Stad Waregem Ruimtelijk Uitvoeringsplan nr Oud Containerpark

Transcriptie

1 Bijgaand bij het besluit van deputatie van de Provincie West-Vlaanderen houdende de goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan N13-1 Oud Containterpark Waregem Goedkeuringsbeslissing met ref.: RP/DEP/011/277 Brugge, 18/08/2011 Voor de provinciegriffier (afwezig), De gouverneur-voorzitter, (Get.) Geert Anthierens (Get.) Paul Breyne Bestuursdirecteur VOOR EENSLUIDEND AFSCHRIFT, Namens de deputatie Stephaan Barbery Dienst ruimtelijke planning Stad Waregem Ruimtelijk Uitvoeringsplan nr Oud Containerpark augustus 2011, besluit

2 Colofon Formele procedure Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijk tel fax stedenbouw@leiedal.be Ontwerpers: Nele Vandaele Wilfried Vandeghinste In samenwerking met: Wilfried Vandeghinste Opdrachtgever: Stad Waregem De Burgemeester: Kurt Vanryckeghem Plenaire vergadering voorontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 12 november 2009 Voorlopige vaststelling van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 5 oktober 2010 Openbaar onderzoek van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 3/11/2010-3/01/2011 Advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO): 15/02/2011 Definitieve vaststelling van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 4 april 2011 Definitieve goedkeuring van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 18 augustus 2011 De Gemeentesecretaris: Guido De langhe 2 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

3 Inhoudsopgave 1. Situering Onderwerp van het RUP Ligging van het plangebied Begrenzing van het plangebied 6 2. Feitelijke toestand Ruimtelijke informatie Sfeerbeelden Knelpunten en potenties Juridische toestand Planningscontext Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Woonplan Aangrenzend RUP in opmaak Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Technische screening Watertoets Buurtwegentoets Screening Plan-MER Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften Planbaten, planschade, kapitaalschade, gebruikerscompensatie Ruimtebalans Verordenend grafisch plan en verordenende stedenbouwkundige voorschriften 41 Figurenindex figuur 01: Situering 5 figuur 02: Orthofoto 7 figuur 03: Feitelijke toestand: functies en toegangen 9 figuur 04: Feitelijke toestand: verharding en positie bomen 10 figuur 05: Overzicht BPA s en RUP s 16 figuur 06: Gewestplan 17 figuur 07: BPA 6e Lindetuin 18 figuur 08: BPA 87 Posterij 19 figuur 09: Verkavelingen 20 figuur 10: Milieuvergunningen 21 figuur 11: Gewenste ruimtelijke structuur GRS Waregem 23 figuur 12: Waterhoofdstuk (1) 33 figuur 13: Waterhoofdstuk (2) 34 figuur 14: Buurtwegentoets 35 figuur 15: Screening Plan-MER 37 figuur 16: Planbaten De gewenste ruimtelijke structuur Stedenbouwkundige randvoorwaarden Visie en ruimtelijke concepten Inrichtingsplan 30 Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 3

4 1. Situering 1.1 Onderwerp van het RUP Het RUP wil de huidige site van het containerpark herbestemmen als wonen. De stad Waregem wenst er haar ambities m.b.t. betaalbaar wonen waar te maken. De voorschriften binnen het bestaande BPA stroken niet met de inrichting die de stad voor ogen houdt. Het containerpark kan op deze plaats niet blijven bestaan aangezien er onvoldoende ruimte is om onder meer een weegbrug te voorzien. Er bestaat reeds een nieuwe potentiële locatie voor het containerpark. De woningen aansluitend bij de effectieve projectzone zijn eveneens in het plangebied opgenomen. Dit is immers van belang voor de samenhang en de mogelijkheden voor ontdubbeling van de percelen. 1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen in Sint-Eloois-Vijve, een deelgemeente van Waregem die samen met Waregem zelf het stedelijk gebied uitmaakt. Een deel van het gebied wordt op vandaag ingenomen door het containerpark. Een ander deel bestaat uit een garagestraat en restgronden. Daarnaast wordt de omliggende bebouwing mee opgenomen. De projectzone is toegankelijk vanop de Transvaalstraat en is ongeveer 370 m lang en 30 m breed. Het ganse plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 5,6 ha. 4 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

5 figuur 01: Situering Meters Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 5

6 1.3 Begrenzing van het plangebied Het plangebied wordt begrensd door: het midden van de Gentsebaan het midden van de Transvaalstraat en de Vijfseweg de perceelsgrenzen van de commerciële activiteiten langs de Gentsebaan Op deze manier omvat de site de percelen die in aanmerking komen voor een herbestemmings- en inbreidingsproject (= projectzone) en de omringende bebouwing. 6 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

7 figuur 02: Orthofoto Meters Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 7

