Waarderen van maatschappelijk vastgoed

Transcriptie

1 Waarderen van maatschappelijk vastgoed Actualiteiten SV 2015

2 KPE bv Bassin AK Maastricht tel. (043) Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden. mei 15 Versie Actualiteiten SV

3 Inhoud Waarderen van maatschappelijk vastgoed 4 1. Actuele maatschappelijke ontwikkelingen en trends De drie decentralisaties Scheiden w onen en zorg (Scherrenberg, Hoogendorp & Scheepers 2013) Bestuurlijke opschaling en regionale samenw erking Terugtredende overheid Wet Markt en Overheid (Scherrenberg, 2014) DESTEP-analyse Beschrijving en doel Ontw ikkelingen op macro- versus regionaal niveau Relatie met w aardering Rekenmethodieken Waardebegrippen (IVS versus BBV) Waardering op basis van DCF Waardering op basis van NAR methode Waardering op basis van gecorrigeerde vervangingsw aarde Kostprijsdekkende huur Juiste w aardering in relatie tot doel van w aardering Alternatieve aanwendbaarheid Overmaat aan (maatschappelijk) vastgoed Herbestemming van maatschappelijk vastgoed Highest and best use (IVS) Literatuurlijst 29 Bijlage 1 IVS-definities 31 Bijlage 2 Casus WOZ-waardering sporthal 33 Bijlage 3 Casus berekening kostprijsdekkende huur 35 Versie Actualiteiten SV

4 Waarderen van maatschappelijk vastgoed Leerdoelen De cursist heeft kennis van actuele maatschappelijke ontwikkelingen en trends. De cursist kan een DESTEP-analyse uitvoeren om demografische, economische, sociaal/culturele, technologische, ecologische en politiek/juridische factoren van een organisatie in beeld te brengen. De cursist heeft kennis van verschillende rekenmethodieken (bijv. gecorrigeerde vervangingswaarde en bedrijfswaarde op basis van een DCF) en kan deze uitvoeren. De cursist is zich bewust van de alternatieve gebruiksmogelijkheden van maatschappelijk vastgoed (overmaat-problematiek, Highent and Best Use) en kan op basis hiervan de waarde van maatschappelijk vastgoed vertalen naar een marktwaarde. Toelichting De cursusdag heeft een praktijkgericht karakter. Het heeft daarom de voorkeur om het theoretische gedeelte van de cursusdag te beperken tot (een deel van) de ochtend en het overige deel van de dag in te vullen met praktische casussen en sprekende praktijkvoorbeelden, waarbij verschillende deelmarkten (bijv. cultuur, zorg, sport, infrastructuur) aan bod komen. Enkele van deze praktische casussen en praktijkvoorbeelden zijn opgenomen in de syllabus. Auteur: Joël JMW Scherrenberg MBA MRICS RRV, De Bilt, september 2014 Versie Actualiteiten SV

5 1. Actuele maatschappelijke ontwikkelingen en trends Leerdoel De cursist heeft kennis van actuele maatschappelijke ontwikkelingen en trends. Het maatschappelijk speelveld is volop in beweging. Kabinet Rutte II heeft een groot aantal stelselwijzigingen doorgevoerd die grote gevolgen hebben voor tal van publieke organisaties. Veel van deze wijzigingen in beleid werken ook door in het vastgoed dat deze organisaties in gebruik hebben. Denk hierbij aan de decentralisaties, de bestuurlijke opschaling en de terugtredende overheid. 1.1 De drie decentralisaties Een van de grootste operaties van het huidige kabinet is de transitie van het zorgstelsel. De kern van alle transities is een grotere verantwoordelijkheid voor de burger zelf en een verschuiving van verantwoordelijkheden naar de lagere overheden. Vanaf 2015 zijn gemeenten verantwoordelijk voor de jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen. Een deel van deze taken nemen zij over van de Rijksoverheid, dan wel van de provincie. In de komende jaren krijgen gemeenten er dus meer taken bij. Daarnaast worden bestaande taken uitgebreid. Deze veranderingen staan bekend als de drie decentralisaties (Rijksoverheid, 2014a): bieden van zorg aan langdurig zieken of ouderen; hulp bij het vinden van werk (of een uitkering verstrekken); de jeugdzorg. Gemeenten moeten voortaan via één aanspreekpunt de ondersteuning en begeleiding bieden aan mensen die dat nodig hebben. Deze zogenaamde regisseur werkt daarbij op basis van één plan voor het hele huishouden. De reden voor deze centrale aanpak is dat een gemeente het dichtst bij de inwoners staat. Daardoor kan zij de zorg effectiever, goedkoper en met minder bureaucratie leveren. De verschillende geldstromen voor de zorg en de taken in het sociaal domein verschuiven naar de gemeente en worden eenvoudiger en eenduidiger ingericht. Elke gemeente krijgt één budget om de participatie in de maatschappij te bevorderen. De gemeenteraad wordt verantwoordelijk voor de verdeling van en het toezicht op het budget. Elke gemeente heeft haar eigen autonomie. Daarom is zij zelfstandig verantwoordelijk voor het uitvoeren van het sociale beleid behorende bij de decentralisaties. De meeste gemeenten voeren de taken op lokaal niveau uit. Omdat lang niet alle gemeenten voldoende schaal hebben of over alle expertise beschikken wordt op bestuurlijk, ambtelijk en financieel gebied samengewerkt tussen gemeenten. Dit is noodzakelijk voor gemeenten om hun nieuwe verantwoordelijkheden zorgvuldig en adequaat te kunnen uitvoeren. Versie Actualiteiten SV

6 De meeste gemeenten werken via een (verplicht) regionaal samenwerkingsverband samen voor de uitvoering van de decentralisatie van Jeugdzorg en AWBZ-taken. In korte tijd hebben gemeenten daarmee een belangrijke eerste stap gezet naar een goede uitvoering van de decentralisaties (Rijksoverheid, 2013). De veranderingen in het sociale domein zijn verankerd in enkele grote wetswijzigingen zoals de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (de Wmo (Rijksoverheid, 2014e)), de Wet langdurige zorg (Wlz (Rijksoverheid, 2014d)) en de Participatiewet (Rijksoverheid, 2014b). Het verschuiven van de taken gaat ook gepaard met veranderingen in werkwijze. Dit heeft grote gevolgen voor de vastgoedportefeuilles van gemeenten, jeugdzorginstellingen, regionale instellingen voor begeleid wonen (RIBW), ouderenzorginstellingen en provincies. 1.2 Scheiden wonen en zorg (Scherrenberg, Hoogendorp & Scheepers 2013) De Rijksoverheid brengt een scheiding aan in de bekostiging van wonen en zorg voor nieuwe cliënten met een lagere zorgzwaarte. Zorgorganisaties in de verpleging en verzorging worden geconfronteerd met deze beslissing. De gevolgen van deze scheiding en de extramuralisering van zorg worden langzamerhand steeds duidelijker. Ook komt er steeds meer duidelijkheid in het (inkoop)beleid van de zorgkantoren die extra kortingen op de huidige productie afdwingen. Voor chronisch zieken met een lagere zorgindicatie met verblijf (ZZP 1 1 tot en met 3 en op termijn een deel van 4) wordt de huisvesting niet langer door de overheid vergoed. Dit geldt overigens alleen voor nieuwe cliënten en niet voor mensen die reeds bij instellingen hun zorg ontvangen. De overgangsregeling is onder druk van de Tweede Kamer wel enigszins versoepeld ten opzichte van de eerste plannen. Voor de zorg zelf blijft wel een (extramurale) bekostiging beschikbaar. Zorgorganisaties moeten een keuze maken hoe ze om gaan met hun vastgoed dat voor deze doelgroep gebouwd is of gehuurd wordt. Het traditionele verzorgingshuis zoals we dat de afgelopen 50 jaar gekend hebben, zal door deze beleidswijziging gaan verdwijnen. Ouderen blijven echter behoefte hebben aan zorg en een veilige en sociale woonomgeving. Dat alle ouderen en andere kwetsbare groepen per definitie thuis blijven wonen is dan ook geen terechte veronderstelling. Wel is zeker dat deze mensen langer thuis blijven wonen en dat hun zorgvraag anders gedefinieerd wordt. Wat ook verandert is het groeiende scala aan technische mogelijkheden van huiselijke elektronica (domotica). Deze ontwikkeling zal de komende jaren veel effect hebben op de keuze om al dan niet te verhuizen. Een belangrijke strategische vraag is dan aan welke doelgroepen zorginstellingen in de toekomst diensten aanbieden, inclusief de huisvesting. 1 Een ZZP (zorg zw aarte pakket) is een pakket aan zorg, met daaraan verbonden een budget Versie Actualiteiten SV

