Gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld

Transcriptie

1 Gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld 10 november Achtergrond Met ingang van 1 januari 2011 moeten woningcorporaties vanwege Europese regels voortaan 90% van de sociale huurwoningen die zij verhuren met een kale netto huurprijs tot en met 652,52 (prijspeil 2011) verhuren aan huishoudens met een verzamelinkomen 1 ) tot en met ,-. Als ze dit niet doen, volgen er sancties, zoals het niet meer in aanmerking komen van staatssteun. De woningcorporatie kan dan bijvoorbeeld geen nieuwe leningen voor nieuwbouwprojecten aantrekken via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in het opvolgende jaar. De regeling geldt per huishouden. Punt van aandacht is dat het inkomen van kinderen (minder- en meerderjarigen), anders dan bij de huurtoeslag, geen onderdeel uitmaakt van het huishoudeninkomen. De overige vrijkomende woningen mogen aan huishoudens met een huishoudinkomen hoger dan per jaar worden toegewezen, waarbij voorrang gegeven moet worden aan personen die door persoonlijke, sociale of andere omstandigheden, zoals fysieke of psychische beperkingen, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting. Dit biedt bijvoorbeeld ruimte om urgent woningzoekenden te huisvesten. Na de toewijzing aan urgente huishoudens kan de corporatie indien er nog ruimte is binnen de 10%-grens aan andere huishoudens met hogere inkomens dan per jaar verhuren. Verder is bepaald: wat maatschappelijk vastgoed is dat corporaties via het WSW mogen financieren. dat corporaties voortaan nieuwbouw en verbetering van maatschappelijk vastgoed openbaar moeten aanbesteden indien deze voor meer dan 50% gefinancierd worden door het CFV en de drempels overschrijden ( voor werken, 193,000 voor diensten). Dit geldt ook voor de projecten die gefinancierd worden in het kader van de bijzondere projectsteun ten behoeve van 40 door voormalig minister Vogelaar geïdentificeerde wijken. dat corporaties op termijn hun werkzaamheden administratief moeten scheiden in werkzaamheden die tot de definitie van de Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) 2 worden gerekend en de werkzaamheden die daar buiten vallen (niet-daeb). Vraagstelling: betaalbaarheid van het wonen De centrale vraag die voorligt is wat deze veranderingen in regelgeving voor gevolgen hebben voor met name de midden inkomensgroepen die vanaf 1 januari 2011 dus maar beperkt voor een sociale huurwoning in aanmerking komen en voor wie de vrije sector koopwoning veelal ook moeilijk toegankelijk is. Het gaat hier om de midden inkomensgroepen van tot , dit in aansluiting op de vastgestelde Visie op Wonen Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop, waarin reeds op de lastige positie van deze inkomensgroep op de woningmarkt is gewezen. Aangezien deze groep niet los kan worden gezien van de inkomensgroep tot , en de kansen van deze groep op de woningmarkt, staan beide groepen in deze notitie centraal. 1 Verzamelinkomen is het inkomen van hoofdbewoner en partner in box 1, 2 en 3. Ook te benaderen als bruto jaarinkomen inclusief vakantietoeslag. 2 Diensten van algemeen belang (DAEB) omvatten markt- en niet-marktdiensten (economische en sociale activiteiten) die niet uitsluitend aan het marktmechanisme worden overgelaten en die tot op zekere hoogte door de overheid gereguleerd en gecontroleerd worden (denk aan sociale woningbouw en vervoer naar afgelegen gebieden). Deze marktdiensten worden diensten van algemeen economisch belang (DAEB) genoemd. Het beleid van de Commissie voor de financiering van DAEB is, kort samengevat, als volgt: de overheid mag een onderneming een vergoeding verlenen voor zover het een compensatie is voor het verrichten van diensten van algemeen belang, die de overheid aan deze onderneming heeft opgedragen. 1