8 2. Feitelijke toestand 2.1 Ruimtelijke informatie De projectzone wordt op vandaag ontsloten op twee plaatsen: centraal langs de Transvaalstraat voor het containerpark en de garagestraat en in het westen voor de garagestraat. Heel wat van de omringende woningen en andere functies hebben een achterontsluiting via de garageweg. Deze toegangen worden weergegeven op de kaart hiernaast. De woningen ten noorden nemen vooral toegang voor auto s en hebben garages opgericht. Een aantal woningen in het zuiden (langs de Transvaalstraat) hebben een tuinpoortje naar de garageweg toe. Ook de site van Delhaize heeft een secundaire toegang aan deze zijde. Deze ontsluiting is vergund als toegang voor de brandweer. De projectzone is op vandaag onbebouwd. Er zijn wel grote delen van het gebied verhard voor het gebruik als containerpark. De garageweg is aangelegd in waterdoorlatende verharding. Er zijn een aantal bomen aanwezig die relatief jong zijn. De bomen hebben slechts een beperkte stamomtrek en zijn voor een deel populieren (minder waardevolle bomen). In de noordelijke rand van het voormalige containerpark zelf is echter wel een waardevolle bomenrij aanwezig die een buffer vormde naar de woningen ten noorden. De verharding en de positie van de bomen wordt op het plan op de volgende pagina weergegeven. De percelen ten noorden van de site zijn smal en relatief diep en grenzen aan een drukke straat. De achterontsluiting is voor deze woningen een belangrijke meerwaarde. De woningen ten zuiden variëren sterk van perceelsdiepte. Het diepste perceel is 50 m diep, het kleinste perceel is 15 à 20 m diep. Dit brengt met zich mee dat ook de afstand van de achterbouwlijn tot de achterperceelsgrens in een aantal gevallen zeer klein is: 2 à 5 m. De Gentsebaan en de Vijfseweg zijn wegen waarlangs zich commerciële functies ontwikkeld hebben. Meer naar het zuiden (buiten het plangebied) zijn geen woningen aanwezig, enkel grotere winkelketens, carwash, garages,... In het plangebied zelf is het wonen echter nog een belangrijke functie. Toch zijn ook hier verschillende niet-woonfuncties aanwezig: zie de functiekaart hiernaast. De site bevindt zich op een voormalig spoorwegtracé. Op vandaag blijft in het plangebied van de sporen niets meer over. In de onmiddellijke omgeving bevinden zich wel nog twee stereotiepe gebouwen: zie aanduiding op het plan hiernaast. Het voormalig stationsgebouw van Sint-Eloois-Vijve ten oosten van het plangebied is een beschermd monument. Naar het oosten toe bevindt zich een wandelpad op deze oude spoorwegbedding (grondgebied Zulte). In het westen is het tracé van de vroegere spoorweg niet meer leesbaar. Het terrein is zo goed als vlak. Het helt beperkt af naar het oosten. De projectzone is een lange, smalle strook die deels aan de achterkanten van woningen grenst en deels rechtstreeks aan de Transvaalstraat grenst. De zone is 360 m lang en ongeveer 30 m breed. 8 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

9 figuur 03: Feitelijke toestand: functies en toegangen Legende voormalig stationsgebouw 2 1 Transvaalstraat toegang auto toegang auto toegang voetganger N43 Gentseweg garagestraat voormalig stationsgebouw 18 Vijfseweg plangebied home market carwash houthandel trucs schrijnwerkerij slagerij delhaize poorten - zonwering hotel decoratie scapino - schoenen c&a - kledij meubelen - toonzaal garage decoratie damesconfectie garage garage Meters Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 9

10 figuur 04: Feitelijke toestand: verharding en positie bomen Er zijn een aantal bomen aanwezig die relatief jong zijn. De bomen hebben slechts een beperkte stamomtrek en zijn voor een deel populieren (minder waardevolle bomen). Het is niet noodzakelijk deze bomen te behouden. N43 Gentseweg Legende plangebied verharding Vijfseweg garageweg bestaande bomen Transvaalstraat Meters 10 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

11 2.2 Sfeerbeelden Zicht naar het oosten op de oude spoorwegbedding achterkanten woningen Zicht naar het westen op de oude spoorwegbedding achterkanten woningen Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 11

12 Achterzijde Delhaize Westelijke toegang tot de site Oostelijke toegang tot de site 12 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

13 Straatbeeld langs de Schoendalestraat Twee merkwaardige gebouwen in de omgeving: voormalige stationsgebouwen Hoek Schoendalestraat - Vijfseweg Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 13

14 2.3 Knelpunten en potenties knelpunten 1. onverzorgde achterkanten van woningen en garages 2. oriëntatie voor woningen langs de Schoendalestraat 3. lang smal binnengebied geeft slechts mogelijkheid voor ondiepe percelen 4. privacy bestaande woningen 5. smalle westelijke toegang tot het achterliggend gebied 6. woningen langs Schoendalestraat hebben vaak een poortje naar het binnengebied toe potenties 1. verdichtingsproject met realisatie betaalbaar en sociaal woonaanbod want openbare eigendom 2. hedendaagse woonvormen en kwaliteitsvol openbaar domein kunnen de omgeving opwaarderen 3. hoek Transvaalstraat - Vijfseweg kan zijn zichtlocatie valideren met een nieuwbouwproject 4. erfgoedwaarde en geheugen van de plek kunnen aanknopingspunt vormen bij specifieke inrichting 14 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

