog niets vastgelegd. 4.2 Rol en taakopvatting Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van onze belanghouders. Hoe wij hen in 2011 raadpleegden leest u in ons hoofdstuk over belanghouders

8 onze negen hoofdoelen uit ons ondernemingsplan Ruimte voor woonwensen duurzaam 60 gezichten maken De Goede Woning duurzaam Deze competenties zijn hard nodig in de werkwijze die wij voorstaan. Als een huismeester bijvoor- Leefbaarheidsmonitor Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast beeld ziet dat een bewoner al lang niet buiten is geweest, neemt hij het initiatief om aan te bellen, In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidsenquête in te vullen. Hier gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het zorgt ervoor maatregelen in de CAO is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing gaat het gesprek aan met de huurder en signaleert hij het als er een hulpvraag is. hebben bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over de dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energiegebruik zorgt voor een vormen de basis. Onze medewerkers hebben een eigen verantwoordelijkheid voor hun inzetbaarheid. Deze eigen leefbaarheidsbeleving van onze bewoners in al onze complexen. Dit vormt de basis voor onze lagere CO2-uitstoot. verantwoordelijkheid ondersteunen wij door middel van werkbesprekingen met teamleiders en leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. We gebruiken de cijfers bij ons strategisch voorraadbeleid en Hoofddoel managers, training, coaching en secundaire arbeidsvoorwaarden die een optimale inzetbaarheid investeringsbeslissingen. En ook bij het opstellen van leefbaarheidsplannen en prioriteiten in de Hoofddoel In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH-label Goed Werkgever- ondersteunen. complexen, buurten en wijken. In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd. In 2011 zijn wij van start gegaan met de uitvoering van ons energiebeleid. De uitvoering verloopt schap behaald. Hiervoor is een plan van aanpak opgesteld. Het plan van aanpak wordt op dit moment geïmple- 4.6 Hoe wij onze resultaten meten Benchmarks minder voorspoedig dan wij hadden gepland. Maar in 2014 zal 25% van ons energiebeleid zijn menteerd. Implementatie en uitvoering is gericht op het halen van het KWH-label Goed In onze hele bedrijfsvoering is de plan-do-check-act cyclus doorgevoerd. Beleid wordt periodiek Wij vergelijken onze resultaten via verschillende benchmarks. De benchmark van het CFV wordt uitgevoerd. Werkgeverschap in geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Daarom gebruiken wij het door ons kritisch bestudeerd en waar wij dat nodig vinden wordt om nadere uitleg gevraagd of wij INK-managementmodel, een methodiek die ons uitstekend past. voorzien deze van commentaar. Ieder kwartaal maken wij zelf onder meer een benchmark van de Ruimte voor woonwensen vanuit eigen kracht 60 gezichten maken De Goede Woning vanuit eigen kracht Wij leggen onze ambities vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen de basis drie Zoetermeerse corporaties over de resultaten van ons verhuurbeleid. Deze wordt ter beschik- Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij zijn eigen kennis en kunde kan voor onze jaarplannen. De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het king gesteld aan de corporaties en de gemeente. Zo krijgt de output, ofwel het tastbare productie- willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak over benutten en er voldoende eigen verantwoording wordt genomen en er uitdaging in het werk is. management rapporteert per kwartaal over de resultaten in de managementrapportage. Daarnaast resultaat, meer betekenis en leren wij continue. het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij hun voordeur geven? Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities is hierbij doorslaggevend. kennen wij het directieverslag dat per kwartaal wordt opgesteld de IC verslagen en diverse andere financiële verantwoordingsverslaglegging zoals de tussentijdse financiële rapportage. Visitatie in 2012 Hoofddoel Hoofddoel In 2008 zijn wij voor het eerst gevisiteerd. In 2012 vindt onze tweede visitatie plaats. Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij In 2012 heeft 80% van de medewerkers een Persoonlijk Ontwikkel Plan (POP). Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke maatschap- Deze tweede visitatie heeft een andere meetmethode. Dat is jammer omdat daardoor de metingen ruimte om hun woonwensen te realiseren. In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is het ontwikkelbeleid van De pelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende onderzoeken in. niet geheel vergelijkbaar zijn. Wij zien de visitatie als een leermoment voor onze organisatie. Dit doel is helaas niet bereikt. Ons nieuwe onderhoudsbeleid staat voor 2012 op het programma. Goede Woning geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de POP s van de werknemers, van start gegaan. KWH-huurlabel 60 gezichten maken De Goede Woning jong Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk 4.5 Kerncompetenties De Goede Woning heeft het gouden KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening continue wordt gemeten. Ook in 2011 hebben wij dit label behouden. houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte De drie kerncompetenties voor dit ondernemingsplan zijn: organisatie. Samenwerken: KWH-label Goed Werkgeverschap Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer niet een direct Het label Goed Werkgeverschap geeft inzicht in beleid, implementatie van beleid en resultaten van Hoofddoel persoonlijk belang aanwezig is. beleid. Daarom hebben wij dit label gekozen om de werktevredenheid onder onze medewerkers Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid. Initiatief: te meten en te leren waar de verbeterpunten liggen. Met die verbeterpunten zijn wij aan de slag Het vitaliteitsbeleid is voorbereid en is in het eerste kwartaal 2012 vastgesteld. Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit zichzelf gegaan. beginnen, verantwoorden en leren. Flexibiliteit: Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren

9 vitale buurten VITALE BUURTEN 5.1 Inleiding Woningvoorraad naar huurgrenzen BBSH per ultimo 2011 Huishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd (Inclusief 75 in beheer gegeven woningen) voor jaren verkeken. Wij denken zowel zelf als op regionaal niveau na over oplossingen voor dit Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn (op basis van ingegane huurcontracten in 2011) probleem. buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren, ouderen, gezinnen en statushouders. Kortom ons dagelijks werk. 5.2 Overzicht van ons bezit in 2012 Kale huurprijs per maand In eigendom In beheer T/m 361, Van 361,67 t/m 554, Boven 554, Boven 652, Totaal Categorie huishoudens Eenpersoons tot 65 jaar Eenpersoons vanaf 65 jaar Inkomen* Goedkoop Betaalbaar Duur > > Realisatie woningtoewijzing regionale prestatie afspraken Binnen Stadsgewest Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere inkomensgroepen zoveel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de eenzijdige wijken in Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt. Minimaal 70% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd aan de Eind 2011 hadden wij in totaal woningen in eigendom. Daarvan hebben wij in woningen in beheer gegeven bij onze collega-woningcorporatie 3B Wonen in Lansingerland. In 2011 hebben wij geen enkele woning gesloopt. Wel hebben wij vier appartementen verkocht. Wij hebben in dit verslagjaar geen woningen opgeleverd en geen woningen bezwaard met een hypotheekrecht. Toelichting op de huurprijsklassen: Goedkoop is tot en met een huurprijs van 361,66 (kwaliteitskortingsgrens art. 13 Wht). Betaalbaar is van 361,67 tot en met 517,64 (één- en tweepersoonshuishoudens) respectievelijk 554,76 (drie- of meerpersoonshuishoudens); (aftoppingsgrenzen art. 13 Wht) Duur is voor één- en tweepersoonshuishoudens een huurprijs boven 517,64 en voor drie- of Tweepersoons tot 65 jaar Tweepersoons vanaf 65 jaar > > BBSH-doelgroep. Minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen. Daarvan wordt minimaal 30% van de sociale nieuwbouw toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen. Wij willen woningzoekenden voldoende kans bieden op een goed en duurzaam woonklimaat met speciale aandacht voor kwetsbare groepen. Wij letten daarom onder andere op een evenwichtige verdeling van slaagkansen voor de verschillende doelgroepen en leeftijdscategorieën. Het eerste overzicht hieronder is de actuele situatie per ultimo 2011 voor de verdeling van goedkoop naar duur. Wij hebben 34 woningen in de vrije sector. Omdat van die 34 woningen er 24 verhuurd worden aan een stichting, blijven er 10 woningen over die ook wel als niet-deab (Dienst van Algemeen Economisch Belang) worden aangemerkt volgens de Europese beschikking. meerpersoonshuishoudens een huurprijs boven 554, Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd In 2011 zijn in Zoetermeer sociale huurwoningen (inclusief rechtspersonen) verhuurd waarvan wij er 373 voor onze rekening hebben genomen. Ten opzichte van 2010 zijn er 269 woningen minder verhuurd. Zoetermeer heeft in vergelijking met Haaglanden een groter aanbod van eengezinswoningen, flats met lift en seniorenwoningen, en een klein aanbod van portiekwoningen. Woningen worden gemiddeld ruim vijf en een half keer aangeboden voordat ze zijn verhuurd. Dat Drie- of meerpersoons tot 65 jaar Drie- of meerpersoons vanaf 65 jaar > > Totaal (364**) Waarvan BBSH doelgroep (80%) Binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen minimaal 90% wordt toegewezen aan BBSH-doelgroep. De Goede Woning heeft haar woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen. Zie tabel Slaagkansen exclusief vrije sector. 5.5 Slaagkansen Zoetermeer Op dit moment hebben we in Zoetermeer geen prestatieafspraken. Dat neemt niet weg dat wij ons graag blijven verantwoorden alsof de prestatieafspraken die in 2009 afliepen zijn doorgelopen. Subsidiabele huurprijs per Alleen in eigendom Totaal in eigendom maand T/m 361, Van 361,67 t/m 554, Boven 554, Boven 652, Totaal komt vooral omdat woningzoekenden na jaren wachten erg kritisch worden zodra zij kansrijk zijn. Hun keuze moet de juiste zijn omdat zij daarna weer lang moeten wachten om bij een foute keuze opnieuw te kunnen verhuizen. *) Op basis van fiscaal jaarinkomen. **) Exclusief 9 verhuringen aan rechtspersonen. Iedere week wordt gerapporteerd over opzeggingen, leegstaande woningen en daarmee het leegstandsverlies. De redenen voor niet aansluitend verhuren zijn divers. Wel merken wij dat woningzoekenden zich bewust zijn van hun unieke positie als zij eenmaal bovenaan de wachtlijst staan. Dat Slaagkans sociale minima wordt gemonitord. Slaagkans totale BBSH-groep slaagkans lage middeninkomens. Slaagkans lage middeninkomens totale niet BBSH-groep. De slaagkans voor de betreffende groep moet dus beter (of gelijk) zijn aan die van de volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de totale BBSH-doelgroep en de lage midden- maakt hen extra kritisch op de woning waarin zij uiteindelijk willen wonen. Deze kritische houding inkomens tot de niet BBSH-doelgroep. is op zich te verklaren. Immers als zij een woning accepteren zijn hun kansen op een andere woning In dit verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van lage middeninkomens aangesloten bij 14 4 Inclusief vrijesectorwoningen. 5 Waarvan er 24 verhuurd zijn aan stichtingen. 15

