Toelichting op de gegevensuitvraag Ontwerpvoorstel Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties

Transcriptie

1 Toelichting op de gegevensuitvraag Ontwerpvoorstel Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties

2

3 Toelichting op de gegevensuitvraag Ontwerpvoorstel Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties Datum 10 oktober 2016

4

5 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus 16191, 2500 BD Den Haag Pagina 5 van 28

6

7 Inhoud Invulinstructie pag. 11 Hoofdstuk 1. Algemene gegevens pag. 14 Hoofdstuk 2. Verlicht Regime/Ontwerpvoorstel pag. 16 Hoofdstuk 3. Over te hevelen bezit pag. 19 Hoofdstuk 4. Kostenverdeelstaat pag. 20 Hoofdstuk 5. Overige vragen pag. 21 Afronden; controleren, afdrukken en afsluiten pag. 22

8

9 Inleiding De nieuwe Woningwet verplicht woningcorporaties hun kerntaken (DAEB) te scheiden van hun overige taken (niet-daeb). De voorlopige scheidingsvoorstellen van de corporaties worden via het CorpoData opvraagprogramma dpi uitgevraagd, evenals de keuze voor de scheidingswijze (administratieve scheiding, juridische splitsing, een hybride vorm of verlicht regime). De afgelopen jaren is er in dpi al een splitsing tussen de DAEB en niet-daeb activiteiten aangebracht, op basis van de interim-wetgeving. Deze is nu verder doorvertaald, waardoor bestaande hoofdstukken zijn uitgesplitst in een DAEB-tak en een niet-daeb-tak. Deze opgevraagde informatie is deels structureel en deels eenmalig, ten behoeve van de indiening en beoordeling van de scheidingsvoorstellen. De eenmalige informatie is zoveel als mogelijk ondergebracht in deze aparte applicatie. De structurele informatiebehoefte is ondergebracht in het opvraagprogramma dpi, zodat een dubbeling van gegevensuitvraag wordt voorkomen. Let op: Naast de verdeling in structurele en incidentele informatiebehoefte worden dpi gegevens gebruikt in het ontwerpvoorstel. Het ontwerpvoorstel kan om die reden pas worden afgesloten nadat de dpi is afgesloten. De uitvraag geschiedt door het samenwerkingsverband CorpoData. Dit samenwerkingsverband draagt zorg voor ontvangst van de totale data en juiste verspreiding hiervan aan de belanghebbenden. Op twee momenten in een jaar dienen gegevens aangeleverd te worden, namelijk op 15 december de Prospectieve informatie (dpi) en op 1 juli de Verantwoordingsinformatie (dvi). Eenmalig dient dit jaar het ontwerpvoorstel voor 31 december 2016 te worden aangeleverd. In deze toelichting wordt uitgelegd wat ingevuld moet worden en hoe het programma werkt. Deze toelichting is tevens in het opvraagprogramma opgenomen als helptekst. De toelichting ziet toe op de werking van het opvraagprogramma. De in de applicatie gestelde vragen kennen een achtergrond in wet- en regelgeving en eerder gepubliceerde beoordelingskaders en beleidsregels van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor het goed invullen van de applicatie wordt aanbevolen kennis te nemen van deze wet- en regelgeving en publicaties. Dit betreft onder andere de volgende publicaties: Woningwet (BZK), te raadplegen via: Besluit TIen Volkshuisvesting (BTIV) (BZK), te raadplegen via: Regeling TIen Volkshuisvesting (RTIV) (BZK), te raadplegen via: Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB (Aw), te raadplegen via: Q&A DAEB/niet-DAEB (Aw), te raadplegen via: Richtlijn juridische splitsing (WSW), te raadplegen via: Pagina 9 van 28

10 Toelichting dpi (CorpoData), te raadplegen via: Handleiding functionele indeling winst-en-verliesrekening bij woningcorporaties 2015 (CorpoData), te raadplegen via: Nieuwsbrieven dpi en ontwerpvoorstel (CorpoData), te raadplegen via: Veel informatie wordt geïmporteerd uit de dpi. In deze toelichting wordt voor deze regels geen toelichting meer gegeven wat op deze regels dient te worden ingevuld. Waar relevant wordt wel achtergrondinformatie gegeven over de functie van deze regel in het scheidingsvoorstel. Pagina 10 van 28