2 2. Situatie Barneveld Inkomens en vermogens in Barneveld In Barneveld wonen anno 2011 ruim inwoners die met elkaar zo n huishoudens vormen. Volgens de bruto-inkomensgegevens (en daarmee vergelijkbaar met het verzamelinkomen) van het CBS (vertaald naar 2011) heeft bijna 22% van de huishoudens in Barneveld een laag bruto inkomen tot ,-. Zo n huishoudens (ofwel 30%) in Barneveld hebben een bruto inkomen tot (landelijk ligt dit percentage op 39%); de overige 70% van de huishoudens geniet een hoger inkomen. Ruim 12% (2.370 huishoudens) geniet een inkomen tussen de en (landelijk 15%) en verder heeft ruim 57% een bruto-inkomen van of hoger. Tabel 1 Inkomenssituatie gemeente Barneveld, vertaald naar 2011 Bruto-inkomen Netto-besteedbaar Relatief Aantal Tot < ,9% ,3% ,2% > > ,6% Totaal Bronnen: CBS inkomensgegevens 2009 en aantal huishoudens 2011 Het gemiddelde bruto inkomen (inclusief vakantiegeld) ligt in Barneveld in 2011 rond ,- (dit betekent een besteedbare inkomen van bijna ). Het mediane bruto inkomen (50% waarneming) ligt rond ( dit betekent besteedbaar op ). Actuele gegevens over het eigen vermogen en/of spaartegoeden van huishoudens in Barneveld ontbreken. Wel is er landelijk sprake van een tendens dat er meer wordt gespaard. Zo hadden alle Nederlandse huishoudens volgens het CBS eind 2010 samen 291 miljard euro op hun spaarrekeningen staan. Dat is ruim 2 procent meer dan een jaar eerder. Dit betekent een bedrag van gemiddeld per huishouden. Verder blijkt uit een onderzoek van het CBS in Barneveld relatief veel mensen met een hoog vermogen wonen (deels kan dit de overwaarde in vastgoed zijn en derhalve vastzitten in stenen ), namelijk bijna 42% (situatie in 2008), onder hoog wordt een bedrag van of hoger verstaan. Dit betekent dat bij het bemachtigen van een (volgende) koopwoning wellicht ook een deel van deze spaartegoeden en vermogens wordt ingezet om de woning te kunnen financieren. Dit kan ook voor het kopen van een (eerste) woning voor een zoon of dochter zijn. Samenstelling sociale huurvoorraad De gemeente Barneveld telt anno 2011 bijna woningen. Ongeveer 21% van de woningvoorraad is eigendom van de Woningstichting Barneveld (WsB), oftewel woningen (peildatum 2010). Verder bestaat de voorraad voor 70% uit koopwoningen en circa 9% betreft particuliere huurwoningen. De huurprijssamenstelling laat zien dat de sociale huurvoorraad als volgt is samengesteld: 534 woningen zitten in de prijsklasse tot 357,- (14%) woningen zitten in de prijsklasse van 357 tot 511,- (67%) 695 woningen zitten in de prijsklasse van 511,- tot 652,52 (18%) 36 woningen zitten in de prijsklasse vanaf 652,52 ( 1%). Dit betekent dat de sociale huurvoorraad in belangrijke mate onder de genoemde EU-grens van 652,52 valt en dat daarmee de woningcorporatie in principe vanaf 1 januari beperkt woningen aan huishoudens met een inkomen boven de ,- een woning kan verhuren. WOZ-waarde woningvoorraad De samenstelling van de totale woningvoorraad (huur en koop) laat zien dat in Barneveld in belangrijke mate woningen met een WOZ waarde van boven de staan. 2

