Jaarverslag 2014 De Goede Woning

Transcriptie

1 Jaarverslag 2014 De Goede Woning

2

3 INHOUDSOPGAVE 1 VOORWOORD 4 2 INLEIDING 5 3 ONTWIKKELINGEN Landelijk Regionaal Lokaal 9 4 ONS ONDERNEMINGSPLAN IS AFGEROND Missie en visie Rol en taakopvatting Hoofddoelstellingen Kerncompetenties Hoe wij onze resultaten meten 14 5 VITALE BUURTEN Inleiding Overzicht van ons bezit in Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken Slaagkansen Zoetermeer Monitoring in het kader van de Europa-norm Goed wonen in vitale buurten Huurprijsbeleid Huurverlaging n.a.v. de inkomensafhankelijke 21 huurverhoging De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen Vertrokken huurders en leegstandsverlies Druk op de woningmarkt Huurachterstand Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering Wijkgericht handhaven Begeleid wonen jongeren Woonwagenbewoners Verkoop Leefbare buurten Wijkactieplannen Aanpak overlast Laatste kansbeleid Buurttafel en buurtforum Leefbaarheidsprojecten Buurtbeheerder Sponsoring en bijdragen aan partners 29 voor leefbaarheidsprojecten 5.27 Klachtencommissies AedesCode Geschillencommissie Huursector Huurcommissie Groot- en planmatig onderhoud Energiebeleid Nieuwbouw 32 6 BELANGHOUDERS In contact met onze belanghouders Onze acht belanghoudergroepen 34 7 ONZE ORGANISATIE Inleiding Organisatiestructuur Kengetallen Arbobeleid Opleidingen en trainingen Ziekteverzuim 39 2

4 7.7 Personeelsvereniging Organisatiecultuur Ondernemingsraad Integriteit Risico- en fraudebeleid Klokkenluidersregeling Informatiebeveiliging Voorkoming belangenverstrengeling Vertrouwenspersoon Toezichtbrief Nevenstructuren De toekomst Specificatie toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over het boekjaar Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Specificatie toelichting op de enkelvoudige balans Specificatie toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening OVERIGE GEGEVENS VERKLARING CAOP BESTUURSVERKLARINGEN Verklaring van de statutair directeur Verklaring van de raad van commissarissen CONTROLEVERKLARING FINANCIËN & VERBINDINGEN Financieel beheer Bezwaren en vervreemden De zorg voor goede bedrijfsvoering en administratie Risicomanagement Verbinding met andere rechtspersonen KENGETALLEN JAARREKENING Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over het boekjaar Kasstroom uit operationele activiteiten Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Specificatie toelichting op de geconsolideerde balans 74 3

5 VOORWOORD Het jaar 2014 was door de verschillende gebeurtenissen voor velen een gedenkwaardig jaar. In Nederland en ook wereldwijd zijn we meerdere malen diep geraakt. Voor degenen die bij een woningcorporatie werken was het ook een spannend jaar. Bij een bezoek aan een verjaardag kon je je al opmaken voor vragen over boten, Maserati s of derivaten. Dat de buitenwereld de beleving heeft dat de meeste woningcorporaties niet deugen, is pijnlijk. Vooral als je je dag in dag uit als medewerker met veel energie en ambitie inzet om het wonen betaalbaar en prettig voor de huurders te maken of te houden. Geen sinecure in een tijd dat bijna 30% van de mensen in armoede leeft en het soms lijkt dat principiële zaken belangrijker zijn dan de basisbehoeften van mensen. Daarom blijven wij inzetten op het betaalbaar houden van onze woningen voor onze doelgroep, maximaliseren wij onze inzet om de wachtduur voor onze doelgroep in Zoetermeer te beperken en richt ons handelen zich op het zich thuis kunnen voelen van onze huurders in hun huis en buurt. Door slimmer te gaan werken maken onze medewerkers het verschil. Dit jaarverslag beschrijft uiteraard onze prestaties over 2014, maar ademt ook onze ambities uit. Ik wens een ieder veel leesplezier en nodig je graag uit om ons te bevragen en uit te dagen. Ed Pannebakker Wij vinden het dan ook meer dan terecht dat de jarenlange misstanden bij veel te veel woningcorporaties nu eens goed werd onderzocht middels een parlementaire enquête. Wij waren geen onderwerp van gesprek en we hebben ons ook zo min mogelijk laten afleiden door dit alles. Dat wij financieel gezond zijn, is dan ook mede te danken aan het feit dat wij jarenlang dicht bij onze kerntaak zijn gebleven en keuzes gemaakt hebben, die daar bij passen. Iets waarvan we nu merken dat dit beter wordt begrepen. Wij varen onze eigen koers. Een koers die gebaseerd is op wat onze belanghouders, zoals huurders en gemeente belangrijk vinden. Misschien wel tegen de verdrukking in hebben wij geen medewerkers hoeven ontslaan én bleven wij investeren in nieuwe woningen, met name voor jongeren. Voor het onderhoud van ons bezit maakten we de slag om bij energiebesparingsmaatregelen nadrukkelijk er voor te zorgen dat niet alleen het milieu er beter van werd, maar vooral onze huurders minder geld kwijt zijn om te wonen. En ook bij onze huurders zagen we een waardevolle beweging: steeds meer huurders nemen verantwoordelijkheid en zorgen er samen voor dat zij zich thuis kunnen voelen in hun buurt 2014 was het laatste jaar van het lopende ondernemingsplan. Een plan waarvan we zeer veel van onze doelen hebben weten te bereiken. En soms zelfs meer, zoals het woningproject De Elementen in de wijk Oosterheem, met een grote maatschappelijke meerwaarde was ook de tijd om onze bakens te verzetten naar een nieuw tijdperk. Een tijdperk met nieuwe uitdagingen, want wij blijven vinden dat iedereen recht heeft op een goede woning in een buurt waar men zich thuis kan voelen. 4

6 INLEIDING 2014 is het vierde en afrondende jaar van ons ondernemingsplan. Gelijktijdig was het ook het jaar om een nieuw begin te maken voor het volgende ondernemingsplan. In dit jaarverslag kijken we terug op Ook op hoofdlijnen voor wat betreft de mate waarin wij onze doelstellingen uit het ondernemingsplan met de titel Samen... vanuit eigen kracht hebben gerealiseerd. Dat de wereld voor ons, maar ook voor onze huurders, is veranderd als gevolg van de economische crisis en politieke keuzes, komt ook aan de orde. Door middel van dit jaarverslag, opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de raad van commissarissen, vindt de formele verantwoording plaats aan de externe toezichthouders. We geven naast dit jaarverslag ook een jaarbericht uit waarin, naast onze resultaten, de samenwerking met onze belanghouders centraal staat. De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 over de voor ons belangrijkste ontwikkelingen op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens vertalen wij deze ontwikkelingen naar de gevolgen of mogelijke gevolgen, voor ons was het startjaar van ons ondernemingsplan Samen... vanuit eigen kracht. Over onze missie en visie, de uitwerking hiervan in hoofddoelstellingen en rolopvatting leest u in hoofdstuk 4. Wij hebben onze ambities uit het ondernemingsplan in doelstellingen vertaald. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? En wat is er al bereikt? Wat ging goed en wat minder goed? Daarnaast leest u ook over de methoden die wij gebruiken, zoals de benchmarks en andere instrumenten. In hoofdstuk 5 hebben wij de resultaten over 2014 voor onze volkshuisvestelijke opgave beschreven. Hoofdstuk 8 gaat over onze organisatie en onze medewerkers. De circa 65 gezichten van De Goede Woning die zorgen dat wij onze ambities waar kunnen maken. Onze persoonlijke passie voor ons werk is essentieel om met overtuiging de verbinding te leggen met onze belanghouders. De verklaringen van het bestuur, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen vindt u in hoofdstuk 9, en verder. Gevolgd door de volledige jaarrekening in hoofdstuk 12 en de overige gegevens in hoofdstuk 13. De verklaring van onze accountant vindt u, samen met de verklaring van het CAOP over de klokkenluidersregeling, bij de verklaringen in dit jaarverslag. Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op andere websites. Dat doen wij om u zo volledig en transparant mogelijk te informeren en om onze bronnen helder te verantwoorden. Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website Eventuele vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber, manager Beleid: row@dgw.nl. Hoofdstuk 6 gaat over duurzaamheid. Omdat dit een belangrijke maatschappelijk thema is, wijden wij hier een apart hoofdstuk aan. Ook onze belanghouders zijn erg belangrijk. Vooral voor wat wij voor en met hen maatschappelijk presteren. Zij zijn onze klanten, ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Voor en met hen realiseren wij onze missie Goed wonen in vitale buurten. Daarover leest u meer in hoofdstuk 7. 5

