Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 18 Sport

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 18 Sport Waardepeildatum 1 januari 2016

2 Colofon Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2016 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2016 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Sport Pagina 2

3 VOORWOORD Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu), GB Twente, en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, Invast Hotels, Kondar, Ortec Finance, SMQ Thorbecke, TOG Nederland, Van Ameyde Waarderingen en Wiberg taxaties. De in deze taxatiewijzer genoemde archetypen zijn niet limitatief bedoeld. De diversiteit van de verschillende sportgebouwen en sportcomplexen is groot en er is veel variatie in type, grootte en soort. Bij de keuzes van de archetypen hebben wij ons laten leiden door dat wat het meest voorkomt. De variatie laat zich afmeten uit deze archetypen. Bij de keuzes van de archetypen en het opnemen van de verschillende normgetallen zijn wij in principe uitgegaan van projecten die zijn opgenomen in het WOZ-datacenter. Alleen in het geval dat er geen bruikbare bouwkosten voorhanden waren, is gebruik gemaakt van door marktpartijen vastgestelde en (op het internet) gepubliceerde kengetallen. Verder hebben wij met behulp van gepubliceerde normgetallen de afwijkingen bepaald en bandbreedtes opgesteld. Wij adviseren om naast deze taxatiewijzer ook gebruik te maken van commerciële publicaties. De projecten die in 2015 op het WOZ-datacenter zijn gezet, zijn geanalyseerd en vormen een aanvulling op de eerder verzamelde gegevens. Wij vertrouwen erop met deze nieuwe taxatiewijzer Sport weer een goede richtlijn voor de WOZ-taxaties met waardepeildatum 2016 te hebben gemaakt. Taxatiewijzer Sport Pagina 3

4 Wijzigingen en toevoegingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2016, versie 1.0. Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2016, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging Bijlage 3 Kengetallen per archetype S , levensduur en restwaarde aangepast Wijzigingen en toevoegingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2015, versie 1.0. Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2015, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.2 Tekstuele wijzigingen. Tekst geactualiseerd en toegevoegd over: werktuigen, restwaarde en levensduur. Tekst geactualiseerd over bedrijfswaarde vs. GVW Tekst uitgebreid over BTW. 1.3 Beschrijving veldtypen bijgesteld. 1.4 Tekst bijgesteld. 1.5 S vervalt; samengevoegd met S ( gravelty) S benaming zandkunststofbaan gewijzigd in zandkunstgrasbaan. n beschrijving verduidelijkt. Tekst Padelbaan toegevoegd. 1.7 Tekst bijgesteld. 2 Beschrijving van de archetypen 2.1 Tekst bijgesteld. 2.2 Tekst uitgebreid met 3.1 ( overig ). 3 Functionele veroudering bij gebouwen voor sport 4 Beschrijving van de marktgegevens 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Paragraaf 3.1 Overig samengevoegd met 2.2 Toelichting n. Tekstuele wijzigingen. 4.1 Tekst geactualiseerd en uitgebreid met notitie over Monitor Bouwketen EIB. Kengetallen aangepast ( S , S , S , S , S ), grafieken vernieuwd. Grafiek S verwijderd. 4.2 Tekst aangepast en geactualiseerd. 5.3 Tekst bijgesteld. Taxatiewijzer Sport Pagina 4

5 6 Grond 6.1 Tekst bijgesteld. 6.2 Tekst bijgesteld 7 Taxatieverslag Geen wijziging. Bijlage 1 Bronnen Geactualiseerd, uitgebreid. Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijziging. Bijlage 3 Bijlage 4 Kengetallen per archetype Onderbouwende marktgegevens Kengetallen aangepast, zie onderstaand. S samengevoegd met S Nieuwe onderbouwingen toegevoegd en niet relevante en te oude onderbouwingen verwijderd. Bijlage 5 Overzicht installaties en werktuigen Tekst is geactualiseerd. Taxatiewijzer Sport Pagina 5

6 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Sport Veldbeschrijvingen met eigenschappen Technische afschrijvingen en restwaarde velden Tennisbanen toelichtende beschrijving Afschrijvingstermijnen tennisbanen Sportverlichting BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPEN Inhoudsopgave archetypen Toelichting op de archetypen FUNCTIONELE VEROUDERING BIJ GEBOUWEN VOOR Functionele afschrijvingen BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS Toelichting op de marktgegevens Van marktgegeven naar kengetal BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES Algemeen De vervangingswaarde Renovatie GROND Grondprijsbeleid Waardebepaling grond Bodemverontreiniging NSW TAXATIEVERSLAG...34 BIJLAGE 1 - BRONNEN...34 BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST...35 BIJLAGE 3 - KENGETALLEN PER ARCHETYPE...36 BIJLAGE 4 - ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS...85 BIJLAGE 5 - OVERZICHT INSTALLATIES EN WERKTUIGEN Taxatiewijzer Sport Pagina 6

7 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen Deze taxatiewijzer met bijbehorende kengetallen is opgesteld voor allerlei soorten sportobjecten die specifiek hiervoor worden (zijn) gebouwd en die worden getaxeerd via de gecorrigeerde vervangingswaarde. Sportaccomodaties binnen bedrijfsruimten (bijvoorbeeld fitness en yogaruimten) zijn een uitzondering omdat die worden gewaardeerd volgens de waarde in het economisch verkeer. Sportaccomodaties die als deelobject opgenomen zijn met een ander type hoofdobject zoals een woning met een privézwembad of een privé tennisbaan, worden meestal getaxeerd naar de waarde in het economische verkeer. De in deze taxatiewijzer genoemde normgetallen kunnen echter een handige richtlijn zijn om de waarde in het economische verkeer van die deelobjecten te toetsen. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Sport Koppeling kengetallen met bijlage 4 In deze taxatiewijzer is in het bijzonder gelet op de aansluiting van de archetypes met de beschikbare onderbouwingen (bijlage 4). Onderbouwingen van ouder dan tien jaar zijn niet meer gebruikt, omdat dan over een (te) lange periode geïndexeerd moet worden. Voor de onderbouwing van sportvelden is tevens aansluiting gezocht bij de kengetallen van de betreffende sportbonden. ( Wijzigingen in ) kengetallen komen steeds voort uit de verzamelde bouwkosten van de gemeenten, zoals gerepresenteerd in bijlage 4 van deze wijzer. Sportvelden Sportvelden worden over het algemeen niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. Ook is er geen sprake van een markt voor deze categorie objecten (de activiteiten zijn veelal plaats/vereniginggebonden) zodat op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ, de waarde over het algemeen wordt bepaald op de vervangingswaarde. Het is belangrijk om te onderzoeken hoe de eigendomssituatie van de sportvelden en van de gebouwen is. Er zijn diverse eigendomssituaties mogelijk (bijvoorbeeld: bloot eigenaar, recht van opstal (RvO) of huurafhankelijk recht van opstal (HARvO)). De eigendomssituatie is van belang omdat dit bepalend is voor de WOZ-objectafbakening en een eventuele vrijstelling van het object. Sportvelden zijn immers vrijgesteld wanneer in de gemeentelijke verordening ongebouwd is vrijgesteld. Ook de BTW-positie van de eigenaar is bepalend of de taxatie inclusief of exclusief omzetbelasting moet worden berekend. De waterschapsbelasting is vanaf 2009 voor wat betreft de ongebouwde delen van sportaccomodaties komen te vervallen. Dit heeft verder geen invloed op de WOZ-waarde. Wanneer gesproken wordt over de afmetingen van een veld, betreft het de minimale afmetingen. Het kan natuurlijk voorkomen dat een veld iets groter is. De extra kosten zijn echter marginaal. Oefenvelden zijn vaak kleiner dan sportvelden, maar worden net zo intensief gebruikt als sportvelden. Het uitgangspunt is dan om de vervangingswaarde naar rato lager vast te stellen en niet door het toepassen van extra correcties. In onderstaand schema worden enkele afmetingen van sportvelden gegeven: Taxatiewijzer Sport Pagina 7