7 Mogelijkheden hierin zijn: 1. Focus verleggen naar klanten met een zwaardere zorgvraag (wel intramurale zorg) 2. Focus verleggen naar uitsluitend zorgverlening zonder wonen (thuiszorg of VPT2) 3. Focus verleggen naar extramurale verhuur in combinatie met het bieden van zorgarrangementen. De scheiding van wonen en zorg betekent een andere wijze van bekostiging. Daarnaast worden zorginstellingen ook geconfronteerd met de overgang van de nacalculatie voor hun kapitaallasten. In de periode tot 2018 wordt de nacalculatie afgebouwd en gaat men over op een systeem van vaste vergoedingen voor de huisvesting, de normatieve huisvestingscomponent. Het scheiden van wonen en zorg raakt niet alleen zorgorganisaties. Vele locaties in Nederland zijn in handen van corporaties die het vastgoed (langjarig) verhuren aan zorgorganisaties. Doordat de bekostiging van de zorgorganisaties deels vervalt, kunnen ze niet altijd meer voldoen aan hun huurverplichtingen en blijft de corporatie zitten met een specifiek gebouw zonder gebruiker. Casus Woonzorg Nederland Woonzorg Nederland is een landelijk opererende organisatie op het gebied van huisvesting van ouderen in een zowel intramurale als extramurale setting. Woonzorg Nederland zet zich in voor bijna huishoudens en daarnaast voor bewoners van zorgcentra. In totaal bezitten ze 175 verzorgings- en verpleeghuizen. Bij elkaar opgeteld zijn dat bijna verpleegplaatsen en verzorgingstehuisplaatsen. Het overgrote deel van de verzorgings- en verpleeghuizen zijn op basis van langjarige contracten verhuurd aan zorginstellingen. Woonzorg Nederland levert zelf geen zorg aan de bewoners. Een significant deel van de locaties betreft verouderde gebouwen welke niet langer aansluiten op de behoeften van de bewoners. Door de krimp in met name het aantal verzorgingsplaatsen stoten tal van zorgorganisaties gebouwen af. Daarbij wordt vaak als eerste gekozen voor gehuurde locaties. Woonzorg Nederland wordt relatief hard getroffen door een groot aantal opzeggingen van huurcontracten. De organisatie heeft een strategische uitdaging om voor deze locaties een nieuwe gebruiker te vinden. Versie Actualiteiten SV

8 1.3 Bestuurlijke opschaling en regionale samenwerking De bestuurlijke drukte in Nederland wordt als te hoog ervaren. Daarom is als één van de ambities in het regeerakkoord een herziening van de bestuurlijke structuur in Nederland opgenomen. Het gaat hierbij om een opschaling van gemeenten en provincies en het terugbrengen van het aantal zelfstandige bestuursorganen (ZBO s). Voorbeelden hiervan zijn de landelijke fusie van de Kamers van Koophandel en Syntens, en de fusies van diverse waterschappen. Verder worden de kaderwetgebieden (de regionale overheden in onder andere Amsterdam, Utrecht en Rotterdam) opgeheven. Taken gaan terug naar gemeenten en de provincies. Ook de deelgemeenten zijn formeel opgeheven. Door de transities in het sociaal domein (onder andere de decentralisaties) en de verdere kwaliteitsverhoging van de dienstverlening gaan gemeenten steeds meer samenwerken. Zo worden er verschillende uitvoeringsorganisaties opgericht voor bijvoorbeeld de jeugdzorg, vele ruimtelijke taken, vergunningen en handhaving en (gemeentelijke) belastingen. Het gevolg van al deze veranderingen is een significante vermindering in de vraag naar (gemeentelijk) vastgoed. Voormalige gemeentehuizen van fusiegemeenten komen leeg te staan. Formaties op gemeenten verkleinen en bij de gefuseerde organisaties en de nieuwe diensten ontstaat een nieuwe vraag naar vastgoed. Deze nieuwe vastgoedvraag is vaak anders van kwantiteit en kwaliteit dan bij de oorspronkelijke organisatie. Vastgoedvraagstuk gemeente Een van de grotere gemeenten in Gelderland heeft haar diensten verspreid gehuisvest over verschillende locaties. Zo is er een gemeentehuis in het centrum van de stad en een gemeentewerf aan de rand van de stad. Daarnaast bezit de gemeente diverse oude monumentale panden in het centrum en een kantoorgebouw op een bedrijfsterrein. De gemeente moet haar vastgoedportefeuille inkrimpen doordat de ambtelijke formatie fors kleiner wordt. Daarbij is de vraag welke locaties de gemeente het beste kan afstoten. Door de aard en opzet van het kantoorgebouw op het bedrijventerrein in combinatie met de ligging en de bestemming is er binnen de lokale markt geen alternatieve gebruiker voor deze locatie. De grootte van het pand overstijgt vele malen de actuele en te verwachten vraag. Ook door de indeling van het gebouw heeft dit object weinig toekomstperspectief. De verkoopbaarheid van dit object is derhalve zeer minimaal. De lokale markt kenmerkt zich door productiegerichte bedrijven. Alleen indien deze locatie voor een dergelijk gebruik herontwikkeld kan worden, biedt de locatie nog enige potentie naar de toekomst toe. Het huidige stadhuis is qua ligging en aard wellicht om te bouwen tot een vorm van zorg(gerelateerd) wonen. Hiervoor is een grondige verbouwing vereist. Ook voor deze locatie geldt dat door haar omvang en technische kwaliteiten er geen alternatieve gebruikers Versie Actualiteiten SV

9 zijn dan wel te verwachten op basis van kantoorgebruik. De verkoopbaarheid van deze locatie zal bepaald worden aan de hand van de haalbaarheid van de alternatieve bestemmingsmogelijkheden. De monumentale gebouwen in het centrum zullen door de gemengde bestemming en hun unieke uitstraling altijd weer een willige koper treffen die mogelijkheden ziet in het herbestemmen of het binnen de monumentale kaders herontwikkelen van de gebouwen. Hierbij kan zowel gedacht worden aan kantoor(achtige) functies als aan woon(gerelateerde) functies. Een herziening van het bestemmingsplan kan hiervoor afhankelijk van de gemaakte keuzes wel noodzakelijk zijn. De uiteindelijke opbrengst bij een eventuele verkoop zal bepaald worden door de kosten die gemoeid zijn met de herbestemming en de mogelijke opbrengsten uit het nieuwe gebruik. Vanuit een zakelijk perspectief is het afstoten van de monumentale panden en het huidige gemeentehuis ogenschijnlijk de beste optie. De politieke en maatschappelijke realiteit is echter dat men niet weg wil uit het centrum. De gemeente staat derhalve voor een uitdagende periode. 1.4 Terugtredende overheid Een separaat onderwerp naast alle veranderingen in de wetgeving is de kerntakendiscussie. In alle overheidslagen wordt de vraag gesteld of zij zich nog wel moet bemoeien met bepaalde zaken. De overheid trekt zich terug, mede gedwongen door bezuinigingen, en richt zich op haar kerntaken. Dit heeft gevolgen voor de omvang van de overheid zelf (krimpende formatie) maar heeft ook grote gevolgen voor tal van andere maatschappelijke organisaties. Door het niet langer stimuleren en/of subsidiëren van allerlei taken en organisaties verdwijnen allerlei partijen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld de product- en bedrijfschappen, maar ook om tal van culturele organisaties. 1.5 Wet Markt en Overheid (Scherrenberg, 2014) Gemeenten worden geconfronteerd met bezuinigingen en een toenemende vraag om meer transparantie. Daarnaast veranderen de inzichten over het meer sturen op waarde in plaats van het traditionele sturen op kosten. Deze ontwikkelingen, in combinatie met het eindigen van de overgangstermijn van de Wet Markt en Overheid (Rijksoverheid, 2014c), vragen om een aanpassing van het gemeentelijke huurprijsbeleid. Een van de vragen die daarbij steevast naar voren komt is op welke wijze de (interne) huurprijs bepaald moet worden en welke huurprijs bij maatschappelijke organisaties in rekening gebracht moet en kan worden. Versie Actualiteiten SV