7 ONTWIKKELINGEN In 2014 zijn er ten aanzien van het wonen veel ontwikkelingen geweest. De ontwikkelingen die voor ons van belang zijn, bespreken we hieronder. 3.1 LANDELIJK Herziening woningwet Op 17 december 2014 is de novelle bij het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, een wijziging van de Woningwet, aangenomen door de Tweede Kamer. De hervormingsagenda van de woningmarkt is hierin vastgelegd. De belangrijkste veranderingen hierin zijn op hoofdlijnen: concentratie van de corporaties op kerntaken en de financiering van activiteiten; versterking van de positie van gemeenten richting toegelaten instellingen en ten aanzien van de regionale schaal; de vormgeving van het toezicht op toegelaten instellingen. De novelle wordt in maart 2015 in de Eerste Kamer besproken. De Eerste Kamer heeft op 17 maart 2015 unaniem ingestemd met de nieuwe Woningwet. Vanaf 1 juli 2015 volgt dan de gefaseerde invoering, waarbij onder andere de definitieve uitwerking van de vele bijbehorende AMvB s essentieel is. Als ook de bijbehorende AMvB is vastgesteld, is het parlementaire traject ten einde. Op 6 februari 2015 heeft de minister de concept tekst voor de AMvB s verspreid. Er volgen daarnaast nog tientallen ministeriële regelingen over onderdelen van de wet. Het ministerie van BZK is verantwoordelijk voor de invoering en plant het bijbehorende traject. De wet gaat op 1 juli 2015 van kracht, sommige onderdelen gaan later in. Wij volgen de nadere uitwerkingen op de voet en bereiden ons voor op de veranderingen. Er zijn veranderingen die op korte termijn actie vragen. Een voorbeeld hiervan is de passendheidstoets. Waarschijnlijk heeft deze invloed op een deel van de dekking van ons energiebeleid. Andere veranderingen vragen een meer uitgebreide voorbereiding en hebben daarom langere invoeringstermijnen, te meer omdat er nog tal van details uitgewerkt moeten worden. Daarbij valt te denken aan de scheiding van DAEB- en niet-daeb-bezit en de wijze waarop deze zullen worden gescheiden van elkaar. Nieuwe huisvestingswet In juni 2014 is de nieuwe Huisvestingswet aangenomen. De Huisvestingswet 2014 vervangt de wet uit Op grond van deze wet wordt de huisvestingsverordening van een gemeente opgesteld. De nieuwe Huisvestingswet beperkt de werking van de verordening tot het enige waarvoor, volgens de wetgever, het instrument benodigd is: een instrumentarium om waar nodig in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Door het opheffen van de stadsregio Haaglanden per 1 januari 2015 is er een nieuwe situatie ontstaan. Zo kwam daarmee ook de regionale huisvestingsverordening te vervallen. De aanpak daarvan staat beschreven onder de regionale ontwikkelingen. Parlementaire enquête woningcorporaties Vanaf april 2013 deed een parlementaire enquêtecommissie onderzoek naar het stelsel van woningcorporaties. De wereld van de corporaties stond in 2014 naast de veranderende wetgeving ook in het teken van de parlementaire enquête, de verhoren en het rapport. Tijdens de openbare verhoren zijn veel zaken de revue gepasseerd. Zeer veel daarvan was al algemeen bekend. Soms kwam een nieuw detail naar buiten. Maar het overall beeld is dat alle schakels in de keten faalden bij de casussen die voorbij kwamen. Het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties is zeer uitgebreid. Het stelt een samenhangend pakket van achttien maatregelen voor. De commissie was zeer kritisch over het functioneren van de onderzochte corporaties. En er was ook lof voor de sector. Volgens de commissie staat buiten kijf dat woningcorporaties in de afgelopen twintig jaar essentiële bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bijgedragen dat van omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is. Ook stelt de commissie vast dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren. Daarvoor heeft de commissie waardering, zeker nu de afgelopen jaren het beeld van de corporatiesector steeds negatiever is geworden. De commissie erkent in haar rapport expliciet dat de problemen vooral veroorzaakt zijn door tekortkomingen in het morele kompas bij bepaalde bestuurders en toezichthouders en dat moraal 6

