WONINGMARKT IN TRANSITIE

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "WONINGMARKT IN TRANSITIE"

Transcriptie

1 WONINGMARKT IN TRANSITIE Een nieuw speelveld voor woningbeleggers JUNI 2012

2 Copyright 2012 CBRE. Alle rechten voorbehouden. Dit rapport is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Voor de juistheid van de informatie kan door CBRE echter geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend. Deze rapportage is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door cliënten van CBRE en mag niet worden gereproduceerd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE. Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Dit document dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel dit document is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in dit document. De weergegeven marktinformatie alsmede de opinies, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in dit document en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in dit document opgenomen informatie en opinies naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Dit document vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Dit document is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet geheel of gedeeltelijk voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors.

3 Inleiding De Nederlandse woningmarkt staat volop in de schijnwerpers. Met name de koopwoningmarkt en de rol van de woningcorporaties zijn onderwerp van debat. Als reactie op de schuldencrisis, maar ook als middel om de markt vlot te trekken, zijn door de overheid structurele aanpassingen aan de regelgeving in de koop- en sociale huursector in gang gezet. Het is van belang te beseffen dat deze maatregelen ook het karakter van huurwoningen als belegging fundamenteel zullen beïnvloeden. In dit rapport, een gezamenlijk initiatief van CBRE Global Investors en vastgoedadviseur CBRE, wordt uiteengezet wat deze veranderingen zijn en hoe zij inwerken op de beleggingsmarkt voor huurwoningen. Ook de implicaties voor de diverse marktpartijen (bewoners, beleggers, corporaties) zullen aan bod komen. Bevolkingsdruk De Nederlandse woningmarkt is grofweg onder te verdelen in een koop- en een huurmarkt (zie het tekstkader op de volgende pagina). Voor beide deelmarkten geldt echter dat de bevolkingsontwikkeling de primaire drijvende kracht is. Een woning is een eerste levensbehoefte, waardoor de ontwikkeling van het aantal inwoners en, vooral, het aantal huishoudens direct doorwerkt in de vraag. Zowel de totale bevolking als het aantal huishoudens in Nederland worden verwacht door te groeien: tot 2040 met respectievelijk 7% en 14%. Hieruit volgt een belangrijke conclusie voor de toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt, want dit zorgt ervoor dat er een aanhoudende kwantitatieve druk op de vraag naar woningen blijft bestaan. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens wordt verwacht sterk te blijven groeien, wat met name een gevolg is van de ouder wordende babyboom - generatie. Het aandeel 65-plussers wordt tot 2040 geraamd te stijgen van 16% naar 25% van de totale bevolking. De bevolkingsdruk is overigens niet gelijkmatig verdeeld over het land. Vooral in de centrale en westelijke delen van het land is er bevolkingsaanwas, terwijl in de perifere delen sprake is van stagnatie of zelfs krimp. Oost-Groningen, Oost- Drenthe, Zuid- en Midden-Limburg en Zeeuws- Vlaanderen zijn hiervan de bekendste voorbeelden. De sterkste groei in inwoners en huishoudens is te vinden in het gebied dat ruwweg loopt vanaf de Noordvleugel van de Randstad tot aan de Veluwe in oostelijke richting en tot aan de Brabantse stedenrij in zuidelijke richting. Naast deze kwantitatieve druk bestaat er ook een kwalitatieve frictie op de woningmarkt. Zo zijn in stedelijke gebieden (betaalbare) eengezinswoningen vaak schaars, terwijl in de periferie eengezinswoningen juist domineren en er meer behoefte is aan andere woonvormen. Met name de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing van de bevolking zorgen in toenemende mate voor veranderende woonwensen. 3

