Stedelijke Koers. Herprioritering projecten. versie 3 september 2012

Transcriptie

1 Herprioritering projecten versie 3 september 2012

2

3 Koersdocument Ten Behoeve Van De Herprioritering Van Projecten 3 september 2012 Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Programma Economie & Werk Project Management Bureau Concernstaf Aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend Markeringen in de tekst verwijzen naar eindnoten

4

5 Inhoudsopgave 1. Inleiding Herprioriteren: Methodiek Herprioriteren: Dilemma s Vanuit Stedelijk Perspectief Wonen Woonvisie Uitgangspunten Woningbouwprioritering Methodiek herprioritering woningbouw Uitkomsten Herprioritering Grondgebonden Woningen Appartementen Kavels Dilemma s en strategieën m.b.t. wonen Resultaat na prioritering Werken Economische Visie Kantoren Uitgangspunten kantorenprioritering Aanpak kantorenprogrammering Advies en financiële gevolgen reductie planvoorraad Bedrijventerreinen Uitgangspunten bedrijventerreinenprioritering Aanpak bedrijventerreinenprogrammering Advies actielijn Advies en financiële gevolgen reductie voorraad Integrale afweging belangrijke projecten Eschmarke Herstructureringen (Wesselerbrink-Bijvank, Boswinkel-Oost, Velve Lindenhof, Stroinkslanden) Luchthaven Spoorzone Stadsweide Usseler Es Vaneker Zuiderval Financieel Effect Onzekerheden Financiële kaders... 55

6

7 1. Inleiding Prioriteren voor de toekomst van de stad Dit koersdocument (genoemd de ) biedt de basis voor het debat over de herprioritering van projecten dat op 24 september plaatsvindt. Dit document is het vervolg op het eerder in het jaar ingezette traject van de en vormt de opmaat naar de programmabegroting Vanaf het moment dat de economische crisis zijn weerslag ging krijgen op de vastgoedmarkt is al een aantal ingrepen gedaan. In eerste instantie is geprobeerd om met stimuleringsmaatregelen de bouwproductie weer op gang te krijgen. In 2010 zijn voor het eerst de woningbouwprojecten geprioriteerd en uitgefaseerd. Ook zijn afspraken gemaakt binnen Netwerkstad over de productie van grond voor bedrijventerreinen. Dit jaar is een geactualiseerde Woonvisie vastgesteld als kader voor een geactualiseerde woningbouwprioritering en is gezamenlijk met de Netwerksteden een aantal afspraken gemaakt over de aanpak van de kantorenprogrammering. In de komen de woningbouw- kantoren en bedrijventerreinenprioritering samen i. In de feitenrapportage (voorjaar 2012) is het doel van de Stedelijke Koers geschetst; het aanbod van plannen (planvoorraad) aan laten sluiten bij de veranderde vraag. Dat betekent dat keuzes gemaakt moeten worden over en tussen projecten. De noodzaak tot herprioritering werd in de raadsbehandeling van het rapport grip op grond nogmaals benadrukt en in een motie (motie 1 dd. 2 juli 2012) vastgelegd. Motie 1: nadere prioritering van projectenportefeuille op korte termijn Draagt het college op: 1. op zeer korte termijn een gezamenlijk proces tussen raad, college en ambtelijke adviseurs in te richten om zowel de projectenportefeuille in het MPG, het VBE als de MSI s nader te prioriteren; ii 2. deze prioritering conform de aanbevelingen van de commissie te baseren op scenario s met onder meer bijgestelde, realistische prognoses, een confrontatie met de marktsituatie (en van projecten onderling) alsmede een beoordeling op het maatschappelijke én financiële rendement; 3. de uitkomsten van dit gezamenlijk proces in een aantal scenario s ter besluitvorming aan de raad van eind september voor te leggen; 4. de uitkomsten van deze besluitvorming integraal te verwerken in de ontwerpbegroting en MPG In een aantal voorbereidende gesprekken met een afvaardiging van de raad, het college en ambtelijk adviseurs zijn de verwachtingen over het proces en de producten met elkaar gedeeld en vertaald naar dit document. In dit document, zijn zowel het maatschappelijk rendement als de financiële risico s van de projecten inzichtelijk gemaakt. Op basis daarvan is een prioritering aangebracht welke is vertaald in de categorieën doorgaan, faseren en stoppen. Deze voorstellen zijn gebaseerd op een integrale weging van de gehele projectenportefeuille iii (hoofdstuk 2 en 3). In hoofdstuk 4 wordt in het bijzonder aandacht besteed aan een aantal grote iv projecten in de stad. In dit document wordt de vinger op de zere plek gelegd. Dit wordt gedaan aan de hand van de situatieschets, de dilemma s ten aanzien van de prioritering en de keuzes waar de stad voor staat. Ten behoeve van de programmabegroting is een doorrekening gemaakt in het Meerjarenperspectief Gemeente (MPG) om het benodigde bedrag in te kunnen schatten. Daarnaast wordt aangegeven welke initiatieven van partners worden verwacht. Met name in de uitwerking van de moeten partners en gemeente de handen ineen slaan. De voorgestelde keuzes zijn het vertrekpunt voor de keuzes die we samen met de stad en de partners 5

