Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties

Transcriptie

1 Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties

2 Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties Nationaal Programma Herbestemming Herbestemmen pré-crisis Trends & ontwikkelingen anno 2013 De kracht van het platteland Hoe nu verder?

3 Herbestemming als culturele opgave Architectuurbeleid Modern Monumentenbeleid & Visie Erfgoed en Ruimte De grondslag Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) Opdrachtnemer vanuit OCW, I&M & ELI Insteek Karakteristieke gebouwen verkiezen boven standaard gebouwen (NB: dus niet per sé beschermde monumenten) Nationaal Programma Herbestemming Breed stimuleringsprogramma, samen met 30 partners, gefaciliteerd vanuit de RCE

4 NL RESET/DE PARTNERS

5 NL RESET/NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING Partners in de Nationale Agenda Herbestemming: Aedes Agrarisch Erfgoed Nederland Architectuur Lokaal Boei Bond Heemschut Bond van Nederlandse Architecten Bouwend Nederland Clue (VU Amsterdam) College van Rijksadviseurs Dienst Landelijk Gebied Drents Plateau Landelijke Federatie het Behouden Huis Federatie Grote Monumentengemeenten Federatie Welstand Gelders Genootschap Het Oversticht Hogeschool Utrecht Hogeschool voor de Kunsten Utrecht Inter Provinciaal Overleg (IPO) Kei Maastricht University Nationaal Restauratiefonds Nederlands Architectuur Instituut NICIS Instituut Nirov Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed R-MIT (TU Delft) SBR SEV Vakgroep Restauratie Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) Vereniging Wonen boven Winkels Nederland (SEMI)PUBLIEKE SECTOR & ONDERWIJS

6 Vooroordelen tegen herbestemming Duur & lastig Herbestemming kost meer en is ingewikkeld Verlamt innovatie 2 nd best Risicovol Complex, onbekend, risico s (grondvervuiling) Tast behoud aan Ongewenste transformatie Onbekende eindgebruiker Niet duurzaam Geen optimale energie oplossingen H- Minder publieke inkomsten Gronduitgifte, OZB Past niet bij Nederlandse identiteit Nederland staat bekend voor modern bouwen Ingericht op nieuwbouw Opleidingen & de praktijk is ingericht op nieuwbouw Niche markt Algemene vraag is naar nieuwbouw Onrendabele top qua financiering

7 De Nationale Agenda Herbestemming Praktijk bevorderen Casuïstiek ondersteunen Geld beschikbaar stellen Sturen op leegstand (tools) Kennis & innovatie Dossiers & projectenbank Kennisagenda & monitoring Communities of Practice/Scholing Herbestemming agenderen H(erbestemmings)-team Thematische bijeenkomsten Internationale Biënnale Leegstand & Herbestemming 2011 & 2013 Powered by RCE

8 Financiële regelingen: herbestemming & restauratie Subsidieregeling Herbestemming Restauratiefonds-plus Hypotheek Alle beschermde & niet-beschermde monumenten (karakteristiek) Geen woonhuizen Rijksmonumenten Geen woonhuizen Uitgangspunten Haalbaarheidsstudies min 7 max bijdrage Wind en waterdicht min 7 max bijdrage Tijdelijke maatregelen; geen restauratie Indienen: vanaf 1 oktober Uitgangspunten Revolverend fonds (rente en aflossing vloeien terug) Inleg OCW 17 mln per jaar, oplopend tot 100 mln in 2018 Laagrentende leningen voor 30 jaar max lenen Indienen: altijd Daarnaast ook instandhouding subsidie (BRIM) & restauratiegelden via provincies

9 Jaar van de boerderij 2003 In 1940 waren er nog boerderijen in gebruik in Nederland, in 2000 waren er nog over, waarvan in agrarisch gebruik.

10 RCE onderzoekt kansen datamining Twee pilots Religieus erfgoed (landelijk, alleen rijksmonumenten) Agrarisch erfgoed (drie gebieden, gehele historische voorraad <1965) Doel Beleidsinformatie Signalering Selectie Vragen als Hoeveel zijn er herbestemd en voor welke functie? Wat is de waardeontwikkeling van het erfgoed Wat is de staat van het onderhoud? Hoeveel objecten staan leeg in welke gebieden? Welke bouwperiode?

