We are not in Kansas anymore

Transcriptie

1 We are not in Kansas anymore Frank Strolenberg Nationaal Programma Herbestemming Haalbaarheid van Herbestemmen 1 december 2011

2 Presentatie not in Kansas De feiten De trends NL.Reset: anders denken; anders doen De kracht van karakteristieke gebouwen De opgaven voor de bouwer Aanpak & aanbod Nationaal Programma Herbestemming Back in Kansas

3 De feiten Opdrachtgevers in problemen: tegenvallende grondopbrengsten & overheden bezuinigen private partijen willen en kunnen minder risico dragen Corporaties voelen zich in de knel zitten en investeren minder herbestemming (onderzoek EIB) Stagnerende vraag Kantoorfuncties verkopen slecht Woningmarkt zit op slot (nieuwbouw op niveau van 1952) Sommige soorten van retail doen het minder Niet overal kan de creatieve industrie een antwoord bieden Groeiend aanbod 7,1 miljoen m2 kantorenleegstand (DTZ 2011) ha bedrijventerrein verouderd (NVM 2010) vraaguitval kleinschalige bedrijfsruimten (NVM 2010) winkels staan leeg (HBD 2011) woningen boven winkels (St.WbW) monumentale gebouwen staan leeg & de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, oude industrie, scholen, zorginstellingen

5 De feiten: Veranderende omstandigheden Ook een verhaal van kansen! Vergt anders kijken & doen: NL.Reset

6 NL RESET/DE VISIE van Florida

7 NL RESET/DE VISIE van Florida De financiële crisis, bankencrisis, politieke crisis in EU & USA zijn symptomen van een dieperliggende verandering We maken (in het Westen) de overgang mee naar een nieuwe samenleving van een idee gedreven creatieve service industrie Daar hoort ook een andere ruimtelijke structuur bij stedelijke regio s, flexibel gebruik van gebouwen, nieuwe infrastructuur/connectivity, ander ruimte gebruik (netwerk ipv geografisch), sturing lokaal waar mogelijk Veel leegstand in Nederland is kenmerkend voor de oude economie/samenleving. Tegelijkertijd bieden oude gebouwen flexibiliteit & onderscheidend vermogen: nodig voor innovatie & creativiteit: new ideas need old buildings

8 NL RESET/DE VISIE van BERENSCHOT Onno Ponfoort Marketingtrend onderzoek 2011 Authenticiteit Social media Duurzaamheid / mvo Samenwerking Loyaliteit Innovatieve ideegeneratie Accountabilitiy Nieuwe businessmodellen Globalisatie

9 NL RESET/DE VISIE van Carl Rohde The Science of the Times: Cool Trends Cool Trends 2011 Urban Nomads Love thy city Cool compassion Cool relax Sane recession Anger, distrust & cynicism Let me land The continuous rise of the social web Eco cool Total transparency

10 Behoefte aan authenticiteit &waarden

11 Behoefte aan onderscheid, waardecreatie

12 Nieuwe markten De nieuwe ouderen: in 2030: 1,3 miljoen 80+ met nieuwe wensen

13 Nieuwe markten Het nieuwe werken: in 2015/30 nog slechts 50% van de kantoren nodig volgens ING

14 Nieuwe markten Het nieuwe zorgen: op maat: kwaliteit & kwantiteitsverschillen

15 Nieuwe werkgelegenheid Opdrachten architecten trekken aan in de renovatie & herbestemming CBS, april 2011

17 NL RESET/alle partijen hebben hierin een opdracht Ontwikkelaars/bouwers Het geld valt te verdienen met de bestaande voorraad Ontwerpers Herontwerp is de ultieme opgave van de toekomst Cultuurhistorici Herbestemming onderdeel erfgoedfilosofie Pragmatisch restaureren Sloop- of conserveringsbeleid? Overheden stuur op leegstand creëer schaarste dwing kwaliteit af zoek samenhang (fysiek, programmatisch, partners)

18 NL RESET/HET PRINCIPE VAN ONTWIKKELEN..... NAAR PROGRAMMEREN Uitgetekende visie Hoofdlijnenvisie; flexibele invulling Top down planning Adaptief, aangroeiend Grootschalig ontwikkelen Kleinschalig entrepeneurship Snel & veel geld (lawinekapitaal) Langzame waardecreatie Complex; gestapelde belangen Overzichtelijk houden Aanbod gestuurd Vraag ontwikkelend/volgend Vooraf bepaalde PPS Coalitie zoekende samenwerking Overheid als ontwikkelaar Overheid als facilitator Denken vanuit groei Zoeken naar mogelijkheden Vooral (sloop)/nieuwbouw Meer hergebruik Standaard ontwikkeling Vakmanschap & maatwerk

19 NL RESET/DE PRINCIPES van de ateliers uit de Biënnale 1. What you see is what you get: het aanbod moet de nieuwe/- onbekende vraag accomoderen (nieuwe erfgoedstrategieën?) 2. Tactics instead of strategy: niet teveel grootse plannen; inspelen op wat er kan; doen! 3. Get moving: energie is de motor van herontwikkeling, geld komt pas op de 2e plaats 4. Minimal intervention/ pragmatische omgang met materiaal; maximum effect: bv pragmatisch omgang restauratiebehoefte: achteraf oppakken 5. Buildings are people: de waarde zit in wat er gebeurt; minder in de stenen 6.