8 moeten maken. Dat betekent dat na de besluitvorming over de gesprekken volgen met partners over mogelijkheden om plannen aan te passen, te faseren of te stoppen. Deze verdere uitwerking krijgt haar financiële vertaling in het MPG Dit document geeft echter al wel richting en biedt de basis voor een aantal fundamentele keuzes. Versterken wat de stad krachtig maakt Wat maakt Enschede centrumstad van het Oosten? Kenmerkend voor deze stad is de unieke samensmelting van voorzieningen. Een compleet aanbod van winkels en horeca, een bruisende binnenstad, authentieke stadsparken en een mooi groen buitengebied. Stedenbouw en architectuur zorgen voor een hoge ruimtelijke kwaliteit. De culturele sector is evenwichtig opgebouwd met musea en podiumvoorzieningen. Ondernemerschap en innovatie kenmerken de stad. Onderwijsen kennisinstellingen versterken elkaar in innovatie en technologie met het Kennispark als programmatisch centrum van de Twentse innovatie. Een hoogwaardig nieuw ziekenhuis in het centrum van de stad en een gerevitaliseerd havengebied aan de westkant van de stad. Enschede is prima bereikbaar dankzij de invalswegen en de singelstructuur. Ook met het openbaar vervoer is de stad uitstekend bereikbaar. Enschede biedt volop mogelijkheden voor wonen in de binnenstad. Inwoners realiseren hun eigen woonwensen in particulier opdrachtgeverschap. Het partnerschap staat centraal. Woningcorporaties, ontwikkelaars, onderwijs en zorg investeren in de stad. In Netwerkstadverband wordt steeds meer en intensiever samengewerkt, ook met de andere steden in de regio. Er zijn gezamenlijke visies opgesteld op het gebied van wonen, werken, economie en de inzet van grondbeleid. In het afgelopen decennium heeft Enschede een grote stap voorwaarts gezet in de stedelijke kwaliteit, zowel in de wijken als in het centrum. Onder aanvoering van het innovatiebeleid zijn met een ontwikkeling als het Kennispark ook op economisch vlak sprongen gemaakt. Enschede is toe aan haar volgende kwaliteitssprong. De Toekomstvisie, maar ook de Economische- en Binnenstadsvisie, verwoorden terecht die noodzaak en invulling van een volgende ontwikkelfase van de stad. De vraaguitval die zich sinds 2008 op het terrein van woningen, kantoren en bedrijventerreinen voordoet vormt een rem voor deze nieuwe ontwikkelfase. De vraaguitval mag dan weliswaar de ontwikkelingen vertragen, maar is geen reden om de ambitie te laten varen. Om de ontwikkeling op gang te houden moeten keuzes gemaakt worden. Een ontwikkeling die nodig blijft om een volgende kwaliteitsstap te maken en invulling te geven aan de politieke prioriteit om van Enschede een veilige stad te maken waar het goed leven, wonen en werken is. Een stad met een sterke economische motor, meer banen en minder werkloosheid. Dat vormt de motivatie waaruit in de keuzes gemaakt worden omtrent investeringsprogramma s en projecten. Keerpunt reset De kracht van de stad wordt voor een belangrijk deel bepaald door de werkgelegenheid. Hoe meer mensen aan het werk, hoe beter het voorzieningenniveau op peil kan worden gehouden. Dat betekent dat er geïnvesteerd moet worden in mensen, maar dat ook het ondernemersklimaat goed moet zijn om werkgelegenheid te creëren en te faciliteren. De huidige crisis heeft geleid tot bewustwording van een aantal structurele problemen. De wereld is veranderd, de markt is uit balans. Projecten moeten weer aansluiten bij de realiteit van nu. Dit is ook door de enquêtecommissie Grondbeleid geconstateerd. Er zijn meer projecten in ontwikkeling dan waar vraag naar is. Waar in 2010 nog sprake was van het uitfaseren van plannen is nu het moment om tot een "reset" te komen. De kaasschaaf biedt geen oplossing meer; fundamentele keuzes zijn nodig. Het maatschappelijk rendement voor de stad als geheel is daarin leidend. 6

9 Keuzes met gevolgen voor iedereen Met de neemt de gemeente verantwoordelijkheid om het overschot aan programma op het gebied van wonen, kantoren en bedrijven inzichtelijk te maken. Voor de oplossing van het probleem is samenwerking met en verantwoordelijkheidsbesef bij onze partners in de stad noodzakelijk. In het afgelopen jaar zijn daarvoor al diverse gesprekken aangegaan. Zowel met publieke partners zoals provincie regio en Netwerkstadgemeenten, maar ook met private partijen zoals ontwikkelaars, beleggers, makelaars en corporaties. De gemeente neemt haar verantwoordelijkheid waar het gaat om de gemeentelijke projecten, maar verwacht ook dat partners kritisch kijken naar hun projectenportefeuille. De keuzes die gemaakt moeten worden doen pijn, ook in financiële zin. In veel projecten is al fors geïnvesteerd, zijn overeenkomsten gesloten met partners en verwachtingen gewekt bij inwoners, ondernemers en marktpartijen. Om te kunnen prioriteren moet men accepteren dat niet iedereen gelukkig gemaakt kan worden. Tegelijkertijd hebben alle partijen belang bij herprioritering om de markt weer op gang te brengen. Maatschappelijke effecten Door de herprioritering zullen projecten in de stad niet gerealiseerd worden, wat kan leiden tot braakliggend terrein. De leefbaarheid van de stad is van belang en daarom wordt nadrukkelijk gekeken naar de maatschappelijke effecten op de wijk en haar inwoners als gevolg van de herprioritering. Per locatie moet beoordeeld worden of het nodig is om (fysieke) ingrepen te doen voor een acceptabele situatie. Anderzijds bieden deze locaties ook kansen voor creatieve invullingen. In de uitwerking van de wordt dit verder opgepakt en besproken met partners. Financiële effecten Een eerste doorrekening in het voorjaar gaf een financieel effect van 25 miljoen. Dit was exclusief Vaneker en de kantorenprogrammering. Nu begint het steeds duidelijker te worden waar de grootste financiële knelpunten en dilemma s zich bevinden. Omdat nog keuzes gemaakt moeten worden kan nog niet met zekerheid en precisie aangegeven worden welk bedrag op welke termijn nodig is. De financiële effecten in document zijn gebaseerd op de voorstellen die in dit document zijn gedaan. Op basis hiervan is een bedrag nodig van ca. 63 miljoen v. Dit bedrag wijkt af van het bedrag in de Kadernota (niet door de raad vastgesteld). De reden is dat de opgave nu vertaald is naar concrete projecten en een meer gedetailleerde berekening kan worden gemaakt. Andere keuzes leiden natuurlijk tot andere bedragen. Ook moet er rekening mee worden gehouden dat keuzes gebaseerd zijn op prognoses. Wijzigingen in marktontwikkelingen kunnen weer tot andere uitkomsten leiden. Er is sprake van een bepaalde dynamiek die zich moeilijk laat voorspellen. Overigens is het genoemde bedrag nog exclusief de kosten voor eventuele wijziging in de uitgangspunten voor het MPG (o.a. parameters en systeemwijzigingen (benodigde reserve). In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de financiële effecten gegeven. Flexibiliteit De toekomst is onzeker en het probleem is niet van de één op de andere dag opgelost. Met de wordt een grote stap gezet, maar daarna zijn nog stappen nodig. Enschede moet in de toekomst beter kunnen inspelen op veranderingen in de markt. Gemeente, partners en inwoners van de stad moeten met elkaar alert zijn en kritisch blijven, maar ook flexibel om het belang van de stad voorop te stellen. Dat betekent ook dat niet alles moet worden vastgelegd voor jaren. Continue heroverweging is nodig. Dat betekent kleinere plannen met kortere planhorizonnen, deelprojecten op de markt brengen en gerichte ingrepen doen. Niet alles tegelijk, zodat het mogelijk is om in te spelen op kansrijke ontwikkelingen. Dat betekent naar de toekomst programmatisch ruimte houden om mee te kunnen werken aan goede nieuwe initiatieven, die in breed perspectief worden afgewogen. Dit vraagt ook om een andere werkwijze en nieuwe werkafspraken met elkaar en onze partners. 7

