Woonvisie Papendrecht Nota van Uitgangspunten

Transcriptie

1 Woonvisie Papendrecht Nota van Uitgangspunten

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Kaders Inleiding Maatschappelijke ontwikkelingen Ontwikkelingen op de woningmarkt Beleidskaders Papendrecht anno Inleiding Papendrecht anno Papendrecht anno Uitgangspunten Woning Woonomgeving Doelgroepen Vervolg...11 Bijlage 1 Maatschappelijke ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Politiek-bestuurlijke ontwikkelingen Ontwikkelingen op de woningmarkt...15 Bijlage 2 Wet- en regelgeving Wet ruimtelijke ordening Woningwet Huisvestingswet Leegstandwet...19 Bijlage 3 Beleidskaders Nationale woonvisie Provinciale woonvisie Regionale woonvisie Prestatie Afspraken Lange Termijn Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Papendrechtse bevolking...22 Papendrechtse woningmarkt...25 Positie van huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt...27 Bijlage 7 Lijst van genodigden

3 1. Inleiding Op 27 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van Papendrecht de Startnotitie Woonvisie Papendrecht vastgesteld. Met deze startnotitie is het startschot gegeven voor de ontwikkeling van de Woonvisie Papendrecht Het opstellen van een woonvisie is geen wettelijke verplichting. Wij vinden het echter van groot belang om te beschikken over een actuele lokale woonvisie. Met een woonvisie kan immers sturing gegeven worden aan de Papendrechtse woningmarkt, zodat aanbod en vraag op dusdanige wijze op elkaar aansluiten, dat de woningmarkt toekomstwaarde heeft en Papendrecht een concurrerende positie in kan nemen ten opzichte van andere gemeenten. Bovendien vragen de demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de woningmarkt om het actualiseren van het woonbeleid. Alvorens tot de woonvisie te komen is het van belang de bouwstenen van beleid in beeld te krijgen. Dat is het doel van deze nota van uitgangspunten. Op basis van de nota van uitgangspunten kan de woonvisie geschreven worden. In de woonvisie zal op onderstaande vragen ingegaan worden: Hoe ziet het kader van de woonvisie eruit? Hierbij valt te denken aan wet- en regelgeving en relevant beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal niveau, maar ook aan trends en ontwikkelingen, zoals demografische ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, sociaalculturele ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt. Hoe ziet de woningmarkt van Papendrecht eruit? Van belang hierbij is te kijken naar de bevolkingssamenstelling per wijk, de woningvoorraad per wijk en het woningbouwprogramma per wijk. Hoe zou de woningmarkt van Papendrecht er in 2020 uit moeten zien? Hierbij gaat het om de visie op wonen in Papendrecht in de toekomst. Hoe kan dit bereikt worden? Overigens zullen de eerste drie vragen in deze nota al (gedeeltelijk) de revue passeren. Het antwoord op deze vragen vormt immers de basis van de woonvisie. Om de bouwstenen van de woonvisie in deze nota van uitgangspunten te kunnen benoemen, is naast een literatuurstudie gebruik gemaakt van de expertise van zowel intern als extern betrokkenen. Voor de extern betrokkenen zijn twee bijeenkomsten georganiseerd: één bijeenkomst voor extern professionals en één bijeenkomst voor (vertegenwoordigers) van burgers. Een lijst van genodigden treft u aan in bijlage 7. Het kader van de woonvisie wordt in het volgende hoofdstuk behandeld. De visie op hoe de Papendrechtse woningmarkt er in 2020 uit zou moeten zien en de daaruit voortvloeiende uitgangspunten voor de woonvisie worden in hoofdstuk 3 aan de orde gesteld. Hierin zijn de resultaten van de bijeenkomsten opgenomen. Beide hoofdstukken geven een beschrijving op hoofdlijnen. In de bijlagen zijn diverse onderwerpen nader toegelicht. 3

4 2. Kaders 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden op hoofdlijnen de kaders van de woonvisie geschetst. Achtereenvolgens zullen de maatschappelijke ontwikkelingen, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de relevante beleidskaders aan de orde gesteld worden. In de bijlagen 1 tot en met 3 is een nadere toelichting opgenomen. 2.2 Maatschappelijke ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen vormen de basis van het woonbeleid. De demografie van Nederland wordt al een aantal eeuwen gekenmerkt door groei. Dit is altijd een belangrijk gegeven geweest voor de ontwikkelingen die zich bijvoorbeeld op ruimtelijk gebied in Nederland hebben voorgedaan. Aan de groei komt binnen enkele decennia een einde. In een aantal gebieden in Nederland is de groei zelfs al omgeslagen in een bevolkingsdaling, waaronder Papendrecht. Omdat noch met bevolkingspolitiek noch met immigratie iets tot vrijwel niets te veranderen is aan de bevolkingsdaling, vraagt de omslag van bevolkingsgroei naar bevolkingskrimp om een andere denkwijze. Structurele krimp zal gevolgen hebben voor terreinen als wonen, ruimte, onderwijs, zorg, voorzieningen, arbeidsmarkt en bereikbaarheid. Zowel positief als negatief. Toch betekent de bevolkingsafname niet automatisch dat geen woningen meer gebouwd hoeven worden. Het aantal huishoudens en daarmee de behoefte aan woningen neemt namelijk nog toe. Daarnaast is als gevolg van ontgroening en vergrijzing sprake van een veranderende bevolkingssamenstelling en dat leidt tot een andere kwalitatieve woningvraag. In Papendrecht neemt het aantal inwoners tot 2020 af tot inwoners. Verwacht wordt dat het aantal huishoudens tot 2020 met ongeveer 550 toeneemt. Ook in Papendrecht is door ontgroening en vergrijzing een verandering in de bevolkingssamenstelling zichtbaar. De afgelopen decennia heeft de welvaart een enorme vlucht genomen. Ondanks de huidige economische crisis is de verwachting dat op termijn de welvaart in ieder geval gelijk zal blijven of zelfs nog zal toenemen. De toegenomen welvaart heeft ertoe geleid dat men steeds hogere eisen en wensen stelt ten aanzien van woning en woonomgeving. De kwaliteit van het woonaanbod is echter achtergebleven bij de toenemende kwaliteitsvraag. Ook dit leidt ertoe dat ondanks de bevolkingskrimp woningen toegevoegd moeten worden aan de woningvoorraad. In de Nederlandse verzorgingsstaat hebben zich de afgelopen decennia flinke wijzigingen voorgedaan. De overheid is teruggetreden en legt steeds meer verantwoordelijkheid bij de burgers. Er is in toenemende mate sprake van een voorwaardenscheppende in plaats van een sturende overheid. Op het terrein van wonen heeft het rijk de rol om te sturen op leefbaarheid en stappen te zetten om de woningmarkt weer op gang te brengen. De provincie is verantwoordelijk voor de woningbouwprogrammering. De verantwoordelijkheid voor een leefbare woonomgeving ligt op lokaal niveau en bij de burgers. 2.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt Een woningmarkt functioneert goed als het aanbod van woningen op termijn in redelijke mate reageert op veranderingen in de vraag naar woningen, zowel kwantitatief als kwalitatief. In de afgelopen jaren is in verschillende rapporten en adviezen geconcludeerd dat de woningmarkt niet goed werkt. Door de huidige economische omstandigheden wordt het disfunctioneren van de woningmarkt heel duidelijk zichtbaar. De woonconsument is nog kritischer geworden. Hij wil waar voor zijn geld. Op zich is dat niet verwonderlijk aangezien een groot deel van het huishoudensinkomen op gaat aan woonlasten. De verwachting is dat de problemen op de woningmarkt niet op korte termijn opgelost zijn. Integendeel: er bestaat vrees voor de zogenaamde double-dip. In 2013 zal de woningproductie, na een korte periode van toename, opnieuw afnemen. Vanwege het na-ijleffect komt deze double-dip voor bouwers maanden of zelfs jaren later. Het kernprobleem is de verstoorde relatie tussen kostprijs en marktwaarde van de woning. Desondanks blijft er behoefte aan nieuwe woningen. Een cruciale vraag hierbij is of het aanbod aansluit op de vraag en of de prijzen in overeenstemming zijn. Er blijkt een mismatch te bestaan tussen woonwens en aanbod. Om tot een oplossing te komen, is het van belang om nieuwe manieren van samenwerking, en dan met name gelijkwaardiger samenwerking, te vinden en om veel meer aandacht te hebben voor de consument. Voorheen werd bepaald wat de wensen van partijen waren en werden op basis hiervan kwantiteit, kwaliteit en locatie van de woningen bepaald, in de hoop dat dit 4

