MVGM Vastgoedtaxaties. Marktrapportage Wonen Q1 2013

Transcriptie

1 . MVGM Vastgoedtaxaties

2 ACTUEEL 27 AANBEVELINGEN 3 ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN 4 BRUTO BINNENLANDS PRODUCT (BBP) ARBEIDSMARKT ONTSLAGAANVRAGEN VACATURES WW- UITKERINGEN FAILLISSEMENTEN VERWACHTING POLITIEKE ONTWIKKELINGEN IN EUROPA 9 GRIEKENLAND SPANJE BEGROTINGSPLAN EUROZONE EN BANKENTOEZICHT POLITIEKE ONTWIKKELINGEN IN NEDERLAND 12 HYPOTHEEKRENTEAFTREK STARTERS RENTE RESTSCHULD TIJDELIJK AFTREKBAAR MINISTER WONEN VERHUURDERSHEFFING HUURSTIJGING 4,5%- REGEL WONINGMARKT 15 AANBOD OPNAME TRANSACTIEPRIJS VAN DE GEMIDDELD VERKOCHTE WONING VERKOOPTIJDEN VERSCHIL VRAAG- VERKOOPPRIJS VRIJE SECTOR HUURWONINGEN BELEGGINGSMARKT 23 VERWACHTING 26 2

3 Actueel 27 aanbevelingen Het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) heeft in het vierde kwartaal van 2012 haar rapport Goed gewaardeerd vastgoed, 27 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten aangeboden aan de NBA. Het platform is begin dit jaar op initiatief van de NBA opgericht. Het platform is een vervolg op NBAPublieke Managementletter 'Zeg waar het op staat' van juni 2011 over de groeiende leegstand van kantoren en winkels. Die leegstand heeft grote gevolgen voor de taxatie van vastgoed. Het platform doet in zijn rapport 27 aanbevelingen voor het uitvoeren van taxatieopdrachten, onderverdeeld in vijf categorieën. Het gaat hierbij om aanbevelingen over: de onafhankelijkheid van de taxateur; het opleidingsniveau van de taxateur; de vastlegging van de verantwoordelijkheden van de taxateur en de opdrachtgever; de werkzaamheden en de rapportage van de taxateur, zoals de minimaal uit te voeren werkzaamheden, de mogelijk te hanteren methoden en de gevoeligheidsanalyse; het bevorderen van een kwalitatief beter taxatieproces. De aanbevelingen moeten leiden tot verbetering van het taxatieproces en het opstellen van transparantere taxatierapporten zodat gebruikers van die rapporten (vastgoedeigenaren, beleggers, banken, accountants en toezichthouders) meer waarde daaraan kunnen ontlenen. Het rapport is bedoeld als consultatiedocument, maar de aanbevelingen kunnen volgens het platform al direct leiden tot herinrichting van taxatierapportages. De NBA heeft het rapport op haar website gepubliceerd. MVGM Vastgoedtaxaties staat achter dit initiatief en neemt de aanbevelingen serieus. Wij hebben daarom ons taxatieproces geanalyseerd en getoetst aan de aanbevelingen van het PTA. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u altijd contact met ons opnemen. 3