10 vitale buurten de regio. De regio neemt als lage middeninkomens grens 1½ maal de BBSH-grens. Dit komt voor gezinnen uit op circa jaarinkomen. Aangegane huurovereenkomsten met een kale huur beneden 652,52 (op basis van in 2011 getekende huurovereenkomsten) Aantal aangegane huurcontracten in Huurprijsbeleid Ons huurprijsbeleid in 2011 was conform het wettelijk kader. De huurverhoging was per 1 juli 2011 conform het gestelde maximum. Met onze Huurdersvereniging In De Goede Woning heeft hierover overleg plaatsgevonden. Vertrokken huurders DGW Inkomenscategorie Slaagkans 2011 geheel Zoetermeer Minima 6,5% (690) Totale BBSH-doelgroep 6,3% (1021) Lage middeninkomens 6,9% (354) Totale niet BBSH-groep 7,2% (433) Alle categorieën 6,5% (1.457) Exclusief De Elementen De Elementen (oplevering in 2012) Totaal aantal huurovereenkomsten % % Aantal huishoudens <= ,5% 90 51% Aantal huishoudens > ,3% 84 49% Totaal te rekenen als huishoudinkomen > ,5% 84 49% 5.9 De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen De prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit is vrij gunstig. Zeker in vergelijking met andere sociale huurwoningen in Haaglanden en Zoetermeer. Dat komt omdat wij de betaalbaarheid voor onze huurders belangrijk vinden. De betaalbaarheid heeft een directe gunstige invloed op ons huurincasso en uitzettingsbeleid. De huurprijs in absolute zin ligt op een hoog niveau. Datzelfde geldt voor de kwaliteit van onze woningen. Dat komt omdat ons bezit gemiddeld vrij nieuw is. Wij letten bij onze prijs-kwaliteitverhouding op het landelijk gemiddelde. Daar willen wij niet veel van afwijken. Wij hebben voor de bepaling van ons huurbeleid bij onze prijs-kwaliteitverhouding voor 50% de WOZ-waarde betrokken omdat naar onze mening de kwaliteit in het WWS te weinig wordt meegewogen. ( ) het aantal geslaagde woningzoekenden excl. verhuring aan rechtspersonen 5.7 Nieuwbouw en de Europa-norm In 2009 hebben wij, in overleg met de gemeente Zoetermeer, een project overgenomen van een projectontwikkelaar. Bij de overname hebben wij met de gemeente bindende afspraken gemaakt om in dit project middeninkomens te huisvesten. Zo kunnen wij de doorstroming in Zoetermeer bevorderen en is het een goede kans voor ons om een deel van ons vermogen op maatschappelijk verantwoorde wijze in te zetten voor de stad Zoetermeer. Van de 340 huurappartementen zijn 273 appartementen bedoeld voor mensen met een middeninkomen tussen de en per jaar, 44 appartementen voor huishoudens met een hoog inkomen en 23 appartementen voor mensen met een laag inkomen. Huishoudens met een modaal inkomen, die in een goedkopere woning wonen, kunnen nu doorstromen naar een wat duurdere woning. Ook krijgen kandidaten die een betaalbare huurwoning achterlaten voorrang. Wij willen zo de doorstroming op de woningmarkt in Zoetermeer bevorderen. In 2011 is de verhuring gestart en zijn er inmiddels 60 goedkope sociale huurwoningen vrijgespeeld door verhuizing naar De Elementen. Het project is daardoor bijzonder succesvol gebleken. In Zoetermeer totaal, de drie Zoetermeerse corporaties, is de afspraak niet gehaald. De Goede Woning heeft haar woningen wel volgens de afspraken binnen Haaglanden toegewezen. Slaagkansen (exclusief Haaglanden Gemeente DGW vrije sector*) BBSH-doelgroep 16,4% 6,3% 2,6% Doelgroep Europa 16,3% 6,8% 2,5% Lage middeninkomens 14,5% 6,8% 2,2% Niet-doelgroep 13,6% 6,8% 2,2% 5.10 Vertrokken huurders en leegstandsverlies In 2011 zijn er in totaal 377 huurders bij De Goede Woning vertrokken. Ten opzichte van 2010 een daling van 71 woningen. Zoals u in de onderstaande grafiek kunt zien hadden wij in 2011 sinds 1984 het laagste aantal vertrokken huurders. Onze mutatiegraad daalt omgekeerd evenredig met het aantal reacties per woning. In 1997 was het gemiddelde aantal reacties per woning 13. In 2001 was dit gestegen naar 100 reacties per vrijkomende woning. In 2003 was het aantal gestegen naar 150. Om in 2009 te stijgen naar 200. En het tweede halfjaar van 2011 kregen wij gemiddeld ruim 250 reacties per vrijgekomen woning. Als je dit in het perspectief plaatst dat de politiek het aantal sociale huurwoningen fors wil verminderen staat dat haaks op elkaar Huurachterstanden en woninguitzettingen Ongeveer 6% van de huurders betaalt niet of niet op tijd. Voor huurders met een relatief laag inkomen is een huurachterstand al snel een groot probleem. Om problemen niet groter te laten worden dan ze al zijn reageren wij direct bij huurachterstand. Al bij de eerste achterstand krijgen onze huurders een aanmaningsbrief. Daar worden er maandelijks ongeveer van verstuurd. Als de huurders niet betalen bellen wij onze huurders op en wanneer zij dan nog niet reageren, gaan we langs. Al bij het eerste contact vragen wij onze huurders of zij hulp nodig hebben bij hun betalingsproblemen. Met onze huurders hebben wij continu tussen de 100 en 200 betalingsregelingen lopen. In 2010 hebben wij onze procedure om huurders ook persoonlijk te bezoeken en te adviseren uitgebreid. Het aantal huurders dat gebruik maakt van de wettelijke mogelijkheid tot schuldsanering ligt rond de zeven. Als alle inzet tot dan toe niet slaagt, geven wij het uit handen aan onze deurwaarder. Deze heeft doorgaans circa 100 dossiers van onze huurders in zijn portefeuille. Ook dat leidt vaak tot een oplossing. En soms moeten wij helaas naar de rechter om een ontbinding van een huurcontract te vragen. In 2011 zijn er vijftien ontruimingen geweest. Dat zijn er vijf minder dan in De gemiddelde huurachterstand was in ,94%. Dit is 0,19% minder dan in Het aantal ontruimingen in 2011 (14) is ten opzichte van 2010 (20) sterk gedaald. *Kerngegevenskaart 4e kwartaal 2011 SVH 5.6 Monitoring in het kader van de Europa-norm Volgens de Europese beschikking moeten wij in 2011 ten minste 90% van onze woningen beneden de vrijesectorhuurgrens verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot In 2011 hebben wij 93,5% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. Deze nieuwe verhuringen zullen het voor ons in 2012 zeer moeilijk, zo niet onmogelijk, maken de Europa-norm bij onze verhuringen te halen. Daarom hebben wij het Ministerie van BZK verzocht deze verhuringen buiten beschouwing te laten. We zijn hierover in gesprek met het Ministerie In 2010 was de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen vrijwel gelijk aan het landelijk corporatie -gemiddelde: Feiten en achtergronden van het huurbeleid, Ministerie BZK

11 vitale buurten Deze cijfers zijn het resultaat van een combinatie van forse inzet op incasso, samenwerking, vroegsignalering en de uitgebreide intake bij verhuur. Wij vinden deze prestatie in het licht van de huidige economische situatie, die ook onze huurders niet ongemoeid heeft gelaten, bijzonder. Het is dus zaak bewoners met een open mind tegemoet te treden en de discussie met hen aan te gaan. De ervaring leert dat veel huurders dat op prijs stellen. Daar hebben wij onze medewerkers ook op getraind. Achter de voordeur kan vaak makkelijker over problemen met de kinderen of huiselijk geweld worden gesproken. Onze wijkconsulenten, huismeesters en/of opzichters signaleren en verwijzen, al dan niet in overleg met onze huurder, door. Onze ervaring is dat hoe vroeger wij de problematiek signaleren en hoe sneller er wordt ingegrepen hoe kleiner de problemen blijven. Daarin heeft de wijkcoach ook een belangrijke rol. De wijkcoach heeft het overzicht in de wijk ook van de partijen die in de wijk actief zijn en volgt bijvoorbeeld de doorverwijzing van de bewoners op. Anonimiteit is voor niemand goed. Zeker niet voor onze bewoners Doorstroming Vanaf juni 2010, met doorloop in 2011, hebben wij een geslaagde interventie gedaan op de doorstroming. Op ons initiatief is er lokaal een maatregel doorgevoerd waarbij bewoners die een goedkope huurwoning achterlieten en verhuisden naar een duurdere huurwoning in Zoetermeer voorrang kregen. Dit heeft gezorgd voor 79 vrijkomende goedkope woningen. Daarnaast hebben ook nog eens 18 huishoudens hun betaalbare woning verlaten en gekozen voor een duurdere huurwoning. De verhuur van de 340 appartementen in Oosterheem die in 2012 gereed komen zorgde ook voor doorstroming in Zoetermeer en de regio. Hier zijn, zoals eerder genoemd, 60 doorstromingen gerealiseerd. Zeker gezien de lage mutatiegraad is de doorstroming bevorderende maatregel effectief gebleken Woonwagenbewoners Afgesproken is om de overeenkomst uit 2000 na te komen. Wij werken hierin samen met Vestia en Vidomes via de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer. Deze stichting heeft al jaren geleden uitvoering gegeven aan de genoemde afspraken en heeft deze ook in 2011 voortgezet. De renovatie, die voor rekening van de gemeente Zoetermeer zou worden uitgevoerd, is helaas nog steeds niet helemaal gereed. In 2011 zijn geen nieuwe afspraken gemaakt Pilot Vroeg er op af Zoetermeer In 2010 is De Goede Woning, samen met de afdeling Schuldhulpverlening (SHV) van de gemeente Zoetermeer een pilot begonnen om bij huurders die een huurachterstand hebben eerder de schuldhulpverlening in te schakelen. Het incassobeleid van De Goede Woning is er op gericht de huurachterstand zo klein mogelijk te houden en zo vroeg als kan in te grijpen. Daarom wordt er bij de eerste betalingsachterstand al telefonisch contact opgenomen met de huurder. Lukt dat niet dan gaat onze incassomedewerker, samen met de wijkconsulent, op huisbezoek. Zo kunnen wij ontruimingen voorkomen. De samenwerking met de afdeling Schuldhulpverlening is verbeterd en moet er voor zorgen dat ook de gemeente veel vroeger inzicht krijgt in de schuldenproblematiek van haar inwoners. Dit met als doel om erger te voorkomen. De pilot startte in september 2011 en loopt door in Nieuwbouw Onze prestatie in de nieuwbouw is in 25 jaar niet zo groot geweest. Dit jaar