Handboek Daeb Niet Daeb Deel B Bijlagen

Transcriptie

1 Handboek Deel B Bijlagen Inhoudsopgave splitsingsplan Corporatie catalogus In de serie Corporatie Governance 1 versie 8 juli 2016

2 2 versie 8 juli 2016

3 Dit Handboek beoogt niet uitputtend te zijn. Hoewel de publicatie met de uiterste zorg is opgesteld aanvaarden Deloitte, de corporaties die hieraan medewerking hebben verleend en de auteurs geen enkele aansprakelijkheid in relatie tot de juistheid en volledigheid van de in dit handboek opgenomen informatie alsmede in relatie tot mogelijke omissies en fouten in deze publicatie, noch voor de gevolgen daarvan. Tevens aanvaarden Deloitte, de auteurs en de corporaties die bij deze publicatie zijn betrokken geen enkele aansprakelijkheid voor schade, in welke vorm dan ook, die voortvloeit uit handelen of nalaten dat op dit handboek is gebaseerd. Ten slotte geldt dat dit handboek mede is gebaseerd op de wet- en regelgeving zoals die op 1 oktober 2015 van kracht was. Wijzigingen in de wet- en regelgeving van na 1 oktober 2015 kunnen uiteraard aanleiding zijn tot nieuwe inzichten, gevolgtrekkingen en conclusies. Het is niet toegestaan zonder voorafgaande toestemming van Deloitte de inhoud van dit handboek op welke wijze en in welke vorm dan ook geheel of gedeeltelijk te verveelvoudigen of openbaar te maken. 3 versie 8 juli 2016

4 Indeling en niet bezit en diensten Woongelegenheden Zelfstandige woongelegenheid Intramurale woongelegenheid Onzelfstandige woning, woonwagen, short stay (studenten, 4 expats) MOG Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 3 van BTIV) Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 4 van BTIV) 5 Bestaand bezit BOG Parkeren, berging Individueel of Bedrijfsverzamelgebouw Parkeren, berging bij een niet DAEB woongelegenheid 6 7 Bestemd voor kantoorhuisvesting TI 8 9 Parkeren, berging bij een DAEB woongelegenheid Collectieve (semi openbare parkeervoorziening) Vastgoed kent meerdere functies Combinaties van woongelegenheden, MVG, BOG 11 Woongelegenheden in complexen Zuivere complexen 12a Gemengde complexen 12b Ontwikkeling (Te) ontwikkelen grondpositie (eventueel met opstallen) Positie en/of ontwikkeling in de TI Positie en/of ontwikkeling in een verbinding (dochter) Positie en/of ontwikkeling in een verbinding (deelneming) 15 Diensten Onderhoudsdiensten en serviceverlening (VVE beheer) Onderhoud en service voor individuele huurder 16 Onderhoud en service i.o.v derden (vanuit T.I.) 17 Onderhoud en service i.o.v. derden (vanuit dochter) 18 4 versie 8 juli 2016 xx Verwijzing naar uitwerking in schemanummer 2015 Deloitte The Netherlands

