Onderwerp: Onderzoek naar gevolgen huurbeleid voor de woonlasten van de primaire doelgroep, naar aanleiding van Agendapunt Kadernota, motie

Transcriptie

1 aemeente Barneveld Nr Aan het college van burgemeester en wethouciers Onderwerp: Onderzoek naar gevolgen huurbeleid voor de woonlasten van de primaire doelgroep, naar aanleiding van Agendapunt Kadernota, motie Gevraagde beslissing: 1. In te stemmen met de bijgevoegde schriftelijke notitie '' en deze ter kennis te stellen van de gemeenteraad (rubriek B). Akkoord/Aantekepifigen secretaris: Datum: Steller: M. Stevens Afd: LEF Aantal bijlagen 3 Afd.hoofd: <^3> Akkoord I^FIN BMO/Jur. OR BMO/Com. OADF P&O ^Ter kennisname naar de raad Nummer beleidsproduct: ö op overzicht Bestaand beleid (website) Openbaarheid Besluit (voorblad) openbaar: Ja O Nee, zie beslispunt: Groentje openbaar; Ja O Nee, zie beslispunt: Bijlagen openbaar: Ja O Nee, vermelden op bijlage Collegeleden Akkoord / Bespreken Aantekeningen Burgemeester Wethouder A. de Kruijf i Wethouder P.J.T. van Daalen Wethouder G.J. van den Hengel r Beslissing burgemeester en wethouders : Wethouder E. Fokkema 1 0 JUNI2014 Nummer op besluitenlijst: j Q$

2 -2-1. Inleiding Tijdens de raadsvergadering van 12 juni 2013 heeft de CDA fractie samen met PRO'98 een motie ingediend die werd gesteund door de gehele raad m.u.v. de WD. In deze motie is het college opgedragen om in 2013 samen met de Woningstichting Barneveld een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de aangekondigde huurverhoging(en) voor 2013 en de komende jaren voor: - de omvang en samenstelling van de woonlasten en - de effecten daarvan voor de ontwikkeling van de omvang van de (lagere) inkomensgroepen die een woning huren in Barneveld. Het college heeft op 12 november 2013 aangegeven, dat het onderzoek zal bestaan uit een actualisatie van het in 2011 uitgevoerde onderzoek naar de betekenis van de toen van kracht geworden EU-regelgeving ten aanzien van het sociale huurbeleid voor de betaalbaarheid van het wonen in Barneveld. Het onderzoek blikt enerzijds terug naar de prestaties van de afgelopen vier jaar en kijkt anderzijds vier jaar vooruit. Het onderzoek is in samenwerking met Woningstichting Barneveld tot stand gekomen. 2. Door de raad gestelde kaders.k HMI Visie op Wonen, Meerjaren Woningbouwprogramma , Notie beleidsinstrumenten betaalbaar wonen (2011); Gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld (2011). 2. Effect De bijlage '' is een update van het onderzoek uit 2011 'Gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld'. In het onderzoek wordt zowel op de (sociale) huur- als op de koopsector ingegaan, alsmede op de ontwikkeling van de inkomens in gemeente Barneveld en de betaalbaarheid van het wonen. Het onderzoek toont aan dat met name in de koopsector het aanbod aan goedkope en middeldure woningen is verruimd dankzij enerzijds het gevoerde nieuwbouwbeleid en anderzijds de waardedaling van de bestaande woningvoorraad. En dat verder de relatieve betekenis van de sociale huursector is afgenomen, ondanks een gematigd huurbeleid van Woningstichting Barneveld en een aanwezige huurvoorraad die voor 97% bestaat uit sociale huurwoningen beneden de liberalisatiegrens. Verder gaat de notitie in op de stand van zaken met betrekking tot een aantal maatregelen die in 2011 geformuleerd zijn om de betaalbaarheid van het wonen in Barneveld te vergroten. Ook worden er een aantal concrete aanbevelingen gedaan. 4. Argumenten Met bijgevoegde notitie geeft uw college een onderbouwd antwoord op de motie die namens de fractie van het CDA is opgedragen. 5. Kanttekeningen Zoals het college in november 2013 heeft aangegeven, is in het onderzoek gebruik gemaakt van beschikbare gegevens van gemeente Barneveld en van Woningstichting Barneveld. Gegevens over huurtoeslagen en inkomensgegevens op het niveau van een huishouden zijn niet voorhanden en worden niet door de Belastingdienst verstrekt. Het onderzoek baseert zich grotendeels op geclassificeerde gegevens,..^öe uitkomsten moeten derhalve in 'orde van grootte' worden geïnterpreteerd. 6. Uitvoering Geen opmerkingen. 7. Risico's, kosten, baten en dekking Geen opmerkingen. Bijlagen: 1. Motie Kadernota: Onderzoek naar gevolgen huurbeleid voor de woonlasten van de primaire doelgroep 2. Notitie ''. Update van onderzoek Notitie 'Gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld' (november 2011).

3 Deze motie is zonder hoofdelijke stemming aangenomen, met de aantekening dat de fractie van de VVD geacht wordt te hebben tegengestemd. Keuze: Agendapunt: Kadernota MOTIE 3.5 De raad van de gemeente Barneveld in vergadering bijeen d.d. 12 juni 2013 Onderwerp: Onderzoek naar gevolgen huurbeleid voor de woonlasten van de primaire doelgroep De Raad, Kennisgenomen hebbende van de volgende zaken: 1. De huren in Barneveld stijgen met minimaal 4%. 2. Uit het meest recente woononderzoek (Woon2012) blijkt dat 13% van alle huurders in Nederland meer dan de helft van hun inkomen kwijt is aan wonen. Het gaat in veel situaties om eenpersoonshuishoudens met een laag of middeninkomen. Op den duur wordt huren voor 1 op de 4 inkomens te duur (bron: OTB/Nibud). 3. Geprognosticeerd is (bron: WSW) dat de totale huurinkomsten van de corporaties de komende jaren 22 procent toenemen. - overwegende dat: sociale huurwoningen bereikbaar en betaalbaar moeten zijn en blijven voor mensen die hier op aangewezen zijn; de gemeente goede afspraken wil maken met de WSB over de betaalbaarheid van huren; het hiervoor nodig is dat we goed inzicht krijgen de gevolgen van de huurverhogingen voor de verschillende inkomensgroepen van de Barneveldse huurders. - draagt het college op Om dit jaar samen met de Woningstichting Barneveld een onderzoek uit voeren naar de gevolgen van de aangekondigde huurverhoging(en) de komende jaren voor de omvang en de samenstelling van de woonlasten en; de effecten daarvan voor de ontwikkeling van de omvang van de (lagere) inkomensgroepen die een woning huren in Barneveld en gaat over tot de orde van de dag. Ondertekening en naam: CDA fractie Kees van de Werf PRO 98 fractie Monique Rosbergen Hilhart Brul