3 De samenstelling ziet er als volgt uit: Slechts 10% heeft een waarde beneden de (oftewel zo n woningen). Ca. 29% vertegenwoordigt een waarde tussen de en (zo n woningen) 17% heeft een waarde tussen en Ruim 42% kent een waarde hoger dan (ruim woningen). De gemiddelde WOZ waarde lag in 2010 op Figuur 1 WOZ waarde woningvoorraad Barneveld Bron: CBS Het aantal woningen met een WOZ-waarde beneden bedraagt dus zo n woningen (39% van de woningvoorraad). Wanneer we er van uitgaan dat de WOZ-waarde van de sociale huurwoningen vooral een waarde beneden hebben, betekent dit er in deze waarde tot er zo n woningen overblijven. Dit zijn dan particuliere huurwoningen en koopwoningen die deels ook voor de lagere inkomensgroepen in beeld zijn. Mede als gevolg van de kredietcrisis hebben de banken de hypotheekvoorwaarden verder aangescherpt, waardoor het voor met name lagere inkomensgroepen lastig is om een woning te kopen. Daar komt bij dat ook naar de ontwikkeling van de totale woonlasten wordt gekeken, waaronder de kosten van energie. Voor met name de lagere inkomensgroepen is een lagere woonquote voor 2011 vastgesteld. Mede daardoor kunnen bepaalde lagere inkomensgroepen sinds 1 januari 2011 tot soms wel 25% minder hypotheek opnemen. Tabel 2 Richtlijnen bruto inkomen versus maximale hypotheeksom Bruto Woonquote Woonquote Max. hypotheek Max. hypotheek Verschil Factor hypotheek inkomen ( ) 2011 ( ) 2011 tov 2010 t.o.v. inkomen ,1% 21,8% ,1% 3, ,8% 28,4% ,8% 4, ,8% 29,4% ,5% 4, ,7% 30,6% ,0% 4, ,8% 31,6% ,7% 4,9 Bron: NIBUD Inkomensgroepen rond kunnen bijvoorbeeld in 2011 maximaal aan financiering (voor de aankoop van de woning en bijkomende kosten) krijgen voor een hypotheek. Dit betekent dat de aanschafprijs van de woning beneden de moet blijven. 3

4 3. Huishoudens versus samenstelling woningvoorraad Om te bepalen in hoeverre de midden inkomensgroepen (en mogelijk ook lagere inkomensgroepen) daadwerkelijk in de knel zitten, zijn er meerdere invalshoeken te hanteren: 1. Door theoretisch te kijken naar de omvang van deze inkomensgroep en de voor hen beschikbare woningvoorraad 2. Door rekening te houden met de feitelijke woonsituatie en het fenomeen goedkope en dure scheefheid 3. Door ook woningzoekendeninformatie van de sociale huursector er bij te betrekken. Deze zullen hierna aan de orde komen. Ad. 1 Theoretische beschouwing: inkomens versus samenstelling woningvoorraad Wanneer we de bruto-inkomensverdeling van de huishoudens in Barneveld relateren aan de samenstelling van de huurprijzen in de sociale huurvoorraad en het totale woningbestand van Barneveld (WOZ-klassen die huishoudens op basis van hun inkomens volgens NIBUD-richtlijnen kunnen bewonen), dan zien we dat de laagste inkomensgroep tot ,- bruto-inkomen onvoldoende passend aanbod in Barneveld aantreft, zowel binnen de sociale huursector als binnen de totale voorraad. Mede daardoor worden de kansen voor de inkomensgroep van tot op de woningmarkt verkleind. Grofweg staat er tegenover de huishoudens met een inkomen tot een voorraad van ruim woningen (tabel 3) in de bijpassende WOZ-klassen tot Rekening houdend met de woningen van de WsB betekent dit theoretisch een frictie van zo n woningen. Daarbij is nog geen rekening gehouden met vormen van scheefwonen en inzet van een zeker eigen vermogen. De circa huishoudens met een inkomen tot kunnen volgens de huidige richtlijnen (zonder inzet van eigen vermogen) een koopwoning tot rond kopen (zie tabel 2). Dit zijn slechts circa 500 woningen in Barneveld. Binnen de sociale huursector zijn er woningen