8 Soort Lengte Breedte Oppervl Voetbalveld 100 m 64 m m² Binnen de lijnen, variabel Tennisbaan 36,57 m 34,26 m m² Per twee banen, incl. uitloop Hockeyveld 91,40 m 55 m m² Binnen de lijnen, standaard Korfbalveld 60 m 30 m m² Gemengd team, gewijzigd Handbalveld 40 m 20 m 800 m² Standaard binnen de lijnen Rugbyveld 100 m 70 m m² Maximale afmetingen Honkbalveld 170 m 170 m m² Maximale perceelgrootte Toelichting: Voetbalvelden kennen variabele afmetingen in lengte en breedte. De KNVB hanteert een norm tussen de m breed en m lang; de FIFA hanteert nog ruimere marges. Een enkele tennisbaan heeft als norm 669 m². Binnenbanen en oudere banen voldoen niet altijd aan deze norm: de uitloop is dan korter. Hockey - en handbalvelden hebben standaard vaste afmetingen. Korfbalvelden; velden voor gemengde teams zijn groter dan voor vrouwenteams. De KNKV heeft recent besloten dat de afmeting van velden wordt teruggebracht, ingaande 2014, van m² naar 800 m² ( 40 X 20 m ). Honkbalveld: het absolute speelveld bedraagt ca m² ( 100 X 100 m ). De KNBSB adviseert een perceelsgrootte van 170 X 170 m. Softbalvelden en jeugdvelden zijn kleiner. Algemeen: deze afmetingen betreffen buitenbanen/velden. Binnen kunnen maten afwijken. Kleinere afwijkingen worden getolereerd, bij grotere afwijkingen kan soms dispensatie worden aangevraagd bij de bond. Voor andere buitensporten ( windhondenrennen, schietsporten etc ) wordt verwezen naar de betreffende sportbonden. De in deze wijzer beschreven vervangingswaarde van een veld betreft een gemiddeld bedrag. De vervangingswaarde is inclusief grondverbetering en bouwrijp maken van circa 60 cm. Voor velden op zandgrond dienen de bouwkosten van de ruwbouwcomponent tot circa 30% lager te worden bijgesteld. Voor velden aangelegd op veengrond dienen deze ruwbouwkosten 20% hoger te worden gesteld. Voor velden op zandgrond kan voor het gedeelte ruwbouw de onderkant van de bandbreedte worden gebruikt en voor veengronden kan het gedeelte ruwbouw naar boven worden bijgesteld. De grondwaarde onder en bij de sportvelden wordt apart vermeld. Omzetbelasting / BTW Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is het van belang of deze waarde inclusief omzetbelasting (BTW) moet worden bepaald of exclusief. De gecorrigeerde vervangingswaarde is alleen exclusief BTW, wanneer de juridisch eigenaar de BTW die betaald moet worden bij de stichting van de onroerende zaak, kan verrekenen. In de praktijk blijkt dat de juridische eigenaar de BTW veelal kan verrekenen. Door het in rekening brengen van BTW aan de gebruikers (sportverenigingen) heeft de eigenaar de mogelijkheid de (21%) BTW op de investeringen te verrekenen. Indien de gemeente eigenaar is van de sportcomplexen, kan zij de omzetbelasting verrekenen via het BTW-compensatiefonds. Gezien de praktijk en het artikel in de Wet op de omzetbelasting dient men uit te gaan van de aanname dat de eigenaar altijd van de meest gunstige exploitatie uitgaat. Omdat het verrekenen van BTW alleen mogelijk is, wanneer sprake is van het "geven van gelegenheid tot sportbeoefening", bestaat de mogelijkheid dus niet wanneer de gebruiker zelf ook eigenaar is. In die situatie zal de WOZ-waarde van een kleedruimte, een kantine, etc. dus wel inclusief BTW bepaald moeten worden. Grasvelden dienen altijd zonder BTW te worden getaxeerd. Kunstgrasvelden dienen te worden getaxeerd inclusief BTW, tenzij de eigenaar de BTW kan verrekenen. Taxatiewijzer Sport Pagina 8

9 Voor meer informatie over het berekenen van BTW bij sportvelden verwijs ik naar het Algemene deel van de taxatiewijzers ( par Omgaan met BTW bij sportvelden ). Bedrijfswaarde versus gecorrigeerde vervangingswaarde Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte incourante onroerende zaken slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (HR 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, BNB2011/181). Bepalend is het woord uitsluitend ; indien daarnaast ook maatschappelijke belangen ( zoals bevorderen van sportbeoefening en in standhouden van het complex ) meespelen, is geen sprake van een uitsluitend in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak. Eventueel kunnen de statuten van de organisatie worden geraadpleegd. In dit kader heeft het gerechtshof Arnhem uitspraak gedaan over de marktwaarde van een incourant getaxeerde sporthal, na afloop van de technische levensduur. Het betrof een commercieel geëxploiteerde sporthal, welke getaxeerd was op de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt ( Hoge Raad 17 februari 1999;33844; ECLI:NL:HR:1999:AA2661; Hoge Raad, 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421 ; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2014, nr 13/00607, ECLI:NL:GHARL:2014:3717 ). Een gebouw ten behoeve van de sportbeoefening wordt meestal niet geëxploiteerd met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, en dient niet te worden getaxeerd op de bedrijfswaarde maar op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hierbij gaat het om het nut wat het onroerend goed voor de eigenaar heeft en waarbij de maatschappelijke doelstelling, algemeen belang en voortzetting van de zaak voorop staan. Het gaat om het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object. Ook aanhoudende verliezen duiden op een maatschappelijke doelstelling en niet op een commerciële uitbating (Hoge Raad, 8 april 2011, nr 10/00965, ECLI:NL:HR:2011:BQ0468). Werktuigenvrijstelling In hoofdstuk 9 van de Taxatiewijzer Algemeen voor waardepeildatum 1 januari 2016 wordt nader ingegaan op de vraag hoe om te gaan met de werktuigenvrijstelling. In die taxatiewijzer is ook een actueel overzicht gegeven van de jurisprudentie over dit onderwerp. Hieronder wordt slechts beknopt ingegaan op de werktuigenvrijstelling Volgens de Hoge Raad kan er ook buiten een productieproces sprake zijn van werktuigen die onder de werktuigenvrijstelling vallen. (Zie Hoge Raad 6 februari 2015, nr. 14/02425, ECLI:NL:GHDHA:2014:1477. In het berechte geval oordeelde de Hoge Raad dat de werktuigenvrijstelling van toepassing kan zijn op installaties in een ziekenhuis. Ook bij installaties die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het medische proces dat in een ziekenhuis plaatsvindt, kan sprake zijn van werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling. De omstandigheid dat veel van die installaties zijn aangebracht vanwege extra wettelijke eisen voor de gezondheidszorg, staat hieraan niet in de weg. Zie ook Gerechtshof Amsterdam 26 november 2015 nr. 14/00421, ECLI:NL:GHAMS:2015:5017. In verhouding tot ziekenhuizen zijn de installaties bij gebouwen ten behoeve van de sport bijna steeds dienstbaar aan het gebouwde, en niet aan het (productie)proces. Taxatiewijzer Sport Pagina 9

