MVGM Vastgoedtaxaties

Transcriptie

1 In deze samenvatting zijn de economische en politieke ontwikkelingen van het afgelopen kwartaal kort uiteengezet. Vervolgens zijn deze ontwikkelingen in perspectief van de Nederlandse woningmarkt geplaatst. In het laatste gedeelte van de samenvatting geven we onze visie over de beleggingsmarkt voor woningen en spreken we onze verwachting uit voor de komende periode. Economische ontwikkelingen Volgens de nieuwste cijfers van het CBS is, na een lichte groei in het tweede kwartaal van 2012 (+0,1%), de Nederlandse economie in het derde kwartaal gekrompen (-0,9%). De krimp in het derde kwartaal van 2012 wordt voornamelijk veroorzaakt door de dalende consumptie van huishoudens (- 1,4%) en de dalende investeringen (-5,7%). De kwartaal op kwartaal krimp van de consumptie door huishoudens is in het eerste kwartaal van 2011 al ingezet. Sindsdien heeft deze bestedingscategorie niet meer op een positieve wijze bijgedragen aan de economische groei. De arbeidsmarkt lijdt ook in deze periode van laagconjunctuur. De voor seizoeninvloeden gecorrigeerde werkloosheid kwam eind december 2012 uit op personen, dit is een toename van personen ten opzichte van het vorige kwartaal (gemiddeld per maand). Dit betekent dat 7,2% van de Nederlandse beroepsbevolking werkloos is. Doordat er steeds meer mensen worden ontslagen ontstaat er als het ware een vicieuze cirkel. Het gemiddelde inkomen komt onder druk te staan door de stijgende werkloosheid. De bestedingen dalen, ofwel de consumptie daalt, er worden minder aankopen gedaan, hierdoor dalen de omzetten van de winkels, die bestellen minder producten, waardoor de industrie minder gaat produceren. Dit alles heeft weer een negatief effect op de economische groei en de arbeidsmarkt, want er wordt minder winst gemaakt en omdat de vraag daalt, zijn er minder mensen nodig. Als de groei niet door de consument kan worden bewerkstelligd, moet dit worden ingevuld door andere bronnen. De export van Nederland blijft nog enigszins op peil, maar ook de overheid zal waarschijnlijk meer moeten gaan doen om de economische motor van Nederland aan de gang de houden. De verwachting is dat de binnenlandse bestedingen, particuliere consumptie en de bedrijfsinvesteringen, verder afnemen en de uitvoer slechts een bescheiden groei laat zien. Waarschijnlijk is dat slechts de zogenaamde wederuitvoer, want binnenlands geproduceerde goederen en diensten zullen niet op een hoger niveau in het buitenland afgezet worden. Telt men daar een bezuinigende overheid bij op, dan is het plaatje compleet: krimp van de binnenlandse productie. Politieke ontwikkelingen De macro-economische situatie in Europa is extreem belangrijk voor de woningmarkt. De onrust in Europa en op de financiële markten hebben er, samen met een groot aantal andere factoren, aan bijgedragen dat de woningmarkt op slot zit. De complexe samenhang tussen koop-, huur- en 1

2 nieuwbouw-sectoren, grote belangen en uiteenlopende politieke stellingnames bemoeilijken het vinden van oplossingen. In het vierde kwartaal van 2012 is er wederom veel gebeurd in Europa aangaande de schuldencrisis en aanverwante zaken. Europa is financieel nauw met elkaar verbonden, waardoor problemen in het ene land kunnen overslaan naar andere landen. Daarmee vormt de schuldencrisis (ook wel eurocrisis genoemd) een direct gevaar voor de welvaart in heel Europa. Vooral landen in Zuid-Europa, zoals Griekenland, Spanje, Portugal en Italië, maar ook Ierland, hebben een enorm begrotingstekort en een flinke staatsschuld. Daardoor dreigen ze hun financiële verplichtingen niet meer te kunnen nakomen. Dit heeft ook effect op de Nederlandse economische situatie. Denk hierbij aan het begrotingstekort en de bijdragen die Nederland levert aangaande de Zuid-Europese landen. Nederland moet enorm bezuinigen en heeft in het regeerakkoord uiteengezet hoe dit alles bewerkstelligt wordt. In het kader van deze rapportage zijn de zaken betreffende de woningmarkt uitgelicht, waaronder: Hypotheekrenteaftrek Starterslening Rente restschuld aftrekbaar Minister Wonen & Rijksdienst Verhuurdersheffing Huurstijging 4,5%-regel Woningmarkt De situatie op de markt voor koopwoningen is in het vierde kwartaal van 2012 verbeterd ten opzichte van het derde kwartaal. Het aantal verkochte woningen, door NVM-Makelaars, ligt fors hoger (+31,8%) dan in het derde kwartaal van Dit is grotendeels toe te schrijven aan de strengere regelgeving rond de hypotheekverstrekking, die per 1 januari 2013 ingaat. Veel kopers willen door nog dit jaar een woning te kopen profiteren van veel lagere maandelijkse woonlasten. Dit als gevolg van het feit dat een (nieuwe) hypotheek straks binnen 30 jaar geheel moet zijn afgelost, terwijl er nu nog tot maximaal 50% aflossingsvrij mag worden geleend. Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen ongeveer gelijk gebleven (+0,3% t.o.v. het tweede kwartaal). Het is daarmee het tweede achtereenvolgende kwartaal, waarin het aanbod op de woningmarkt maar nauwelijks toeneemt. De sterke groei van het aanbod in de kwartalen ervoor is daarmee voorbij. Deze consolidatie is vooral het gevolg van een afnemende instroom van bestaande koopwoningen in de woningmarkt en het positieve vierde kwartaal wat betreft het aantal transacties. 2