5 aansloot bij de wensen van de woonconsument. Eén van de mogelijke oorzaken van de mismatch is dat de bouwsector een mannenwereld is, terwijl bij de aankoop van een woning vaak de vrouw de doorslag geeft en beiden hebben een andere kijk op wonen. Nu en in de toekomst zijn juist de wensen van de woonconsument bepalend voor de kwantiteit, kwaliteit en locatie van woningen, die door de partijen gerealiseerd worden. De woonconsument zou veel meer inspraak moeten krijgen, zodat een mismatch voorkomen kan worden. In figuur 2.1 wordt dit schematisch weergegeven. De linkerhelft geeft weer hoe het woningaanbod tot voor kort bepaald werd; de rechterhelft geeft weer hoe het woningaanbod in de toekomst bepaald zou moeten worden. Het aanbod aan laten sluiten op de eisen en wensen die de woonconsument daaraan stelt zal meer soelaas bieden dan de (tijdelijke) maatregelen die het kabinet getroffen heeft in een poging de woningmarkt uit het slop te trekken. Figuur 2.1 Bepaling woningaanbod Bron: NVB 2.4 Beleidskaders Nationale woonvisie Op 1 juli 2011 heeft het Kabinet haar integrale visie op de woningmarkt aan de Tweede Kamer aangeboden. In deze visie geeft het kabinet aan, dat zij op het gebied van bouwen en wonen voor de komende jaren de volgende doelen ziet: het verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de huur- en koopmarkt; het verbeteren van de condities voor investeringen op de woningmarkt; het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in dorpen en steden. Provinciale woonvisie Op 12 oktober 2011 hebben Provinciale Staten de Woonvisie vastgesteld. In de woonvisie wordt aangegeven dat goed wonen en een goede woonomgeving essentieel zijn. De centrale ambitie op het gebied van wonen is dat iedereen in Zuid-Holland moet kunnen beschikken over een passende woning in een passend woonmilieu. Passend betekent dat: voldoende woningen aansluiten bij de sociaaleconomische situatie van bewoners zo mogelijk ook voor een volgende levensfase; woonmilieus passen bij de wensen van bewoners, bijvoorbeeld qua bereikbaarheid, voorzieningen, levensloopbestendigheid, dichtheid en groen; woningen en woonmilieus duurzaam zijn, nu en in de toekomst; woonmilieus passen binnen de ruimtelijke visie. Daarnaast vindt de provincie het belangrijk dat de regionale verscheidenheid behouden blijft en benut wordt, niet meer woningen gepland worden dan nodig zijn, aandacht is voor leefbaarheid en dat de provinciale kaders op regionaal niveau uitgewerkt worden. Regionale woonvisie Op 16 december 2010 is de regionale woonvisie Spetterend Wonen in de Drechtsteden 2 vastgesteld. In deze woonvisie wordt voor de periode aangegeven hoe de zes gemeenten in de regio Drechtsteden, Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht, het wonen vorm willen geven. In de regionale woonvisie wordt als centrale ambitie een regio met meer kwaliteit genoemd. Deze ambitie is vertaald in twee hoofddoelstellingen, namelijk woonkwaliteit en woonomgevingskwaliteit. Over Papendrecht wordt aangegeven, dat de komende jaren verschillende omvangrijke ontwikkelingen worden afgerond. Het gaat hierbij om Merwehoofd, Centrum, Sportcentrum en Oostpolder. Met afronding van deze projecten verschuift het accent naar behouden en versterken van 5