15 3. Juridische toestand Type plan Gewestplan Referentie Het gewestplan Kortrijk (K.B. 04/11/1977 en latere wijzigingen) deelt het plangebied onder in woongebied en milieubelastende industrie BPA RUP / Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen Het plangebied ligt deels in het BPA 87 Posterij (31/01/2003) en deels in het BPA 6e Lindetuin (14/03/1997) Zie kaart Milieuvergunningen / Omgeving van het plangebied: zie kaart Beschermde monumenten, landschappen, beschermde stads- en dorpsgezichten Vogelrichtlijngebied Habitatrichtlijngebied Buurtwegen Chemin nr. 10 Waterlopen (categorisering) / VEN-gebied, IVON-gebied / / In de omgeving: NMBS-station van St.-Eloois-Vijve met inbegrip van het kasseiplein en het bordes en op het grondgebied Waregem Bareelwachterswoning met de zich in de tuin bevindende bergruimte, MB 10/10/2002 / Gemeentelijke verordeningen / Leidingen Andere Langs de Vijfseweg (net buiten plangebied) is een ondergrondse optische vezel van Elia aanwezig. Hier worden veiligheidsmaatregelen gehanteerd. Het afbakeningsproces van het stedelijk gebied Waregem is in opmaak. Het plangebied zal hoogstwaarschijnlijk binnen het stedelijk gebied liggen. Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 15

16 figuur 05: Overzicht BPA s en RUP s Legende nr. 9 Markt-Industriezone r. 90 Grottelaan War 03.1 nr. 1a Centrum Publiek Park-Neerstraat begrenzing nr. 76a Gentseweg bpa's rup in opmaak nr. 91 Koekoekstraat nr. 2a Kloosterstraat N43 Gentseweg nr. 87 Posterij nr. 92 Zonneveld Transvaalstraat Vijfseweg nr. 6e Lindetuin War 06.1 nr. 12a Bilkhage nr. 16a Nijverheidszone Bilkhage Meters 16 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

17 figuur 06: Gewestplan Legende plangebied II C C P N Ê # woongebieden woongebieden met landelijk karakter woonuitbreidingsgebieden gemengd woon en industriegebied milieubelastende industrieën industriegebieden ambachtelijke bedrijven en kmo's reservegebied voor beperkte industriële uitbreiding reservegebied voor beperkte industriële uitbreiding ontginningsgebieden ontginningsgebieden agrarische gebieden landschappelijk waardevolle agrarische gebieden vallei - of brongebieden parkgebieden natuurgebieden bosgebieden gebieden voor dagrecreatie gebieden voor verbijfsrecreatie recreatieve parkgebieden gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut!!! bestaande hoogspanningsleidingen reservatiegebieden bestaande spoorwegen Meters Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 17

18 figuur 07: BPA 6e Lindetuin Legende Huidige bestemming deel in BPA 6e Lindetuin (14/03/1997): zone met nabestemming wonen en deels bestemd als garageweg. Langs de garageweg mogen geen woningen gebouwd worden. De garageweg sluit aan op de Schoendalestraat net ten oosten van de laatste woning aan de noordzijde van de weg. 18 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

19 figuur 08: BPA 87 Posterij Legende Huidige bestemming deel in BPA 87 Posterij (31/01/2003): zone met nabestemming: projectzone voor stedelijk wonen en kantoren. Aan de westelijke zijde van de strook die binnen dit RUP opgenomen is, wordt een aslijn van een weg weergegeven. Het moet gaan om een gemengd project met eengezins- en meergezinswoningen. De bouwhoogte bedraagt maximum 3 bouwlagen. Op de hoek met de Vijfseweg kan tot 5 bouwlagen hoog gebouwd worden. Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 19

20 figuur 09: Verkavelingen Legende plangebied vk nr dd vk nr dd vk nr dd vk nr dd vk nr dd N43 Gentseweg A A Transvaalstraat Vijfseweg Meters Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

21 4 13 figuur 10: Milieuvergunningen N43 Gentseweg Legende Vijfseweg plangebied diepvriesproducten 2. garage-carrosserie 3. metaalconstructiebedrijf gastank bij frituur garage 6. transportbedrijf 7. tandartsenpraktijk 8. transportbedrijf benzinestation 10. slagerij 11. textiel - tapijtweverij 12. restaurant voedingsverwerkendbedrijf 14. confectie-atelier Transvaalstraat 15. bedrijf voor recyclage van kunststoffen 16. pluimveeslachterij 17. opslag en persen van textiel- en lederafval timmer- en schrijnwerkatelier self-carwash Meters 3 Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 21

