Gemeente Edam-Volendam

Transcriptie

1 Gemeente Edam-Volendam Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam Het koersdocument 9 september 2015

2 DATUM 9 september 2015 TITEL Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam ONDERTITEL Het koersdocument OPDRACHTGEVER Gemeente Edam-Volendam Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem info@companen.nl (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Bert van t Land Roy Nieuwenhuis PROJECTNUMMER /g

3 Inhoud 1 Inleiding Aanleiding Totstandkoming van dit koersdocument Beleidscontext Opbouw van dit koersdocument 4 2 Bevolkingsontwikkeling en nieuwbouw Wat speelt er? Waar zet de gemeente op in? Welke stappen zet de gemeente? 10 3 Kernvoorraad Wat speelt er? Waar zet de gemeente op in? Welke stappen zet de gemeente? 14 4 Wonen met zorg Wat speelt er? Waar zet de gemeente op in? Welke stappen zet de gemeente? 19 5 Uitvoeringsprogramma en woningbouwprogrammering 20

4 1 Inleiding Dit is het koersdocument Wonen van de gemeente Edam-Volendam. Met dit document wil de gemeente richting geven aan het woonbeleid. De gemeente Edam-Volendam beschikt over een aantal beleidsdocumenten zoals de Structuurvisie (2009) en de Woonzorgvisie ( ), maar de gemeente heeft geen actueel woonbeleid. Wel is afgelopen tijd een aantal onderzoeken uitgevoerd zoals het woningmarktonderzoek (april 2015) en het woningbehoefteonderzoek Keetzijde. Vanwege de recente ontwikkelingen in de woningmarkt en de gewijzigde wet- en regelgeving heeft de gemeente behoefte aan een samenvattend document inzake het woonbeleid. De gemeente spreekt bewust van een koersdocument, omdat de gemeente Edam-Volendam vanaf 2016 gaat fuseren met buurgemeente Zeevang. Na de fusie zal er een woonvisie voor de nieuwe gemeente worden opgesteld. Het koersdocument vormt, samen met het Woonplan (2013) van de gemeente Zeevang, een inhoudelijke basis voor de nieuw op te stellen woonvisie. 1.1 Aanleiding Dit koersdocument geeft antwoord op de veranderingen die zich voltrekken op het gebied van wonen. Inspelen op een veranderende woningmarkt De woningmarkt verandert en zal komende jaren aan verandering onderhevig blijven. Ver vooruit plannen in een wereld van onzekerheden is niet (meer) realistisch en de gemeente moet zich vooral richten op de vragen en behoeften die spelen in de samenleving. Het gaat om vraaggestuurd ontwikkelen, ofwel het inzetten van de juiste plannen op het juiste moment. De focus verschuift hierbij steeds meer van kwantiteit naar kwaliteit. Het gaat niet alleen om aantallen, maar des te meer om kwalitatief goede woningen en woonmilieus die voorzien in de lokale en regionale vraag. Veranderende wet- en regelgeving Nieuwe wet- en regelgeving heeft gevolgen voor de manier waarop het wonen in de gemeente georganiseerd wordt. Zo is per 1 juli 2015 de Woningwet in werking getreden. Deze wet regelt de taakafbakening van woningcorporaties en vraagt om meer samenwerking tussen de gemeente, woningcorporaties en de huurdersorganisaties. In de wet is vastgelegd dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het woonbeleid van de gemeente. De voorwaarde hiervoor is dat de gemeente beschikt over actueel woonbeleid. Daarom ook dit koersdocument. Het biedt houvast voor het maken van prestatieafspraken over de bijdrage van woningcorporaties Wooncompagnie en De Vooruitgang. Naast de Woningwet is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking van invloed op de mogelijkheden voor woningbouw. Doel van de Ladder is om woningbouw zoveel mogelijk binnenstedelijk op te vangen en uitleglocaties alleen toe te staan wanneer er een aangetoonde behoefte is en zij in regionaal verband worden afgestemd. Dit om te voorkomen dat gemeenten onderling gaan concurreren en bouwen voor de leegstand. Uit het woningmarktonderzoek dat de gemeente Edam-Volendam in 2015 heeft laten actualiseren blijkt dat vooral in Volendam de bevolking de komende vijftien jaar blijft toenemen. Dit heeft gevolgen voor de woningvraag en daarmee voor de nieuwbouwproductie. Ook staan er nog een aantal projecten in de planning die vragen om onderbouwing in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

5 De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk Met de komst van de Woningwet 2015 is het passend toewijzen nieuw leven ingeblazen. Passend toewijzen houdt in dat huurders in de sociale huursector gehuisvest worden in een woning met een huurprijs die in verhouding staat tot hun inkomen. Dit aangevuld met het toenemende aantal kleine huishoudens, vaker zelfstandig wonen van zorgdoelgroepen en de toenemende stroom statushouders (en taakstellingen) vergroot het belang van voldoende betaalbaar aanbod. Veranderingen op het gebied van wonen met zorg Hervorming van de AWBZ, extramuralisering en een toenemende vergrijzing in zowel Edam als Volendam vraagt om een heldere visie op het wonen met zorg. Dit koersdocument beschrijft nadrukkelijk het vastgoedelement. Het zorgaspect heeft vorm gekregen in de Woonzorgvisie en in het Wmo-beleid. 1.2 Totstandkoming van dit koersdocument Omdat de gemeente zich in dit koersdocument beperkt tot de bouwproductie voor de komende jaren, de omvang van de kernvoorraad en het wonen met zorg, is er geen uitgebreid participatietraject uitgezet. Dit document is opgesteld door een ambtelijke werkgroep. Voor het opstellen van dit document is gesproken met de portefeuillehouders, Wooncompagnie en De Vooruitgang en zijn in een bijeenkomst met de gemeenteraad de richtingen gepolst. Daarnaast is in een bijeenkomst met de corporaties, gemeente en Zorgcirkel de intenties en voortgang op de verschillende woon-zorglocaties besproken. De woonvisie voor de nieuwe fusiegemeente is omvangrijker en gaat breder in op de thema s, waaronder duurzaamheid. De verwachting van de gemeente is dat bij het opstellen van de nieuwe woonvisie een uitgebreider participatietraject gevolgd wordt waarin ook de bewoners worden betrokken. 1.3 Beleidscontext Provinciale Woonvisie / Woonagenda De Provinciale Woonvisie stelt zich als doel dat alle inwoners van Noord-Holland kunnen wonen in een woning in een aantrekkelijk woonmilieu met een passende kwaliteit. Vooral de focus op een vraaggestuurde benadering is hierbij van belang, want de woonconsument krijgt het meer en meer voor het zeggen. Het provinciale woonbeleid richt zich in het bijzonder op: Afstemmen van vraag en aanbod; voldoende woningen voor alle woonconsumenten, met in het bijzonder kwetsbare doelgroepen die minder kans hebben op het vinden van een geschikte woning. Verbeteren van de woonomgeving; het accent ligt steeds minder alleen op het object (woning) en steeds meer op de omgeving. Het gaat hierbij om voldoende voorzieningen die aansluiten bij de vraag van bewoners. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. In de Woonagenda wordt de woonvisie vertaald naar concrete speerpunten voor de jaren 2016 en Een van de speerpunten voor deze jaren is het aanjagen van de woningbouw en het daarmee in beweging brengen van de woningmarkt /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