4 x miljoen x miljoen 4 DE NEDERLANDSE WONINGMARKT Nederland telt 16,7 miljoen inwoners (7,4 miljoen huishoudens) en ongeveer 7,2 miljoen zelfstandige woningen. Het eigen woningbezit ligt rond de 58%. Nederland heeft daarmee in Europees perspectief een relatief grote huursector. De huursector wordt gedomineerd door woningcorporaties: zij bezitten bijna driekwart van de huurwoningen. Slechts 11% van de totale Nederlandse woningvoorraad is in het bezit van commerciële beleggers. In Nederland wordt een onderscheid gemaakt tussen het gereguleerde huursegment en het niet-gereguleerde huursegment. De grens tussen die twee, de liberalisatiegrens, ligt in 2012 bij een huur van 664,66 per maand. Voor gereguleerde huurwoningen gelden maximaal redelijke huurprijzen en maximale huurverhogingen. De maximaal redelijke huurprijzen worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (ook wel puntensysteem genoemd). De punten geven de kwaliteit van een huurwoning weer. Elk onderdeel, zoals oppervlakte en isolatie, krijgt punten op basis van een aantal criteria. Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. De verhuurder mag 1 keer per 12 maanden de huur verhogen. De maximale huurverhoging is gelijk aan de inflatie van het voorgaand jaar. Het puntenstelsel, de maximale huurprijsgrenzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Momenteel behoort slechts 4% van de huurwoningen tot de niet-gereguleerde vrije sector. Wie in Nederland een huis of appartement huurt heeft huurbescherming. Dit geldt ook voor huurders met een geliberaliseerd huurcontract. Nederlandse woningvoorraad eigenaar particuliere huur sociale sector 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Bron: Rijksoverheid Ontwikkeling huishoudens Bron: CBS 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen >4 personen 6% 5% 13% 13% 12% 12% 33% 33% 5% 12% 12% 33% 5% 5% 5% 5% 11% 12% 11% 12% 11% 11% 11% 11% 32% 30% 29% 29% 36% 37% 38% 41% 43% 44% 44% Koopwoningmarkt De koopwoningmarkt heeft het sinds de aanvang van de financiële crisis in 2008 zwaar te verduren gekregen en is in de eerste maanden van 2012 verder verslechterd. In het eerste kwartaal wisselden niet meer dan woningen van eigenaar, een dieptepunt sinds het uitbreken van de crisis. Met name een laag consumentenvertrouwen en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek leiden tot terughoudendheid bij kopers. Ook houden veel verkopers vast aan (te) hoge vraagprijzen. De meeste verkopers willen of kunnen geen verlies nemen op de verkoop van de woning, bijvoorbeeld om een restschuld op de hypotheek te voorkomen. Bovendien heeft de restrictieve hypotheekverstrekking van banken de mogelijkheden voor kopers gereduceerd. Dit geldt vooral voor starters, die meestal geen eigen vermogen kunnen inbrengen. De doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen stokt daardoor. Dit, in combinatie met de verslechterde vooruitzichten voor de koopmarkt, heeft tot gevolg dat de vraag naar nieuwbouw koopwoningen extra geraakt wordt. Deze situatie heeft zijn weerslag op de nieuwbouwvolumes, die een dieptepunt hebben bereikt. Volgens het CBS zijn er in 2011 nog geen bouwvergunningen verstrekt, wat gelijk ligt aan het niveau van Verwacht wordt dat het aantal op te leveren woningen in 2012 de niet of nauwelijks zal overstijgen. Het door de overheid vastgestelde wenselijk volume van jaarlijks opleveringen is na 2009 niet meer gehaald en zal naar verwachting ook de komende jaren uit beeld blijven.