6 bestaande wijken. Daarbij wordt bezien of de kwaliteit van woningen en woonomgeving nog voldoende aansluiten bij de huidige vraag. Belangrijke aandachtspunten voor Papendrecht, zoals geformuleerd in de regionale woonvisie, zijn: het aantal sociale sectorwoningen in de woningvoorraad in bestaand stedelijk gebied (buiten Oostpolder) blijft gelijk; Land van Matena wordt deels uitgevoerd in het woonmilieu rustig groen ; in Land van Matena worden vrije kavels gerealiseerd; er wordt een locatie aangewezen voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Essentieel is echter niet het halen van de aantallen, maar het daadwerkelijk realiseren van de kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan de kwaliteitssprong van de Drechtsteden. Prestatie Afspraken Lange Termijn Als uitwerking van de regionale woonvisie Spetterend Wonen in de Drechtsteden 2 hebben de gemeenten en woningcorporaties in de regio Drechtsteden op 13 december 2010 de Prestatie Afspraken Lange Termijn (PALT ) ondertekend. Het centrale thema van PALT is een regio met meer kwaliteit. De centrale doelstellingen van PALT zijn als volgt: Een gedifferentieerd woningaanbod waarin voor alle bevolkingsgroepen daadwerkelijk iets te kiezen valt ten aanzien van woningtype, prijsklasse en woonmilieu. Een duurzame, klimaat- en toekomstbestendige woningvoorraad. Er voor zorgen dat in elke wijk de leefbaarheid op peil is in een schone, hele en veilige woonsituatie met bijbehorend voorzieningenniveau. In PALT zijn afspraken gemaakt over een aantal verschillende onderwerpen, waaronder de omvang van de sociale voorraad en de kwaliteit van de sociale voorraad. Convenant kwaliteit nieuwbouw Drechtsteden Om de kwaliteit van nieuwbouw in de Drechtsteden te verbeteren, heeft het Drechtstedenbestuur op 22 april 2010 besloten om GPR Gebouw (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Gebouw, verder: GPR Gebouw) in te voeren. GPR Gebouw is een meetinstrument dat de kwaliteit van een gebouw op kwantitatieve wijze in beeld brengt. GPR Gebouw meet de kwaliteit van nieuwe gebouwen voor de volgende thema s: milieu (duurzaam bouwen); energie (duurzaam bouwen); gezondheid (geluid, luchtkwaliteit en comfort); gebruikskwaliteit (levensloopbestendig-/aanpasbaar bouwen, Politie Keurmerk Veilig Wonen). Hoewel het convenant meer eisen stelt dan het Bouwbesluit en daarmee niet juridisch afdwingbaar is, streven wij er naar alle nieuwbouw aan de eisen van GPR te laten voldoen. Door aan de met GPR gestelde eisen te voldoen worden immers kwalitatief betere woningen gebouwd. Structuurvisie De gemeenteraad van Papendrecht heeft in 2009 de Structuurvisie Papendrecht vastgesteld. De kerndoelstelling van de structuurvisie is de kwaliteit van leven behouden en versterken, zodat het in Papendrecht ook in de toekomst goed wonen, leven, werken en recreëren is. In de structuurvisie wordt ingegaan op de onderwerpen wonen en woonomgeving, welzijn en voorzieningen, economie en werken, omgevingskwaliteit en mobiliteit en bereikbaarheid. Voor wonen is opgenomen, dat voldoende woningen van voldoende kwaliteit voor alle doelgroepen beschikbaar moeten zijn en dat de kwaliteit van de woonomgeving goed moet zijn. 6

7 3 Papendrecht anno Inleiding In dit hoofdstuk staat de toekomst van Papendrecht centraal. De resultaten van de bijeenkomsten die op 2 november 2011 hebben plaatsgevonden vormen belangrijke input. Tijdens deze bijeenkomsten is door externen aangegeven hoe zij Papendrecht in de toekomst zien. Daarnaast wordt uiteraard ook rekening gehouden met het kader dat in het vorige hoofdstuk op hoofdlijnen geschetst is. Duidelijk is, dat de demografische ontwikkelingen leidend zijn bij de beleidsvorming op het gebied van wonen. Dit is ook tijdens de bijeenkomsten diverse malen naar voren gekomen. Verder is door alle partijen meermaals benadrukt dat het streven naar kwaliteit centraal moet staan. Alvorens op de toekomst in te gaan wordt een korte schets gegeven van het huidige Papendrecht. In paragraaf 3.3 wordt de visie op Papendrecht in 2020 gegeven op basis waarvan in paragraaf 3.4 de uitgangspunten voor de woonvisie worden benoemd. De verdere procedure om tot vaststelling van de Woonvisie Papendrecht te komen wordt in de laatste paragraaf geschetst. 3.2 Papendrecht anno 2011 Papendrecht is als dijkdorp aan de rivier ontstaan. Vooral in de jaren zestig is de gemeente verder ontwikkeld. De snelle ontwikkeling heeft het karakter van het oorspronkelijke dijkdorp veranderd. Weilanden hebben plaatsgemaakt voor woonwijken met tal van voorzieningen. Papendrecht wordt gewaardeerd vanwege het dorpse karakter, het relatief hoge voorzieningenniveau, de ligging tussen de majestueuze Merwede en de natuur van de Alblasserwaard en de goede bereikbaarheid van sterke voorzieningencentra. Dit heeft ertoe geleid, dat Papendrecht uitgegroeid is tot een dorp met bijna inwoners verspreid over een kleine woningen. In bijlagen 4 en 5 wordt een beeld geschetst van de huidige samenstelling van de bevolking en van de huidige woningmarkt. 3.3 Papendrecht anno 2020 Omwille van de dynamiek in de samenleving en de leefbaarheid willen wij de balans van de bevolkingssamenstelling zoveel mogelijk in evenwicht houden. Gezien de demografische ontwikkelingen en de beperkte mogelijkheden tot uitbreiding van de woningvoorraad staan wij voor een grote uitdaging. Bevolkingskrimp, vergrijzing en ontgroening resulteren in een nog sterkere vragersmarkt, een woningmarkt waar de consument bepaalt wat gebouwd gaat worden. Om als gemeente bij alle lagen en leeftijdsgroepen van de bevolking aantrekkelijk te blijven als woongemeente, vinden wij het dan ook van groot belang goed naar de woonconsument te luisteren en zodoende een woningmarkt te creëren die aansluit op de vraag. Bij de ontwikkeling van de Woonvisie Papendrecht is hiermee een eerste stap gezet door bijeenkomsten te organiseren, waarvoor ook burgers uitgenodigd waren. Duidelijk is dat Papendrecht na afronding van grote woningbouwprojecten als Merwehoofd, Centrum, Sportcentrum en Oostpolder door de begrenzing door de rivier en de A15 aan de grenzen van de groei is. Dit betekent dat uitbreiding van de woningvoorraad nog slechts in beperkte mate mogelijk is en dat het accent verschuift naar de bestaande woningvoorraad. Dit maakt het een stuk ingewikkelder om ook in de toekomst aan de vraag te kunnen voldoen. Natuurlijk gaan we de uitdaging aan om voor alle doelgroepen voldoende woningen van hoge kwaliteit te realiseren. Omdat vanwege verschillende redenen steeds minder geld beschikbaar komt voor wonen, is het van belang om samen op te trekken met woningstichting, marktpartijen en de woonconsument. Door de krachten te bundelen is het mogelijk om ook met minder financiële middelen de Papendrechtse woningmarkt verder te versterken. 3.4 Uitgangspunten Tijdens de bijeenkomsten met externen die in het kader van de ontwikkeling van de woonvisie georganiseerd zijn, zijn verschillende onderwerpen de revue gepasseerd. De besproken onderwerpen kunnen grofweg in drie groepen ingedeeld worden: onderwerpen die betrekking hebben op de woning, onderwerpen die betrekking hebben op de woonomgeving en onderwerpen die betrekking hebben op de verschillende doelgroepen. Hierna worden de onderwerpen besproken waarbij naast de resultaten van de bijeenkomsten ook de geschetste kaders verwerkt zijn. De nadruk ligt daarbij op de doelgroepen, aangezien het woningmarktgedrag van huishoudens niet alleen op de woning of de woonomgeving gebaseerd is maar juist op een combinatie van beide. In de tabel op bladzijde 12 zijn de uitgangspunten van de woonvisie schematisch weergegeven. 7