11 Onderzoeksgroep

12 LNV-Gecombineerde opgave BAG KVK

13 Leegstand geen GBA, KvK, DR Combinatie gegevens Oldambt, Raalte & Amstelland

14 Staat van onderhoud Combinatie gegevens Oldambt, Raalte & Amstelland

15 Herbestemd? Combinatie gegevens Oldambt, Raalte & Amstelland

16 Combinatie gegevens Rijksmonumenten Oldambt, Raalte & Amstelland

17

19 Herbestemming als redder van een gebouw Van Nellefabriek Rotterdam 2000 De Dominanenkerk Maastricht 2006

20 Herbestemming als katalysator van stedelijke ontwikkeling Stokstraat Maastricht 1973 Binnendieze s Hertogenbosch 1998

21 Herbestemming op het platteland Leur Tabaksschuur Amerongen

22 Moddergat 1972 herbestemming was ooit stads- en dorpsvernieuwing 22

23 Workum

24 24

25 25

26 De realiteit van 2013 op veel plekken is leegstand of stilstand

27 Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming

28 Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/ ) winkels staan leeg woningen boven winkels stuks oftewel 2 mln m2 monumentale gebouwen & de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, oude industrie, scholen, zorginstellingen, musea

29 Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod 7,6 miljoen m2 kantorenleegstand 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/ ) winkels staan leeg woningen boven winkels stuks oftewel 2 mln m2 monumentale gebouwen & de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, oude industrie, scholen, zorginstellingen, musea & de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

30 Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod 7,6 miljoen m2 kantorenleegstand 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/ ) winkels staan leeg woningen boven winkels stuks oftewel 2 mln m2 monumentale gebouwen Stagnerende vraag Kantoorfuncties verkopen slecht Woningmarkt zit op slot (nieuwbouw op niveau van 1953) Sommige soorten van retail doen het minder & de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, oude industrie, scholen, zorginstellingen, musea & de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

31 Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming afgelopen 50 jaar is de bevolking gegroeid met 8 mln; komende 50 jaar nog maar met circa 1 mln steden trekken mensen aan; met name hoog opgeleide vrouwen (130 vrouwen op 100 mannen); de periferie krimpt en houdt laag opgeleide mannen Let op: demografie is structureel; ook als de economie weer aantrekt

32 Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming Overheden: bezuinigen, kerntaken, grondbedrijf negatief Corporaties: regelgeving vanuit Brussel beperken ontwikkelkracht, financiële problemen (oa Vestia), slechte reputatie zorgt voor aan banden leggen rol corporaties als opdrachtgever (nieuwe kabinet) Ontwikkelaars: nog slechts 1/3 aan capaciteit over, financiering bij banken is extreem moeilijk, risicomijdend en spreidend Banken: investeringsvolume van 27 miljard (2007) naar 7 miljard (2011) en 2 miljard (1e helft 2012)

33 Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming

34 NL RESET/DE VISIE van Florida

35 NL RESET/DE VISIE van Florida De financiële bankencrisis, bouwcrisis & politieke crisis in EU & USA zijn symptomen van een dieperliggende verandering We maken (in het Westen) de overgang mee naar een nieuwe een idee gedreven, creatieve, service industrie samenleving Daar hoort ook een andere ruimtelijke structuur bij stedelijke regio s, flexibel gebruik van gebouwen, nieuwe infrastructuur/connectivity, ander ruimte gebruik (netwerk ipv geografisch), sturing lokaal waar mogelijk De leegstand in Nederland is kenmerkend voor de oude economie/samenleving. Tegelijkertijd bieden oude gebouwen flexibiliteit & onderscheidend vermogen: new ideas need old buildings

36 De feiten: Veranderende omstandigheden Ook een verhaal van kansen! Vergt anders kijken & doen: NL.Reset

37 Behoefte aan authenticiteit &waarden

38 Behoefte aan identiteit

39 Behoefte aan onderscheid, waardecreatie

40 Kansen voor karakteristiek vastgoed = authenticiteit & identiteit & waardecreatie Lege fabrieken, kerken, boerderijen en kantoren

41 Nieuwe markten Het nieuwe ouder worden: in ,3 miljoen 80+ met wensen

42 Nieuwe markten Het nieuwe werken: in 2015/30 nog slechts 50% van de kantoren nodig volgens ING

43 Nieuwe markten Het nieuwe zorgen: maatwerk, kwaliteit & kwantiteitsverschillen

44 Nieuwe markten: de nieuwe veiligheid?

45 Nieuwe markten: de nieuwe leefbaarheid Arnhemse broek Klarendal

46 Nieuwe markten: onderstroom wordt bovenstroom?

47 Herbestemming past goed bij de nieuwe markten Nieuwe woon- en werkconcepten sluit aan bij lifestyle & het nieuwe werken Duurzaamheid Sloop/Nieuwbouw >eco footprint Profilering Onderscheidend zijn/city promotion Innovatie Geen 2 nd best Contact met de wortels Identiteit, authenticiteit Behoud Cultureel erfgoed, Vakkennis Contact burger Draagvlak H + Gebiedsontwikkeling Erfgoed als katalysator Tastbare ruimtelijke kwaliteit Schoonheid, Eigenheid Economische waarde Vastgoed, Vestigingsfactor, Toerisme, waardecreatie Ruimte voor ontwerp Inspiratie voor vernieuwing