22 4. Planningscontext 4.1 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Bindende bepalingen: - Kwalitatieve verdichting van het stedelijk gebied Er wordt een verdere kwaliteitsvolle verdichting van de gemengde woongebieden nagestreefd. De stad ondersteunt ruimtelijk goed ingepaste verdichtingsprojecten in het algemeen en de herbestemming van verlaten (bedrijfs)gebouwen in het bijzonder. In overleg met de sociale huisvestingsmaatschappijen, intercommunales,... wordt getracht ook gemengde projecten te realiseren. - Woonoverleg De stad engageert zich om verschillende partners samen te brengen om binnengebieden (versneld) te ontwikkelen. Door het overleg kan in een vroeg stadium een consensus bereikt worden in verband met ontsluiting en woningtypologie die passen binnen een kwaliteitsvolle ontwikkeling van het stedelijk gebied. - Activeren van gemengde woonomgevingen De stad engageert zich om verschillende partners rond de tafel te brengen om gemengde woonprojecten op te starten in functie van het streefdoel van 10% sociale huisvesting. Richtinggevend deel: Gentseweg: secundaire weg II Vijfseweg: lokale weg I en hoofdroute voor fietsverkeer. Het plangebied maakt deel uit van het stedelijk gebied. Hiervoor wordt een versterking, menging van functies en minimale woondichtheid van 25 woningen/ ha voor ogen gehouden. De afbakening van het kleinstedelijk gebied voor Waregem is lopende. In het GRS pagina 176 wordt voorgesteld om het kleinhandelslint langs de N43 gericht te versterken en te herstructureren. Nieuwe inplantingen zijn enkel mogelijk in de branche speciality-goederen in functie van doelgericht winkelen binnen het concentratiegebied (tussen de N382 en de grens met Zulte). De kleinhandelsconcentratie langs de N43 kan niet substantieel uitbreiden zodat het handelscentrum in de binnenstad niet uitgehold wordt. 4.2 Woonplan In december 2006 werd het woonplan voor Waregem goedgekeurd. Bij de opmaak van het woonplan was er nog geen zicht op de potentiële reconversie van het containerpark. Deze projectzone is dan ook niet opgenomen in de inventaris. In het actieprogramma van het woonplan wordt gesteld dat er gestreefd zal worden naar de oprichting van een autonoom gemeentebedrijf, onder meer met als doel eigen woonprojecten te realiseren. Ondertussen is dit autonoom gemeentebedrijf opgericht. Het ontwikkelen van gronden in eigendom van de stad die in aanmerking komen voor woningbouw is een prioriteit. Het woonplan formuleert tevens een aantal doelstellingen. - menging/spreiding van sociale huisvesting: nieuwe reconversieprojecten: 25% sociale huisvesting - differentiatie woningaanbod naar types en doelgroepen Binnen het plangebied is het de bedoeling een gediversifieerd aanbod aan woningen te doen waarbinnen een menging tussen sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels. Hiermee wordt aan de doelstellingen van het woonplan beantwoord. 22 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

23 figuur 11: Gewenste ruimtelijke structuur GRS Waregem Gewenste ruimtelijke structuur stedelijk gebied Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 23

24 Momenteel wordt het woonplan geactualiseerd. Hierbij zal een concrete programmatie uitgewerkt worden voor de sociale huisvesting. Dit is echter nog niet afgerond. 4.3 Aangrenzend RUP in opmaak Ten oosten van de site Oud Containerpark is eveneens een RUP in opmaak Bilkhage. Dit RUP omvat ondermeer de aanleg van een nieuwe, secundaire ontsluiting voor het ziekenhuis via de oude spoorwegbedding. Tevens op de oude spoorwegbedding is een fiets- en wandelpad aanwezig. Bij de opmaak van het RUP Bilkhage werden verschillende opties op vlak van mobiliteit met diverse partijen besproken en tegenover elkaar afgewogen. Uiteindelijk werd gekozen voor een relatief eenvoudige aansluiting op de Vijfseweg van fietspad en uitgang ziekenhuis zonder bijkomende ingrepen op de Vijfseweg zelf. 4.4 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen Op basis van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WVl) bevindt het plangebied zich in de Leieruimte en daarbinnen in het stedelijk gebied van Waregem. Het is er de beleidsoptie om de stedelijke gebieden als knooppunten voor ontwikkeling te ondersteunen. Bij het stedelijk wonen dient extra aandacht uit te gaan naar de inrichting van het openbaar domein, het groen in de stad. Er wordt een bundeling van wonen en werken in de kleinstedelijke gebieden voor ogen gehouden. De N43 grenst aan het plangebied. De N43 is geselecteerd als secundaire weg II. 24 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

25 4.5 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Waregem is in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. Het is de taak van de provincie om kleinstedelijke gebieden af te bakenen. Op basis van de hypothese van afbakening opgenomen in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan en op basis van het voorstel van afbakening van het kleinstedelijk gebied Waregem zal het plangebied waarschijnlijk binnen het stedelijk gebied vallen. Voor de stedelijke gebieden houdt het RSV volgende doelstellingen voor ogen: - stimuleren en concentreren van activiteiten - vernieuwen van woon- en werkstructuur door strategische projecten - het ontwikkelen van kwalitatieve woonomgevingen - minimale woningdichtheid - differentiatie en verbetering van de woningvoorraad Met het verdichtingsproject in het plangebied wordt aan deze doelstellingen tegemoet gekomen. Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 25

26 5. De gewenste ruimtelijke structuur 5.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 1. Woningdichtheid op de projectzone De site bevindt zich in stedelijk gebied. Hiervoor geldt een streefdichtheid van 25 woningen per hectare. Het gebied is ongeveer 1 ha groot. Er dienen dus ongeveer 25 woningen gerealiseerd te worden. Een deel van het gebied zal sociaal gerealiseerd worden. Hiervoor geldt op basis van het decreet grond- en pandenbeleid een dichtheid tussen 35 en 100 woningen per hectare. 2. Mobiliteit Ter hoogte van het kruispunt Transvaalstraat - Vijfseweg is de zichtbaarheid van belang. Daarom kan er niet tot op de rooilijn gebouwd worden. Erftoegangen en parkeren dienen enige afstand van het kruispunt te behouden vanuit veiligheidsoverwegingen. De centrale toegang tot de projectzone heeft een goede zichtbaarheid. Ze is gesitueerd in de bocht in de Transvaalstraat: bolle zijde van de bocht. Hier kan zowel in- als uitgereden worden. De uitgang meer naar het westen is moeilijker. Ze is zeer smal en geeft geen goede zichtbaarheid. Enkel uitrijden is hier wenselijk. De oude spoorwegbedding aan de oostelijke zijde van de Vijfseweg kan gebruikt worden voor fietsers. Het is logisch dat deze as voor fietsverkeer op het terrein verdergezet wordt. Het is bij de beheerder van de Vijfseweg niet de optie specifieke maatregelen te nemen om het autoverkeer te vertragen t.h.v. het kruispunt Vijfseweg - fietspad. Het lijkt wel van belang te zorgen dat op de site zelf zo weinig mogelijk kruisingen zijn voor autoverkeer over de fietsas heen. 26 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