20 NL RESET/DE PRINCIPES van de COP wethouders Haarlem, Noord Oost Polder, Parkstad & Zaanstad 1. Begin bij het DNA van het gebied 2. Breng eindgebruiker in beeld 3. Vind een coalitie van verantwoordelijken 4. Vind een fou en een wethouder die zich committeert 5. Begint eer gij bezint 6. Maak het sexy 7. Wees flexibel 8. Denk tijdelijk 9. Maak kleine stappen 10. Zorg voor onmiddellijke cash flow 11. Traditionele eigenaren zijn slechte ontwikkelaars 12. Behoud en benut het momentum 13. Soms moet je ook durven slopen

21 Presentatie not in Kansas De feiten De trends NL.Reset: anders denken; anders doen De kracht van karakteristieke gebouwen De dilemma s voor de bouwer Aanpak & aanbod Nationaal Programma Herbestemming Back in Kansas

22 Voorbeelden in soorten en maten (graduele verschillen) Herbestemming als redder van een gebouw Herbestemming als icoon voor een gebied(placemaking) Herbestemming als katalysator van een ontwikkeling Herbestemming als drager van een gebiedsontwikkeling Herbestemming ís de gebiedsontwikkeling

23 Herbestemming als redder van een gebouw Nieuwe plek voor ontwerp gerelateerde bedrijven Er werken nu net zoveel mensen als voorheen Van Nellefabriek Rotterdam

24 Herbestemming als icoon voor een gebied (placemaking) Bibliotheek, architectuurcentrum, restaurant Herwonnen trots in een krimpgebied Glaspaleis Heerlen

25 Herbestemming als katalysator van een ontwikkeling Van achterbuurt naar gerenommeerde winkelstraat Positionering duurdere winkelsegment, horeca, wonen, stadspromotie, toerisme Stokstraat Maastricht

26 Herbestemming als drager van een gebiedsontwikkeling Motor achter ontwikkeling Oude Ijsselstreek, regionale functie Theaterzaal, poppodium, filmhuis, grand café, vergaderzalen, Raadszaal, muziekschool, bibliotheek, VVV, Turks cultureel centrum, samenwerking ROC, kantoor wooncorporatie, diverse woningen in de gebouwen, diverse nieuwe woningen bij de gebouwen, landschappelijke herinrichting DRU fabriek Oude Ijsselstreek

27 Herbestemming ís de gebiedsontwikkeling 80 kilometer dwars door Ned Door 5 provincies en 25 steden Nieuwe woon- en werkmilieus, natuurontwikkeling en landschapsversterking, recreatie & toerisme, waterberging, infrastructuur Nieuwe Hollandse Waterlinie

28 De kracht van herbestemming van karakteristieke gebouwen Nieuwe woon- en werkconcepten sluit aan bij lifestyle & het nieuwe werken Duurzaamheid Sloop/Nieuwbouw >eco footprint Profilering Onderscheidend zijn/city promotion Innovatie Geen 2 nd best Contact met de wortels Identiteit, authenticiteit Behoud Cultureel erfgoed, Vakkennis Contact burger Draagvlak H + Gebiedsontwikkeling Erfgoed als katalysator Tastbare ruimtelijke kwaliteit Schoonheid, Eigenheid Economische waarde Vastgoed, Vestigingsfactor, Toerisme, waardecreatie Ruimte voor ontwerp Inspiratie voor vernieuwing

30 De opgaven voor de bouwer Meer ander werk Capaciteitsvraagstuk, kennis, opleidingen, kwaliteitsborging Andere posities in bouwproces Meer proces & programma; meer van binnen naar buiten? Installaties en beheer Waardebepaling verschuift De stenen, cash flow, status, emotie of programma/mensen? Andere samenwerkingsvormen Innovatie kansen Nieuwe verdienmodellen & innovatie in proces- en projectmanagement Duurzaamheid, flexibiliteit, low cost

32 Herbestemming als culturele opgave Architectuurbeleid, Modern Monumentenbeleid & visie Erfgoed en Ruimte De grondslag Regeeraccoord Herbestemming expliciet opgenomen Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Opdrachtnemer vanuit OCW, VROM & LNV Insteek Karakteristieke gebouwen, complexen en structuren (niet per sé beschermde monumenten) Nationaal Programma Herbestemming Breed op te zetten programma, samen met partners, gefaciliteerd vanuit de RCE

33 (Voor)oordelen tegen herbestemming Duur & lastig Herbestemming kost meer en is ingewikkeld Verlamt innovatie 2 nd best Risicovol Complex, onbekend, risico s (grondvervuiling) Tast behoud aan Ongewenste transformatie Onbekende eindgebruiker Niet duurzaam Geen optimale energie oplossingen H- Minder publieke inkomsten Gronduitgifte, OZB Past niet bij Nederlandse identiteit Nederland staat bekend voor modern bouwen Ingericht op nieuwbouw Opleidingen & de praktijk is ingericht op nieuwbouw Niche markt Algemene vraag is naar nieuwbouw Onrendabele top qua financiering