11 Invulinstructie Starten van het opvraagprogramma Het opvraagprogramma kan online worden gestart via Inloggen Na het invullen van de gebruikersnaam ( adres) en het wachtwoord moet op inloggen worden geklikt en komt de gebruiker in een tweede scherm. Is het wachtwoord vergeten dan kan hier een nieuw wachtwoord worden aangevraagd. De procedure hiervoor wijst zich vanzelf. Valideren In het tweede scherm moet de als sms aan uw opgegeven mobiele nummer toegezonden code worden ingevuld en op valideer worden geklikt en komt de gebruiker in een volgend scherm. Gegevens De gebruiker komt terecht in het scherm waarin gekozen kan worden voor gegevensbeheer om gebruikersrechten te wijzigen of in CorpoData om het opvraagprogramma in te vullen. Vervolgens kan gekozen worden voor applicaties en daarna voor corporatie en applicatie versie. Afhankelijk van de rechten die via de beheerder zijn verkregen, kunnen de gegevens worden ingezien of gegevens worden bewerkt. Als er gebruiksrechten zijn verstrekt kan tevens, indien noodzakelijk, een back-up teruggezet worden. Voor elk nieuw uit te brengen opvraagprogramma moeten de rechten hiervoor door de beheerder worden verstrekt aan de gebruiker. Back-up Twee keer per dag wordt er automatisch een back-up gemaakt. Er wordt alleen een back-up gemaakt als er, na de laatste back-up, mutaties zijn aangebracht. In totaal zijn er maximaal vijf back-upbestanden die teruggezet kunnen worden. Zodra er een zesde back-up gemaakt wordt, verdwijnt het oudste back-upbestand. Naast de maximaal vijf automatische back-ups is het ook mogelijk op elk gewenst moment zelf een back-up te maken. Zo kan een versie veilig gesteld worden, voorafgaand aan bijvoorbeeld een te importeren bestand. Mocht bij dat importeren iets mis gaan of als blijkt dat in de ingevoerde gegevens fouten zitten, kan zo nodig altijd weer de versie voorafgaand aan het te importeren bestand worden teruggezet. Om een back-up terug te zetten wordt de checksum en bestandsgrootte van het bestand dat teruggezet moet worden weergegeven en moet op herstellen geklikt worden. Als een bestand definitief gemaakt is, kan er geen back-up meer teruggezet worden. Opslaan gegevens Om de gegevens te bewaren moet op de knop opslaan geklikt worden. Voor het opslaan van de gegevens en het verlaten van het opvraagprogramma wordt de knop opslaan en afmelden gebruikt. Bovenaan in het scherm wordt de gebruiker gewaarschuwd als er gewijzigde gegevens zijn die nog niet zijn opgeslagen. Let op: bij het wisselen van scherm lijken de gewijzigde gegevens te worden opgeslagen. Toch is dat niet altijd het geval en is het raadzaam tussentijds regelmatig de knop opslaan te gebruiken. Pagina 11 van 28

12 Bediening van het programma Voor het bedienen van het programma volgen hier enkele richtlijnen: Werken met de muis De linker muisknop kan gebruikt worden bij de volgende toepassingen: Het selecteren van velden, toetsen en onderdelen van het menu. Selectievakjes en keuzerondjes. Wanneer een keuzerondje wordt geselecteerd, worden reeds eerder geselecteerde keuzerondjes binnen deze groep vanzelf afgevoerd. Het selecteren van gemeenten, die worden aangeboden in een lijst. Werken met het toetsenbord Een veld kan worden geselecteerd met de <Tab>-toets of <Shift-Tab>-toetsen. Op enkele schermen wordt gebruik gemaakt van selectievakjes en keuzerondjes. Een actief (omlijnd) selectievakje kan soms met de spatiebalk alleen worden geselecteerd, maar niet weer worden verwijderd. Doordat het gebruik van het toetsenbord minimaal is bij het opvraagprogramma, wordt aanbevolen om met de muis te werken. Het gebruik van velden Voor het invullen van de gegevens wordt in het programma gebruik gemaakt van drie soorten velden: Witte velden: hierin kunnen de gegevens ingevuld worden. Gemarkeerde velden: deze velden zijn, voor zover van toepassing, verplichte velden. Hier moet altijd een waarde worden ingevuld. Tevens wordt een veld gemarkeerd indien bij de controle (controletoets ) van de ingevulde waarde niet wordt voldaan aan de voor dat veld vastgestelde veldkenmerken. Grijze velden: de waarden in deze velden worden door het programma zelf berekend. Het gebruik van de knoppen Boven in het scherm vindt u een aantal knoppen: Help: aangegeven met een vraagteken. Hierin wordt aangegeven en toegelicht welke gegevens ingevuld dienen te worden. Deze toelichting komt overeen met de beschrijving in deze handleiding. Opslaan: hiermee kunt u de gegevens tussentijds opslaan of opslaan en afmelden. Uiteraard zijn hierna nog altijd wijzigingen mogelijk in de gegevens. Print: hiermee kunt u een print maken van het desbetreffende scherm of een scherm exporteren naar pdf-formaat. Controlemeldingen Het programma voert op diverse onderdelen controles uit, de zogenoemde plausibiliteitstoetsen. Wanneer een uitkomst niet plausibel lijkt wordt u hierop geattendeerd. Er zijn twee soorten toetsen: Harde plausibiliteitstoets: de ingevulde gegevens dienen aan de voorwaarden te voldoen. U kunt de toets niet negeren. Zachte plausibiliteitstoets: de uitkomst lijkt niet plausibel, maar behoeft niet onjuist te zijn. Controlemeldingen kunnen worden genegeerd maar dan dient in het scherm plausibiliteitstoetsen verplicht te worden aangegeven waarom de controlemelding is genegeerd (reden van de afwijking vermelden). Door op een controle te klikken, verschijnt er een uitleg over de controle. Pagina 12 van 28

13 Door de vraag op scherm 1.1 van de dpi wilt u er op geattendeerd worden als bij het verlaten van een scherm een controletoets wordt geactiveerd met ja of nee te beantwoorden, is het mogelijk ervoor te kiezen om tijdens het werken wel of niet geattendeerd te worden op controletoetsen. Uiteraard dienen controletoetsen voor het definitief afsluiten van het programma altijd te worden doorlopen en afgehandeld. Importeren gegevens Voor eventuele importmogelijkheden vanuit uw primair systeem of uw prognosepakket en de voorwaarde waaraan in dat geval voldaan dient te worden, verwijzen we u naar de automatiseerder van uw primair systeem of prognosepakket. Gegevens vanuit dvi en dpi worden in de applicatie geladen bij de eerste opening. De gegevens uit de dpi worden geupdate indien wijzigingen worden aangebracht in de dpi. Om die reden is het aan te bevelen de ontwerpvoorstellen pas in te vullen nadat de dpi volledig is ingevuld. Let op: de ontwerpvoorstellen kunnen pas worden ingeleverd nádat de dpi is afgesloten. Let op: Alle bedragen in de applicatie dienen in duizendtallen te worden ingevuld, tenzij anders aangegeven. Pagina 13 van 28