8 Ontwikkelingen niet via regels kan worden afgedwongen. De achttien aanbevelingen gaan over cultuurverandering, versterking van de relatie met de gemeente, vergroten van invloed van huurders en stakeholders, meer transparantie, de keuze voor een sterke en onafhankelijke financiële toezichthouder en verbetering van de kwaliteit van het bestuur. Deze aanbevelingen zijn deels ook terug te vinden in veranderingen die al door Aedes zijn ingezet. Deels zijn de voorgestelde veranderingen nu in wetgeving vastgelegd. Het rapport heeft eind 2014 uitgebreid aandacht gekregen bij de behandeling van de novelle bij de herzieningswet. Op diverse onderdelen is de novelle geamendeerd en aangepast. Wij zijn uiteraard niet blij met de extra administratieve last die de regels tot gevolg hebben, maar nadrukkelijk wel met het feit dat er nu eindelijk, na vele jaren, heldere spelregels zijn gekomen. 3.2 REGIONAAL Per 31 december 2014 is, zoals eerder aangegeven, het stadsgewest Haaglanden opgeheven. Het stadsgewest Haaglanden gaat samen met het stadsgewest Rijnmond op in de nieuwe Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH, zie De MRDH ziet vooral toe op economie en verkeer & vervoer. Vooralsnog is nog niets geregeld voor wonen. De wethouders van de gemeenten uit Haaglanden hebben dat nu zelf opgepakt. Voor het opheffen van het stadsgewest Haaglanden is met gemeenten en corporaties hard gewerkt aan het tot stand brengen van regionale prestatieafspraken en een nieuwe huisvestingsverordening die voor alle gemeenten geldt. Partijen willen graag door met elkaar in deze woningmarkt. Onder andere omdat deze in Haaglanden afwijkt van de woningmarkt in Rotterdam, is besloten om deze afspraken niet op het niveau van de MRDH te maken. De nieuwe huisvestingswet bepaalt dat regels over woonruimteverdeling alleen via de verordening moeten worden vastgesteld. Daarop zijn de gemeenten en corporaties uit de regio Haaglanden met elkaar aan de slag gegaan om een nieuwe huisvestingsverordening op te stellen die in alle gemeenten vastgesteld wordt en in principe dezelfde inhoud kent. Het idee hierachter is dat gemeenten en corporaties de ongedeelde regio belangrijk vinden. Dit is ook vastgelegd in de regionale prestatieafspraken. De woningzoekenden krijgen op deze manier in alle gemeenten met dezelfde toewijzingsregels te maken. Om rekening te houden met de lokale situatie kan iedere gemeente lokaal maatwerk toepassen. Dat lokale maatwerk mag hooguit 25% van de vrijkomende woningen beslaan. Wij zijn ook betrokken bij het overleg over de nieuwe verordening. Zowel op bestuurlijk als op werkgroepniveau. Regionale prestatieafspraken De negen gemeenten en de vijftien woningcorporaties in Haaglanden hebben een rijke traditie van samenwerken aan goed wonen in de regio. Ook na het opheffen van het stadsgewest willen de partijen blijven samenwerken aan een regionale woningmarkt. Een markt waarin we samen meer kunnen bereiken voor de inwoners en huurders dan iedere gemeente of corporatie alleen. Het hoofddoel van de regionale prestatieafspraken blijft een ongedeelde regio. Een regio waarin lagere inkomensgroepen en kwetsbare mensen in de hele regio Haaglanden terechtkunnen en een passende woning kunnen vinden in het woonmilieu van hun voorkeur. Het uitgangspunt bij de prestatieafspraken is: regelen wat regionaal moet en wat lokaal kan. Dit betekent dat alleen thema s die vragen om regionale afspraken of regionale afstemming, onderdeel zijn van de regionale prestatieafspraken (RPA). De RPA vormen het kader en het vertrekpunt voor lokale prestatieafspraken waarin de lokaal verschillende situaties tot uiting komen. Dit proces vroeg om een transparante discussie. Om zo transparant mogelijk te zijn, heeft Ortec Finance een doorrekening gemaakt van de financiële mogelijkheden van de corporaties. Dat heeft Ortec Finance gedaan op regionaal, lokaal en corporatieniveau met respect voor ieders zienswijze en keuzes. Hieruit bleek helder dat voor vele woningcorporaties in Haaglanden de financiële mogelijkheden sterk zijn teruggelopen. Er was sprake van een nieuwe werkelijkheid. Het overleg resulteerde in de voorgestelde nieuwe RPA, waar partijen zich verantwoordelijk voelen om deze waar te maken. Voor de totstandkoming zijn partijen dan ook niet over één nacht ijs gegaan. De Stadsgewest hebben als partners gezamenlijk opgetrokken bij het opstellen van de RPA, waarbij ook speciale avonden voor de huurdersorganisaties zijn georganiseerd om hen in het proces mee te nemen. Er zijn afspraken gemaakt voor het behoud van een ongedeelde regio, inzicht in de spreiding van de verkoopopgave, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale en betaalbare voorraad over de gemeenten, doelmatigere verdeling van de vrijkomende betaalbare voorraad en wachttijden van de verschillende doelgroepen. Vanuit de optiek van een ongedeelde 7

9 regio ligt veel nadruk op de betaalbaarheid van wonen in heel de regio, waarbij partijen oog hebben voor de woonlasten als totaal. Daarom is duurzaamheid een thema van de RPA. De veranderingen in het sociale domein zijn ingrijpend. Ook daar willen partijen de krachten bundelen. Bundeling van krachten geeft slagkracht en overzicht. geslaagden, in welke woningen); een jaarmonitor; monitoring van de realisatie van de prestatieafspraken; kerngegevenskaart; samenvatting per corporatie en gemeente met de belangrijkste ontwikkelingen. Wij zijn bij het opstellen van de RPA op zowel bestuurlijk als werkgroepniveau nauw betrokken geweest. Zo hebben wij onze visie goed over het voetlicht kunnen brengen. Blijft, dat de RPA een gezamenlijk resultaat is van onderhandelingen tussen corporaties en gemeenten. Spelregels corporaties Corporaties zijn bij het verhuren van de socialewoningvoorraad aan regels en afspraken gebonden. Dat zijn onder andere de hierboven genoemde regionale en lokale prestatieafspraken en de gemeentelijke huisvestingsverordening. Om deze daadwerkelijk te kunnen realiseren, zijn spelregels nodig. De prestatieafspraken, verordeningen en spelregels vormen samen met een goede monitoring de basis voor een transparante en efficiënte woonruimteverdeling. Door gezamenlijk afspraken te maken over de spelregels wordt het regionale karakter gewaarborgd. Eén gezamenlijke spelregelnotitie zorgt dat het voor de woningzoekenden en gemeenten duidelijk is hoe de woonruimteverdeling werkt en welke regels er gelden. Voordat de spelregels een definitieve vorm krijgen, worden deze voorgelegd aan de negen betrokken gemeenten en huurdersorganisaties. Een bijkomend voordeel is dat één gezamenlijke spelregelnotitie gemakkelijker bij te houden is dan negen afzonderlijke verordeningen. Monitoring Alle verhuurde socialehuurwoningen (ook directe bemiddelingen) worden vanaf het moment van vrijkomen bij Woonnet Haaglanden geregistreerd. De volledige registratie van vraag en aanbod van socialehuurwoningen biedt een schat aan informatie. Daar maakt de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) samen met een extern bureau een aantal rapportages van. Dit, om waar nodig te kunnen bijsturen in de woningtoewijzing. Voorbeelden hiervan zijn: een voorraadrapportage; hierin zijn de ontwikkelingen in de voorraad zichtbaar, zoals het aantal goedkope, bereikbare en dure woningen in Haaglanden en per gemeente; een aanbodrapportage; analyse van de socialewoningmarkt in Haaglanden. Er wordt inzicht gegeven in de vraag (aantal en kenmerken woningzoekenden), het aanbod (kenmerken woningaanbod, via welk bemiddelingsmodel aangeboden) en de verhuringen (kenmerken De gegevens in de rapportages zijn door de gemeenten en corporaties bij te houden met behulp van het managementinformatiesysteem CNS. De SVH publiceert de rapportages op haar website ( en stuurt deze jaarlijks toe aan de betreffende corporaties en gemeenten. Samenhang De nieuwe wetgeving, prestatieafspraken en verordening verhouden zich als volgt: Huisvestings wet Huisvesting verordening Regionale prestatie afspraken Prestatie Spelregels afspraken corporaties Woning Woningvisie wet Monitoring 8