10 Bij de inzet van vastgoed wil de overheid een passende huur aan de gebruiker in rekening brengen. De vraag is of dit dan de kostprijs moet zijn, een marktconforme huur of een huur die past bij respectievelijk de exploitatie dan wel de financiële mogelijkheden van de gebruiker c.q. de huurder. De Wet Markt en Overheid geeft hierbij kaders. Politiek gezien is in veel gevallen wel ruimte voor een keuze tussen de drie varianten. De Wet Markt en Overheid is per 1 juli 2014 voor alle overheden van toepassing. De wet bevat gedragsregels voor de overheid die zijn bedoeld om concurrentievervalsing tegen te gaan. Dit betekent dat een overheidsinstantie verplicht is de integrale kosten van de dienst of product in het tarief door te berekenen aan de afnemers. De consequentie is dat de overheid geen lagere huur in rekening mag brengen dan de kosten die zij maakt. Dit houdt in dat vastgoed in principe niet meer onder de kostprijs verhuurd mag worden. Uitsluitend in die gevallen waar door het bevoegde gezag is vastgesteld dat de verhuur van de betreffende locatie een DAEB (Dienst van Algemeen Economisch Belang) is, mag onder voorwaarden gekozen worden voor een lagere huurprijs dan de kostprijs. De betreffende overheid moet dan wel aantonen dat er lokaal sprake is van marktfalen en dat daarom ondernemen door de overheid noodzakelijk is. Zowel bij een DAEB als bij marktconform optreden is het noodzakelijk om de kostprijsdekkende huur in beeld te brengen. Er moet onderscheid gemaakt worden tussen drie verschillende typen gebruikers waarbij de huurder het vastgoed als bedrijfsmiddel inzet: 1. gebruikers die onderdeel zijn van de overheid of op verzoek en (deels) voor rekening van de overheid taken uitvoeren; 2. gebruikers die geen onderdeel zijn van de overheid en ook geen taken uitvoeren op verzoek van die overheid, maar wel een bijdrage leveren aan het maatschappelijke belang door de uitvoering van hun activiteiten; 3. gebruikers die geen andere relatie met de overheid hebben dan die van huurder verhuurder. In het laatste geval kan geen sprake zijn van een DAEB en moet minimaal de kostprijs in rekening gebracht worden. Overwogen kan worden een marktconforme huur in rekening te brengen, mits deze niet lager ligt dan de kostprijs. Bij de eerste twee typen gebruikers kan sprake zijn van een DAEB. Veel gebruikers kunnen echter een huur die minimaal gelijk is aan de kostprijs niet betalen. Het gebruik in veel gemeenten is om op dat moment de huurprijs te verlagen naar een niveau passend bij exploitatie van de huurder. Het advies van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) is echter om de huurprijs op het juiste niveau vast te stellen en de impliciete subsidie op de huurprijs om te zetten in een expliciete subsidie. Voor het gemeentelijke budget maakt dit geen verschil, maar het vergroot wel de transparantie voor de gemeenteraad. Daar waar gekozen is voor een marktconforme huur, is de methodiek op het eerste gezicht zeer eenvoudig. De vraag is of er bij elk type vastgoed sprake is van een daadwerkelijke en transparante markt. Versie Actualiteiten SV

11 Als de gemeente een reguliere kantoorruimte verhuurt, is een vergelijking met de markt mogelijk. Bij sportaccommodaties of culturele gebouwen wordt dit een stuk lastiger, aangezien hier nauwelijks (transparante) markt voor is. Casus huurprijsbeleid gemeente Een kleinere gemeente in Overijssel heeft recentelijk haar vastgoedbeleid herzien. Onderdeel van deze herziening was het vaststellen van een nieuw gemeentelijk huurprijsbeleid. Bijbehorend is een uitwerking gemaakt van twee scenario s waarbij gekozen kan worden voor een kostprijsdekkende huur of een marktconforme huur. Vervolgens dient er een onderscheid gemaakt te worden tussen commerciële en niet-commerciële huurders en welk huurtarief per type huurder er wordt gehanteerd. De gemeente heeft als uitgangspunt geformuleerd dat de huurinkomsten op portefeuilleniveau minimaal kostendekkend zijn. Het hanteren van markthuren is op bepaalde locaties en in bepaalde gevallen mogelijk. Om concurrentie tussen accommodaties te voorkomen is het gewenst te komen tot uniforme tarieven per type vastgoed binnen de gemeente. Het eerste scenario gaat uit van het categoriseren van huurders op basis van hun maatschappelijke bijdrage (Wmo-gerelateerde activiteiten) aan de lokale gemeenschap. Er zijn hierbij drie verschillende categorieën organisaties te onderscheiden. Categorie A: beleidsrelatie Organisaties zonder winstoogmerk die activiteiten ontplooien die de uitvoering van wettelijke taken van de gemeente betreffen, en/of organisaties die direct uitvoering geven aan het beleid van de gemeente. Het kan hierbij gaan om stichtingen en verenigingen die activiteiten ontplooien op het terrein van maatschappelijk of sociaal-cultureel werk, amateuristische kunstbeoefening, beweging en ontspanning, en educatie. Voor deze activiteiten is het hebben van een passende accommodatie een belangrijke voorwaarde. De gemeente ondersteunt de categorie A-gebruikers door het, tegen een kostendekkende prijs, beschikbaar stellen van accommodaties. De gemeente voelt zich verantwoordelijk voor het bieden van huisvesting voor deze organisaties en kan hen hierin compenseren. Daarbij geldt dat deze organisatie, indien nodig, subsidie wordt toegewezen voor het uitvoeren van haar activiteiten. De kosten van een benodigde accommodatie zijn hier onderdeel van. Categorie B: subsidierelatie Organisaties zonder winstoogmerk die activiteiten ontplooien die een bijdrage leveren aan de gemeenschap, maar die geen wettelijke taak van de gemeente of uitvoering van gemeentelijk beleid betreffen. Het kan hierbij gaan om stichtingen en verenigingen die activiteiten ontplooien op het terrein van sociaal-cultureel werk, amateuristische kunstbeoefening, beweging en ontspanning, en educatie. Ook voor deze activiteiten is het hebben van een passende accommodatie een belangrijke voorwaarde. De gemeente ondersteunt de categorie B-gebruikers door het tegen een kostendekkende prijs aanbieden van accommodaties, indien beschikbaar. Versie Actualiteiten SV

12 Categorie C: geen relatie Overige, niet genoemde en/of commerciële organisaties op het terrein van professionele kunstbeoefening (muziek/dans/beeldende kunst etc.), kinderopvang, hobbyclubs en ideële/maatschappelijke activiteiten, maar ook opslag, atelierruimte voor kunstenaars en commerciële instellingen en bedrijven waarbij de activiteiten gericht zijn op het geheel of gedeeltelijk verwerven van eigen inkomen of winst. Indien ruimte/uren beschikbaar zijn, kan aan deze organisaties of personen, tegen een commerciële prijs, accommodatie beschikbaar worden gesteld. Voor het formuleren van het onderscheid tussen categorieën huurders is een integrale aanpak vereist. Accommodaties zijn een middel om diverse beleidsdoelstellingen en daarmee het gewenste maatschappelijk effect te bereiken. Binnen de gemeente moeten alle betrokken afdelingen samenwerken om tot een juiste categorisering van (potentiële) huurders en match met beschikbare ruimte te komen. Bij het alternatieve scenario worden alle accommodaties marktconform verhuurd en het handhaaft de gemeente het huidige subsidiebeleid (subsidie o.b.v. ledenaantallen inclusief huisvestingscomponent). Versie Actualiteiten SV