8 3.4.1 Woning Woningbouwprogramma Het aanbod aan woningen wordt voor een klein deel bepaald door toevoegingen aan de woningvoorraad. Momenteel wordt in Papendrecht gewerkt aan de afronding van de grote nieuwbouwprojecten Merwehoofd, Centrum, Sportcentrum en Oostpolder. Het woningbouwprogramma voor de komende jaren is weergegeven in onderstaande tabel. Dit komt overeen met het woningbouwprogramma zoals dat in de regionale woonvisie en de uitwerkingen daarvan opgenomen is. EGW staat voor ééngezinswoning en MGW staat voor meergezinswoning. Tabel 3.1 Woningbouwprogramma Papendrecht EGW markt EGW sociaal MGW markt MGW sociaal Totaal Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Merwehoofd Centrum Pieter Zeemanlaan Sportcentrum Amberdreef Oostpolder Land van Matena Totaal Omdat Papendrecht deel uitmaakt van de woonregio Drechtsteden, wordt het woningbouwprogramma regelmatig met de andere Drechtstedengemeenten besproken. Met name de afstemming van het woningbouwprogramma met Alblasserdam en Sliedrecht is gewenst om te voorkomen dat de projecten onnodig concurrerend zijn. Indien nodig wordt het woningbouwprogramma geactualiseerd. Het heeft immers geen zin woningen te bouwen waarnaar als gevolg van bijvoorbeeld de bevolkingskrimp en een veranderende woningvraag geen behoefte is. In diverse beleidsnota s zijn uitspraken gedaan over de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad. Kwaliteit van de sociale woningvoorraad is echter belangrijker dan de kwantiteit. Herstructurering Omdat Papendrecht de grenzen van de groei bijna bereikt heeft, verschuift de aandacht geleidelijk aan naar de bestaande woningvoorraad. De grote bouwgolf van na de oorlog zal steeds minder voldoen aan de veranderende eisen en wensen die de woonconsument aan woning en woonomgeving stelt. Vanwege de omvang van hun bezit in de herstructureringswijken en de binding met de buurt zijn woningcorporaties de aangewezen partij om de stedelijke vernieuwing samen met de gemeente vorm te geven. Ook financieel gezien is dit noodzakelijk. Van oudsher werd de verdiencapaciteit (opbrengsten uit de grondexploitatie bij nieuwbouw) gebruikt om waar nodig te herstructureren. Gezien het feit dat Papendrecht aan de grenzen van de groei is en er dus weinig nieuwe woningen bij gebouwd zullen worden kan de herstructurering van de woningvoorraad niet of slechts zeer ten dele gefinancierd worden uit nieuwbouw. Bij herstructurering dient met een aantal zaken rekening gehouden te worden. Zo is gebleken dat een mix van koop- en huurwoningen de leefbaarheid ten goede komt. Verdichting moet zoveel mogelijk voorkomen worden, want ook groen en speelruimte hebben een positieve invloed op de leefbaarheid. Daarbij komt dat het gezien de demografische ontwikkelingen niet noodzakelijk is om te verdichten. In plaats van verdichting zou gedacht kunnen worden aan het optoppen van gebouwen (voor zover dat technisch gezien mogelijk is). Daarnaast kan ook sloop en vervangende nieuwbouw toegepast worden. De ontwikkelingen in de Bloemenbuurt (Kraaihoek) kunnen als voorbeeld genoemd worden van herstructureren op een manier die bijdraagt aan de kwaliteit van wonen. Door een combinatie van huur en koop, waaronder ook duurdere koop, is een mix van bewoners ontstaan, die een positieve bijdrage levert aan de buurt. De sociale cohesie is verbeterd. Ook de aandacht voor spelen in de buitenruimte draagt bij aan de leefbaarheid. (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap Het kabinet geeft in zijn woonvisie aan dat het wil dat gemeenten meer mogelijkheden bieden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap, zodat meer eigenbouw tot stand komt en mensen hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Ook in de provinciale en regionale woonvisie komt dit streven 8

9 terug. Bij particulier opdrachtgeverschap koopt de woonconsument een kavel en ontwikkelt al dan niet in samenwerking met een architect en / of aannemer de woning. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap koopt een groep particulieren grond en ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van een gezamenlijk ingehuurde architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen. Met (collectief) particulier opdrachtgeverschap kan de woonconsument de woning bouwen die helemaal aansluit bij zijn wooneisen en woonwensen. Een groot voordeel hiervan is dat de woonconsument zich meer verbonden voelt met de woning en de woonomgeving en over het algemeen meer aandacht zal besteden aan het onderhoud van woning en woonomgeving. Dit komt de woonkwaliteit natuurlijk ten goede. Daarbij komt dat men minder verhuisgeneigd is. Ondanks dat in den lande talloze projecten succesvol afgerond zijn, komt het (collectief) particulier opdrachtgeverschap in Papendrecht nog niet goed van de grond. Voor de locaties, die op de markt gebracht zijn voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap bestaat weinig interesse. Uit de bijeenkomsten is naar voren gekomen, dat in Papendrecht geen behoefte bestaat aan deze vorm van woningbouw en dat consumentgericht bouwen, waarbij een ontwikkelaar de woningen bouwt, maar waarbij met de eisen en wensen van de consument zoveel mogelijk rekening gehouden wordt, veel succesvoller zal zijn. De vraag is echter of het aan het concept ligt dat in Papendrecht geen animo is voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap of dat het aan de voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap beschikbare locaties ligt. Daarom zullen wij hiernaar eerst nader onderzoek doen alvorens een standpunt over (collectief) particulier opdrachtgeverschap in te nemen. Kwaliteitseisen Wij vinden het belangrijk om de kwaliteit in de woningbouw te verbeteren. De bouw van woningen die aan de kwaliteitseisen van GPR Gebouw voldoen zal dan ook bevorderd worden. Door deze kwaliteitseisen te hanteren, zal het aanbod beter aansluiten op de vraag. Niet alleen vanwege de extra gebruikskwaliteit en mogelijkheid tot aanpasbaar bouwen, maar ook vanwege de duurzaamheid. Dit laatste is van groot belang voor de woonconsumenten. De sterke toename van energielasten (als gevolg van een sterke stijging van de energieprijzen) zijn namelijk een belangrijke oorzaak van de toenemende woonlasten. Het is waarschijnlijk dat de energieprijzen in de toekomst verder stijgen. Investeringen in energiebesparing is daarom voor de consument belangrijk voor de betaalbaarheid van het wonen Woonomgeving De woonconsument hecht bij de keuze voor een woning steeds meer belang aan de woonomgeving. De kwaliteit van de woonomgeving wordt bepaald door de mate waarin deze aansluit bij de eisen en wensen van bewoners. Wij vinden het bevorderen van de kwaliteit van de woonomgeving belangrijk. Hierbij moet gedacht worden aan voldoende groen, voldoende parkeergelegenheid per woning waarbij de voorkeur uitgaat naar parkeren op eigen terrein,beheer van de openbare ruimte, goed bereikbare voorzieningen dicht bij huis (waaronder winkels, medische voorzieningen, sportvoorzieningen, openbaar vervoervoorzieningen, oplaadpunten voor auto s, fietsen en dergelijke, brede school, multifunctioneel jeugdcentrum), veiligheid, aandacht voor langzaam verkeer en leefbaarheid Doelgroepen Starters Onder de huidige marktomstandigheden zijn startende huizenkopers van groot belang voor het op gang houden van de koopwoningmarkt. Voorheen zorgde het bijbouwen van dure woningen voor doorstroming en verhuisketens. Nu willen huizenbezitters echter eerst hun eigen woning verkopen. Koopstarters hebben een belangrijk voordeel: zij hoeven geen woning te verkopen alvorens te verhuizen. Daarnaast kunnen starters door de crisis profiteren van lagere prijzen. De mate waarin men kan slagen op de koopmarkt is niet alleen van belang om de koopmarkt op gang te houden maar ook om de doorstroming tussen de huur- en de koopsector en binnen de huursector te bevorderen. Dit is daarmee van belang voor een goede werking van de woningmarkt als geheel. De mogelijkheden voor starters moeten vooral in de bestaande bouw gezocht worden. Gezien de demografische ontwikkelingen (afname van het aantal jongeren) is het niet verstandig om starterswoningen nieuw te bouwen. Starterswoningen hoeven immers aan minder kwaliteitseisen te voldoen en kunnen dus niet zondermeer voor andere doelgroepen ingezet worden. Gezinnen Met de afname van het aantal jongere gezinnen zal de woningvraag van jongere gezinnen in de toekomst in kwantitatieve zin eenvoudiger te beantwoorden zijn. Wel dient het aanbod in kwalitatief opzicht aan de eisen te voldoen. Dat laat onverlet, dat op wijkniveau kindvriendelijkheid en nabijheid 9