10 Kengetallen In de kengetallen van deze taxatiewijzer zijn géén werktuigen opgenomen die onder de werktuigenvrijstelling vallen. In deze taxatiewijzer is daarbij uitvoering gegeven aan de bovengenoemde jurisprudentie. In de kengetallen zijn slechts de kosten van installaties begrepen die in hoofdzaak of geheel dienstbaar zijn aan het gebouwde, installaties die roerend zijn of worden ingeplugd zijn niet in de kengetallen opgenomen. In de kengetallen opgenomen installaties die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het gebouw zijn in algemene zin: - warmteopwekking en warmtedistributie; - afvoeren (regenwater en vuilwater); - toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie; - koudeopwekking en distributie; - luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair; - centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie; - beveiliging (brand, braak, milieu); - transport (liften en roltrappen;) - gebouwbeheer voorzieningen. Zie bijlage 5 voor nadere uitwerking en toetsingsoverzicht. Levensduur In de Algemene Taxatiewijzer. Hoofdstuk 4 en verder, worden levensduur en restwaarde beschreven. De levensduur wordt in deze taxatiewijzer gedefinieerd als de periode, gedurende waarin aan het oorspronkelijke doel waarvoor het vastgoed gebouwd werd, kan worden voldaan. Dit is mede afhankelijk van de gebruikte materialen, uitstraling en functionaliteit van de accommodatie. De levensduur kan ook worden afgeleid van oudere, vergelijkbare en nog functionerende objecten elders. Restwaarde en afschrijvingspercentage De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt is, waar de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper optreedt, maar tevens als koper, die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Incourante onroerende zaken kunnen voor de eigenaar zelf een hogere waarde hebben dan de op de wijze van artikel 273, lid 3, van de Gemeentewet (hierna: de Wet) te bepalen verkoopwaarde. Dit is van belang bij het bepalen van de restwaarde. Onder restwaarde wordt hier verstaan de minimale waarde die aan de opstal kan worden toegekend op het moment dat het object nog functioneert, bij voortgezet gebruik en overeenkomstig zijn bestemming. Daarbij is niet van belang de waarde die de accommodaties bij verkoop opbrengen aan het einde van het gebruik, noch de gebruiksmogelijkheden van de gebruikte materialen. Het gaat hier om de functionele (gebruiks-)restwaarde en niet om de economische restwaarde. Het betreft immers maatschappelijk onroerend goed, waarbij de stichting, instandhouding en levensduur niet primair aan commerciële maatstaven dienen te worden getoetst. Taxatiewijzer Sport Pagina 10

11 Zowel bij het Gerechtshof Den Haag (28 maart 2014; BK ; ECLI:NL:GHDHA:2014:1477) als bij het Gerechtshof Amsterdam (26 november 2015; 14/00421;ECLI:NL:GHAMS:2015:5017) zijn de restwaarde en het afschrijvingspercentage onderwerp van geschil geweest. Voor meer informatie verwijs ik naar het Algemene deel van deze taxatiewijzers. Door toepassing van de werktuigenvrijstelling zijn de installaties die resteren de normale installaties die ook in kantoorpanden, onderwijsinstellingen en overheidsgebouwen aanwezig zijn. Om deze reden zijn de hoven van mening dat voor de restwaarde en het afschrijvingspercentage de normale kengetallen van toepassing zijn. De restwaarde van een pand representeert de waarde die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhouds- en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt De restwaarde kan samenhangen met de sloopwaarde, maar ook door de mogelijkheid door investering een nieuw leven te geven aan het desbetreffende object. Het percentage restwaarde wordt mede bepaald in verhouding tot de kosten van nieuwbouw. De kosten van een renovatie zullen zelden meer bedragen dan 70% van nieuwbouwkosten, omdat men anders kiest voor nieuwbouw. Indien de levensduur verstreken is, zullen bij de meeste sportcomplexen plannen worden gemaakt voor renovatie of nieuwbouw. Hier gaat meestal enige tijd overheen voor de financiële uitwerking en gemeentelijke ondersteuning. 1.3 Veldbeschrijvingen met eigenschappen Het aantal archetypen is beperkt tot de meest voorkomende veldtypen. Gras De constructie bestaat uit een drainagesysteem met hierover een zandbed. Over deze laag wordt zanderige teelaarde aangebracht met drainagesleuven tot het zandbed. Op deze lagen wordt gras gezaaid of worden graszoden gelegd. Asfalt Er zijn twee constructies: op puinfundering of op zand. Puinfundering Er wordt een onderlaag van puin aangebracht met hierover een kleeflaag en een deklaag van asfaltbeton. Zand Er wordt een open asfaltlaag aangebracht met hierover een kleeflaag. Vervolgens komt hier weer een laag asfalt met een kleeflaag over met een deklaag van asfaltbeton. In de meeste gevallen wordt er een coating laag toegepast om een dempend effect te krijgen. Stergrazo/Wetra De constructie bestaat uit een gedraineerd zandpakket met hierop een toplaag, ingezaaid met gras en speciaal geselecteerde teelaarde met kunstgrasrecycling vezels. Verschillende Wetra systemen zijn: Stergrazo, 400 speeluren Wetraveld Taxatiewijzer Sport Pagina 11