10 Ontwikkelingen 3.3 LOKAAL Onderzoek naar wonen en zorg De gemeente Zoetermeer wil inspelen op de ontwikkelingen rond wonen en zorg. Daarom stelt zij samen met corporaties, zorginstellingen en welzijnsorganisaties een strategische woonagenda op. Het doel van de strategische woonagenda is een toekomstbestendig Zoetermeer. De gemeente heeft in 2013 aan het onderzoeksbureau RIGO gevraagd een actuele inventarisatie uit te voeren naar de behoefte en het aanbod aan voorzieningen voor bijzondere doelgroepen, nu en in de toekomst. Door het rapport hebben we inzicht in de te verwachte extramurale zorgvraag en welke woningen wij hiervoor ter beschikking moeten stellen. Zo kunnen wij ook met onze collega s in Zoetermeer afstemmen wie welke doelgroep bedient en kunnen wij met elkaar efficiënter toewijzen. Wij werken met alle partijen constructief samen om onze bewoners zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Nieuwe wethouder voortvarend van start In 2014 zijn gemeenteraadsverkiezingen geweest. Dat heeft in Zoetermeer geleid tot een nieuw college. We hebben afscheid genomen van de oude wethouder en een nieuwe wethouder verwelkomd. De nieuwe wethouder is voortvarend van start gegaan. Er is gelijk werk gemaakt van het voorbereiden van een nieuwe gemeentelijke woonvisie. Hiervoor zijn samenspraakbijeenkomsten georganiseerd waarop ook de corporaties en huurdersorganisaties hun visie op het wonen in Zoetermeer konden geven. Woonvisie De afgelopen jaren is de woonvisie uit 2009 De groeistad voorbij bepalend geweest voor het woonbeleid van de gemeente Zoetermeer. De nieuwe woonvisie is opgesteld in nadrukkelijke samenspraak met de verschillende belanghoudersgroepen. De woonvisie heeft zes ambities: Zoetermeer levensloopbestendig; duurzaam bouwen en renoveren; betaalbare woningen voor iedereen; extra jongerenwoningen toevoegen; leefbare en gewilde wijken; consumentgericht bouwen. De woonvisie is richtinggevend voor de lokale prestatieafspraken. Wij zijn nauw betrokken geweest bij het opstellen van de woonvisie. Wij stemmen, met uitzondering van de kijk op de woonruimte voor studenten, in met de visie. Wij denken, op basis van onze ervaring, dat in Zoetermeer geen extra woonruimte voor studenten nodig is. Wij hebben afspraken gemaakt met de Haagse Hogeschool over de huisvesting van studenten en hebben nog voldoende ruimte om studenten te huisvesten. Daarom hebben we over dit onderdeel vragen gesteld bij de politiek en de ambtenaren. In ons DGW-café hebben we onze zienswijze met de raadsleden van Zoetermeer besproken, maar wellicht zijn er grootse plannen voor hoger onderwijs in Zoetermeer die voor ons nu nog onbekend zijn. De wooncoöperatie Zoetermeer i.o. In de novelle wordt de wooncoöperatie mogelijk gemaakt. De winst van een wooncoöperatie kan zijn dat de omgang met het vastgoed, vanwege het belang bij de eigenaar, gunstiger is. Een wooncoöperatie kan zich ook eerder betrokken voelen bij de buurt. In Zoetermeer bestaat een initiatief voor een Zoetermeerse coöperatie. De ambitie is om met beleggers duizend tot tweeduizend woningen via de wooncoöperatie in Zoetermeer aan te kopen. Of dit initiatief levensvatbaar is, wordt de komende tijd helder. De wooncoöperatie kan voor de middeninkomens een alternatief zijn en daarmee een aanvulling voor onze huurders die willen verhuizen. Wij volgen de ontwikkelingen op de voet. Overigens heeft de doelgroep middeninkomens in Zoetermeer ten opzichte van onze doelgroep nu, al een korte wachttijd op een huurwoning. Ondanks dat de eisen om te kopen verhoogd zijn, zien wij ook dat een deel van de woningzoekenden, als gevolg van de lage rente en gedaalde prijzen, goed in staat is om een koopwoning te bemachtigen. 9

11 ONS ONDERNEMINGSPLAN IS AFGEROND In 2011 zijn we gestart met de realisatie van ons ondernemingsplan Samen vanuit eigen kracht. In dit hoofdstuk beschrijven wij in het kort de negen hoofddoelen uit dit plan en het resultaat. Met 2014 eindigt de periode van ons ondernemingsplan, waarin wij onze ambities wilden realiseren. We kunnen nu de balans opmaken. Om te beginnen worden de missie, visie, rol en taakopvatting beschreven, waar onze hoofddoelen op zijn gebaseerd. Met deze hoofddoelen hebben wij focus aangebracht en accenten gelegd binnen ons BBSH-werkveld. In dit hoofdstuk kijken wij terug op wat we hiermee wel en niet hebben weten te bereiken. Al ruim voor het einde van deze periode zijn wij gestart met het doordenken van ambities voor ons nieuwe ondernemingsplan. Wederom samen met onze belanghouders. Zij moeten tenslotte met enige zekerheid ook in de toekomst op ons kunnen rekenen. Dit proces lichten wij nader toe in dit hoofdstuk. 4.1 MISSIE EN VISIE Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die binnen de opdracht van het BBSH en met het besef van de belangen van onze belanghouders een heldere koers vaart. Missie De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen kunnen voorzien. Visie De Goede Woning is dé corporatie in Zoetermeer. De zestig gezichten van De Goede Woning maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met onze partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema s zijn jong, duurzaam en vanuit eigen kracht. 4.2 ROL EN TAAKOPVATTING Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van onze belanghouders. Om onze doelen te verwezenlijken is samenwerking met onze belanghouders essentieel. Samenwerking vraagt van ons flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen veranderen. Zo hebben wij in de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan leefbaarheid. In het nieuwe ondernemingsplan focussen we, zonder de leefbaarheid uit het oog te verliezen, meer op betaalbaarheid. 4.3 HOOFDDOELSTELLINGEN Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen, die hierna worden beschreven. Goed wonen in vitale buurten jong Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting van jongeren voorziet buurten van een nieuwe, jonge instroom van bewoners die op hun eigen wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt. Hoofddoel In 2014 zijn ten minste veertig jongerenwoningen in Waterzicht gerealiseerd en minimaal zeventig jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denemarkenlaan. Resultaat De veertig jongerenwoningen in Waterzicht zijn gerealiseerd en waren allemaal snel verhuurd. We hebben naast de veertig jongerenwoningen in Waterzicht ook veertig jongerenwoningen in het project De Chrysant gerealiseerd. Er is een overeenkomst gesloten voor nog eens 69 jongerenwoningen in Cadenza en 67 jongerenwoningen in Casa Italia. Tevens is nog een project met 32 jongerenwoningen in Waterzicht in ontwikkeling genomen. In de herontwikkeling van Palenstein zijn in het plan Vlek E&I 24 jongerenwoningen opgenomen. Voorts hebben wij met de gemeente afgesproken om de komende jaren nog eens tweehonderd 10