4 Betaalbaarheid van het wonen in Barneveld 2014 Update van onderzoek uit 2011 Gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld Gemeente Barneveld, 03 juni 2014

5 Inhoudsopgave 1 Preambule 3 2 Ontwikkelingen tot 2014 in Barneveld Veranderingen in inkomens en vermogens Betaalbaarheid van het wonen Conclusies 10 3 Woningbezit Woningstichting Barneveld Ontwikkeling samenstelling woningbezit Conclusies 17 4 Getroffen maatregelen Maatregelen Wat is er nog meer gebeurd Conclusie 23 5 Nieuwbouwontwikkelingen 2014 t/m Aanbevelingen 26

6 1 Preambule Bij de behandeling van de Kadernota heeft de raad in haar vergadering van 12 juni 2013 bij motie (ingediend door fracties van CDA en Pro 98) het volgende aan het college opgedragen: Om dit jaar samen met de Woningstichting Barneveld een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de aangekondigde huurverhoging(en) de komende jaren: - Voor de omvang en de samenstelling van de woonlasten en; - De effecten daarvan voor de ontwikkeling van de omvang van de (lagere) inkomensgroepen die een woning huren in Barneveld. In het regeerakkoord van het Kabinet-Rutte II is een inkomensafhankelijk huurbeleid voor sociale huurwoningen geïntroduceerd. Dit huurbeleid is met ingang van 1 juli 2013 ingegaan. De huurlasten voor met name de inkomensgroep vanaf bruto per jaar zullen relatief fors stijgen. Het is de bedoeling dat verhuurders (meestal woningcorporaties) de eveneens in het regeerakkoord opgenomen Verhuurdersheffing bekostigen vanuit de aldus verkregen extra huurinkomsten. In de begrotingsraad van november 2013 heeft de verantwoordelijk wethouder de toezegging gedaan om de notitie van 2011 over het onderwerp huurbeleid te actualiseren. In de motie wordt met betrekking tot de sociale huursector inzicht gevraagd in zowel woonlasten, inkomens als de relatie ertussen. Op huishoudensniveau zijn door gemeente Barneveld echter geen inkomensgegevens te verkrijgen. De Belastingdienst stelt deze niet voor dit doel beschikbaar, ook niet via de Woningstichting Barneveld. Om de informatie toch te verkrijgen, zou de gemeente kostbare data-research moeten laten doen (daarbij gebruikmakend van bijvoorbeeld van het landelijk Woononderzoek of door middel van een enquête). Tegelijkertijd moet geconstateerd worden dat de gemeente geen (directe) invloed uit kan oefenen op de huurontwikkeling in de sociale sector. Huurbeleid is een zaak van de rijksoverheid en (sociale) verhuurders. Uiteraard wordt de gemeente door de woningstichting geïnformeerd over de wijze waarop zij uitvoering geeft aan het opgelegde inkomensafhankelijke huurbeleid. Maar ook voor de woningstichting zijn de marges klein, omdat zij hoe dan ook geconfronteerd wordt met de verplichting de Verhuurdersheffing af te dragen. Voor gemeente Barneveld vormen de vastgestelde Visie op Wonen 'Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop' (2010) en de notitie 'Beleidsinstrumenten voor betaalbaar wonen in de gemeente Barneveld (2012), naar aanleiding van veranderingen op de woningmarkt, belangrijke beleidskaders voor het volkshuisvestelijke beleid in de gemeente Barneveld. Voor Woningstichting Barneveld vormt de in 2012 geformuleerde portefeuillestrategie een belangrijk vertrekpunt. Genoemde documenten hebben als basis voor de prestatieafspraken tussen gemeente en woningstichting gediend. Recent heeft de woningstichting een nieuw Beleidsplan 'Passie voor Barneveld' opgesteld, waarin betaalbaar en prettig wonen als belangrijke missie wordt beschreven. In de gemeentelijke notitie uit 2011 'Gevolgen 90% norm van de Europese beschikking' is op basis van landelijke bronnen uitgebreid beschreven wat de actuele ontwikkeling in inkomensverdeling onder Barneveldse huishoudens is in relatie tot de prijsopbouw (koop en huur) van de Barneveldse woningvoorraad. Dit in het licht van de EU-regel dat vanaf 2011 minimaal 90% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan 3

7 lagere inkomensgroepen, waardoor met name de midden-inkomensgroepen (nog meer) in de knel zouden komen. In deze notitie is het onderzoek uit najaar 2011 geactualiseerd met de meest actuele beschikbare inkomens- en voorraadgegevens en verbreed met gegevens over bijvoorbeeld wachtlijsten en betalingsachterstanden in Barneveld. Bij deze actualisatie en (beperkte) verbreding is direct gebruik gemaakt van alle beschikbare gegevens bij gemeente en Woningstichting Barneveld. Hiermee is een redelijk beeld verkregen van de relatie van inkomenwoonlasten van verschillende groepen huishoudens met een lager of midden inkomen. Bovendien biedt de actualisatie inzicht in de ontwikkeling van vraag-aanbodverhoudingen voor de eerstkomende jaren. Dit onderzoek is in eigen beheer en in afstemming met de woningstichting uitgevoerd. Het onderzoek baseert zich grotendeels op geclassificeerde gegevens. De uitkomsten moeten derhalve in orde van grootte worden geïnterpreteerd. 4