27 3. Voorzieningen - De site ligt relatief dicht bij het centrum van Sint- Eloois-Vijve (1 km) en van Waregem (2 km). - De site wordt door buslijnen goed ontsloten. Twee bushaltes liggen op zeer korte afstand. - De omgeving is multifuntioneel. Er zijn een aantal voorzieningen aanwezig in de omgeving: Delhaize, slagerij, frituur, café, Parkeren Het wegprofiel van de Transvaalstraat en de Vijfseweg en de parkeerdruk in de omgeving door de kleinhandel vragen dat er voldoende parkeermogelijkheden op de site zelf aanwezig zouden zijn. Voor de woongelegenheden en andere functies op de site zelf dienen voldoende staanplaatsen voor wagens te worden voorzien zodat de parkeerdruk op de omgeving niet vergroot. Voor de nieuwe woongelegenheden dient 1,5 parkeerplaats per woning te worden gerealiseerd. Voor andere functies (diensten, kantoren, handel) kan een norm van 2 parkeerplaatsen per 100 m² vloeroppervlakte gehanteerd worden (bron: CROW). Indien wonen met andere functies gecombineerd wordt, is een dubbelgebruik van de parking mogelijk zodat voor de woningen slechts 1 parkeerplaats per woning geldt. 5. Waterbuffering Bij de aanleg van openbare verharding dient het regenwater te worden gebufferd. Per ha verharding dient 250 m³ waterbuffering te worden voorzien. Algemeen wordt er gerekend met een variabele diepte van 0,8 m. Als de ganse site verhard wordt, dient dus een waterplas van ongeveer 300 m² te worden voorzien. Het laagste punt (op basis van de huidige informatie, geen opmetingsplan ter beschikking) van de site is ter hoogte van de Vijfseweg. 6. Achterontsluiting aangrenzende percelen In de bestaande situatie nemen heel wat aangrenzende percelen een achterontsluiting via de site voor auto s en of voor fietsers en voetgangers. Dit betekent een meerwaarde voor deze percelen. Deze achterontsluitingen dienen zoveel mogelijk behouden te blijven. De achterontsluiting van Delhaize voor toevoer van goederen is echter niet aanvaardbaar, zeker niet bij de herontwikkeling van de site als woonomgeving. Woningen in tweede orde zijn op vandaag mogelijk voor een beperkt aantal percelen langs de Vijfseweg, aansluitend bij Delhaize. Voor deze diepe percelen kan deze mogelijkheid behouden blijven. Het is echter niet wenselijk dat andere percelen ook woningen in tweede orde oprichten. Op andere percelen kan een kwaliteitsvolle ontwikkeling niet gegarandeerd worden door de smalle en onregelmatig gevormde percelen en door het feit dat dit afhankelijk is van het initiatief van de individuele eigenaars. Bovendien zijn de meeste percelen niet voldoende diep. 7. Erfgoedwaarde Het voormalige stationsgebouw ten oosten van de Vijfseweg, buiten het plangebied, is een beschermd monument. De omgeving van dit gebouw is op vandaag weinig kwalitatief. Er wordt echter een herinrichting gepland in het kader van een secundaire ontsluiting voor het ziekenhuis. De projectsite zelf is een voormalig tracé van een spoorweg. Deze lineariteit stopt echter aan de westelijke zijde van de site. Private eigendommen maken het tracé onbestaand. Het is wenselijk bij de inrichting van het gebied respect te tonen voor de erfgoedwaarde in de omgeving en het geheugen van de plek. Lineariteit kunnen hierin een rol spelen. 8. Groen Bij iedere woonontwikkeling vraagt de stad Waregem dat er ongeveer 5% van de oppervlakte bestemd zou worden voor openbaar groen. Dit betekent voor deze site ongeveer 500 m². Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 27