12 Ons ondernemingsplan is afgerond jongerenwoningen te zullen gaan bouwen. Deze zijn opgenomen in de prestatieafspraken. Wij verwachten in 2015 de locaties voor deze tweehonderd jongerenwoningen met de gemeente overeen te komen. De beoogde doelstelling is in het aantal te realiseren jongerenwoningen gerealiseerd. Voor het project aan de Denemarkenlaan zijn door ons bij commerciële marktpartijen ruimschoots voldoende alternatieven gevonden. Er is ook een perspectief ontstaan voor nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast zijn wij ingesprongen op locaties waar Vestia door omstandigheden verstek moest laten gaan. Zo hebben wij in 2014 de eerste 57 woningen uit die opgave kunnen realiseren en andere projecten in voorbereiding genomen, waaronder de eerder genoemde 32 jongerenwoningen in het deelgebied Waterzicht van de wijk Oosterheem. Goed wonen in vitale buurten duurzaam De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidscijfer 7. In 2014 zal het onderzoek naar de leefbaarheid in al onze complexen voor de tweede keer plaatsvinden. Hoofddoel De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer 7. In 2014 hebben wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd. Resultaat De jaarplannen voor onze complexen en wijken zijn gemaakt op basis van de input uit onze leefbaarheidsmonitor. Investeren in leefbaarheid vraagt invoelend vermogen, creativiteit, flexibiliteit en heeft een lange adem nodig. Wij zien dat onze investeringen lonen en krijgen dat ook terug van onze samenwerkingspartners en bewoners in de wijk. In 2013 hebben we onze inzet bij onze prioriteitscomplexen gemeten. Daaruit bleek dat een inzet op leefbaarheid loont. De leefbaarheid kreeg in alle gevallen een hogere waardering van onze bewoners. Door ziekte van de manager Wonen is er in 2014 geen meting geweest. Die meting wordt in 2015 alsnog gedaan. Een verbetering van de waardering ten opzichte van de 6,7 uit de nulmeting wordt verwacht. Of daadwerkelijk de 7 is behaald, valt nu nog niet te zeggen. Goed wonen in vitale buurten vanuit eigen kracht Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale buurt willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners verwachten wij dat zij hierin participeren, omdat juist zij de sleutel in handen hebben voor een vitale buurt. Hoofddoel In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaarheid in het complex dat met participatie tot stand is gekomen. Resultaat Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw samen met de bewoners vast te stellen, zodat alle laagbouwcomplexen leefregels hebben. In zes prioriteitscomplexen zijn wij ter verbetering van de leefbaarheid gestart met een plan van aanpak. We hebben ervoor gekozen om onze inzet op leefbaarheid te focussen op deze zes en onze inzet niet te versnipperen over alle complexen. Daardoor hebben, naast de leefbaarheidsregels, niet alle complexen en ook geen 80% een plan van aanpak voor de leefbaarheid. Er is voor deze zes prioriteitscomplexen gekozen, omdat onze huurders vooral daar de laagste waardering gaven in het USP-onderzoek. Hier kon naar onze mening ook het meest worden geleerd. De ervaringen uit de wijkteams in de prioriteitscomplexen leert ons dat de programma s die in de prioriteitscomplexen zijn ingezet intensief zijn en veel tijd vragen. Door concrete plannen zijn successen geboekt. Het simpelweg kopiëren van deze programma s naar de overige complexen is niet effectief en ook niet nodig. De aanpak van verbetering van leefbaarheid is maatwerk, hoewel we ook gebruikmaken van de kennis die we bij het ene wooncomplex op doen voor het andere wooncomplex. Het is belangrijk te kijken naar wat bereikt is en wat een duurzame bijdrage levert in de wijk. Als huurders 11

13 hun schutting vervangen ziet dit er vaak jarenlang veel beter uit en zo draagt dit positief bij aan de indruk die de buurt maakt voor bezoekers. Zo zijn er vele mooie voorbeelden van successen die we in de afgelopen jaren hebben geboekt en waarmee we op weg zijn naar een verbetering van de leefbaarheid in onze complexen. Onze ervaring is dat er telkens opnieuw keuzes gemaakt moeten worden in de aanpak. Niet alles kan door ons worden opgepakt en niet alle ideeën die wij ontvangen, kunnen we waarmaken. In ons spoorboekje verbetering leefbaarheid staan die keuzes met als doel de leefbaarheid naar een hoger plan te tillen. Via dit spoorboekje is er voor alle wooncomplexen een plan van aanpak gerealiseerd. Bij de één uitgebreid en bij de ander beperkt. Meer hierover leest u in hoofdstuk 5. Ruimte voor woonwensen jong Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer gemiddeld 34 maanden wachten, nadat zij zich voor een woning hebben ingeschreven. Dat is heel erg lang. Wij zijn in overleg met de gemeente om concrete locaties beschikbaar te krijgen om de tweehonderd jongerenwoningen uit de prestatieafspraken te kunnen toevoegen, zodat jongeren voor de stad behouden blijven. Hoofddoel Wij willen de wachttijd voor jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in Resultaat In ons jaarverslag van 2012 hebben wij hierover tussentijds gerapporteerd. De invloed op de verkorting van de wachttijd door het bouwen van jongerenwoningen is beperkt. De wachttijd voor jongeren was in 2014 met gemiddeld 47,4 maanden inschrijfduur weer zeven maanden langer dan in Dat komt door de beperkte aantallen die wij kunnen bouwen. Maar ook doordat wij mede afhankelijk zijn van het huurbeleid van andere aanbieders. Zo bieden steeds minder woningcorporaties in Haaglanden woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens exclusief aan voor jongeren 1. 1 Deze bedraagt in ,06 per maand. In 2010 hebben wij in Castellum Palensteyn 45 jongerenwoningen opgeleverd en in 2012 nog 40 jongerenwoningen in Waterzicht. In 2013 zijn we gestart met de bouw van veertig jongerenwoningen in project De Chrysant in de wijk Seghwaert. Deze zijn in het begin van 2014 opgeleverd. Verder hebben we nog 32 extra jongerenwoningen in ontwikkeling in deelplan Waterzicht in Oosterheem, 24 als onderdeel van de herstructurering van Palenstein en 136 bij twee projecten in het Stadshart. Daarvan is een project een transformatie van een kantoorgebouw. Daarnaast onderzoeken wij momenteel de mogelijkheden van diverse locaties voor tweehonderd jongerenwoningen in Zoetermeer in opvolging van de prestatieafspraken. Ruimte voor woonwensen duurzaam Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het beleid zorgt dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energiegebruik zorgt voor een lagere CO 2 -uitstoot. Hoofddoel In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd. Resultaat Bij het wooncomplex Vrouwenhuiswaard hebben wij warmtepompen aangebracht, waarmee de warme lucht uit woningen gebruikt wordt voor het voorverwarmen van de warmwaterinstallatie. In 2012 hebben wij in samenwerking met de VvE en de gemeente Zoetermeer gasabsorptiepompen aangebracht bij het wooncomplex Alferbos om de appartementen te verwarmen. In 2013 zijn vergelijkbare energiemaatregelen op het complex Savelsbos uitgevoerd. Daarnaast zijn bij diverse wooncomplexen hoogrendementsketels toegepast in plaats van cv-ketels met een verbeterd rendement. Hiermee is eind 2013 circa 7% van de doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd. Dit is veel lager dan wat als doelstelling is gesteld in ons ondernemingsplan. In de praktijk blijkt de uitvoering van het beleid veel weerbarstiger te zijn dan was voorzien. Wij zien dit ook bij andere woningcorporaties. Bijvoorbeeld in de laatste verantwoording van Shaere 2014, blijkt dat bij de 169 deelnemende woningcorporaties slechts 5% van hun woningen een of meer labelstappen heeft gemaakt. Bij ons is dit inmiddels bijna 9% van onze woningen. 12