10 van scholen en voorzieningen aandachtspunt blijven. Een kindvriendelijk woonmilieu is namelijk voor deze groep huishoudens van doorslaggevend belang. Jongere gezinnen zijn vaak op zoek naar een definitieve woonplek. Voor oudere gezinnen, geldt, dat ze vaak al naar hun zin wonen en alleen zullen verhuizen als er aanzienlijke kwaliteitsverbeteringen mogelijk zijn. De oudere gezinnen geven overwegend de voorkeur aan eengezinswoningen. De vraag van deze groep naar woonmilieus is heel divers en sterk inkomensafhankelijk. Wat voor de gehele groep wel van belang is, is dat in de woonomgeving voldoende aantrekkelijke voorzieningen, waaronder ook voorzieningen voor oudere jongeren, aanwezig zijn. Senioren Tijdens de bijeenkomsten is aangegeven dat aandacht moet zijn voor senioren. Ouderen zijn over het algemeen honkvast. Als aan ouderen geschikte woningen en woonmilieus geboden worden, blijven ze in principe behouden voor de gemeente. De belangrijkste reden om te verhuizen is dan ook ingegeven door praktische overwegingen. Een andere reden is het dichter bij de kinderen gaan wonen. Aan het laatste kun je weinig veranderen, maar om te voorkomen dat ouderen vanwege andere redenen het dorp verlaten, moet het aanbod aan woningen goed aansluiten op de vraag. De woonvraag van deze groep is zeer divers. Waar de ene 65-plusser nog deelneemt aan het arbeidsproces, voldoende financiële middelen heeft en nadat de kinderen de deur uit zijn op zoek gaat naar een groot en luxe appartement, is de weduwe met een klein pensioen op zoek naar de gezelligheid van een seniorencomplex. Weer een ander heeft dagelijks intensieve zorg nodig, wil graag zelfstandig blijven wonen, maar wel met de wetenschap dat indien nodig snel hulp beschikbaar is. Waar in ieder geval behoefte aan is, is aan duurdere huurwoningen (zowel omdat men niet zondermeer in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning, als ook omdat men meer comfort wenst). Daarnaast wordt een toenemende vraag naar patiowoningen verwacht van ouderen die altijd een woning met tuin hebben gehad. Huishoudens met een laag inkomen Onder huishoudens met een laag inkomen worden huishoudens met een inkomen tot ,- (prijspeil 2011) verstaan. Papendrecht voelt zich verantwoordelijk voor de huisvesting van deze groep. Althans voor de huishoudens met een laag inkomen die niet zelf in huisvesting kunnen voorzien. In deze groep vallen immers ook huishoudens die geen aanspraak hoeven te maken op de overheid. Hierbij valt te denken aan starters die een goedkope koopwoning hebben en ouderen die nu weliswaar van een lager inkomen rond moeten komen, maar in het verleden een koopwoning betrokken hebben waarvan de hypotheek inmiddels afgelost is. Huishoudens met een middeninkomen Onder middeninkomens worden de huishoudens met een verzamelinkomen tussen de inkomensgrens waarmee men nog in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning ( ,- ; prijspeil2011) en tweemaal modaal ( ,-; prijspeil 2011) verstaan. Er zijn veel aanwijzingen dat de positie van de middeninkomens en dan met name van de lagere middeninkomens (huishoudens met een inkomen van ,- tot ,-; prijspeil 2011) onder druk staat. Zowel in de huur- als in de koopsector hebben zich recent belangrijke wijzigingen voorgedaan, die met name van invloed zijn op de positie van middeninkomens op de woningmarkt. In bijlage 6 wordt hierop dieper ingegaan. Gezien de verwachting dat de positie van de huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt bemoeilijkt wordt, zien wij deze groep als een belangrijke doelgroep. Huishoudens met een hoog inkomen Huishoudens met een inkomen van tweemaal modaal of meer (in ,-) worden tot de huishoudens met een hoog inkomen gerekend. Voor een gemeente is het van belang om deze huishoudens vast te houden en aan te trekken. Uit onderzoek is echter naar voren gekomen, dat deze huishoudens nog onvoldoende behouden blijven en aangetrokken worden. De belangrijkste redenen zijn dat de kwalitatieve woningvoorraad en het voorzieningenniveau niet voldoen. De huishoudens met een hoog inkomen zijn op zoek naar duurdere woningen met meer kwaliteit, zoals ruime grondgebonden woningen in een rustige groene omgeving, maar bijvoorbeeld ook riante appartementen. De verwachting is, dat gezien de demografische ontwikkelingen de vraag wel geleidelijk aan verschuift van grondgebonden woningen naar appartementen. Een grondgebonden woning is immers lastiger te onderhouden dan een appartement en bij het ouder worden is dit een belangrijke factor in de woningkeuze. 10