zijn er in totaal 498 woningen in productie. Bij nieuwbouw gaan we uit van vitale buurten met gedifferentieerde woningen. Waterzicht is de nieuwste woonbuurt in Oosterheem en de laatste ontwikkeling in de wijk. Waterzicht is, om meerdere redenen, met recht bijzonder te noemen. Behalve de prachtige ligging, wordt deze buurt een van de grootste duurzame woonlocaties van Nederland. Wij realiseren 158 woningen in deze woonbuurt: 118 eengezinswoningen en 40 jongerenwoningen. De woningen worden voorzien van een innovatief verwarmingssysteem dat gebruik maakt van warmte-/koudeopslag. Voor de verwarming van deze woningen wordt warm water opgepompt dat van nature op honderden meters diep in de aarde te vinden is. Tijdens warme dagen werkt het systeem precies andersom: er wordt dan koud water vanaf een grote diepte naar boven gevoerd en door de leidingen in de vloer kan de woning gekoeld worden. In combinatie met een warmtepomp en vloerverwarming worden de woningen daardoor energievriendelijk en comfortabel verwarmd en gekoeld Verkoop van appartementen Wij willen dat onze doelgroep kan kiezen: koop of huur. Wij realiseren ons ook dat onze doelgroep niet altijd kan kiezen. De beperkingen van hun inkomen bepalen in hoge mate de keuze. Om hun keuze toch te vergroten verkopen wij in de wijk Meerzicht in Zoetermeer aantrekkelijke ruime appartementen. In 2011 zijn er vier appartementen verkocht. De appartementen worden verkocht voor circa Daarmee zijn deze appartementen uitstekend geschikt voor starters. De gemeente draagt daar aan bij met de starterslening Jongeren en studenten De slaagkans van jongeren in Zoetermeer is 6,2%. De gemeente Zoetermeer wil jongeren aan zich binden. Als wij ze een grotere slaagkans kunnen bieden past dit in de gemeentelijke ambities om Zoetermeer aantrekkelijk te maken voor jongeren. Sinds 2010 huisvesten wij studenten voor de Haagse Hogeschool, de IT-opleiding in Zoetermeer. Wij werken met deze opleiding samen om studenten buiten de regio te huisvesten. Zij krijgen de zogenaamde HAT-woningen aangeboden. Er zijn negen studenten gehuisvest vroegsignalering De afdeling Verhuur is in 2011 gestart met een uitgebreide intake bij verhuur. Potentiële huurders worden veel meer dan voor heen voorgelicht over de rechten en plichten bij verhuur, over de buurt en leefregels in het complex. Bij de intake kijken we ook zelf beter naar onze nieuwe huurder en schatten we in of we deze huurder wat extra steun nodig heeft. Als dat zo is plant de verhuurmedewerker zes weken nadat de huur is ingegaan een bezoek met de wijkconsulent. Achter de voordeur kijken zij naar de signalen en als daar aanleiding voor is gaan zij met de huurder in gesprek en verwijzen zij, zo nodig, door. Ook de huismeester van het wijkteam kan hierbij ingeschakeld worden. Aan de andere kant krijgen huurders ook een veel gerichter en individueel advies over de verhuizing, de buurt en het complex. Ook dat wordt door onze huurders op prijs gesteld Aanpak illegale bewoning Conform de afspraken hebben wij in 2007, samen met de gemeente Zoetermeer, een aanpak ontwikkeld om illegale bewoning tegen te gaan. Deze aanpak is ook in 2011 voortgezet. Illegale bewoning komt in Zoetermeer gelukkig op zeer beperkte schaal voor. Het project Onrechtmatige bewoning rond de bestrijding van woonfraude loopt goed. In 2011 is in alle gevallen de geconstateerde onderhuur zonder juridische stappen opgelost doordat de huurder zelf het huurcontract heeft opgezegd. In 2011 zijn er 17 zaken gemeld waarvan 11 zaken definitief zijn opgelost. De andere zaken zijn nog in behandeling. 5.1 Begeleid wonen jongeren Na overleg met de andere Zoetermeerse corporaties en de gemeente is besloten dat De Goede Woning namens de woningcorporaties de trekker was voor de samenwerkingsovereenkomst Begeleid wonen jongeren. Deze samenwerkingsovereenkomst is in 2011 ondertekend. Het biedt jongeren ondersteuning bij de stap naar zelfstandig wonen en leven. Wij huisvesten op dit moment tien jongeren in dit project. De wijk Oosterheem krijgt zijn eigen centrum met tal van voorzieningen in het hart van de wijk: Oosterheem Centrum. Dit nieuwe centrum maakt de wijk compleet. Naast ruim 500 woningen, horecagelegenheden en een Centrum Campus met onder meer een bibliotheek, een wijkpost, een kinderdagverblijf en een fitness- en gezondheidscentrum. Hier bouwen we ook 340 appartementen. Van de 340 appartementen zijn 23 appartementen voor mensen met een lager inkomen, 273 appartementen voor mensen met een middeninkomen en 44 appartementen voor mensen met een hoog inkomen. We hebben er bewust voor gekozen om het grootste deel van de appartementen beschikbaar te maken voor mensen met een midden inkomen. Deze mensen zitten nu vaak in een goedkopere woning, willen doorgroeien, maar de markt biedt hen weinig mogelijkheden. Op die behoefte spelen we in, met als belangrijk voordeel dat de goedkopere woningen vrijkomen Een ander belangrijk project is Kijken achter de voordeur, ofwel, vroegsignalering. Omdat wij met onze partners eerder problemen bij huurders inzichtelijk hebben en soms al actie kunnen nemen voordat zaken voor een huurder boven het hoofd zijn gegroeid en bijvoorbeeld een huisuitzetting dreigt. Met een kijkje achter de voordeur krijgt een corporatiemedewerker heel veel informatie. Een woning die niet is opgeruimd of schoongemaakt duidt soms op meerdere problemen Statushouders Afgesproken is dat de woningcorporaties de taakstelling van hogere overheden uitvoeren. Dit is ook in 2011 gerealiseerd. In 2011 heeft De Goede Woning zes statushouders gehuisvest

12 vitale buurten voor de mensen waarvoor ze oorspronkelijk bedoeld zijn, namelijk de mensen met een lager inkomen. Zoals we al eerder vermelden zijn we hier succesvol in. In dit project zijn inmiddels 60 huishoudens ingeschreven die een betaalbare huurwoning hebben achtergelaten Leefbare buurten In ons ondernemingsplan hebben wij een aantal duidelijke keuzes gemaakt. Allereerst Goed wonen in vitale buurten. Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale buurten. Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen waarin de bewoners goed wonen, elkaar kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. Zoals u in hoofdstuk 4 kunt lezen hebben wij hier in ons ondernemingsplan drie doelen voor bepaald. Een voor vitale buurten, een voor de leefbaarheid en een voor de eigen kracht van onze bewoners. De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Daarom hebben we allereerst de leefbaarheid in onze complexen in beeld gebracht. Dat hebben we gedaan door middel van een enquête onder al onze bewoners in al onze complexen. Nu weten we op complexniveau waar de pijnpunten zitten en waar we het eerst aan de slag moeten gaan om ons doel: in 70% van al onze complexen een 7 te scoren voor de leefbaarheid van onze bewoners, te realiseren. Vanuit die enquête, de leefbaarheidmonitor, zijn vijf prioriteitscomplexen benoemd waar de leefbaarheid onder druk staat. Daar is vanuit ons strategisch voorraadbeheer nog een complex aan toegevoegd. Voor al deze complexen wordt, samen met de bewoners, een plan van aanpak gemaakt voor de verbetering van de leefbaarheid. leefbaarheidmonitor. Hieronder leest u in losse paragrafen de verschillende inzetten die wij doen op leefbaarheid Laatste Kansbeleid Een belangrijk en laatste instrument om een ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen als gevolg van overlast is het aanbieden van een laatste-kanscontract. Dit is een aangepast contract waarbij de huurder zich verplicht om zich te laten begeleiden en dat afwijkend gedrag niet meer zal worden geaccepteerd. Dit gebeurt op vrijwillige basis. Echter als de bewoner niet meewerkt, dan wordt een procedure tot ontruiming gestart. Als een laatste-kanscontract wordt gesloten spelen er vaak meerdere problemen. Doordat in onze wijkteams meerdere disciplines nauw samenwerken kunnen deze problemen worden onderkend en worden ook contacten gelegd met onze ketenpartners die deze huurders verder kunnen helpen. Een belangrijk samenspel, waardoor niet alleen overlast wordt voorkomen, maar huurders soms voor zichzelf ook weer een nieuwe toekomst vinden. Een toekomst met meer perspectief. Het contract met de uitvoerder van het Laatste Kansbeleid is afgesloten met Het vierde huis. Dit liep af op 31 december 2011 en is voor de duur van een jaar verlengd. Eind 2012 worden het beleid en de samenwerking geëvalueerd Wijkontwikkelplannen In 2010 begon de gemeente Zoetermeer, samen met de drie Zoetermeerse corporaties, met wijkontwikkelplannen. Beoogd was de visie te beschrijven hoe de wijk zich de komende tien tot vijftien jaar moet ontwikkelen tot een gewilde wijk. Bij de totstandkoming is veel gesproken met bewoners en actieve partijen in de wijk. In 2011 is door bezuinigingen besloten om de WOP s niet voor iedere wijk te gaan ontwikkelen. Wij gaan nu verder met de wijkactieplannen (WAP). Wijkactieplannen worden gemaakt in samenwerking met de betrokken partijen in de WOP-wijken door het wijkteam. Het is de uitkomst van overleggen met bewoners(commissies), schouwen en brieven en telefoontjes van wijkbewoners. In het wijkteam zitten vertegenwoordigers van de gemeente, politie, woningcorporaties en welzijnsorganisaties. Het is een plan met een minder lange beleidstermijn. In Zoetermeer zijn uitgebreide afspraken gemaakt over de condities waaronder de woningcorporaties extra sociale huurwoningen konden bouwen. De gemeente heeft gedurende de gehele looptijd van de prestatieafspraken en in 2011 helaas geen enkele locatie in Zoetermeer beschikbaar gesteld. Terwijl wij toch graag in Zoetermeer willen investeren en wij graag nog een project willen realiseren met (jongeren)woningen Verkoop Sociale huurwoningen, die wij hebben gebouwd in de periode van de prestatieafspraken, zijn conform deze afspraken ook niet verkocht. Wij moeten volgens de afspraken ook terughoudend met schaarse sociale huurwoningen omgaan. Dit staat in schril contrast met de aangekondigde verplichte aanbieding tot verkoop. Wij hebben eind 2011 ons verkoopbeleid voorbereid. Daarin leggen wij de voorwaarden voor verkoop vast en wijzen wij ook complexen voor verkoop aan. Het uitgangspunt van ons verkoopbeleid is keuzevrijheid van de doelgroep en de leefbaarheid in de wijk. Wij verwachten tot 5% van onze woningen aan onze zittende huurders te kunnen verkopen. Wij hebben eerder onderzocht of verkoop bijdraagt aan de leefbaarheid in het complex. Wij zijn de verkoop van woningen gestart met de bedoeling zo een bijdrage aan de leefbaarheid in die complexen te leveren. Uit ons onderzoek uit onder onze huurders en kopers bleek dat zowel de huurders als de kopers in het complex vonden dat