14 Ons ondernemingsplan is afgerond De genoemde weerbarstigheid was voor ons aanleiding om met de opgedane ervaring ons energiebeleid te evalueren en in 2014 te onderzoeken op welke wijze we onze ambities toch kunnen realiseren. Hiervoor zijn twee projecten geïnitieerd. Het eerste betreft een haalbaarheidsonderzoek om bij bestaande eengezinswoningen, waarbij binnenkort grootonderhoud inclusief een gevelrenovatie is voorzien, een zogenaamd nul op de meter -project te realiseren. Anders dan elders geldt voor ons dat huurders gemiddeld een zeker financieel voordeel moeten krijgen. Dit in het kader van de betaalbaarheid en beperking van risico s door bijvoorbeeld schommelingen in energieprijzen. De haalbaarheid is sterk afhankelijk van nieuwe regelgeving die waarschijnlijk in 2015 van kracht zal worden en de bereidwilligheid bij huurders om deel te nemen. Het tweede project betreft het realiseren van zonnepanelen op een kleine tweeduizend laagbouwwoningen. De dekking voor de investering moet in de huurprijs worden gevonden. Omdat een belangrijk deel van deze woningen een huurprijs heeft die gelijk is aan de aftoppingsgrens wordt er gewerkt met een huuropslag boven de aftoppingsgrens. Als gevolg van de mogelijke invoering van de passendheidstoets komt bij mutatie deze dekking waarschijnlijk te vervallen. Gezocht wordt naar alternatieve mogelijkheden voor dit project dat mede tot doel heeft de woonlasten van onze huurders te verlagen. De voorbereiding voor deze projecten is lang. Daarnaast zijn ze, zoals aangegeven, sterk afhankelijk van toekomstige regelgeving. De uitvoering hiervan komt net buiten de ondernemingsplanperiode te liggen, waardoor de doelstellingen met een vertraging van één à twee jaar gerealiseerd gaan worden. Van de doelstelling is nu 7% gerealiseerd. Als de genoemde projecten die nu in ontwikkeling zijn daadwerkelijk gerealiseerd worden, zal dit percentage snel gaan oplopen. Als de zonnepanelen en de NOM-pilot in uitvoering gaan heeft dit inderdaad een positief effect op het percentage. Ruimte voor woonwensen vanuit eigen kracht Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak in het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij bijvoorbeeld hun voordeur geven? Hoofddoel Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij ruimte om hun woonwensen te realiseren. Resultaat In het onderhoudsbeleid worden onze bewoners zo veel mogelijk betrokken, bijvoorbeeld bij verfkleurkeuze. Het geldende beleid is geëvalueerd en bleek bij nader inzien voldoende ruimte te bieden om de bewoners hierbij te betrekken. We hebben dus niet iets nieuws hoeven te ontwikkelen. Zestig gezichten maken De Goede Woning jong Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte organisatie. Hoofddoel Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid. Resultaat Het vitaliteitsbeleid is vastgesteld. Hierin staat het stimuleren van de vitaliteit van medewerkers centraal. Dit is terug te vinden in de arbeidsvoorwaarden, waarbij gestreefd wordt naar een optimale balans tussen werk en privé. Ook is er ruimte voor ontspanning, waarbij de personeelsvereniging een belangrijke rol vervult. Wanneer een medewerker getroffen wordt door een handicap kijken wij actief met de medewerker mee naar wat nog wel mogelijk is. Daarnaast is er veel ruimte voor medewerkers om zichzelf te ontwikkelen, eventueel ook buiten hun eigen vakgebied. Onze functioneringsgesprekken zijn daarom ingericht als ontwikkelgesprekken. Eind 2013 beschikten alle medewerkers over een persoonlijk ontwikkelplan (POP). In 2013 zijn wij, op initiatief van de ondernemingsraad, contracten aangegaan met verschillende fitnessorganisaties waardoor medewerkers met korting een bedrijfsfitnesscontract konden aangaan. 13

15 Zestig gezichten maken De Goede Woning duurzaam Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast maatregelen in de CAO is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing vormen de basis. Hoofddoel In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH-label Goed Werkgeverschap behaald. Resultaat Met de ideeën achter het label Goed Werkgeverschap zijn wij aan de slag gegaan. Met de ondernemingsraad zijn we gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het KWHlabel niet voldoende paste bij onze manier van werken. Daarom hebben we ons nieuwe medewerkersonderzoek laten uitvoeren door Effectory. Met de uitslagen zijn in 2014 bij alle afdelingen/teams, op één team na, verbeterplannen gemaakt. Deze plannen worden in 2015 geïmplementeerd. Zestig gezichten maken De Goede Woning vanuit eigen kracht De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij, zijn of haar eigen kennis en kunde kan benutten, er voldoende eigen verantwoordelijkheid wordt genomen en er uitdaging in het werk is. Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities zijn hierbij doorslaggevend. Hoofddoel In 2012 heeft 80% van de medewerkers een persoonlijk ontwikkelplan (POP). Resultaat In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is ons ontwikkelbeleid geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de persoonlijke ontwikkelplannen (POP s) van de werknemers, van start gegaan. Eind 2013 is er voor alle medewerkers al een POP gerealiseerd! 4.4 KERNCOMPETENTIES De drie kerncompetenties voor dit ondernemingsplan zijn: Samenwerken: Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer er geen direct persoonlijk belang aanwezig is. Initiatief: Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit zichzelf beginnen, verantwoorden en leren. Flexibiliteit: Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren. Gedurende de voortgang van ons ondernemingsplan hebben we deze kerncompetenties verder vertaald naar OOK ; oplossingsgericht, openstaan en keuzes maken. Met deze competenties werken wij nog gerichter aan een klantgerichte organisatie die haar belanghouders betrekt bij haar beleid. Deze competenties blijven ook in 2015 gelden. 4.5 HOE WIJ ONZE RESULTATEN METEN In onze hele bedrijfsvoering is bijvoorbeeld de plan-do-check-act -cyclus doorgevoerd. Beleid wordt periodiek geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Wij leggen onze ambities vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen uitdrukkelijk de basis voor onze jaarplannen. De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het management rapporteert per kwartaal over de resultaten in de managementrapportage. Aan de raad van commissarissen verantwoordt de bestuurder zich middels het directieverslag dat per kwartaal wordt opgesteld. Voor goede checks en balances hanteren wij een heldere verantwoordingsstructuur en diverse rapportages zoals de IC-verslagen, onderhoudskostenrapportages, leegstands- en 14