5 Inhoudsopgave splitsingsplan Suggestie Deloitte 1. Samenvatting ontwerpvoorstel 2. Bestuursverklaring 3. Portefeuille en strategie a) Strategische uitgangspunten en huidige situatie i) Visie en doelen ii) Bestaande iii) Volkshuisvestelijke analyse b) Marktanalyse i) Behoefte in de woningmarkt ii) Behoefte in kwaliteit bezit en duurzaamheid c) Wens (DAEB en niet-daeb) i) Kernregio ii) Doelgroepen iii) Omvang DAEB iv) Prijsklassen en betaalbaarheid v) Kwaliteitsniveau en duurzaamheid vi) Rendement vii) Risicoprofiel viii)portefeuille in relatie tot afspraken gemeente(n) d) Transformatieplan i) Huurbeleid ii) Exploitatie en onderhoud iii) Kwaliteitsniveau en duurzaamheid iv) (Des)investeringen e) Scheiding DAEB en niet-daeb i) Verplichte scheiding vastgoed op basis van definitie ii) Vrijwillige overheveling bij scheiding iii) Geprognosticeerde overgang na scheiding 4. Organisatie en governance a) Strategische uitgangspunten en huidige situatie i) Organisatiestructuur ii) Lopende reorganisaties (indien van toepassing) iii) Huidige inrichting governance iv) Interne- en externe controle b) Streeforganisatie (DAEB en niet-daeb) i) Rechtmatigheid ii) Administratief scheiden of juridisch splitsen iii) Toelichting gekozen structuur in relatie tot strategie iv) Efficiency c) Benodigde mutaties in organisatie i) Inrichting governance na scheiding of splitsing ii) Samenstelling bestuur en interne- en externe controle woningvennootschap (indien van toepassing) iii) Benodigde mutaties statuten en reglementen iv) Benodigde mutaties beleidsstukken a) Verbindingen en samenwerkingsverbanden i) Lopende projecten ii) Lange termijn verplichtingen iii) Samenwerkingsverbanden iv) Herinrichting verbindingenstructuur b) Plan van aanpak governance scheiding of splitsing 5 versie 8 juli Deloitte The Netherlands

6 5. Financiering en levensvatbaarheid a) Strategische uitgangspunten en huidige situatie 6 6 i) Huidige financiële positie ii) Huidige ontwikkeling ratio s iii) Reeds aangegane verplichtingen b) Financiële effecten transformatieplan i) (Des)investeringen ii) Kasstroom effecten iii) Balans effecten iv) Effect op winst- en verliesrekening c) Financiële effecten toewijzing vastgoed en toerekening kosten i) DAEB en niet-daeb beginbalans ii) Interne lening iii) Financier- en borgbaarheid iv) Baten-lastenscheiding v) (Des)investeringen d) Financiële effecten scheiding of splitsing e) Scenario analyse i) Juridische en notariële kosten (indien van toepassing) ii) Fiscale effecten (indien van toepassing) iii) Verbindingen en samenwerkingsverbanden iv) borgbaarheidsverklaring WSW en vrijgave onderpand (indien van toepassing) i) Exploitatieprognose ii) Kasstroomprognose iii) Prognose ontwikkeling ratio s iv) Volkshuisvestelijke prognose 6. Procesoverzicht stakeholders a) Overzicht proces en uitkomsten proces, consultaties, zienswijzen gemeente(n) i) Doorlopen processtappen in consultatieproces ii) Toelichting afwijking van zienswijze door TI (indien van toepassing) iii) Toelichting afwijking tussen wens, marktanalyse en gemeentelijke woonvisie (indien van toepassing) iv) Overzicht bestaande en toekomstige prestatie afspraken versie 8 juli 2016 b) Overzicht proces en uitkomsten proces, consultaties, zienswijzen huurders i) Doorlopen processtappen in consultatieproces ii) Toelichting afwijking van zienswijze door TI (indien van toepassing) c) Overzicht proces en uitkomsten proces, consultaties, advies bewonersorganisatie(s) Appendices: I. Verbindingenstructuur II. III. IV. i) Doorlopen processtappen in consultatieproces ii) Toelichting afwijking van advies door TI (indien van toepassing) Borgbaarheidsverklaring WSW Bevestiging vrijgave onderpand door WSW (indien van toepassing) Processtukken en zienswijzen gemeente(n) V. Processtukken en zienswijzen huurders VI. Processtukken en advies bewonersorganisatie(s) Financiële appendices: I. Prognose financiële ratio s II. III. IV. Opgave facultatief over te hevelen DAEB bezit Kostenverdeelstaat 10ars kasstroomoverzicht (DAEB en niet-daeb) V. 5ars functionele winst- en verliesrekening (DAEB en niet-daeb) VI. VII. VIII. IX. 5ars balans op basis van marktwaarde (DAEB en niet-daeb) 5ars prognose bedrijfswaarde Opgaaf projectenoverzicht met bijbehorende (des)investeringen (DAEB en niet-daeb) Opgaaf ontwikkeling bezit en huurinkomsten (DAEB en niet-daeb) 2015 Deloitte The Netherlands