huiseigenaren beter voor hun woning zorgen en meer betrokken zijn bij hun woonomgeving. Door deze betrokkenheid leveren zij een bijdrage aan de leefbaarheid in het complex, aldus de geïnterviewde huurders en kopers. De uitkomsten uit het onderzoek onder huurders en kopers heeft ons doen besluiten verkoop als leefbaarheidsinstrument in te zetten. Daarom gaan wij in kwetsbare complexen met eengezinswoningen de woningen aan de zittende bewoners aanbieden. Daarmee starten we in Aanpak overlast Het ervaren van overlast is voor huurders belangrijk in de beleving van hun woonsituatie. Dat heeft soms te maken met verschillen in leefstijlen, culturen, generaties, hobby s, maar ook met ronduit storend woongedrag of pesterijen. Voor een belangrijk deel zijn huurders in staat om daar onderling goed uit te komen. Soms na bemiddeling van ons of van vrijwilligers van de Stichting MOOI vanuit het project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling biedt bewoners de kans om hun zaken onderling zelf op te lossen. Dat gebeurt onder begeleiding van een vrijwilliger. Wij doen hier al geruime tijd aan mee. In 2011 hebben wij 47 zaken aangedragen. Hiervan zijn 28 zaken afgehandeld Buurttafel en buurtforum Een buurttafel is een nieuwe vorm van participatie, waarbij bewoners in een buurt elkaar inspireren, enthousiasmeren en plannen maken voor verbetering van de leefbaarheid in de buurt. Het buurtforum vindt plaats in dezelfde wijk en is het zorg- en welzijnsnetwerk in de buurt waarin wordt gesignaleerd, overgenomen en gezorgd dat er zaken doorgang vinden. In 2011 hebben wij in drie wijken gebruik gemaakt van de buurttafel en het buurtforum. Dit heeft geleid tot verschillende initiatieven. Zo is met de buurttafel Bloementuin een schouw georganiseerd. Bij de schouw zijn burgemeester en wethouders betrokken. Die betrokkenheid heeft alle deelnemers veel inzicht in de problematiek van de wijk gegeven. Naar aanleiding van klachten is er in de wijk Oosterheem aan het Sumatra een gezamenlijke flyer met wijkagent, wijkmanager (gemeente) en buurtbeheerder (De Goede Woning) gemaakt zodat buurtbewoners weten waar ze naar toe kunnen met hun vragen en hun klachten. In verschillende wijken heeft De Goede Woning samengewerkt met jongerenwerk, opbouwwerker, gemeente en politie om tijdens de Nationale Burendag bewoners in de wijken bij elkaar te brengen. Zo leren buren elkaar kennen en kunnen er met hun hulp activiteiten georganiseerd worden. Beide leidt tot meer saamhorigheid in de wijk. Als buren elkaar kennen zoeken zij eerder contact. Dat verhoogt de leefbaarheid in de wijk. Ook is de afdeling Wonen anders georganiseerd. We hebben onze afdeling nu ingericht in wijkteams. Die wijkteams zijn interdisciplinair, techniek en sociaal zitten bij elkaar. Ook de incassoconsulent is aan het wijkteam toegevoegd. Bij problemen en vroegsignalering is er een goed overzicht en hechte samenwerking en kan er in samenspraak snel gehandeld worden. In 2012 gaan wij ook verder met buurtbeheerders. De buurtbeheerders richten zich op het vergroten van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet van de eigen kracht van bewoners en op het versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen met een individuele en een gezinsbenadering. Binnen het team van tien huismeesters hebben zij ook taken als buurtbeheerders. Binnen de wijkteams wordt bij overlastzaken samengewerkt. In 2011 zijn er 216 meldingen van overlast geweest. De wijkconsulent neemt de overlastmelding in behandeling. In samenspraak met opzichters, huismeesters en externe partijen worden acties geïnitieerd om de overlast tegen te gaan of te verminderen. In ernstige gevallen zorgen wij voor een interventie, die na tussenkomst van de rechter in het ergste geval kan uitmonden in het ontbinden van de huurovereenkomst. In 2011 hebben we een nieuwe overlastprocedure in gebruik genomen. In deze nieuwe procedure is meer aandacht voor de eigen kracht van onze bewoners. In ons bewonersblad Goede Woning Nieuws en op onze website is aandacht gegeven aan deze nieuwe procedure. Ons leefbaarheidsbeleid is vooral gericht op kennen en gekend worden en daar waar nodig op de basis van schoon, heel en veilig. Helaas hebben wij geen kant en klare oplossing. Het is een proces. Een proces van trial and error dat we zo goed mogelijk inrichten op basis van de gegevens uit onze 20 7 USP-onderzoek effecten verkoop Hoevenbos en Laveibos

13 vitale buurten 5.28 Leefbaarheidprojecten Om de leefbaarheid in en rond onze complexen te verbeteren is er een aantal projecten van start gegaan. In Palenstein hebben wij bijvoorbeeld twee flats staan die al jaren op de nominatie voor sloop staan. In de eerste flat is in het afgelopen jaar een kunstproject van start gegaan. Voor dit project hebben de bewoners van de flat kunstkasten gemaakt. Die kasten zijn opgehangen aan de entree van de flat. Doel hiervan was sociale cohesie bevorderen en de bewoners trots te laten zijn op hun flat, met hun entree. Door het eigenaarschap van de flat te bevorderen willen wij bewoners er indirect toe verleiden zich meer eigenaar en verantwoordelijk te voelen voor hun woonomgeving. Dit project was succesvol. Zo zijn er deelnemers doorgestroomd naar betaald werk en scholing. Daarom hebben wij besloten een dergelijk project ook toe te passen in de tweede flat uit dezelfde wijk. Dit project wordt gesubsidieerd door het SEV in het kader van participatie in New Towns. In een andere wijk, de wijk Oosterheem, is er samen met de bewoners een project opgestart rond hangjongeren en het onderhoud en leefregels voor de gezamenlijke tuin. Bewoners in het Savelsbos organiseerden weer een bad-buiten-speeldag voor de kinderen in de flat. In de gemeenschappelijke tuin worden badjes en waterspeelgoed neergelegd en kunnen kinderen zich, onder begeleiding van hun ouders, spetterend uitleven. In de wijk Meerzicht werken we samen met de brandweer aan het project Brandveiligheid Meerzicht. De brandweer bezoekt bewoners en toetst woningen op brandveiligheid. De bewoners krijgen advies ter verbetering. Er zijn burendagen, straatfeesten en barbecues georganiseerd. We proberen steeds een stapje verder te gaan. Zo heeft de bewonerscommissie in ons complex Vrouwenhuiswaard in 2011 onder andere een spelletjesdag georganiseerd voor jong en oud. Deze bewonerscommissie is heel actief en heeft om een eigen ruimte gevraagd. Zij willen in deze ruimte sociale activiteiten organiseren en gebruiken voor hun vergaderingen. Zij hebben voor de duur van een jaar een woning toegewezen gekregen. Na een jaar evalueren we de effecten. De ruimte wordt op 17 maart 2012 geopend. veilig, groen en bevordering van de sociale cohesie. Hij kijkt en handelt niet alleen ten behoeve van bewoners die een woning van De Goede Woning huren, maar richt zich ook op de directe leefomgeving en in die hoedanigheid ook op andere bewoners. De buurtbeheerder heeft op uitvoeringsniveau contact met belanghouders in de wijk. Het zichtbaar zijn in de buurt en aanspreekbaar zijn voor bewoners is drempelverlagend en nodigt bewoners eerder uit tot deelname aan activiteiten. Zijn regelmatige aanwezigheid leidde ertoe dat bewoners consequent aangesproken werden op hun gedrag (afval, rommel, tuinonderhoud), met als resultaat een opgeruimder beeld in de wijk. De buurtbeheerder ondersteunt bewoners in zelfstandigheid door hen bij vragen te verwijzen naar de juiste kanalen. Door zijn regelmatige aanwezigheid krijgt de buurtbeheerder vrij snel zicht op spanningen en zorgsignalen en speelt hij deze door aan de wijkconsulent met wie hij nauw samenwerkt. In 2012 starten er drie buurtbeheerders. VIP faciliteert partijen bij het tot stand brengen van win-win situaties, niet alleen tijdens de Beursvloer maar ook daarna bij het concretiseren van wat op de Beursvloer is afgesproken. Wij hebben in 2011 de scouting geholpen met hun verwarming, boekjes gekocht voor de Nederlandse les voor nieuwkomers en de Stichting De Zonnebloem geholpen met hun kerstbijeenkomst. Vooraf is voor sponsoring een bescheiden post in de begroting opgenomen. De uitgaven zijn binnen de begroting gebleven. Motivatie: Wij ondersteunen organisaties die ook voor onze huurders van betekenis zijn. Doel: Het vergroot onze naamsbekendheid. Stichting Leergeld De stichting zorgt ervoor dat kinderen ondanks een laag inkomen van de ouders mee kunnen blijven doen in de maatschappij. Meedoen met schoolkamp, excursies of kunstzinnige vorming. Motivatie: Stichting Leergeld is ook actief onder onze bewoners. In 2011 zijn de volgende projecten ondersteund: Sponsoring Leefbaarheid Resto Van Harte/donatie Restaurant in de buurt. Gerund door vrijwilligers. Is een ontmoetingspunt in de buurt. Motivatie: Wij hebben bezit in de wijk en het project levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk. 8 Jong Perspectief/Maatjesproject Motivatie: Helpt kinderen van onze huurders en levert daarmee een bijdrage aan de leefbaarheid. Wij verwijzen ook door naar deze organisatie. Sponsoring Bevrijdingsfestival Festival speciaal voor jongeren in Zoetermeer. Bereikt onze doelgroep Jongeren. Motivatie: Op het festival kunnen wij ons goed profileren; dat levert ook naamsbekendheid als jongeren huisvester op. Zoetermeer/Topsport sponsorpakket zilver Zoetermeer Topsport betrekt jongeren uit achterstandswijken bij sporten en bewegen. Motivatie: De sporters die bij deze stichting zijn aangesloten organiseren voor de kinderen van onze huurders tijdens bijvoorbeeld de Dag van Palenstein een sportevenement en leveren daarmee een bijdrage aan de leefbaarheid, maar uiteraard ook aan onze naamsbekendheid. Overigens behoren de topsporters die verbonden zijn aan de stichting vrijwel altijd tot onze BBSHdoelgroep. Beursvloer Zoetermeer Vrijwilligersorganisatie vragen om samenwerking en ondersteuning met (non)profit organisaties Klachtencommissies en klachtenmanagement Hoe goed wij het ook proberen te doen, klachten zijn er altijd. Dat kunnen klachten zijn over het gedrag van onze medewerkers of over ons handelen. Om de klachten netjes af te handelen hebben wij een Geschillencommissie Huursector en een Huurcommissie Buurtbeheerder In de wijk werken veel partijen samen. Zij richten zich op het vergroten van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet van de eigen kracht van bewoners en op het versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen met een individuele en een gezinsbenadering. Wij dragen daar op verschillende manieren aan bij. Bijvoorbeeld door de aanstelling van een buurtbeheerder. De buurtbeheerder is de oren en de ogen in de wijk. Hij richt zich op de taakvelden schoon, (heel), 5.30 Sponsoring en bijdragen aan partners voor leefbaarheidsprojecten