4 Economische ontwikkelingen Volgens de nieuwste cijfers van het CBS is na een lichte groei in het tweede kwartaal van 2012 (+0,1%) de Nederlandse economie in het derde kwartaal gekrompen met 0,9%. De krimp ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is nog groter, namelijk -1,5%. De krimp in het derde kwartaal van 2012 wordt voornamelijk veroorzaakt door de dalende consumptie van huishoudens (-1,4%) en de dalende investeringen (-5,7%). Bruto binnenlands product (bbp) Het bruto binnenlands product (bbp) is opgebouwd uit vier bestedingscategorieën: investeringen, saldo uitvoer en invoer, consumptie door huishoudens en consumptie door de overheid. Net als voorgaand kwartaal daalde ook in het derde kwartaal van 2012 de consumptie door huishoudens en de investeringen. De kwartaal op kwartaal krimp van de consumptie door huishoudens is in het eerste kwartaal van 2011 al ingezet. Sindsdien heeft deze bestedingscategorie niet meer op een positieve wijze bijgedragen aan de economische groei. Daarentegen groeide de consumptie door de overheid met 0,7% en de uitvoer van goederen en diensten met 2,1%. In het tweede kwartaal groeide de uitvoer nog met 4,4%. Nederland is een exportland. De totale waarde van de uitvoer van goederen en diensten bedraagt ongeveer 70% van het Nederlandse bbp. Omdat de exportsector ook veel ingevoerde producten gebruikt in het productieproces, is de toegevoegde waarde van de uitvoer in Nederland lager, gemiddeld ongeveer 30% van het bbp. In de huidige conjunctuur draagt de uitvoer de groei van de Nederlandse economie. Arbeidsmarkt 1 De voor seizoeninvloeden gecorrigeerde werkloosheid kwam eind december 2012 uit op personen, dit is een toename van personen ten opzichte van het vorige kwartaal (gemiddeld per maand). Dit betekent dat 7,2% van de Nederlandse beroepsbevolking werkloos is. Doordat er steeds meer mensen worden ontslagen ontstaat er als het ware een vicieuze cirkel. Het gemiddelde inkomen komt onder druk te staan door de stijgende werkloosheid. De bestedingen dalen, ofwel de consumptie daalt, er worden minder aankopen gedaan, hierdoor dalen de omzetten van de winkels, die bestellen minder producten, waardoor de industrie minder gaat produceren. Dit alles heeft weer een negatief effect op de economische groei en de arbeidsmarkt, want er wordt minder winst gemaakt en omdat de vraag daalt, zijn er minder mensen nodig. Als de groei niet door de consument kan worden bewerkstelligd, moet dit worden ingevuld door andere bronnen. De export van Nederland 1 Seizoengecorrigeerd wil zeggen dat de maandcijfers geschoond zijn voor een jaarlijks terugkerend patroon van verschillen die normaal voor de tijd van het jaar zijn. Voor de jaarcijfers zijn geen seizoengecorrigeerde cijfers beschikbaar omdat binnen ieder afzonderlijk jaar dezelfde seizoeninvloeden een rol spelen. 4

5 blijft nog enigszins op peil, maar ook de overheid zal waarschijnlijk meer moeten gaan doen om te economische motor van Nederland aan de gang de houden. In heel 2012 waren gemiddeld personen werkloos (zie onderstaande grafiek). Dat is 6,4% van de totale beroepsbevolking. Het werkloosheidspercentage was vorig jaar bijna even hoog als tijdens het vorige piekjaar 2005, toen de werkloosheid 6,5% bedroeg. Vergeleken met 30 jaar geleden is de werkloosheid echter relatief laag. Tijdens de recessie begin jaren tachtig liep het werkloosheidspercentage op tot bijna 11%. Er waren toen personen werkloos. Werkloosheid " " " " " " 0" 2003" 2004" Totaal" 2005" 2006" 2007" 15"tot"25"jaar" 2008" 2009" 25"tot"45"jaar" 2010" 2011" 2012" 45"tot"65"jaar" Bron: CBS Statline Hoewel de bouw, de industrie en de financiële dienstverlening het vaakst genoemd zijn bij de aangekondigde reorganisatieplannen, zijn er weinig sectoren die ontkomen aan het verlies aan banen. Ook openbaar bestuur en overheid voelen inmiddels de twee jaar geleden aangekondigde sanering van het ambtenarenapparaat. Alleen de groeiende en arbeidsintensieve zorgsector blijft extra banen realiseren, maar ook die banenmotor stokt langzaam maar zeker. Omdat het banenverlies door vrijwel alle sectoren heenloopt, krijgen ook alle regio s te maken met oplopende werkloosheid in Ontslagaanvragen In 2012 werden ontslagaanvragen ingediend bij het UWV, circa 54% meer dan in Het aantal verleende ontslagvergunningen steeg met 35% tot Het merendeel (25.278) van de ontslagvergunningen is verleend om bedrijfseconomische redenen. In 2011 werden er slechts verleend om bedrijfseconomische redenen. Bedrijfseconomische omstandigheden zijn in de 5