8 2 Ontwikkelingen tot 2014 in Barneveld 2.1 Veranderingen in inkomens en vermogens Inkomens en vermogens in Barneveld In Barneveld wonen anno 2014 ruim inwoners die met elkaar zo n huishoudens vormen. Volgens de bruto-inkomensgegevens (en daarmee vergelijkbaar met het verzamelinkomen) van het CBS (vertaald op basis van de CPI-index naar de situatie per 2014) heeft bijna 30% van de huishoudens in Barneveld een laag bruto inkomen tot ,- (landelijk 39%). Zo n 10,6% geniet een inkomen tussen de en ,- (landelijk 11%). De overige 59,5% van de Barneveldse huishoudens heeft een bruto-inkomen hoger dan ,- (landelijk 50%). Tabel 1 Inkomenssituatie gemeente Barneveld, vertaald naar 2014 Bruto inkomen 2014 Netto-besteedbaar Aantal huishoudens 2014 Barneveld Relatief landelijk % 2011 Barneveld Tot < ,9% 39% 30,2% ,6% 11% 12,2% > > ,5% 50% 57,6% Totaal % 100% 100,0% Bron: CBS inkomensgegevens 2011 en aantal huishoudens (CBS) 2014 Daarmee is de verdeling ten opzichte van 2011 licht verbeterd, toen had 30,2% een laag inkomen en 12,2% een midden inkomen en 57,6% een hoger inkomen. Het gemiddelde bruto inkomen (inclusief vakantiegeld) ligt in Barneveld in 2014 rond ,- (dit betekent een besteedbare inkomen van bijna ). Landelijk liggen deze bedragen respectievelijk rond en Het mediane bruto inkomen (50% waarneming) ligt rond (dit betekent een besteedbaar inkomen van ). Vermogensontwikkeling Openbare gegevens over het vermogen en/of spaartegoeden van huishoudens op het niveau van Barneveld ontbreken. Wel zijn er vermogensgegevens op provinciaal en landelijk niveau. In 2012 lag het gemiddeld vermogen 1 van alle huishoudens in Gelderland op ,-, dit is gemiddeld ,- lager dan in 2010 (toen nog ,-). Landelijk liggen deze gemiddelde waarden lager, namelijk respectievelijk op en De daling van het vermogen is mede het gevolg van de daling van de waarde van de woningen in Nederland. Zo blijkt uit tabel 2 dat ten opzichte van 2010 de gemiddelde woningwaarde van eigen woningen in Nederland in drie jaar tijd met is gedaald en dat de ratio van de hypotheekschuld ten opzichte van de woningwaarde is verslechterd. Bij maar liefst 1,4 miljoen koopwoningen is de hypotheekschuld hoger dan de woningwaarde (34% van alle huiseigenaren, in 2010 was dit nog 22%), populair gezegd staan deze woningen onder water en dit aantal is met 1 Onder vermogen wordt het saldo van bezitting en schulden verstaan. Bezittingen zijn bank-, en spaartegoeden, obligaties, aandelen, opties e.d., de eigen woning, ondernemingsvermogen en overige bezittingen. Onder schuld wordt de som van hypotheekschuld in verband met de eigen woning en overige schulden zoals schulden voor consumptiedoeleinden, financiering van aandelen, obligaties of rechten op periodieke uitkeringen, schulden i.v.m. tweede woning of andere onroerende zaken, schulden volgens Wet studiefinanciering, verstaan. 5

9 ruim is gegroeid in 3 jaar tijd. De crisis op de woningmarkt heeft, mede als gevolg van de economische crisis, dus duidelijk haar sporen achtergelaten. Anderzijds zien we dat er ook een groeiende groep eigenaren de hypotheekschuld volledig heeft weten af te lossen ( huishoudens in 2013 hebben geen hypotheekschuld meer, 17% van alle huiseigenaren). Dit blijken relatief veel ouderen te zijn (55-plus). Bij ruim twee derde van de huishoudens met een woning met onderwaarde is de eigenaar jonger dan 45 jaar. Vaak is de woning vlak voor de crisis gekocht en is nog niet veel van de hypotheekschuld afgelost. Het zijn voornamelijk deze jongere huishoudens die bij (gedwongen) verkoop van de woning het risico lopen met een restschuld te blijven zitten. Een aantal eigenaren probeert extra af te lossen om de restant hypotheekschuld meer in balans met de woningwaarde te brengen. Tabel 2 Ontwikkeling hypotheekschuld in relatie tot woningwaarde en inkomen, totaal Nederland, 2010 en 2013 Onderw erp tov 2010 Aantal huishoudens Aantal huishoudens Hypotheekschuld eigen woning Hypotheekschuld eigen woning Waarde eigen woning Waarde eigen woning Bruto-inkomen Bruto-inkomen Besteedbaar inkomen Besteedbaar inkomen Hypotheekschuld / woningwaarde Hypotheekschuld / woningwaarde 0,54 0,65 0,11 Hypotheekschuld / bruto-inkomen Hypotheekschuld / bruto-inkomen 2,1 2,1 0 Hypotheekschuld / besteedbaar ink. Hypotheekschuld / besteedbaar ink. 3,7 3,8 0,1 Hypotheekschuld / woningwaarde Geen schuld Hypotheekschuld / woningwaarde 0 tot 0, Hypotheekschuld / woningwaarde 0,25 tot 0, Hypotheekschuld / woningwaarde 0,75 tot 1, Hypotheekschuld / woningwaarde 1 of hoger Hypotheekschuld / bruto-inkomen Geen schuld Hypotheekschuld / bruto-inkomen 0 tot Hypotheekschuld / bruto-inkomen 2 tot Hypotheekschuld / bruto-inkomen 4 of hoger Bron:CBS Het beeld t.a.v. het percentage onder water staande hypotheken is volgens Midden Nederland Makelaars in Barneveld vergelijkbaar met de landelijke situatie. Met name bij de jongere leeftijdsgroepen, die recent (na 2002) hebben gekocht is dit aan de orde. Voor degenen die een woning met NHG hebben gekocht is er minder reden tot zorg dan voor degenen die het zonder deze garantie moeten stellen. De waardedaling bemoeilijkt de doorstroming naar een duurdere woning. Met name de appartementenmarkt heeft sterk te maken gehad met een waardedaling, waardoor doorstroming naar bijvoorbeeld een gezinswoning lastiger is. Noodgedwongen verkoop is overigens tot op heden maar beperkt aan de orde (enkele gevallen) in Barneveld. Ontwikkeling WOZ-waarden Evenals in andere delen van Nederland is ook in Barneveld waarneembaar dat delen van de woningvoorraad een waardedaling hebben doorgemaakt. Lag in 2010 de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in Barneveld nog op ,-, begin 2014 lag deze waarde op ruim ,- (en van alleen de koopwoningen en particuliere huurwoningen op nog steeds zo n ). Dit betekent voor alle woningen een waardedaling van zo n 14% in een periode van 4 jaar (3,5% per jaar). Behalve een daadwerkelijke waardedaling van een aantal woningen wordt dit effect ook bewerkstelligd door de toevoeging van nieuwbouwwoningen in de afgelopen paar jaar in lagere prijsklassen. In absolute zin ligt de gemiddelde WOZwaarde van alle woningen in Barneveld nog steeds met bijna boven het landelijk gemiddelde. Ten opzichte van 2010 zijn er in 2014 ruim woningen méér (huur en koop), die nu een waarde van maximaal vertegenwoordigen. In de prijsklasse tot is het aanbod met zo n 800 woningen (huur- en koop) verruimd: van 511 woningen in 2011 tot woningen in 2014 (waarvan 553 sociale huurwoningen). 6

