Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid. Frank Strolenberg Nationaal Programma Herbestemming Ruimteconferentie 21 mei 2013

Transcriptie

1 Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid Frank Strolenberg Nationaal Programma Herbestemming Ruimteconferentie 21 mei 2013

2 Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid Het Nationaal Programma Herbestemming Herbestemmen vóór en na 2008 Feiten, trends & nieuwe markten Nieuw opdrachtgeverschap

3 De klaroenstoot voor leegstaand erfgoed

4 Herbestemming als culturele opgave Architectuurbeleid Modern Monumentenbeleid & Visie Erfgoed en Ruimte De grondslag Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) Opdrachtnemer vanuit OCW, I&M & ELI Insteek Karakteristieke gebouwen verkiezen boven standaard gebouwen (NB: dus niet per sé beschermde monumenten) Nationaal Programma Herbestemming Breed stimuleringsprogramma, samen met 30 partners, gefaciliteerd vanuit de RCE

5 NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING Aedes Agrarisch Erfgoed Nederland Architectuur Lokaal Boei Bond Heemschut Bond van Nederlandse Architecten Bouwend Nederland Clue (VU Amsterdam) College van Rijksadviseurs Dienst Landelijk Gebied Landelijke Federatie het Behouden Huis Federatie Grote Monumentengemeenten Federatie Welstand Gelders Genootschap Het Oversticht Hogeschool Utrecht Hogeschool voor de Kunsten Utrecht Inter Provinciaal Overleg (IPO) Nationaal Restauratiefonds Nederlands Architectuur Instituut Platform 31 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed R-MIT (TU Delft) SBR/Curnet Vakgroep Restauratie Vereniging Nederlandse Gemeenten Vereniging Wonen boven Winkels Nederland (SEMI)PUBLIEKE SECTOR & ONDERWIJS

6 Duur & lastig Herbestemming kost meer en is ingewikkeld Verlamt innovatie 2 nd best Risicovol Complex, onbekend, risico s (grondvervuiling) Tast behoud aan Ongewenste transformatie Vooroordelen tegen herbestemming Onbekende eindgebruiker Niet duurzaam Geen optimale energie oplossingen H- Minder publieke inkomsten Gronduitgifte, OZB Past niet bij Nederlandse identiteit Nederland staat bekend voor modern bouwen Ingericht op nieuwbouw Opleidingen & de praktijk is ingericht op nieuwbouw Niche markt Algemene vraag is naar nieuwbouw Onrendabele top qua financiering

7 Powered by RCE De Nationale Agenda Herbestemming Praktijk bevorderen Financiën Wet- en regelgeving Kennis & innovatie Dossiers & voorbeeldprojecten Instrumenten & scholing Herbestemming agenderen H(erbestemmings)-team Bijeenkomsten oa Biënnale Leegstand & Herbestemming

8 Financiële regelingen Subsidieregeling Herbestemming Restauratiefonds-plus Hypotheek Alle beschermde & niet-beschermde karakteristieke gebouwen Geen woonhuizen 2,4 mln per jaar Rijksmonumenten Geen woonhuizen 17 mln pj (oplopend tot 100 mln in 2018 Uitgangspunten Haalbaarheidsstudies min 7 max bijdrage Uitgangspunten Revolverend fonds (rente en aflossing vloeien terug) Wind en waterdicht Laagrentende leningen voor 30 jaar min 7 max bijdrage max lenen Tijdelijke maatregelen; geen restauratie Indienen: vanaf 1 oktober Indienen: altijd

9

10 Herbestemming is van alle tijden

11 Grote kerk van Veere Datering Aantal inwoners Functies 1500/ e eeuw krimp Kerk voor één geloof 4 Kerkgenootschappen (Nederduitshervormd, Schotse gemeenschap, Waalse kerk & Lutherse kerk) & begraafplaats Frans Hospitaal Bedelaarsgesticht Hospitaal Opslagplaats Boerenstal Voetbalveld Houthandel Feestzaal Vee opslag tijdens watersnoodramp Culturele bestemming

12 Kraanspoor Amsterdam 2007 Dominicanerkerk Maastricht 2006 Binnendieze Den Bosch 1998 Van Nellefabriek Rotterdam 2000

13 De realiteit van 2013 is stilstand Rijkswerf Willemsoord Den Helder Zonnestraal Hilversum De Toekomst Scheemda Het Arsenaal Doesburg De Timmerfabriek Vlissingen Lambertuskerk Maastricht

14 De realiteit van 2013 is leegstand Brandweerkazerne Station Maastricht Frontenpark Sfinx complex Maastricht Lab Tapijnkazerne Neem Maastricht

15 Omstandigheden bepalen herbestemming

16 Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/ ) 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?) woningen boven winkels monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2

17 Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/ ) 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?) woningen boven winkels monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2 & de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, oude industrie, scholen, zorginstellingen, musea

18 Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/ ) 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?) woningen boven winkels monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2 & de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, oude industrie, scholen, zorginstellingen, musea & de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

19 Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/ ) 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?) woningen boven winkels monumentale gebouwen oftewel 2 mln m2 Stagnerende vraag Kantoorfuncties verkopen slecht Woningmarkt zit op slot (nieuwbouw op niveau van 1953) Sommige soorten van retail doen het minder & de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, oude industrie, scholen, zorginstellingen, musea & de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

20 Omstandigheden bepalen herbestemming afgelopen 50 jaar is de bevolking gegroeid met 8 mln; komende 50 jaar nog maar met circa 1 mln steden trekken mensen aan; met name hoog opgeleide vrouwen (130 vrouwen op 100 mannen); de periferie krimpt en houdt laag opgeleide mannen Let op: demografie is structureel; ook als de economie weer aantrekt