6 meeste gevallen de aanleiding voor het UWV om een ontslagvergunning af te geven. Het gaat dan bijvoorbeeld om financiële problemen, reorganisaties of afstoten van taken. Vacatures Bij UWV WERK bedrijf werden in 2012 bijna vacatures ingediend, ruim (-3,7%) minder dan in Voor technische en industriële beroepen werden in vacatures ingediend, meer dan in Grote technische bedrijven als ASML, VDL Group en Philips zijn inmiddels actief in het buitenland personeel aan het werven om de enorme tekorten aan technisch personeel in Nederland op te vangen. Met name de hightech-industrie (in Brabant) wil een gezamenlijke strategie ontwikkelen om de internationale arbeidsmarkt te bewerken. Het tekort aan technisch personeel op de Nederlandse arbeidsmarkt loopt volgend jaar op tot Dat blijkt uit onderzoek van de Universiteit Maastricht in opdracht van het ministerie van Sociale Zaken. Voor elk procent dat de economie groeit, komen daar nog eens jaarlijks vacatures bij. Het aantal ingediende vacatures is voor informatica beroepen (+29,5%) relatief het meest gestegen. Voor verzorgende en dienstverlenende beroepen werden vacatures ingediend, bijna minder dan in Ook bij de transportberoepen was sprake van een flinke daling van het aantal ingediende vacatures (-8.700). WW-uitkeringen Volgens het UWV kwam het aantal lopende WW-uitkeringen in december 2012 uit op Dat zijn er circa meer dan aan het einde van het derde kwartaal en meer dan een jaar eerder. In de bouwnijverheid steeg het aantal WW-uitkeringen in een jaar tijd met meer dan 70%. Ook onder jongeren tot 25 jaar en in de provincies Overijssel en Gelderland nam het aantal uitkeringen het afgelopen jaar relatief sterk toe. UWV verstrekte in 2012 ruim nieuwe WW-uitkeringen, bijna meer dan in De toename van het aantal nieuwe uitkeringen was relatief het grootst onder jongeren tot 25 jaar (+34%) gevolgd door 55plussers (+26%). Regionaal bezien vertonen de provincies Overijssel (+28%) en Gelderland (27%) de sterkste toename. Dit hangt samen met de ontwikkelingen bij de sectoren. Zo steeg het aantal nieuwe WW-uitkeringen in de bouwnijverheid met de helft en in de zorg/welzijn met een derde. In heel 2012 werden uitkeringen beëindigd, meer dan in Er werden uitkeringen beëindigd vanwege werkhervatting, dat is iets minder (-2%) dan in Bijna de helft van de beëindigde uitkeringen werd beëindigd vanwege werkhervatting. Minder dan gemiddeld was dat het geval bij vrouwen (43%), 55-plussers (37%) en jongeren tot 25 jaar (39%). 6

7 Faillissementen In het vierde kwartaal (1.834) is het aantal faillissementen licht toegenomen (+2,5%) ten opzichte van het derde kwartaal (1.789). In heel 2012 werden er (+19% t.o.v. 2011) bedrijven en instellingen (excl. eenmanszaken) failliet verklaard. Daarnaast werden er faillissementen uitgesproken bij eenmanszaken (+29% t.o.v. 2011). Verder steeg het aantal natuurlijke personen dat vorig jaar failliet ging met 10% tot Bij de bedrijven (excl. eenmanszaken) werden de meeste faillissementen uitgesproken in de handel: Ook de bouw is hard getroffen. Daar gingen bedrijven failliet, ruim 35% meer dan in In nagenoeg alle bedrijfstakken lag het aantal failliete bedrijven in 2012 hoger dan In de horeca nam het aantal faillissementen licht af na een eerdere, forse stijging in Het aantal in een bepaalde maand uitgesproken faillissementen hangt nauw samen met het aantal zittingsdagen van de rechtbank in die maand. Dit kan van maand tot maand sterk fluctueren. Voor een beter beeld van de ontwikkeling wordt daarom doorgaans gekeken naar de ontwikkeling van het voortschrijdend driemaandsgemiddelde van het aantal faillissementen. Het voortschrijdend driemaandsgemiddelde kwam in december uit op 610. Het driemaandsgemiddelde schommelt al vijf maanden rond de 600. Voor de gezondheid van het bedrijfsleven als geheel is het aantal faillissementen echter niet de belangrijkste graadmeter. Het is macro-economisch gezien minder problematisch dat er bedrijven ten onder gaan, zolang er ook weer voldoende bedrijvigheid voor terugkomt.!faillissementen! " " 8.000" 6.000" 4.000" 2.000" 0" 2006" 2007" 2008" 2009" Totaal"uitgesproken"faillissementen" 2010" 2011" Eenmanszaken"+"vennootschappen" Natuurlijke"personen"zonder"eenmanszaak" Bron: CBS Statline *"