beneden de gestelde grens van 652,- waardoor, theoretisch ruim huishoudens zijn aangewezen op de koopwoningvoorraad. Maar volgens de WOZ-waarden blijkt dit aanbod er niet te zijn (duurder). In relatie tot de WOZ-waarden betekent het dat de sociale huurwoningen met lagere huurwaarden in de praktijk een hogere WOZ-waarde hebben en met hun huurprijzen nog niet tot de grens van 100% maximaal redelijk zitten. Tabel 3 Modelmatige inkomensverdeling versus samenstelling totale woningvoorraad (WOZ) en huurprijsgrenzen sociale huurvoorraad Barneveld, 2011 Bruto-inkomen Netto-besteedbaar Aantal hh WOZ-w aarde Totale voorraad Saldo Soc.Huur Aantal Saldo Tot < Tot < < subtotaal > > > > Totaal Bronnen: CBS inkomensgegeven, WOZ-gegevens Barneveld (2010) en huurprijsgegevens WSB (jaarverslag 2010). De groep tot blijkt evenmin binnen het bezit van de WSB voldoende passend (in prijsklasse van 511 tot 652) te kunnen worden gehuisvest; verder worden deze woningen in de praktijk deels ook door lagere en hogere inkomensgroepen bewoond. De inkomensgroep tussen en is qua omvang kleiner, zo n huishoudens ofwel 12% (landelijk 14%). Voor deze inkomensgroep zijn de sociale huurwoningen tot 652 met ingang van 1 januari 2011 in belangrijke mate uitgesloten vanwege de 90% passendheidsnorm voor de toewijzing. Het overige aanbod in de sociale huursector is beperkt (zo n 36 woningen). 4

5 In theorie lijken er in de totale woningvoorraad voldoende woningen (zo n woningen met een WOZwaarde van tot ) beschikbaar voor deze doelgroep, maar in de praktijk blijken dit in belangrijke mate de sociale huurwoningen van de WsB te zijn. Derhalve zal een deel van deze woningen ook door deze lagere inkomensgroepen zijn bewoond. Gezien het beperkte aanbod in de sociale huursector is deze inkomensgroep vooral op de koopsector aangewezen, vooral ook het segment duurder dan Verder zijn er in de particuliere huursector ook nog mogelijkheden. Inkomensgroepen vanaf hebben de keuze uit een groter aanbod, vooral in de koopsector en deels ook in de particuliere huursector. Er is geen sprake van een urgent woningtekort, aangezien in principe niemand in Barneveld geen dak boven zijn hoofd heeft. Soms kan dit historisch zo gegroeid zijn (doordat huishoudens lang op hetzelfde adres blijven wonen en de waardeontwikkeling van de woning verder is gestegen), maar ook doordat er bij de aanschaf van de woning een zeker (eigen) vermogen/spaargeld wordt ingezet. Wel is er sprake van een potentieel tekort aan betaalbare en middeldure woningen (huur en koop). Voor toetreders/starters op de woningmarkt (waaronder starters) en voor lage en midden inkomensgroepen die willen verhuizen binnen de Barneveldse woningmarkt (waaronder ook alleenstaanden) zijn de mogelijkheden echter bemoeilijkt door onder andere de 90%-norm en de aangescherpte hypotheekvoorwaarden. Aangezien de gemeente Barneveld wil uitgroeien tot een gemeente met circa inwoners in 2030, betekent dit dat er jaarlijks redelijk wat nieuwkomers (veelal starters met deels ook een laag of midden inkomen) op de markt bijkomen. Dit pleit voor uitbreiding van de woningvoorraad, ook aan de onderkant van de woningvoorraad. In de Visie op Wonen is gesteld dat als streefbeeld: - 35% van de nieuwbouw in het goedkope segment gerealiseerd moet worden (< 652 of < ) - 20% van de nieuwbouw in het middeldure segment gebouwd kan worden (>652 en < ). In het Meerjaren Woningbouw Programma , blijkt dat voor de periode er zo n 850 woningen in de goedkope en