6 Hierbij wordt ingezet op het enkel aanjagen van plannen die vraaggestuurd en kansrijk zijn. Andere speerpunten zijn de binnenstedelijke ontwikkeling, het stimuleren van zelfbouw en het faciliteren van de vraag naar wonen met zorg. Regiovisie Waterland 2040 Het motto van de Regiovisie Waterland (2009) luidt: vitaal met karakter. Het gaat om het waarborgen van de vitaliteit van de regio, ook op het gebied van wonen. Een van de doelen van de visie is het accommoderen van de woningbouwontwikkelingen op de lange termijn, met daarbij in het bijzonder aandacht voor kwalitatieve toevoegingen en flexibiliteit. Hoewel er in de regio Waterland nog behoefte is aan extra woningen, kiest de regio bewust niet voor grootschalige verstedelijkingsopties. Dit om de authenticiteit van het landschap te behouden. Ze zet in op toevoeging van woningen in de periode 2020 tot Voor de gemeente Edam-Volendam wordt ingezet op de toevoeging van woningen voor de Broeckgouw en 740 woningen in de Lange Weere. Structuurvisie De Gemeente Edam-Volendam heeft in haar structuurvisie de gewenste ruimtelijke ontwikkeling vastgelegd. Om dit toekomstbeeld te realiseren wordt in een structuurvisie aandacht besteed aan bijvoorbeeld identiteit, de gewenste omvang van de gemeente, het woonmilieu, de werksituatie, de infrastructuur, de benodigde voorzieningen, et cetera. In de structuurvisie worden afwegingen gemaakt voor het toekomstig ruimtelijk beleid op lokaal niveau. Er zijn keuzes gemaakt over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling op de lange termijn, en de daarvoor noodzakelijke maatregelen op korte termijn. Het is richtinggevend en heeft geen directe juridische werking. De bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen hebben dit wel. Deze plannen moeten passen in de structuurvisie. De gemeenteraad heeft op 26 februari 2009 een structuurvisie vastgesteld voor het gehele grondgebied voor de gemeente. Woonzorgvisie De woonzorgvisie geeft het beleid weer dat antwoord geeft op de vraag hoe de gemeente Edam- Volendam kan inspelen op de toekomstige, toenemende vraag naar geschikte woonvormen met bijbehorende zorg voor mensen met een (toekomstige) functiebeperking. Woningmarktonderzoek Edam-Volendam actualisatie 2015 In 2015 heeft Companen het woningmarktonderzoek uit 2013 geactualiseerd. Hierin is onderzocht hoe de bevolking en de woningmarkt zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld en wat de verwachtingen zijn voor de toekomst. In het bijzonder is gekeken hoe de kwantitatieve woningbehoefte zich verhoudt tot de realisatie van de bekende woningbouwplannen. De belangrijkste conclusies zijn: Edam en Volendam zijn twee gescheiden woningmarkten. Zowel Edam als Volendam staan de komende jaren vanwege de huishoudensgroei voor een aanzienlijke woningbouwopgave. De omvang van de bestaande plannen voorziet in deze behoefte. De afgelopen jaren was er al sprake van een vestigingsoverschot. Veel oud-bewoners van de gemeente keren terug naar Edam-Volendam. Vergrijzing in Edam heeft gevolgen voor de kwalitatieve woningvraag. Het aantal 75-plussers in Edam neemt fors toe. Dit betekent een groeiende behoefte aan geschikte woningen nabij het zorgaanbod. Een deel van deze ouderen trekt naar verwachting weg vanwege het beperkte voorzieningenaanbod in Edam. De woningen die zij achterlaten, zijn geschikt voor gezinnen /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

7 De geplande rijwoningen en de sociale huurwoningen in Keetzijde zijn in lijn met de wensen van starters. Ook is een voorzichtige verschuiving richting het duurdere segment waarneembaar. Volendam kent een woningmarkt die aantrekkelijk is voor de eigen inwoners en voor vestigers met enige binding met de kern. Het kent daarnaast een sterke koopcultuur. In de laatste jaren is het aantal vestigers in Volendam toegenomen. Als de huidige bevolkingsgroei zich doorzet lijkt de woningbehoefte tot en met 2020 redelijk in lijn met de plancapaciteit. De vraag is wel of de huidige positieve lijn tijdelijk of structureel is. In de koopsector richt de vraag in Volendam zich de komende jaren op rij- en hoekwoningen tot Ook in de prijsklassen tussen de en is ruimte. In de huursector is vooral vraag naar grondgebonden woningen. De woningvraag in Volendam zal per saldo steeds vaker afkomstig zijn van oudere senioren. Het aantal 75-plussers neemt toe. Dit vraagt om meer seniorenwoningen. Daarnaast heeft Volendam een uitgebreid voorzieningenaanbod. Het risico is echter wel dat de doorstroming stagneert, omdat veel ouderen gehecht zijn aan hun woning. De kwalitatieve behoefte voor de Broeckgouw richt zich vooral op rij- en koopwoningen in de prijsklasse tot De kwalitatieve behoefte voor De Lange Weeren is nog moeilijk te voorspellen. Wel is de verwachting dat de plancapaciteit groter is dan de lokale behoefte. Dit betekent dat ruimte wordt geboden voor terugkeerders of andere vestigers. 1.4 Opbouw van dit koersdocument Omdat de fusie tussen de gemeente Edam-Volendam en Zeevang al op zeer korte termijn plaatsvindt, en dan een woonvisie voor de nieuwe gemeente wordt opgesteld, zijn in dit koersdocument alleen drie kernthema s van het wonen in Edam-Volendam beschreven. Deze kernthema s zijn: Bevolkingsontwikkeling en nieuwbouw. Betaalbaar woningaanbod. Wonen met zorg. Vanwege de beperkte looptijd van dit koersdocument wordt in het uitvoeringsprogramma onderscheid gemaakt tussen acties en maatregelen die nu al kunnen uitgevoerd en van belang zijn voor onder andere de prestatieafspraken met de corporaties. De langetermijnacties worden in de nieuwe woonvisie voor de fusiegemeente uitgewerkt. De drie kernthema s worden in de volgende hoofdstukken uitgewerkt /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