Wij sponsoren al jaren diverse organisaties vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid en om onze naamsbekendheid te vergroten. Ook ondersteunen wij partners waarmee wij samenwerken aan leefbaarheidsactiviteiten in Zoetermeer. Voor het verkrijgen van een betere naamsbekendheid plaatsen wij in zeer beperkte mate advertenties. Waar mogelijk verbinden wij liever projecten of initiatieven die een relatie hebben met ons profiel om onze naamsbekendheid te vergroten. Afwegingen om akkoord te gaan met sponsorverzoeken of bijdragen aan leefbaarheidsprojecten doen wij altijd met meerdere personen. Daarbij is het belang voor ons, voor onze kernwaarden en de toegevoegde waarde van doorslaggevende betekenis. Een voorbeeld van een dergelijke afweging is de sponsoring voor de beursvloer van VIP Zoetermeer. Elk jaar organiseert VIP de Beursvloer, een bruisend evenement waarbij bedrijven en vrijwilligersorganisaties elkaar treffen. Op de Beursvloer onderhandelen vrijwilligersorganisaties en bedrijven over wat de een voor de ander kan betekenen en wat een mogelijke tegenprestatie kan zijn. Het aanbod of de vraag kan betrekking hebben op menskracht, kennis, materialen, faciliteiten en toegang tot netwerken. De Beursvloer heeft de volgende zes thema s: Financieel beleid; Materialen/faciliteiten; Juridische zaken; Organisatie- en/of communicatieadvies; Adoptie van projecten en Vrijwilligers/handjes AedesCode In de AedesCode is de maatschappelijke functie van Aedes-leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De Governancecode is een integraal onderdeel van de AedesCode. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van woningcorporaties die zijn aangesloten bij Aedes. Huurders en woningzoekenden kunnen hun klacht in eerste instantie indienen bij de klachtencommissie. Wij hebben geen kennis genomen van klachten op basis van deze code Geschillencommissie Huursector Waar mensen woonruimte huren en verhuren kunnen klachten ontstaan. Klachten over een afrekening of klachten over technische zaken in en om de woning. Ook in de omgang tussen mensen kunnen problemen ontstaan. Iedere klacht is er ons één te veel. Wij doen ons best klachten zo goed mogelijk te behandelen. En als dat toch niet lukt, kan onze klant naar de Geschillencommissie Huursector. Zij behandelt geschillen tussen individuele huurders en de corporatie en bestaat uit onafhankelijke externe deskundigen. De Goede Woning is aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie Huursector. In 2011 zijn er zes klachten over De Goede Woning bij de commissie ingediend. De klachten gingen 22 8 Onze afwegingen worden van te voren goed afgestemd en zijn hier beknopt weer gegeven. 23

14 vitale buurten vier keer over overlast en twee keer over waterschade. Drie van deze zaken lopen nog, hier is nog geen uitspraak in gedaan. Bij twee zaken is De Goede Woning in het ongelijk gesteld; dit betreft een overlast- en een technische zaak. Eén zaak is ingetrokken en daar is dus geen uitspraak over geweest Huurcommissie De Huurcommissie doet uitspraak bij geschillen tussen huurder en verhuurder over woon- en bouwtechnische kwaliteit, servicekosten en huurprijzen van woonruimten. In 2011 zijn er twee zaken aangemeld. Het ging in beide zaken om een verzoek om huurverlaging in verband met gebreken. Hierbij is De Goede Woning in een zaak in het gelijk gesteld en het verzoek tot huurverlaging in verband met technische gebreken is niet gehonoreerd door de Huurcommissie. De andere zaak die ingediend is door een huurder loopt nog, hierover heeft de Huurcommissie nog geen uitspraak gedaan. kapping wordt vervangen door een glazen overkapping. Hierin worden ventilatieroosters geplaatst waardoor rook kan worden afgevoerd. Onderzoek brandoverslag In 2010 is er een onderzoek naar brandoverslag tussen woningen uitgevoerd. Hieruit kwam naar voren dat er in het complex Oostergo aanpassingen noodzakelijk waren. In de dakconstructie van de bovenwoningen is bij de wand die de woningen scheidt een brandscheiding aangebracht. Hiermee wordt bij brand brandoverslag via de dakconstructie voorkomen. Dit project is in 2011 in overleg met de brandweer uitgevoerd. In het verleden klaagden bewoners in de zomerperiode veelvuldig over de hitte op de vierde ver Klachtencommissie Woonruimteverdeling Zoetermeer Klachten over de uitvoering van het beleid van woonruimteverdeling worden ingediend bij de Klachtencommissie Woonruimteverdeling. De commissie behandelt klachten van woningzoekenden over de uitvoering van het beleid op het gebied van woonruimteverdeling. Bij de woonruimteverdeling gaat het om beschikkingen over: dieping. Ook hiermee is rekening gehouden bij de nieuwe kap. Een geautomatiseerd weerstation registreert de buiten- en de binnentemperatuur en windrichting. Aan de hand van deze gegevens worden de roosters open of dicht gedaan. Hierdoor kan de warme binnenlucht vermengen met de koelere buitenlucht. Voor de bewoners is een informatiedag georganiseerd. Om iedere bewoner ook de kans te geven om vragen te stellen, zijn zij in zeven groepen verdeeld en uitgenodigd. Aan de hand van twee overzichtsborden is het project aan de bewoners toegelicht. Verder was er een aanvullend informatiepakket met diverse folders en contactpersonen beschikbaar. Uit de vragen van de bewoners bleek dat er een grote behoefte is aan een plan van aanpak Wat te doen bij brand. Daarom stelden we voor de bewoners een informatiepakket samen. Ook de vluchtroutes in het gebouw worden beter aangegeven. Jan van Beieren en Diederik van Teilingen 5.36 Groot- en planmatig onderhoud Voor ons groot- en planmatig onderhoud hebben wij in ons ondernemingsplan geen specifieke doelen opgenomen. Dat zien wij meer als ons dagelijks werk, maar beschikken daarvoor uiteraard over een uitgebreide meerjarenbegroting waarin wij onze activiteiten plannen. De begroting van 2011 bedroeg 5,4 miljoen. Twee complexen in de wijk Palenstein, de Jan van Beieren en Diederik van Teilingen, staan op de nominatie om te worden gesloopt. Om het gebouw en de leefbaarheid op orde te houden is er een stelpost voor onderhoud in de begroting opgenomen. Zo blijft het reguliere onderhoud gehandhaafd. In de flat Diederik van Teilingen is, in het kader van het leefbaar houden van de flat, samen met de bewoners de entree vernieuwd. Bewoners konden in een vrijgemaakte woning in de flat hun eigen levensverhaal vertellen en dit uitdrukken in een kunstkastje. Deze kastjes versieren nu de entree. Belangrijker nog is de versterking van de sociale samenhang in de flat en de persoonlijke successen van de deelnemers. Zo zijn er twee deelnemers gestart met een opleiding en is er een deelnemer succesvol uitgestroomd naar werk. niet inschrijven als woningzoekende; weigeren van een huisvestingsvergunning; niet verlenen van een voorrangsverklaring; intrekken van een eerder verleende voorrangsverklaring. Asselierspad In begin 2011 is de Klachtencommissie Woonruimteverdeling Zoetermeer opgeheven. Naar aanleiding van een van de klachten uit 2009 is vast komen te staan dat bij de uitspraken van de klachtencommissie geen beroepsprocedure mogelijk is. Afhandeling van klachten/bezwaren worden in het vervolg via de Algemene wet bestuursrecht gedaan. Met de gemeente is afgesproken dat de behandeling van een klacht via een bezwaarschriftencommissie loopt en dus een publiekrechtelijke procedure kent met de daarbij behorende bezwaarprocedure. Aan het einde van het jaar bleek toch dat klachten over woonruimteverdeling soms tussen wal en schip vielen. Klachten die niet via een bezwaarschriftenprocedure hoeven te lopen. Dat zijn bijvoorbeeld klachten over de wachttijd of het inschrijfgeld. Voor klachten die rechtshandelingen/ besluiten met rechtsgevolg betreffen moet de Awb-procedure gevolgd worden. Overige klachten kunnen eenvoudiger worden afgedaan. Wij zijn in overleg met de gemeente voor een procedure die toegankelijk en goed te vinden is voor woningzoekenden. Het Asselierspad is een complex van 17 eengezinswoningen met garages. Het bewoners van het complex hebben een lange woonduur en er wonen nu voornamelijk een- en tweepersoonshuishoudens. In dit complex konden de bewoners er op individueel niveau voor kiezen de keuken, badkamer en het toilet te laten vervangen. De bewoners kregen ook een uitgebreide set van meerwerkopties. Kopgevels en balkons van onze flats Naar aanleiding van de ongelukken met galerijen en kopgevels hebben wij de kopgevels van onze flats onderzocht. Het ging in totaal om zes complexen. Alle kopgevels worden in 2012 hersteld. Het gaat vooral om het extra verankeren van de gemetselde buiten-spouwbladen. Wij hebben de gemeente Zoetermeer hierover geïnformeerd. Voor wat betreft de galerijen: wij hebben niet dezelfde constructie als de galerij in Leeuwarden. We hebben de galerijen wel laten controleren. Dat hebben we in drie flats gedaan omdat er in die flats een vermoeden was van doorzakken van de galerij. Dit is door het onderzoek niet bevestigd Onderzoek naar transformatie van kantoorpanden uitgevoerd De leegstand van kantoren neemt steeds grotere vormen aan. Ook in Zoetermeer. De gemeente Zoetermeer en de vertegenwoordiger van belegger Uni Invest hebben de drie corporaties in Zoetermeer uitgenodigd om een aanbod te doen om een kantoorpand aan de Italiëlaan te transformeren naar een woonbestemming. De Goede Woning heeft de handdoek opgepakt en is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden. Een architectenbureau heeft een ontwerp gemaakt. In 2011 zijn de condities bepaald waaronder een transformatie naar jongerenwoningen wellicht haalbaar is. Helaas heeft de belegger het hier laten afweten. De belegger wilde geen afboeking doen. Hierdoor werd het project onhaalbaar. Inmiddels zijn we met de kennis die we bij dit eerste onderzoek hebben opgedaan doorgegaan met een tweede haalbaarheidsonderzoek van een ander kantoorpand in Zoetermeer. Tijdens de werkzaamheden hebben de bewoners de beschikking gekregen over een unit met een was- en doucheruimte. In deze ruimte stond ook een wasmachine waar onze bewoners gratis gebruik van konden maken. Ter voorbereiding kregen onze bewoners een uitgebreide informatiefolder en tijdens een bewonersavond konden zij hun vragen stellen aan de uitvoerder van het project. Legionellapreventie In 2010 is ons Legionellapreventieplan geïmplementeerd. Informatie over legionellapreventie staat op onze website en ons intranet. Met deze informatie wordt antwoord gegeven op de meest gestelde vragen over legionella. Bewoners kunnen informatie vinden over wat zij zelf kunnen doen om de kans op een legionellabesmetting zo klein mogelijk te houden. In het eerste kwartaal van 2011 is ook de huurderinformatiemap met deze informatie uitgebreid. Atrium Camee Het Camee is een ouderencomplex en beschikt over een mooi atrium. Na een bezoek van de brandweer bleek vorig jaar dat dit atrium niet voldoet aan de geldende eisen als het gaat om het afvoeren van rook bij brand. Omdat de vervanging van de lichtstraat voor dit jaar gepland stond is besloten om de brand-technische aanpassingen gelijk mee te nemen. De bestaande kunststof over mei 2011 In Leeuwarden is de galerij van een flat op de Antillenweg ingestort april 2011 Rijswijk. 25