28 5.2 Visie en ruimtelijke concepten 1. Eén vlak Het gebied wordt behandeld als 1 globaal vlak waar een lineair element op staat. De ganse site wordt aangelegd in kleinschalige materialen waarbij enkel kleine schakeringen in kleur of legpatroon mogelijk zijn, enerzijds om de beweging van het autoverkeer van de voetgangers en fietsers te onderscheiden, anderzijds om een allusie te maken op de voormalige sporen. 2. Lineaire bebouwingsstrip Geïnspireerd op de lineariteit van de spoorweg en het spoorweggebouw wordt één bebouwingsstrip voorgesteld op de site. De bebouwing zelf is een strook van ongeveer 12 m breed. Met de tuinen erbij is de strook een goede 18 m breed. De strip wordt duidelijk gearticuleerd door één globaal gevelmateriaal en tuinmuren in hetzelfde materiaal. De strook wordt ietwat gedraaid gepositioneerd op het gebied zodat een hiërarchie ontstaat in de openbare ruimtes ten noorden en ten zuiden. Het noord-westelijke deel is hierdoor voldoende breed voor autoverkeer. Het noord-oostelijke en zuidwestelijke deel zijn bestemd voor voetgangers en fietsers. Deze segmenten variëren in breedte met 3 m als minimumbreedte. In het zuidoosten wordt een kwalitatieve, brede strook voor voetgangers en fietsers mogelijk grenzend aan de Transvaalstraat. 3. Bouwhoogte In het achtergelegen gebied aansluitend bij de achterkanten van de woningen is de privacy van de bestaande, omliggende woningen bepalend voor de bouwhoogte (en de positie) van de nieuwe woningen. Twee bouwlagen lijken hier zeker een maximum. Bovendien is een oriëntatie van de woningen wenselijk die zich niet rug aan rug schakelt, waardoor rechtstreekse inkijk zoveel mogelijk vermeden wordt. In het oostelijk deel van de zone, langs de Transvaalstraat, is een grotere hoogte mogelijk. Ten aanzien van de woningen langs de Transvaalstraat is er voldoende afstand door de openbare weg en de brede strook voor voetgangers en fietsers. Naar het noorden toe zijn er geen woningen, maar andere functies aanwezig. Ook hier wordt een minimale afstand gerespecteerd en vormen de bestaande bomen een groene inkleding. In relatie tot de schaal van de bebouwing in de omgeving is 3 bouwlagen hier mogelijk. Centraal in de strook zullen in het noorden woningen in tweede orde worden toegelaten. In de toekomst zal dus ook hier het aspect van inkijk meespelen. Daarom wordt de grens tussen 2 en 3 bouwlagen gelegd t.h.v. waar nog woningen in tweede orde worden toegelaten. In de tuinstrook zijn uitbreidingen of tuinconstructies mogelijk tot 1 bouwlaag hoog. 4. Randen De beeldkwaliteit van de site zal bepaald worden door de vormgeving van de randen van het vlak, naast de materialisatie van het grondvlak zelf. De randen in het noordoosten en zuidwesten zullen afgewerkt worden met een groenstructuur. In het zuidwesten een haag, waarin poortjes mogelijk zijn voor aangrenzende percelen. In het noordoosten een bredere groenstructuur op basis van de bestaande bomen. De moeilijkste rand om kwaliteit te bekomen is de noord-westelijke rand met garages, bijgebouwen,... Hier moeten strenge voorschriften bepaald worden die bij nieuwbouw van garages gehanteerd moeten worden. Dit zal echter pas geleidelijk aan tot stand komen. 5. Functies Het projectgebied wordt globaal gezien ontwikkeld als woonproject. Er worden verschillende woningtypes aangeboden. In het achtergelegen gebied gaat het om een 8-tal 28 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

29 Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 29

30 grondgebonden woningen. Langs de Transvaalstraat gaat het om gestapeld wonen, deels sociaal, deels privaat. Op de hoek van de Transvaalstraat - Vijfseweg is een andere functie dan wonen op het gelijkvloers mogelijk. Dit is immers een zichtlocatie, op lokale schaal weliswaar. Het is echter niet wenselijk hier grootschalige kleinhandel aan te trekken. De toelaatbare functies hebben betrekking op kantoren, diensten, handel. Het ontwerpvoorstel omvat een mogelijke oppervlakte voor deze functie van 360 m². Deze oppervlakte kan groter zijn dan in het voorstel, maar de schaal van de activiteiten mag niet te groot zijn. 5.3 Inrichtingsplan Op de pagina hiernaast wordt een inrichtingsplan weergegeven die beantwoordt aan de beschreven concepten. Dit inrichtingsplan dient als mogelijke invulling te worden gezien en heeft geenszins juridische verordenende kracht. 6. Parkeren De parkeernormen zoals hoger beschreven worden toegepast. De parkeervoorzieningen dienen opgelost te worden binnen de bebouwingsstrip (inclusief tuinstrook). Het aantal toegangen vanop de Transvaalstraat wordt beperkt. Het is wenselijk het parkeren over 3 locaties te spreiden zodat voor iedere woongelegenheid een zekere nabijheid geldig is. Een deel van de parkeerplaatsen kunnen toegeëigende carports zijn bij de woongelegenheden. Garageboxen zijn echter niet wenselijk. 7. Groenstructuur Centraal in de bebouwingsstrook, ter hoogte van de toegang tot het achtergelegen gebied voor wagens, is een parkje gesitueerd van minstens 500 m². De bestaande bomenrij in de noord-oostelijke rand van de site wordt zoveel mogelijk behouden. Ze begeleidt een ontsluiting voor voetgangers en fietsers en kleedt de achterkanten van de functie ten noorden in. De bomen geven ook meer kwaliteit aan het zicht vanop de hoger gelegen woningen die in het zuiden gebouwd zullen worden. Her en der op het vlak komen bomen voor die de bewegingen begeleiden en inkleden. 30 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