10 Anno 2014 zijn er ruim woningen die een WOZ-waarde van maximaal hebben, dit zijn zowel huur- als koopwoningen. In de waardeklassen vanaf zijn er in 2014 ten opzichte van 2010 minder woningen vertegenwoordigd (zie figuur 1). Voor een aantal woningeigenaren betekent dit dat een deel van de overwaarde is verdampt, voor anderen die bijvoorbeeld recent een woning hebben gekocht kan het betekenen dat de hypotheeklening hoger ligt dan de huidige waarde van de woning en deze woningen onder water staan. Vooral twintigers en dertigers hebben met deze situatie te maken. Voor deze huishoudens is het lastiger geworden om door te stromen naar een andere woning. Voor nieuwkomers op de koopwoningmarkt betekent het echter dat het aanbod aan goedkope en middeldure woningen aanzienlijk is uitgebreid en dat daarmee eerder een carrière op de koopwoningmarkt kan worden gestart. Figuur 1 WOZ waarde woningvoorraad Barneveld in 2010 en in Bron: WOZ-bestand gemeente Barneveld voorjaar 2014 De gemiddelde waarde van de eigen woning is dus voor velen gedaald en daarmee wordt een deel van de daling van het vermogen verklaard. De daling van het vermogen is echter minder sterk gedaald, hetgeen betekent dat huishoudens dit op andere wijze hebben gecompenseerd, bijvoorbeeld door te sparen of extra af te lossen. Het heeft ook tot lagere (consumptieve) bestedingen geleid. Ontwikkeling spaartegoeden Er is landelijk al een aantal jaren sprake van een tendens dat er meer wordt gespaard. Zo hadden alle Nederlandse huishoudens volgens het CBS per samen 290,8 miljard euro op hun spaarrekeningen staan, gemiddeld ruim per huishoudens. Per 1 januari 2014 is dit bedrag verder gestegen naar 325,3 miljard, gemiddeld bijna per huishouden. Mede door een sterk gedaald consumentenvertrouwen, mede als gevolg van onzekerheden op zowel de woning- als arbeidsmarkt, hebben meer huishoudens gekozen om extra te sparen, om zo eventuele financiële tegenvallers op te vangen. Dit betekent dat bij het bemachtigen van een (volgende) koopwoning wellicht ook een deel van deze spaartegoeden en vermogens wordt ingezet om de woning te kunnen financieren. Dit kan ook voor het kopen van een (eerste) woning voor een zoon of dochter zijn. Budgetadviesgesprekken en schuldhulpverlening in Barneveld Binnen de gemeente Barneveld vindt er jaarlijks een aantal budgetadviesgesprekken met een aantal inwoners/huishoudens plaats. Dit in verband met het financieel niet op orde hebben van alle uitgaven in relatie tot het inkomen. Jaarlijks gaat het om gemiddeld zo n 190 huishoudens in de gemeente Barneveld die een dergelijk gesprek aangaan en daarmee betreft het nog niet 1% van alle huishoudens in onze gemeente. 7

11 Tabel 3.a Ontwikkeling aantal financiële budgetadviesgesprekken Onderwerp Aantal gesprekken financieel budgetadvies Bron: Afd. WZI, gemeente Barneveld, voorjaar 2014 Wel is volgens afdeling WZI een teneur waarneembaar dat van deze budgetadviesgesprekken uiteindelijk relatief meer huishoudens dan voorheen, doorstroomt naar een aanvraag voor schuldhulpverlening (SHV). Deze aantallen liggen iets boven de streefwaarde die WZI zichzelf als doel heeft gesteld. Tabel 3.b Instroom vanuit budgetadviesgesprek naar aanvraag SHV 2013 Streefwaarde Feitelijk Kwartaal 1 40% 41,70% Kwartaal 2 40% 47,70% Kwartaal 3 40% 42,70% Kwartaal 4 40% 42,60% Bron: Afd. WZI, gemeente Barneveld, voorjaar 2014 Van een zorgwekkende situatie is geen sprake, maar adequaat en daardoor (soms) preventief handelen blijft van belang. 2.2 Betaalbaarheid van het wonen Financiële instellingen hebben de laatste jaren hun hypotheekvoorwaarden verder aangescherpt, mede als gevolg van nieuwe richtlijnen vanuit het kabinet. Eén van de achterliggende oorzaken was de kredietcrisis in de bancaire sector, die in 2007 in de Verenigde Staten begon (door een stagnerende huizenmarkt aldaar als gevolg van een sterke afwaardering van de als obligaties verpakte gebundelde hypotheken, waardoor uiteindelijk honderden miljarden moesten worden afgeschreven) en in 2008 oversloeg naar grote delen van Europa. Dit leidde tot een economische recessie met een sterk dalend consumentenvertrouwen als gevolg. Dit alles liet de huizenmarkt niet ongemoeid, die vanaf 1996 te maken had gehad met een sterke waardeontwikkeling mede als gevolg van onder andere de sterke economische groei in die periode in combinatie met soepele financieringsregels van banken om bijvoorbeeld hypotheek of een andere vorm van krediet te verkrijgen. Vanaf 2008 heeft de waardedaling op de Nederlandse huizenmarkt haar intrede gedaan. Inmiddels worden er geen aflossingsvrije hypotheken meer verstrekt en wordt er meer dan ooit naar de totale financiële situatie van een huishouden gekeken bij de verstrekking van een geldlening. Ten opzichte van enkele jaren geleden zijn de maximale hypotheekleningen bij een bepaald inkomen verder gedaald. Tabel 4 Richtlijnen bruto-inkomen versus maximale hypotheek en leennorm 2014 Bruto inkomen 2014 Max. hypotheek 2014 bij Rente 4,75% Max. hypotheek 2014 bij Rente 5,25% Bron: Geldreview, bewerking gemeente Barneveld Leennorm , , , , , , , ,7 8