middeldure huur- en koopsfeer (tot ) gepland staat (47% van totale programma) en verder nog 22% in segment tot Het beoogde streefbeeld wordt daarmee ruimschoots gerealiseerd. Ad. 2 Rekening houdend met feitelijke woonsituatie en goedkope en dure scheefheid Uit het woningmarktonderzoek gemeente Barneveld (2010) bleek het volgende. In 2009 woonden er huishoudens die op basis van hun leeftijd, gezinssamenstelling en inkomen tot de zogeheten doelgroep van beleid 3 ) horen (landelijk 28%). Hiervan woonden er huishoudens in een koopwoning. Verder bleken er binnen de huursector zo n huishoudens op basis van hun inkomen in sociale huurwoningen goedkoop scheef te wonen. De benodigde kernvoorraad bedroeg derhalve zo n woningen. Hier stonden op dat moment sociale huurwoningen tegenover. Het tekort aan voor deze doelgroep benodigde woningen bedroeg toen zo n 180 woningen. Tabel 4 Doelgroep van beleid, 2009 en 2011 Onderwerp % 25% Doelgroep van beleid ( a ) Doelgroep in de koop ( b ) Goedkope scheefheid ( c ) Benodigde kernvoorraad (a - b + c) Beschikbare kernvoorraad Theoretische frictie Bron: Woningmarktonderzoek Barneveld 2010 (pagina 21) 3 Inkomensgrenzen van doelgroepen van beleid is vanaf 1 januari 2011: voor woningen tot 362,- alleenstaand <65 jr max , > 65 jaar max ; 2 of meer personen <65 jr max en >65 jaar max Voor woningen vanaf 653 geldt ongeacht leeftijd of gezinsgrootte een inkomen van of hoger. 5

6 Inmiddels is de doelgroepdefinitie gewijzigd, waardoor er nu zo n huishoudens tot deze groep horen (zie tabel 1) en is ook de kernvoorraad (tot 652) groter geworden. Per saldo is er nu sprake van een tekort van zo n woningen, waarbij er van uit is gegaan dat het aantal doelgroepen in de koopsector en de omvang van de goedkope scheefheid ongewijzigd is gebleven. Een deel van de huishoudens met een inkomen tot blijkt een koopwoning te hebben (al dan niet met financiële hulp van familie) of in een particuliere huurwoning te wonen. De woningvoorraad van WsB is met circa woningen niet voldoende om de totale inkomensgroep tot volledig te huisvesten. Dit tekort staat los van de inkomensgroep van tot (2.370 huishoudens, zie tabel 1), die in de analyse van het woningmarktonderzoek uit 2010 verder niet mee zijn genomen. Gezien de uitkomst van tabel 3 wordt het theoretisch beschikbare aanbod voor deze doelgroep in feite geheel door de sociale huursector opgeëist. Totaal gaat het dan om ruim huishoudens waarvoor in theorie geen passende huisvesting is. Ad 3. Woningzoekendeninformatie sociale huursector Het aantal inschrijvingen bij de Woningstichting Barneveld is de afgelopen jaren verder opgelopen. Was er in 2008 nog sprake van inschrijvingen, in 2009 bedroeg dit al inschrijvingen en op waren er inschrijvingen. Niet alle ingeschreven woningzoekenden zijn actief op zoek naar een woonruimte. Jaarlijks is 25% tot 30% actief op zoek naar (andere) woonruimte. In 2010 waren er ruim huishoudens actief op zoek (waarvan circa de helft 1-persoons huishoudens), in 2009 betrof het bijna huishoudens. Hiervan heeft circa een vijfde een inkomen hoger dan , voor deze groep wordt het in de toekomst lastiger om een huurwoning toegewezen te krijgen, vanwege de 90%-passendheidseis vanuit de EU. Deze groep Maar liefst 88% van de reacties op woningen was in 210 afkomstig van starters. Uiteindelijk is circa tweederde van de huurwoningen verhuurd aan starters op de woningmarkt. Tabel 5 Aantal actief woningzoekenden sociale huursector in 2009 en 2010 Aantal actief