31 Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 31

32 6. Technische screening 6.1 Watertoets Terreinkenmerken In het plangebied is geen waterloop aanwezig. Het plangebied is niet gevoelig voor overstromingen. Het plangebied ligt nagenoeg vlak. Op basis van het zoneringsplan kan het gebied aansluiten op een openbare riolering. Het gebied is in sterke mate bebouwd en verhard. Plankenmerken Het plan voorziet een herbestemming van een projectzone dat op vandaag deels gebruikt wordt voor containerpark en deels als garagestraat. De herbestemming omvat een inbreiding met woningen en deels een openbaar parkje. Het inrichtingsvoorstel omvat heel wat verharding: ongeveer 0,9 ha. Het is echter wenselijk dat zeker de parkeervlakken en de circulatieruimte voor voetgangers en fietsers in waterdoorlatende materialen zijn. Dit levert een niet-waterdoorlatende verharding op van ongeveer de helft: m². - Vijfseweg. Het kan er zelfs een meerwaarde vormen die de architectuur en de zichtlocatie ondersteunt bv. met een fontein. Alle woongelegenheden op de site dienen op basis van de wetgeving een regenwaterput te hebben. Conclusie De planopties hebben geen grote gevolgen voor de waterhuishouding. Er zijn geen bijkomende ingrepen nodig naast de bestaande regelgeving m.b.t. regenwaterbuffering. Het is wel wenselijk de nieuw aan te leggen verharding (parkeerplaatsen, doorgangen voor traag verkeer) zoveel mogelijk in waterdoorlatende materialen aan te leggen. Dit wordt als milderende maatregel in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen. Hiermee kan de waterbuffering beperkt worden. Voor de inschatting van de nodige buffercapaciteit rekenen we met 250 m³ buffering per hectare en 0,8 m variatie in het waterpeil. Op basis hiervan is er nood aan respectievelijk 280 m² en 140 m². Deze oppervlakte kan worden voorzien op de kop van de site (laagste punt van het terrein), ter hoogte van het kruispunt Transvaalstraat 32 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

33 figuur 12: Waterhoofdstuk (1) Legende plangebied erosiegevoelige gebieden niet erosiegevoelig erosiegevoelig grondwaterstromingsgevoelige gebieden geen informatie beschikbaar zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1) matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2) weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3) erosiegevoelige gebieden grondwaterstromingsgevoelige gebieden hellingenkaart 0,5 0, > 10 infiltratiegevoelige bodems niet infiltratiegevoelig infiltratiegevoelig hellingenkaart Meters infiltratiegevoelige bodems Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 33

34 figuur 13: Waterhoofdstuk (2) Legende plangebied overstromingsgevoelige gebieden niet overstromingsgevoelig effectief overstromingsgevoelig mogelijk overstromingsgevoelig winterbed geen informatie beschikbaar winterbedding waterlopen bevaarbare waterlopen beek categorie 1 beek categorie 2 beek categorie 3 overstromingsgevoelige gebieden winterbedkaart zoneringsplan centraal gebied (reeds of binnenkort berioleerd en aangesloten op zuiveringsstation) collectief geoptimaliseerd buitengebied (reeds of binnenkort berioleerd en aangesloten op zuiveringsstation) collectief te optimaliseren buitengebied (nog te beriolere, en/of aan te sluiten op zuiveringsstation) individueel te optimaliseren buitengebied (individuele zuiveringsinstallatie te voorzien op eigen perceel) waterlopen Meters zoneringsplan 34 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

35 figuur 14: Buurtwegentoets Legende plangebied wijzigingen Meters Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 35

36 6.2 Buurtwegentoets 6.3 Screening Plan-MER Op basis van de atlas der buurtwegen maakte de Schoendalestraat vroeger een aansluiting op de Vijfseweg, een stuk meer naar het noorden (Chemin nr. 10). De buurtweg is op vandaag niet meer aanwezig op het terrein. Het tracé is bebouwd of bij private kavels ingelijfd. Het RUP wijzigt niets aan de juridische toestand van de buurtweg Chemin nr. 10 volgens de atlas der buurtwegen. Het is niet mogelijk deze weg opnieuw te herstellen in de feitelijke toestand. Door de ontwikkeling van het plangebied ontstaat wel een andere verbinding voor traag verkeer tussen Transvaalstraat en Gentsebaan, via de bestaande garageweg. Situering Het RUP is niet van rechtswege Plan-MER-plichtig. Het RUP is niet van rechtswege onderworpen aan de Plan-MER-plicht want: 1. Art , 2, 1 DABM. Het RUP vormt geen kader voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten. Het RUP regelt het gebruik van een klein gebied van lokaal niveau. Het RUP houdt een kleine wijziging in. 2. Het RUP betreft geen plan, waar gelet op het mogelijk betekenisvolle effect op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is uit hoofde van het artikel 36ter, 3, vierde lid van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (titel IV, artikel van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen algemeen milieubeleid). Daar het RUP niet van rechtswege onderworpen is aan de Plan-MER-plicht en een kleine wijziging inhoudt (art D.A.B.M.) wordt voor betreffend plan op basis van een screening geoordeeld of het aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Basisinformatie m.b.t. de screening In functie van de inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten voor de verschillende effectdisciplines wordt naast de kaarten onder de hoofdstukken feitelijke en juridische toestand onder andere gebruik gemaakt van volgend kaartmateriaal: 36 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

37 Leievallei figuur 15: Screening Plan-MER plangebied Zandig Leie-Schelde-interfluvium biologische waarderingskaart stedelijk gebied waregem biologisch minder waardevol complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch waardevol complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch zeer waardevol landschapsatlas biologische waarderingskaart landschapsatlas ankerplaatsen lijnrelikten puntrelikten reliktenzone traditionele landschappen bodemkaart Unilin Flooring NV 01. Antropogeen 04. Vochtig zand 05. Droog zand 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 15. Natte klei 18. Natte Zware Klei sevesobedrijven Unilin Flooring NV Progalys b.v.b.a. Progalys b.v.b.a. bron: Agiv bodemkaart Meters sevesobedrijven schaal: 1/ Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 37