7 Woongelegenheden Zelfstandige woongelegenheid 1 Huurovereenkomst ingegaan voor 1 juli 1989? Huurovereenkomst ingegaan voor 1 juli 1994? Is huurder 1 e bewoner? Informatie over de exacte bedragen per ar is te vinden via: ng/inhoud/vrije-sector-huurwoning Was de aanvangshuur lager dan de toenmalige liberalisatiegrens? 7 versie 8 juli 2016

8 Woongelegenheden Schema gewijzigd (30 juni 2016) Intramurale woongelegenheid 2 Onzelfstandige woning, woonwagen, short stay (studenten, expats) 3 Zie stroomschema: Zelfstandige woning 1 Individuele huurovereenkomst? (kale) huur onder liberalisatiegrens? 8 versie 8 juli 2016

9 Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 3 van BTIV) 4 Verhuur aan een stichting of vereniging met maatschappelijk belang of overheid? 9 versie 8 juli 2016

10 Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 4 van BTIV) 5 Verhuur aan een stichting of vereniging met maatschappelijk belang of overheid? 10 versie 8 juli 2016

11 Bedrijfsmatig onroerend goed Individueel of Bedrijfsverzamelgebouw 6 Bestemd voor huisvesting TI 7 Relevante artikelen: Art. 45, lid 2 g Art. 52, lid 1 g 11 versie 8 juli 2016

12 Parkeren, berging Parkeren, berging bij een niet DAEB woongelegenheid 8 Collectieve (semi openbare parkeervoorziening) Parkeren, berging bij een DAEB woongelegenheid 9 Relevante artikelen: Art. 45, lid 2, sub a Ww Q&A antwoord over Werkdomein BZK Neen Opgenomen in huurcontract van de DAEB woongelegenheid? 12 versie 8 juli 2016

13 Combinaties van woongelegenheden, MOG, BOG Combinaties van woongelegenheden, MOG, BOG 11 Relevante artikelen: Art. 48, lid 6 Ww Art 50 BTIV, NvT bij BTIV par. 3.3 Is het aandeel BOG (in m 2 BVO) minder dan 10% van het totaal aan m 2 BVO van een MOG gebouw? Neen NB: Met betrekking tot verhoudingen BOG/MOG en woongelegenheden heeft BZK nog geen standpunt kenbaar gemaakt. 13 versie 8 juli 2016

14 Woongelegenheden in complexen Zuivere complexen 12a Zijn de eenheden 100%? Neen Zijn de eenheden 100%? Relevante artikelen: Art. 81 lid 3 BTIV Art. 25 BTIV o.g.v. artikel 50 Woningwet, artikel 80/81 BTIV Complexen uit 100% niet te liberaliseren en/of is sprake van administratieve scheiding? Neen Complex als geheel handhaven? Neen Juridisch scheiden complex Niet te liberaliseren eenheden Te liberaliseren eenheden 1) 1) Bij juridische scheiding geldt dat maximaal 10% van de te liberaliseren DAEB woningen mag worden overgedragen aan de woningvennootschap. Voor een hoger percentage is specifieke goedkeuring van de minister benodigd. 14 versie 8 juli 2016

15 Woongelegenheden in gemengde complexen Gemengde complexen 12b Ja 2 Heeft het complex minimaal 10% eenheden? Ja Gemengd gereguleerd complex: Complex als geheel handhaven? Relevante artikelen: Art. 80 BTIV Art. 81 BTIV Art. 25 BTIV Art. 50 Woningwet Neen Gemengd geliberaliseerd complex: Worden eenheden geliberaliseerd? Neen eenheden eenheden Ja Complex als geheel handhaven in het kader van juridische splitsing? Ja 1 Toestemming minister nodig eenheden eenheden eenheden Neen eenheden 1 Opgemerkt dient te worden dat art. 81 van het BTIV voorziet in max 10% clausule van te liberaliseren woongelegenheden bovenop de niet.. De vraag is hoe deze 10% precies moet worden geïnterpreteerd in relatie tot gemengd geliberaliseerde complexen. 2 Te liberaliseren woongelegenheden mogen eves aan de niet- worden toegewezen, voor zover voldaan wordt aan de 10% clausule van artikel 81 BTIV 2 15 versie 8 juli 2016