48 NL RESET/HET PRINCIPE VAN ONTWIKKELEN..... Uitgetekende visie Top down planning Grootschalig ontwikkelen Snel & veel geld (lawinekapitaal) Complex; gestapelde belangen Aanbod gestuurd Vooraf bepaalde PPS Overheid als ontwikkelaar Denken vanuit groei Vooral (sloop)/nieuwbouw Standaard ontwikkeling

49 NL RESET/HET PRINCIPE VAN ONTWIKKELEN..... NAAR PROGRAMMEREN Uitgetekende visie Hoofdlijnenvisie; flexibele invulling Top down planning Adaptief, aangroeiend Grootschalig ontwikkelen Kleinschalig entrepeneurship Snel & veel geld (lawinekapitaal) Langzame waardecreatie Complex; gestapelde belangen Overzichtelijk houden Aanbod gestuurd Vraag ontwikkelend/volgend Vooraf bepaalde PPS Coalitie zoekende samenwerking Overheid als ontwikkelaar Overheid als facilitator Denken vanuit groei Zoeken naar mogelijkheden Vooral (sloop)/nieuwbouw Meer hergebruik Standaard ontwikkeling Vakmanschap & maatwerk

51 De kracht van het platteland

52 De kracht van het platteland Eigen kwaliteit (Living in Leasure Areas: Lila van Gert de Roo)

53 De kracht van het platteland Eigen kwaliteit (Living in Leasure Areas: Lila van Gert de Roo) Innovatie vindt in de periferie plaats

54 CREATIEVE SECTOR GEDIJT IN KRIMPREGIO'S Nieuwe schwung aan gemeenschap Op formele en informele werklocaties op het platteland van Noord-Nederland en het verstedelijkte gebied van Zuid-Limburg nestelen zich creatievelingen en nichebedrijven. Ze geven nieuwe schwung aan lokale gemeenschappen. Cottage industries worden ze genoemd: gespecialiseerde kleine bedrijven die ondanks hun perifere ligging zijn aangesloten op de grote wereld, doordat ze locatieonafhankelijke producten en diensten aanbieden soms zelfs als micromultinationals. Landschap inspireert ZZP'ers Begin 2012 onderzoek naar cottage industries in het Groningse De Marne en het Friese Dongeradeel. Het gaat heel vaak om zzp'ers die kiezen voor wonen en werken op het platteland, omdat de landschappelijke kwaliteiten hen inspireren, zegt de onderzoeker. Het zijn mensen waarbij de grens tussen wonen en werken vaag is. Juist in krimpgebieden kunnen ze goed terecht, omdat er oude schoolgebouwen, winkels of boerderijen vrijkomen waar ze precies vinden wat ze zoeken. En dankzij een goede ICT-infrastructuur is afstand volstrekt onbelangrijk. Uit het onderzoek blijkt dat het aantal cottage industries in De Marne en Dongeradeel tussen 2000 en nu met tientallen procenten is gestegen. Binnenlands Bestuur 28 okt 2012

55 Wongema Dorpscafé Werkplek Weekendaccomodatie Lokale producten Verbinden van regionale activiteiten & kennis

56 De kracht van het platteland Eigen kwaliteit (Living in Leasure Areas: Lila van Gert de Roo) Innovatie vindt in de periferie plaats De corporatiegedachte zit in het DNA van de plattelandsbewoner

57 2. De nieuwe collectieven Fanfare Sint Clemens wil vml café kopen als oefenruimte De Limburger

58 De kracht van het platteland Eigen kwaliteit (Living in Leasure Areas: Lila van Gert de Roo) Innovatie vindt in de periferie plaats De corporatiegedachte zit in het DNA van de plattelandsbewoner Organisch ontwikkelen idem

59 Transformatie is van alle tijden

60 Kerk van Veere Datering Aantal inwoners Functies 1500/ e eeuw krimp : Rijksmonument Kerk voor één geloof 4 Kerkgenootschappen (Nederduitshervormd, Schotse gemeenschap, Waalse kerk & Lutherse kerk) & begraafplaats Frans Hospitaal Bedelaarsgesticht Hospitaal Opslagplaats Boerenstal Voetbalveld Houthandel Feestzaal Vee opslag tijdens watersnoodramp Culturele bestemming

61 The rise & fall of Enkhuizen 1355 stadsrechten Enkhuizen 15 e eeuw: bouw van kloosters 1593: stadsuitleg 16 e eeuw: groei agv haring (270 van de 500 Hollandse haringbuizen), VOC, walvisvaart, handel in ossen met Denemarken 1622: inwoners: 2 e havenstad na Amsterdam 1650: inwoners 2 eeuwen stagnatie agv concurrentie met A dam/r dam en Alkmaar/Hoorn 1850: inwoners 2011:

62 Kloksgewijs: Van Deventer ; Blaeu, 1652; Kadaster 1832; Egmond 1885 Boerderij ca 1978 Boerderij, 1978 niet meer in gebruik

63 Groei, krimp & erfgoed Bron: oratie prof. Hans Renes; erfgoed in interessante tijden

64 De kracht van het platteland Eigen kwaliteit (Living in Leasure Areas: Lila van Gert de Roo) Innovatie vindt in de periferie plaats De corporatiegedachte zit in het DNA van de plattelandsbewoner Organisch ontwikkelen idem Afstand platteland stad is in Nederland gering (fysiek & qua voorzieningen)

65 Lokatie is alles: Görlitz, Zgorzelec Görlitz: achterkant Duitsland; Zgorlec: voorkant Polen

67 Management of change/change of management?. Onderzoek de eigen kwaliteiten, het DNA van de regio, de gebiedswaarden (de duurzaamheidsvijfhoek van Rotmans: economie, ecologie, energie, mobiliteit en cultuurhistorie) stad)

68 Dorpsontwikkelingsplan Dongeraldeel Samenkomen van bouwhistorie, cultuurhistorie, dorpsverkenningen (per dorp) Samenwerking tussen provincie, gemeenten, corporaties, dorpsverenigingen Doel: Behoud en het versterken van de aantrekkelijke duurzame woonmilieus Beschermde gezichten als dynamische gebieden die meegroeien met de eisen van deze tijd en waar het prettig wonen, werken en verblijven is Gericht op de particuliere woningvoorraad, maar ook overige gebouwen, de sociale omgeving, de openbare/private ruimte en de economie

69 Dongeradeel

70 Management of change/change of management?. Onderzoek de eigen kwaliteiten, het DNA van de regio, de gebiedswaarden (de duurzaamheidsvijfhoek van Rotmans: economie, ecologie, energie, mobiliteit en cultuurhistorie). Stimuleer lokaal ondernemerschap en creativiteit; het gaat daarbij om combineren en recombineren rondom gebiedswaarden (geen deus ex machina oplossingen door grote bedrijven of ingrepen van buitenaf)

71 Management of change/change of management?. Onderzoek de eigen kwaliteiten, het DNA van de regio, de gebiedswaarden (de duurzaamheidsvijfhoek van Rotmans: economie, ecologie, energie, mobiliteit en cultuurhistorie). Stimuleer lokaal ondernemerschap en creativiteit; het gaat daarbij om combineren en recombineren rondom gebiedswaarden (geen deus ex machina oplossingen door grote bedrijven of ingrepen van buitenaf). Werk aan community building: (herstel) verbinding van lokaal gewortelde mensen, initiatieven en organisaties

72 Management of change/change of management?. Onderzoek de eigen kwaliteiten, het DNA van de regio, de gebiedswaarden (de duurzaamheidsvijfhoek van Rotmans: economie, ecologie, energie, mobiliteit en cultuurhistorie). Stimuleer lokaal ondernemerschap en creativiteit; het gaat daarbij om combineren en recombineren rondom gebiedswaarden (geen deus ex machina oplossingen door grote bedrijven of ingrepen van buitenaf). Werk aan community building: (herstel) verbinding van lokaal gewortelde mensen, initiatieven en organisaties. Zet in op behoud eigen mensen; niet op aantrekken nieuwe mensen via stenen. Krimp kun je niet keren met vastgoed

73 Management of change/change of management?. Onderzoek de eigen kwaliteiten, het DNA van de regio, de gebiedswaarden (de duurzaamheidsvijfhoek van Rotmans: economie, ecologie, energie, mobiliteit en cultuurhistorie). Stimuleer lokaal ondernemerschap en creativiteit; het gaat daarbij om combineren en recombineren rondom gebiedswaarden (geen deus ex machina oplossingen door grote bedrijven of ingrepen van buitenaf). Werk aan community building: (herstel) verbinding van lokaal gewortelde mensen, initiatieven en organisaties. Zet in op behoud eigen mensen; niet op aantrekken nieuwe mensen via stenen. Krimp kun je niet keren met vastgoed. Creëer connectie: virtueel/ict en reële infrastructuur (sluit aan bij de grote stad)

74 Het grootste struikelblok?

75 Het grootste struikelblok? WIJZELF!

76 Dilemma s houden ons gevangen Oude gedachten Groei en vernieuwingsdrang staan centraal in instituties, systemen, instrumenten, opleidingen Ongeloof de markt trekt wel weer aan Ontsnapping nieuwbouw wordt nog gestimuleerd Onbekend en onbemind vermijding Oneerlijke concurrentie geen level playing field prisoner s dilemma (zie Kantorentop)

77 HERBESTEMMEN.

78 HERBESTEMMEN. DURFT U HET AAN?