14 Hoofdstuk 1. Algemene gegevens In dit hoofdstuk is de algemene procedure voor het invullen van het opvraagprogramma opgenomen en wordt de corporatie gevraagd algemene informatie te verstrekken. Deze vragen worden door alle corporaties ingevuld. Fusie In veel gevallen worden fusies geëffectueerd per 1 januari van een jaar. In de praktijk verlangt CorpoData dan van corporaties om per 15 december even daarvoor gezamenlijk de dpi over de prognoses van de nieuwe fusieorganisatie aan te leveren. Reden hiervoor is dat het onlogisch is om op dan nog aparte sets van de prognose-informatie op te vragen voor twee of meer corporaties die inmiddels zijn opgegaan in de fusiecorporatie. De prognose-informatie gaat in op de voornemens van de komende jaren. Hierbij is juist het beeld van de fusiecorporatie relevant. In het maatschappelijk verkeer, zeker bij financiers, wordt er veel waarde gehecht aan de continuïteit van de nieuwe fusiecorporatie. Dit onderschrijft het belang van gemeenschappelijke informatie van de fusiecorporatie over voorgenomen prognoses en de oordeelsvorming inzake de continuïteit. Het scheidingsvoorstel zal dan ook gefuseerd dienen te worden aangeleverd. Consequentie daarbij is dat ook de twee nog afzonderlijk over het afgelopen verslagjaar opgestelde jaarrekeningen door de corporatie gefuseerd als één dvi moeten worden aangeleverd. CorpoData gaat ervan uit dat de fusiecorporaties in beginsel als enige de benodigde informatie hebben om tot een gedegen samenvoeging van de Verantwoordingsinformatie te kunnen komen. Als over deze richtlijn onduidelijkheid bestaat of als een fusie op een ander moment plaatsvindt, neem dan contact op met de helpdesk van CorpoData Keuze voor type scheiding Hier geeft u aan welk type scheiding u wenst door te voeren. Deze keuze dient gelijk te zijn aan de gemaakte keuze in de soortgelijke vraag in de dpi. Gekozen kan worden voor de volgende typen scheiding: 1a. Verlicht regime Het voorleggen van scheidingsvoorstellen geldt voor corporaties met een totale jaaromzet van meer dan 30 miljoen, meer dan 5% omzet in de niet-daeb-tak of 10% investeringen in de niet-daeb-tak. Corporaties met een jaaromzet en investeringsniveau welke lager is dan bovenstaande normen komen in aanmerking voor verlicht regime en kunnen volstaan met een kostentoedeling en hoeven vooraf geen scheidingsvoorstellen voor te leggen. Wel dient een voorstel voor baten en lastenscheiding te worden aangeleverd. In het ontwerpvoorstel dient te worden aangetoond dat aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan. 1b. Administratieve scheiding Er is sprake van administratieve scheiding indien er geen overheveling van bezit naar andere juridische entiteiten plaatsvindt. 1c. Hybride scheiding Een scheiding is hybride indien er bezit wordt overgeheveld van de TI (TI) naar een dochtervennootschap, terwijl ook niet-daeb bezit achterblijft in de TI. Indien er een administratieve scheiding plaatsvindt waarbij de huidige nevenstructuur in stand blijft (zonder extra overheveling), dan geldt dit als een administratieve scheiding. Pagina 14 van 28

15 1d. Juridische splitsing Er is sprake van juridische splitsing indien er overheveling van bezit naar andere juridische entiteiten (Woonvennootschap) plaatsvindt, zonder dat er niet-daeb bezit achterblijft in de TI. LET OP: De keuze voor het type scheiding bepaalt in belangrijke mate de vervolguitvraag. Het is dus van belang dat deze keuze goed wordt ingevuld. Indien deze achteraf wordt aangepast leidt dit tot het verdwijnen van een deel van de reeds ingevulde gegevens! 0.2 A. Gegevens corporatie Vul de gevraagde gegevens in en controleer de vooraf ingevulde gegevens. Als de vooraf ingevulde gegevens onjuist zijn, neem dan contact op met de helpdesk van CorpoData. De volgende algemene gegevens invoeren: 1. Instellingsnummer (L-nummer, dit is al ingevuld) 2. Statutaire naam, (is al ingevuld, zoals dit bij Aw bekend is) 3. Vestigingsgemeente (is al ingevuld, zoals dit bij Aw bekend is) 4. Inschrijvingsnummer bij de Kamer van Koophandel: het 8-cijferige inschrijvingsnummer, zonder toevoeging 5. Contactpersoon 6. Aanhef van de contactpersoon: maak een keuze voor de heer of mevrouw 7. Functie contactpersoon 8. Telefoonnummer 9. Faxnummer waarop de contactpersoon bereikbaar is 10. adres waarop de contactpersoon bereikbaar is 11. WSW-deelnemer (is al ingevuld, zoals dit bij Aw bekend is) 12. NRV-nummer (is al ingevuld, zoals dit bij Aw bekend is) Aan het L-nummer zijn de volgende gegevens gekoppeld: Of de TI een WSW-deelnemer is en onder welk NRV-nummer de corporatie staat ingeschreven. 1.2 C. Bezitsgemeente(n) Een bezitsgemeente kan worden gekozen door eerst een provincie te kiezen en daarna de desbetreffende bezitsgemeente(n) aan te vinken of door Nederland te kiezen en vervolgens de bezitsgemeenten aan te vinken (alfabetische volgorde). Onder bezitsgemeente(n) wordt verstaan de gemeente(n) waar de corporatie (de TI en haar verbindingen) onroerende zaken heeft of voorziet in het forecastjaar en de tien prognosejaren. Het samenstellen van de gemeentelijst is van belang, omdat er enkele hoofdstukken moeten worden ingevuld voor elke gemeente afzonderlijk waar de corporatie en/of haar eventuele verbindingen onroerende zaken heeft of voorziet. Deze gegevens worden uit de dpi overgenomen. Pagina 15 van 28