16 Positie en/of ontwikkeling in de TI 13 Positie en/of ontwikkeling in de TI DAEB woongelegenheden (en bijbehorend) parkeren Vindt ontwikkeling plaats in regio waarin corporatie feitelijk werkzaam is? Afzien van ontwikkeling Is ontheffing verkregen van BZK (op verzoek van de betreffende gemeente)? Ontwikkeling MOG bijlage 3 (nieuwbouw MOG bijlage 4 niet toegestaan) Ontwikkeling in het gebied waarin de TI feitelijk werkzaam is? Heeft de TI bezit in de betreffende wijk? Heeft MOG op de wijk, buurt of buurtschap gerichte functie? Afzien van ontwikkeling Grondpositie Woonbestemming verkregen? Meer dan 90% DAEB woongelegenheden Investeringsprogramma binnen 5 ar bouwen? Afzien van ontwikkeling of niet DAEB Gemeenten kunnen ontheffing vragen van het verbod op het starten van nieuwbouwactiviteiten in een herstructureringsgebied in een andere woningmarktregio (art. 41c lid 2 tweede volzin Woningwet jo art. 37 BTIV). MvT Woningwet par. 10 de schaal van de T.I. pag. 42 / 43 Art. 49 BTIV voor rendementstoets (WSW) en markttoets (door gemeente) Art. 47, lid 1 Ww Art. 48, lid 6 Ww Art 45, lid 2 en 3 Ww 16 versie 8 juli 2016

17 Positie en/of ontwikkeling in 100% dochter TI Positie en/of ontwikkeling in een dochter DAEB woongelegenheden (en bijbehorend) parkeren Vindt ontwikkeling plaats in regio waarin corporatie feitelijk werkzaam is? Afzien van ontwikkeling 14 Is ontheffing verkregen van BZK (op verzoek van de betreffende gemeente)? Ontwikkeling MOG bijlage 3 en 4 Ontwikkeling in het gebied waarin de TI feitelijk werkzaam is? Heeft de TI bezit in de betreffende wijk? Heeft MOG op de wijk, buurt of buurtschap gerichte functie? Afzien van ontwikkeling BOG Betreft het BOG op bebouwde of onbebouwde grond? Is het aantal BVO minder dan 25% en de investering kleiner dan 10 mln? Is het een ontwikkeling op bebouwde grond? Dragen de werkzaamheden bij aan andere activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting? Relevante artikelen: Art. 49 BTIV voor rendementstoets en akkoord WSW Art. 47, lid 1 Ww Art. 48, lid 6 Ww Art 45, lid 2 en 3 Ww Art. 66 BTIV Art. 81 BTIV Afzien van ontwikkeling 17 versie 8 juli 2016

18 Positie en/of ontwikkeling in een deelneming Positie en/of (nieuwbouw) ontwikkeling in een deelneming 15 Participatie van de TI via de (volle dochter) in de deelneming Neen Participatie TI rechtstreeks in een deelneming Relevante artikelen: Art. 44. Ww Art. 49 BTIV voor rendementstoets (WSW) en markttoets (door gemeente) Rendementseis en markttoets voor nieuwbouw niet Ontwikkeling en niet mits binnen werkterrein vd volkshuisvesting Ontwikkeling en niet naar rato van deelname nieuwbouw nieuwbouw 18 versie 8 juli 2016

19 Diensten Onderhoud en VVE beheer voor VVE met eigen woongelegenheden? Onderhoud voor bezit TI? Voor bezit VVE beheer of onderhoud voor derden, is dit andere TI? Dienst onderbrengen in dochter Relevante artikelen Art. 41 Art. 45 Art. 47, Ww Art. 112, lid 1, e, Boek 5 BW Dienst onderbrengen in kleindochter of deelneming via dochter Wordt voldaan aan: Marktoets? Rendementseis? Niet toegestaan diensten diensten Toegestane werkzaamheden 19 versie 8 juli 2016