38 BWK, landschapsatlas: relictzones, ankerplaatsen, lijnrelicten, bodemkaart, Seveso-bedrijven. 7. Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften Verloop procedure Voor het voorliggende RUP is het onderzoek tot milieueffectenrapportage afgerond. Uit dit onderzoek werd geconcludeerd dat het voorliggende RUP, rekening houdend met de beperkte effecten van de mogelijke ingrepen ten opzichte van de huidige referentiesituatie en de voorkomende milderende maatregelen en toepassing van de geldende reglementering, geen aanzienlijke milieueffecten worden verwacht. Bijgevolg wordt voorgesteld ontheffing te verlenen voor de opmaak van een Plan- MER. De dienst MER heeft op 10/09/2009 beslist dat er geen Plan-MER dient opgemaakt te worden. Volgende stappen werden doorlopen: verzoek tot raadpleging opstellen, verzoek tot raadpleging opsturen naar de bevoegde instanties. Volgende instanties werden om advies gevraagd: - bestendige deputatie provincie West-Vlaanderen - Vlaamse overheid, agentschap RO, afdeling RO West-Vlaanderen - Vlaamse Overheid, departement LNE, dienst VR - Vlaamse Overheid, agentschap RO Vlaanderen, Afdeling RO West-Vlaanderen, afdeling Onroerend Erfgoed coördineren van de adviezen, einddossier overmaken aan de dienst MER, beslissing dienst MER op 10/09/2009 openbaarmaking van de beslissing van de dienst MER. Bij het van kracht worden van dit RUP worden volgende stedenbouwkundige voorschriften opgeheven: - de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA 6e Lindetuin voorzover gelegen binnen het plangebied. Dit heeft betrekking op de zone met nabestemming wonen de zone voor garageweg de zone voor wonen, halfopen en open bebouwing de zone voor wonen, aaneengesloten bebouwing de zone voor horeca, detailhandel, diensten, kantoren, wonen en bedrijven verenigbaar met de woonomgeving wegenis de zone voor achteruitbouwstrook en parking - de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA 87 Posterij worden volledig opgeheven. Dit heeft betrekking op de zone nabestemming: projectzone voor stedelijk wonen en kantoren zone voor multifunctionele bestemming zone voor wonen in de ruime zin de projectzone met multifunctionele bestemming zone voor wegenis zone voor wegenis, as van de weg - Volgende verkavelingsvergunningen gelegen binnen het plangebied worden opgeheven. verkaveling 1108 voor het deel gelegen binnen het RUP verkaveling 1111 verkaveling 1137 verkaveling 1166 verkaveling Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

39 - binnen het plangebied worden de gewestplanbestemmingen woongebied en milieubelastende industrieën en alle bijhorende voorschriften volledig opgeheven. 8. Planbaten, planschade, kapitaalschade, gebruikerscompensatie Conform Art , 7 van de Vlaamse Codex dient er in voorkomend geval, een register opgenomen te worden, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. De percelen die mogelijks in aanmerking kunnen komen voor planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikerschade worden bepaald door de kaartlaag met bestemmingen voor de inwerkingtreding van het RUP, te vergelijken met de kaartlaag met de bestemmingen die in dit RUP worden voorzien. Deze aanduiding is puur informatief en planologisch van aard. Er is geen onderzoek gebeurd naar de eigendomsstructuur, mogelijke vrijstellingen of uitzonderingsgronden. Percelen die in aanmerking kunnen komen voor planbaten Op basis van de vergelijking van de bestemmingen van het gewestplan en de bestemmingen in het voorliggende RUP komt het gedeelte dat van milieubelastende industrieën naar zone voor wonen: centrumfuncties wordt omgezet in aanmerking voor planbaten. Er komen geen percelen in aanmerking voor planbaten. Percelen die in aanmerking kunnen komen voor planschade Er komen geen percelen in aanmerking voor planschade. Percelen die in aanmerking kunnen komen voor kapitaalschade of gebruikerschade Er komen geen percelen in aanmerking voor kapitaalschade en/of gebruikerscompensatie. 9. Ruimtebalans Ten aanzien van de gewestplanbestemming woongebied houdt het RUP geen bestemmingswijziging in. In gewestplan was wel een deel van het plangebied bestemd als zone voor milieubelastende industrieën. Dit was reeds met het BPA 87 Posterij van bestemming veranderd. Deze nieuwe bestemming wordt in het RUP gehandhaafd. Dit betekent een bestemmingswijziging van industrie naar wonen t.a.v. het gewestplan met een oppervlakte van 1,1150 ha. Disclaimer Deze kaart is het register, zoals bedoeld in artikel , eerste lid, 7 en 8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie of een gebruikerscompensatie. Dit register geeft, conform de geciteerde wetgeving, de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. De regeling over de planschade is te vinden in artikel en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De tekst van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het decreet grond- en pandenbeleid kan geraadpleegd worden op rubriek wetgeving. De tekst van het decreet gebruikerscompensatie kan geraadpleegd worden op be, zoekterm gebruikerscompensatie. Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold vóór de bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan. Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat voorbehoud geraadpleegd worden. Leiedal, augustus 2011 stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark 39

40 figuur 16: Planbaten Meters 40 Stad Waregem, RUP 13-1 Oud Containerpark Leiedal, augustus 2011

41 bedrijventerreinen stedenbouw milieu informatie- en communicatietechnologie mobiliteit herbestemmingsprojecten intergemeentelijke samenwerking projectontwikkeling streekontwikkeling