woningzoekenden Aantal Aantal categorie lft Inkomen 2010 % 2009 % 1 pers. <65 jr Max % % >65 jaar Max % 78 4% <65 jr % % >65 jaar % 25 1% <65 jr > % 72 4% >65 jaar > % 7 0% sub 1 pers % % 2 of mr pers. <65 jr Max % % >65 jaar Max % 64 4% <65 jr % % >65 jaar % 26 1% <65 jr > % % >65 jaar > % 29 2% sub >2 pers % % Totaal % % Aantal > % % Bron: jaarverslag 2010 Woningstichting Barneveld Dit betekent dat de belangstelling voor de sociale huursector sterk terrein heeft gewonnen. De groei van het aantal 1-2 persoons huishoudens, de continue stroom van nieuwkomers op de woningmarkt, maar ook de al 6

7 eerder genoemde belemmeringen op de koopwoningmarkt (zoals aangescherpte hypotheekvoorwaarden) zijn mede aanleiding voor deze sterke groei. Tabel 6 Reacties sociale huursector en toewijzingen 2010 Groep Reacties Woningzoekenden Verhuringen Doorstromer % % % Starter % % % Totaal % % % Bron: jaarverslag 2010 Woningstichting Barneveld Gezien de sterke groei van het aantal ingeschreven woningzoekenden, het relatief grote aandeel starters daarbinnen en het feit dat circa 25-30% van de ingeschreven woningzoekenden ook daadwerkelijk op advertenties reageert (oftewel ruim huishoudens) betekent, samen met de andere in deze notitie geanalyseerde gegevens, dat het belang van goedkope en betaalbare huurwoningen in de sociale huursector in Barneveld nog zeer groot is. Mutaties in sociale huurvoorraad In 2010 zijn er 328 mutaties in het woningbezit van Woningstichting Barneveld geweest. Wanneer we de vrije beleidsruimte van 10% toewijzing aan hogere inkomensgroepen toepassen, zou dit betekenen dat er jaarlijks zo n 33 hogere inkomensgroepen (> ) een sociale huurwoning tot 652 mogen bewonen. Rekening houdend met een aantal urgente huishoudens (12-13 huishoudens in 2009 en 2010) betekent dit er zo n 20 sociale huurwoningen voor deze hogere inkomensgroepen overblijven. Wanneer van totale de inkomensgroep tussen en (totaal huishoudens) er jaarlijks 5% wil verhuizen (zo n 118 huishoudens) en er bijvoorbeeld 40% wil huren, zouden er jaarlijks 47 huishoudens een beroep willen doen op een vrijkomende sociale huurwoning. Dit betekent dat een deel van deze groep moet worden teleurgesteld. Aangezien er bovendien een grote groep huishoudens met een inkomen tot in Barneveld woonachtig is (waaronder een groot aantal starters op de woningmarkt), zal deze vrij beleidsruimte zwaar worden bevochten. 4. Betekenis van EU beleidsmaatregel voor Barneveld In de dagelijkse praktijk blijkt een groot aantal lagere inkomensgroepen (tot ) in Barneveld reeds zelf in de woningbehoefte te kunnen voorzien (huur en koop), zo blijkt uit de vorige paragrafen. Voor de inkomensgroep van tot circa , die vanaf begin dit jaar beduidend minder kansen hebben om in een (andere) woning van de woningcorporatie terecht te komen, totaal zo n huishoudens, wordt de sociale huurmarkt afgesneden. Deze groep is voortaan dus nog meer op de koopsector aangewezen, samen met een deel van de inkomensgroep tot (gezien de omvang van de sociale huurvoorraad in Barneveld), zo n huishoudens. Uit voorgaande analyses onder 3 gaat het om een substantieel aantal huishoudens. Gezien de aangescherpte hypotheekvoorwaarden maar ook gezien de toenemende belangstelling voor huren onder een aantal van deze huishoudens, zal het voor een aantal groepen, waaronder starters op de woningmarkt, steeds lastiger worden om een passende woning te vinden. 5. Mogelijke maatregelen Gezien de samenstelling van de woningvoorraad in Barneveld met een groot aantal woningen met een waarde van of hoger (60%), is mede gezien de inkomenssamenstelling van de hier woonachtige huishoudens, een uitbreiding van de woningvoorraad van woningen met een waarde tot (tevens grens van de Starterslening) wenselijk. 7