10 Focus op kansrijke gebieden Het prioriteren en faseren van projecten die onderdeel uitmaken van de gebeurt vanuit een stedelijk perspectief. Alleen door naar de hele stad te kijken, kunnen keuzes gemaakt worden tussen en binnen projecten en gebieden. Hierbij staat de hoofddoelstelling van de gemeente, namelijk het versterken van de sociaal-economische positie van Enschede samen met het bestaande beleid (Economische Visie, Woonvisie, Bedrijventerreinenvisie, Kantorenvisie) en Toekomstvisie 2020) centraal. De beperkt beschikbare middelen (geld en programma) worden ingezet op de meest kansrijke ontwikkelingen in de stad. Dat betekent dat met de herprioritering een balans moet worden gevonden tussen vraag en aanbod, zodanig dat de stad als geheel krachtiger wordt. Conform de visie voor een economisch krachtige stad, zijn de belangrijkste motoren: Binnenstad(svloer) De binnenstad als verzamelpunt van voorzieningen, (o.a. winkelhart, theater en poppodium, musea, horeca, evenementen, etc.), kennis en werkgelegenheid (o.a. ziekenhuis, onderwijs en publieksfuncties) onderscheidt Enschede van de steden en dorpen in de regio. Wonen in de binnenstad geldt als unieke kracht. De binnenstad heeft in toenemende mate potentie op het terrein van zorg en technologie, met de concentratie van (kennis)instellingen zoals het Medisch Spectrum Twente, Saxion en de goede verbinding met het Kennispark. Anderzijds moet net als in andere grote steden rekening worden gehouden met een toename van de leegstand van winkels en horecabedrijven. Dit is bedreiging voor het grote aantal banen in de binnenstad, maar ook voor de kwaliteit en uitstraling van het hart van de stad waar bewoners en bezoekers uit de (eu)regio elkaar treffen. Het imago van de stad wordt voor een belangrijk deel daar bepaald. Met het oog op het behoud en de uitbouw van werkgelegenheid in de binnenstad is samen met de binnenstadspartners het Actieprogramma Binnenstad in gang gezet om de binnenstad toekomstbestendig te maken. Verwacht wordt dat de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige en duurzame woningen, passend in een binnenstedelijk woonklimaat, geleidelijk zal groeien. Figuur 1.1 Binnenstadsvloer Bedrijvigheid en verbinding Enschede-Hengelo Met het Kennispark voor kennisintensieve bedrijvigheid, de universiteit als kennisinstelling, de haven voor watergerelateerde industrie, de vliegveldontwikkeling en de Josink Es als multifunctioneel bedrijventerrein biedt de westflank van de stad ruimte aan een aantal sterke sectoren. De Universiteit Twente is een belangrijke motor en een bron van innovatie en economische ontwikkeling van Enschede en de regio. Er is, of wordt, veel kwalitatieve en gedifferentieerd ruimte aangeboden en de bereikbaarheid van het gebied is bijzonder goed te noemen. 8

11 Figuur 1.2 Bedrijvigheid Noordwestflank 1.1. Herprioriteren: Methodiek Werkwijze Vanuit de hierboven geschetste kaders is tot een aanpak gekomen voor de herprioritering. Om tot een prioritering te komen vanuit een integraal beeld op de stad is het noodzakelijk om de gehele projectenportefeuille te prioriteren. Gezien de omvang en daarmee de complexiteit is gekozen voor een prioritering vanuit wonen, kantoren en bedrijventerreinen. Per sector zijn de beleidskaders en visies in de prioritering meegenomen. Uiteindelijk leidt dit voor alle sectoren tot een projectenprioritering vertaald naar een voorstel tot doorgaan en faseren vi, tijdelijk stoppen of stoppen vii. Tijdelijk stoppen wil zeggen dat het plan wel in beeld blijft maar dat er voorlopig niet aan gewerkt wordt en er ook geen kosten worden gemaakt of verplichtingen worden aangedaan. Op deze manier kan een project in de toekomst makkelijker heroverwogen worden als zich nieuwe initiatieven aandienen of de markt wijzigt. Wel is ruimte voor tijdelijke invullingen of gebruik van gronden en gebouwen. Het stoppen van projecten wil zeggen dat het project geschrapt wordt van de lijst, de gronden worden afgewaardeerd (als sprake is van grondexploitatie), de gronden worden overgeheveld naar het CVG en uiteindelijk ook de bestemming verliest. Vervolgens zal voor deze gronden een besluit worden genomen om deze al dan niet in bezit te houden. Vervolgens is op basis van de sectorale prioritering in hoofdstuk 4 een vertaling gemaakt naar de grote projecten in de stad. Besluiten over deze projecten kunnen op die manier in samenhang met de overige projecten in de stad worden beoordeeld. Overigens is eerst een inventarisatie gemaakt van alle (deel)projecten en de eigenschappen. Ook is vraag en aanbod nog eens duidelijk op een rij gezet. Waar nodig heeft een nadere uitsplitsing plaatsgevonden op producttype (bijvoorbeeld bij wonen naar appartementen, kavels en grondgebonden woningen). Hieronder volgt per onderdeel een korte omschrijving van de methodiek. Wonen Bij wonen zijn alle projecten gescoord op de bijdrage aan het woon- en ruimtelijk beleid en financieel/juridische aspecten (zie hoofdstuk 2). Deze uitkomsten zijn uiteengezet in een rendementsmatrix, zoals ook in de aanbevelingen in het onderzoek van de Enquêtecommissie Grondbeleid is voorgesteld. Er is een matrix opgesteld voor gemeentelijke projecten en derden initiatieven. Deze matrixen helpen bij het maken van een eerste prioritering. 9