12 Voor huishoudens met een modaal inkomen ( ) kan er nu gemiddeld een hypotheeklening voor een bedrag van zo n ,- worden aangegaan. Dit betekent dat wanneer een woning van bijvoorbeeld ,- wordt gekocht er nog aanvullend spaartegoeden (bijvoorbeeld van ouders) moeten worden ingezet. Huishoudens met een gezamenlijk inkomen van zo n ,- kunnen een hypotheek van rond ,- bemachtigen. Inkomens versus samenstelling woningvoorraad in Barneveld Wanneer we conform de methode die in 2011 is toegepast, de bruto-inkomensverdeling van de huishoudens in Barneveld relateren aan de samenstelling van de huurprijzen in de sociale huurvoorraad en het eigen woningbezit (incl. particulier huursector) van gemeente Barneveld (WOZ-klassen die huishoudens op basis van hun inkomens volgens NIBUD-richtlijnen kunnen bewonen), dan zien we het volgende. De laagste inkomensgroep tot ,- bruto-inkomen treft op basis van uitsluitend inkomen, onvoldoende passend aanbod in Barneveld aan (zo n woningen), zowel binnen de sociale huursector als binnen de totale voorraad. Enerzijds zien we dat de omvang van deze lage inkomensgroep iets is toegenomen (met zo n 70 huishoudens) en dat anderzijds het aanbod in de sociale huursector (bezit van Woningstichting Barneveld) met zo n 67 woningen is afgenomen (zie tabel 6). Mede door de daling van de WOZ-waarden en het gevoerde nieuwbouwbeleid van de afgelopen jaren (zie ook paragraaf 3) is het aanbod in de koopsector en overige huur wat verruimd. Voor de midden inkomensgroepen (tot ) is het aanbod in de sociale huursector en overige deel in de koopsector (incl. particuliere huursector) tot ook niet geheel toereikend. Hier is sprake van een theoretisch tekort van bijna 500 woningen. Daarbij is nog geen rekening gehouden met vormen van scheefwonen en inzet van een zeker eigen vermogen. Tabel 5 Theoretische benadering van bruto-inkomensverdeling versus samenstelling van woningvoorraad van Woningstichting Barneveld *) en overige koop en particuliere huurwoningen in Barneveld, 2014 Bruto inkomen 2014 Netto-besteedbaar Aantal huishoudens 2014 Relatief Bezit WSB Aantal WOZ-waarde Aantal Koop en part.huur Tot < ,9% < 699, < ,6% > 699, > > ,5% > Totaal % *) aantal woningen Woningstichting Barneveld is exclusief specifieke projecten zoals begeleid wonen en verpleegunits. Bronnen: CBS inkomensgegevens, WOZ-gegevens gemeente Barneveld en voorraadgegevens Woningstichting Barneveld Het aanbod van woningen voor huishoudens met een inkomen vanaf is ruim voldoende aanwezig en in feite te groot in relatie de groep die hier uitsluitend op basis van hun inkomen een beroep op kan doen. Scheefheid: circa 35% goedkope scheefheid in de sociale huursector Op basis van een onderzoek in de regio Amersfoort 2 ) wordt op basis van het Woon2012 onderzoek verondersteld dat in Barneveld ten aanzien van de lage inkomensgroepen (tot ) dat hiervan 42% in de sociale huursector woont, zo n 14% in de particuliere huursector, 6% onzelfstandig woont en ruim 40% in de koopsector. Dit bevestigt het beeld dat niet alle lage inkomensgroepen uitsluitend in een sociale huurwoning wonen, maar ook deels in koop- en particuliere huurwoningen. Binnen de kernvoorraad van de sociale huursector zouden er zo n lage inkomensgroepen passend wonen, maar ook zo n huishoudens op basis van de definities van het rijk met een te hoog inkomen (> ,-) in een sociale huurwoning wonen, ofwel zo n 35%. Op basis van huurbeleid en passende toewijzing zal dit percentage de komende jaren dalen. Daarbij is in het bewuste onderzoek niet onderzocht in welke mate het inkomen afwijkt van de grens van Saldo 2 Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort. Periode Gemeente Amersfoort, sector dienstverlening, Informatie en Advies/Onderzoek en Statistiek 9

13 en of er bijvoorbeeld ook huishoudens met een inkomen van 2x modaal in een sociale huurwoning woont. De woningstichting is het standpunt toegedaan dat ook huishoudens tot tot hun doelgroep behoort en op basis daarvan zou het beeld ten aanzien van goedkope scheefheid er anders uitzien. Op basis van prognoses ten aanzien van koopkrachtontwikkeling (lonen, pensioenen) wordt in het onderzoek van gemeente Amersfoort verwacht dat het aantal lagere en midden inkomensgroepen in Barneveld in de periode tot 2020 verder zal toenemen, evenals in alle andere regiogemeenten van Amersfoort. Zo zou het aantal lage inkomensgroepen tot 2020 met huishoudens toenemen en midden inkomensgroepen (tot ) met zo n 475 huishoudens. Totaal dus zo n huishoudens. Of deze toename daadwerkelijk zo uitpakt valt nog te bezien, aangezien in het onderzoek geen rekening is gehouden met verschillende economische scenario s maar met een relatief behoudend koopkrachtscenario. Verder wordt de groei mede geweten aan de sterke groei van eenpersoons huishoudens. Gemeente Barneveld wijkt qua profiel sterk van een aantal regiogemeenten af, mede door de relatief hoge gemiddelde woningbezetting. Tekort aan betaalbare en middeldure woningen Er is geen sprake van een urgent kwantitatief woningtekort, aangezien in principe niemand in Barneveld geen dak boven zijn hoofd heeft. Soms kan de woonsituatie historisch zo gegroeid zijn (doordat huishoudens lang op hetzelfde adres blijven wonen), maar ook doordat er bij de aanschaf van de woning een zeker (eigen) vermogen/spaargeld wordt ingezet. Wel is er nog steeds sprake van een potentieel tekort aan betaalbare en middeldure woningen (huur en koop). Temeer omdat zo n sociale huurwoningen momenteel nog wordt bewoond door huishoudens met een midden- of hoger inkomen. Voor toetreders/starters op de woningmarkt (waaronder starters) en voor lage en midden inkomensgroepen die willen verhuizen binnen de Barneveldse woningmarkt (waaronder ook alleenstaanden) zijn de mogelijkheden bemoeilijkt door onder andere de 90%-passendheidsnorm in de sociale huursector en de aangescherpte hypotheekvoorwaarden. 2.3 Conclusies Sinds eind 2011 is er in de gemeente Barneveld zowel aan de vraag- als aanbodzijde een en ander gewijzigd. De inkomenssituatie is in Barneveld niet verslechterd en zelfs licht verbeterd maar wel hebben vele huiseigenaren, zoals ook in de rest van Nederland, te maken gehad met een waardedaling van hun woning. Mede hierdoor is het vermogen gedaald. Bij een groot aantal huiseigenaren heeft dit tot het onder water staan van de woning geleid doordat de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde. Anderzijds is er ook een groep die inmiddels zonder hypotheekschuld de eigen woning bewoont. De waarde van alle woningen in Barneveld is in vier jaar tijd gemiddeld met 14% gedaald tot gemiddeld ruim in 2014, als gevolg van waardedaling van een aantal woningen maar ook door toevoeging van nieuwbouw in lagere prijsklassen. De betaalbaarheid van het wonen voor de lage en middeninkomensgroepen is mede door de waardedaling van de woningvoorraad, de lichte inkomensverbetering en de toevoeging van nieuwbouw voor deze inkomensgroepen iets verbeterd. Er zijn echter nog steeds zo n huishoudens die op basis van hun inkomen in theorie geen passende huisvesting in Barneveld in de vorm van betaalbare huur- of koopwoningen aantreffen. Dit aantal staat nog los van het feit dat feitelijk zo n huishoudens goedkoop scheefwonen in een sociale huurwoning en daarmee in feite een lagere inkomensgroep een betaalbare huurwoning ontnemen. De verwachting is bovendien dat het aantal lage en midden inkomensgroepen verder zal toenemen, ook elders in de regio Amersfoort (en daarbuiten), met maximaal huishoudens in Barneveld tot Dit maakt dat de druk op betaalbare woningen de komende jaren vrij hoog zal blijven. De signalen ten aanzien van budgetadviesgesprekken en concrete schuldhulpsaneringsaanvragen, zijn nog niet zorgwekkend, maar worden nauwlettend gevolgd. 10