15 vitale buurten 5.38 Onderzoek haalbaarheid Hospice De stichting Hospice Groep Zoetermeer heeft eind 2010 aangegeven dat zij toe zijn aan een nieuwe locatie. Enerzijds omdat zij hun huidige locatie moeten verlaten. Anderzijds omdat zij willen uitbreiden. Op basis van het verstrekte programma van eisen is eerst onderzocht of wij een dergelijk gebouw kunnen realiseren. Nu wordt met de gemeente over een locatie gesproken Start ontwikkeling 60 woningen Lansingerland Begin 2010 heeft collega-woningcorporatie 3B Wonen ons benaderd om in het kader van onze samenwerkingsovereenkomst opnieuw een project te realiseren. De gemeente Lansingerland heeft hiervoor eerst een onteigeningsprocedure moeten afronden. Afhankelijk van de voortgang en de eventuele noodzakelijke afspraken hadden we verwacht deze ontwikkeling in 2011 te starten. Zover is het nog niet. In 2012 volgt de definitieve besluitvorming. Ik kwam hier vanuit een gewone volksbuurt in Den Haag, samen met mijn zus. Ineens hadden we een huis met een tuin aan het water. Wat voelden we ons rijk! Mevrouw Hazelzet, bewoonster 26 27

16 duurzaamheid DUURZAAMHEID 6.1 Duurzaamheid volgt in De jongerenwoningen worden in 2012 opgeleverd. In 2012 verhuren we ook de eengezinswoningen en deze worden ook in 2012 opgeleverd. Iedere woning in Waterzicht wordt verwarmd en gekoeld door middel van een warmtepomp. Met de warmtepomp wordt op slimme wijze energie gebruikt die de natuur ons biedt, namelijk bodemwarmte. Een warmtepomp onttrekt met elektriciteit warmte uit de bodem. In de winter haalt de pomp warmte uit de grond om de woning te verwarmen. Die warmte wordt gewonnen uit het aardoppervlak dat door de zon is opgewarmd. In de zomer is de grondtemperatuur lager dan de omgevingstemperatuur. De warmtepomp wint dan de kou uit de grond om de woning te koelen, tot circa vier graden lager dan de buitentemperatuur. Daarbij wordt de warmte uit de woning in de bodem opgeslagen zodat een gesloten circuit ontstaat. Het warmtepompsysteem zorgt behalve voor koeling en verwarming ook voor ventilatie en warm water. We koppelen de energiebesparende maatregelen aan al geplande werkzaamheden uit de meerjarenbegroting Onderhoud en Beheer (MJB). Zo ontstaan er logische momenten waarop complexen worden aangepakt. De maatregelen variëren van isoleren tot het vervangen van standaardketels door energiezuinige ketels. De komende negen jaar investeren wij naar schatting circa 12 miljoen. Daarvan is maximaal de helft onrendabel. De huurder draagt ook bij aan de uitvoeringskosten. De bijdrage van de huurder is afhankelijk van de besparing die een energiemaatregel oplevert en de ruimte die aanwezig is in de huur zodat wij op het moment van nieuwe verhuringen een huuraanpassing kunnen invoeren. Omdat huurders over de energielasten geen Huurtoeslag ontvangen, beoordelen wij de huurverhoging als niet subsidiabel en mag deze dus boven de aftoppingsgrens uitstijgen. Aanvullend kijken wij ook nog naar de mogelijkheden van subsidies Duurzaam wonen Lang zelfstandig blijven wonen en bijdragen aan de buurt; dat is voor ons duurzaam wonen. Daarom zetten wij Domotica in zodat ouderen in onze seniorencomplexen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat hebben wij gedaan in ons seniorencomplex De Witte Dame en dat kan ook in individuele woningen worden aangebracht. In De Witte Dame zijn in 2011 de alarmeringstoestellen vernieuwd. De bewoners kunnen bij Vierstroom Zorgring een contract afsluiten voor alarmopvolging. In een ander seniorencomplex, het Camee, hebben wij voor de bewoners een ontmoetingsruimte gemaakt. Dat helpt ook om langer gezond en zelfstandig te blijven wonen. Bijdragen aan de buurt; ook dat stimuleren we. Daarvoor verwijzen wij naar onze leefbaarheidsactiviteiten. Duurzaamheid is een belangrijk maatschappelijk thema. Daarom willen wij ons hier apart over verantwoorden. Duurzaamheid staat voor ons voor het zoeken naar evenwicht tussen financieeleconomische resultaten, sociale belangen en het milieu. Duurzaam ondernemen is voor ons een breed en veelomvattend begrip waarbij niet de vernieuwing het doel is, maar wij gewoon nuchter kijken naar wat maatschappelijk gewenst en economisch verantwoord is. Wij benaderen duurzaamheid vanuit verschillende invalshoeken die wij hieronder benoemen Duurzaam Zoetermeer De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om maatregelen. De gemeente Zoetermeer maakt in het programma Duurzaam Zoetermeer afspraken om Zoetermeer in de toekomst leefbaar te houden. Met het programma werkt de gemeente aan een groene, schone, milieuvriendelijke stad, waarin wij zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschikbare groene ruimte. De gemeente heeft de ambitie om tot een van de tien duurzaamste gemeenten van Nederland te behoren. Een aantal Zoetermeerse ondernemers, waaronder wij, steunen deze ambities. Daarom ondertekenden wij op 12 januari 2009 het convenant Duurzaam Zoetermeer. Wij hebben dit ingevuld door ons expliciet te verbinden aan beleid op het gebied van energie, duurzaam inkopen en mobiliteit. Hierbij valt te denken aan het voorkomen van energieverbruik door onze reclameverlichting s nachts uit te zetten, het gebruik van led-verlichting en het voorkomen van onnodig gebruik van de stand-by stand op apparatuur. Maar ook het verzorgen van praktische zaken zoals het gebruik van milieuvriendelijk papier, het plaatsen van een fietsenstalling, een kilometervergoeding bij het zakelijk gebruik van fietsen, een gedeelde bedrijfsauto en het overstappen op minimaal energielabel B voor bedrijfsauto s Duurzaam energiebeleid De woonlasten van onze huurders bestaan voor een deel uit huurkosten en voor een deel uit energiekosten. Wij verwachten dat de energiekosten de komende jaren verder zullen stijgen en daarmee dus ook de woonlasten van onze huurders. Een beperking van het energieverbruik is dus voor iedereen belangrijk: voor een beter milieu, voor de betaalbaarheid van het wonen voor onze huurders en daarmee ook het beperken van problemen bij hun uitgaven. Daarom hebben wij een energiebeleid ontwikkeld dat in 2020 in bestaande woningen een gemiddelde energieverbruiksreductie van minimaal 15% realiseert. Dat doen wij in woningen met een energielabel slechter dan C. (Naast de energieverbruiksreductie wordt hiermee ook de CO²-uitstoot met 15% teruggebracht.) Wij zijn tot deze beleidskeuze gekomen na een uitvoerig onderzoek naar effectieve aanpak die financieel verantwoord is. Het rendement van de verbetering was daarbij leidend. Dit is logisch omdat we daarmee ook het uitgangspunt, maximaal gemiddeld 50% onrendabel, waarmaken. Graag hadden wij verder gegaan maar dit bleek financieel niet haalbaar. Waarschijnlijk wordt dit veroorzaakt doordat onze woningen relatief vrij nieuw zijn. Ons woningbezit in Zoetermeer beschikt over de onderstaande labeling die aan nieuwe huurders wordt verstrekt en voor onze huidige huurders individueel beschikbaar is. De financiële uitgangspunten van ons beleid De investering bedraagt 12 miljoen in een periode van tien jaar; Wij besteden maximaal 6 miljoen onrendabel; Per maatregel wordt gekeken op welke wijze bewoners bijdragen: - via een huurverhoging bij huidige bewoners; - via 100% huurverhoging bij mutatie; - via een eenmalige bijdrage. De huurverhoging voor een huidige bewoner is nooit meer dan 75% van de beoogde energiekostenbesparing en nooit meer dan 100% van de investering; Labels leveren extra ruimte in de huur (dit wordt jaarlijks geactualiseerd in het huurbeleid); Bij een bewonersdeelname onder de 30% van een complex besluit de Directie over go-no go; Bij een bewonersdeelname boven de 70% wordt 100% van een complex verplicht om deel te nemen aan de ingreep Duurzaam werken Hierbij kijken wij vooral naar ons eigen kantoor. We hebben onderzoek gedaan naar mogelijkheden van energiezuinige verlichting en bewegingsmelders om zo het gebruik van elektriciteit te verminderen. Vooralsnog bleek dat dit niet haalbaar was. Wij zijn gaan printen op Black Label Zero Paper. Dat is hét meest milieuvriendelijke papier dat op de Nederlandse markt te koop is. Uiteraard maken wij gebruik van fair trade koffie. Binnen Zoetermeer kunnen onze medewerkers gebruik maken van de dienstfiets. Snel, groen en goed voor de conditie. Verder stimuleren wij medewerkers ook op andere manieren om vooral de fiets te nemen. Zo hebben we in de zomer van 2011 meegedaan aan de actie Op de fiets werkt beter. Dat is een actie om het fietsen naar het werk te promoten. Per gefietste kilometers werd door het Stadsgewest 500 aan een goed doel overgemaakt. Bij De Goede Woning deden zes medewerkers mee Duurzaam bouwen Waterzicht is de laatste grote woonbuurt die in de wijk Oosterheem wordt ontwikkeld. Er komen circa 730 zeer diverse woningen zoals rijwoningen, twee-onder-een-kap woningen, beneden- en bovenwoningen, vrijstaande woningen en (jongeren)appartementen. Het merendeel kijkt uit op straatjes en groen. De buurt is gemêleerd, heeft verschillende prijscategorieën en zowel koop als huur. Hier realiseert De Goede Woning twee woonprojecten: 118 eengezinswoningen en 40 jongerenwoningen. In 2011 zijn we gestart met de verhuur; 43 woningen zijn verhuurd. De rest De bouwkundige uitgangspunten van ons energiebeleid Natuurlijke vervangingsmomenten worden gebruikt om energiemaatregelen uit te voeren; Per gebouwonderdeel zijn de volgende maatregelen mogelijk: - Dak: isoleren en/of zonnepanelen; - Vloer: isoleren (sterk afhankelijk van de situatie); - Gevels: isoleren, HR++ glas en/of kozijnen vervangen; - Installaties: zonneboiler, HR-ketels, lage temperatuur, ventilatie, warmwater-combi en/of duurzame techniek Duurzame gebiedsontwikkeling Een woning kan nog zo goed zijn, maar als het gebied erom heen niet aansluit bij de behoeften van de gebruikers kan dit het woongenot verstoren. Daarom hebben wij bijvoorbeeld enige jaren geleden in de wijk Meerzicht de parkeergarages verwijderd of ingrijpend verbouwd. Ons Dekkenplan in de wijk Buytenwegh hebben wij overzichtelijker en daarmee veiliger gemaakt. In de wijk Palenstein gaan we, samen met andere partijen, de hoogbouw herstructureren, waarmee deze buurt prettiger is om te wonen en beter zal gaan functioneren. De eerste mijlpaal hebben wij in 2010 bereikt met de oplevering van ons complex Castellum Palensteyn. In 2011 hebben we voor wat betreft de ontwikkeling van Palenstein een pas op de plaats gemaakt. A++ A+ A B C D E F G