12 Vervolgens is per woningtype (grondgebonden woningen, appartementen en kavels) met behulp van de rendementsmatrix een prioriteringsvoorstel gemaakt tot doorgaan en faseren, tijdelijk stoppen en stoppen. Bepalend voor de prioritering is de combinatie van het woningtype met de locatie en de financieel juridische eigenschappen van het project afgezet tegen de totale vraag naar dat woningtype. In de afweging is geen rekening gehouden met een mogelijke andere invulling van het gebied (bijvoorbeeld grondgebonden i.p.v. appartementen). Kantoren Bij de kantorenmarkt is ingezoomd op de deelprojecten binnen de kantoorlocaties. Er is onderscheid gemaakt tussen de aanpak van de leegstand en de vraag naar nieuwbouw. Ook voor de deelprojecten binnen de kantoorlocaties is een prioritering gemaakt op basis van een rendementsmatrix (op basis van scores) die resulteert in een voorstel tot doorgaan en faseren, tijdelijk stoppen en stoppen. In hoofdstuk 3 is aangegeven welke criteria voor de kantoren zijn toegepast. Bedrijventerreinen Ook voor de herprioritering van bedrijventerreinen is gebruik gemaakt van een methodiek waarbij de locaties worden gescoord op maatschappelijk en financieel rendement en vervolgens worden vertaald in een matrix. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de afwegingscriteria voor bedrijven. Op basis van de prioritering is een voorstel gedaan tot doorgaan en faseren, tijdelijk stoppen en stoppen van (delen van) bedrijventerreinen Herprioriteren: Dilemma s Vanuit Stedelijk Perspectief De focus op de binnenstad(svloer), de toegangswegen en Enschede West (specifiek voor werken) is richtinggevend voor de (ruimtelijke) herprioritering van projecten. De huidige planvoorraad en de vraag vanuit de markt geeft op een aantal punten een spanning met dit uitgangspunt. Ook is er een aantal andere dilemma s bij de herprioritering, die hieronder worden geschetst. Beperkte vraag kantoormeters en appartementen in de binnenstad De vraag uit de markt naar nieuwe woningen, kantoormeters en bedrijfskavels is sterk teruggelopen. Vooral de vraag naar appartementen en kantoorruimte is sterk afgenomen. Dit zijn twee functies die in veel plannen voor de binnenstad terugkomen, in zowel Stadsweide als Spoorzone. Deze plannen worden samen met partners ontwikkeld en zijn bedoeld als volgende kwaliteitsprong voor Enschede. Voor deze plannen zal dat betekenen dat gezocht moet worden naar een andere programmatische invulling die beter aansluit op de marktvraag. Dit zou kunnen door bijvoorbeeld het toevoegen van grondgebonden woningen (kavels en projectmatige bouw). Het toevoegen van woonmilieus in de binnenstad vraagt om zorgvuldige keuzes als het gaat om het toevoegen van koopwoningen in de wijken in het kader van de wijkdifferentiatie. Teveel programma in de wijken gaat ten koste van de realisatie van woningen in de binnenstad. Dit geldt met name voor woonmilieus die ook in de binnenstad gerealiseerd kunnen worden. Verwachtingen en afspraken met inwoners en partners Er zijn verwachtingen gewekt bij bewoners en partners over het realiseren van plannen. In sommige gevallen zijn ook al afspraken vastgelegd en is gemeentelijke sturing niet of nauwelijks mogelijk. Dit betekent dat vraag en aanbod op de korte termijn niet volledig op elkaar afgestemd kunnen worden en dat een aantal plannen voorlopig boven de markt blijft hangen of ten koste van andere plannen gerealiseerd gaan worden. Ook zijn (voor)investeringen gedaan door partners, en de gemeente, met de verwachting op enig moment opbrengsten te kunnen realiseren. Het stopzetten, faseren of omzetten van projecten zal niet zonder slag of stoot gaan, vanwege de verliezen die genomen moeten worden. 10

13 Op sommige plekken niets doen Op basis van de huidige inzichten kan geconcludeerd worden dat de programmatische ruimte, sturingsruimte en daarmee de flexibiliteit voor nieuwe initiatieven vooral na 2020 ligt. Tot die periode zijn er na prioritering voldoende plannen. Dat betekent accepteren dat nieuwe ontwikkelingen op bepaalde plekken, in de binnenstad en zeker daarbuiten, voorlopig niet of zeer beperkt aan bod komen. Tenzij het programma nog verder wordt teruggebracht om daarmee flexibiliteit voor dergelijke initiatieven te creëren. Een andere mogelijkheid is substitutie, dat wil zeggen de sloopopgave vergroten waardoor meer ruimte komt voor nieuwe initiatieven. Tijdelijke / alternatieve invulling locaties Een effect van het prioriteren is het feit dat bepaalde gronden braak komen te liggen of panden leeg (blijven) staan. Dit is niet voor iedere locatie een probleem, maar op sommige plekken zal het in kader van de leefbaarheid wenselijk zijn een alternatieve invulling te vinden voor de locatie die past binnen het gemeentelijk financieel kader. Daarbij daagt Enschede haar bewoners en partners uit om met ideëen voor passende invullingen te komen. Ook zal aansluiting worden gezocht bij het bestaande project tussentijds en wordt onderzoek gedaan naar alternatieven zoals het gebruik van gronden voor energieparken en het verbouwen van bepaalde gewassen (o.a. vlas) Gedeelde verantwoordelijkheid Daar waar het de gemeentelijke projecten betreft, kan de gemeente de verantwoordelijkheid nemen om de planvoorraad terug te brengen. Dit kan de gemeente ook voor plannen van derden waar nog geen (juridische) toezeggingen zijn gedaan. Waar dit wel het geval is zullen gemeente en partners met elkaar in gesprek moeten gaan. Verliezen ineens of in stapjes Het terugbrengen van de gemeentelijke planvoorraad kost de gemeente geld. Daarbij doet zich het dilemma voor op welke wijze met deze verliezen moet worden omgegaan. Vanuit risicobeheersing kan gekozen worden om in één keer schoon schip te maken of in stappen; nu verlies nemen waar moet en later waar dat kan. In één keer alle verliezen nemen betekent een groot effect op de reservepositie van de gemeente. Dit beperkt de gemeente in haar mogelijkheden om te investeren in de stad. Bovendien dwingt dit tot extra bezuinigingen op diverse onderdelen van de begroting voor de komende jaren. Het voordeel is wel dat de boekwaarden in het grondbedrijf niet nog verder oplopen en toekomstige risico s verkleind worden en dit waarschijnlijk een positief effect op het weerstandsvermogen van de gemeente heeft. Afspraken Netwerkstad en Provincie In de keuzevrijheid moeten we rekening houden met afspraken binnen Netwerkstad op het gebied van wonen, bedrijven en kantoren en de regionale ontwikkelagenda. Ook zijn afspraken gemaakt met de provincie over bijvoorbeeld de bedrijventerreinenopgave (Prestatieafspraken juni 2010). Definitieve besluiten omtrent stoppen van projecten zijn dus vaak pas mogelijk nadat duidelijk is wat in de NT of regio wordt besloten. Ook is overleg met de provincie over haar visie of haar mogelijkheden wenselijk. Er zullen intensieve gesprekken gevoerd moeten worden met gemeenten en provincie over deze herijking om daarna in gezamenlijkheid besluiten te nemen. Blijven afwegen Er zijn locaties in de stad die belangrijk zijn om te ontwikkelen maar waar op dit moment geen geld of programma voor is. Deze locaties zijn nu niet meegenomen in de herprioritering. Als het wenselijk is om deze locaties met voorrang te ontwikkelen dan is meer programmatische ruimte nodig en zal nu of op dat moment verder terug (stoppen of faseren) moeten worden gegaan in de huidige planvoorraad. 11