5 F 2013F 2014F 2015F 2016F x HOGE HYPOTHEEKSCHULD? De totale hypotheekschuld in Nederland bedraagt ongeveer 650 miljard, gelijk aan ruim 107% van het bruto binnenlands product. Daarmee heeft Nederland ten opzichte van het BBP de hoogste hypotheekschuldratio van Europa. In de (internationale) pers wordt dit vaak geschetst als een onhoudbare situatie. Maar is dat inderdaad zo? De feiten op een rij: Nieuwbouwproductie huur koop doelvolume Nederland heeft ruim vier miljoen eigen woningen. Ongeveer 17% hiervan is niet belast met een hypotheek. De gemiddelde woning in Nederland is waard, terwijl de gemiddelde hypotheekschuld per woning bedraagt. Dit komt neer op een gemiddelde loan-to-value ratio van 67%. Naast deze overwaarde heeft een Nederlands huishouden gemiddeld ongeveer spaartegoed. Hierbij is de waarde van beleggingen en spaarpolissen, al dan niet direct gekoppeld aan de hypotheekschuld, niet meegerekend. De waarde hiervan is namelijk onbekend. Indien deze beleggingen en polissen (conservatief) gewaardeerd worden op 50% van de waarde van het spaartegoed, zou dit een extra vermogen van per huishouden betekenen. De ongedekte hypotheekschuld komt daarmee op per huishouden, oftewel op ongeveer 45% van de woningwaarde. Bovendien kent Nederland een zogenaamd recourse hypotheekstelsel. Dit betekent dat de hypotheekschuld gekoppeld is aan de eigenaar van de woning en de woning zelf slechts als onderpand dient. Dit is anders in bijvoorbeeld de Verenigde Staten, waar de hypotheekschuld alleen aan de woning is gekoppeld en niet aan de eigenaar (het zogenaamde non-recourse stelsel). Daar is het als woningeigenaar dus mogelijk om de sleutels aan de bank te geven en vervolgens van de hypotheekschuld af te zijn. In Nederland kan dat niet. Tenslotte kent Nederland de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt. NHG houdt in dat bij het afsluiten van een hypothecaire lening de Stichting WEW borg staat voor de lening. In Nederland zijn momenteel zo n hypotheken met NHG. Minder dan 1 op de 300 hypotheekgevers doet een beroep op de garantie. Bron: CBS, Stichting WEW 20 0 Bron: TNO De roep om hervormingen en het verschaffen van zekerheid in de koopwoningmarkt is sterk. Door de combinatie van economische voorspoed, rentedaling en versoepeling van de financieringsvoorwaarden zijn de huizenprijzen in de periode fors gestegen en zijn de uitstaande hypotheekschulden navenant meegegroeid. De Nederlandse hypotheekschulden behoren inmiddels tot de hoogste in Europa. De kritiek op deze situatie, met name vanuit het buitenland, neemt toe. Overigens kan worden vastgesteld dat tegenover de hypotheekschulden substantiële vermogens staan. Een groot gedeelte hiervan ligt vast in collectieve pensioenfondsen, zodat dit niet op individuele basis tegen de schuld kan worden afgezet, maar ook het vermogen in spaar- en beleggingstegoeden, al dan niet als onderdeel van de hypotheek, is aanzienlijk, zoals het tekstkader hiernaast laat zien. De aanslag van de volledige hypotheekrenteaftrek op het overheidsbudget is echter van dien aard dat een reductie ervan onvermijdelijk lijkt. Lange tijd was het thema taboe in de politiek, maar het recent gesloten begrotingsakkoord geeft aan dat de renteaftrek voor nieuwe hypotheken alleen nog maar voor leningen zal gelden die gedurende de looptijd worden afgelost (annuïtair of lineair). Het is de verwachting dat na de verkiezingen in september de hypotheekrenteaftrek opnieuw onder de loep zal worden genomen. Al met al is door deze ontwikkelingen de financierbaarheid van koopwoningen aanmerkelijk gereduceerd. 5

6 6 Woningcorporaties Mede als gevolg van de crisis op de koopwoningmarkt is ook de woningcorporatiesector in zwaar weer beland. Tegenvallende verkoopresultaten en het niet van de grond komen van ontwikkelingsplannen hebben de liquiditeitspositie van corporaties onder druk gezet. Middels het verkopen van woningen kunnen corporaties hun reserves aanvullen. Traditioneel doen zij dit middels uitponden (d.w.z. een pand na vertrek van de huurder in vrije staat verkopen) en door het verkopen aan andere corporaties, al dan niet via de liquiditeitsverschaffer Wooninvesteringsfonds. Inmiddels wordt echter ook actief aan commerciële partijen verkocht. De overheid wil dit vergemakkelijken en heeft per november 2011 een soepeler regelgeving ingevoerd. Desondanks bestaat nog steeds een meldplicht en een bijbehorende set aan regels voor verkopen buiten de corporatiesector. Een vrije verkoop is dus nog altijd lastig, terwijl dit voor corporaties, maar ook voor commerciële beleggers, een win-win situatie zou kunnen opleveren. HUURLIBERALISATIE Om de dynamiek in de huurmarkt te bevorderen zijn door de overheid recent een aantal aanpassingen aan het woningwaarderingsstelsel voorgesteld. Concreet gaat het om vier aanpassingen die hieronder worden weergegeven. 1. Locatie-opslag: woningen in gebieden met een woningschaarste en een sterke vraag kunnen 15 tot 25 punten extra krijgen, afhankelijk van omvang en WOZ-waarde. De overheid heeft 140 gemeenten aangewezen waar deze maatregel op van toepassing is. In grote lijnen gaat het hierbij om de noordvleugel van de Randstad en een gebied dat vanaf daar ruwweg langs de A2 tot aan Eindhoven loopt. Dit komt voor een groot gedeelte overeen met de definitie van de prime woningmarktregio die beleggers hanteren. 2. Duurzaamheidsopslag: de waardering van woningen wordt gekoppeld aan het energielabel. Woningen met een A of A+ label krijgen meer punten en dus een hogere maximale huur. Voor gereguleerde woningen met een ongunstig label (E, F, G) staat hier overigens een huurverlaging tegenover, tenzij concrete verbeterplannen zijn ingediend. 3. Monumentenopslag: om meer recht te doen aan de bijzondere kwaliteit van rijksmonumentale huurwoningen en de grote vraag naar dit soort huizen worden aan huurwoningen in rijksmonumenten 50 punten extra toegekend. 4. Inkomensopslag: om scheef wonen tegen te gaan zijn er plannen om extra huurverhoging mogelijk te maken voor bewoners van gereguleerde huurwoningen met een huishoudinkomen boven de : a) Huishoudens met een jaarinkomen boven de kunnen 5% extra huurverhoging krijgen. b) Huishoudens met een jaarinkomen tussen de en kunnen 1% extra huurverhoging krijgen. De eerstgenoemde maatregel is inmiddels ingevoerd, de overige maatregelen zijn nog in het stadium van wetsvoorstel of maken deel uit van de voorjaarsnota. De beide inkomensmaatregelen hebben overigens tot discussie geleid en de methode waarmee het inkomen gemeten dient te worden (rapportage door de belastingdienst), is onlangs afgewezen. Daardoor is het onwaarschijnlijk dat deze maatregelen op korte termijn worden ingevoerd.