12 Stergrazo steenwol, 500 speeluren Wetraveld EcoGrass, 500 speeluren Wetraveld GrassMaster, 800 speeluren Wetraveld Tussen deze systemen zit een grote variatie wat betreft aanlegkosten en levensduur. Kunstgrasvelden Er is de laatse jaren een enorme ontwikkeling geweest in kunstgrasvelden. Die ontwikkeling heeft tot gevolg dat er alleen al voor voetbal, meer dan 120 verschillende kunstgrasvoetbalsystemen op de markt zijn. En de ontwikkelingen gaan nog steeds door. De verschillen zitten in materiaalsoorten, vezellengtes, instrooilaagdiktes, type fundering en dergelijke. Kunstgras/Rubberoid Dit is een kunstgras met dezelfde eigenschappen als een natuurgrasveld. De constructie bestaat als basis uit een zandpakket met een drainagesysteem. Dan een sporttechnische (lava)laag afgewerkt met een rubber ingestrooide kunstgras toplaag. De kunstgrasvezeltypen bestaan uit een gefibrilleerde vezel, monofilament of een monotape vezel. De Rubber infill bestaat uit een mengsel van instrooizand en rubbergranulaat. Het rubbergranulaat is gemaakt van recyclingrubber. De verschillende typen kunstgras onderscheiden zich in duurzaamheid, speltechnische eigenschappen en in slidingvriendelijkheid. De verschillende typen zijn niet op zicht te onderscheiden. Indien van belang, dient men hiernaar te informeren bij de baan-commissaris. Waterveld Type kunstgrasveld dat met name gebruikt wordt bij de hockeysport. De onderbouw bestaat uit zandbed, fundering, asfaltverharding, e-layer,veldopsluiting en straatwerk. Daarbovenop een kunstgrasveld. Watervelden zijn verplicht bij verenigingen die spelen op ( inter-)nationaal niveau en maken een snellere balomgang en technischer balbehandeling mogelijk. Om de miljoenen liters water in te dammen, welke jaarlijks over het veld worden beregend, zijn ook voor dit type velden alternatieve constructies ontwikkeld, zoals hergebruik van water. Naast een waterveld bestaat er ook een semi-waterveld. De kosten van een semi-waterveld zijn zo n 45% lager in vergelijking met een waterveld. Een semi-waterveld bestaat uit polyethyleen vezels en is gedeeltelijk gevuld met een dunne zandinstrooilaag. Het veld kan worden beregend waardoor het lijkt op een waterveld. Golfbaan Een golfbaan bestaat een reeks holes. Daarnaast heb je bij veel golfclubs een drivingrange. Dit is een oefenterrein bestaande uit een overkapping met een grasveld waar de afslag geoefend kan worden. Het veld is bijna altijd gedraineerd. De baan zelf bestaat meestal uit 9 of 18 holes. Per hole een tee (het afslagpunt), een fairway (de grasbaan), een green (het gladgeschoren gedeelte van de baan) en de rough (de direct om de green en fairway gelegen grond met bossages). Er zijn holes par 3, 4 en 5 al naar gelang de lengte. De som van een 18 holes veld is in de regel 71 of 72 par. De prijs voor 1 hole moet worden gezien als de aanlegkosten van de tee, bunker en de green. De rest ( fairway en rough ) kan worden getaxeerd als rest / extra grond. Atletiekbaan Atletiekbanen met een gravel toplaag bestaan nog wel maar worden niet meer aangelegd. Atletiekbanen met een kunststof toplaag bestaan uit een funderingsconstructie waarbij zowel traditionele als lichtgewicht materialen kunnen worden toegepast. Er zijn meerdere verschillende toplaagconstructies van kunststof. Kunststofbaan met sandwich toplaag. Dit is een niet waterdoorlatend systeem. De toplaag is zeer slijtvast en kenmerkt zich door Taxatiewijzer Sport Pagina 12

13 een hoge demping. Polytan, een waterondoorlatend systeem, bestaande uit een laag rubbergranulaat waarop een toplaag in vloeibare toestand wordt afgestrooid met EPDM-granulaat ( synthetisch rubber ). Kunststofbaan met gespoten toplaag. Dit is een waterdoorlatend systeem. Door de spuitcoating is dit baantype harder dan het Sandwich systeem. Het gespoten systeem is in aanleg goedkoper dan het sandwich Systeem, maar duurder in onderhoud. Een kunststof atletiekbaan bestaat vaak uit 8 sprintbanen en 6 rondbanen met meestal in het midden een terrein voor kogelstoten, discuswerpen/kogelslingeren en speerwerpen. Deze zijn alle dubbel uitgevoerd. Ook de accommodaties voor hoogspringen, verspringen en hink-stapverspringen zijn alle in tweevoud. De polsstok- en hoogspringgedeelten hebben een aanloop aan weerszijden. Er bestaan ook atletiekbanen met 8 rondbanen. 1.4 Technische afschrijvingen en restwaarde velden Door de KNVB worden de volgende afschrijvingstermijnen gehanteerd: a. Gras: gemiddeld af te schrijven in 15 jaar; b. Wetra: gemiddeld af te schrijven in 15 jaar; c. Kunstgras/rubberoid: gemiddeld af te schrijven in 15 jaar; d. Asfalt: gemiddeld af te schrijven in 15 jaar; e. Waterveld: gemiddeld af te schrijven in 12 jaar Bij intensiever gebruik van de velden door bijvoorbeeld overbezetting zal de gemiddelde afschrijvingstermijn afnemen. Tevens is bij een slecht drainagesysteem een kortere afschrijvingstermijn van toepassing. De coating van de asfaltvelden moet om de circa 5 jaar worden vernieuwd. Na ca. 8 jaar worden rubberoid/kunstgrasvelden, watervelden en kunststof atletiekbanen jaarlijks gekeurd door de betreffende sportbonden. KNVB en KNHB. Na verstrijken van de levensduur van met name de afbouw ( de toplaag ) is het risico van afkeuring van de velden groot. Deze sportbonden staan in dat geval niet toe dat op deze velden competitiewedstrijden worden gespeeld. Ook neemt de kans op blessures toe met eventuele aansprakelijkheidstelling. Dat houdt in dat de restwaarde, van met name de toplaag van kunstgrasvelden, richting nihil gaat. Kunstgrasvelden ten behoeve van schoolgebruik en trainingsvelden worden niet door de sportbonden maar door de verenigingen zelf gekeurd, hetgeen een ( geringe ) maximale restwaarde genereert. Hiermee komt de restwaarde tevens meer in lijn met die van tennisbanen met een vergelijkbare ondergrond. 1.5 Tennisbanen toelichtende beschrijving Het aantal archetypen is beperkt tot de meest voorkomende baantypen. Gravelty/tennisforce Gravelty is een systeem dat de speeleigenschappen van gravel benadert, echter op een gebonden ondergrond. De banen geven dezelfde visuele indruk als gravelbanen. De opbouw: Er wordt een vorstvrije onderbouw aangelegd, met daarin verwerkt een drainagesysteem. Taxatiewijzer Sport Pagina 13