14 2. Wonen In dit hoofdstuk wordt de woningbouwprioritering toegelicht. Eerst worden de uitgangspunten beschreven. Daarna wordt vraag en aanbod in beeld gebracht. Vervolgens volgt een toelichting op de methodiek. Voor de overzichtelijkheid wordt binnen de prioritering onderscheid gemaakt tussen de categorieën grondgebonden woningen, appartementen en kavels. Per categorie worden voorstellen gedaan welke projecten geschrapt/ stopgezet moeten worden en welke door kunnen gaan/ gefaseerd moeten worden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gemeentelijke initiatieven (initiatieven waarbij de gemeente een (gezamenlijke) grondexploitatie ten behoeve van het uitgeven van bouwrijpe grond) en initiatieven voor derden (productie van grond voor rekening en risico van derden). Elke categorie is voorzien van een tabel met een toelichting. Aan het einde van het hoofdstuk wordt een aantal dilemma s en overwegingen geschetst Woonvisie In de op 12 maart 2012 vastgestelde Woonvisie is het kader vastgelegd voor het wonen. In de Woonvisie staan zeven uitgangspunten centraal. Figuur 2.1 Uitgangspunten Woonvisie Het Enschedese woningaanbod moet maximaal inspelen op de behoeften van de woonconsument. Dat betekent keuzevrijheid in woon- en leefmilieus. In een tijd dat minder woningen worden gebouwd, is het een uitdaging om op de goede plekken de juiste toevoegingen aan de woningvoorraad te kunnen doen. Iedere woning moet dus raak zijn. Om kennisintensieve bedrijven aan te trekken en te behouden is een gedifferentieerd woningaanbod en een goed leefklimaat voor hun werknemers een essentiële voorwaarde. Het gaat hier niet alleen om hoogwaardige binnenstedelijke woonmilieus maar ook groene woonmilieus. Binnen het binnenstedelijke woonmilieu valt een zeer dunne appartementenmarkt. Om de beroepsbevolking op peil te houden is meer instroom van arbeidskrachten nodig. Ook voor deze doelgroep is een goed woon- en leefklimaat 12

15 essentieel. De Enschedese ambitie om nieuwe (innovatieve) bedrijven aan te trekken kan de vraag naar woningen beïnvloeden. Om het centrum van de stad vitaal te houden werken we bij het ontwikkelen van nieuwe woningbouwprojecten van binnen naar buiten: het centrum heeft de voorkeur. Voor de woonmilieus die qua karakter en woonwensen goed passen bij het centrum worden met voorrang in dit gebied gerealiseerd. Voor de woonmilieus die minder goed in het centrum passen geldt dat eerst in de ring om het centrum wordt gezocht en pas daarna naar de buitenwijken wordt opgeschoven. Een uitzondering hierop zijn de ambities ten aanzien van de herstructurering van de woonwijken Oost-Boswinkel, Velve-Lindenhof, Stroïnkslanden en Wesselerbrink-Noord. In overleg met partners zal gekeken worden naar goede programmatische invulling van deze locaties, zodanig dat deze in balans zijn met het programma voor de gehele stad Uitgangspunten Woningbouwprioritering Op basis van de Woonvisie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd voor de herprioritering: In de woningbouwprioritering nemen we alleen de (potentiële) viii koopwoningen mee. Met de woningbouwcorporaties maken we afzonderlijk afspraken over de huurwoningen. De vraag naar nieuwbouw koopwoningen beantwoorden we met middendure en dure koopwoningen en beperkte toevoeging goedkope koopwoningen. Dit is het gevolg van de grote voorraad goedkope koop en huurwoningen in Enschede. Aan extra appartementen boven de (zeer beperkte) vraag is ook geen behoefte. Van binnen naar buiten: de vitale toekomstgerichte stad heeft een sterke dynamische kern. De daarvoor benodigde functies zijn daarin goed vertegenwoordigd en veranderen mee in de dynamiek van de tijd. Bij het hanteren van het principe van binnen naar buiten sturen we daarom als eerste op het toevoegen/ veranderen van functies in de binnenstad. Als deze daar niet passen kijken we naar de ontwikkeling daarvan in de schil rondom de kern. Voldoende gedifferentieerd aanbod zowel naar type als gebied: in Enschede is de vraag naar 50% binnenstedelijk en 50% groene woonmilieus. We sturen op de beïnvloedbare ruimte die de stad heeft om de gewenste woonmilieus zoveel mogelijk te realiseren. In de prioritering is nog niet gekeken naar deze verdeling. Dit zal in de verdere uitwerking een plaats krijgen. De zorgwoningen vallen in de huurcategorie en worden nu niet meegenomen in de herprioritering. Voor de vraag naar zorgwoningen in de periode (Programmabegroting) gaan we voor nu uit van het huidig bekende aanbod in de pijplijn. Voor de jaren erna is een opdracht uitgezet om de behoefte aan wonen met zorg in Enschede in kaart te brengen. De basis voor het onderzoek is het ABF onderzoek Dat leidt tot het oormerken van de vraag naar zorgwoningen als verfijning binnen de ABF vraagprognose. Intramurale zorgwoningen vallen buiten de woningbouwprioritering. Er zijn projecten waarvan de plannen nog niet concreet zijn en waarvoor nog een voorlopig globaal programma wordt aangegeven. Het vertrekpunt zijn de cijfers zoals deze op 1/5/2012 bekend waren aan de hand van projectgegevens van het projectmanagementbureau en het programma stedelijke ontwikkeling. Niet alle plannen zijn dus bestuurlijk al vastgesteld en dat betekent dat op onderdelen onjuistheden of onvolledigheden kunnen zitten. Voor de herpioritering is dit geen probleem en dit koersdocument biedt een goede basis om deze plannen als ze definitief worden goed te kunnen afwegen tegen andere projecten. Dit pleit er wel voor dat in het kader van de jaarlijkse monitoring en bijsturing een gemeentebrede database komt om in de toekomst mee te werken. De projecten zijn geprioriteerd op basis van het huidige (bekende) programma (woningtype en aantallen) Verder wordt ten opzichte van de concept-kadernota (niet door de raad vastgesteld) alleen nog gesproken over het netto aantal woningen en alleen in de koopsector. Dit leidt tot minder getallen en tabellen, maar wijkt daardoor wel af van getallen in de Kadernota (niet door de raad vastgesteld). Het probleem in de match van vraag en aanbod blijft wel gelijk. 13