14 3 Woningbezit Woningstichting Barneveld Alvorens in hoofdstuk 4 wordt ingegaan wat gemeente Barneveld met de in 2011 genoemde maatregelen heeft gedaan, wordt in dit hoofdstuk op de (ontwikkeling van) samenstelling van het bezit van Woningstichting Barneveld ingegaan en de mate waarin zij in betaalbare huisvesting (kunnen) voorzien. 3.1 Ontwikkeling samenstelling woningbezit Het totale zelfstandige woningbezit van Woningstichting Barneveld (WSB) is de afgelopen vier jaar licht gegroeid tot woningen en is daarmee ten opzichte van 2010 met 13 woningen toegenomen (met tijdelijk meer woningen in 2011 en 2012). Het aantal sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens is in deze periode echter met 67 woningen afgenomen. In relatie tot de totale woningvoorraad in de gemeente Barneveld is het marktaandeel van de woningstichting gedaald richting 20% (was nog 21% in 2011), vooral ook door de toevoeging van relatief veel koopwoningen en de beperkte netto-toevoeging van sociale huurwoningen. Behalve de nieuwbouw van huurwoningen heeft Woningstichting Barneveld de afgelopen jaren ook andere activiteiten uitgevoerd die deels de betaalbaarheid van het wonen bevorderen, zoals de uitbreiding van het aantal levensloopbestendige woningen (middels aanpassingen in de bestaande bouw en nieuwbouw), groot onderhoud, verwijdering van asbest, investeringen in maatschappelijk vastgoed en openbare ruimte, woningbouw voor specifieke doelgroepen, de voorbereiding van de aanpassing van de 66 maisonnetteflats in Oldenbarneveld en het energiezuiniger maken van haar woningvoorraad. Dit alles in perspectief van het portfoliobeleid van de woningstichting. Verdeling naar kernen Veruit het meeste aanbod van de woningstichting staat in de kern Barneveld, zo n 70% van alle huurwoningen, gevolgd door 19% in de kern Voorthuizen. Dit is min of meer evenredig met de verdeling van het aantal inwoners over de negen kernen. In Kootwijkerbroek en Garderen staat respectievelijk 4 en 3% van het bezit van de woningstichting en in de overige kernen nog minder. De meeste nieuwbouw heeft de afgelopen jaren in de kernen Barneveld en Voorthuizen plaatsgevonden. Ontwikkeling huurprijsklassen De ontwikkeling van de samenstelling naar huurprijsklassen laat zien dat de groep goedkoopste woningen (tot 366,-) gestaag afneemt en nu zo n 10% van de voorraad uitmaakt. Tabel 6 Ontwikkeling huurprijsopbouw zelfstandige woningen, woningbezit Woningstichting Barneveld *), per 1 januari Aantal woningen naar prijsklasse per % Benchmark landelijk (2013) Streefportefeuille WSB 2020 Goedkope huurklasse < % % 10% Betaalbare huurklasse % 90-67% 70% Tot liberalisatiegrens % % 10% Boven liberalisatiegrens > % 79 3% 10% Totaal aantal woningen % 13 Totaal aantal sociale huurwoningen Gemiddelde huurprijs WSB Landelijke benchmark *) aantal woningen Woningstichting Barneveld is exclusief specifieke projecten zoals begeleid wonen en verpleegunits. Bron: Woningstichting Barneveld, benchmark CFV 11

15 De betaalbare huurklasse is mede daardoor wat gegroeid en betreft het grootste deel van de portefeuille (75%). Inmiddels heeft 3% van de voorraad een huurprijs boven de huurprijs liberalisatiegrens: zo n 115 woningen. Ten opzichte van het landelijke beeld (2013) is met name de goedkope huurklasse bij de woningstichting in 2013 wat minder groot, ten faveure van de betaalbare huurklasse. De streefportefeuille voor de langere termijn (op basis van het portefeuillebeleid van de woningstichting), zoals ook verwoord in het Beleidsplan , gaat van een verdere relatieve (en waarschijnlijk ook absolute) krimp van de betaalbare huurklasse richting 70% uit, waarmee uiteindelijk 90% van het bezit een huurprijs tot de liberalisatiegrens krijgt. Dit zou betekenen dat 10% van alle huurwoningen een huurprijs boven de liberalisatiegrens zal krijgen. Daarmee wil de woningstichting ook voor de middeninkomensgroepen, die door de passende toewijzing van sociale huurwoningen in de verdrukking komen, wat te bieden hebben. Dit wordt bereikt middels huurbeleid alsmede door verkoop en nieuwbouw van woningen. Het beeld anno 2013 heeft alles te maken met de samenstelling van de huurwoningvoorraad van de woningstichting in termen van woningdifferentiatie, woninggrootte, woningkwaliteit en de periode waarin de woningen zijn gebouwd. Zo blijkt de woningstichting nauwelijks vooroorlogse (goedkopere) woningen in portefeuille te hebben en anderzijds juist relatief meer woningbouw gebouwd na 2000 en daarmee ook relatief duurder. Figuur 2 Bouwperioden huurvoorraad Woningstichting Barneveld versus landelijke huurvoorraad corporatiesector Tot en later Bron: huurwoningen van WSB in WOZ-bestand gemeente Barneveld en CFV (landelijk) WSB Landelijk De woningstichting heeft van oudsher wat meer grondgebonden eengezinswoningen in bezit en minder appartementen. Zeker ten opzichte van de landelijke benchmark heeft de woningstichting duidelijk minder gestapelde woningbouw zonder lift. Tabel 7 Samenstelling woningvoorraad van Woningstichting Barneveld naar woningtype Type 2010 Relatief 2013 Relatief Ontwikkeling Bron: Woningstichting Barneveld, benchmark CFV Benchmark landelijk (2013) Eengezins % % % Seniorenwoningen 199 5% 199 5% - Aanleunwoning 132 3% 132 3% - Gestapeld zonder lift % % 1-26% Gestapeld met lift 312 8% 351 9% 39 Gestapelde seniorenwoningen 344 9% % 92 Woonwagen 1 0% 1 0% - Onzelfstandig 6% Totaal % % % 26% 12