14 Daar overheen komt een lavalaag. Op de lavalaag wordt 7 cm waterdoorlatend asfalt aangebracht met daaroverheen een verende toplaag van rubbergranulaat. De toplaag wordt afgestrooid met echt gravel. Tennisbaan overig Onder het archetype Tennisbaan overig zijn drie typen samengevoegd; French Court, Canada Tenn en Tennisgroen. Ze hebben met gravelbanen gemeen dat ze mineraal ongebonden zijn. French Court Bij French Court lijkt de mat die gebruikt wordt op een gewone kunstgrasmat. De mat wordt gedeeltelijk gevuld met kwartszand en gedeeltelijk met gravel en er komt een laagje gravel over de vezels heen, waardoor er visueel alleen maar gravel wordt waargenomen. Canada Tenn Canada Tenn is gemaakt van gemalen natuursteen waar als bindmiddel kalk aan wordt toegevoegd. De opbouw is vergelijkbaar met die van gravel. De kleur is grijs. Tennisgroen Tennisgroen is ook van gemalen natuursteen met een grijsgroen uiterlijk. De opbouw is vergelijkbaar met die van gravel. Gravel Gravel bestaat uit een mengsel van gemalen baksteen en gebroken materiaal afkomstig uit de keramische industrie. Gravel is vochtgevoelig en daardoor bij opdooi onbespeelbaar. Ook het spelen bij regen is schadelijk voor de banen. Een ander nadeel is ook de verbrijzelinggevoeligheid en de verwering, zeker wanneer er intensief op wordt gespeeld. Ten gevolge van de slijtage neemt de waterdoorlaatbaarheid van de toplaag in de loop van de tijd af (plasvorming valt te voorkomen door zorgvuldig onderhoud en een tijdige renovatie). De opbouw: De onderbouw van gravelbanen bestaat uit een laag goed waterdoorlatend zand met een dikte van 30 cm. Het water wordt via een drainagesysteem afgevoerd. De fundering bestaat uit lava. De toplaag bestaat uit gravel. Deze heeft na verdichting een dikte van circa 25 mm. Bij gravelbanen wordt steeds vaker baanverwarming toegepast. De extra (installatie-)kosten bedragen ca ,- per twee banen met grondwaterverwarming, ca ,- door middel van gasverwarming en ,- door middel van infraroodverwarming. TennisForce Dit archetype is samengevoegd met Gravelty EasiClay ( kunststof ) EasiClay is een tennisbaan op basis van een vezelversterkte mat voorzien van antislipcoating. De kunststof toplaag wordt afgestrooid met rubbergranulaat (het zogenaamde kunstgravel). Andere kunststof banen ( Kushion Kourt, Recaflex, Tennisfloor Pro) hebben deze laatste afwerking niet. De kosten van een kunststoftennisbaan zijn het hoogst van alle baansoorten. De kosten van onderhoud zijn echter gering. Zand-kunstgrasbaan Zand-kunstgrasbaan is een met zand ingestrooide kunstvezelmat. Deze is te onderscheiden in de kunstgrasbaan waarbij op de (meest groen gekleurde) vezel wordt gespeeld, en de zandkunstgrasbaan waarbij op het (meest rood gekleurde) keramische infillmateriaal wordt gespeeld. De opbouw: De onderbouw kan bestaan uit een zandbed met daarover een lavalaag, gevolgd door een drukverdelend doek met daarop de kunstgrasmat. Ook een waterdoorlatende hardcourtbaan of gestabiliseerd zand of schuimbeton zijn als ondergrond voor de kunstgrasmat denkbaar. Onder dit type vallen een groot aantal sportvloeren / merknamen: o.a. Smashcourt, Tennis pro vision, AA tennisrood, Desso grand slam Clay etc. Taxatiewijzer Sport Pagina 14

15 De laatste jaren worden varianten op de traditionele tennisbaan aangelegd. Een voorbeeld hiervan is de padelbaan. Deze is 200 m² groot en heeft aan de achterzijden betonnen of glazen wanden. De ondergrond is variabel en kan worden getaxeerd overeenkomstig ondergronden van tennisbanen. 1.6 Afschrijvingstermijnen tennisbanen Bij de diverse archetypes voor tennisbanen is voor zowel de afschrijvingstermijn als voor de levensduur en vervangingswaarde zoveel mogelijk aangesloten bij de door de KNLTB gehanteerde uitgangspunten. In alle gevallen zal bij de waardering gelet moeten worden op de intensiviteit van gebruik en het onderhoud. De werkelijke toestand van de velden is bepalend voor de waardering. 1.7 Sportverlichting Bij het aanbrengen van verlichting wordt onderscheid gemaakt in wedstrijdverlichting en trainingsverlichting. In de praktijk betekent dit voornamelijk dat de hoeveelheid masten in combinatie met het aantal verlichtingsarmaturen bepaalt van welke categorie verlichting sprake is. In verband hiermee zijn twee archetypen verlichting gemaakt zodat afgeleid kan worden wat de kosten zijn van een extra verlichtingsarmatuur. Voor informatie over het aantal verlichtingen bij verscheidene typen velden kan gekeken worden naar de site Hier staan ook prijzen bij. Voor LED sportverlichting die geschikt is voor officiele wedstrijden kan voor tennisbanen (een baanblok van twee banen) een normbedrag van ,- worden gehanteerd. Voor officiele wedstrijden in KNLTB-verband is minimaal 300 lux vereist. Taxatiewijzer Sport Pagina 15

16 2 Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype bijlage 3) 2.1 Inhoudsopgave archetypen Nr. Onderdeel WOZ-object 1 S Gymzaal (traditioneel gebouwd (metselwerk)) Gymzaal 2 S Gymzaal (plaatwerk) Gymzaal 3 S Sporthal (eenvoudig) Sportzaal 4 S Sporthal (normaal) Sportzaal 5 S Sporthal (luxe) Sportzaal 6 S Tennishal Sportzaal 7 S Was/kleedruimten bij sporthal/gymzaal, eenvoudig 8 S Was/kleedruimten bij sporthal/gymzaal, normaal 9 S Was/kleedruimten bij sporthal/gymzaal, luxe Was/kleedruimte Was/kleedruimte Was/kleedruimte 10 S Fietscrossbaan Sportveld algemeen verhard 11 S Jeu de boules(baan) (wedstrijd) Jeu de boules(baan) 12 S Jeu de boules(baan) (recreatie) Jeu de boules(baan) 13 S Atletiekbaan Atletiekbaan (gravel) 14 S Atletiekbaan Atletiekbaan (kunststof) 15 S Sportvelden gras Sportvelden 16 S Sportvelden asfalt Sportvelden 17 S Sportvelden Wetra/Stergrazo Sportvelden 18 S Sportvelden rubberoid Sportvelden 19 S Sportvelden waterveld Sportveld algemeen onverhard 20 S Golfbaan Golfbaan drivingrange 21 S Golfbaan Golfbaan holes 22 S IJsbaan IJsbaan open 23 S IJsbaan IJsbaan overdekt 24 S Stadion Stadion traditioneel klein 25 S Stadion Stadion multifunctioneel groot 26 S Stadion Stadion normaal 27 S Tribune (open) Tribune 28 S Tribune (overkapt) Tribune 29 S Tribune (met kleedruimte) Tribune 30 S Clubhuis (eenvoudig) Clubhuis 31 S Clubhuis (normaal) Clubhuis 32 S Clubhuis (luxe) Clubhuis 33 S Kleedgebouw (eenvoudig) Was/kleedruimte 34 S Kleedgebouw (normaal) Was/kleedruimte Taxatiewijzer Sport Pagina 16