8 2 Bevolkingsontwikkeling en nieuwbouw Natuurlijke aanwas in combinatie met migratie van en naar Edam-Volendam bepaalt in sterke mate de behoefte aan woningen. Al is niet met zekerheid te zeggen hoe de bevolking zich gaat ontwikkelen in de komende jaren, er kan wel een inschatting worden gemaakt. In dit hoofdstuk legt de gemeente een relatie tussen de verwachte groei van de bevolking en de vraag naar woningen. 2.1 Wat speelt er? Bevolkingsontwikkeling door de jaren heen Op 1 januari 2014 woonden er ongeveer inwoners in Edam-Volendam, verdeeld over huishoudens. In onderstaande figuur is te zien hoe de bevolking van de gemeente Edam-Volendam zich in de periode ontwikkelde. De demografische ontwikkelingen is afgezet tegen de feitelijke ontwikkeling van de woningvoorraad. Figuur 2.1: Gemeente Edam-Volendam. Bevolkingsgroei (naar geboorteoverschot, binnenlandse- en buitenlandse migratiecijfers) afgezet tegen de woningvoorraadontwikkeling ( ) Geboorteoverschot Buitenlands migratiesaldo Bevolkingsgroei Binnenlands migratiesaldo Woningvoorraadontwikkeling Bron: CBS (2013). Het geboorteoverschot is de afgelopen tien jaar langzaam afgenomen. Dit betekent dat de natuurlijke aanwas een steeds kleiner deel van de bevolkingsontwikkeling voor haar rekening neemt. Daarentegen is het binnenlands migratiesaldo sterk toegenomen. Er vestigen zich op dit moment per saldo meer mensen in de gemeente dan er vertrekken. In Volendam doet dit zich al voor sinds In Edam is dit het geval sinds Het vestigingsoverschot hangt samen met de ontwikkeling van de woningvoorraad, met in het bijzonder de ontwikkeling van De Broeckgouw in 2011 en Dit toont aan dat nieuwbouw leidt tot het vasthouden en aantrekken van inwoners. Een positief geboorteoverschot, aangevuld met een vestigingsoverschot betekent dat de bevolking groeit en dat de vraag naar woningen toeneemt. Edam en Volendam: twee gescheiden woningmarkten De gemeente heeft te maken met twee zeer lokaal functionerende woningmarkten. Edam kenmerkt zich door een sterke vergrijzing en enige tijd te maken heeft gehad met bevolkingskrimp /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

9 Het aantal inwoners is sinds 2014 stabiel. Het aantal huishoudens in Edam groeit wel naar verwachting in de komende jaren als gevolg van gezinsverdunning. Volendam kenmerkt zich door een relatief jonge bevolking en heeft te maken met een sterke bevolkings- en huishoudensgroei. In Volendam is er relatief meer vestiging van jonge kleine huishoudens dan in Edam. De woningmarkt in Volendam is aantrekkelijk voor de eigen bevolking en voor mensen van buitenaf die binding hebben met de kern. Voor zowel Edam als Volendam geldt dat nieuwbouw, in bijvoorbeeld Keetzijde en De Broeckgouw, leidt tot doorstroming. Door nieuwbouw komen verhuisstromen op gang. Verwachte huishoudensontwikkeling en kwantitatieve woningbehoefte De verwachting voor de komende jaren is dat de bevolking toeneemt. In relatie tot de vraag naar woningen is vooral de huishoudensontwikkeling van belang. Immers, elk huishouden vertegenwoordigt ongeveer één woning. Tabel 2.1: Gemeente Edam-Volendam. Huishoudensprognose Volendam naar leeftijd (migratiesaldo = 0) Saldo Saldo 2028 Saldo % 1+2 phh < 25 jaar % 1+2 phh jaar % Gezinnen % 1+2 phh jaar % 1+2 phh > 75 jaar % Totaal % Bron: Companen 2015 Tabel 2.2: Gemeente Edam-Volendam. Huishoudensprognose Edam naar leeftijd (migratiesaldo = 0) Saldo Saldo 2028 Saldo % 1+2 phh < 25 jaar % 1+2 phh jaar % Gezinnen % 1+2 phh jaar % 1+2 phh > 75 jaar % Totaal % Bron: Companen De cijfers in de tabellen gaan ervan uit dat vestiging en vertrek elkaar in evenwicht houden en de bevolking groeit door natuurlijke aanwas. Door de realisatie nieuwbouw van de afgelopen jaren is de gemeente erin geslaagd inwoners van buiten aan de gemeente te binden. Wanneer de gemeente erin slaagt om de nieuwbouwproductie vast te houden, geeft de gemeente ook terugkeerders de gelegenheid om zich weer in de gemeente te vestigen. De bevolking groeit dan sterker dan de bovenstaande cijfers laten zien. In bovenstaande tabellen valt af te lezen dat de vergrijzing fors is in komende decennia. Onderstaande tabel geeft de groei van het aantal 55-plus huishoudens voor de gehele gemeente weer /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

10 Tabel 2.3: Gemeente Edam-Volendam. Huishoudensprognose groei 55-plussers Leeftijd Edam Volendam Totaal > Totaal Bron: Companen Kwalitatieve woningbehoefte In de huidige markt legt de gemeente het accent op vraaggestuurd ontwikkelen. Het gaat niet alleen om aantallen, maar juist ook om kwalitatief goede woningen waarmee de behoeften van de inwoners wordt bediend en huishoudens van buiten de gemeente kunnen worden aangetrokken. Bij nieuwbouw zet de gemeente in op kansrijke woningtypen. Tabel 2.4: Gemeente Edam-Volendam. Verwachte fricties (potentiële tekorten / overschotten) in de periode Kansrijk / kwetsbaar voor nieuwbouw Koop Rij-/Hoek < Rij-/Hoek Rij-/Hoek > ^1 kap < ^1 kap / - 2^1 kap > Vrijstaand < Vrijstaand / - Vrijstaand > Appartement < Appartement / - Appartement > / - 0-tred GGB < tred GGB tred GGB > Kansrijk / kwetsbaar voor nieuwbouw Huur EGW < EGW EGW > Appartement < / - Appartement Appartement > tred GGB < tred GGB / - 0-tred GGB > Bron: WoON2012, bewerking Companen. (0-tred GGB= grondgebonden 0-tredenwoning) +++ Zeer kansrijk ++ Kansrijk + Beperkt kansrijk + / - Niet kansrijk - Kwetsbaar In de koopsector richt de vraag zich in de komende jaren vooral op rij- en hoekwoningen tot , zowel in Edam als in Volendam. In de huursector is er vooral vraag naar goedkopere grondgebonden woningen (eengezins en/of nultredenwoningen). In Edam neemt door de vergrijzing het aandeel oudere huishoudens sterk toe. Om een evenwichtige bevolkingsombouw te waarborgen vindt de gemeente het daarom belangrijk om in te zetten op geschikte woningen voor starters, jonge huishoudens en gezinnen /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