16 Naast de Woonvisie spelen ook de ruimtelijk kwaliteit en financiële effecten een rol in de prioritering. Deze worden toegelicht in de paragraaf over de methodiek. Vraag en aanbod In het kader van de Woonvisie (2012) is op basis van een drietal scenario s een prognose gemaakt voor de vraag naar nieuwbouwwoningen in de periode t/m 2019 en van 2020 t/m Als uitgangspunt is het ABF-rapport ix gebruikt gebaseerd op Primos x en Socrates xi. Bepalend voor het aantal te realiseren woningen is met name de huishoudeninkomensgroei. Daarbij is voor de korte termijn uitgegaan van het terugvalscenario xii. Verder is aanvullend onderzoek gedaan naar de vraag naar type koopwoningen: grondgebonden, appartementen en (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO). Op basis hiervan wordt vraag en aanbod verdeeld in twee periodes, verdeeld over 3 categorieën. Op basis van het ABF-rapport wordt uitgegaan van een nettovraag van 170 koopwoningen per jaar voor de periode t/m 2019 en vanaf 2020 t/m 2029 van 230 koopwoningen per jaar. De verdeling per jaar naar grondgebonden woningen, appartementen en kavels is als volgt: Tabel 2.1 netto vraag naar koopwoningen Periode 2012 t/m 2019 Periode 2020 t/m 2029 Grondgebonden (GGB) xiii Appartementen (APP) Kavels (CPO) Totaal Over de gehele periode gezien ziet vraag en aanbod xiv er als volgt uit: Vraag 2012 t/m 2019 Aanbod 2012 t/m 2019 Verschil Vraag 2020 t/m2029 Aanbod 2020 t/m 2029 Verschil Totaal GGB APP Kavels Totaal Tabel 2.2 vraag en aanbod van koopwoningen Op basis hiervan zijn (kwantitatieve) vraag en aanbod tegenover elkaar gezet. Daaruit blijken twee zaken: 1) op totaalniveau blijkt een overaanbod in de planvoorraad van ca woningen 2) vooral in de periode tot en met 2019 is een fors overschot Als we kijken naar de kwalitatieve match dan valt vooral het enorme overschot aan appartementen op, namelijk ca appartementen. Onderstaande figuren geven de onbalans aan tussen vraag en aanbod. 14

17 Figuur 2.2 vraag en aanbod koopwoningen Figuur 2.3 vraag en aanbod koopwoningen per jaarschijf Het vertalen van de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven leidt tot drie acties: 1. terug in aantallen woningen; 2. prioriteren en faseren van de plannen; 3. omzetten van programma s voor appartementen naar grondgebonden woningenop die locaties waar dat functioneel en ruimtelijk gewenst is. De punten 1 en 2 zijn onderdeel van deze prioritering. Ten aanzien van punt 3 wordt een procesvoorstel gedaan en in algemene zin een aantal opmerkingen gemaakt Methodiek herprioritering woningbouw Vanwege de omvang en complexiteit van de woningbouwprojecten is gekozen voor een tweetrapsraket om te komen tot herprioritering. Eerst zijn alle projecten in onderstaande rendementsmatrix geplaatst, waarbij onderscheid is gemaakt tussen initiatieven van derden en gemeentelijke projecten/gemeenschappelijke projecten. Deze rendementsmatrixen helpen om overzicht en inzicht te krijgen, maar dit vraagt om een verfijning op woningtype (appartementen, kavels en grondgebonden woningen) om te kunnen herprioriteren (2e trap). Ter verduidelijking twee situaties waaruit dat blijkt: 15

18 1. Een project kan namelijk uitstekend scoren in de rendementsmatrix, maar als de optelsom van alle projecten in het omcirkelde kwadrant al tot een overprogrammering leidt, is de matrix onvoldoende om te prioriteren. 2. Wanneer projecten goed scoren in de rendementsmatrix, maar er al voldoende projecten zijn die weliswaar lager scoren maar op basis van afspraken en/of een bestemmingsplan al gerealiseerd kunnen worden, kan alsnog op basis van de overprogrammering voorgesteld worden om de goedscorende projecten lager in de prioritering te plaatsen. Figuur 2.4 Rendementsmatrix Totstandkoming rendementsmatrix De rendementsmatrix bestaat uit 2 assen en in het voorbeeld van Facton uit 4 kwadranten. Voor de woningbouwprioritering is geen onderverdeling gemaakt in kwadranten. (zie bijlage 2.1) Op de 2 assen worden het maatschappelijk rendement en het financiële rendement uiteengezet. Hieronder een toelichting op de scores voor maatschappelijk rendement en financieel rendement en op de betekenis van de kwadranten. Voor de invulling van deze 2 assen wordt voor wat betreft de as van het financiële rendement afgeweken van de onderbouwing die Fakton geeft in haar onderzoeksrapport voor de raadsenquête. In het voorstel van Fakton wordt financieel rendement vertaald als de Netto Contante Waarde van een project. Omdat niet alleen sprake is van MPG projecten kan niet voor alle projecten deze waarde bepaald worden. Daarom is financieel rendement geïnterpreteerd als financieel effect bij het stoppen van een project. Maatschappelijk rendement Het maatschappelijk rendement wordt beoordeeld op basis van een combinatie van uitgangspunten voor het woonbeleid en het ruimtelijk beleid. Dit hangt samen met de kaders voor de economische visie. Financieel rendement Voor het financieel rendement wordt onderscheid gemaakt tussen plannen van derden en gemeentelijke plannen. Voor plannen van derden is bij de financiële afweging vooral van belang of de bouwplannen juridisch zijn verankerd in een bestemmingsplan (planschade) en/of in een overeenkomst (claim). Bij gemeentelijke projecten is financieel rendement ingevuld als de kosten die de gemeente heeft als het project gestopt wordt (exitkosten). Dat zijn de tekorten die ontstaan als je al investeringen hebt gedaan en er geen opbrengsten meer tegenover staan. 16