17 Nr. Onderdeel WOZ-object 35 S Kleedgebouw (luxe) Was/kleedruimte 36 S Kantine (eenvoudig) Kantine 37 S Kantine (normaal) Kantine 38 S Kantine (luxe) Kantine 39 S Tennisbaan Tennisbaan (gravelty/tennisforce ) 40 S Tennisbaan Tennisbaan (Can. Tenn, French Court, Tennisgroen) 41 S Tennisbaan Tennisbaan (gravel) 42 S vervallen vervallen 43 S Tennisbaan Tennisbaan (EasiClay) 44 S Tennisbaan Tennisbaan (zand-kunstgrasbaan) 45 S Zwembad (eenvoudig/normaal) Zwembad 46 S Zwembad (luxe) Zwembad 47 S Zwembad (openlucht) Zwembad (openlucht) 48 S Verlichting bij velden Lichtmast (met 1 lichtarmatuur) 49 S Verlichting bij velden Lichtmast (met 2 lichtarmaturen) Taxatiewijzer Sport Pagina 17

18 2.2 Toelichting op de archetype Gymzaal In hoofdlijnen zijn twee typen te onderscheiden. De traditionele bouw met veel metselwerk van ca tot heden en de bouw met veel (systeem)plaatwerk vanaf medio Het archetype is inclusief entree en was/kleedruimten, maar zonder kantine. De standaard bruto-afmetingen van een gymzaal zijn ca. 21,5 m 1 bij 12,5 m 1. Oudere gymzalen voldoen vaak niet aan deze afmetingen (veelal kleiner). Een functionele correctie naar evenredigheid van het bruto vloeroppervlak is dan op zijn plaats. Dit geldt ook voor een hoogte die lager is dan 6 m 1. Sporthal Een sporthal heeft vaak een veelvoud van de maten van een gymlokaal. Veel voorkomende maten van een sporthal zijn: 24 m 1 bij 44 m 1 of 28 m 1 bij 44 m 1 of 28 m 1 bij 48 m 1 (sportvloerafmeting), inclusief kleedkamers, tribunes en kantine. De vrije hoogte van een hal moet minimaal 7 m 1 zijn in verband met eisen van de sportfederaties. De spreiding van de kostprijs is de belangrijkste overweging om uit te gaan van drie archetypen. Het onderscheid in kosten wordt over het algemeen veroorzaakt door het materiaalgebruik; eenvoudig met veel plaatwerk, deels traditionele bouw gecombineerd met plaatwerk of de duurdere bouw onder architectuur en sportaccommodaties met een hoog voorzieningenniveau voor topsport. Het archetype is inclusief entree, kantine en was/kleedruimten.aandachtspunt bij een beoordeling op functionaliteit is verder de geschiktheid voor de diverse wedstrijdsporten. De tennishal is een iets goedkopere vorm van sporthal, zodat hiervoor een apart archetype is gemaakt (archetype S ). Voor de onderbouwing van de vervangingswaarde kan ook vergeleken worden met een eenvoudige sporthal (archetype S ). Bij een eventueel vergelijk met bouwkosten van bedrijfshallen kom je op een lager waarde niveau. Die bedrijfshallen hebben echter niet de voorzieningen die je bij een tennishal verwacht, of hebben een minder grote overspanning die nodig is voor een tennisbaan. Een tennishal moet verwarmd worden, aan veiligheidsvoorschriften voldoen en moet ook was- en kleedruimtes hebben. Vrijstaande, dat wil zeggen niet aan een vereniging gebonden tennishallen, hebben groeiende concurrentie van winterharde buitenbanen. Tijdelijke overkappingen zoals blaashallen worden in de zomer verwijderd en vormen geen onroerende zaak. Kleedgebouw bij sporthal of gymzaal. Bedoeld wordt de kleedruimte in een gymzaal of sporthal. Deze kleedruimte is standaard al inbegrepen in de kengetallen van deze archetypen, maar er zijn situaties waarin deze toch apart getaxeerd dient te worden, bijvoorbeeld bij meerdere gebruikers van de zaal/hal ( gebruikers van kantine, fitmessruimte, zwembad, buiten/naschoolse opvang ). Fietscrossbaan De fietscrossbaan wordt over het algemeen gekenmerkt door een geaccidenteerd terrein, onverhard of met een halfverharding. Jeu de boulesbaan Te onderscheiden zijn het type wedstrijdbaan en de recreatieve baan. Het archetype betreft alleen de baan en niet overige infrastructurele voorzieningen. Atletiekbaan In hoofdlijn zijn twee typen atletiekbanen te onderscheiden. De baan met gravel en met kunststof. Deze twee archetypen hebben verschillende kostprijzen. Gravelbanen worden niet meer aangelegd. Met betrekking tot de prijzen is aansluiting gevonden bij de kengetallen voor kunststof tennisbanen. Taxatiewijzer Sport Pagina 18