13 2. DESTEP-analyse Leerdoel De cursist kan een DESTEP-analyse uitvoeren om demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiekjuridische factoren van een organisatie in beeld te brengen. Inzicht in de externe omgeving is van belang bij het bepalen en formuleren van het strategische beleid van een organisatie. De externe omgeving van een organisatie heeft veel invloed op de organisatie zelf. De omgeving wordt gevormd door onder andere klanten/afnemers, toeleveranciers, concurrenten, en werknemers. Zij hebben ieder hun eigen belang en beïnvloeden met hun gedrag ook de organisatie zelf. 2.1 Beschrijving en doel De externe omgeving kan in kaart worden gebracht met behulp van een DESTEP-analyse. Hierbij wordt een zestal factoren geanalyseerd om een beeld te vormen van en inzicht te krijgen in de externe omgeving, om vervolgens effectief gebruik te kunnen maken van de kansen en bedreigingen in die externe omgeving. De omgevingsvariabelen van de DESTEP-analyse zijn: Demografische omgevingsfactoren/-variabelen De demografische factoren gaan over bevolkingsopbouw en bevolkingsontwikkeling. Deze worden vaak beschreven in termen van omvang, dichtheid, plaats, leeftijdsverdeling, geslacht, opleidingsniveau, etniciteit, beroep en gezinssamenstelling. Economische omgevingsfactoren/-variabelen Economische factoren betreffen onder meer economische groei, rente, wisselkoersen en inflatiecijfer. Middels de economische factoren krijgt men meer zicht op de koopkracht op basis van factoren als de hoogte van het besteedbaar inkomen, inflatie, consumentenvertrouwen, prijspeil van producten en inkomensverdeling. Sociaal-culturele omgevingsfactoren/-variabelen Sociale factoren betreffen onder meer maatschappelijke ontwikkelingen zoals individualisme, consumentisme en het steeds zelfstandiger worden van burgers. Een samenleving krijgt vorm door opvattingen en basiswaarden, versterkt door school, religie, overheid en bedrijven. Secundaire overtuigingen, zoals trouwen op jonge leeftijd, zijn aan verandering onderhevig, in tegenstelling tot primaire overtuigingen en waarden. Technologische omgevingsfactoren/-variabelen Technologische factoren betreffen onder meer onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten, automatisering, patenten, researchfunding en technologieverandering. De ontwikkelingen hebben met name betrekking op innovatie: van producten, van productieprocessen en van productiesystemen. Tot de technologische ontwikkelingen rekent men ook de infrastructuur en communicatiesystemen. Versie Actualiteiten SV

14 Ecologische omgevingsfactoren/-variabelen Ecologische factoren betreffen onder meer duurzaamheid en milieuvoorschriften. Denk hierbij ook aan de beschikbaarheid van natuurlijke hulpbronnen, ontwikkeling van energiekosten, ecologische aspecten, volksgezondheidsaspecten en ethische aspecten. Politiek-juridische omgevingsfactoren/-variabelen Politieke factoren omvatten naast beleid en politiek ook wetgeving en regulering zoals handelsbelemmeringen en -heffingen maar ook richtlijnen, voorschriften, gedragsregels, gedrag van de overheid, pressiegroepen en privacy. Een DESTEP-analyse bestaat zowel uit kwantitatieve als kwalitatieve elementen. De omvang van de beroepsbevolking is een kwantitatief gegeven, de samenstelling van de beroepsbevolking is een kwalitatief gegeven. Afhankelijk van het type vraagstuk (de vraagstelling) zal de taxateur moeten inschatten welke gegevens relevant zijn bij het uitvoeren van een analyse. Een DESTEP-analyse kan ook gebruikt worden bij het in kaart brengen van de vastgoedmarkt door de kansen en bedreigingen voor een bepaalde locatie te bepalen. De DESTEP-analyse is vaak een basis voor de daaropvolgende SWOT-analyse: het in kaart brengen van de sterke en zwakke punten en de kansen en bedreigingen. 2.2 Ontwikkelingen op macro- versus regionaal niveau Een DESTEP-analyse kan op elk gewenst niveau worden uitgevoerd: lokaal, regionaal of nationaal. Daarbij moet wel in het achterhoofd worden gehouden dat niet alle factoren op elk niveau beïnvloedbaar zijn. Het kiezen van het juiste schaalniveau is relevant voor het krijgen van de juiste sturingsinformatie. Voor het bepalen van de kantorenbehoefte in de regio zal vooral naar de regionale ontwikkeling van de economie en de beroepsbevolking moeten worden gekeken. De demografische ontwikkeling van heel Nederland zegt weinig tot niets over de kantoorbehoefte op de Zuidas in Amsterdam. De taxateur zal bij zijn waardering steeds vaker de onderliggende ontwikkelingen die bij een DESTEP-analyse naar voren komen moeten betrekken in zijn waardering. Er zijn vele bronnen voor het uitvoeren van een analyse. Het CBS biedt voor verschillende elementen goede kwantitatieve data. Voor andere zaken zal een (eigen) onderzoek nodig. Voor de kwalitatieve gegevens is het niet alleen een kwestie van het verzamelen van data, maar ook het interpreteren en op waarde schatten van de gevonden gegevens. Casus huisvesting supermarkten Op verzoek van de franchiseorganisatie van een van de landelijke supermarktketens is de regionale markt van een grote gemeente in kaart gebracht. Via een DESTEP-analyse zijn de externe factoren in kaart gebracht en daarnaast is een interne analyse gemaakt. Gedurende het onderzoeksproces zijn regelmatig gesprekken gevoerd met de opdrachtgever. Ook zijn Versie Actualiteiten SV

15 de uitkomsten en mogelijkheden getoetst met vertegenwoordigers van de landelijke keten, lokale overheden en andere stakeholders om draagvlak te creëren voor vervolgacties. De SWOT-analyse is ook permanent geëvalueerd op basis van de verkregen reacties en inzichten gedurende het proces. Het onderzoek heeft inzichtelijk gemaakt hoe de koopkracht in de regio verdeeld is over de verschillende wijken en buurten. Vervolgens is deze koopkracht gecorrigeerd voor de koopstromen om op basis daarvan het feitelijke potentieel van bestedingen per wijk in kaart te brengen. De uitkomsten van deze analyse zijn gekoppeld aan de bestaande winkelvoorraad. Uit de koppeling van deze twee zaken is naar voren gekomen dat er in bepaalde wijken ruimte is voor een of meerdere levensvatbare winkels. Dit zijn de zogenaamde witte vlekken in de gemeente. De witte vlekken zijn vervolgens beoordeeld op fysieke mogelijkheden tot het vestigen van een winkel. Hiervoor is een analyse gemaakt van de bestaande gebouwde omgeving: of er überhaupt geschikte (bouw)locaties zijn en of het bestemmingsplan mogelijkheden biedt voor het vestigen van een supermarkt. Ook zaken als logistiek en bereikbaarheid spelen een belangrijke rol in de selectie van mogelijke locaties. Uiteindelijk blijft er van de meerdere witte vlekken een beperkt aantal locaties over die potentie bieden voor toekomstige vestiging van een supermarkt. Deze locaties zijn uitgebreid beoordeeld op haalbaarheid en termijn van beschikbaarheid. Voor al deze locaties is een verwervingsstrategie geformuleerd op welke wijze deze plekken uiteindelijk tot een feitelijke positie kunnen leiden. Om te zijner tijd nieuwe locaties ook daadwerkelijk in handen te krijgen, zal permanent en proactief werk verzet moeten worden om het beperkte aantal kansen dat zich zal voordoen ook te verzilveren. Het uitgevoerde onderzoek is een momentopname. De verschillende onderdelen van de gemaakte analyse zullen dus ook periodiek bijgewerkt moeten worden om een actueel beeld te behouden van de kansen en mogelijkheden in de markt. De concurrentie op de (vastgoed)markt is zeer groot. 2.3 Relatie met waardering Bij het waarderen van vastgoed spelen alle factoren beschreven in de DESTEP-analyse een belangrijke rol. Deze factoren bepalen namelijk mede de vraag naar het vastgoed. Als de bevolking vergrijst en krimpt (demografie) zullen er op termijn minder woningen nodig zijn. Aan de andere kant betekent dit een groei in de vraag naar ouderenhuisvesting. De verzorgings- en verplegingshuizen behoren ook tot het maatschappelijke vastgoed. Een taxateur zal zich tot op zekere hoogte in de hiervoor genoemde factoren moeten verdiepen om een helder marktbeeld te kunnen krijgen. De DESTEP-analyse kan daarbij een hulpmiddel zijn. Versie Actualiteiten SV