8 Daarbij kan worden gedacht aan de volgende producten/instrumenten. Nieuwbouw (met eventueel bijzondere regelingen) 1. Bouwen van woningen in segmenten tot en tot ; 2. Woningen onder Koopgarant of soortgelijke constructies (zoals Slimmer Kopen), vooral in segmenten tot < en , bouwen, daarmee blijven woonproducten betaalbaar voor met name starters op de woningmarkt (zie ook separate notitie daarover); 3. De marktprijs zal dicht bij de kostprijs moeten liggen, aangezien de marktwaarde bepalend is voor de aanschafprijs en verkoopprijs; 4. Woningen in de prijsklassen tot (en eventueel tot ,-) realiseren, door ze casco op te leveren, zoals in Project Geluksvogels in Puurveen. Aan de bouwkwaliteit van de woningen in termen van oppervlakte en uiterlijke verschijning/architectuur wordt daarmee niet getornd. Daarmee worden duurzame producten op de markt gebracht. De financieringslast van deze woningen is voor de koper lager en men kan met behulp van familie en/of vrienden in eigen tempo de woning van binnen verder afronden; 5. Huurwoningen in de prijsklasse van 650 tot 800/ 850,- te realiseren, via woningcorporaties of eventueel institutionele of particuliere beleggers; 6. Huurwoningen in de prijsklasse tot 652 realiseren, vooral in nog ontbrekende segmenten, zoals levensloopbestendige nultredenwoningen; 7. Een beperkt aantal starterswoningen (niche) ook echt als starterswoningen te bouwen (kleiner dan veelal gebruikelijk is/was en uiteindelijk dus duidelijk bedoeld voor een bepaalde fase in het leven/gericht op doorstroming). Bijvoorbeeld met een oppervlakte van m2. Met name bepaalde inbreidingslocaties lenen zich voor dit concept; 8. Eventuele inzet van CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) om door middel van zelfwerkzaamheid bepaalde kortingen te bewerkstelligen; 9. In bepaalde projecten zou door de gemeente de grond in erfpacht uit kunnen worden gegeven, dit scheelt in de stichtingskosten waardoor bepaalde woonproducten betaalbaar worden voor onder andere de groep huishoudens met een inkomen van tot circa ,-. Gemeente blijft dan eigenaar van de grond en deze gronden op termijn ook kunnen herbestemmen voor andere doeleinden. Verkoop 10. Verkoop van een aantal bestaande huurwoningen, bijvoorbeeld met Koopgarant, daarmee wordt echter de omvang van de sociale huurvoorraad nog kleiner ten opzichte van de groepen die daarop zijn aangewezen; met name voor huishoudens die momenteel goedkoop scheef wonen is dit een interessante maatregel en bovendien zorgt dit voor behoud van voldoende inkomensdifferentiatie in de verschillende wijken en kernen van Barneveld. Aankoop 11. WsB zou uit strategische overwegingen vastgoed kunnen verwerven, bijvoorbeeld wanneer een institutionele belegger bepaalde complexen wil afstoten of wanneer een bouwer bepaalde producten wil verkopen. Dit kunnen woningen zijn die door hun ligging, differentiatie en/of prijsstelling een welkome aanvulling op de totale portefeuille van WsB vormen. Deze producten zouden interessant kunnen zijn voor zowel de lage als de midden inkomensgroepen. Huurbeleid 12. In huurbeleid bewaken van voldoende omvang van huurvoorraad tot 652 voor de lagere inkomensgroepen; 13. WsB zou met haar huurbeleid bij mutatie de huur van een aantal woningen kunnen optrekken tot maximaal redelijk, maar gezien de samenstelling van de woningvoorraad is de verwachting dat dit aantal woningen van boven de 652,- in een laag tempo zal groeien (thans 1%). De ambitie van de WsB is om het marktaandeel van huurwoningen met een prijs tussen 652 en 850 uit te breiden tot 10% in een periode van 10 jaar. 8