8 Volgens de Kamer van Koophandel is het aantal starters al enkele jaren stevig gegroeid en ligt sinds 2008 boven de Voor het eerst sinds 2009 daalt het aantal in 2012 echter met 15%. Met name de nieuwe flexibele schil (de ZZP ers) heeft het aantal starters enorm beïnvloed. Mede door de economische crisis en de bezuinigingen die de regering hanteert om deze crisis te bestrijden heeft velen in de afgelopen vier jaar naar een zelfstandig ondernemerschap gedreven. Dat het aantal starters in 2012 lager uitvalt heeft te maken met de druk op de arbeidsmarkt. Iemand die nu zijn baan verliest en bijvoorbeeld als ZZP er in de dienstensector wil starten, loopt relatief weinig financieel risico. Het percentage ZZP ers op het totaal aantal starters neemt dan ook toe ten opzichte van vorig jaar. Verwachting Volgens het ING economisch bureau zijn de groeivooruitzichten voor de Nederlandse economie voor 2013 negatief. De krimp wordt naar verwachting -0,5% (2012: -1,0%). Dit, terwijl er in de afgelopen vijf jaar vanwege het optreden van twee recessies, ook al per saldo nauwelijks sprake is geweest van groei. Huishoudens zullen naar verwachting volgend jaar voor het derde achtereenvolgende jaar hun uitgaven terugschroeven. Dit onder invloed van bezuinigingen, lastenverzwaringen, een aanhoudend zwakke woningmarkt en verder oplopende werkloosheid. Ook het lage consumentenvertrouwen en de heersende onzekerheid ten aanzien van de voor latere jaren te verwachten eigen financiële situatie maakt de gemiddelde consument terughoudend bij het doen van grote uitgaven. De binnenlandse bestedingen, particuliere consumptie en de bedrijfsinvesteringen, zullen verder afnemen en de uitvoer zal slechts een bescheiden groei laten zien. Waarschijnlijk is dat slechts de zogenaamde wederuitvoer, want binnenlands geproduceerde goederen en diensten zullen niet op een hoger niveau in het buitenland afgezet worden. Telt men daar een bezuinigende overheid bij op, dan is het plaatje compleet: krimp van de binnenlandse productie. De verwachtingen zijn daarnaast wordt dat de uitvoer van diensten zowel in de Eurozone als daarbuiten dalende is. Daarentegen is de invoer van diensten uit de Eurozone sinds het begin van 2012 stijgende. Sinds medio 2011 neemt de werkloosheid toe, voornamelijk als gevolg van een toenemend arbeidsaanbod. De werkgelegenheid nam nog nauwelijks af. De terugvallende groei in 2012 werkt echter met vertraging door op de arbeidsmarkt omdat De arbeidsmarkt vertraagd reageert op de economische situatie en dat ook zal blijven doen in Concreet betekent dit dat landelijk gezien de werkloosheid in 2013 nog verder zal toenemen, de verwachting is circa 7,3%. Per provincie en zelfs per regio daarbinnen zullen er echter grote verschillen zijn. Bijna alle provincies krijgen te maken met een krimpende economie én oplopende werkloosheid. De werkloosheid groeit het snelst in het noorden en in Flevoland, dat met 9,9% naar verwachting het hoogste percentage van 2013 noteert. 8