11 Vooral goedkope grondgebonden rij- en hoekwoningen en huurwoningen in het sociale segment zijn bij deze doelgroepen in trek. Uit een woonwensenonderzoek dat is uitgevoerd onder jongeren in Edam blijkt dat een huurappartement in het sociale segment voor hen een serieuze optie is. In Volendam is de woningvraag per saldo steeds vaker afkomstig van senioren. Dat biedt kansen voor op senioren gericht woningaanbod. Volendam heeft eveneens een aantrekkelijk voorzieningenniveau en een bevolking die sterk aan de eigen woonplaats is gebonden. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat de vraag naar koopappartementen onder deze groep in verhouding tot de vraag naar huurappartementen is toegenomen. Toch vertegenwoordigt de vraag naar huur onder senioren nog steeds het grootste deel. 2.2 Waar zet de gemeente op in? Voldoende woningaanbod voor de lokale bevolking Allereerst wil de gemeente de woonbehoeften van de eigen bewoners bedienen. De gemeente streeft naar voldoende en kwalitatief goede woningen. De uitkomsten van het Woningmarktonderzoek 2015 zijn hierin leidend. Door nieuwbouw kan doorstroming van huishoudens binnen de gemeente bevorderd worden. Daarnaast leidt huishoudensverdunning en vergrijzing tot veranderende woonwensen. Juist voor deze doelgroepen wil de gemeente ook passende woningen bieden. Dit geldt eveneens voor kwetsbare doelgroepen die over het algemeen minder kans hebben op een betaalbare en geschikte woning, zoals mensen met een laag inkomen en zorgdoelgroepen. Deze doelgroepen komen in de volgende hoofdstukken aan bod. Faciliteren van woonwensen terugkeerders van buiten de gemeente De gemeente zet in op het aantrekken van terugkeerders die de gemeente hebben moeten verlaten vanwege een te gering woningaanbod. Daarvoor is plancapaciteit beschikbaar. Voor Edam en Volendam vraagt dit om verschillende strategieën. Edam Het aantrekken van vestigers van buiten is zeer belangrijk voor Edam, omdat Edam te maken heeft met een stagnerende en vergrijzende bevolking. De gemeente streeft naar aantrekkelijke woonmilieus voor starters, de terugkeerders en op termijn potentiële vestigers. Dit zijn woonmilieus die aansluiten bij het historische centrum van de kern en daar een logische verbinding mee hebben. Gezien de vergrijzende bevolking richt de gemeente zich vooral op jonge kleine huishoudens en het behouden van starters. Deze doelgroepen hebben vooral behoefte aan goedkope rij- en hoekwoningen (tot ) en huurwoningen in het sociale segment, in het bijzonder woonruimte voor starters. In de nieuwbouwplannen reserveert de gemeente hier voldoende ruimte voor. Een speciaal punt van aandacht betreft de ontwikkeling van het aantal 75-plussers in Edam. De omvang van deze groep neemt de komende jaren toe, en daarmee ook de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen. In het hoofdstuk 4 over wonen met zorg wordt daarop teruggekomen. Volendam Net als in Edam geldt ook in Volendam dat het behouden van huishoudens en starters met een passend woningaanbod wordt nagestreefd en dat de vraag van terugkeerders wordt gefaciliteerd. Als de bevolkingsontwikkeling van de afgelopen jaren zich doorzet lijkt de woningbehoefte tot 2020 redelijk in lijn met de bestaande plannen. In de nieuwbouwplannen richt de gemeente zich vooral op de koopsector. De vraag richt zich naar verwachting op rij- en hoekwoningen tot /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

12 In de huursector ligt de prioriteit bij de ontwikkeling van grondgebonden woningen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat de vraag naar huurappartementen de afgelopen jaren is teruggelopen. Ook in Volendam neemt de vraag van senioren de komende jaren toe. Dit biedt kansen voor op senioren gericht aanbod. Volendam heeft een aantrekkelijk voorzieningenniveau en een bevolking die sterk aan de woonplaats gebonden is. Punt van aandacht is dat Volendam een hechte gemeenschap is waar ouderen lang zelfstandig blijven wonen met hulp van familie of hun directe omgeving. Maar aan mantelzorg en de mogelijkheden in de huidige woningen zitten grenzen. Passend aanbod van toegankelijke woningen is gezien de vergrijzing noodzakelijk. In het hoofdstuk 4 over wonen met zorg wordt daarop teruggekomen. Doorontwikkelen van de nieuwbouwlocaties De gemeente ontwikkelt de nieuwbouwplannen door, zowel op korte als op lange termijn. In de nieuwbouwplannen wordt ingespeeld op de kansrijke woningmarktsegmenten. De drie belangrijkste nieuwbouwlocaties zijn De Broeckgouw, Keetzijde en de Lange Weeren. De Broeckgouw Het geplande aantal nieuwe woningen in de laatste fase van De Broeckgouw ligt op het niveau van de totale autonome behoefte van Volendam in de periode tot Het vestigingsoverschot in Volendam van de afgelopen jaren lijkt tot een grotere woningbehoefte te leiden. Indien de huidige trend zich voortzet moet het zeker mogelijk zijn om De Broeckgouw volgens de huidige planning te realiseren. Tot 2020 worden hier nog zo n 300 woningen ontwikkeld. De kwalitatieve behoefte voor de Broeckgouw richt zich vooral op rij- en hoekwoningen in het segment tot à Deze vraag komt vooral van starters en jonge doorstromers. Ook is er enige ruimte voor tweekappers tot ongeveer en in beperkte mate vrijstaande woningen in het segment tot (met name van gezinnen). Daarnaast is er ruimte om grondgebonden huurwoningen met een huur tot ongeveer 700 te ontwikkelen. Keetzijde Keetzijde (onderdeel van De Broeckgouw) is bedoeld om jonge huishoudens aan Edam te binden. Hier worden 80 woningen, waarvan 60 grondgebonden koopwoningen en 20 sociale huurwoningen, ontwikkeld. De koopwoningen betreffen vooral rij- en hoekwoningen variërend van tot De Lange Weeren Het is moeilijk in te schatten hoe de kwalitatieve vraag voor de Lange Weeren eruit gaat zien, omdat de realisatie pas plaatsvindt na In de huidige onvoorspelbare woningmarkt is het lastig om dermate lang vooruit te kijken naar de woningbehoefte. In de huidige planning ligt de plancapaciteit op een toevoeging van 740 woningen. De wijk lijkt qua locatie meer geschikt voor gezinnen en jonge huishoudens. Ouderen kiezen eerder voor een woning dichterbij het centrum van Volendam of bij de Zorgcirkel in de Broeckgouw. Overige locaties Naast de bovenstaande locaties is nog een aantal grotere locaties in ontwikkeling: Locatie Körsnas; ontwikkelaar Bouwfonds heeft de ambitie om op het voormalige Korsnäs-terrein ongeveer 80 woningen te realiseren. In eerdere trajecten is de ontwikkeling niet van de grond gekomen, omdat er te weinig vraag was naar het hoge kwaliteitsniveau dat met het woningbouwprogramma werd beoogd /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