16 3. Rekenmethodieken Leerdoel De cursist heeft kennis van verschillende rekenmethodieken (bijv. gecorrigeerde vervangingswaarde en bedrijfswaarde op basis van een DCF) en kan deze uitvoeren. 3.1 Waardebegrippen (IVS versus BBV) Bij de waardering van maatschappelijk vastgoed wordt gebruik gemaakt van verschillende waardebegrippen. Deze waardebegrippen mogen allemaal worden toegepast naargelang het doel waarvoor de waarde moet worden vastgesteld. De basis voor de waardebegrippen ligt voor de taxateur normaliter in de International Valuation Standards (IVS). In het publieke domein speelt het Besluit Begroting en verantwoording (BBV) echter een cruciale rol. Het BBV bevat de basisregels voor de gemeentelijke financiële administratie en verantwoording. Niet alle waardebegrippen kunnen door de taxateur worden bepaald. De belangrijkste waardebegrippen in het publieke domein zijn: marktwaarde bedrijfswaarde boekwaarde Marktwaarde De marktwaarde in het publieke domein is niet anders dan de marktwaarde in het commerciële domein. Althans, de definitie van het begrip waarde is niet anders. De definitie van de marktwaarde is afkomstig uit de IVS 2 en luidt als volgt: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. (IVSC, 2014). Voor een bedrijfshal van de gemeentewerken is de marktwaarde goed te bepalen door deze te vergelijken met andere bedrijfshallen in de directe omgeving. De marktwaarde van een brandweerkazerne of een ziekenhuis is echter veel lastiger te bepalen. Het begrip marktwaarde is vooral van belang bij financieringsvraagstukken en de beoordeling van eventuele staatssteun. Voor de balanswaardering van gemeentelijk vastgoed daarentegen is de marktwaarde vaak niet relevant. De marktwaarde kan bepaald worden middels drie methoden: comparatieve methode huurwaardekapitalisatiemethode DCF-methode 2 International Valuation Standards Versie Actualiteiten SV

17 Welke methode het beste past, hangt onder andere af van het soort vastgoed en de omvang en complexiteit van een eventuele portefeuille. De keuze voor de methode wordt op dezelfde wijze bepaald als in de commerciële markt Bedrijfswaarde (volgens IVS 200) ) De bedrijfswaarde wordt vooral gehanteerd bij de waardering van exploitatiegebonden vastgoed. Daartoe behoren hotels, maar bijvoorbeeld ook zorglocaties. De waarde van het vastgoed wordt bepaald door het (potentiële) verdienvermogen van de locatie. Het vastgoed is in deze gevallen slechts een bedrijfsmiddel dat uitsluitend ten dienste staat van de bedrijfsvoering. In theorie is er geen emotionele waarde verbonden aan de locatie zoals we dit bij woningen en kantoren wel kennen. De definitie van de bedrijfswaarde luidt als volgt: De bedrijfswaarde wordt vaak bepaald door kapitalisatie van winsten of kasstromen vóór kosten van rentebetaling, waarbij een kapitalisatie of discontopercentage wordt toegepast die/dat de gewogen gemiddelde kapitaalkostenvoet (WACC) van een vergelijkbare mix van schulden en eigen vermogen betreft. De waarde van het eigenvermogen is de ondernemingswaarde min de marktwaarde van de netto schuld, maar kan worden vastgesteld door de kasstroom van het eigen vermogen te bepalen. (RICS, 2014). Voor het bepalen van de bedrijfswaarde worden feitelijk de nettoresultaten uit de resterende exploitatietermijn met behulp van een DCF-berekening netto contant gemaakt naar het heden. Deze methode vereist een gedegen kennis van de boekhoudkundige principes en wet- en regelgeving. Voor elke sector gelden eigen (spel)regels. Het uitvoeren van bedrijfswaardeberekeningen is vaak een samenspel tussen taxateurs en accountants Boekwaarde De boekwaarde is het meest eenvoudige begrip van de drie waardebegrippen. De boekwaarde is het resultaat van de oorspronkelijke investering minus de afschrijvingen tot aan de peildatum. De boekwaarde is dus een puur rekenkundig (boekhoudkundig) bepaalde waarde die niets zegt over de feitelijke waarde van een object. De boekwaarde wordt daarnaast ook in grote mate bepaald door fiscale regels. Een belangrijk aandachtspunt is dat als de bedrijfswaarde van een object op enig moment lager is dan de boekwaarde, er sprake is van een impairment. Dit heeft tot gevolg dat de boekwaarde verlaagd moet worden (afgewaardeerd) tot deze lager bedrijfswaarde. Dit leidt tot een eenmalig boekhoudkundig verlies. Als de bedrijfswaarde dan op enig moment weer stijgt, mag de boekwaarde op grond van het voorzichtigheidsprincipe niet weer verhoogd worden. Versie Actualiteiten SV

18 Het bijzondere van deze methodiek is dat het vastgoed niet wordt gewaardeerd op de stenen maar op de toegevoegde waarde voor het primaire proces. Een impairment wordt meestal veroorzaakt door een verandering in het bedrijfsproces c.q. het verdienvermogen van de gebruiker en niet door een verandering van de opstal. 3.2 Waardering op basis van DCF Voor het bepalen van een bedrijfswaarde wordt gebruikgemaakt van een (traditionele) discounted cash flow-methodiek (DCF). Ten opzichte van de waardering van bijvoorbeeld commercieel vastgoed wordt gebruikgemaakt van andere parameters voor bijvoorbeeld de disconteringsvoet en de toepasselijke kosten. Daarnaast is de beschouwingsperiode vaak afwijkend. Bij de bedrijfswaarde is de resterende levensduur meestal het uitgangspunt en niet een vaste termijn van 10 jaar. Een DCF-berekening is niet meer dan een methodiek. Bij elke uitkomst zal de taxateur moeten beoordelen of de berekende waarde ook aansluit bij de werkelijkheid. Bij de DCF-methode worden alle kasstromen over een periode van minimaal 10 jaar inzichtelijk gemaakt en contant gemaakt. Daarbij is het theoretisch uitgangspunt dat het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode verkocht wordt. Bij deze methode worden de bruto huurinkomsten gecorrigeerd voor de exploitatiekosten. Deze zijn onder te verdelen in een aantal categorieën, die elk weer onder te verdelen zijn in een aantal specifieke kosten. Hierbij gaat het om uitgaven voor: vaste kosten - het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting - waterschapslasten - rioolrecht - precario - verzekeringen - eventueel erfpachtcanon variabele kosten - beheerskosten - instandhoudingsonderhoud verhuur en mutatiekosten - huurdersmutatiekosten (mutatie onderhoud) - verhuurcourtage/marketing overige kosten - servicekosten voor eigen rekening - niet verrekenbare omzetbelasting - overige kosten - huurdervingskosten structurele mutatie- en frictieleegstand Versie Actualiteiten SV

19 De uitkomst van de berekening dient uiteraard wel te worden gecorrigeerd met het kostenkopergedeelte, bestaande uit de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de akte van levering. 3.3 Waardering op basis van NAR methode Bij de Netto Aanvangs Rendementsmethode wordt net als bij de Bruto Aanvangs Rendementsmethode van de veronderstelling uitgegaan, dat de onroerende zaak min of meer een zelfstandig inkomen oplevert. Hierbij wordt rekening gehouden met de exploitatiekosten. Deze (netto)-inkomsten kunnen vervolgens worden omgezet in een kapitaalbedrag, met andere woorden: welk kapitaal mag geïnvesteerd worden om een bepaald percentage aan rendement te verkrijgen. De NAR-methode wordt bij de waardering van onroerende zaken in de markt zeer veel gebruikt bij het vaststellen van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. De NARmethode is vergelijkbaar met de BAR-methode met dien verstande dat de NAR-methode uitgebreider is. De exploitatiekosten van het object worden betrokken bij de waardeberekening. Dientengevolge wordt bij de NAR-methode gerekend met de nettomarkthuur in plaats van de bruto markthuur. Hierbij worden op de bruto-markthuur de exploitatiekosten welke voor rekening van de eigenaar komen in mindering gebracht. Dit wordt ook wel het bruto-netto traject genoemd. Hierbij hoort de volgende formule: Wobject = ((Huurprijs Exploitatiekosten) / NAR) (CW markthuur-contracthuur) - k.k. a.o. Waardeobject = marktwaarde van het vastgoedobject CW(markthuur-contracthuur) = contante waarde van het verschil tussen de markthuur en de contracthuur k.k. = kosten koper a.o. = achterstallig onderhoud Ofwel: NAR = (Markthuur-exploitatiekosten) (Waardeobject + CW markthuur-contracthuur + k.k. + a.o.) Versie Actualiteiten SV