16 Hoofdstuk 2. Verlicht Regime/Ontwerpvoorstel Verlicht Regime Dit hoofdstuk verschijnt slechts bij corporaties die bij keuze scheiding (0.1) Verlicht Regime hebben aangegeven. Doelstelling van dit hoofdstuk is om vast te stellen dat de corporatie terecht in aanmerking wil komen voor Verlicht Regime. Een groot deel van deze informatie wordt hierbij uit de dvi en dpi overgenomen. Het voorleggen van scheidingsvoorstellen geldt voor corporaties met een totale jaaromzet van meer dan 30 miljoen, meer dan 5% omzet in de niet-daeb of 10% investeringen in de niet-daeb. In dit hoofdstuk kan worden aangetoond dat u onder deze grenzen blijft over de jaren 2015, 2016 en Als voor de jaren 2015 en 2016 of over de jaren 2016 en 2017 aan deze criteria wordt voldaan dan komt u in aanmerking voor verlicht regime. Voor het omzetcriterium van 30 miljoen vindt vanaf 2017 jaarlijks indexatie plaats. Voor 2017 is de norm in het ontwerpvoorstel derhalve ,-. Let op: Alle bedragen dienen te worden afgerond op 1.000,-. Aantallen worden volledig weergegeven. Berekening totale omzet TI en aandeel niet-daeb omzet In de jaarrekening 2015 is voor de omzet op basis van de functionele winst- en verliesrekening nog geen onderscheid gemaakt naar DAEB en niet-daeb. Deze dienen nog handmatig te worden ingevuld. De overige gegevens in deze tabel zijn overgenomen uit dvi respectievelijk dpi. Uitgaande investeringskasstromen Deze gegevens worden overgenomen uit de dpi Op basis hiervan wordt berekend of het aandeel van de investeringen in niet-daeb activiteiten onder de 10% blijft. Totaal overzicht In dit schema wordt per jaar per criterium getoond of aan de criteria voor verlicht regime wordt voldaan. Indien dit niet het geval is wordt u verzocht alsnog een scheidingsvoorstel aan te leveren. Pagina 16 van 28

17 Ontwerpvoorstel Dit hoofdstuk verschijnt bij corporaties die bij keuze scheiding (0.1) Administratieve scheiding, Hybride scheiding of Juridische splitsing hebben aangegeven. In dit hoofdstuk worden een aantal algemene vragen gesteld over het ontwerpvoorstel. Zienswijze gemeente Als onderdeel van het scheidingsvoorstel worden zienswijzen van gemeentes aangeleverd. Hier dient u via ja/nee vragen aan te geven of van alle gemeenten een zienswijze is ontvangen. Indien er geen zienswijze is ontvangen dient dit te worden toegelicht. Via de uploadfaciliteit kunnen documenten worden toegevoegd waaruit blijkt dat de corporatie de gemeente wel in staat heeft gesteld een zienswijze te geven. Voor de wel ontvangen zienswijzen wordt aangegeven of deze in lijn zijn met het scheidingsvoorstel. Indien dit niet het geval is, wordt toegelicht op welke wijze de corporatie de zienswijze heeft meegewogen in het scheidingsvoorstel en waarom dit niet heeft geleidt tot aanpassing van het scheidingsvoorstel. Zienswijze/advies huurdersvertegenwoordigingen Als onderdeel van het scheidingsvoorstel worden zienswijzen/advies van huurdersvertegenwoordigingen aangeleverd. Hier dient u via ja/nee vragen aan te geven of van alle huurdesrvertegenwoordigingen een zienswijze/advies is ontvangen. Indien er geen zienswijze/advies is ontvangen dient dit te worden toegelicht. Via de uploadfaciliteit kunnen documenten worden toegevoegd waaruit blijkt dat de corporatie de huurdersvertegenwoordiging wel in staat heeft gesteld een zienswijze/advies te geven. Voor de wel ontvangen zienswijzen/adviezen wordt aangegeven of deze in lijn zijn met het scheidingsvoorstel. Indien dit niet het geval is, wordt toegelicht op welke wijze de corporatie de zienswijzen/adviezen heeft meegewogen in het scheidingsvoorstel en waarom dit niet heeft geleidt tot aanpassing van het scheidingsvoorstel. Volmacht en pandakte Deze vraag verschijnt bij corporaties die bij keuze scheiding (0.1) Hybride scheiding of Juridische splitsing hebben aangegeven. Aangegeven wordt of de corporatie voornemens is een volmacht en pandakte te verstrekken respectievelijk op te stellen conform het model van WSW. De modellen zijn beschikbaar op de website van WSW als onderdeel van de WSW richtlijn juridische splitsing. Potentieel te liberaliseren bezit Aangegeven wordt of de corporatie voornemens is gebruik te maken van de mogelijkheid om potentieel te liberaliseren bezit over te hevelen naar de niet-daeb-tak. Indien hier ja wordt ingevuld, verschijnt een extra opgave in hoofdstuk 3, waarin deze overheveling nader dient te worden gespecificeerd. Financiële ratio s Gevraagd wordt of de ratio s voor de afzonderlijke takken voldoen aan de gepubliceerde normen in het beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB. Indien dit niet het geval is, wordt gevraagd een bijlage up te loaden waaruit de levensvatbaarheid van de afzonderlijke takken blijkt. Pagina 17 van 28