16 Ons ondernemingsplan is afgerond huurachterstandsoverzichten en diverse andere financiëleverantwoordingsverslaglegging, zoals de tussentijdse financiële rapportage. Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende KWH-huurlabel Wij hebben het KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening jaarlijks wordt gemeten. In 2015 gaan wij bekijken of wij onze metingen blijven verrichten met het KWH-label of dat we voor een andere meetmethode gaan kiezen. Meten is namelijk geen doel op zich. We willen weten hoe wij onze dienstverlening zo effectief en efficiënt mogelijk kunnen maken. Met het onderzoek naar een nieuwe manier van meten, kijken we ook of we nog steeds op de onderwerpen meten die voor onze klanten van doorslaggevende betekenis zijn in hun ervaring met kwaliteit van dienstverlening. Via de CBC, de openbare benchmark voor woningcorporaties, is de kwaliteitsmeting alleen nog maar in belang toegenomen. Leefbaarheidmonitor In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidsenquête in te vullen. Hier hebben bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over de leefbaarheidsbeleving van onze bewoners in al onze complexen. Deze informatie vormt de basis voor al onze leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. Wij gebruiken de cijfers bij ons strategisch voorraadbeleid en bij investeringsbeslissingen evenals bij het opstellen van plannen van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid en het stellen van prioriteiten in de complexen, buurten en wijken. In 2013 hebben wij een tussenmeting gedaan in onze prioriteitscomplexen. Hier hebben 405 bewoners aan meegedaan. In 2015 wordt in al onze complexen een nieuwe meting gedaan. verbeteren. Onze dienstverlening op de reparatieverzoeken kunnen wij verbeteren. In 2015 hebben wij ons dit tot doel gesteld. Ook op lokaal niveau kennen wij een benchmark voor diverse onderdelen. Dit, om van elkaar te leren en elkaar scherp te houden. Visitatie Wij laten ons eens in de vier jaar visiteren. Het rapport van de laatste visitatie is in 2013 opgeleverd. Wij hebben het rapport met elk van de betrokken belanghouders inhoudelijk besproken om hiervan te leren en waar nodig en gewenst nadere afspraken te maken. Het visitatierapport is ook te vinden op onze website Naar een nieuw Ondernemingsplan Wij zijn al vroeg gestart met de voorbereiding van ons nieuwe ondernemingsplan. Als eerste zijn we het gesprek aangegaan met onze belanghouders. Welke toegevoegde waarde kunnen wij aan hen leveren en welke accenten wilden zij aan ons meegeven? Het team van directie en managers heeft een uitgebreide SWOT-analyse gemaakt en daarbij de economische, politieke en demografische ontwikkelingen betrokken. Vragen die wij ons daarbij hebben gesteld zijn; Wat waren voor ons de belangrijkste aandachtspunten in de diverse ontwikkelingen? Waar ligt onze kracht, waar liggen onze zwakten en welke mogelijkheden zien wij? Zo kregen we inzicht in waar wij voor staan en in de externe omgeving. Uit de SWOT-analyse bleek dat we er op dit moment goed voorstaan. En ook dat we in de toekomst zowel op kansen als op bedreigingen bedacht moeten zijn. De analyses en de gesprekken hebben ons de vaste overtuiging gebracht dat wij de komende jaren het verschil willen gaan maken in het bieden van een basis waar onze doelgroep zich thuis kan voelen en die bovenal betaalbaar voor hen is en blijft. Dit verschil is onze toegevoegde waarde vanuit onze missie en visie. Benchmarks De benchmark van het CFV is inmiddels vervangen door de CBC-index. We zijn blij dat Aedes de benchmark van het CFV heeft overgenomen. Deze biedt ons de gelegenheid continu te leren. Wij konden tevreden zijn met onze eerste cijfers van de CBC-index. Op regionaal niveau hadden wij overigens de hoogste score in de CBC. Iets waar we trots op zijn, maar geen reden om niet te blijven streven naar een verdere verbetering. We konden namelijk ook zien waar we nog kunnen Missie: Visie: Wij bieden een goede woning voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Wij bieden de basis voor een betaalbaar thuis in Zoetermeer. 15

17 Wij hebben drie strategische doelstellingen geformuleerd, namelijk: onze woningen zijn betaalbaar voor onze doelgroep; wij maximaliseren onze inzet om de wachtduur voor onze doelgroep in Zoetermeer te beperken; ons handelen richt zich op het zich thuis kunnen voelen van onze huurders in hun huis en in hun buurt. Deze strategische doelstellingen zijn de basis voor onze kwantitatieve doelstellingen voor de komende periode. 16

18 VITALE BUURTEN voorwoord Vitale buurten 5.1 INLEIDING Onze grootste uitdaging is het realiseren en behouden van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en zelf bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren, ouderen, gezinnen en statushouders. Kortom, onze dagelijks werk. 5.2 OVERZICHT VAN ONS BEZIT IN 2014 Eind 2014 hadden wij in totaal woningen in eigendom. Daarvan hebben wij negentig woningen in de buurgemeente Lansingerland. Deze zijn in beheer gegeven bij onze collegawoningcorporatie 3B Wonen, de woningcorporatie waarmee wij destijds, vanuit het oogpunt van matching van taken en middelen, een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten. Dit was noodzakelijk omdat 3B Wonen aan de grenzen van haar investeringscapaciteit was gekomen. Met de wijzigingen in de nieuwe wet, zal het in de toekomst waarschijnlijk niet meer toegestaan zijn om in deze gemeente te bouwen voor onze collega 3B Wonen. Dit, omdat Lansingerland, ondanks dat het een directe buurgemeente is, in een ander woningmarktgebied ligt. Overigens zijn er thans geen nieuwe plannen om in Lansingerland te investeren, omdat wij nog de enige partij zijn die in de Zoetermeerse socialewoningbouw kan investeren. Geen woningen gesloopt In 2014 hebben wij geen enkele woning gesloopt. Wel hebben we een sloopbesluit genomen voor onze woningen aan de Jan van Beierenlaan. Daar is nu gestart met de herhuisvesting. Wij verwachten tot 2017 nog geen woningen te slopen. 14 woningen verkocht uit het bestaande bezit In 2014 hebben wij twee appartementen en twaalf grondgebonden woningen verkocht. Deze verkoop vindt plaats vanuit het belang van gemêleerde woonbuurten die bijdragen aan een prettig woonklimaat voor onze huurders. Onze doelgroep wordt immers steeds kwetsbaarder. Door het verkleinen van de woonbuurten, worden de buurten minder kwetsbaar. Daarnaast biedt het voor diverse huurders de kans om hun woning echt van hen te maken. De middelen die door de verkoop vrijkomen, herinvesteren wij in voornamelijk jongerenwoningen, waar in Zoetermeer veel behoefte aan is. Jongeren moeten in Zoetermeer van alle doelgroepen het langst op een woning wachten vergeleken met de andere gemeenten in de regio Haaglanden. 111 nieuwe woningen opgeleverd en geen bezwaard met een hypotheek Wij hebben in woningen opgeleverd. Hiermee hebben wij 40 jongerenwoningen en 57 eengezinswoningen toegevoegd aan onze betaalbare woningvoorraad in Zoetermeer. In Lansingerland hebben wij veertien eengezinswoningen opgeleverd. Ook de komende jaren gaan wij nieuwe socialehuurwoningen opleveren. Wij hebben in 2014 geen enkele woning bezwaard met een hypotheek. Verdeling van ons bezit Wij delen ons bezit in verschillende categorieën in, zodat onze huurders kunnen kiezen voor een goedkope, betaalbare of duurdere woning. Het overzicht hierna is de situatie per ultimo 2014 voor de verdeling van goedkope naar dure huur. Het betreft de contracthuur. Wij hebben 75 woningen in de vrije sector. Wij verhuren daarvan 24 woningen aan zorginstellingen, waardoor er 51 overblijven die ook als niet-daeb worden aangemerkt volgens de Europese beschikking. Hiervan zijn 41 woningen gelegen in het wooncomplex De Elementen. Deze appartementen zijn uiteindelijk bestemd voor de verkoop. Wij zien het verhuren van vrijesectorwoningen namelijk niet als onze primaire taak. Subsidiabele huurprijs Alleen in eigendom Totaal in beheer en eigendom per maand t/m 389, van 389,06 t/m 596, ,76 t/m 699, Vanaf 699, Totaal Van deze woningen zijn er 75 niet-daeb. De overige 336 woningen zijn DAEB-woningen waarvan de huur boven de liberalisatiegrens is gestegen. 17