13 Locatie Maria Goretti; de Maria Goretti-locatie betreft een voormalige schoollocatie (LHNO) waar diverse organisaties gehuisvest waren (zoals de lokale omroep, Stichting Turnpromotie Edam- Volendam en het CBW). Het plan is om op deze locatie 50 sociale huurappartementen, 7 koop woningen en 9 eengezinshuurwoningen te ontwikkelen. Locatie Seinpaal/Waterdam: op deze locatie worden in overleg met De Vooruitgang 30 sociale huurwoningen ontwikkeld. 2.3 Welke stappen zet de gemeente? In het uitvoeringsprogramma in hoofdstuk 5 zijn concrete acties gekoppeld aan de onderstaande stappen. Hoewel dit koersdocument slechts een beperkte looptijd heeft, zijn dit stappen die kunnen worden opgenomen in de woonvisie van de nieuwe gemeente. Continu monitoren van de woningmarkt Om de autonome behoefte en de wens van de terugkeerders te faciliteren, zorgt de gemeente voor voldoende planaanbod. De ontwikkelingen in de laatste jaren tonen dat het aantal vestigers van buiten de gemeente een stijgende lijn laat zien. Hierbij trekt Volendam wat meer vestigers dan Edam, waardoor de plannen nu redelijk in lijn liggen met de verwachte woningbehoefte tot Maar de toekomst van het wonen blijft onzeker. De gemeente vindt het belangrijk om de ontwikkelingen op de woningmarkt goed te blijven monitoren. Op die manier is het mogelijk om zicht te houden op de toekomstige afzetbaarheid van de plannen voor de komende vijf jaar. Het monitoren wordt samen uitgevoerd met de woningcorporaties, ontwikkelaars, makelaars en andere belanghebbenden. Verkennen van de marktkansen In de ontwikkeling van de nieuwbouwlocaties voert de gemeente periodiek overleg met de woningcorporaties en marktpartijen, zoals makelaars en ontwikkelaars. Met hen wordt het gewenste woningbouwprogramma afgestemd op de actuele marktsituatie. Het gaat hier nadrukkelijk om een vraaggestuurde benadering, het bouwen voor de vraag van de woonconsumenten. De aantrekkelijkheid voor mensen van buiten de gemeente krijgt in dit overleg een prominente rol. Gezamenlijk wordt bepaald hoe jonge gezinnen aan Edam kunnen worden gebonden, en in mindere mate ook aan Volendam. Daarnaast wordt periodiek met de marktpartijen en zorgpartners de woonbehoefte van ouderen in de gemeente besproken. Bij gebleken behoefte ontwikkelt de gemeente samen met de partners plannen om hen in hun verhuiswensen te stimuleren en daarmee de doorstroming binnen de gemeente te bevorderen. Prestatieafspraken met de woningcorporaties Met Wooncompagnie en De Vooruitgang worden afspraken gemaakt over de realisatie van sociale huurwoningen in nieuwbouwprojecten. Dit gaat hoofdzakelijk over voldoende betaalbaar aanbod en komt nadrukkelijk aan de orde in het volgende hoofdstuk /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

14 3 Kernvoorraad Door de economische crisis, huishoudensverdunning, het huisvesten van bijzondere doelgroepen en de invoering van de passendheidsnorm is de betaalbaarheidsdiscussie nieuw leven ingeblazen. Dit heeft gevolgen voor de omvang van de kernvoorraad. Met de woningcorporaties worden hierover afspraken gemaakt. 3.1 Wat speelt er? Groeiende vraag naar sociale huur De behoefte aan sociale huurwoningen is in sterke mate afhankelijk van de ontwikkeling van inkomensgroepen in de gemeente. Vooral de lagere inkomensgroepen maken aanspraak op het goedkopere segment. Hoe de inkomensgroepen zich de komende jaren gaan ontwikkelen is grotendeels afhankelijk van de welvaartsontwikkeling. Groeit dan welvaart, dan neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen af. Op basis van de cijfers van het CPB kan worden verondersteld dat het nulscenario het meest aannemelijk is. Dit betekent een absolute groei van de groep lagere inkomens tot in ieder geval Daarmee gepaard gaat een toenemende vraag naar sociale huur. Tabel 3.1 Gemeente Edam-Volendam. Ontwikkeling inkomensgroepen huursector , bij verschillende economische scenario s (nulscenario en groeiscenario 1,2% welvaartsontwikkeling) Abs. % Ontwikkeling Nulscenario Groeiscenario Nulscenario Groeiscenario Primaire doelgroep < % Waarvan in huur (corporatie) % Waarvan in particulier (overig) % Waarvan in koop % Secundaire doelgroep % Waarvan in huur (corporatie) % Waarvan in particulier (overig) 70 5% Waarvan in koop % Huishoudens > % Waarvan in huur (corporatie) 370 6% Waarvan in particulier (overig) 460 8% Waarvan in koop % Totaal % Waarvan in huur (corporatie) % Waarvan in particulier (overig) 950 8% Waarvan in koop % Bron: CBS Regionaal Inkomensonderzoek 2011, bevolkingsprognose Edam-Volendam, bewerking Companen. Uitgesplitst naar aantallen blijkt dat in Edam-Volendam 37% van de huishoudens op basis van hun inkomen (tot ) aanspraak maakt op een sociale huurwoning (woning met een netto maandhuur lager dan 710). Opvallend is dat slechts huishoudens van de een sociale huurwoning bewoont. Een aanzienlijk deel is in bezit van een koopwoning. Dit hangt samen met de sterke koopcultuur in de gemeente /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