20 3.4 Waardering op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde De waardering op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde is vooral bekend vanuit de wet WOZ (Waarderingskamer, 2014). Met name incourant vastgoed wordt veelal via deze methode gewaardeerd. Deze methode bepaalt in feite de waarde op basis van het resterende economische nut van de locatie. Voor het overgrote deel van het vastgoed waarvoor geen representatieve transactiemarkt bestaat, wordt gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt uitgegaan van de noodzakelijke investeringen voor de vervanging of nieuwbouw van het betreffende object. Voor deze vervanging is het noodzakelijk dat wordt gekeken naar de investeringen om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten voor de bouw van de betreffende opstal. De systematiek van deze waarderingsmethode is voor alle typen vastgoed gelijk. Wel verschillen de gehanteerde kengetallen en correctiefactoren per type. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde (de investeringen) die de huidige eigenaar of gebruiker er voor over zou hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde waarin de aard en de bestemming van de zaak zijn meegerekend. Tevens wordt rekening gehouden met de opgetreden technische en functionele veroudering. Eventuele wijzigingen in werkwijze dan wel aanpassingen van het gebouw worden meegenomen indien hierover gegevens beschikbaar zijn. Voor het bepalen van een gecorrigeerde vervangingswaarde worden vier elementen berekend: vervangingswaarde grond; vervangingswaarde opstal; correctie technische veroudering; correctie functionele veroudering Vervangingswaarde grond Het uitgangspunt van de vervangingswaarde van de grond is de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij uitgifte van grond met de betreffende bestemming op een vergelijkbare locatie, rekening houdend met de grootte van de kavel. Voor de bepaling van de grondwaarde als onderdeel van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet alle grond die behoort tot het object worden meegenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebonden en ongebonden grond. De gebonden grond betreft het perceel dat gelijk wordt gesteld aan de oppervlakte van de opstal in vierkante meter bruto-vloeroppervlakte (BVO). De ongebonden grond betreft de resterende oppervlakte van het perceel. De tarieven voor gebonden en ongebonden grond zijn gebaseerd op het geldende gemeentelijk grondprijsbeleid. Versie Actualiteiten SV

21 In tegenstelling tot de vervangingswaarde van de opstal wordt de vervangingswaarde van de grond niet gecorrigeerd op technische en/of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheid van parkeervoorzieningen in de omgeving komen, indien noodzakelijk, tot uiting in de functionele veroudering van de opstal. Bij de berekening van de vervangingswaarde van de grond worden aanlegkosten zoals verharding en parkeervoorzieningen niet meegenomen. Deze komen tot uiting bij de vervangingswaarde voor de opstal (infrastructuur), omdat op deze voorzieningen wel correcties mogelijk zijn Vervangingswaarde opstal Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het betreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking op de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een identiek vervangend object op het moment van de waardepeildatum. De bepaling van de vervangingswaarde voor de opstal wordt gebaseerd op herbouwkosten per vierkante meter per gebouwonderdeel. Deze herbouwkosten worden gesplitst in de volgende drie elementen als bouwcomponenten van het primaire gebouw : ruwbouw; afbouw/vaste inrichting; installaties. De overige kosten worden niet afzonderlijk in de taxatie zichtbaar gemaakt, maar maken wel deel uit van de te taxeren waarde. Deze overige kosten zijn echter verdisconteerd in de kengetallen voor de genoemde bouwcomponenten en infrastructuur. De overige kosten hebben betrekking op alle voor de herbouw noodzakelijke kosten, zoals projectbegeleiding, honorarium architect, vergunningen, et cetera. Deze kosten zijn onderdeel van de vervangingswaarde. De berekening van een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt afgeleid uit kengetallen voor de herbouwkosten per vierkante meter. Deze kengetallen zijn afgeleid uit gerealiseerde stichtingskosten van vergelijkbare recente nieuwbouwprojecten Correctie technische veroudering De correctie wegens technische veroudering houdt rekening met: verwachte levensduur, uitgaande van normaal onderhoud; restwaarde; verschillende gebouwen en gebouwonderdelen; laatst uitgevoerde renovatie. De correctie voor de technische veroudering wordt bepaald door het hanteren van een lineaire afschrijving over een functionele gebruiksperiode (levensduur) per bouwcomponent. Versie Actualiteiten SV

22 Aan de hand van de verwachte levensduur en de restwaarde na deze levensduur van de desbetreffende bouwcomponent van het object kan het afschrijvingspercentage worden bepaald. De restwaarde aan het einde van de levensduur is de basis voor de toe te passen jaarlijkse afschrijving. Er wordt ook een afzonderlijke factor voor technische veroudering ingeschat voor de verschillende componenten van een gebouw aan de hand van de driedeling (ruwbouw, afbouw/inrichting en installaties). Installaties zullen immers sneller aan vernieuwing toe zijn dan de ruwbouw van een gebouw Correctie functionele veroudering De correctie wegens functionele veroudering is door de Waarderingskamer als volgt omschreven: Economische veroudering: de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object; Verandering in bouwwijze: De mate waarin het huidige gebouw niet meer overeenstemt met de manier waarop momenteel vergelijkbare objecten worden gebouwd. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor oudere objecten die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd; Belemmering in gebruiksmogelijkheden: Belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte; Excessieve gebruikskosten: Excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw (bijvoorbeeld meer dan gemiddelde onderhoudskosten). Voor het bepalen van de excessieve gebruikskosten kan worden uitgegaan van een schatting van de extra kosten (bijvoorbeeld buitensporige onderhoudskosten, energiekosten) die samenhangen met het gebruik van het betreffende object (Waarderingskamer, 2014). Per onderdeel wordt de veroudering in een afschrijvingspercentage uitgedrukt, waarna dit percentage wordt omgerekend naar een factor. De vier factoren worden vervolgens met elkaar vermenigvuldigd. Het resultaat is het afschrijvingspercentage voor functionele veroudering. Voorbeeldberekening uit taxatiewijzer WOZ (Waarderingskamer, 2014) In bijlage 2 is een voorbeeld opgenomen van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een sportkantine volgens de uitgangspunten van de wet WOZ. In de eerste tabel is een referentieobject opgenomen. In de tweede tabel is de onderbouwing opgenomen van de verschillende factoren. Versie Actualiteiten SV

23 3.5 Kostprijsdekkende huur Voor gemeentelijk vastgoed is een gesloten exploitatie het uitgangspunt. Dit betekent dat de kosten van financiering en instandhouding van onroerende goederen volledig worden gedekt uit gegenereerde huuropbrengsten. De huur is zodanig vastgesteld dat dit leidt tot tenminste een sluitende exploitatie gedurende de vastgestelde huur-/gebruiksperiode. Dit betekent dat de huuropbrengsten over de gekozen periode minimaal voldoende zijn om de normale exploitatielasten, zoals kapitaallasten, onderhoudskosten en eigenaarslasten te dekken. De kasstroom behorende bij de levensduur van het vastgoed is dus leidend. Bij de kostprijsdekkende huur worden alle kosten en opbrengsten over de totale gebruiksduur van het gebouw contant gemaakt en omgezet in een maandelijkse huurprijs. Deze huurprijs wordt periodiek geïndexeerd voor de inflatie zoals gebruikelijk is in het vastgoed. De totale huuropbrengst over de volledige levensduur is dan gelijk aan de kasstroom van de overige inkomsten en uitgaven in die periode. Schematisch ziet dit er als volgt uit: Figuur 1 - Schematisch overzicht kasstromen. Bron: BMC Advies, 2014 Voor het berekenen van de kostprijsdekkende huur van een locatie volstaat een standaard DCF-model. Bij de uitwerking van de minimale kostprijs zijn door de gemeenten wel enkele keuzes te maken. Deze worden deels voorgeschreven vanuit de Wet Markt en Overheid, maar de gemeente heeft hierin ook beleidsvrijheid. Een belangrijk verschil met bijvoorbeeld een DCF-berekening volgens de richtlijnen van IPD (IPD, 2013) is de beschouwingsperiode. Waar voor commerciële taxaties de DCF vaak kijkt naar een periode van 10 of 15 jaar, gaat een kostprijsdekkende huurberekening (KPDH) uit van de resterende levensduur. Dit kunnen dus berekeningen zijn met een looptijd van wel 30 of 40 jaar. Versie Actualiteiten SV