16 Mede door de verkoop van eengezinswoningen maar ook door de nieuwbouw neemt het aantal appartementen met lift maar vooral het aantal gestapelde seniorenwoningen verder toe en daarmee ook de levensloopbestendigheid van een groter deel van de woningportefeuille van de woningstichting. Het aantal grondgebonden seniorenwoningen is de afgelopen jaren niet verder uitgebreid. Inmiddels kan zo n 30% van de huurwoningen van Woningstichting Barneveld als levensloopbestendig worden beschouwd. Het aantal en aandeel eengezinswoningen van de woningstichting neemt af (vooral als gevolg van verkoop en weinig nieuwbouw van dergelijke woningen) terwijl ook aan dit product een blijvende behoefte is. Vanwege de betaalbaarheid heeft de woningstichting de schaarstepunten overigens tot op heden nog niet toegepast. Het gemiddeld aantal WWS-punten van een sociale huurwoning (DAEB) van de woningstichting lag in 2012 op 168 punten, inclusief de schaarstepunten (op basis van woningmarktindeling). Daarmee ligt de gemiddelde puntprijs van DAEB-woningen van de woningstichting rond Ter vergelijking: in de regio Noord-West Veluwe lag per het aantal WWS-punten voor DAEB huurwoningen op 159 en landelijk op 141 punten (Bron: CFV). Landelijk ligt de gemiddelde puntprijs van DAEBwoningen boven de 3,00. Woningstichting Barneveld levert daarmee een relatief gunstige prijs- /kwaliteitsprestatie. Huurprijsontwikkeling De huurprijzen bij de woningstichting zijn de afgelopen jaren sterker gestegen als gevolg van een combinatie van huurbeleid bij mutatie, nieuwbouw en groot onderhoud. Voor zittende huurders in reguliere huurwoningen is de jaarlijks aangezegde gemiddelde huurverhoging in lijn met de parameters zoals die door het Ministerie van BZK worden afgegeven. Tabel 8 Ontwikkeling huurprijs, jaarlijkse huursomstijging bij WSB en aangezegde huurverhoging bij WSB Totale huursomstijging Aangezegde huurverhoging WSB Jaar Gemiddelde huur WSB per 1-7 per ,5% 1,2% ,2% 1,3% ,5% 2,3% ,9% 4,0% ,75%, 4% en 6,5% *) *) Inkomensafhankelijk Bron: Woningstichting Barneveld, mei 2014 De woningstichting heeft overigens in 2013 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast en zal dit in 2014 minder stringent dan feitelijk is toegestaan doorvoeren en zal verder naar verwachting in 2015 een huursombenadering gaan hanteren. Ontwikkeling energieprestatie Om de woonlasten voor de huurders meer onder controle te krijgen en om het energieverbruik terug te dringen heeft de woningstichting in navolging van het Convenant Energiebesparing Huursector (2012) beleid ingezet om haar bezit de komende jaren verder te verduurzamen. Dit heeft tot een aantal maatregelen in een aantal complexen geleid waardoor er gunstigere energielabels ontstaan. Inmiddels heeft al 45% van het bezit een A- of B-label en nog eens 35% niveau C. Daarmee presteert de woningstichting beter en sneller ten opzichte van de landelijke afspraken. Dit heeft de integrale woonlasten voor de huurders in het kader van betaalbaarheid gunstig beïnvloed. Temeer omdat deze energiebesparende maatregelen vaak zonder extra huurverhoging zijn doorgevoerd. Dit betekent dat er voor de komende jaren geen grote (financiële) besparingen meer voor de huurders in het verschiet liggen, aangezien de gemiddelde energie-index inmiddels al vrij gunstig ligt. 13

17 Tabel 9 Ontwikkeling energielabels bezit Woningstichting Barneveld Energielabels bezit WSB G % F % E % D % C % B % A % Totaal % Gemiddelde energie-index 1,45 1,39 Bron: WSB, voorjaar 2014 Huurachterstand Gegevens over het aantal huurders met huurtoeslagen, de ontwikkeling daarvan en de hoogte van de huurtoeslagen zijn bij de woningstichting en gemeente Barneveld niet bekend, aangezien dit door de Belastingdienst wordt geregeld. Wel zien we al sinds een aantal jaren dat er sprake is van een oplopende huurachterstand. De groep huurders waarvoor het steeds moeilijker wordt om aan alle vaste lasten op tijd te voldoen, wordt groter volgens de woningstichting. Middels budgetbegeleiding en schuldhulpverlening (samen met gemeente Barneveld) wordt preventief geprobeerd te voorkomen dat de schuld verder oploopt. Ter vergelijking: in 2011 lag volgens het CFV de huurachterstand bij alle corporaties op 1,3%. Bij Woningstichting Barneveld was dit nog minder dan de helft namelijk 0,58%. Tabel 10 Ontwikkeling huurachterstanden en huurderving bij Woningstichting Barneveld Onderwerp Trend Huurachterstand in % van jaarhuur 0,54% 0,58% 0,69% 0,85% Toename Bron: WSB, voorjaar 2014 Mutaties in de voorraad In de afgelopen vier jaar heeft de woningstichting zo n 293 woningen opgeleverd, waarvan 243 sociale huurwoningen. Tegenover deze nieuwbouw stond de verkoop van 176 woningen (44 gemiddeld per jaar), waardoor de netto uitbreiding gemiddeld zo n 29 woningen per jaar bedroeg. Met name in 2012 en 2013 zijn er relatief weinig woningen opgeleverd en wat meer woningen (aan zittende huurders) verkocht. De verkoop van deze woningen is in belangrijke mate aan zittende huurders geweest, waaronder ook midden inkomensgroepen. De verkoop heeft in dat opzicht ook een volkshuisvestelijk doel gediend. Met deze verkoop zijn financiële middelen gegenereerd om daarmee onder andere (ver)nieuwbouw en renovatie/groot onderhoud te financieren. Tabel 11 Mutaties in bezit Woningstichting Barneveld Mutaties in bezit WSB Totaal Gemiddeld Opgeleverd huur en koop wv sociale huur Aangekocht Verkocht Uit exploitatie Totaal Bron: Woningstichting Barneveld Ongeveer de helft van de woningen die zijn verkocht, zijn in de vorm van Verkoop onder Voorwaarden (VoV), bijvoorbeeld als MGE-woning of als Koopgarant woning, aangeboden. 14