9 Politieke ontwikkelingen in Europa De macro-economische situatie in Europa is extreem belangrijk voor de woningmarkt. De onrust in Europa en op de financiële markten hebben er, samen met een groot aantal andere factoren, aan bijgedragen dat de woningmarkt op slot zit. De complexe samenhang tussen koop-, huur- en nieuwbouw-sectoren, grote belangen en uiteenlopende politieke stellingnames bemoeilijken het vinden van oplossingen. In het vierde kwartaal van 2012 is er wederom veel gebeurd in Europa aangaande de schuldencrisis en aanverwante zaken. Europa is financieel nauw met elkaar verbonden, waardoor problemen in het ene land kunnen overslaan naar andere landen. Daarmee vormt de schuldencrisis (ook wel eurocrisis genoemd) een direct gevaar voor de welvaart in heel Europa. Nederland speelt daarom een nadrukkelijke rol in de aanpak van de crisis om de risico's voor bijvoorbeeld de Nederlandse economische groei, banen en pensioenen zoveel mogelijk te beperken. Vooral landen in Zuid-Europa, zoals Griekenland, Spanje, Portugal en Italië, maar ook Ierland, hebben een enorm begrotingstekort en een flinke staatsschuld. Daardoor dreigen ze hun financiële verplichtingen niet meer te kunnen nakomen. Dit laat ook diepe sporen na op de Europese vastgoedmarkten. De effecten van de schuldencrisis zullen volgens veel deskundigen nog geruime tijd voelbaar zijn. Griekenland De Europese ministers van Financiën, de Europese Centrale Bank (ECB) en het IMF hebben in december 2012 een akkoord bereikt over verdere financiële steun voor Griekenland. Het land krijgt de komende maanden ruim 43 miljard euro uit het eerder toegezegde leningenpakket uitgekeerd. De Grieken hebben aan alle voorwaarden voldaan om de leningen nu te kunnen krijgen. Daarnaast hebben de eurolanden besloten tot een reeks maatregelen om de schuld van Griekenland op de langere termijn terug te brengen. De rentes die Griekenland betaalt gaan omlaag, leningen mogen later worden terugbetaald en de geldschieters zien af van de winsten die tot nu toe werden behaald op de leningen. Er komt voorlopig geen kwijtschelding van leningen aan Griekenland. De ministers hebben tevens beloofd dat in 2022 de staatsschuld van Griekenland onder de 110 procent moet komen te liggen. De Griekse overheid heeft geld vrijgemaakt om voor 31,9 miljard euro aan schulden tegen gereduceerde prijzen terug te kopen. Door de staatsschuld met korting terug te kopen, wordt de staatsschuld met 20 miljard euro verlaagd en weegt dus minder zwaar op de Griekse schouders. De obligaties worden tegen grofweg 34% van hun oorspronkelijke waarde gekocht. De Grieken leggen voor de schuld van 32 miljard euro zelf dus maar 11,3 miljard euro op tafel. Het verlies wordt genomen door de schuldhouders zoals banken en investeerders. Zij hadden al ongeveer 75% afgeschreven op het Griekse schuldpapier. 9