11 Arbeidsmigranten Sinds de openstelling van de grenzen voor nieuwe EU-lidstaten is het aantal Oost-Europese arbeidsmigranten toegenomen. De verwachting is, dat dit aantal, ondanks de huidige economische crisis verder zal toenemen. Dit wordt onder andere ingegeven door de vervangingsvraag op de arbeidsmarkt, die ontstaat doordat de babyboomgeneratie op korte termijn de arbeidsmarkt zal verlaten en er relatief weinig schoolverlaters zijn die de open plekken op kunnen vullen. De verwachting is dat in Nederland altijd behoefte zal blijven aan arbeidsmigranten. Dit betekent dat, ondanks dat arbeidsmigranten hier veelal tijdelijk komen werken, het verschijnsel arbeidsmigratie een permanent karakter heeft gekregen en er dus ook permanent vraag zal zijn naar onzelfstandige huisvesting. Omdat het aantal arbeidsmigranten dat in Papendrecht gehuisvest wordt en als gevolg van de huisvesting van arbeidsmigranten zelden sprake is van overlast hebben wij besloten om voor deze doelgroep (en meer in het algemeen voor onzelfstandige huisvesting) geen nadere regels vast te leggen. Vergunninghouders Op grond van de Huisvestingswet dragen burgemeester en wethouders zorg voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden in de gemeente volgens de aan de gemeente opgelegde halfjaarlijkse taakstelling. Bij de huisvesting van verblijfsgerechtigden zijn naast de gemeente ook Woonkracht 10 en Vluchtelingenwerk Zuidvleugel betrokken. Omdat ook verblijfsgerechtigden recht hebben op een woning vindt Papendrecht het belangrijk om de opgelegde taakstelling samen met Woonkracht 10 en Vluchtelingenwerk Zuidvleugel binnen de gestelde termijn te realiseren. Bijzondere groepen In 2006 hebben gemeenten, corporaties en zorginstellingen in het Convenant Gespreide huisvesting en zorg voor bijzondere groepen afspraken gemaakt over het voorzien in nieuwe vragen voor huisvesting voor bijzondere doelgroepen en het bepalen van gespreide locaties daarvoor. Het gaat hier om dak- en thuislozen, probleemjongeren, (ex-)verslaafden, slachtoffers huiselijk geweld, laatste kans bewoners, asielzoekers in regionale opvangcentra, (ex-) psychiatrische patiënten, verstandelijk gehandicapten (mogelijk met gedragsproblematiek). In 2011 is besloten het convenant niet voort te zetten en is afgesproken om bij een nieuwe vraag voor huisvesting in overleg met de verschillende partijen te bekijken of binnen de betreffende gemeente mogelijkheden zijn. 3.5 Vervolg Op basis van deze nota van uitgangspunten, zal de Woonvisie Papendrecht geschreven worden. Alvorens de woonvisie op 6 december 2012 aan de gemeenteraad aangeboden wordt, zal de woonvisie aan de intern en extern betrokkenen voorgelegd worden en worden zij in de gelegenheid gesteld een reactie te geven. 11

12 Wat willen we bereiken? Wat hebben we gedaan? Wat gaan we doen? Niet meer woningen bouwen dan nodig zijn Geanticipeerd op bevolkingsgroei Anticiperen op de bevolkingsdaling Geanticipeerd op huishoudensgroei Anticiperen op de huishoudensontwikkeling Evenwichtige bevolkingssamenstelling Bouw van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen Bouw van middeldure woningen Bouw van dure woningen Bouw van starterswoningen, verstrekken van startersleningen Bouw van eengezinswoningen Bouw van seniorenwoningen, aanleg van woonservicezones In samenwerking met Woonkracht 10 en Vluchtelingenwerk zijn voldoende vergunninghouders gehuisvest Herstructurering Bloemenbuurt Aantrekkelijke woningvoorraad Geanticipeerd op marktvraag op korte termijn Geanticipeerd op marktvraag op korte termijn Gericht op groei Nieuwbouw is getoetst aan Bouwbesluit maar niet aan extra kwaliteitseisen Nieuwbouw toegevoegd Kavels aangeboden voor PO Aantrekkelijk woonmilieu Geanticipeerd op marktvraag op korte termijn Geanticipeerd op marktvraag op korte termijn Aanleg van stedelijke en groene woonmilieus Aanleg van voorzieningen geconcentreerd in het centrum, sportcentrum en woonservicezones, maar ook van voorzieningen in de wijk Voldoende aanbod voor lage inkomensgroepen Voldoende aanbod voor middeninkomensgroepen Voldoende aanbod voor hoge inkomensgroepen Voldoende aanbod voor starters Voldoende aanbod voor gezinnen Voldoende aanbod voor senioren Voldoende aanbod voor vergunninghouders Bij herstructurering streven naar bevolkingsmix Anticiperen op de veranderende bevolkingssamenstelling Woningvoorraad aan laten sluiten op vraag (type woning, kwaliteit van de woning) Van groeigemeente naar beheergemeente (herstructurering) Nieuwbouw laten voldoen aan GPR Doorstroming bevorderen Behoefteonderzoek (C)PO uitvoeren Anticiperen op de veranderende bevolkingssamenstelling Woonmilieu aan laten sluiten op vraag Verdichting tegengaan Voorzieningen dicht bij huis waarborgen Veiligheid en leefbaarheid waarborgen 12