7 De rol van corporaties in de woningmarkt staat algemeen ter discussie. In het laatste decennium zijn de sociale huisvestingstaak en commerciële vastgoedexploitatie veelal verweven geraakt. Omdat corporaties overheidssteun krijgen voor de sociale huisvestingstaak wordt beargumenteerd dat dit tot oneerlijke concurrentie leidt. Ook vanuit de Europese Commissie wordt druk gezet, aangezien zij de verstrekking van sociale huurwoningen met overheidssteun alleen voor de laagste inkomens te billijken vindt. De corporaties beargumenteren echter dat er voor middeninkomens feitelijk geen alternatieven op de woningmarkt bestaan. Een gevolg van de grote sociale sector en de fiscale stimulering van het eigen woningbezit is namelijk een zeer krappe markt voor vrije sector woningen in het zogenaamde middensegment. Dit zijn woningen met huren vanaf de liberalisatiegrens ( 664,66) tot aan een bovengrens rond de per maand. Naar dit segment bestaat veel vraag, met name bij groepen die aan het begin of aan het eind van hun wooncarrière staan. Starters kunnen vaak geen passende koopwoning betalen (dan wel er geen financiering voor krijgen). Ook hebben zij vaak behoefte aan flexibiliteit, bijvoorbeeld omdat hun positie op de arbeidsmarkt nog niet stabiel is. Ouderen laten vaak een koopwoning achter om kapitaal vrij te maken en verkiezen het gemak van huren. Onder druk van de Europese Commissie is de overheid begonnen met een geleidelijk liberaliseringsprogramma, dat de sociale sector aan de bovenkant moet aftoppen. In het tekstkader op de vorige pagina zijn deze maatregelen uiteengezet. Verwacht mag worden dat deze aanpassingen er toe zullen leiden dat de verhuurmarkt zich langzaam ontwikkelt tot een gelijk speelveld tussen corporaties en commerciële beleggers. Huurprijsontwikkeling Door de huurregulatie van de overheid vertonen woninghuren in Nederland een zeer stabiel beeld. Overheidsbeleid schrijft voor dat de maximale huurgroei in de gereguleerde sector gelijk ligt aan de inflatie van het voorgaande jaar. Door mutaties kunnen in de gereguleerde sector echter bovenwaartse huurprijsaanpassingen worden doorgevoerd. Bovendien kunnen verhogingen in de vrije sector bij de gereguleerde stijging worden opgeteld. Hierdoor is de jaarlijkse gemiddelde huurprijsstijging in Nederland vrijwel altijd hoger dan de inflatie. Dit wordt goed geïllustreerd in de geïndexeerde grafiek hieronder. Voor 2012 is de maximale huurverhoging in de gereguleerde sector vastgelegd op 2,3%. Voor de vrije sector is de huurprijsontwikkeling sterk segmentafhankelijk. Het duurste segment (met een huurprijs vanaf per maand) heeft vanaf de aanvang van de crisis sterke prijsschommelingen laten zien. Dit hangt onder meer samen met de aantallen (tijdelijk) te huur aangeboden koopwoningen. Het hogere middensegment ( ) laat vooral een stabiel beeld zien terwijl in het gewilde middensegment ( ) de huren in de laatste vier jaar consequent zijn doorgestegen. Huurgroei alle sectoren versus inflatie (index; 1982=100) verschil huurgroei inflatie 7 Bron: CBS