21 Omstandigheden bepalen herbestemming Overheden: bezuinigen, kerntaken, grondbedrijf negatief Corporaties: regelgeving vanuit Brussel beperken ontwikkelkracht, financiële problemen (oa Vestia), slechte reputatie zorgt voor aan banden leggen rol corporaties als opdrachtgever (nieuwe kabinet) Ontwikkelaars: nog slechts 1/3 aan capaciteit over, financiering bij banken is extreem moeilijk, risicomijdend en spreidend Banken: investeringsvolume van 27 miljard (2007) naar 7 miljard (2011) en 2 miljard (1e helft 2012)

22 Omstandigheden bepalen herbestemming

23 NL RESET/DE VISIE van Florida

24 NL RESET/DE VISIE van Florida De financiële bankencrisis, bouwcrisis & politieke crisis in EU & USA zijn symptomen van een dieperliggende verandering We maken (in het Westen) de overgang mee naar een nieuwe een idee gedreven, creatieve, service industrie samenleving Daar hoort ook een andere ruimtelijke structuur bij stedelijke regio s, flexibel gebruik van gebouwen, nieuwe infrastructuur/connectivity, ander ruimte gebruik (netwerk ipv geografisch), sturing lokaal waar mogelijk De leegstand in Nederland is kenmerkend voor de oude economie/samenleving. Tegelijkertijd bieden oude gebouwen flexibiliteit & onderscheidend vermogen: new ideas need old buildings

25 ONTWIKKELEN vóór 2008 Uitgetekende visie Top down planning Grootschalig ontwikkelen Snel & veel geld (lawinekapitaal) Complex; gestapelde belangen Aanbod gestuurd Vooraf bepaalde PPS Overheid als ontwikkelaar Denken vanuit groei Vooral (sloop)/nieuwbouw Standaard ontwikkeling

26 ONTWIKKELEN vóór 2008 ONTWIKKELEN na 2008 Uitgetekende visie Hoofdlijnenvisie; flexibele invulling Top down planning Adaptief, aangroeiend Grootschalig ontwikkelen Kleinschalig entrepeneurship Snel & veel geld (lawinekapitaal) Langzame waardecreatie Complex; gestapelde belangen Overzichtelijk houden Aanbod gestuurd Vraag ontwikkelend/volgend Vooraf bepaalde PPS Coalitie zoekende samenwerking Overheid als ontwikkelaar Overheid als facilitator Denken vanuit groei Zoeken naar mogelijkheden Vooral (sloop)/nieuwbouw Meer hergebruik Standaard ontwikkeling Vakmanschap & maatwerk

27 Omstandigheden bepalen herbestemming Ook een verhaal van kansen!

28 Behoefte aan authenticiteit

29 Behoefte aan identiteit

30 Behoefte aan onderscheid

31 Kansen voor karakteristiek vastgoed = authenticiteit & identiteit & onderscheid Lege fabrieken, kerken, boerderijen en kantoren

32 Nieuwe markten Het nieuwe ouder worden: in ,3 miljoen 80+ met wensen

33 Nieuwe markten Het nieuwe werken: in Nederland is 10% van alle werkenden ZZP

34 Nieuwe markten Het nieuwe zorgen: maatwerk, kwaliteit & kwantiteitsverschillen

35 Nieuwe markten Meer blauw & camera s of sociale veiligheid door wonen boven winkels

36 Nieuwe markten Buurt neemt verantwoordelijkheid voor eigen wijk

37 Nieuwe markten onderstroom wordt bovenstroom

38 Herbestemming past bij nieuwe markten Nieuwe woon- en werkconcepten sluit aan bij lifestyle & het nieuwe werken Duurzaamheid Sloop/Nieuwbouw >eco footprint Profilering Onderscheidend zijn/city promotion Innovatie Geen 2 nd best Contact met de wortels Identiteit, authenticiteit Behoud Cultureel erfgoed, Vakkennis Contact burger Draagvlak H + Gebiedsontwikkeling Erfgoed als katalysator Tastbare ruimtelijke kwaliteit Schoonheid, eigenheid Economische waarde Vastgoed, vestigingsfactor, Toerisme, waardecreatie Ruimte voor ontwerp Inspiratie voor vernieuwing

39 Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid Het Nationaal Programma Herbestemming Herbestemmen vóór en na 2008 Feiten, trends & nieuwe markten Nieuw opdrachtgeverschap

40 Nieuw opdrachtgeverschap Reken niet op de klassieke overheden, ontwikkelaars en corporaties, maar wel op: zij die iets moeten zij die kansen zien het bevlogen individu de nieuwe collectieven adaptieve bedrijven (vaak met regionale binding)

41 Herbestemmen is mensenwerk

42 Kortom: interactie, transactie, transformatie Aangrijpingspunten/leerpunten Het eigen belang valt samen met een breder belang (= het waarom) Ga in het probleem zitten (ipv buitenaf bestuderen) & onderzoek de kracht van de locatie Maak echt contact met de buurt, de mogelijke gebruikers, bouw vertrouwen op Wees interessant voor verschillende schaalniveaus (wereld=dorp) Energie gaat vooraf aan geld verdienen Geef toeval een kans

43 Het grootste struikelblok?

44 Het grootste struikelblok? WIJZELF!

45 Dilemma s houden ons gevangen Oude gedachten Groei en vernieuwingsdrang staan centraal in instituties, systemen, instrumenten, opleidingen Ongeloof de markt trekt wel weer aan Ontsnapping nieuwbouw wordt nog gestimuleerd Onbekend en onbemind vermijding Oneerlijke concurrentie geen level playing field prisoner s dilemma (zie Kantorentop)

46 Maar we gaan de goeie kant uit Hein de Kort in het FD van 16 mei 2013