13 Bijlage 1 Maatschappelijke ontwikkelingen Het wonen en de woningmarkt zijn ingebed in een brede maatschappelijke context. Deze context is niet statisch maar dynamisch. Onder invloed van demografische, sociaal-culturele, economische en politiek-bestuurlijke ontwikkelingen verandert de maatschappij en daarmee ook het wonen. Bij het formuleren van een lange termijnvisie op het wonen moet hiermee rekening gehouden worden. In deze bijlage worden daarom de kaders geschetst waarmee met de ontwikkeling van de Woonvisie Papendrecht rekening gehouden moet worden. Achtereenvolgens zullen de demografische ontwikkelingen, de sociaal-culturele ontwikkelingen, de economische ontwikkelingen, de politiekbestuurlijke ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de woningmarkt behandeld worden. 1.1 Demografische ontwikkelingen De demografie van Nederland wordt al een aantal eeuwen gekenmerkt door groei. Dit is altijd een belangrijk gegeven geweest voor de ontwikkelingen die zich bijvoorbeeld op ruimtelijk gebied in Nederland hebben voorgedaan. Aan de groei komt binnen enkele decennia een einde. In een aantal gebieden in Nederland is de groei zelfs al omgeslagen in een bevolkingsdaling, waaronder Papendrecht. De belangrijkste oorzaak van de afnemende groei en later de bevolkingskrimp is de afnemende vruchtbaarheid (het gemiddeld aantal kinderen per vrouw) als gevolg van sociaal-culturele en economische ontwikkelingen. Om de omvang van de bevolking constant te houden moeten vrouwen gemiddeld 2,1 kind baren. De vruchtbaarheid neemt al een aantal decennia af en ligt in Nederland sinds het midden van de jaren zeventig op ongeveer 1,7. In Nederland zou dus al lang sprake moeten zijn van bevolkingsdaling. Door een positief migratiesaldo wordt de bevolkingsdaling echter uitgesteld tot ongeveer Aangezien de bevolkingsdaling niet alleen in Nederland speelt, maar wereldwijd zichtbaar is, zal migratie op termijn ook geen oplossing meer zijn voor de bevolkingsdaling. Overigens zullen tussen gebieden en landen verschillen optreden als het gaat om bevolkingsdaling. Het ene land zal eerder te maken krijgen met bevolkingdaling dan het andere; stedelijke gebieden zullen minder snel te maken krijgen met de bevolkingsdaling dan landelijke gebieden. Omdat noch met bevolkingspolitiek noch met immigratie iets tot vrijwel niets te veranderen is aan de bevolkingsdaling, vraagt de omslag van bevolkingsgroei naar bevolkingskrimp om een andere denkwijze. Structurele krimp zal gevolgen hebben voor terreinen als wonen, ruimte, onderwijs, zorg, voorzieningen, arbeidsmarkt en bereikbaarheid. Op het gebied van wonen geldt, dat de bevolkingsdaling omvangrijke maatschappelijke gevolgen heeft op de woningmarkt, zeker wanneer de bevolkingsdaling tot significante huishoudensdaling leidt. Allereerst heeft het effect in de vorm van woningleegstand en daling van de woningprijzen. Doordat het aanbod in een krimpgebied niet snel aangepast kan worden, zijn woningprijzen zeer gevoelig voor een dalende vraag. Prijsdalingen en leegstand leiden vervolgens tot verschraling van de leefbaarheid en een risico op verpaupering en concentraties van kwetsbare groepen, vooral in de slechtste delen van de huurwoningvoorraad en het goedkope koopsegment. Eigenaren investeren ook niet langer in hun woningbezit. De woningmarkt gaat op slot. De prijsdalingen kunnen leiden tot bijna onverkoopbare woningen. Eigenaren kunnen niet verhuizen als de zorgbehoefte, verandering van werk of verandering van de gezinssituatie daar wel om vraagt. Krimp biedt tegelijkertijd ook kansen op de woningmarkt. Door in te spelen op bevolkingsdaling kunnen gemeenten tegemoet komen aan veranderende woonwensen en kan de kwaliteit van de woningvoorraad verbeterd worden. In Parkstad Limburg zijn hier inmiddels goede ervaringen mee opgedaan. Voor een gemeente is het dus van belang om de gevolgen van de krimp aan te pakken, de ongewenste effecten zoveel mogelijk te beperken en kwaliteit toe te voegen. Daarbij spelen financiële middelen uiteraard een rol en aangezien een deel van de gemeentelijke inkomsten gebaseerd is op het aantal inwoners en vanuit het Rijk steeds minder middelen beschikbaar komen, is dit een lastige opgave. Belangrijke complicerende factor bij de aanpak van de krimpopgave is het feit dat de herstructurering van de woningvoorraad niet of slechts zeer ten dele gefinancierd kan worden uit nieuwbouw. Van oudsher werd de verdiencapaciteit (opbrengsten uit de grondexploitatie bij nieuwbouw) gebruikt om waar nodig te herstructureren. Voor wonen geldt dus dat in regio s met omvangrijke krimp een andere bekostigingssystematiek nodig is. In Papendrecht is de bevolkingskrimp nog niet zeer omvangrijk en is voorlopig nog sprake van een toename van het aantal huishoudens, maar het is van belang om hier nu, nu er nog (financiële) mogelijkheden zijn en nu eigenaren nog bereid zijn te investeren, al op te anticiperen. Dit is geen eenvoudige opgave. De aanpak van de woningmarkt in krimpgebieden is om diverse redenen complex en afwijkend van de aanpak in groeigebieden: 13

14 De aanpak van de woningvoorraad vereist nog meer dan in groeigebieden een gecoördineerde regionale aanpak. Anders leidt nieuwbouw uitsluitend tot verdere prijsdaling en structurele leegstand aan de onderkant van de huizenmarkt. Regionale gemeentelijke samenwerking verloopt echter niet altijd gemakkelijk. Voor de herstructurering in de sociale huursector zijn corporaties de geëigende partij. De investeringscapaciteit van corporaties in krimpgebieden staat daarbij wel onder druk. De herstructurering van het particulier bezit is in krimpgebieden zeer lastig omdat eigenaren met structurele waardedaling van hun bezit te maken hebben. Er is dus geen prikkel om te investeren. Tegelijkertijd kan het particuliere bezit niet buiten beschouwing gelaten worden bij de herstructureringsaanpak gezien de omvang van dit bezit in de woningvoorraad. Behalve een afnemende bevolkingsgroei, die op den duur overgaat in bevolkingskrimp, is door ontgroening en vergrijzing ook sprake van een veranderende bevolkingssamenstelling. Ontgroening is de afname van het aantal jongeren van 0 tot en met 19 jaar. Vergrijzing is de stijging van het aandeel 65-plussers van de totale bevolking. Ook in Papendrecht is sprake van een veranderende bevolkingssamenstelling. De veranderende bevolkingssamenstelling heeft invloed op het soort woningen en de locatie van de woningen. Jonge huishoudens waarvan de kinderen nog thuis wonen hebben immers een andere woonbehoefte dan oudere huishoudens. Wanneer niet tijdig op de veranderende bevolkingssamenstelling ingespeeld wordt, zal dit leiden tot een mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Het is dus van belang om niet alleen in te spelen op de bevolkingsdaling maar ook op de veranderende bevolkingssamenstelling. 1.2 Sociaal-culturele ontwikkelingen Ondanks dat de groei van de bevolking afneemt en op termijn omslaat in een bevolkingsdaling is het in de toekomst nog steeds noodzakelijk om woningen te bouwen. Er is namelijk sprake van huishoudensverdunning wat betekent dat het gemiddeld aantal personen per woning daalt en het aantal huishoudens toeneemt. Aan de huishoudensverdunning liggen zowel demografische als maatschappelijke oorzaken ten grondslag. De demografische oorzaak heeft betrekking op de verandering van de samenstelling naar leeftijd van de bevolking als gevolg van ontgroening en vergrijzing. De maatschappelijke oorzaak heeft betrekking op een veelheid van factoren als individualisering, het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen en extramuralisering bij huisvesting gehandicapten (extramuralisering is het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen wordt) gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning). De vergrijzing is echter wel de belangrijkste factor voor de huishoudensverdunning. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal substantieel toenemen. Tot 2020 neemt het aantal huishoudens in Nederland toe met tot huishoudens. Dit betekent dat tot 2020 jaarlijks gemiddeld nieuwe woningen aan de woningvoorraad toegevoegd zullen moeten worden, nog los van vervangende nieuwbouw. In de jaren na 2020 neemt de groei van het aantal huishoudens naar verwachting af. Naast de huishoudensverdunning leidt ook de veranderende bevolkingssamenstelling nog steeds tot een toename van het aantal benodigde woningen. Door de veranderende bevolkingssamenstelling verandert immers ook de vraag naar de soort woningen. 1.3 Economische ontwikkelingen De afgelopen decennia heeft de welvaart een enorme vlucht genomen. Steeds meer mensen kunnen een duurdere auto kopen, langer op vakantie gaan en meer geld besteden aan de woning. Ondanks de huidige economische crisis is de verwachting dat op termijn de welvaart in ieder geval gelijk zal blijven of zelfs nog zal toenemen. De economische conjunctuur ontwikkelt zich namelijk met golfbewegingen en het verleden heeft geleerd, dat de economie na een crisis weer op zal leven. De toegenomen welvaart heeft ertoe geleid, dat men steeds hogere eisen en wensen stelt ten aanzien van woning en woonomgeving. Ook de economische crisis zal hier naar verwachting geen afbreuk aan doen. De kwaliteit van het woonaanbod is echter achter gebleven bij de toenemende kwaliteitsvraag. Het is dus van belang om met het woonaanbod (woning en woonomgeving) beter aan te sluiten op de kwalitatieve woningvraag. Dit is ook in de bijeenkomsten met intern en extern betrokkenen steeds weer benadrukt. De gemeente staat hierbij voor een uitdaging. Door het rijk wordt namelijk als gevolg van de forse bezuinigingen steeds minder geld beschikbaar gesteld voor wonen. Zo zal de bijdrage die de gemeente al jaren ontvangt uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) met als doel het wegnemen van fysieke achterstanden en het verbeteren van de leefomgeving in steden en wijken, in 2015 komen te vervallen. 14