8 8 Waardeontwikkeling De waarde van huurwoningen is door de financiële crisis beïnvloed, maar de mate waarin is sterk afhankelijk van het kwaliteitssegment. Aanvangsrendementen van woningportefeuilles zijn traditioneel laag. Dit komt enerzijds door het lage risicoprofiel (zie tekstkader op de volgende pagina) en anderzijds omdat beleggers een rendement surplus kunnen behalen door uit te ponden. Vóór de crisis werd door veel beleggers aangekocht met dit specifieke doel voor ogen. Nu de uitpondmogelijkheden door de verslechterde koopmarkt teruglopen, vindt een verschuiving van strategie plaats. De nadruk komt meer te liggen op direct rendement, mede om de exploitatie- en financieringslasten (indien van toepassing) langjarig te kunnen dekken. De prime aanvangsrendementen voor huurwoningen zijn echter al jarenlang stabiel en blijken beperkt door de crisis te zijn beïnvloed. Zij liggen nu ruwweg tussen de 5,0 en 5,5% (bruto). Dit geldt vooral voor wooncomplexen in gebieden waar de vraag sterk is. De grote (institutionele) beleggers richten zich om die reden vooral op het kerngebied van de Randstad. Deze regio koppelt bevolkingsgroei aan de sterkste economische ontwikkeling, met als gevolg relatief hogere woningprijzen en een aanhoudende druk op de markt. Het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en de restrictieve hypotheekverstrekking hebben echter gevolgen voor de toekomstige waardeontwikkeling van huurwoningen en de daaruit volgende beleggingsstrategie. Met dalende woningprijzen en een afnemende vraag naar koopwoningen zal het verschil tussen leegwaarden van huurwoningen en de waarde in verhuurde staat naar verwachting gaan afnemen. Exploitatie ( buy en hold ) wordt daardoor steeds interessanter ten opzichte van uitponden. Overigens hangen vergeleken met commercieel vastgoed de lage aanvangsrendementen voor woningen niet alleen samen met de leegwaarde, maar zijn ook een gevolg van het feit dat de huurprijzen consequent boven de inflatie stijgen. Hiermee onderscheiden woningen zich van de meeste andere grote vastgoedsectoren in Nederland, hetgeen het specifieke karakter van woningen als beleggingscategorie onderstreept. Andere belangrijke verschillen tussen investeren in woningen en commercieel vastgoed zijn uiteengezet in het tekstkader op de volgende pagina.