3 De prijs van de gemiddeld verkochte woning is wel weer afgenomen ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Volgens de NVM bedraagt de prijs van de gemiddeld verkochte woning in het vierde kwartaal euro (-1,0% t.o.v. derde kwartaal). Tijdens de eerste crisisdip in de woningmarkt kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op euro (eerste kwartaal van 2009). Het Kadaster/CBS laat enigszins hetzelfde beeld zien, namelijk een daling van 5,8% ten opzichte van een jaar eerder. De daling, vergeleken met een jaar eerder, is echter minder hevig dan bij de NVM (-6,7%). De verkooptijd 1 van de gemiddeld verkochte woning in het vierde kwartaal toegenomen tot 171 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 141 dagen (+9 dagen t.o.v. het derde kwartaal). De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 259 dagen (+39 dagen t.o.v. het derde kwartaal) het grootst. Wij verwachten dat na het sterke laatste kwartaal van 2012 een rustig eerste kwartaal van 2013 volgt. Niettemin verwacht de NVM dat de markt in de loop van het jaar geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen. De prijzen zullen naar verwachting verder onder druk blijven staan (daling van 5 tot 7%). Maar het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt. Beleggingsmarkt Het totale beleggingsvolume (woningen) in 2012 wordt geschat op circa 990 miljoen euro. Dit betekent een zeer lichte daling (-2%) ten opzichte van 2011 (1,01 miljard euro). Deze beperkte daling getuigt van een aanhoudende interesse voor woningvastgoed. In het vierde kwartaal van 2012 hebben meer transacties plaatsgevonden dan in het vorige kwartaal, hoewel minder dan in het vierde kwartaal van De transacties die hebben plaatsgevonden laten in grote lijn hetzelfde beeld zien ten aanzien van de aanvangsrendementen en leegwaarderatio's als het voorgaande kwartaal. Net als in de voorgaande kwartalen constateren we dat de bandbreedtes tussen de aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles verder oplopen. De leegwaarderatio's (jaar 1) van de meest recente transacties van zwakke woningportefeuilles liggen gemiddeld tussen de 65% en 77%. Het negatieve sentiment op de woningmarkt en de strengere financieringseisen zijn de oorzaak van de stijging. De leegwaarderatio's van de kwalitatief goede woningportefeuilles liggen gemiddelde tussen de 77% en 82%. Kwalitatief mindere woningportefeuilles worden voornamelijk gekenmerkt door de ligging in de periferie van Nederland, dan wel zijn het aangebroken dispositiecomplexen, verouderde complexen, of ze zijn gelegen in kwalitatief mindere woonwijken. 1 De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. 3