15 Daarnaast zijn er huishoudens met een inkomen boven de die wonen in een corporatiewoning, de zogenaamde scheefwoners. In theorie houden zij een woning voor de lagere inkomens bezet. Het huidige scheefheidspercentage bedraagt 29%. Omvang kernvoorraad De noodzakelijke omvang van de kernvoorraad is sterk afhankelijk van de mate van scheefheid. De volgende tabel geeft weer welke omvang van de kernvoorraad noodzakelijk is bij verschillende scheefheidsvarianten en economische scenario s. Tabel 3.2: Gemeente Edam-Volendam. Noodzakelijke omvang van de sociale voorraad bij verschillende economische scenario s (nulscenario en groeiscenario 1,2% welvaartsontwikkeling) en bij verschillende gradaties terugdringen goedkope scheefheid, Huidig aantal woningen van woningcorporaties Omvang < in corporatiewoning Omvang > in corporatiewoning (% scheefheid) Autonome ontwikkeling doelgroep in aantal huishoudens Noodzakelijke omvang sociale voorraad (huidig) 590 (29%) - 50 tot tot (22%) - 50 tot tot (15%) - 50 tot tot (7%) - 50 tot tot (0%) - 50 tot tot Bron: CBS Regionaal Inkomensonderzoek 2011, bewerking Companen. Met de huidige scheefheid van 29% is de omvang van de kernvoorraad voldoende. Als de scheefheid zou afnemen kan de kernvoorraad kleiner in omvang worden. Maar dit is een puur kwantitatieve benadering Toenemende druk op de goedkopere delen van de sociale voorraad Met de introductie van de passendheidsnorm per 1 januari 2016, wordt een groter beroep gedaan op het goedkopere deel van de sociale huurvoorraad: de woningen met een netto maandhuur onder de aftoppingsgrenzen ( 576 voor één- en tweepersoonshuishoudens, 618 voor meerpersoonshuishoudens, prijspeil 2015). Vanaf 2016 moeten corporaties bij minimaal 95% van de toewijzingen aan huurders die op grond van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag, een woning aanbieden met een huur tot een dergelijke huurprijs. In de periode wezen zowel De Vooruitgang als Wooncompagnie 76% van hun woningen passend toe; dit moet stijgen naar minimaal 95%. Dit betekent een hogere druk in op de sociale huurwoningen. Groeiende vraag van bijzondere doelgroepen: zorgdoelgroepen en statushouders Naast ontwikkelingen in de sociale huursector hebben trends en ontwikkelingen invloed op de vraag naar goedkope woningen. Zo leidt extramuralisering in de zorg ertoe dat mensen met een langdurige lichte zorgvraag geen recht meer hebben op een zorgplaats binnen een instelling (intramuraal). Zij zijn aangewezen op een reguliere woning of een woning in een beschutte woonomgeving. Zorgdoelgroepen zijn ouderen met een zorgvraag, mensen met een verstandelijke beperking en mensen met een psychiatrische stoornis. Kenmerk van deze doelgroepen is dat zij vaak een laag inkomen hebben en daarmee voor huisvesting zijn aangewezen op de goedkopere delen van de voorraad. Ook heeft de recente toename in de instroom van asielzoekers gevolgen voor de druk op de sociale voorraad. Gemeenten zijn wettelijk verplicht om asielzoekers met een verblijfsvergunning te huisvesten. Hiertoe wordt per gemeente halfjaarlijks een taakstelling vastgesteld /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

16 De taakstelling van Edam-Volendam bedroeg in de eerste helft van statushouders en bedraagt in de tweede helft 26 statushouders. De verwachting is dat deze taakstellingen de komende jaren in omvang toenemen. Ter voldoening aan de wettelijke taakstelling blijft de gemeente prestatieafspraken maken met de lokale corporaties over het huisvesten van de Vergunningshouders. Bezit van De Vooruitgang en Wooncompagnie Op dit moment bezitten de woningcorporaties in de gemeente een kleine sociale huurwoningen. De huurwoningen in Volendam worden grotendeels beheerd door De Vooruitgang en de huurwoningen in Edam door Wooncompagnie. Figuur 3.1: Gemeente Edam-Volendam. Woningbezit Wooncompagnie en De Vooruitgang Eengezinswoning Appartement Aanleunwoning De Vooruitgang Wooncompagnie Bron: Woningmarktonderzoek Edam-Volendam, In Volendam bestaat ongeveer twee derde van de voorraad sociale huurwoningen uit appartementen. Edam kent daarentegen een groter aandeel eengezinswoningen. Met zowel De Vooruitgang als Wooncompagnie worden prestatieafspraken gemaakt over de omvang en samenstelling van hun voorraad. 3.2 Waar zet de gemeente op in? De gemeente vraagt de woningcorporaties om te zorgen voor voldoende passend woningaanbod voor haar doelgroepen. Deze doelgroepen bestaan uit mensen die zonder extra maatregelen niet aan een passende woonruimte kunnen komen. Het gaat dan om mensen met een laag inkomen (minder dan bruto per jaar). Het uiteindelijke doel is voor ieder huishouden een woning met woonlasten die in verhouding staan tot hun inkomen. Voldoende beschikbaar aanbod voor de lage inkomens Voor de lage inkomens wil de gemeente de huidige omvang van de voorraad sociale huurwoningen (met een huurprijs tot 710) minimaal handhaven. De voorraad sociale huurwoningen in de gemeente is na 2017 minimaal woningen. De behoefte aan sociale huurwoningen in de komende jaren naar verwachting toe door de zorgdoelgroepen en de vergunninghouders. De gemeente streeft naar een sociale huurvoorraad met een omvang die ook na 2017 aansluit bij de groei van de huishoudens met een laag inkomen. Hierbij wordt in het bijzonder aandacht besteed aan de goedkoopste delen van de voorraad (met een huur tot de aftoppingsgrenzen). Naast het aanbod gaat het om voldoende beschikbaarheid. Waar de voorraad in aantallen voldoende kan zijn, betekent dit niet automatisch dat doelgroepen er zondermeer aanspraak op kunnen maken /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