9 WONINGEN VERSUS COMMERCIEEL VASTGOED 9 De woningmarkt is een specifieke vastgoedsector die op belangrijke punten verschilt van commerciële vastgoedsectoren (kantoren, winkels, logistiek, etc.). Hierdoor gedragen woningen als belegging zich anders en bieden zij een mogelijkheid tot diversificatie van een vastgoedportefeuille. Hieronder staan de belangrijkste tien verschillen weergegeven: 1. Een woning is een primaire levensbehoefte. Dit betekent enerzijds dat de vraag naar woningen niet gerelateerd is aan bijvoorbeeld economische groei en anderzijds dat de overheid grip wil houden op de woningmarkt. Risico s die gepaard gaan met het beleggen in woningen zijn daarmee niet alleen van financieel-economische aard, maar ook van beleidsmatige aard. 2. De woningmarkt is een van de weinige vastgoedmarkten die gekenmerkt wordt door schaarste: er is in Nederland als geheel een tekort aan woningen. Er zijn echter wel grote regionale en kwalitatieve verschillen. 3. De woningmarkt is een van de weinige vastgoedmarkten die gedreven wordt door endogene groei: zowel de bevolking als het aantal huishoudens neemt de komende jaren naar verwachting toe. Ook hier is overigens sprake van grote regionale verschillen. 4. Het percentage eigenaar-bewoners ligt relatief hoog en eigendom is een gewilde gebruiksvorm. Woningbeleggingen bieden daardoor vele vormen van liquiditeit: men kan verkopen aan een andere belegger, aan de zittende huurder of aan een koper die er wil gaan wonen (het zogenaamde uitponden ). 5. Anders dan bij commercieel vastgoed is leegstand hierdoor niet per definitie negatief: vanwege de vraag van eigenaar-bewoners is een lege woning doorgaans zelfs meer waard dan een verhuurde. 6. Een woningportefeuille biedt een zeer gespreid huurdersrisico; er is geen afhankelijkheid van één of enkele grote huurders zoals in de kantorenmarkt vaak het geval is. 7. Daar staat tegenover dat huurcontracten in beginsel oneindig en eenzijdig opzegbaar zijn. Het is voor de verhuurder zonder dwingende reden lastig om een huurovereenkomst te beëindigen, terwijl de huurder op korte termijn kan vertrekken. 8. Het prime segment is voor woningen groter en over een groter gebied verspreid dan bij commercieel vastgoed het geval is. 9. De levensduur van woningen is vaak langer dan van commerciële gebouwen zoals distributiecentra of kantoren. 10. De woningmarkt heeft geen last of kan zelfs profiteren van maatschappelijke trends die een grote impact hebben op commercieel vastgoed, zoals de vergrijzing, duurzaamheid, Het Nieuwe Werken (thuiswerken) en e-commerce (thuiswinkelen).

10 markt omvang ontwikkeling direct rendement indirect rendement risico empty nester* gemiddeld groeit hoog hoog laag ouderen met zorgoptie gemiddeld groeit hoog laag laag modaal gezin groot krimpt gemiddeld hoog gemiddeld singles 35 t/m 54 gemiddeld blijft gelijk gemiddeld gemiddeld gemiddeld zorghotel klein groeit hoog laag gemiddeld jonge stellen gemiddeld krimpt gemiddeld gemiddeld gemiddeld studenten klein blijft gelijk gemiddeld laag gemiddeld short stay** klein blijft gelijk hoog laag hoog singles t/m 34 jaar klein krimpt gemiddeld laag gemiddeld * Vijftig-plusser waarvan de kinderen het huis uit zijn ** Verhuur van vrije sector woningen voor een periode korter dan zes maanden KANSRIJKE DOELGROEPEN Naast locatie en huurprijssegment zijn de karakteristieken van verschillende groepen woonconsumenten van belang bij het bepalen van het risico/rendementsprofiel van een woningbelegging. In bovenstaande tabel zijn de verschillende doelgroepen naar aantrekkelijkheid vanuit beleggersoptiek gerangschikt. Groene kleuren duiden op aantrekkelijke segmenten, terwijl rode kleuren de minder aantrekkelijke doelgroepen weergeven. 10 Vooruitzichten De verwachting is dat de prime aanvangsrendementen stabiel zullen blijven, maar dat het prime segment van de markt kleiner wordt. Beleggers richten zich voor het topsegment steeds meer op het kerngebied van de Randstad, maar ook daar zijn goede woningcomplexen relatief schaars. Vaak richten grote (institutionele) beleggers zich dan ook op nieuwbouwportefeuilles en niet zelden wordt vooraf met de ontwikkelaar een afspraak gemaakt over de afname van een woningproject. Op deze manier kan tevens middels het programma van eisen invloed worden uitgeoefend op de eigenschappen van de woningen. Jonge woningen zijn hoe dan ook gewild: daarmee kan geanticipeerd worden op de strenger wordende duurzaamheidseisen. Deze woningen hoeven niet aan nieuwe energienormen te worden aangepast en kennen lagere onderhoudskosten. Bovendien zijn extra duurzaamheidspunten te verdienen (of een afslag te voorkomen; zie tekstkader op pagina 6). Beleggers die zich richten op meer risicovolle segmenten met hogere aanvangsrendementen krijgen naar verwachting meer last van de voorziene leeg-waardedaling. Een teken aan de wand is dat de aanvangsrendementen voor oudere, grootschalige complexen inmiddels zijn opgelopen. Ook hier geldt echter dat het huurprijssegment en de regio van doorslaggevend belang zijn. De vraag naar het middensegment is dermate sterk dat in de regio s met de hoogste bevolkingsdruk ook oudere en zelfs aangebroken complexen nog scherp geprijsd zijn. In de paragraaf over de bevolkingsontwikkeling is reeds aangestipt dat veranderingen in de samenstelling van huishoudens tot verschuivingen in de (kwalitatieve) vraag naar woningen leiden. Dit kan een bedreiging vormen voor de bestaande voorraad, maar biedt tevens nieuwe kansen voor beleggers. Nieuwe doelgroepen worden hiermee aan het woningspectrum toegevoegd en omdat elke doelgroep een ander risico-rendementsprofiel heeft, wordt een meer afgewogen beleggingsstrategie mogelijk gemaakt. De tabel hierboven geeft een uitgebreid overzicht van de karakteristieken van de verschillende soorten woonconsumenten.