18 Rentepercentage interne lening Gevraagd wordt het rentepercentage op te geven van de interne lening. Als rentepercentage wordt minimaal de 10 jaar-staatsrente met een opslag van 150 basispunten gehanteerd. De corporatie mag een hogere interne rente hanteren, bijvoorbeeld indien dit nodig is voor de financiële positie van de DAEB-tak. Pagina 18 van 28

19 Hoofdstuk 3. Over te hevelen bezit Dit hoofdstuk verschijnt bij corporaties die bij keuze scheiding (vraag 0.1) Administratieve scheiding, Hybride scheiding of Juridische splitsing hebben aangegeven. Opgaaf van bezit In dit overzicht wordt gevraagd de omvang van het bezit op te geven uitgaande van de situatie voor scheiding, verdeeld naar DAEB en niet-daeb, zowel in de TI als in de verbindingenstructuur (geconsolideerd). Potentieel te liberaliseren bezit wordt in dit overzicht aangemerkt als DAEB. Gevraagd wordt de aantallen en marktwaarde van deze eenheden op te geven. Voor MOG/BOG wordt tevens naar de aantallen vierkante meters (m²) gevraagd. Voor de telling van de aantallen wordt voor de onzelfstandige eenheden dezelfde tellingmethodiek als bekend bij dpi/dvi aangehouden. Bij de telling van het aantal overige woongelegenheden wordt uitgegaan van het aantal individuele eenheden (of kamers). De gemeenschappelijke verblijfsruimten worden daarbij niet meegeteld. Een voorbeeld van een overige wooneenheid: U bezit een bijzonder woongebouw (1 gebouw) dat bestaat uit 21 verhuureenheden (16 eenpersoons- en 5 tweepersoons kamers, in totaal 26 verzorg- of verpleeg plaatsen). De juiste opgave voor u is dan 21 eenheden: u geeft het aantal verhuurbare eenheden op (kamers). Bij de marktwaarde wordt de verwachte waarde ultimo 2016 opgenomen conform handboek 2015 basis of full versie. Alle parameters en vastgoedgegevens dienen wel geïndexeerd te worden naar ultimo en verder mag via een autonome ontwikkeling worden berekend, waarbij voorraadmutaties worden meegenomen. Alle bedragen dienen te worden afgerond op 1.000,-. Aantallen worden volledig weergegeven. Opgave van facultatief over te hevelen bezit Dit overzicht verschijnt bij corporaties die bij de vraag wordt er potentieel te liberaliseren bezit overgeheveld? (vraag 2.4) ja hebben aangegeven. In dit overzicht wordt op gemeenteniveau aangegeven wat aan potentieel te liberaliseren bezit wordt overgeheveld naar de niet-daeb-tak, aangevuld met een aantal achtergrondgegevens. Bij de gemiddelde actuele contracthuur en markthuur ultimo verslagjaar gaat het om de maandhuur per 1 januari 2017 van de over te hevelen woningen. Alle bedragen dienen te worden afgerond op 1.000,-. Aantallen worden volledig weergegeven. Pagina 19 van 28

20 Hoofdstuk 4. Kostenverdeelstaat De kostenverdeelstaat wordt door alle corporaties ingevuld. In dit hoofdstuk wordt de kostenverdeling op basis van kasstromen (hoofdstuk 4.1) en op basis van de functionele winst- en verliesrekening (hoofdstuk 4.2) aangegeven. Ingevuld wordt het percentage dat toegerekend wordt aan de DAEB-tak. Deze kostenverdeelstaat geeft de situatie voor scheiding weer. Na scheiding is de balans al gescheiden, dus zullen meer posten in kas of winst- en verliestermen direct toegerekend kunnen worden. Dit geldt uiteraard niet voor corporaties die kiezen voor verlicht regime. Belangrijk uitgangspunt is dat er een methodiek is vastgelegd hoe tot de verdeling wordt gekomen. Deze systematiek is het belangrijkste anker voor toetsing door de Aw. Deze systematiek dient herleidbaar te zijn en zal ook in de toekomst zo veel mogelijk consistent dienen te zijn. In de basis geldt dat er zoveel mogelijk direct toegerekend dient te worden. Waar nu verdeelsleutels zijn opgegeven, dient steeds te worden bezien welke onderdelen hiervan direct toerekenbaar zijn. Het restant kan dan via verdeelsleutels worden verdeeld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij personeelsuitgaven. Een deel van het personeel zal direct toerekenbaar zijn (project gerelateerd), terwijl het restant vervolgens via verdeelsleutels worden toegerekend. Pagina 20 van 28