4 Sterke woningportefeuilles daarentegen liggen in de Randstad, de Brabantse stedendriehoek, de stadsregio Arnhem Nijmegen of bevatten (relatief) nieuwe complexen en/of complexen in de betere wijken. Institutionele beleggers hebben op dit moment voorkeur voor grondgebonden woningen in deze gebieden. Binnen de krimpregio's is momenteel weinig activiteit, al zijn ook daar uitzonderingen. De groep particuliere beleggers is in het afgelopen jaar verder gegroeid en is nog steeds groeiende. Wel is deze groep kritischer geworden bij de verwerving van woningen omdat uitpondresultaten tegenvallen als gevolg van de situatie op de koopwoningenmarkt. In het vierde kwartaal van 2012 constateren we nog steeds dat in veel gevallen de exploitatiewaarden van wooncomplexen de uitpondwaarden overstijgen. Dit als gevolg van dalende leegwaarden, oplopende verkooptijden en dalende mutatiegraden. Verwachting De economen van de drie grootste banken van Nederland zijn het in grote lijnen met elkaar eens. In 2013 zakt de woningmarkt nog verder weg. Wij delen de mening van de bankensector en denken ook dat de woningmarkt in 2013 geen tekenen van herstel gaat vertonen. Het regeerakkoord dat in het vierde kwartaal tot stand is gekomen lijkt in eerste instantie meer zekerheid te geven en toont aan dat de huidige kabinet in ieder geval stappen durft te zetten. De bestaande groep wordt aangepakt en de starters moeten verplicht aflossen. Echter kent het regeerakkoord een groot aantal maatregelen die het voor de starter en de doorstromer niet gemakkelijker maken. De maatregelen die in het Belastingplan 2013 staan en de aanscherping van de NHG-normen alsmede het minimaal annuïtair aflossen van hypotheken, hebben een enorme impact op de financiering van woningen. Dit heeft als gevolg dat potentiële huizenkopers veel minder kunnen en willen lenen voor de aankoop van een (volgend) huis. Dit leidt tot een verdere een forse daling van de huizenprijzen, wat niet alleen een groot probleem is voor steeds meer huishoudens, maar ook voor hypotheekverstrekkers vormt dit een probleem omdat de waarden van het onderpand van de leningen sterk afneemt. Dat meer zittende huiseigenaren met hun hypotheek onder water komen te staan, draagt bij aan een verdere stagnatie van de doorstroming op de woningmarkt. Ook in verband met de woningmarktmaatregelen van het regeerakkoord die in het verschiet liggen (per 1 januari 2014), zal de onzekerheid met betrekking tot de toekomstige woonlasten en de waardeontwikkeling van woningen verder toenemen. De conclusie kan worden getrokken dat de stapeling van woningmarktmaatregelen die door het nieuwe kabinet is voorzien ernstige gevolgen heeft voor de verdere ontwikkelingen op de woningmarkt, en in het verlengde daarvan voor aanpalende sectoren en uiteindelijk voor de economie in zijn geheel. Het sentiment op de beleggingsmarkt van woningen staat in directe relatie tot de economische en politieke ontwikkelingen in Europe en in Nederland. De enigszins pessimistische voorspellingen van verschillende partijen, met verschillende achtergronden en belangen, leidt naar alle waarschijnlijkheid 4

5 tot een continuerende terughoudendheid op de beleggingsmarkt voor woningen. Naar kwaliteitsvastgoed op toplocaties blijft altijd vraag. Dit zijn veelal nieuwbouwwoningen in de Randstad maar ook de stadsregio Arnhem Nijmegen en de Brabantse Stedendriehoek. Veelal de institutionele belegger is actief in deze markt en kan het zich nog permitteren zich te roeren in dit segment. Het gaat dan vooral om appartementen in de nabijheid van winkels en leisure en in een levendige omgeving waar nog steeds veel vraag naar is. De kansen liggen in de nabije toekomst dan ook in de appartementen in het segment net boven de huurliberalisatiegrens tot euro, gelegen in een stedelijk omgeving waarin de multifunctionaliteit van de ruimte en haar gebouwen centraal staat. Voor particuliere beleggers geldt dat 2013 een lastig kan worden. Particuliere beleggers zijn veelal actief in de markt van bestaande woningen. Doordat woningcorporaties door de kabinetsmaatregelen worden gedwongen actie te ondernemen resulteert dit waarschijnlijk in het afstoten van woningen en wooncomplexen. De trend die tevens zichtbaar is bij institutionele beleggers is dat zij er ook voor kiezen om bestaande, verouderde wooncomplexen te verkopen. Dit kan in 2013 resulteren in een flinke toename van het aanbod woningen op de beleggingsmarkt. Een mogelijk overvloed aan aanbod in combinatie met de tegenvallende uitpondscenario s kunnen ervoor zorgen dat particuliere beleggers de rendementseisen naar beneden bijgesteld moeten worden. Met lagere prijzen als gevolg. Concluderend kunnen we stellen dat de woningmarkt, en de verschillende actoren op de woningmarkt en de beleggingsmarkt voor woningen, een enerverend jaar tegemoet gaan. F.P.H. (Frank) Aalbers MSc Research Consultant T +31(0) M +31(0) E fph.aalbers@mvgm.nl I 5