11 Conclusies Hoewel de berichtgeving nogal eens een ander beeld oproept zijn de fundamenten van de Nederlandse woningmarkt goed. Door een aanhoudende stijging van het aantal huishoudens is het een van de weinige vastgoedmarkten die wordt gedreven door groei. De vraag naar woningen zal dus toenemen en er is in bepaalde regio s zelfs sprake van schaarste, zo niet in kwantitatieve dan wel in kwalitatieve zin. Van deze schaarste en groei zal met name de huursector profiteren. Door een laag consumentenvertrouwen, het langzaam afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, de restrictieve financiering en de afname van het aantal gezinnen zal de vraag naar koopwoningen teruglopen. Dit heeft automatisch tot gevolg dat de vraag sterker op de huursector gericht zal worden. Naar verwachting zal met name het geliberaliseerde middensegment hiervan profiteren. Dit biedt perspectief voor commerciële verhuurders, omdat woningcorporaties zich steeds meer op de eigenlijke doelgroep (huishoudens met een inkomen < per jaar) zullen (moeten) richten. 11 Een toenemende vraag in een markt die schaarste kent heeft logischerwijs een positief effect op de toekomstige huurprijsontwikkeling, met name in het geliberaliseerde middensegment. Echter, ook binnen het gereguleerde segment zijn er een aantal ontwikkelingen die huurstijgingen boven inflatie in de toekomst mogelijk gaan maken (zie het tekstkader op pagina 6). Dit maakt exploitatie nog aantrekkelijker: de huurstijging is de afgelopen dertig jaren namelijk ook al boven de inflatie gebleven. Qua kasstroom zijn en blijven woningen dus een uitstekende inflatiehedge. Tenslotte zullen exploitatiewaarde en leegwaarde naar verwachting dichter bij elkaar komen te liggen. Dit maakt dat er op een andere manier tegen woningen als beleggingscategorie aangekeken zal worden. Waar in het verleden veelal een uitpondstrategie gevolgd werd, zorgen bovenstaande ontwikkelingen ervoor dat een buy en hold strategie voor woningen aantrekkelijker wordt. Daarmee wordt de juiste keuze ten aanzien van locatie, doelgroep en huurprijssegment steeds belangrijker voor het beleggingsrendement.

12 Voor meer informatie over dit thema kun u contact opnemen met: CBRE GLOBAL INVESTORS Jaap van Berkel Head of Research & Strategy CBRE Machiel Wolters Director Research & Consultancy Alexander Buijs Senior Consultant Capital Markets Jacques Baars Senior Consultant Valuation Advisory

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

WONINGMARKT SNAPSHOT. Een Cushman & Wakefield Publicatie H1 2015

WONINGMARKT SNAPSHOT. Een Cushman & Wakefield Publicatie H1 2015 SNAPSHOT Een Cushman & Wakefield Publicatie H1 2015 ALGEMEEN De Nederlandse woningmarkt toont tekenen van herstel. Het aantal te koop staande woningen daalt gestaag, terwijl de waardes van woningen lijken

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut, directeur Dynamis Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut - Directeur sinds 1 mei 2015 - HBG Vastgoed - ING Vastgoedontwikkeling - Propertize, boegbeeld o.a. The

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

De Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt Outlook Nederlandse woningmarkt Afnemende beschikbaarheid in het core segment, toch volop kansen 15 16 17 18 Waardegroei Grote steden Noordvleugel + + + + Overig Noordvleugel

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

MVGM Vastgoedtaxaties

MVGM Vastgoedtaxaties In deze samenvatting zijn de economische en politieke ontwikkelingen van het afgelopen kwartaal kort uiteengezet. Vervolgens zijn deze ontwikkelingen in perspectief van de Nederlandse woningmarkt geplaatst.