19 Scoringstabel en toelichting Binnen de twee beoordelingsaspecten woonbeleid en ruimtelijk en juridisch/financieel effect worden projecten beoordeeld aan de hand van enkele criteria, waarbij per criterium een punt gescoord kan worden. Hieronder wordt elk criterium kort uitgelegd. Woonbeleid Grondgebonden woningen: hier scoort elke grondgebonden woning een punt (ook kavels). Omdat er meer vraag is naar grondgebonden woningen dan naar gestapelde woningen, genieten projecten met grondgebonden woningen de voorkeur. Grondgebonden woningen binnenstadsvloer: vanwege de wens om een sterke binnenstadsvloer te hebben, scoort elke grondgebonden woning die op de binnenstadsvloer gerealiseerd wordt een punt extra. Appartementen binnenstadsvloer of in wijkcentra: Appartementen scoren een punt als ze op de binnenstadsvloer of in een wijkcentrum gebouwd worden, omdat ze daar meer bijdragen aan de doelen gesteld in de Woonvisie (vitaal centrum) dan op andere plekken in de stad. Meerwaarde voor de wijk of stad als geheel: Indien een woning, grondgebonden of gestapeld, meerwaarde heeft voor de wijk of de stad als geheel wordt een punt toegekend. Om die meerwaarde te hebben moet voldaan worden aan minimaal 1 van de volgende criteria: 1) met het project wordt een buurt of wijk afgerond (zodat de locatie functioneert) 2) met het project wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de differentiatie of juist het creëren van eenheid in de wijk 3) met het project wordt de woonkwaliteit van de gehele buurt verbeterd Particulier opdrachtgeverschap: Draagt bij aan de keuzevrijheid van de consument (vraag vanuit de markt), differentiatie in woningaanbod en ruimtelijke kwaliteit. Een project met (C)PO scoort daarom een punt extra. 17

20 Ruimtelijk Binnenstadsvloer: Om te benadrukken dat vanuit het criterium van binnen naar buiten bouwen wordt geprioriteerd krijgen projecten met woningen die op de binnenstadsvloer gebouwd worden een punt meer dan een woning die elders gebouwd wordt. Toegangswegen: Projecten die gelegen zijn aan toegangswegen naar en in de stad, verdienen een punt. Vanwege de versterking van de ruimtelijke kwaliteit (beeld dat mensen hebben als ze door Enschede komen) wordt meer waarde gehecht aan projecten met woningen direct aan de toegangswegen. Het maximaal aantal punten dat behaald kan worden op woonbeleid/ ruimtelijk (samen 1 as) is 6. Er zijn wel 7 criteria, maar niet aan alle criteria kan tegelijkertijd voldaan worden. Vanwege het belang van het bouwen op de binnenstadsvloer wordt dat criterium zowel bij woonbeleid als bij ruimtelijk gehanteerd. Juridisch/Financieel effect De projecten worden gescoord op financieel effect bij stopzetten van het project. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen projecten van derden en gemeentelijke projecten. Bij derden projecten is van belang voor de beoordeling van het financieel effect of al een overeenkomst is gesloten en/of een bestemmingsplan is. Stoppen betekent een financiële claim of planschade. Voor gemeentelijke projecten wordt onderscheid gemaakt in categorieën kosten om het onderscheid inzichtelijk te maken. Binnen dit beoordelingsaspect zijn vier mogelijkheden waar een project in kan vallen. Indien een project geen financiële gevolgen kent bij stopzetting, scoort het project nul punten. Bij financiële gevolgen van meer dan vijf miljoen euro, scoort het project drie punten. De gehanteerde normen zorgen voor een duidelijke scheiding van projecten zonder gevolgen tot projecten met grote financiële gevolgen. Vertaling naar prioritering op woningtype Vervolgens zijn alle projecten per categorie tegen elkaar afgezet. Dit leidt tot de volgende indeling: Grondgebonden (GGB): 1) doorgaan en faseren 2) stoppen Appartementen: - lage prioriteit initiatieven maar contractuele/juridische verplichtingen xv - heroverwegen - stoppen gemeentelijke initiatieven - stoppen derden initiatieven Kavels (bijna allemaal gemeentelijke projecten): - doorgaan en faseren - stoppen 2.4. Uitkomsten Herprioritering In bijlage 2.1 staan de 2 rendementsmatrixen weergegeven. Daarnaast zijn in bijlage 2.2 de scores van de projecten opgenomen. Op basis hiervan wordt het volgende prioriteringsvoorstel gedaan. In bijlage 2.3 is dit voorstel grafisch weergegeven op kaartmateriaal. In totaal is er een mismatch van ongeveer 2000 woningen in de gehele periode tot en met Door het voorstel om de Eschmarke en een aantal zachte plannen te schrappen is vraag en aanbod, in kwantitatieve zin, voor de gehele periode in evenwicht (op basis van de huidige inzichten). 18

21 Wel is fasering nodig omdat veel plannen vooral de eerste jaren in de planning staan. Als kwalitatief wordt gekeken naar de plannen is het aantal appartementen veel te hoog, maar het aantal grondgebonden woningen (over de gehele periode) te laag. Een groot deel van de plannen die voorzien zijn van grondgebonden woningen (projectmatig en (c)po) kunnen in principe gehandhaafd blijven. Deze plannen moeten wel fors gefaseerd worden in de tijd Grondgebonden Woningen Doorgaan en faseren (evt. tijdelijk stoppen) Gemeentelijke plannen score woonbeleid/ ruimtelijk score effect MPG Stadsdeel Hoofdproject Deelproject Aantal Centrum Middengebied 1ste fase Centrum Stadsweide Kop Boulevard inclusief SLO Noord Vaneker parkwoningen Noord Roombeek Op de Brouwerij Centrum Zuiderval Janninkkwartier 1e fase Centrum Zuiderval Janninkkwartier 2e fase Centrum Zuiderval Hofkwartier - herontwikkeling patiowoningen West Stadsveld / Zwering M. Hobbemastraat (vh. Triangel) Zuid Wesselerbrink Sportpark / Beekwoude Noord Twekkelerveld - Planetenbuurt Noord Mekkelholt Sanderslocatie/Hulstmaatstraat/ Fazantplein fase I Centrum Middengebied 2de fase Noord Roombeek Lasonderdriehoek Centrum Hardick & Seckel grondgebonden (2e deelplan) Centrum Hardick & Seckel Strook Gemeente Noord Twekkelerveld - Spoordijkstraat - Patiowoningen Oost Eschmarke Eilermarke/ de Spiegel Zuid Stroinkslanden Stroink-Knalhutteweg West Zuiderval Kotmanpark - 2^1-kappers West Zuiderval Kotmanpark 2^ Totaal 796 De gemeentelijke projecten zijn als volgt geprioriteerd: 1) Projecten met de hoogste scores op woon- en ruimtelijk beleid (2 t/m 4) en op MPG (2 en 3) 2) Projecten die erg hoog scoren financieel (2 of 3) 3) Projecten die hoog scoren op woon- en ruimtelijk beleid (3 of 4), maar laag op MPG (1) 4) Overige projecten die op woon- en ruimtelijk beleid een 2 of lager scoren in combinatie met een 1 voor MPG Als projecten voldoen aan de 1 e twee stappen dan zou gesproken kunnen worden over projecten met een hoge(re) prioriteit. Op basis hiervan zou een streep getrokken worden onder het project Mekkelholt. De projecten daaronder kunnen dan tijdelijk gestopt worden (voor zover plannen nog niet in uitvoering zijn) en/of verder in de tijd gefaseerd worden. 19