9 Samenvattend worden de volgende maatregelen, gekoppeld aan de daarvoor bestemde inkomensgroepen, voorgesteld. Thema Maatregel Inkomensgroep Huur Koop < Nieuwbouw 1 Bouwen < en x x x 2 Koopgarant e.d. inzetten x x x 3 Casco opleveringen< x x x 4 Marktprijs dicht bij kostprijs houden x x x 5 Huurwoningen in segment x x 6 Huurwoningen in segment < 652 x x 7 Kleine starterswoningen (50-75 m2) x x x x 8 Collectief Part. Opdrachtgeverschap x x x 9 Erfpacht x x x x Verkoop 10 Verkoop bestaande huurwoningen x x Aankoop 11 Verwerving van vastgoed x x x x Huurbeleid 12 Behoud volume kernvoorraad x x 13 Naar segment optrekken x x x Een aantal deze onderwerpen zal in de volgend jaar opnieuw overeen te komen prestatieafspraken tussen WsB en gemeente Barneveld aan de orde komen. 6. Implementatie In de vastgestelde Visie op Wonen is de betaalbaarheid van het wonen reeds ter sprake gebracht. De aanscherping van de toewijzingsregels in de sociale huursector vanuit de EU heeft hier nog een schepje bovenop gedaan. De in deze notitie genoemde maatregelen zullen de komende tijd op verschillende manieren verder worden uitgewerkt, te weten: - In het op te stellen uitvoerings-/werkprogramma Visie op Wonen - door het opstellen van een nieuw statuut (ter vervanging van de huidige MGE-regeling) waarin meerdere financieringsconstructies (zoals Koopgarant en Slimmer Kopen) binnen bepaalde kaders mogelijk wordt gemaakt - door actualisering van het toetsingskader van woningbouwplannen - door een nieuw prestatiecontract met Woningstichting Barneveld ( ) - door afstemmen met particuliere verhuurders / institutionele beleggers over hun bijdrage in het aanbieden van huisvesting voor genoemde inkomensgroepen. 7. Meerjaren Woningbouwprogramma Barneveld : een stap in de goede richting In het Meerjaren Woningbouwprogramma van Barneveld (vastgesteld door de raad d.d. 28 juni 2001) is in de kwalitatieve programmering voor de periode 2011 t/m 2015 het volgende voorzien met betrekking tot de realisatie van goedkope en middeldure woningen: 16% sociale huur (< 652,-) 17% tot % tot Verder is 22% in het segment tot gepland en 31% vanaf Ook is 6% overige huur (vrije sector > 650). Totaal gaat het om zo n 850 goedkope en middeldure woningen van de totaal bijna woningen die in de periode t/m 2015 zijn voorzien. Daarmee wordt een sterke impuls binnen Barneveld gegeven om de lagere en midden inkomensgroepen passende woonruimte aan te bieden. Voor de inkomensgroep tot (en deels ook voor de inkomensgroep tot ) is daarmee zo n 48% van de geplande nieuwbouw in de periode 2011 t/m 2015 interessant vanwege de betaalbaarheid 9

10 van deze woningen. In relatie tot de samenstelling van de woningvoorraad is dit een relatief gunstig beeld voor deze inkomensgroepen. 8. Vervolgstappen De inhoud van deze notitie is met Woningstichting Barneveld afgestemd. Na behandeling in het college en de ter kennisname legging in de raad, zal een aantal maatregelen (waaronder Verkoop Onder Voorwaarden en het nieuwbouwbeleid) worden geïmplementeerd. Barneveld Afdeling Leefomgeving Steller: M. Stevens 10 november