10 De terugkoop was een belangrijke voorwaarde van het IMF in de onderhandelingen met Griekenland over de uitbetaling van reeds toegezegde steun en het verstrekken van nieuwe steun voor opgeteld 34,4 miljard euro. In navolging hierop heeft kredietbeoordelaar Standard & Poor's (S&P) de status van Griekenland fors opgewaardeerd. Daarnaast weegt natuurlijk zwaar mee dat de landen van de Europese Monetaire Unie vastberaden lijken om Griekenland binnen de eurozone te houden. De status van Griekenland is bij S&P nu B-/B met een gunstig vooruitzicht. Dat is zes stappen hoger dan de 'Selective Default'status die Griekenland had. Die hield in dat het land maar moeilijk al zijn schulden kan betalen. Spanje De Spaanse economie verkeert al sinds het einde 2011 in een recessie. De overheid grijpt in en gaat 150 miljard euro bezuinigingen in de periode De belastingen gaan omhoog en er wordt flink bezuinigd op de ambtenarensalarissen. Verder gaan de uitgaven voor gezondheidszorg en cultuur met circa 20% omlaag. Tevens heeft Spanje op 3 december 2012 de EU officieel om hulp gevraagd voor herkapitalisatie van de noodlijdende banken in het land. Het Spaanse parlement heeft hiermee ingestemd met een bezuinigingspakket van 39 miljard euro. Een bedrag van 37 miljard euro wordt rechtstreeks gestoken in de vier genationaliseerde banken: Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco en Banco de Valancia. De rest wordt gebruikt om een 'bad bank' op te tuigen waarin slechte leningen van banken worden ondergebracht.. Het opzetten van een 'bad bank' was een voorwaarde voor het ontvangen van extra noodsteun uit de Europese Unie. De omvang van de 'bad bank', die waarschijnlijk Sareb gaat heten, zal maximaal 90 miljard euro zijn. In ruil voor de hulp moeten eerdergenoemde banken reorganiseren en inkrimpen. Veel filialen zullen hun deuren moeten sluiten. Hierdoor komen duizenden werknemers op straat te staan. Dit komt bovenop de 4,8 miljoen Spanjaarden die in december 2012 al werkloos waren. Dit is overigens ruim een kwart van de totale beroepsbevolking in Spanje. 10

11 Begrotingsplan eurozone en bankentoezicht Wat de begrotingsplannen van de EU betreft zijn er geen besluiten genomen over een hervorming van de Europese muntunie. De regeringsleiders vinden de plannen van EU-president Van Rompuy te ver gaan en zeggen dat ze meer tijd nodig hebben. Het voorstel van Van Rompuy om een aparte begroting te maken voor de eurozone is voorlopig van tafel. Wel mag hij verder werken aan een plan om landen door middel van contracten te dwingen om hervormingen te realiseren. Maar die plannen worden pas besproken op een nieuwe EU-top (juni 2013). Eerder in december hebben de ministers van Financiën van de EU wel afgesproken dat de grote Europese banken onder toezicht komen van de ECB, de Europese Centrale Bank. Bijna 200 grote banken, met meer dan 30 miljard euro op de balans, komen onder toezicht te staan. De toezichthouder krijgt ook het recht om in te grijpen bij kleinere banken. Het is nog niet bekendgemaakt wat de taken precies zullen zijn. De regels en voorwaarden worden naar verwachting in het eerste kwartaal van 2013 opgesteld. Volgend jaar zou de toezichthouder actief kunnen worden. In Nederland krijgt de Europese Centrale Bank (ECB) vanaf 2014 toezicht op de ING Bank, de Rabobank, ABN AMRO en SNS Bank. Dit zijn zogeheten systeembanken die cruciaal zijn voor het Nederlandse betalingsverkeer. 11