21 Hoofdstuk 5. Overige vragen Dit hoofdstuk verschijnt bij corporaties die bij keuze scheiding (0.1) Administratieve scheiding, Hybride scheiding of Juridische splitsing hebben aangegeven. Omvang van de voorziening verkoop Het uitgangspunt is dat er na scheiding commerciële financiering wordt aangetrokken (zover nodig). Ter naslag is het wel belang inzicht te hebben in de omvang van de voorzienig verkoop. Deze voorziening kan worden aangewend indien de corporatie niet in staat blijkt te zijn om commerciële financiering aan te trekken. Voor de berekening van deze voorziening wordt teruggegaan tot het verslagjaar De term voorziening is in deze formeel onjuist. Dit is geen voorziening die tot uitdrukking komt in de balans, maar een extracomptabele berekening. Verstrekte interne leningen na scheiding worden in mindering gebracht op de omvang van de voorziening verkoop. De gevraagde velden zijn conform de functionele indeling zoals deze sinds verslagjaar 2012 in dvi wordt uitgevraagd. Fusies worden in dit overzicht met terugwerkende kracht verwerkt. Een fusie in 2015 dient dus ook teruggerekend te worden naar het jaar 2012 voor een goed inzicht in de omvang van de voorziening. Totaal aantal gewogen verhuureenheden Het totaal aantal gewogen verhuureenheden wordt berekend volgens de volgende weging: Huurwoongelegenheden weging 1,0 Onzelfstandige overige wooneenheden weging 1,0 Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) weging 2,0 Bedrijfsonroerend Goed weging 1,0 Garages weging 0,2 Overig bezit weging 0,2 Omvang voorziening herstructureringskosten In dit overzicht wordt aangegeven wat de verwachte omvang is van de voorziening herstructureringskosten. Bij een herstructurering van een wijk met voormalig DAEB-bezit komen de kosten voor afwaardering, sloop en bouwrijp maken voor rekening van de DAEB-tak. In het geval de nieuwbouw bestaat uit niet-daeb wordt vanuit deze tak vervolgens een marktconforme prijs betaald voor de afname van de bouwrijpe grond. Deze marktconforme prijs kan (en zal veelal) lager liggen dan de gemaakte kosten voor afwaardering, sloop en bouwrijp maken van de grond. Het verschil tussen gemaakte kosten en lagere marktprijs komt dus ten laste van de DAEB. De totale kosten van herstructurering in een buurt of wijk die op deze wijze ten laste van de DAEB komen, mogen in een periode van 10 jaren niet meer bedragen dan 5% van de WOZ-waarde ultimo 2015 van het totale DAEB-bezit van de corporatie in de betreffende buurt of wijk. Voor Rotterdam-Zuid en de krimpregio s geldt deze begrenzing tot 5% niet. Om deze positie in kaart te brengen wordt de WOZ-waarde ultimo 2015 per postcode aangegeven. De term voorziening is in deze formeel onjuist. Dit is geen voorziening die tot uitdrukking komt in de balans, maar een extracomptabele berekening. Gemaakte kosten/toerekeningen aan DAEB worden in mindering gebracht op de voorziening herstructureringskosten. Overcompensatie Gevraagd wordt of de corporatie voorziet dat het rendement op het DAEB-bezit dermate hoog is of wordt ten opzichte van het (verwachte) marktrendement, dat er mogelijk sprake is van het terugbetalen van ontvangen compensatie (overcompensatie). Pagina 21 van 28

22 Afronden; controleren, afdrukken en afsluiten Controleren (plausibiliteitstoetsen) De acht controles die op verschillende velden en schermen naar voren kunnen komen, zijn gericht op de juistheid ofwel plausibiliteit van de gegevens die worden ingevuld. We noemen ze daarom plausibiliteitstoetsen. Er zijn harde en zachte controles opgenomen. Het merendeel betreft zachte controles (5), een kleiner deel betreft echter ook harde controles (3). Bij de harde controletoetsen moet aan de voorwaarde worden voldaan. De controletoetsen zijn erop gericht de kwaliteit van de ingevoerde gegevens te bewaken. Zachte controles Bij een melding van een zachte controle wordt de invuller erop gewezen dat een bepaald gegeven niet plausibel lijkt maar overigens niet per definitie onjuist behoeft te zijn. Er wordt op gewezen dat er mogelijk een foutieve waarde is ingevuld. Indien de invuller van mening is dat het betreffende gegeven juist is, hoeft uiteraard niet tot correctie te worden overgegaan. Wel is het zo dat in die gevallen, voor een goede beoordeling door externe gebruikers (de Aw en WSW) een nadere toelichting wordt gevraagd. De bedoeling is dat de invuller in de toelichting aangeeft waarom het gegeven afwijkt van het te doen gebruikelijke in soortgelijke situaties. Voor zachte controles geldt dat, nadat de controles zijn geactiveerd, de bij deze controles behorende meldingen ten minste eenmaal (bewust) nagelopen moeten worden voordat naar verzending van het opvraagprogramma kan worden gegaan. Als de invuller van mening is dat de waarde waar de controle betrekking op heeft niet hoeft te worden gewijzigd, kan de betreffende controle worden genegeerd. Indien controlemeldingen worden genegeerd, dient in de rubriek plausibiliteitstoetsen (verplicht) te worden aangegeven waarom de controlemelding is genegeerd. Deze laatste controle ziet toe op de verplichting om voor elke openstaande zachte toets een toelichting te verstrekken. Dit is een harde controle. Indien controlemeldingen worden genegeerd, dat wil zeggen er worden geen andere gegevens ingevoerd, dient in de rubriek plausibiliteitstoetsen aangegeven te worden wat de reden is waardoor de afwijking genoemd/berekend in de controlemelding is ontstaan. Harde controles Bij een melding van een harde controle wordt de invuller erop gewezen dat er een foutieve waarde is ingegeven die is genegeerd. Het gaat hier om een verplicht invoerveld, wat ingevuld of correct ingevuld dient te worden. Ten aanzien van deze harde controles geldt dan ook dat tot correctie van de invoer overgegaan zal moeten worden anders kan niet tot (afsluiting) verzending van de data (dpi-uitkomsten) worden overgegaan. In dit programma zijn 3 harde controles van toepassing, namelijk de nummers , en Als uiteindelijk alle gegevens zijn ingevuld en de zachte controlemeldingen daarna ten minste eenmaal bewust zijn nagelopen, kan het opvraagprogramma via het scherm verzenden definitief worden afgesloten en indien gewenst worden geprint. Pagina 22 van 28