18 Tabel 12 Verkoopvorm verkochte woningen van Woningstichting Barneveld Woningen verkocht Totaal Gemiddeld Met Koopgarant/MGE/VoV Vrije markt Totaal Aandeel VoV 52% 47% 36% 66% 52% Bron: Woningstichting Barneveld Deze woningen zouden theoretisch nog weer naar de huursector kunnen terugvloeien wanneer de huidige koper deze woning weer als eerste aan de woningstichting te koop aanbiedt. Verhuurdersheffing en saneringssteun Vanaf 2014 krijgt de woningstichting, samen met de overige toegelaten instellingen in Nederland, te maken met de verhuurdersheffing. De woningstichting kan deze heffing deels compenseren met haar (inkomensafhankelijk) huurbeleid. Jaarlijks gaat het om een behoorlijk bedrag dat aan het Rijk moet worden overgemaakt. De woningstichting heeft aangegeven dat zij jaarlijks gemiddeld twee maandhuren per woning aan het rijk zal moeten afdragen. In 2014 gaat het om ruim 2,8 miljoen, in 2015 om 3,3 miljoen oplopend tot ruim 4,05 miljoen in Deze bedragen zijn bovendien nog exclusief de saneringssteun van 0,9 miljoen in 2014, 0,9 miljoen in 2015 en daarna 0,5 miljoen per jaar. Verwacht wordt dat door deze heffing en saneringssteun het investeringsvolume voor onder andere nieuwbouw en renovatie af zal nemen. Verkoop van sociale huurwoningen zal blijvend nodig zijn om de financieringsbehoefte op peil te houden. Tabel 13 Totale verhuurdersheffing, maandelijks bedrag per woning en totaalbedrag, gehele sociale sector Maandelijks bedrag Opbrengst Rijk (alle Jaar per huurwoning verhuurders) Tarief * , , , ,536 Bron: CFV Ontwikkeling verhuringen en woningzoekenden Mede als gevolg van de richtlijnen vanuit de EU om 90% passend toe te wijzen, maar ook als gevolg van een relatief gering aantal nieuwbouwopleveringen in de sociale huursector was de mutatiegraad in 2012 gedaald naar 6,4%. Tabel 14 Ontwikkeling aantal verhuringen naar prijsklasse, bezit Woningstichting Barneveld Aantal verhuringen naar prijsklasse Goedkope huurklasse < Betaalbare huurklasse Tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens > Totaal verhuringen Als percentage van totale voorraad WSB 7,7% 6,4% 8,1% *) Aandeel verhuringen in sociale sector 93% 88% 93% *) exclusief mutaties als gevolg van aanpak maisonnettewoningen: 7,2% Bron: WSB, voorjaar

19 Daarmee stond Woningstichting Barneveld in deze regio niet op zichzelf. Ter vergelijking: in Nijkerk lag bij Woningstichting Nijkerk in 2012 de mutatiegraad eveneens op 6,3%. Landelijk lag in 2012 de mutatiegraad op 7,9% (bron: Volkshuisvestelijk prestatieverslag, november 2013 Ministerie BZK). In 2013 is dit beeld weer wat in positieve zin gewijzigd, mede dankzij de oplevering van een 40-tal eengezinswoningen in de sociale huursector. Exclusief de verhuringen in verband met de aanpak van de maisonnetteflats in Oldenbarneveld, lag de mutatiegraad op 7,2% De passende toewijzing is ook af te lezen in deze tabel. Wanneer we het aantal verhuringen in 2013 afzetten tegen de lijst met woningzoekenden per , dan wordt jaarlijks theoretisch slechts 4-5% van deze lijst bediend. Uiteraard zijn lang niet alle woningzoekenden ook daadwerkelijk actief woningzoekend maar gelet op het aantal starters (zo n 4.400) is er toch wel sprake van een duidelijke schaarste aan goedkope en betaalbare woningen in Barneveld. Tabel 15 Ontwikkeling aantal woningzoekenden bij Woningstichting Barneveld Waarvan % Stand per Aantal woningzoekenden starters starters % % % Bron: WSB, voorjaar 2014 In 2013 heeft er een opschoning van het woningzoekendenbestand plaatsgevonden, dit heeft tijdelijk tot een daling geleid. Per 1 januari 2014 is er weer sprake van een stijging. Vanaf dit jaar verloopt het zoeken van een sociale van een huurwoning van de woningstichting en de verhuur ervan via Huiswaarts.nu. Wanneer we een aantal kenmerken van het bezit van Woningstichting Barneveld relateren aan het landelijke beeld en daarnaast een perspectief schetsen dan valt op dat we in Barneveld relatief minder lage inkomensgroepen kennen maar tegelijkertijd ook een minder omvangrijke sociale huurvoorraad. Tabel 16 Aantal kenmerken bezig Woningstichting Barneveld versus landelijk beeld Onderwerp Barneveld Nederland Trend voor Barneveld % lage inkomens % 39% Stijging % aanbod sociale huursector % 31% Daling Gemiddelde huurprijs sociale sector Stijging Mutatiegraad sociale huursector (2012) 6,4% 7,9% Variabel Energieprestatie (energie-index) 1,39 1,9 Daling Bron: WSB en CFV 16

20 Mede door de schaarste aan sociale huurwoningen lag in 2012 de mutatiegraad lager dan landelijk. In 2013 is dit beeld, mede dankzij nieuwbouw weer wat hersteld en het is onduidelijk hoe zich dit verder ontwikkelt. De huurprijs ligt hoger mede dankzij een jongere voorraad, de woninggrootte en relatief meer eengezinswoningen en appartementen met lift en bovendien met een gunstigere energieprestatie. 3.2 Conclusies In de afgelopen vier jaar is de totale huurvoorraad van de woningstichting amper gegroeid, ondanks de bouw van 243 sociale huurwoningen. Om deze nieuwbouw in de sociale sector financieel mogelijk te maken zijn er ook behoorlijk wat (eengezins)woningen verkocht. Mede hierdoor was de netto toevoeging in 2012 en 2013 nihil (licht negatief). Het marktaandeel van Woningstichting Barneveld loopt hierdoor ten opzichte van de totale voorraad van Barneveld terug naar zo n 20%. Met de verkoop van een aantal huurwoningen heeft de woningstichting echter ook midden inkomensgroepen geholpen om passende woonruimte te kopen. Daarbij is in een groot aantal gevallen ook gewerkt met de Koopgarantregeling, waardoor huurders de kans kregen om tot de koopwoningmarkt toe te treden. Naast de startersregeling is ook de Koopgarantregeling een doeltreffende methode om starters op de koopwoningmarkt te helpen. Het aantal sociale huurwoningen is in de periode met 67 woningen afgenomen. Nog steeds bestaat 85% van de portefeuille uit betaalbare huurwoningen (en 97% tot de liberalisatiegrens), ondanks het feit dat de huurverhogen (mede als gevolg van landelijk huurbeleid, huurbeleid bij mutatie en nieuwbouw) in de afgelopen twee jaar relatief groot waren. De gemiddelde huurprijs ligt boven het landelijk gemiddelde, hetgeen mede wordt verklaard door de gemiddeld jongere leeftijd van de woningen, het gemiddeld aantal WWS-punten en de aanwezigheid van meer eengezinswoningen en appartementen met lift (meer kwaliteit). Verder is de energieprestatie de afgelopen jaren verder verbeterd. Mede door de beperkte uitbreiding van de voorraad blijft de woningzoekendenlijst vrij groot en kan op basis van het aantal verhuringen jaarlijks een beperkte groep huishoudens met een lager inkomen (waaronder starters) aan betaalbare huisvesting worden geholpen. Voor het jaarlijks aantal verhuringen blijft nieuwbouw een belangrijke factor. De stijgende trend in huurachterstanden zien we ook elders in het land terug en is in Barneveld nog relatief laag. Maar Woningstichting Barneveld volgt deze ontwikkeling actief en probeert hier, samen met gemeente Barneveld, preventief in te handelen om zo verdere stijging in te voorkomen. 17