24 Voor de doorberekening van de integrale kosten van een goed of dienst moet bepaald worden welke kosten gemoeid zijn met het leveren van goederen of het verrichten van diensten. Hierbij zijn alle kosten relevant die samenhangen met het verrichten van een economische activiteit. Onder deze kosten worden in elk geval gerekend: operationele kosten; afschrijving- en onderhoudskosten; vermogenskosten. Casus verhuur voormalig gemeentehuis Een gemeente in het Groene Hart heeft als gevolg van gemeentelijke fusie een voormalig gemeentehuis niet langer nodig. Daarom wordt dit gebouw beschikbaar gesteld aan een sportschool om de locatie om te bouwen naar het nieuwe gebruik. De sportschool gaat de locatie casco huren en zal voor eigen rekening en risico de aanpassingen/renovatie uitvoeren. Om geen staatssteun te verlenen is vervolgens de kostprijsdekkende huur voor de locatie bepaald aan de hand van het een rekenmodel waarbij alle kasstromen voor een periode van 20 jaar inzichtelijk zijn gemaakt. De uitwerking hiervan is opgenomen in bijlage 3. De keuzes die een overheid in haar huurprijsbeleid wel mag maken, hebben vooral betrekking op het al dan niet meenemen van gebruikerslasten en specifieke aanpassingen voor een gebruiker in de huurprijs. Verder zijn er nog verschillende mogelijkheden rond de afschrijvingstermijn en de te hanteren indexpercentages. Ten slotte is het van belang of de huurprijs op portefeuille- of objectniveau berekend wordt. 3.6 Juiste waardering in relatie tot doel van waardering Bij elke waardering moet het doel van de waardering worden vastgesteld. In de internationale waarderingsvoorschriften wordt hier ook uitgebreid bij stilgestaan. Voor een taxateur moet een van de eerste vragen bij een verzoek om te taxeren dan ook zijn wat het doel van de taxatie is. Voor een taxatie ten behoeve van een financiering is de marktwaarde leidend. Voor de wet WOZ is het waardebegrip wettelijk gedefinieerd en afhankelijk van het type vastgoed (courant of incourant). Voor de jaarrekening zijn de (inter)nationale boekhoudregels (IFRS) (IASB, 2014) en de daarbij behorende waarderingsvoorschriften (IVS en EVS) (IVSC, 2014) leidend. Voor gemeenten en provincies speelt het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) (commissie BBV, 2014) een belangrijke rol. Dit is een nationale vertaling van de boekhoudregels voor publieke organisaties. Versie Actualiteiten SV

25 De taxateur zal bij elke waardering het juiste waardebegrip met de daarbij behorende waarderingsmethode moeten toepassen, passend bij het vraagstuk, het doel en het type vastgoed. Voor de taxateur in het publieke domein zijn de NBA-wijzer voor zorgvastgoed (NBA, 2011) en het BBV (commissie BBV, 2014) belangrijke handvatten, naast het Red Book (RICS, 2014) en de overige bekende waarderingsinstructies (Waarderingskamer, 2014). Een van de valkuilen bij het waarderen van maatschappelijk vastgoed is de verwarring tussen een bijzondere aard en bestemming en een bijzondere gebruiker. De werkplaats van de Landmacht waarin de legertrucks worden onderhouden, kennen bijvoorbeeld een bijzondere gebruiker. Het gebouw is echter in de basis gelijk aan een normale werkplaats van een reguliere bedrijfsgarage. Voor de waardering is uiteraard de bestemming wel zeer relevant, maar de taxateur mag zich niet laten afleiden door de bijzondere gebruiker. Versie Actualiteiten SV

26 4. Alternatieve aanwendbaarheid Leerdoel De cursist is zich bewust van de alternatieve gebruiksmogelijkheden van maatschappelijk vastgoed (overmaat-problematiek, highest and best use) en kan op basis hiervan de waarde van maatschappelijk vastgoed vertalen naar een marktwaarde. 4.1 Overmaat aan (maatschappelijk) vastgoed De discussie over het leegstaande kantorenvastgoed houdt de gemoederen in de markt al enige tijd bezig. Toch is dit niet de enige markt waar sprake is van een (dreigende) overcapaciteit. De winkelmarkt staat steeds meer onder druk, maar ook de markt voor maatschappelijk vastgoed raakt steeds meer uit balans. Een recent artikel uit VNG Magazine geeft hiervan een goede samenvatting: Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop Maatschappelijk vastgoed krijgt net als de kantoren- en winkelmarkt te maken met structurele leegstand. Dit komt niet alleen door de crisis, maar ook door de snel veranderende samenleving. Leegstand is bijvoorbeeld het gevolg van fusies, subsidiestops en concentratie van verenigingen in één multifunctioneel gebouw. Hoe verkoop je incourante panden met typische bestemmingen? In een brandweerkazerne kun je niet wonen. (Muskee, 2013) De omvang van de uitdaging is door verschillende partijen geschat op meer dan 20 miljoen vierkante meter. Het leegstandsrisico treft meerdere sectoren, maar vooral onderwijs en zorg. Onderstaande cijfers hebben alleen betrekking op vastgoed dat direct of indirect uit publieke middelen wordt betaald. Figuur 2 - Voorzichtige schatting omvang publiek gefinancierd maatschappelijk vastgoed. Bron: (Bouwstenen voor Sociaal, 2013) Miljoen m2 Fin. Last Boekwaarde (-25%) [mld. /jr.] [mld. in 2010] Onderwijs en kinderopvang ,7 44 Zorg ,5 40 Cultuur, sport en ontspanning 9 8 0,45 11 Overig 7 5 0,35 10 Totaal Daarnaast zijn er nog gemeenschapshuizen, kerken, (rijks)monumenten, winkels, kantoren en agrarische gebouwen die hun functie verliezen. Versie Actualiteiten SV

27 Deze ontwikkeling op de maatschappelijke vastgoedmarkt is een extra uitdaging voor de totale vastgoedmarkt. Sommige locaties bestaan uit courant vastgoed dat bij leegkomst alternatief aanwendbaar is. Dit betekent op dat moment een toevoeging aan de marktvoorraad. De Rijksoverheid krimpt momenteel fors in. Alleen al in de regio Den Haag komt er ongeveer 1 miljoen vierkante meter kantorenvastgoed beschikbaar. Om een te grote verstoring van de markt te voorkomen is hierover structureel overleg tussen het RVB (Rijksvastgoedbedrijf) en de gemeente Den Haag. Ander vastgoed is gebruiksspecifiek ontworpen en kan niet zonder meer voor ander gebruik worden ingezet. Als de oorspronkelijke functie vervalt zal dit vastgoed moeten worden herbestemd dan wel herontwikkeld. Op bepaalde locaties is sloop het enige alternatief. 4.2 Herbestemming van maatschappelijk vastgoed Bij het leegkomen van maatschappelijk vastgoed is de vraag of er een nieuwe gebruiker is die het vastgoed voor een vergelijkbaar gebruik kan en wil inzetten. In veel gevallen is het antwoord daarop ontkennend. Afhankelijk van de aard en kwaliteit van het betreffende vastgoed is het wellicht mogelijk om het object te herbestemmen dan wel te her ontwikkelen. Het verschil is op een goede wijze gedefinieerd in het Vastgoedbeheer Lexicon: In het geval dat er sprake is van verandering van de functionele bestemming wordt feitelijk gesproken van een herbestemming of herontwikkeling. Een herontwikkeling kan veel verder gaan dan een renovatie en bij een herontwikkeling is het mogelijk dat alles worden gesloopt tot aan de draagstructuur van het gebouw. Er is sprake van een gradueel verschil tussen de begrippen herbestemming en herontwikkeling. Bij herbestemming ligt het accent op het geven van een nieuwe functionele bestemming aan het object en daar kan de ingreep van de herontwikkeling voor ten dienste staan. Bij een herontwikkeling zal het proces starten met een uitgebreid marktonderzoek om te bepalen of een nieuwe functie voor het gebouw mogelijk is. Afhankelijk hiervan kan later het aanbod (kwaliteit) van het huidige pand hierop worden aangepast. (Keeris MRICS, 2001). Het vraagstuk van de herbestemming is veelal een politieke kwestie: wil de overheid al dan niet meewerken aan het veranderen van de bestemming van de locatie? De overwegingen daarbij hebben te maken met de inschatting van de markt door de gemeente, maar ook met eventuele passendheid van een herbestemming in relatie tot omliggende percelen. Bij leegstaande kantoren wordt vaak als eerste optie genoemd om het pand om te bouwen naar studentenhuisvesting. Als het betreffende gebouw echter midden op een industrieterrein ligt is deze herbestemming onwenselijk. Bij de herontwikkeling ligt de nadruk op de technische vragen: wat zijn de mogelijkheden die een gebouw biedt om het nieuwe gewenste gebruik te faciliteren? In theorie is elk technisch probleem op te lossen. Vaak is de belemmerende factor de financiële paragraaf. Versie Actualiteiten SV