22 Projecten van derden score woonbeleid/ ruimtelijk score juridisch Stadsdeel Hoofdproject Deelproject Aantal Centrum Laares Fase 6 - overige planfasen Centrum Laares Fase 4 - Assink Centrum Laares Nieuwe Es -Tuin Centrum Laares Twente es Tuin West Boekelo Bleekerij Texoprint - grondgebonden Centrum Hardick & Seckel Bouwplan Structon / Wiggers Centrum Laares Nieuwe Es- Buurt Zuid Wesselerbrink Noord Het Bijvank Fase 3 Koop 3 DGO woningen Zuid Wesselerbrink Noord Het Bijvank Fase 3 Koop Rijtjeswoningen Zuid Wesselerbrink Noord Het Bijvank Fase 3 Koop 2^ Zuid Wesselerbrink Noord Het Bijvank Fase 5 Koop 2^ Zuid Wesselerbrink Noord Het Bijvank Fase 5 Koop 3^ Zuid Wesselerbrink Noord Het Bijvank Fase 4 Koop DGO woningen Centrum Lipperkerkstraat - fase 2 /Gronausevoetpad Oost Eschmarke De Leuriks Oost projectmatig OWP Oost Glanerbrug Ouverturestraat Oost Kotkampweg - ROC locatie Centrum Tattersall Noord Hengelosestraat - ROC locatie West Stadsveld Oogstplein - Grondgebonden (waarvan 4 kavels) Centrum Horstlanden veldkamp Zuidzijde Blekerstraat West Cromhoffsparkgebied / Louwers Beckersterrein Centrum Horstlanden veldkamp Emmastraat terrein Ebbers Totaal 634 De projecten van derden zijn op de volgende wijze geprioriteerd: 1) projecten met de hoogste scores op woon- en ruimtelijke beleid (2 en 3) en op claims (1 en 2) bovenaan 2) projecten die hoog scoren financieel (1 of 2) Als projecten voldoen aan de 1 e twee stappen dan zou gesproken kunnen worden over projecten met een hoge(re) prioriteit. Op basis hiervan zou een streep getrokken worden onder het project Kotkampweg ROC locatie. De projecten daaronder kunnen dan tijdelijk gestopt worden (voor zover plannen nog niet in uitvoering zijn) en/of verder in de tijd gefaseerd gefaseerd worden. Stoppen gemeentelijke / derden initiatieven Er wordt voorgesteld om een groot deel van het programma in de Eschmarke te schrappen om enerzijds programmatische ruimte te bieden voor andere projecten in de (binnen)stad en anderzijds om de financiële risico s voor de toekomst te beperken door nu een verlies te nemen en niet verder te gaan investeren. Verder is er nog een drietal initiatieven waarvoor ook voorgesteld wordt om deze schrappen. De reden hiervoor is dat deze plannen voor het grootste deel uit appartementen bestaan waarvan wordt voorgesteld deze te schrappen. Het gehele plan komt daarmee op de helling te staan. 20

23 score effect MPG score effect juridisch Categorie Stadsdeel Hoofdproject Deelproject Aantal ruimtelijk Gemeente Oost Eschmarke Deelplan Gemeente Oost Eschmarke Eschmarkerveld 1-5* Gemeente Oost Eschmarke Deelplan Gemeente Oost Eschmarke Eilermarke Vlindertuin Gemeente Noord Roombeek Deurningerstraat west Derden Centrum Boddenkamp Aldi Derden Centrum Boddenkamp Coberco park Totaal 1326 *) In nader overleg met de partners zal dit voorstel nog verder worden uitgewerkt. Conclusie grondgebonden woningen (projectmatig) Door het stopzetten van een aantal deelprojecten binnen de Eschmarke kunnen bijna alle plannen in Enschede met grondgebonden woningen doorgezet worden. Daarbij is wel van belang dat de invulling van de plannen voldoende kwaliteit biedt en aansluit bij de uitgangspunten in de Woonvisie. Daarnaast dient nog een zorgvuldige afweging te worden gemaakt in relatie tot de projecten die ruimtelijk erg belangrijk zijn voor de stad en waar nu (nog) geen programma voor is of waar nu nog appartementen zijn voorzien. Om hiervoor de benodigde flexibiliteit te bieden en ook vanuit het principe om niet meer voor de lange termijn alles vast te leggen kan overwogen worden om plannen met een lage prioriteit als voorlopig stopzetten te betitelen, daar voorlopig niet mee verder te gaan en deze in ieder geval in de periode na 2020 te zetten. Deze projecten kunnen dan bij nieuwe initiatieven die beter aansluiten bij beleid worden heroverwogen, zonder dat al veel geïnvesteerd is in die projecten of toezeggingen zijn gedaan. Ook de projecten met een hoge prioriteit moeten uitgefaseerd worden. Een deel van deze plannen zou uitgefaseerd kunnen worden naar de periode na Op basis hiervan zou de volgende lijn gehanteerd kunnen worden: 1. Stopzetten delen van de Eschmarke en een drietal zachtere plannen (1326 woningen) 2. Alle overige grondgebonden woningen kunnen doorgaan (1400 woningen) 3. Flexibiliteit creëren (ook voor 2020) door bijvoorbeeld 20 woningen per jaar nu nog niet in te vullen (t/m 2020 zijn dat 160 woningen); dat betekent het extra uitfaseren naar de periode na Afwegen welke overige projecten (projecten waarvan programma op pm staat (bijv. Boswinkel/ Mekkelholt 2 e fase) of projecten met een appartementenprogramma (bijv. Stadsweide) hoge prioriteit hebben en in de planning voor grondgebonden woningen moeten worden meegenomen (=invulling flexibele ruimte) 5. In de verdere uitwerking van de prioritering inzoomen op het segment (prijsklasse), locatie en woonmilieu en samen met de markt/ partners een fasering aanbrengen die in de huidige markt de grootste kans van slagen heeft om te worden verkocht. (concurrentie beperken). Daarbij kan ook rekening worden gehouden met een eerlijke verdeling over de partners. Op basis daarvan een verdere marktverkenning en fasering xvi maken voor de periode t/m 2019 en daarna Appartementen De grootste kwalitatieve mismatch bij wonen is die tussen vraag en aanbod van appartementen. Het feit dat 721 appartementen zonder juridische beperkingen gebouwd kunnen worden maakt dit vraagstuk extra complex. Dat betekent dat rigoureuze keuzes nodig zijn in de herprioritering van projecten. Dit heeft geleid tot onderstaand prioriteringsvoorstel. 21