17 duurzaamheid Door bezuinigingen veranderden een aantal uitgangspunten in het plan. Het maken van een extra risicoanalyse bleek noodzakelijk, omdat er onverwacht twijfels ontstonden over verschillende risicosoorten. Dit heeft enige vertraging in het proces opgeleverd, maar ook een helder zicht op de risico s. Hierdoor kon gericht de laatste fase worden ingegaan om de zaken met onze partners in het proces verder uit te werken. Het doel is namelijk om te komen tot een robuust plan, dat zelfs in dit lastige tijdgewricht voor zowel de huurders als voor ons de maximale zekerheid geeft. Wij zijn erg blij dat de gemeente niet, zoals vele andere gemeenten, direct de handdoek in de ring heeft gegooid. Nee, zij is samen met de corporaties op zoek gegaan hoe de wijk toch de nieuwe toekomst kan worden geboden die ons allen voor ogen staat. Dat wij ook in de tussentijd blijven investeren in de flats is erg belangrijk voor de bewoners. En met de aanpak van de entrees bij de Jan van Beierenlaan deden we dat samen, onder leiding van Daniel van Koer van Terra Arts Duurzame kansen Wij willen onze woningen zo evenredig mogelijk verdelen. Daarom houden wij de slaagkans van de verschillende groepen goed in de gaten. En wij kijken naar de positie van starters op de woningmarkt. Ook zij moeten voldoende kansen hebben. Daarnaast bieden wij jongeren kans op een stageplaats. In 2011 hebben we vier stagiaires gehad. Daarmee voldeden we aan de aan onszelf opgelegde norm van ten minste drie stageplaatsen per jaar Duurzaam financieel beleid Wij voeren een duurzaam financieel beleid. We kijken naar solide financiering, wij mijden financiële risico s en beleggen niet actief. Wij gebruiken bij de keuzes in ons financieel beleid het Duurzaam Business Model. Regelgeving vanuit de Overheid en kostenfluctuaties hebben grote invloed op ons vermogen en onze kasstromen. Met dit model kunnen we door aan een aantal knoppen te draaien nagaan wat hiervan het effect is op onze financiële positie op langere termijn. De Goede Woning heeft met gebruikmaking van dit model een aantal scenario s doorgerekend om te toetsen of ons beleid ook voor de langere termijn houdbaar is. Die toetsing hebben we gedaan op basis van de kennis die wij nu hebben. De afgelopen jaren is gebleken dat de Overheid iedere keer opnieuw extra heffingen aan de corporaties oplegt. Dat vraagt een doorlopende toetsing aangezien veel huurders en belanghouders mede afhankelijk van ons zijn. De scenario s hebben ons geleerd dat de bijdrage Huurtoeslag deels gecompenseerd kan worden door de huurverhoging. En dat wij, ondanks dat wij ten opzichte van veel andere corporaties lage bedrijfskosten hebben, ook in de toekomst goed moeten opletten op onze bedrijfskosten. Wij hebben daarom onze interne normen verder aangescherpt. Mensen willen meer dan een dak boven hun hoofd. Ze willen zich er ook thuis voelen. En dat gaat verder dan alleen een kopje suiker lenen bij de buren. Het betekent: je gezien en geborgen voelen in je buurt Duurzame relaties In onze relaties kiezen wij ook voor duurzaamheid. Wij hechten veel waarde aan relaties en verwachten daar ook veel van. Vertrouwen is daarbij het sleutelwoord. Een relatie is een partij waarop je kunt bouwen, vertrouwen en terugvallen. Het vraagt onder andere het inleven in de belangen van anderen. Wij proberen dat zo goed mogelijk bij anderen te doen en vragen dat ook terug. Vaak gaat dat heel goed en zijn relaties heel bestendig, maar soms blijken onderlinge verwachtingen niet te passen. Dit kan als partijen alleen een kortetermijnvisie hebben. Dan nemen wij ook nadrukkelijk afscheid van elkaar. Wij investeren graag in onze relaties, zoals door onze belanghouderbijeenkomsten en door deelname aan en inbreng in bijeenkomsten die door onze belanghouders worden georganiseerd. Met onze leveranciers evalueren wij periodiek de samenwerking en de dienstverlening. Zo houden wij elkaar scherp. Ed Pannebakker, directeur De Goede Woning 30 31

18 belanghouders BELANGHOUDERS 7.1 Onze acht belanghoudergroepen Op bezoek bij de buren Zorg en welzijn Aedes, VROM, SVH en SGH Voor ons is de dialoog het belangrijkste middel om onze doelstelling te bepalen. Dus voor ons is De bewonerscommissies hebben samen met een delegatie van De Goede Woning een bezoek Samenwerkende partners zijn: Aedes; als onze branchevereniging. het logisch dat wij die dialoog met onze belanghouders aangaan. Ons nieuwe ondernemingsplan gebracht aan een groot renovatiecomplex De Prinsenhof in Leidschendam. Bewoners speelden in Stichting Vierstroomzorgring VROM (thans Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken); als het ministerie dat het extern toezicht is dan ook in dialoog met onze belanghouders tot stand gekomen. Wij hebben hen eerst gecon- het hele renovatieproces een belangrijke rol. Met een wandeling door de wijk hebben wij onder Stichting Ipse verzorgt. sulteerd over de belangrijkste thema s die volgens hen in ons werkveld speelden. Die input hebben andere gekeken bij een kunstwerk in het portiek, hebben wij gesproken met een wijkagent, RIBW Fonteynenburg SVH; als regionale belangenbehartiger. we meegenomen bij het maken van ons ondernemingsplan. Daarna hebben we ons voorgenomen jongerenwerkers en de Kadergroep bewonerscommissies. We hebben samen met de bewoners- Kentalis Stadsgewest Haaglanden waarmee, via SVH, prestatieafspraken zijn gemaakt. ondernemingsplan aan de belanghouders gepresenteerd. En met hen besproken of wij de goede commissies speciale aandacht besteed aan de bewonersparticipatie bij dit project. Stichting Jeugdformaat accenten hebben gelegd. Zo blijven wij steeds in dialoog met onze belanghouders. Stichting Wende Op regionaal niveau voeren het management en de Directie periodiek overleg met adviescom- Ook in ons dagelijks werk ontmoeten wij onze belanghouders op alle niveaus en werken wij nauw Leefbaarheid Steinmetz de Compaan missies en het bestuur van SVH. In 2011 is een overleg gevoerd met de accountmanager van het samen aan elkaars belangen. Met iedere bewonerscommissie is besproken op welke manier de leefbaarheid in het complex Limor ministerie in het kader van de nieuwbouw De Elementen in de wijk Oosterheem. verbeterd kan worden. Dit heeft geresulteerd in diverse acties die de bewonerscommissies in Humanitas Het management en de Directie volgen nauwgezet de ontwikkeling van de belangenbehartiging Bewoners(organisaties) samenwerking met De Goede Woning hebben georganiseerd. Dit varieert van samen met bewo- Het vierde huis door branchevereniging Aedes en hebben in het verslagjaar regelmatig bijeenkomsten bijge- Vertegenwoordigd door onze Huurdersvereniging In de Goede Woning. Met onze huurdersvereni- ners de buurt opruimen tot (informele) bijeenkomsten waar met bewoners werd gesproken over Stichting Kwadraat woond. ging hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst is te vinden leefbaarheid. Stichting Hospice Zoetermeer op onze website 11. Onze huurdersvereniging heeft ook een eigen website 12. IDGW en bewoners- Uiteraard voeren veel medewerkers overleg en hebben zij veel contact met individuele huurders. Opdrachtnemers commissies krijgen een onkostenvergoeding van respectievelijk en 350. Daarnaast beschikken wij over de uitkomsten van diverse onderzoeken over de waardering door Het management heeft met al deze organisaties jaarlijks ten minste één overleg en als er huisves- Ieder jaar evalueren wij de kwaliteit en de dienstverlening van onze opdrachtnemers. Dit wordt De Directie heeft in 2011 viermaal met de huurdersvereniging overleg gevoerd. onze huurders over verschillende aspecten van onze dienstverlening. Deze gebruiken wij bij het tingsvraagstukken aan de orde zijn wordt uiteraard veel intensiever overleg gevoerd. minimaal een keer per jaar gedaan door de afdeling Vastgoedontwikkeling. In dit gesprek wordt formuleren van beleid. ook de klachtafhandeling door de opdrachtnemers besproken. De belangrijkste onderwerpen die zij besproken hebben zijn: Belangenorganisaties Huurverhoging per 1 juli 2011; Gemeente Zoetermeer OSO (Overleg Samenwerkende Ouderen) adviseert ons met betrekking tot huisvestingsvraagstuk- Medewerkers Schouw; Zowel op politiek-, bestuurlijk- als op ambtelijk niveau zijn er contacten en is er overleg gevoerd. ken voor ouderen. De VAC (Vrouwen Advies Commissie) adviseert ons bij nieuwbouwplannen en Met medewerkers vindt dagelijks de gebruikelijk afstemming van werkzaamheden plaats. Uiteraard Voortgang herstructurering Palenstein; Het management en de Directie hebben regelmatig vergaderingen van gemeenraadscommissies het Platform Gehandicaptenbeleid Zoetermeer adviseert ons over huisvestingsaangelegenheden vond er periodiek werkoverleg van de verschillende teams plaats om werkzaamheden te evalueren Afhandeling van enkele klachten uit Algemene Ledenvergadering van de huurdersvereniging; bijgewoond. Ook is na de verkiezingen een aantal bijeenkomsten georganiseerd om politici kennis voor mensen met een handicap. en/of knelpunten te bespreken. Jaarbegroting Onderhoud & Beheer 2011; te laten maken met ons werk en onze dilemma s. Met de OSO is in 2011 regelmatig contact geweest met ons manager Beleid. De projectontwikke- De Directie voert periodiek overleg met de Ondernemingsraad. Zie elders in dit verslag de verdere Meerjarenbegroting Onderhoud en Beheer ; Periodiek heeft de Directie overleg met individuele leden van het College van Burgemeester en laars hebben in 2011 de contacten onderhouden met de VAC. Met het Platform Gehandicaptenbe- toelichting over wat zoal besproken is. Juridisch geschil namens huurders over vastrechttarief DZH; Beschikking Europese Commissie. Wethouders. De meeste contacten waren vanzelfsprekend met de wethouder Wonen. Op ambtelijk niveau zijn er binnen onze organisatie contacten. Voorbeelden hiervan zijn de overleg- leid Zoetermeer is in 2011 geen contact geweest omdat hiervoor geen aanleiding was. 7.2 Belanghouderbijeenkomsten gen met de wijkteams en de afstemming over de ontwikkeling van projecten. Een ander voorbeeld Collega-corporaties De belanghouderbijeenkomsten in 2011 stonden in het teken van de leefbaarheid in onze com- Op complexniveau organiseren onze huurders zich in bewonerscommissies. Door de wijkregisseurs is het overleg met de afdeling Schuldhulpverlening. Vestia en Vidomes in Zoetermeer, maar ook onze collega s in de regio Haaglanden en de collega s plexen. We hebben met verschillende belanghoudergroepen de uitkomsten van onze leefbaar- en de wijkteams wordt periodiek overleg gevoerd met alle bewonerscommissies. In 2011 hebben 3B Wonen en Habeko, waarmee wij samenwerkingsovereenkomsten hebben, zien we regelmatig. heidsmonitor gedeeld. De uitkomsten van de enquête waren voor onze belanghouders herkenbaar. we de volgende activiteiten georganiseerd: Op directie- en managementniveau wordt vrijwel maandelijks overleg gevoerd over de afstemming Hier hebben we verder over gediscussieerd en gekeken naar de mogelijke oplossingen. Door deze van afspraken en het mede ontwikkelen van lokaal beleid. bijeenkomsten hebben we in Zoetermeer gekeken hoe we onze krachten met onze collega-corpo onder huurdersvereniging