19 Sportvelden In hoofdlijnen zijn sportvelden te onderscheiden in vijf archetypen. Er wordt onderscheid gemaakt in type ondergrond. Zowel hockey, voetbal als andere sportvelden vallen onder deze archetypen. Bijzondere aandacht moet worden gegeven aan de ondergrond van de velden zie hoofstuk 1.2. Kunstgrasvelden worden regelmatig gekeurd. Kunstgras hockeyvelden worden door de KNHB vanaf het 6 e jaar jaarlijks gecontroleerd, verenigingen met alleen gras worden ieder derde jaar gecontroleerd. IJsbaan In hoofdlijnen zijn er twee archetypen te onderscheiden, een binnenijsbaan en een buitenijsbaan. Buitenbanen dienen te beschikken over een vriesinstallatie en watersysteem. Moderne ijsbanen hebben meestal een was en kleedruimte, bij de oudere banen is dit niet vanzelfsprekend. De hier beschreven archetypen zijn niet van toepasing op de veel voorkomende buitenbaan, in de vorm van een perceel ondergelopen ( gespoten) land. Veelal wordt het perceel enkele decimeters afgegraven en voorzien van een gering dijklichaam rondom. Centraal wordt een aan een afvoerleiding/goot aangebracht met eventueel verlichting. De bodem wordt verdicht of voorzien van een moeilijk waterdoorlatende laag. Kosten waarop wordt afgeschreven liggen tussen de 5,- en 15,- /m²). Golfbaan Is te onderscheiden in een drivingrange en in holes. Golfbanen zijn naast de GVW methode ook te waarderen met behulp van de discounted cashflow methode. De drivingrange is een afdak bij een oefenplaats voor de afslag eventueel met een, al dan niet gedraineerd, veld ervoor. Tribune Te onderscheiden zijn de overdekte tribune en de open tribune. Daarnaast bestaat er nog de combinatie van tribune met ( onderliggende, apart te taxeren ) kleedruimten. De staantribune is vaak van infrastructurele aard en daarom niet als archetype opgenomen. Clubhuis Het clubhuis is een samenstelling van kantine, was/kleedgebouw en bestuurskamer. Was en kleedgelegenheid zijn in de kengetallen van de herbouwkosten inbegrepen. Er wordt qua archetype onderscheid gemaakt tussen luxe, normaal en eenvoudig clubhuis. Onderscheidende criteria zijn daarbij de kwaliteit van materialen, voorzieningenniveau en afwijkende vormen. Kleedgebouw Bedoeld wordt hier de aangebouwde of vrijstaande kleedruimte bijvoorbeeld bij een kantine of (openlucht) zwembad. Deze worden vaak apart van het bijgelegen hoofdgebouw herbouwd of gerenoveerd. Ook een kleedgebouw is er in 3 archetypen, te weten luxe, eenvoudig en normaal. Net zoals er voor tennis voor de kleedruimten normen gelden, zijn deze er ook voor andere takken van sport. Deze informatie is te verkrijgen via de overkoepelende sportorganisaties. Kantine Kantine is een gebouw zonder kleedruimten, puur voor bijeenkomst, eten en drinken. Voorbeeld hiervan is de kantine van de duivensportvereniging, maar ook de kantine van een voetbalvereniging met aparte was/kleedgelegenheid. Ook de kantine is er in 3 archetypen, te weten luxe, eenvoudig en normaal. Tennisbanen Het aantal archetypen is gebaseerd op de opbouw van de baan in relatie tot de kostprijs. Een op het oog op een gewone gravelbaan lijkende tennisbaan kan, op basis van de toegepaste onderlagen, een aanzienlijk andere vervangingswaarde hebben. Taxatiewijzer Sport Pagina 19

20 Zwembad In hoofdlijnen zijn er twee typen te onderscheiden. Een eenvoudig / normaal zwembad en een luxe zwembad. Een normaal zwembad heeft geen bijzonderheden. Een luxe zwembad heeft wel bijzonderheden zoals bijvoorbeeld een beweegbare bodem, glijbanen etc. Een overdekt zwembad is inclusief was- en kleedruimten, kantine met tribune. Een openlucht zwembad is standaard niet verwamd. In het kengetal zijn begrepen de bassins, was- kleedgelegenheid, technische installatieruimte en omliggend grasveld/strand. Lichtmasten Lichtmasten zijn er in verschillende categorieën, gebaseerd op het gebruikte metaal en op de hoogte. De laatste jaren worden in hoofdzaak alleen nog verzinkte masten en aluminium masten geplaatst. Met de keuze van twee archetypen is bewerkstelligd dat het verschil in prijs van meerdere lichtarmaturen tot uitdrukking komt. De oudere typen zijn veelal van geringe waarde. Stadion Bedoeld wordt een voetbalstadion. Er zijn drie typen te onderscheiden, namelijk het traditionele, kleinere stadion, zoals van PEC Zwolle, Heerenveen, en grotere amateurclubs. Verder wordt onderscheid gemaakt tussen het stadion normaal ( bijv. ADO, AZ, FC Groningen ) en het multifunctionele, grote stadion ( bijv. Ajax, Gelredome ). Deze laatste multifunctionele stadions worden voor meerdere doeleinden gebruikt en hebben vaak een dakconstructie zodat het veld kan worden overdekt. Het traditionele, kleinere stadion is gewoon een standaard voetbalstadion dat vrijwel uitsluitend voor dit doeleinde wordt gebruikt. Taxatiewijzer Sport Pagina 20

21 3 Functionele veroudering bij gebouwen voor sport Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor sport. 3.1 Functionele afschrijvingen In deze paragraaf is een aantal regels geformuleerd die gehanteerd kunnen worden bij de vaststelling van de functionele afschrijving. De totale functionele afschrijving wordt onderverdeeld naar vier afzonderlijke elementen zoals deze ook in de Waarderingsinstructie zijn vermeld. De belemmering in gebruiksmogelijkheden is het belangrijkste element waar vooral over de hoogte van het percentage onduidelijkheid en discussie kan ontstaan. Veelal zijn bepaalde zaken die van invloed zijn op de totale functionele afschrijving al deels of geheel verwerkt in andere elementen of moeten op een andere wijze berekend worden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de volgende zaken. Enkelglas dat al is verwerkt in het normgetal van het archetype uit de periode dat bouw volgens de huidige bouwvoorschriften qua isolatie minder eisend waren. Het is dan niet juist om nog eens extra af te schrijven bij excessieve gebruikskosten tenzij de jaarlijkse extra stookkosten meer zijn dan de rente en afschrijvingslast van de investering die gedaan moet worden om met het bestaande gebouw te komen aan de isolatienorm volgens de op de waardepeildatum geldende bouwvoorschriften. De normkosten welke in de taxatiewijzer zijn vermeld, zijn gemiddelde normen die zich binnen een bepaalde bandbreedte bevinden. Economische veroudering : De mate waarin door technische-, economische- of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het object. Veranderingen van buitenaf. De KNVB en NOC*NSF hanteren een capaciteitsnorm van ca. 11 teams per veld, zowel voor gras- als voor niet-grasvelden. In deze norm is het gebruik voor competitie, toernooien, lesgeven en trainingen inbegrepen. Bepaling: Capaciteit van de instelling/vereniging met bijbehorende velden in verhouding tot het daadwerkelijk aantal gebruikers. De functionele waarde hangt af van de investeringen die noodzakelijk zijn voor de verkrijging van een vervangend onroerend goed waarvan de eigenaar eenzelfde gebruik kan maken als van het te waarderen onroerend goed. Hierbij wordt uitgegaan dat deze voor maximaal 100% efficient gebruikt kan worden. Een grotere vraag, bijvoorbeeld in de vorm van wachtlijsten, leidt niet tot een afwaardering wegens economische veroudering. Het bestaande gebouw dient als zodanig getaxeerd te worden, waarbij een eventuele wachtlijst niet in mindering kan worden gebracht op de waarde, maar ook niet als toegevoegde surplus waarde. De grootte van de opstallen ( clubhuizen, was/kleedruimten etc ) is te relateren aan het aantal leden. In de praktijk komt dit neer op de vraag of de grootte van de opstal voldoende is met vervolgens een inschatting van de daadwerkelijke ruimtebehoefte. Taxatiewijzer Sport Pagina 21