12 Politieke ontwikkelingen in Nederland Het kabinet Rutte-Asscher is door de Koningin op 5 november 2012 beëdigd. Tijdens het eerste Bestuurlijke overleg op 22 november 2012 is uitvoerig stilgestaan bij de onduidelijkheden en vragen die er over het regeerakkoord leefden bij de koepels van gemeenten, provincies en waterschappen. Vervolgens is er op 19 en 20 december 2012 in de Tweede Kamer gedebatteerd over de begroting Wonen. In het kader van deze kwartaalrapportage zijn de besluiten die gerelateerd zijn aan de woningmarkt onderzocht en hieronder uiteengezet. Presentatie regeerakkoord Rutte II Hypotheekrenteaftrek Dat hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken alleen nog mogelijk is bij een annuïteitenhypotheek en dat de overdrachtsbelasting 2% blijft, was al bekend. Maar de hypotheekrenteaftrek wordt ook bij bestaande hypotheken beperkt. Het maximale aftrektarief (52%) wordt vanaf 2014, in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf (op dit moment is dit 42%, vanaf %). De maximale aftrek wordt in ,5%. In 2015 gaat dit verder terug naar 51%, enzovoort. Na 28 jaar is de maximale aftrek teruggebracht naar 38%. Door het verplicht stellen van minimaal een annuïtaire aflossing voor de gehele hypotheek stijgen de netto hypotheeklasten jaarlijks tot duizenden euro s en komen de totale lasten over de gehele looptijd vele tienduizenden euro s hoger te liggen. In een inkomenssituatie van twee keer modaal met bijpassende hypotheek loopt dat op tot respectievelijk euro netto op jaarbasis aan extra hypotheeklasten en ruim euro aan extra hypotheeklasten over de gehele looptijd. Door de sterk stijgende hypotheeklasten zullen vooral koopstarters vanaf 1 januari 2013 minder kunnen en willen financieren. Voor doorstromers geldt de aflossingsverplichting alleen voor het meerdere dat zij lenen. Er kan een tweedeling ontstaan op de woningmarkt, waarbij gedurende tientallen jaren een onderscheid blijft bestaan tussen bestaande en nieuwe gevallen. Vooral de jongere generatie wordt door de aflossingsverplichting weliswaar behoedt voor financiële risico s in de toekomst, maar tegelijkertijd opgezadeld met een sterk stijgende netto hypotheeklast in toekomstige jaren. De regering gaat deze lastenstijging compenseren door het hoogste tarief in de inkomstenbelasting geleidelijk te laten dalen. Daarnaast wordt de derde belastingschijf verlengd, zodat mensen minder snel in het hoogste belastingtarief vallen. Per saldo moet dit budgetneutraal plaatsvinden. 12

13 Starters Daarnaast staat in het regeerakkoord dat de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVN) zal worden uitgebreid. SVN biedt samen met gemeenten de Starterslening aan. Deze lening overbrugt het verschil tussen de kosten van een woning en het bedrag dat een starter bij de bank maximaal kan lenen volgens de normen van Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de Starterslening hangt af van het inkomen, het eigen vermogen en de voorwaarden van de gemeente. Rente restschuld tijdelijk aftrekbaar Door de dalende woningprijzen neemt de groep consumenten toe die bij verkoop van de woning een restschuld overhoudt. De nieuwe plannen zorgen ervoor dat ook deze consumenten enigszins tegemoet worden gekomen. De rente op de restschuld kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden worden afgetrokken. Minister wonen Tot slot is bekend gemaakt dat Nederland een minister van Wonen (en Rijkdienst) krijgt. Hiermee komt er één verantwoordelijk aanspreekpunt voor de woningmarkt. Eén van de speerpunten van het beleid van de nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst is het opnieuw onder de loep nemen van de corporatiesector. Woningcorporaties komen meer onder aansturing van de gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners zullen daarin extra bevoegdheden krijgen. Bovendien zullen corporaties zich in de toekomst meer moeten richten op hun kerntaken; het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Verhuurdersheffing Afgelopen jaren was al te zien dat extra heffingen voor vele corporaties leidden tot minder investeringsruimte, een toenemende druk op de bedrijfsvoering, etc. Met het wederom verhogen van de heffing voor verhuurders komt een nog grotere druk op de financiële kasstromen van corporaties te liggen. De verhuurdersheffing geldt alleen voor: verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (gereguleerde sector). In 2012 is die grens 664,66; verhuurders die meer dan 10 woningen verhuren in de gereguleerde sector. De heffing wordt berekend over de waarde van zulke voor verhuur bestemde huurwoningen. De heffing geldt alleen voor verhuurders van meer dan 10 van zulke huurwoningen. De situatie op 1 2 januari is bepalend. Het was de bedoeling dat de Wet verhuurderheffing in werking zou treden met 2 Voor het jaar 2013 was een tarief voorgesteld van 0,0014% en met ingang van het jaar 2014 een tarief van 0,231%. De effecten voor de verhuurder zijn afhankelijk van het aantal woningen en de WOZ,waarde van de woningen. 13