23 Toelichtingsveld In het scherm P-toetsen dient een toelichting te worden gegeven waarom aan een bepaalde controle (P-toets) niet wordt voldaan. In uitzonderingsgevallen kan een eventueel meer uitgebreide toelichting op een afzonderlijke (gewaarmerkte) bijlage bij de toe te zenden stukken worden gevoegd. In het toelichtingsveld dient dan naar deze bijlage te worden verwezen. Overzicht plausibiliteitstoetsen De plausibiliteitstoetsen worden uitgevoerd in het opvraagprogramma. Tussen haakjes staat het hoofdstuk waar de betreffende post is terug te vinden en eventueel ook de paragraaf. De controles zijn bovendien genummerd. In de controlemeldingen bij de betreffende controles wordt verwezen naar onderstaande nummering. De toetsen zijn per hoofdstuk met een volgnummer aangegeven Ontw Rentepercentage interne lening Opgaaf verklaring van een opgegeven rentepercentage groter dan 5% is niet plausibel Ontw Waarde in duizendtallen bij overheveling Opgaaf verklaring voor de hoge waarde bij overheveling. Tevens wordt aandacht gevraagd voor de invulling in duizendtallen, vanwege het vermoeden van opgaaf in euro s Ontw Huur per maand De opgegeven huur dient per maand te worden opgegeven. Een waarde buiten de gestelde maximum waarde brengt het vermoeden met zich mee dat er mogelijk de jaarhuur is ingevuld of dat abusievelijk het huidige niet-daeb bezit is meegenomen in de opgave Ontw Kostenverdeelstaat Opgaaf verklaring voor een opgegeven verdeelsleutel welke fors afwijkt van de verdeelsleutel voor de huren Ontw Kostenverdeelstaat Opgaaf verklaring voor een opgegeven verdeelsleutel welke fors afwijkt van de verdeelsleutel voor de huren Ontw Omvang voorziening herstructureringskosten (harde controle) De opgegeven omvang van de voorziening herstructureringskosten dient gelijk te zijn aan 5% van de WOZ-waarde Ontw Verplichte verklaring openstaande (zachte) P-toetsen (harde controle) Van elke openstaande (zachte) P-toets wordt in het overzicht van openstaande P-toetsen een regel opgenomen waarin een toelichting dient te worden verstrekt. Het is niet plausibel (harde toets) dat bij een van de openstaande P-toetsen geen toelichtende tekst is opgenomen. Pagina 23 van 28

24 Ontw Invulling verplichte velden (waaronder ja/nee) en/of gebruik incorrecte waarden (harde controle) Alle in het opvraagprogramma genoemde verplichte velden dienen ingevuld te worden. Tevens dient op alle ja/nee vragen een antwoord te worden gegeven. Ten slotte wordt van een aantal velden nagegaan of een correcte waarde is gehanteerd. Het is niet plausibel (harde toets) dat verplichte velden niet zijn ingevuld of dat een incorrecte waarde is gebruikt. Samenvatting In de samenvatting worden een aantal belangrijke gegevens ter controle weergegeven. De meeste onderdelen zijn al reeds in voorgaande hoofdstukken toegelicht. Ter aanvulling worden in de samenvatting de kengetallen getoond conform de definities van Aw/WSW voor het beoordelen van de levensvatbaarheid en financierbaarheid in het ontwerpvoorstel. De definities van de kengetallen worden nader toegelicht. Meer informatie is ook te vinden in het beoordelingskader (link naar website opnemen). De relevante kengetallen en de doelstelling van het kengetal zijn weergegeven in onderstaande tabel. Aspect van financiële continuïteit, levensvatbaarheid en financierbaarheid Corporatie genereert op korte en lange termijn voldoende operationele kasstromen om renteverplichtingen te voldoen, uitgaande van continuïteit in de exploitatie. Het aandeel eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen van de corporatie is voldoende. Corporatie genereert op lange termijn voldoende operationele kasstromen ten opzichte van de schuldpositie, uitgaande van continuïteit in de exploitatie. Corporatie genereert op korte termijn voldoende operationele kasstromen om rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen, uitgaande van discontinuïteit in de exploitatie. De verhouding tussen de schuldpositie en de onderpandwaarde van het bezit (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) is voldoende (laatste uitvalsbasis bij een slechte financiële positie). Kengetal ICR Solvabiliteit LTV (o.b.v. bedrijfswaarde) DSCR Dekkingsratio Basis Kasstroomprognose over eerstkomende 10 jaar. Balansprognose over eerstkomende 5 jaar o.b.v. marktwaarde in verhuurde staat waarbij eigen vermogen DAEB wordt onderscheiden naar een deel voor volkshuisvestelijke bestemming. Schuld- en bedrijfswaardeprognose over de eerstkomende 5 jaar. Kasstroomprognose over eerstkomende 10 jaar. Balansprognose over eerstkomende vijfjaar o.b.v. marktwaarde in verhuurde staat. Naast bovenstaande financiële kengetallen wordt er een signaleringsnorm in het kader van beschermen van maatschappelijk vermogen getoond op portefeuilleniveau voor het direct rendement van de vastgoedportefeuille in de niet-daeb-tak. Het direct rendement op basis van marktwaarde geeft een weergave van de operationele verdiencapaciteit van de vastgoedexploitatie. Pagina 24 van 28