34 De Nationale Agenda Herbestemming Praktijk bevorderen Casuïstiek ondersteunen Voorwaarden scheppen (subs & fonds) Sturen op leegstand (tools) Kennis & innovatie Dossiers & projectenbank Kennisagenda & innovatie Communities of Practice/Scholing Herbestemming agenderen H(erbestemmings)-team Thematische bijeenkomsten Internationale Biënnale Leegstand & Herbestemming 2011 & 2013 Powered by the RCE; samen met 30 partners

35 PARTNERS IN DE NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING Partners in de Nationale Agenda Herbestemming: Aedes Agrarisch Erfgoed Nederland Architectuur Lokaal Boei Bond Heemschut Bond van Nederlandse Architecten Bouwend Nederland Clue (VU Amsterdam) College van Rijksadviseurs Dienst Landelijk Gebied Drents Plateau Landelijke Federatie het Behouden Huis Federatie Grote Monumentengemeenten Federatie Welstand Gelders Genootschap Het Oversticht Hogeschool Utrecht Hogeschool voor de Kunsten Utrecht Inter Provinciaal Overleg (IPO) Kei Maastricht University Nationaal Restauratiefonds Nederlands Architectuur Instituut NICIS Instituut Nirov Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed R-MIT (TU Delft) SBR SEV Vakgroep Restauratie Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) Vereniging Wonen boven Winkels Nederland

36 DE PARTNERS IN BEELD

37 DE NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING GESTEUND DOOR HET NATIONAAL RENOVATIEPLATFORM ABT BV De Alliantie Arcadis BOEI Bouwfonds Property Development Brink Groep Corio Vastgoed Ontwikkeling BV Dura Vermeer Groep NV Eneco Holding NV Era Contour FGH Bank Giesbers-Arnhem Ontwikkeling en Bouw Haag Wonen Havensteder Heijmans NV Hemubo Hurks Groep BV Inbo J.P. van Eesteren Kingspan Duurzame Bouwsystemen Koninklijke BAM Groep NV MAB Development Mitros Multi Vastgoed NV Bank Nederlandse Gemeenten Panagro Rockwool BV Stadgenoot Staedion Sto Isoned BV Trespa Internationaal BV Trudo Van Ieperen Groep Van Wijnen Holding NV Velux Nederland BV VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling West bv Vorm Bouw BV Wereldhave NV Willems Vastgoedonderhoud Wonen Breburg Woningstichting Eigen Haard Ymere

38 Kennis & projectenbank Herbestemming Losse module, aan te haken bij partners Voorbeeldprojecten + dossiers & netwerkinfo - Duurzaamheid (RCE) - Leegstand - Financiering (NRF/Boei) - Ontwerp (BNA) - Religieus erfgoed - Agrarisch erfgoed - Tijdelijk gebruik - Zorg & herbestemming

39 Subsidieregeling Herbestemmen Ingangsdatum 1 november 2011 Bestemd voor Rijks, provinciale, gemeentelijke monumenten & niet-beschermde monumenten Geen woonhuizen Uitgangspunten Haalbaarheidsstudie min 7 max bijdrage bouwhistorisch, financieel, ontwerpend onderzoek, proces ook niet eigenaren mogen aanvragen Beschikbaar 1 mln totaal per jaar Wind en waterdicht min 7 max bijdrage tijdelijke maatregelen; geen restauratie eigenaren vragen aan herbestemming moet spelen Beschikbaar 1,4 mln totaal per jaar

40 Restauratiefondsplushypotheek Ingangsdatum 1 januari 2012 Einddatum vooralsnog 2018 Bestemd voor restauratie/herbestemming Rijksmonumenten Geen woonhuizen Kredietwaardige aanvragers Niet voor exploitatie bestemd Uitgangspunten Revolverend fonds (rente en aflossing vloeien terug) Inleg 17 mln per jaar, oplopend tot 100 mln in 2018 Laagrentende leningen voor 30 jaar; rente 5% onder de marktrente (min 1,5%) Min max lenen Werken volgens restauratienormen Opleidingstrajecten koppelen aan restauratie

41 H-Team (Duco Stadig, Jean Baptiste Benraad, Arno Boon, Helen van Duin, Wessel de Jonge, Marinke Steenhuis, Rudy Stroink & qq Wim Eggenkamp) Terugblik 2011 zie H Team notities financiële kansen kantoren leegstand bouwbesluit stimuleren gemeenten, tijdelijk gebruik & duurzaamheid nieuwe economische dragers stimulerende wet- en regelgeving oa Bouwbesluit agendering (oa nota Ruimte) Thema 2012: goed opdrachtgeverschap & opleidingen

42 Houd ons in de gaten Digitale nieuwsbrief Nationaal Programma Herbestemming Herbestemmen van leegstand vastgoed #herbestemming #reset

44 NL RESET/BACK IN KANSAS

45