17 In veel gevallen worden sociale huurwoningen bezet door huishoudens met een inkomen te hoog voor de sociale huursector. Dit betekent dat de doelgroepen er niet terecht kunnen. Het bevorderen van doorstroming is gewenst om de beschikbaarheid te verbeteren. Dit kan door woningen via de nieuwbouw toe te voegen in de prijsklasse van ongeveer tot Meer sociale huurwoningen in Edam In Edam wil de gemeente het aanbod sociale huurwoningen vergroten. Dit is belangrijk voor de binding van starters aan de kern. Vooral goedkope huurwoningen bieden jongeren een mooie eerste stap in hun wooncarrière. Door dit woningtype aan te bieden, bijvoorbeeld in Keetzijde, kunnen jongere huishoudens worden behouden voor de gemeente. Daarnaast is de ontwikkeling van sociale geschikte huurwoningen voor ouderen van belang. Dit kan mogelijk de doorstroming van ouderen, die nu in veel gevallen een gezinswoning bezet houden, bevorderen. Er komt dan meer bezit voor jonge huishoudens en gezinnen beschikbaar. Toevoeging van sociale huur in Volendam Hoewel Volendam een sterke koopcultuur kent, neemt de vraag naar sociale huur toe. De vraag naar sociale huurwoningen komt vooral van jongeren en beperkt van ouderen. Jongeren zijn in veel gevallen op zoek naar een betaalbare woning, zoals een appartement. Door de vergrijzing zijn er meer ouderen die op zoek gaan naar een geschikte woning. Als ouderen een verhuisbeweging willen maken, willen ze dit vooral naar een woning waar zorg kan worden geleverd (ook intramurale zorg) en waar men tot het laatst kan blijven wonen. Men wil niet nog een keer verhuizen. Een deel van de ouderen is op latere leeftijd vaak niet meer bereid om opnieuw te kopen. Benutten van nieuwbouw Om de bovengenoemde doelen te bereiken gebruikt de gemeente nieuwbouw om een gevarieerd aanbod sociale huurwoningen te ontwikkelen. Zowel in De Broeckgouw als in Keetzijde is ruimte gereserveerd voor de bouw van deze woningen. In samenspraak met de woningcorporaties wordt eveneens de ruimte voor sociale huurwoningen bepaald in de plannen voor De Lange Weeren. 3.3 Welke stappen zet de gemeente? In het uitvoeringsprogramma in hoofdstuk 5 worden de concrete acties beschreven die de komende jaren worden uitgevoerd als het gaat om de kernvoorraad. Waar de acties de looptijd van dit koersdocument overstijgen, worden deze gebruikt als basis voor de woonvisie van de nieuwe gemeente. Prestatieafspraken over de sociale voorraad Met De Vooruitgang en Wooncompagnie worden prestatieafspraken gemaakt over de omvang (na 2017 minimaal 2.200) en samenstelling van de sociale voorraad. Hierbij baseert de gemeente zich op het woningmarktonderzoek en actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. De gewenste toename van de voorraad is afhankelijk van de economische groei en het terugdringen van de scheefheid. De afspraken worden gemaakt voor de lange termijn (minimaal vijf jaar) en worden (conform de woningwet) jaarlijks geactualiseerd in periodiek (jaarlijks) overleg /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

18 Passend toewijzen De gemeente vindt het belangrijk dat huishoudens passend worden gehuisvest, namelijk in een woning met woonlasten die past bij hun inkomen. Dit betekent dat de voorraad sociale huurwoningen moet aansluiten bij de vraag. Met de woningcorporaties wordt afgesproken hoe de voorraad in de komende jaren verdeeld moet zijn over verschillende prijsklassen. Wanneer een woning onder de aftoppingsgrens vrijkomt wordt deze conform de passendheidsnorm toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. De groeiende vraag van statushouders en zorgdoelgroepen, die veelal tot de laagste inkomens behoren, wordt hierin meegenomen /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

19 4 Wonen met zorg Veranderende wet- en regelgeving, extramuralisering, een trend van vergrijzing en veranderende woonwensen van ouderen hebben gevolgen voor de vraag naar wonen met zorg. In dit hoofdstuk volgt een uitwerking van dit thema. De gemeente richt zich in het bijzonder op de zorgdoelgroepen: ouderen met een zorgvraag, mensen met een verstandelijke beperking en mensen met een psychiatrische stoornis. Met Wooncompagnie, De Vooruitgang en zorgorganisaties worden prestatieafspraken gemaakt over de gewenste omvang van het zorgaanbod. 4.1 Wat speelt er? Veranderende woonbehoeften door extramuralisering Rijksbeleid bepaalt dat alleen mensen met een zware zorgvraag nog aanspraak maken op een verzorgingsplaats in een instelling, ofwel intramurale opname. Mensen met een lichte zorgvraag die voorheen aanspraak maakten op intramurale woonplaatsen, zijn nu aangewezen op huisvesting in de reguliere woonomgeving. Een deel van hen blijft zelfstandig wonen, waar nodig met aanpassingen. Een ander deel heeft behoefte aan woonplekken in meer beschutte woonomgevingen. Het leveren van zorg aan huis en het aanpassen van bestaande woningen vraagt de komende jaren om extra aandacht. Toenemende vergrijzing Vooral Edam heeft te maken met een sterke vergrijzing, maar ook in Volendam neemt het aantal ouderen toe. De verwachting is dat het aantal oudere huishoudens (55+) in Edam toeneemt van in 2013 tot circa huishoudens in Relatief gezien is de verwachting dat in 2028 meer dan de helft van de huishoudens in Edam bestaat uit oudere huishoudens. In Volendam wordt een stijging van het aantal oudere huishoudens voorzien die oploopt van huishoudens in 2013 tot ruim huishoudens in Het aandeel oudere huishoudens in Volendam groeit met 10% in vijftien jaar. In de gehele gemeente verdubbelt het aantal 75-plussers in de periode Dit heeft gevolgen voor de vraag naar wonen met zorg. Ouderen zijn gehecht aan hun woning In lijn met de landelijke trend blijven steeds meer ouderen zelfstandig wonen. In 2014 is een onderzoek uitgevoerd onder senioren. Hieruit is gebleken dat slechts een klein deel op korte termijn verhuisplannen heeft. Mede omdat de gemeente hechte gemeenschappen kent, kunnen ouderen lang zelfstandig blijven wonen, ook bij een zorgvraag. Senioren die eventueel willen verhuizen zijn zeer gehecht aan de gemeente. Het is dan ook niet verwonderlijk dat zij bij een verhuizing op zoek gaan naar een woning in de gemeente Edam-Volendam, bij voorkeur in hun eigen kern. Ze zoeken over het algemeen naar een gelijkvloerse woning (huur en koop) en hechten veel waarde aan de locatie. Senioren willen dicht bij de voorzieningen wonen, zowel bij medische als dagelijkse voorzieningen. Tot slot blijkt uit het onderzoek dat de vraag naar seniorenwoningen van senioren van buiten de gemeente zeer beperkt is. In de nieuwbouwplannen richt de bouwproductie zich daarom vooral op de behoeften vanuit de lokale bevolking /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