25 De kengetallen worden automatisch op basis van de dpi gegevens gevuld. De kengetallen worden weergegeven en beoordeeld op basis van maximaal vijf niveaus. TI DAEB-tak Niet-DAEB-tak binnen TI Niet-DAEB binnen nevenstructuur (geconsolideerd vanuit verbindingen) TI totaal enkelvoudig TI totaal geconsolideerd De weergave van de niveaus is afhankelijk van het type scheiding en het aanwezig zijn van eventuele verbindingen. De opbouw van ieder kengetal wordt nader toegelicht in een detailtabblad. De DSCR wordt apart voor DAEB, niet-daeb en totaalniveau toegelicht. Afdrukken Voor het uitprinten van de gegevens (bijvoorbeeld om te controleren of de ingevulde gegevens juist zijn) zijn er verschillende mogelijkheden. Als u alleen de huidige pagina wilt printen kunt u gebruik maken van de knop met een printer afbeelding of het scherm exporteren naar een ander formaat in de menubalk boven in het scherm. In het menu aan de linkerkant kunt u kiezen voor rapportage volledig, wat een uitvoeringsverslag van de gehele invulling oplevert. Ook kan er voor een samenvatting worden gekozen. Dit is hoofdstuk 6 van de ingevulde gegevens. Zolang er niet definitief is afgesloten, zijn de afdrukken niet voorzien van een checksumnummer. Het uitvoerverslag hoeft niet te worden verstuurd, maar is voor de eigen administratie. Afsluiten en verzenden Gegevens definitief bewaren Voor het verzenden doorloopt het programma enkele controles, de zogenoemde plausibiliteitstoetsen. Als er controlemeldingen zijn geactiveerd, dient het programma te worden nagelopen voordat de gegevens definitief kunnen worden gemaakt. Indien de gebruiker van mening is dat de waarde die de controlemelding heeft geactiveerd wel correct is, kan de betreffende melding worden genegeerd, maar dient wel te worden toegelicht. Er is echter ook een aantal harde controles. Eventuele controlemeldingen die hierdoor worden geactiveerd, kunnen niet worden genegeerd. De invoer moet daarbij worden gecorrigeerd. Indien de invoer niet wordt gecorrigeerd, kunnen de gegevens niet definitief worden bewaard. U kunt de gegevens definitief opslaan door in het desbetreffende scherm ja aan te vinken en op de knop toepassen te drukken. CorpoData kan nu het bestand binnenhalen. Pagina 25 van 28

26 Daarnaast moeten door de corporatie alle overige stukken worden aangeleverd: In alle gevallen de door de bestuurder(s) van de corporatie ondertekende bestuursverklaring Aw voorzien van een checksumnummer vóór 1 januari 2017 digitaal aan te leveren. In alle gevallen de bijlage met controletoetsen, voorzien van hetzelfde checksumnummer vóór 1 januari 2017 digitaal aan te leveren. Alsmede eventueel overige stukken vóór 1 januari 2017 digitaal aan te leveren. Dit betreffen de volgende stukken: Scheiding (nvt voor verlicht regime) Verlicht Regime adm hybr jur 3. Zienswijze Gemeenten x v v v 4. Toelichting niet ontvangen zienswijze x o o o 5. Toelichting niet goedkeurende zienswijze x o o o 6. Zienswijze Huurders x v v v 7. Toelichting niet ontvangen zienswijze x o o o 8. Toelichting niet goedkeurende zienswijze x v o o 9. Toelichting ontwerpvoorstel x v v v 10. Strategie x v v v 11. PvA Governance x x v v 12. Financieringsplan x v v v 13. Opgaaf van de verbindingenstructuur x o v v 14. Verklaring van levensvatbaarheid x o o o o x v Legenda zover van toepassing Geen verplicht document Verplicht toe te zenden document Let op: Na het definitief opslaan van de gegevens is het NIET meer mogelijk om nog gegevens te wijzigen. Indien dit wel nodig blijkt te zijn, kunt u contact opnemen met de helpdesk. Voor de uitvoering door de helpdesk kan contact opgenomen worden met CorpoData, per helpdesk@corpodata.nl of per telefoon van maandag tot en met donderdag uur tot uur op telefoonnummer Utrecht, 10 oktober 2016 Pagina 26 van 28

27 Pagina 27 van 28

28 Dit is een uitgave van de Inspectie Leefomgeving en Transport Postbus BD Den Haag Maand en jaar van uitgifte