19 Toelichting op de huurprijsklassen Goedkoop is tot en met een huurprijs van 389,05 (kwaliteitskortingsgrens artikel 13 Wht). Bereikbaar is van 389,06 tot en met 596,75 + energietoeslag. Duur is een huurprijs van 596,75 tot en met 699,48 + energietoeslag. Vrije sector kale huurprijs vanaf 699,49. binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen, minimaal 90% wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep; met betrekking tot nieuwbouw is de afspraak dat minimaal 90% van de nieuwbouw met een huur onder de aftoppingsgrens aan de BBSH-doelgroep verhuurd moet worden. Zoetermeer heeft in vergelijking met Haaglanden een groter aanbod van eengezinswoningen, flats met lift en seniorenwoningen en een klein aanbod van portiekwoningen. Wij hebben onze woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen (peildatum ). 5.3 AAN WIE WIJ ONZE WONINGEN HEBBEN VERHUURD In 2014 zijn in Zoetermeer door drie corporaties ruim huurwoningen verhuurd, waarvan wij er 477 voor onze rekening hebben genomen. Onze 477 verhuringen bestonden uit 40 nieuwbouwwoningen, 97 van de verhuringen verliepen via urgentie. Wij hebben zestien statushouders gehuisvest en zes studenten. 93% 3 van onze verhuringen zijn gedaan aan huishoudens die binnen de Europa-doelgroep vielen. 5.4 REALISATIE WONINGTOEWIJZING REGIONALE PRESTATIEAFSPRAKEN Toewijzing Zoetermeer aantal Zoetermeer percentage De Goede Woning aantal De Goede Woning percentage Totaal (excl. VS) % ,6% Bestaand 70% ,2% ,7% Nieuwbouw 85% % % Nieuwbouw 30% 79 82,3% 79 82,3% Nieuwbouw 90% % % (Europa-norm?) Europa-norm? 90% % % 18 Binnen Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere inkomensgroepen zo veel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de eenzijdige wijken in Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt: minimaal 70% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd aan de BBSH-doelgroep; minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen; minimaal 30% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen; 3 Corporatierapportage 2014, gemeente Zoetermeer, De Goede Woning, uitgevoerd door Explica in opdracht van SVH. Cijfers zijn gebaseerd op onze verhuringen excl. het bezit van DGW dat door 3B Wonen wordt beheerd. 5.5 SLAAGKANSEN ZOETERMEER De spanning op de socialewoningmarkt kan op verschillende manieren in beeld gebracht worden. Een belangrijke indicator is de slaagkans; de kans die een woningzoekende heeft om te slagen. Over slaagkansen zijn de volgende afspraken gemaakt: slaagkans sociale minima wordt gemonitord; slaagkans totale BBSH-groep slaagkans lage middeninkomens; slaagkans lage middeninkomens overige (hogere) inkomens. De slaagkans voor de betreffende groep moet dus groter zijn dan (of gelijk zijn aan) die van de volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de totale BBSH-doelgroep. In dit verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van lage middeninkomens aangesloten bij de regio. De regio neemt als lage middeninkomensgrens anderhalf maal de BBSH-grens. Dit komt voor gezinnen uit op een jaarinkomen van circa De verhuringen in de vrije sector worden

20 voorwoord Vitale buurten buiten beschouwing gelaten. De slaagkans op een woning van De Goede Woning is lager dan in Zoetermeer gemiddeld. Samen met onze collega-corporaties Vestia en Vidomes hebben wij vergelijkbaar bezit in Zoetermeer. Door ons huurprijsbeleid zijn onze huren lager. Wij krijgen dan ook meer reacties op onze woningen dan onze collega-corporaties. Voor de huurders betekent dat dat zij bij ons een lagere slaagkans hebben op een woning. In Zoetermeer hebben de hoge middeninkomens de hoogste slaagkans. Het probleem voor woningzoekenden met een hoog middeninkomen lijkt daarvoor in Zoetermeer opgelost. Mogelijk heeft het huurbeleid van Vestia, waarbij zij een deel van hun woningen naar een ander huursegment hebben gebracht, daar een rol bij gespeeld. De wachttijd voor jongeren is in Zoetermeer in 2014 weer opgelopen. Jongeren moeten in 2014 drie maanden langer wachten op een woning dan in Zij moeten gemiddeld krap 31 maanden wachten. De gemeente Zoetermeer wil jongeren aan zich binden. Nu vertrekken er meer jongeren dan zich hier vestigen. Als wij ze een grotere slaagkans kunnen bieden, past dit in de gemeentelijke ambities om Zoetermeer aantrekkelijk te maken voor jongeren. Het draagt daarnaast bij aan het vitaal maken en houden van onze stad. Sinds 2010 huisvesten wij studenten van de Haagse Hogeschool, de IT-opleiding, in Zoetermeer. Studenten van buiten de regio, die deze opleiding volgen, kunnen met voorrang een woning krijgen in Zoetermeer. De hogeschool verzorgt de intake en de studenten krijgen een zogenaamde HAT-woning aangeboden. Er is in 2014 aan zes studenten een woning verhuurd. Slaagkansen exclusief vrije sector MONITORING IN HET KADER VAN DE EUROPA-NORM Inkomencategorie Slaagkans Zoetermeer gehuisvest in Z meer Gehuisvest door DGW Slaagkans bij 4 DGW Minima 13,3 % ,5 % Totaal BBSHdoelgroep 13,1% ,7 % Lage middeninkomens 14,1 % ,0 % Overige inkomens 11,7 % ,7 % De lage middeninkomens hebben een iets hoger slagingspercentage dan de totale BBSHdoelgroep. We sturen hier niet extra op bij, omdat dit te lage aantallen betreft en de 90%-toewijzing Europa-groep ruimschoots wordt gehaald. Het leert ook dat er in Zoetermeer voor deze doelgroep op de huurwoningmarkt weinig knelpunten zijn. De bijsturing die wij doen is slechts hogere inkomens uitsluiten wanneer de commerciële huurmarkt voldoende aanbod biedt. Voor woningen met een huurprijs vanaf 750 is er bijvoorbeeld voldoende aanbod. De andere afspraken over slaagkansen worden wel gehaald. Volgens de Europese beschikking moeten wij ten minste 90% van onze woningen beneden de vrijesectorhuurgrens verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot In 2014 hebben wij ruim 94% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. Aangegane huurovereenkomsten met een kale huur beneden 699,49 (op basis van in 2014 ingegane huurovereenkomsten) Aantal aangegane huurcontracten in 2014 Totaal aantal huurovereenkomsten Aantal huishoudens < % Aantal huishoudens % 5.7 GOED WONEN IN VITALE BUURTEN De kern van het nu achter ons liggende ondernemingsplan is Goed wonen in vitale buurten. Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon, heel en veilig is, waar bewoners elkaar kennen en zich met elkaar en met de buurt verbonden voelen. Goed wonen, leefbaarheid is een 4 Huurovereenkomsten voor ons bezit in Zoetermeer. 5 Totaal aantal huurovereenkomsten inclusief bezit in Lansingerland dat in beheer is bij 3B Wonen. 19