14 ingang van 1 januari Echter heeft de Eerste kamer op 18 december 2012 de verhuurdersheffing voorlopig van tafel gehaald. Minister Blok houdt vooralsnog wel vast aan een jaarlijkse opbrengst van 2 miljard euro. Huurstijging De huren gaan fors omhoog, voor inkomens tot euro met 1,5% plus inflatie, tussen en met 2,5% plus inflatie en boven de met 6,5% plus inflatie. Tegelijkertijd worden de huurinkomsten door de overheid afgeroomd. De huurtoeslag blijft daarentegen wel intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Scheefwonen wordt tegengegaan door verhoging van de huurprijzen met name gericht op het niet-daeb bezit. Dit zou wel eens een fel groeiende concurrentiestrijd met verhuurders in de vrije sector kunnen betekenen, met een nog grotere druk om efficiënter en effectiever te opereren. De beloning van bestuurders van woningcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens. Deze wet wordt aangepast, waarbij de norm wordt gesteld op 100% (i.p.v. 130%) van het salaris van een minister. 4,5%-regel Het systeem voor woningwaardering wordt wellicht sterk vereenvoudigd, met als grondslag 4,5% van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde puntensysteem. Daarnaast moeten woningbouwcorporaties weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. De taak van woningcorporaties wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Tevens komen de corporaties onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting stelt dat door deze maatregelen de financiële posities van woningcorporaties onder druk komen te staan. Volgens het CFV krijgen 110 corporaties een solvabiliteit van onder de 15%. Dit biedt nauwelijks ruimte voor corporaties om nieuwe activiteiten te ontplooien. Dit houdt onder andere in dat de investeringskracht van corporaties, met een (groot) gedeelte van de portefeuille in regio s met een lage WOZ waarde, zal afnemen. In deze gebieden kunnen de huurprijzen ook enorm stijgen door de 4,5%-regel. Een groot gedeelte van de huurwoningen wordt geliberaliseerd wat tot hogere lasten lijdt voor de bewoners. Kortom: de hervorming van de woningmarkt heeft verstrekkende gevolgen voor de woningcorporaties. 14

15 Woningmarkt In deze paragraaf is aan de hand van een aantal variabelen een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de woningmarkt in het vierde kwartaal van Tevens zijn de landelijke ontwikkelingen op de beleggingsmarkt uiteengezet gevolgd door onze verwachtingen voor de komende periode. Aanbod Halverwege het vierde kwartaal 2012 (de peildatum voor het aanbod) stonden woningen te koop bij NVM-Makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting woningen in aanbod. Circa 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal 2008 is het woningaanbod met maar liefst 80% gestegen (destijds woningen). Vergelijking met het derde kwartaal Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen ongeveer gelijk gebleven (+0,3% t.o.v. het tweede kwartaal). Het is daarmee het tweede achtereenvolgende kwartaal, waarin het aanbod op de woningmarkt maar nauwelijks toeneemt. De sterke groei van het aanbod in de kwartalen ervoor is daarmee voorbij. Deze consolidatie is vooral het gevolg van een afnemende instroom van bestaande koopwoningen in de woningmarkt en het positieve vierde kwartaal wat betreft het aantal transacties. De beperkte instroom is zowel positief (aanbod neemt niet zo hard toe) als negatief (nieuw aanbod, mits scherp geprijsd, zorgt voor transacties). Het afgelopen kwartaal is het aanbod van appartementen met 1,5% het sterkst gestegen. Het aanbod van tussenwoningen nam juist met 0,6% af, net als dat van de 2-onder-1-kapwoningen. De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het vierde kwartaal 2012 staat een woning in het aanbod gemiddeld 352 dagen op de markt, ofwel bijna een jaar. Een vrijstaande woning in het aanbod staat gemiddeld 434 dagen te koop, dat is ruim een jaar! De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna 10 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype. De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 5,1% toe. De toename is met 3,8% het laagste voor tussenwoningen en met 6,6% het hoogst bij appartementen. 15