15 1.4 Politiek-bestuurlijke ontwikkelingen In de afgelopen decennia hebben er flinke wijzigingen plaatsgevonden in de Nederlandse verzorgingsstaat. De overheid is teruggetreden en legt steeds meer verantwoordelijkheid bij de burgers. Er is in toenemende mate sprake van een voorwaardenscheppende in plaats van een sturende overheid. Op het terrein van wonen heeft het rijk de rol om te sturen op leefbaarheid en stappen te zetten om de woningmarkt weer op gang te brengen. De provincie is verantwoordelijk voor de woningbouwprogrammering. De verantwoordelijkheid voor een leefbare woonomgeving ligt op lokaal niveau en bij de burgers. 1.5 Ontwikkelingen op de woningmarkt Crisis op de woningmarkt Een woningmarkt functioneert goed als het aanbod van woningen op termijn in redelijke mate reageert op veranderingen in de vraag naar woningen, zowel kwantitatief als kwalitatief. In de afgelopen jaren is in verschillende rapporten en adviezen geconcludeerd dat de woningmarkt niet goed werkt. Op de woningmarkt manifesteert zich een aantal problemen: het aanbod sluit niet aan op de vraag waardoor onvoldoende keuzemogelijkheden voorhanden zijn; tekort aan kwalitatief goede woningen; de koopprijzen zijn te hoog ten opzichte van de kwaliteit van de woningen; waardedaling van koopwoningen; de huursector kent lange wachttijden (o.a. als gevolg van scheefwonen); sommige groepen zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten; starters vinden moeilijk een woning; de doorstroming wordt belemmerd. Dat de woningmarkt niet goed functioneert is voor een deel toe te schrijven aan de rol die de overheid speelt. De overheid ondersteunt de vraag in ruime mate, maar werpt tegelijkertijd belemmeringen op aan de aanbodzijde. Ook worden de huursector en de koopsector ongelijk behandeld. Huurmarkt en koopmarkt Op de woningmarkt zijn grofweg twee markten te onderscheiden. De huurmarkt, waarvan de prijsvorming grotendeels wordt beïnvloed door regulering en de koopmarkt waarvan de prijsvorming door marktwerking beïnvloed wordt. Het overheidsbeleid op de woningmarkt beïnvloedt in sterke mate de eigendomskeuze van burgers. Huishoudens met een laag inkomen worden via de huurtoeslag in de richting van de huursector geduwd, waarbij men minder subsidie ontvangt naarmate men meer verdient. Huishoudens met een hoger inkomen worden via de hypotheekrenteaftrek naar de koopsector geleid, waarbij men meer subsidie ontvangt naarmate men meer verdient. Door deze ongelijke behandeling van huren en kopen in Nederland is de verdeling van inkomensgroepen over de eigendomssectoren nogal onevenwichtig en de huurmarkt en de koopmarkt drijven ook steeds verder uit elkaar. In de huursector ontbreekt een bovenkant, in de koopsector een onderkant. Ongeveer één derde van de woningen is een huurwoning. Het merendeel wordt tot de gereguleerde huursector gerekend dat grotendeels in bezit en beheer is van woningcorporaties. Het merendeel van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen en de vraag naar koopwoningen neemt nog steeds toe. Het kabinet heeft in haar woonvisie aangegeven, dat ze het van belang vindt om tegemoet te komen aan de toenemende wens naar eigenwoningbezit onder een breed deel van de bevolking, mede vanuit een oogpunt van versterking van maatschappelijke betrokkenheid en stabiliteit. Eigenwoningbezit geeft vrijheid om de woning naar eigen inzicht in te richten en aan te passen, draagt bij aan het opbouwen van eigen vermogen en daarmee aan de zelfredzaamheid van burgers en beïnvloedt in positieve zin de betrokkenheid bij de woonomgeving en de leefbaarheid van buurten en wijken. Daarbij komt dat eigenwoningbezitters over het algemeen meer tevreden zijn over hun woning dan huurders en dat is op zich niet zo vreemd, aangezien eigenwoningbezitters meer mogelijkheden hebben om de woning aan hun eisen en wensen aan te passen dan huurders. Eigenwoningbezit geeft in belangrijke mate invulling aan het bredere kabinetsstreven naar meer eigen verantwoordelijkheid voor en zeggenschap bij de bewoners. Technologische ontwikkelingen Technologische ontwikkelingen hebben invloed op de woonvoorkeuren van huishoudens. Door nieuwe technieken zijn er steeds meer mogelijkheden op de woningmarkt. Ook doen domoticatoepassingen langzaam hun intrede in de Nederlandse woningmarkt. Domotica omvat alle apparaten en infrastructuren in en rond woningen, die elektronische informatie gebruiken voor het 15