22 Verandering in bouwwijze : De mate waarin de herbouwwaarde per m² van het huidige gebouw/veld hoger is dan de herbouwwaarde van een nieuw gebouw/veld met vergelijkbare kwaliteit en levensduur. Bepaling: Verschil actuele bouwkosten van oorspronkelijke bouwwijze en actuele bouwkosten van huidige bouwwijze voor het bestaande gebouw volgens de in de betreffende bouwperiode geldende bouwvoorschriften. Belemmering in gebruiksmogelijkheden : De belemmering in de gebruiksmogelijkheden van sportvelden worden onder andere veroorzaakt door stagnerende waterafvoer als gevolg van slijtage van de onder- en bovenlaag en defecten aan eventueel aanwezige drainagesysteem. Verder kan sprake zijn van belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte. Ander niet efficient gebruik kan voorkomen door onder en overmaat en te weinig of te veel ruimte. Bepaling: - Ondoelmatige indeling - Slechte locatie - Gehorig - Dependance (één instelling verdeeld over meerdere locaties). Excessieve gebruikskosten : Excessieve gebruikskosten ontstaan door een meer dan gemiddeld inefficiënt gebruik van een object. Voor een beschrijving van hoe om te gaan met functionele afschrijving zie ook hoofdstuk 6 van de taxatiewijzer algemeen. Tennis Tennisbanen De KNLTB hanteert een norm van ca. 70 spelers per baan, zowel voor gravel- als voor nietgravelbanen. Op verlichte banen kan de norm tot 90 spelers worden opgevoerd. ( In deze norm zijn begrepen: gebruik van de banen voor competitie en toernooien, lesgeven, trainingen en evenementen). De belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden worden onder andere veroorzaakt door stagnerende waterafvoer als gevolg van onvolkomenheden in de onderlaag of een versleten, dan wel niet goed onderhouden toplaag.voor een optimaal functioneren, dienen de banen in blokken van twee, maximaal drie naast elkaar te liggen met de lengtes in de richting NNW-ZZO Kleedruimten (bij tennisbanen) De benodigde kleedruimte is afhankelijk van het aantal banen: 1 3 banen minimaal 9 m 2 netto oppervlak 3 5 banen,, 11 m 2,,,, 5 8 banen,, 15 m 2,,,, 8 11 banen,, 20 m 2,,,, Daarboven minimaal 25 m² netto oppervlak. Taxatiewijzer Sport Pagina 22

23 4 Beschrijving van de marktgegevens De marktgegevens betreffen merendeels door de gemeenten geselecteerde en geanalyseerde stichtingskosten. Er zijn echter meerdere bronnen zoals fabrikanten, sportbonden en verenigingen. Zie voor gebruikte marktgegevens bijlage Toelichting op de marktgegevens De vervangingswaarden van de objecten zijn een voortzetting van in eerdere WOZ tijdvakken gevonden cijfers aangevuld met de cijfers opgenomen in het WOZ-datacenter. Voorzover geen sprake is van met bouwprojecten onderbouwde kengetallen, is sprake van geïndexeerde kengetallen uit het vorige WOZ-tijdvak. De kengetallen van de archetypen zijn mede hiervan afgeleid. De beschikbare marktgegevens zijn op basis van de vermelde kenmerken en foto s beoordeeld op bruikbaarheid. Als gevolg van de landelijke verschillen in de bodemgesteldheid zullen de bouwkosten in veen en kleigebieden hoger zijn en op de zandgronden lager. Dit verschil zit in de kosten van de fundering. Voor de tennisbanen is aansluiting gezocht bij de richtprijzen die door de Koninklijke Nederlandse Lawn Tennisbond (KNLTB) worden gehanteerd ter advisering van haar leden.. Voor het indexeren van de bouwgegevens naar de waardepeildatum is tot nu toe gebruik gemaakt van het BDB-indexcijfer. BDB staat voor Bureau Documentatie Bouwwezen. Het BDB publiceert jaarlijks indexcijfers voor diverse onroerende zaken, welke inzicht geven in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn voornamelijk gebaseerd op zgn. input -cijfers, zoals de CAO s, de materiaalkosten, de materieelafschrijvingen en de projectgerelateerde opslagen voor de algemene kosten. In jaren van langer durende economische groei of recessie dienen de BDB-cijfers aangevuld te worden met ontwikkelingen in omzet- en winstcijfers. Deze worden onder andere weergegeven in de Monitor Bouwketen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Voor de actualisering van de kengetallen naar de waardepeildatum 1 januari 2016 is geen generieke indexering toegepast. Er zijn uitsluitend aanpassingen gedaan aan de gehanteerde kengetallen, wanneer de noodzaak voor deze aanpassing naar voren komt uit de geanalyseerde bouwprojecten die kort voor de waardepeildatum 1 januari 2016 zijn of worden gerealiseerd Van marktgegeven naar kengetal Voor de Taxatiewijzer Sport worden de kengetallen vastgesteld aan de hand van de ingevoerde bouwkosten op het WOZ datacenter. Alvorens de onderbouwingen te gebruiken worden deze gescreend. Bij het screenen zijn onderbouwingen afgevallen vanwege bijvoorbeeld onvolledige informatie of onrealistische kosten. Veel kosten zijn niet uitgesplitst naar archetype en dit is ook lang niet altijd mogelijk. Met de bruikbare (en bruikbaar gemaakte) gegevens worden de kengetallen getoetst. In de meeste gevallen wordt gekeken naar de gemiddelde bouwkosten van alle bruikbare onderbouwingen. De als bruikbaar en representatief beoordeelde bouwprojecten zijn opgenomen in bijlage 4. Onderstaand eerst een overzicht van de archetypes met het kengetal van 2015 en Op basis van analyse van de in Bijlage 4 vermelde bouwprojecten is er een relatie gelegd tot de (in bijlage 3) gehanteerde kengetallen. Op basis van deze analyse zijn bandbreedtes en kengetallen getoetst en daar waar nodig gewijzigd. Bij velden en bij tennisbanen is met betrekking tot de levensduur en de vervangingswaarde aangesloten bij publicaties van sportbonden zoals de KNVB, KNLTB en KNHB. Voor archetypen zonder onderbouwingen is eerst beoordeeld of een afgeleide van onderbouwingen die gebruikt zijn voor andere archetypen te gebruiken zijn. Verder is gekeken naar andere bronnen (zoals internet, vastgoed-taxatieboekjes 2014 / 2015 etc.) om het kengetal te controleren. Taxatiewijzer Sport Pagina 23