19 belanghouders raties en de gemeente kunnen bundelen. Vestia doet in 2012 een leefbaarheidsonderzoek onder al haar bewoners. De gemeente is met haar buurtbarometer bezig met een eigen onderzoek. Wel worden wij sterk bij dit onderzoek betrokken 7.3 Kennis-café In september hebben wij voor het eerst het kennis-café georganiseerd. Het kennis-café was voor alle gemeenteraadsleden in Zoetermeer en had als thema leefbaarheid. We hebben zeven verschillende politieke partijen verwelkomd en zoomden deze avond in op ons leefbaarheidsonderzoek. Wij gaven de prioriteiten in onze complexen aan en hebben in het kort verteld over onze aanpak van de leefbaarheid en de resultaten die we daarmee willen bereiken. Na afloop hebben we aan alle bezoekers een enquête meegegeven. Bij de enquête gaven de bezoekers aan het initiatief zeer op prijs te stellen en het voor een jaarlijkse herhaling vatbaar blijkt. zien dat wij nog niet genoeg vertellen wat wij doen én welke verbeteringen wij nog kunnen aanbrengen. KWH laat ons zien dat wij al veel goed doen, vooral alert moeten blijven en altijd moeten kijken naar nieuwe mogelijkheden voor verbetering. Met die uitdagingen ga je aan het werk. In 2012 gaan wij verder in onze complexen. Voor ieder complex een eigen plan dat met behulp van participatie tot stand is gekomen en wordt uitgevoerd. Samen met de bewoners werken aan verbetering. Want het kan altijd beter! Door mijn creatieve beroep heb ik het altijd druk in mijn hoofd. Met beelden, ideeën en inspiratie. Het is dan fijn om in de rust van mijn eigen huis wat afstand te kunnen nemen van de hectiek. 7.4 Wat wij uit de belanghouderbijeenkomsten meenemen De kennisuitwisseling met onze belanghouders is altijd een bron van inspiratie. Of het nu gaat over een nieuw ondernemingsplan of zoals in 2011 de uitkomsten van een leefbaarheidsonderzoek. Ook nu weer hebben wij goed naar onze belanghouders geluisterd. Zo zijn er op gemeentelijk en corporatieniveau kennisuitwisselingen geweest over de parameters van het onderzoek en of wij het onderzoek breed in Zoetermeer kunnen uitzetten. Onze medewerkers voerden naar aanleiding van de enquête en de presentatie over de enquête verbeteringen in hun werk door. Een voorbeeld daarvan is de uitgebreide intake bij nieuwe huurders. Een ander voorbeeld het nieuwe schotelbeleid dat in 2011 is gemaakt. Stephanie Gouka, bewoonster Waterzicht 7.5 De toekomst Om je transparant te verantwoorden heb je geen code nodig. Die code geeft een richting aan. Je moet het zelf willen en je moet het als organisatie zelf doen. Datzelfde geldt voor de uitkomsten van benchmarks, visitaties, enquêtes enz. Wij willen ons iedere keer verder verbeteren, een kwaliteitsslag maken. En iedere keer moeten wij daarbij een afweging maken in resultaat, mensen en middelen. Uit de veelheid van informatie die op ons afkomt en die wij ook nog eens zelf genereren maken wij een keuze en daarmee stellen wij onze prioriteiten. De benchmark van het CFV laat ons zien hoe wij staan ten opzichte van onze collega s en waar wij nog kunnen verbeteren. Het integriteitoordeel laat 34 35

20 onze organisatie onze organisatie 8.1 Inleiding De statutair directeur (bestuurder), drs. ing. E.E. Pannebakker, heeft de algemene leiding. Naast ons kantoor was tot november 2010 Sterigenics gevestigd. Een bedrijf dat de normen 8.8 Personeelsvereniging Wij willen onze medewerkers een uitdagende functie bieden, waarin samenwerken centraal staat Hij overlegt periodiek met de ondernemingsraad en de huurdersvereniging. De ondernemingsraad voor de uitstoot van schadelijke stoffen (ethyleendioxide) jarenlang structureel en fors heeft Wij hebben een actieve personeelsvereniging die ook in 2011 veel verschillende activiteiten heeft en zij met plezier naar hun werk gaan. Onze medewerkers bepalen immers in belangrijke mate het en de huurdersvereniging hebben volgens wettelijke regels een raadgevende en een instemming- over-treden. In 2011 is vooral door de Directie aandacht gegeven aan het maken van monitorings- ontplooid. Zo organiseren zij elke maand De Kuil : een personeelsborrel in ons kantoor. Soms succesvol realiseren van onze doelstellingen. Wij bieden hiervoor de randvoorwaarden met uitste- bevoegdheidsstem. afspraken met de gemeente. Deze zijn toegezegd maar tot op heden nog niet vastgelegd en geven zij daar een speciaal tintje aan zoals een haringkuil, een kuil met recepten van medewerkers kende arbeidsvoorwaarden en goede faciliteiten. Onze ondernemingsraad participeert actief en geïmplementeerd. en een bingokuil. professioneel bij de ontwikkeling van ons beleid. 8.2 Organisatiestructuur Met de huurdersvereniging werken wij samen volgens onze geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst die in 2010 is ondertekend. 8.6 Opleidingen en trainingen Opleidingen en trainingen vinden wij belangrijk. Opleidingen richten zich op het up-to-date Een andere activiteit die zij organiseert is het jaarlijkse theaterbezoek. In 2011 zijn we naar een musical geweest. Als een personeelslid een activiteit wil organiseren met en voor andere collega s dan kan hiervoor Onze organisatie kent drie afdelingen en diverse staffuncties: Binnen de afdelingen zorgen de teamleiders voor de vertaling van het beleid en voor een goede houden van kennis en vaardigheden, maar ook om te kunnen inspireren en motiveren. Onze steeds een bijdrage worden gevraagd. Statutair directeur afstemming tussen en binnen de teams. 8.3 Organisatieverandering wijzigende rol in de samenleving vraagt om een continu ontwikkelende organisatie. Medewerkers zijn zich hiervan doorgaans goed bewust en zijn bereid om hierin te investeren. Daarvoor hebben wij ook een stimulerend opleidingsbeleid. Het initiatief voor een opleiding kan vanuit de mede- 8.9 Organisatiecultuur Met ons nieuwe ondernemingsplan hebben we een koers uitgestippeld. In 2011 hebben we geke- In de afgelopen twee jaar hebben wij een organisatieverandering ondergaan. Wij hebben onze werker of vanuit de leidinggevende komen. ken of onze organisatiecultuur past bij de door ons uitgezette koers. Het directie/managementteam Beleid Directiesecretariaat afdeling Wonen ingedeeld in wijkteams. In deze wijkteams zijn alle disciplines, huismeester, buurtbeheerder, opzichter, incassomedewerker, verhuurmedewerker en wijkconsulent aanwezig. Met In 2011 is er besteed aan opleidingen en trainingen. Ook de eerste POP-gesprekken met medewerkers zijn afgesproken; het Persoonlijke Ontwikkel Plan waarin de medewerker en leiding- heeft bepaald welke cultuur er bij De Goede Woning past. Ook onze medewerkers hebben vanuit het project Goed Werken bij De Goede Woning door mid- elkaar kennen zij de wijk en kunnen zij adequaat inspelen op de problematiek in de wijk. gevende afspraken maken over werk, competenties en opleidingen. Dit betrof zowel opleidingen del van een klankbordgroep geparticipeerd in dit project. De klankbordgroep heeft alle medewer- Wonen Vastgoedontwikkeling Financieel beheer & ICT 8.4 Kengetallen Formatie 2011 Aantal personeelsleden 66 om het kennisniveau te onderhouden als opleidingen voor de ontwikkeling van medewerkers/ teams. 8.7 Ziekteverzuim kers van De Goede Woning een vragenlijst over de huidige en de gewenste cultuur voorgelegd. De door de medewerkers en Directie/Managementteam gewenste nieuwe cultuur kwamen goed overeen. Vanuit wens (medewerkers en managementteam) en noodzaak (managementteam) hebben we gekozen voor OOK: Openstaan, Oplossingsgericht en Keuzes maken. Ons managementteam bestaat uit vier leden: Aantal formatieplaatsen op fulltime basis 58,17 Het ziekteverzuim, exclusief vangnetmeldingen en langdurig zieken, is 0,87%. Daarmee is het onder In een maatschappij waarin steeds meer een beroep op ons wordt gedaan moeten we openstaan Drs. G.J. Leideman Wonen Aantal parttime functies 30 onze norm gebleven van 2,5%. Helaas is het langdurig ziekteverzuim, exclusief vangnetgevallen, en luisteren naar onze belanghouders. We moeten oplossingsgericht werken zodat we steeds meer Ir. K.A.M. Priem-Mens Vastgoedontwikkeling Aantal huismeesters 11 niet onder de norm van 4,5% gebleven. Over geheel 2011 is het uitgekomen op 6,83%. en beter klantgericht werken. L.P. Boerman AA Financieel beheer & ICT Ziekteverzuim ,83% De doelstelling was om het verzuimpercentage in 2011 (exclusief vangnetmeldingen) terug te En tenslotte zullen we keuzes moeten maken. Ook ons budget is beperkt en dat willen we zo Mr. R.M. Weber MPM Beleid Zij sturen de afdelingen aan en managen samen met de directeur de organisatie. Zij ontwikkelen nieuw beleid, evalueren periodiek bestaand beleid en procedures, dragen binnen hun portefeuille Uitgaven aan opleiding en training Openstaande vacatures per Arbobeleid dringen tot 4,5%. Enkele medewerkers hebben helaas langdurig moeten verzuimen waardoor het ziekteverzuim hoger is uitgevallen. In 2011 wilden wij het kort verzuim en de frequente ziekmelding terugdringen. Hiervoor hebben we de leidinggevenden een speciale training gegeven. In die training is aandacht besteed aan ziekte- effectief en efficiënt mogelijk inzetten. Daarom is keuzes maken belangrijk. Wij zijn allemaal bezig ons deze nieuwe cultuur eigen te maken het moet leiden tot een cultuur die nog meer naar buiten en naar de klant toe gericht is. zorg voor risicobeheersing, integriteitsaangelegenheden en voeren het personeelsbeleid uit. Ons Arbobeleid is een belangrijke randvoorwaarde waaronder onze medewerkers goed en met verzuimgesprekken en aan manieren om medewerkers vitaal te houden. Het terugdringen van het Samen met de directeur houden zij veelvuldig contact met de verschillende belanghouders. Verder plezier bij De Goede Woning werken. Het Arbojaarplan 2011, gebaseerd op ons Arbobeleidsplan kort verzuim en de frequentie ziekmelding zijn gerealiseerd. worden zij nauw betrokken bij de besluitvorming door de directeur/bestuurder en bewaken zij twee , is besproken met de Ondernemingsraad. wekelijks gezamenlijk met hem de voortgang van projecten en processen