28 Als een herontwikkeling meer kost dan de waarde die daarmee wordt gecreëerd zal de herontwikkeling stranden. Voor overheden liggen er grote uitdagingen om de vele panden die overbodig worden op een zinvolle wijze af te stoten. Daarbij zit er vaak spanning tussen het privaatrechtelijke belang van een overheid om haar overtollige bezit tegen een maximale prijs te verkopen, tegenover het publiekrechtelijke belang om de ruimtelijke ontwikkeling optimaal te faciliteren. 4.3 Highest and best use (IVS) Binnen de internationale waarderingsrichtlijnen (IVS) (IVSC, 2014) is het uitgangspunt van een waardering in de basis het highest and best use. Dit uitgangspunt is als volgt uitgewerkt: 32. The market value of an asset will reflect its highest and best use. The highest and best use is the use of an asset that maximises its potential and that is possible, legally permissible and financially feasible. The highest and best use may be for continuation of an asset s existing use or for some alternative use. This is determined by the use that a market participant would have in mind for the asset when formulating the price that it would be willing to bid. 33. The highest and best use of an asset valued on a stand-alone basis may be different from its highest and best use as part of a group, when its contribution to the overall value of the group must be considered. 34. The determination of the highest and best use involves consideration of the following: (a) to establish whether a use is possible, regard will be had to what would be considered reasonable by market participants, (b) to reflect the requirement to be legally permissible, any legal restrictions on the use of the asset, e.g. zoning designations, need to be taken into account, (e) the requirement that the use be financially feasible takes into account whether an alternative use that is physically possible and legally permissible will generate sufficient return to a typical market participant, after taking into account the costs of conversion to that use, over and above the return on the existing use. Bij elke waardering van publiek vastgoed is de vraag wat de beste aanwendbaarheid is. De marktwaarde gaat uit van de huidige bestemming. Zo lang het vastgoed in gebruik is conform die bestemming en er geen voornemens zijn dit gebruik te staken, is dit een volstrekt logisch uitgangspunt. Zodra het besluit genomen is om het huidige gebruik te staken met daarbij het uitgangspunt dat het gebruik niet door een andere partij voortgezet zal worden, is de vraag wat dan de feitelijke waarde van het vastgoed is. Als er een reële kans bestaat dat een herontwikkeling en/of herbestemming mogelijk en gewenst is, zullen marktpartijen in hun waardering daar rekening mee houden. Zo lang echter de bestemmingswijziging niet is afgehandeld, kan de mogelijke waardeverandering nog niet worden gerealiseerd en blijft de marktwaarde volgens de definitie gelijk aan de bestaande situatie. Versie Actualiteiten SV

29 Literatuurlijst Bouwstenen voor Sociaal. (2013). Reisgids maatschappelijke voorzieningen: Over mogelijkheden en keuzes. Bouwstenen voor sociaal. Commissie BBV. (2014). BBV. Opgehaald van commissie BBV: IASB. (2014). IFRS. Opgehaald van IPD. (2013). Taxatierichtlijnen IPD Nederlandse Vastgoedindex. Opgehaald van dindex% pdf IVSC. (2014). IVS. Opgehaald van Keeris MRICS, P. (2001). De Vastgoedbeheer Lexicon-versie Opgehaald van Vastgoedkennis: Muskee, M. (2013). Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop. VNG Magazine. Opgehaald van VNG Magazine: _member_ NBA. (2011). Waardering van zorgvastgoed in de jaarrekening 2011 van AWBZ- en GGZinstellingen. Opgehaald van RICS. (2014). RICS-taxatiestandaarden. Londen: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Rijksoverheid. (2013). Kamerbrief Gemeentelijke samenwerkingsverbanden sociaal domein. 11 juli Rijksoverheid. (2014a). Decentralisatie van overheidstaken naar gemeenten. Opgehaald van Rijksoverheid. (2014b). Eerste kamer stemt in met participatiewet en maatregelen in de bijstand. Opgehaald van Rijksoverheid. (2014c). Overheid als marktpartij. Opgehaald van Rijksoverheid. (2014d). Wet langdurige zorg (Wlz). Opgehaald van Rijksoverheid. (2014e). Wet maatschappelijk ondersteuning (Wmo). Opgehaald van Versie Actualiteiten SV

30 Scherrenberg, J. (2014). Leaflet: Berekent u vanaf 1/7/2014 de juiste huurprijs voor uw gemeentelijk vastgoed? Opgehaald van Scherrenberg, J., Hoogendorp, J., Scheepers, E. (2013). Praktische handleiding Scheiden wonen en zorg: Een praktische handleiding om verhuur(beleid) op te zetten). Opgehaald van BMC Advies: Waarderingskamer. (2014). Waarderingsinstructie. Opgehaald van Woonzorg Nederland. (2014). Kerncijfers Woonzorg Nederland. Opgehaald van Woonzorg Nederland: Versie Actualiteiten SV

31 Bijlage 1 IVS-definities De onderstaande definities zijn woorden of zinsneden welke worden gebruikt in het IVS Framework, the General Standards (IVSC, 2014) of in meer dan een van de Asset Standard or Valuation Applications welke een specifieke of gelimiteerde betekenis hebben. Deze termen zijn cursief weergegeven in de tekst van elke standaard. Basis of value a statement of the fundamental measurement assumptions of a valuation. Cost approach provides an indication of value using the economic principle that a buyer will pay no more for an asset than the cost to obtain an asset of equal utility, whether by purchase or by construction. Fair value the estimated price for the transfer of an asset or liability between identified knowledgeable and willing parties that reflects the respective interests of those parties. Goodwill any future economic benefit arising from a business, an interest in a business or from the use of a group of assets which is not separable. Income approach provides an indication of value by converting future cash flows to a single current capital value. Intangible asset a non-monetary asset that manifests itself by its economic properties. It does not have physical substance but grants rights and economic benefits to its owner. Investment property property that is land or a building, or part of a building, or both, held by the owner to earn rentals or for capital appreciation, or both, rather than for: (a) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes, or (b) sale in the ordinary course of business. Investment value the value of an asset to the owner or a prospective owner for individual investment or operational objectives. Market approach provides an indication of value by comparing the subject asset with identical or similar assets for which price information is available. Market rent the estimated amount for which an interest in real property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Market value the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Real estate land and all things that are a natural part of the land, eg trees, minerals and things that have been attached to the land, eg buildings and site improvements and all permanent building attachments, eg mechanical and electrical plant providing services to a building, that are both below and above the ground. Versie Actualiteiten SV

32 Real property Special assumption Special purchaser Special value Synergistic value Trade related property Valuation date Valuation Review all rights, interests and benefits related to the ownership of real estate. an assumption that either assumes facts that differ from the actual facts existing at the valuation date or that would not be made by a typical market participant in a transaction on the valuation date. a particular buyer for whom a particular asset has special value because of advantages arising from its ownership that would not be available to other buyers in a market. an amount that reflects particular attributes of an asset that are only of value to a special purchaser. an additional element of value created by the combination of two or more assets or interests where the combined value is more than the sum of the separate values. any type of real property designed for a specific type of business where the property value reflects the trading potential for that business. the date on which the opinion of value applies. The valuation date shall also include the time at which it applies if the value of the type of asset can change materially in the course of a single day. The act or process of considering and reporting on a valuation undertaken by another party, which may or may not require the reviewer to provide their own valuation opinion. Versie Actualiteiten SV

33 Bijlage 2 Casus WOZ-waardering sporthal Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt door de Waarderingskamer gebruik gemaakt van een gestandaardiseerd model. Dit model wordt met referenties onderbouwd. In het onderstaande overzicht is een referentie opgenomen uit de waarderingsinstructie Sport (Waarderingskamer, 2014). Dit betreft een locatie welke feitelijk nieuw gebouwd is waarvan de data zijn geanalyseerd. Figuur 3 - Berekening uit taxatiewijzer WOZ (Waarderingskamer, 2014) Op basis van de verschillende referenties worden per soort vastgoed verschillende subtypes gedefinieerd. Per subtype worden de belangrijkste onderdelen voor het bepalen van de waarde benoemd met een bijbehorende bandbreedte. Dit leidt vervolgens tot het volgende model voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde: Versie Actualiteiten SV

34 Figuur 4 - Voorbeeldberekening GCVVW (Waarderingskamer, 2014) Versie Actualiteiten SV