20 Prognose van wonen met zorg Bij de prognose van de toekomstige behoefte aan woonvormen met zorg is rekening gehouden met de vergrijzing, verschillende zorgprofielen (zie tabel 4.1), de fasering in de gewijzigde wet- en regelgeving en de wooncultuur in de gemeente. Tabel 4.1: definitie van profielen en bijpassende woonvormen Doelgroep Type beperking Woonvorm Profiel 1 Relatief gezond Gewone woning, eventueel kleine aanpassingen Profiel 2 Beperkingen in mobiliteit Nultredenwoning, eventueel eengezinswoning met veel aanpassingen Profiel 3 Beperkingen in mobiliteit en persoonlijk verzorging Verzorgd wonen is zelfstandige volwaardige woning eventueel met 24- uurszorg op afroep in woonservicezone Profiel 4+5 Veel beperkingen/dementie Intramuraal/beschermd wonen Bron: Companen, TNO/Zorgcirkel. De wijze waarop ouderen anticiperen en reageren op de beperkingen is moeilijk te voorspellen. De scheiding tussen de profielen 1, 2 en 3 is voor wat de woonsituatie betreft een arbitraire. Wanneer ervaart de persoon een dusdanig beperking in de woning, de omgeving en de beperking van mantelzorg dat verhuizen naar een meer geschikte woningen een optie wordt? In Edam-Volendam blijft men over het algemeen zeer lang in de eigen woning wonen. Omdat dit moeilijk te voorspellen is, wordt een bandbreedte in de onderstaande tabel weergegeven. Tabel 4.2: prognose van omvang doelgroepen met een zorgindicatie en bijpassende woonvormen Jaar Profiel/woonvorm Aantal Intramuraal Aantal extramuraal Profiel 2 Extramuraal Profiel 3 Extramuraal Profiel 4/5 Intramuraal Profiel 2 Extramuraal Profiel 3 Extramuraal Profiel 4/5 Intramuraal Profiel 2 Extramuraal Profiel 3 Extramuraal Profiel 4/5 Intramuraal Bron: Companen, TNO/Zorgcirkel Het aantal ouderen dat in eigen woning blijft wonen (profiel 2) met een vorm van ondersteuning en aanpassingen in de woning zal tot 2030 stijgen met ongeveer 250. Dit zal een weerslag krijgen op de Wmo. Het aantal ouderen dat meer beperkingen heeft in mobiliteit en persoonlijke verzorging (profiel 3) zal explosief stijgen met ongeveer 700 tot Daarmee komt het aantal uit op Een deel van deze personen zal tegen de beperking van de woning en woonomgeving kunnen oplopen en daardoor een verhuisbeweging moeten maken. Bij de intramurale profielen (4 en 5) is eerst sprake van een daling door de gewijzigde wetgeving en daarna weer en stijging door de vergrijzing. De behoefte aan intramurale capaciteit zal in 2030 iets hoger zijn dan anno Na zal de vergrijzing afnemen. Goede mogelijkheden voor seniorenwoningen in de nieuwbouwplannen in en rond de kernen Binnen de gemeente bevindt zich een aantal nieuwbouwlocaties waar ruimte is gereserveerd voor de ontwikkelingen van geschikte seniorenwoningen. Gezien de vergrijzing en de ontwikkelingen in wonen met zorg is deze capaciteit op de lange termijn hard nodig /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam

21 Uit een onderzoek naar de vraag naar wonen met zorg in De Broeckgouw dat in 2014 is uitgevoerd, blijkt dat veel van deze locaties op korte termijn onderling kunnen concurreren. Zo is de locatie Maria Goretti uitermate geschikt voor de huisvesting van senioren. Hetzelfde geldt voor Körsnas. Wanneer deze locaties worden ontwikkeld kan dat leiden tot verminderde vraag op andere locaties. Dit vraagt daarom om het zeer behoedzaam faseren van de nieuwbouwplannen. 4.2 Waar zet de gemeente op in? In het uitvoeringsprogramma in hoofdstuk 5 wordt beschreven welke concrete acties de komende jaren worden uitgevoerd als het gaat om wonen met zorg. Waar de acties de looptijd van dit koersdocument overstijgen, vormen ze een basis voor de woonvisie van de nieuwe gemeente. Gelijkvloerse woningen Omdat de vergrijzing na ongeveer 2035 weer zal afnemen, is het noodzakelijk om woningen te bouwen die ook voor andere doelgroepen geschikt zijn (doelgroep neutrale woningen). Het aanbod van doelgroep neutrale woningen wordt uitgebreid. Daarvoor zijn uitstekende locaties in de gemeente beschikbaar. Dit zijn locaties nabij (zorg) voorzieningen en de centra van Edam en Volendam. De locaties zijn aantrekkelijk genoeg om een deel van de ouderen te bewegen naar meer geschikte woningen. De woningen bieden een passende plattegrond voor personen die minder goed ter been zijn. Er wordt hierbij gestreefd naar een mix in oppervlakte en prijsniveaus en een flexibele programmering in de verhouding huur-koop. De gewenste verhouding tussen huur en koop wordt periodiek vastgesteld op basis van de vraag. Gefaseerd ontwikkelen De totale plancapaciteit op deze locaties lijkt in evenwicht met de vraag naar gelijkvloerse woningen. De vraag ontstaat echter geleidelijk en gerealiseerde plannen komen in bepaalde aantallen tegelijk op de markt. Tabel 4.3: Ontwikkelingen wonen voor senioren / wonen met zorg Locatie Aantal woningen voor senioren Woonzorg locatie Broeckgouw Circa 100 Broeckgouw Circa 50 Seinpaal/Waterdam 30 Maria Goretti 84 Körsnas 80 Bron: gemeente Edam-Volendam. Als te veel plannen gelijktijdig op de markt komen kan dit leiden tot tijdelijke overschotten. Deze kunnen worden voorkomen door een goede onderlinge afstemming en door de woningen ook geschikt te maken voor andere doelgroepen (bijvoorbeeld starters of kleine gezinnen). De gemeente, corporaties en Zorgcirkel hebben afgesproken dat zij gezamenlijk onderzoeken wat een optimale planning voor de bouwproductie is /g Concept Koersdocument Wonen Edam-Volendam