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013 Oktober 2012 Nieuws hypotheekrenteaftrek Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Eerste Kamer der Staten-Generaal

Eerste Kamer der Staten-Generaal Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2011 2012 33 129 Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) 33 330

Nadere informatie

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, met medewerking van Rink Drost,

Nadere informatie

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 8 oktober 2015 DATUM 8 oktober 2015 TITEL Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER AUTEUR(S)

Nadere informatie

Fakton Market Outlook

Fakton Market Outlook Fakton Market Outlook Q3 2015 De woningbeleggingsmarkt van Nederland onder de loep, door Joekie Brons In deze eerste editie van de Fakton Market Outlook geven wij aandacht aan de volgende drie onderwerpen:

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

D66: Help Starters de Woningmarkt op Tien concrete maatregelen die nieuwe huurders en kopers een kans geven

D66: Help Starters de Woningmarkt op Tien concrete maatregelen die nieuwe huurders en kopers een kans geven D66: Help Starters de Woningmarkt op Tien concrete maatregelen die nieuwe huurders en kopers een kans geven Samenvatting De woningmarkt zit op slot. Vooral starters komen momenteel moeilijk aan een passend

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. De gemeente

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt

Nadere informatie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie Wonenamsterdam Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam Directie: Carolyn van Duijvendijk-Koster en Robert Kohsiek Nieuwe huurwoningen voor het middensegment Combinatie van Realisatie en Exploitatie

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 118 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging 2 3 Inhoud 1 Spelregels 4 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 8 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4 Huurtoeslag en inkomensdaling

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt pagina 1 van 8 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Januari 2011 Inleiding Beste lezer, Voor

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 en 7.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 en 7. Opgave 5 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 en 7. Door de dalende woningprijzen groeit het aantal huizen dat onder water staat. Onder water staan betekent dat de waarde van de woning lager is

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren Woningmarktrapport - 1e kwartaal 212 Gemeente Wijdemeren Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 25 aantal verkocht 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2e kwartaal

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Trendanalyse WSW 2015

Trendanalyse WSW 2015 Trendanalyse WSW 2015 Inhoud 2 Samenvatting 3 1. Financiële positie corporaties 6 2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen 10 3. Veroudering vastgoed 16 4. Risico s 18 5. Verantwoording 21 6. Bijlage

Nadere informatie

Hoofdstuk 24 Financiële situatie

Hoofdstuk 24 Financiële situatie Hoofdstuk 24 Financiële situatie Samenvatting De gemeente voert diverse inkomensondersteunende maatregelen uit die bedoeld zijn voor huishoudens met een lager inkomen. Zes op de tien Leidenaren zijn bekend

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Oriënterende bijeenkomst wonen

Oriënterende bijeenkomst wonen Oriënterende bijeenkomst wonen Analyse huidige situatie, verwachtingen en strategie 4 december 2014 Proces op hoofdlijnen (voorlopig) 1 e Themabijeenkomst wonen College16 september 2014 (1 e verkenning)

Nadere informatie

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012]

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] [pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] X. Woningmarkt De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen,

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI

Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI Jan Walschots T projectnummer Overheidsfinanciën en consumentenprijzen 19 augustus 2013 kennisgeving De in dit rapport weergegeven opvattingen

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Vesteda Update Q1 2015

Vesteda Update Q1 2015 Vesteda Update Q1 2015 Wooncomplex De Ooievaar in Purmerend, geacquireerd door Vesteda van woningcorporatie Wooncompagnie in Q1 2015 Vesteda Update Q1 2015 Inhoud 2 Inhoud Introductie Managing Board 3

Nadere informatie

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 22 oktober 2013 DATUM 22 oktober 2013 TITEL Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

De Duitse winkel- en woningmarkt

De Duitse winkel- en woningmarkt De Duitse winkel- en woningmarkt De Duitse winkel- en woningmarkt bevinden zich voorlopig nog in de expansiefase. De bovengemiddelde inkomensgroei zorgt op de middellange termijn voor structureel hogere

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal STRIKT EMBARGO tot dinsdag 15 juli 2014 10.00 uur! PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen Betreft : NVM

Nadere informatie