Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren

Transcriptie

1 Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren Minigids nr. 3 / nov 2012 EEN URBACT II PROJECT Wat zijn de mogelijkheden om de kloof tussen "investeringskosten en inkomsten" te verkleinen? Hoe kan het dilemma tussen huurder en verhuurder worden opgelost? Wat zijn de barrières bij implementatie? Wat zijn mogelijke oplossingen voor een efficiënte financiële constructie? CASH is een Europees URBACT II-project rond een netwerk van 10 steden en 1 regio van 9 landen: Bridgend-UK, Brindisi-IT, Conseil Régional Rhône Alpes-FR, Echirolles-FR, Frankfurt-DE, Les Mureaux-FR, Eordea-EL, Tatabanya-HU, Utrecht-NL, Yambol-BG. De ambitie: aanbieden van nieuwe oplossingen en stimuleren van nieuw beleid in de Europese Unie voor energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen. Hoofdpartner

2 Inhoud Inleiding & belang van het onderwerp STATE-OF-THE-ART STATE-OF-THE-ART Hoeveel geld is er nodig? De Europese context Bestaande mogelijkheden om de kloof tussen investeringskosten en inkomsten te verkleinen Investeringskosten verlagen inkomsten genereren Financiering door derden (TPF) BELANGRIJKSTE BESPROKEN PROBLEMEN 4 Hoe worden de financiële instrumenten gezien door de CASH-partners? Barrières Specifieke behoeften aangeduid door de CASH-partners Mogelijke oplossing voor efficiënte financiële constructies VOORBEELDEN VAN PARTNERS Het Deense Bouwfonds, Denemarken Het nationale puntensysteem voor huurwoningen, Nederland Green Deal, UK KfW programma's, Duitsland Lokaal financieel instrument, Brindisi, Italië 2 8 Deze 3 e minigids over financiële instrumenten is gebaseerd op de uitwisseling van ervaringen van CASHpartners tijdens de voorbereiding van en gedurende het 3 e thematische seminar te Frankfurt, Duitsland, van 7 tot 9 september De gids vormt een analyse van bestaande financiële instrumenten voor energieefficiënte (EE) renovatie die beschikbaar zijn in de 9 Europese landen van de CASH-partnersteden. De gids belicht niet alleen succesvolle instrumenten die gebruikt worden in de CASH-partnersteden, maar wijst ook op obstakels en geeft aanbevelingen voor het ontwikkelen van financiële constructies die aangepast zijn aan grootschalige EE-renovatieprojecten voor de lange termijn. Hoeveel geld is er nodig? De Europese context De uitgebreide energierenovatie van een woning kost naar schatting gemiddeld euro 1 (in Frankrijk). Om de Europese doelstellingen op het vlak van CO 2 -reductie in de woningbouw te halen, moeten ongeveer 70 tot 180 miljoen woningen in de Europese Unie (EU) worden gerenoveerd overeenkomstig de normen voor laag energieverbruik. Hiervoor zou tot ruim miljard euro moeten worden geïnvesteerd voor energierenovatie binnen de residentiële sector en dit vóór 2050, wat overeenstemt met ongeveer 27% van het energieverbruik in de EU. Hoe kan dit streefdoel worden bereikt, wetende dat energiekosten 3 tot 4 keer lager moeten worden en dat 2/3 tot 3/4 van de renovatiekosten vaak besteed wordt aan algemene onderhoudswerkzaamheden? De huidige tendens bestaat erin om deze kosten op lange termijn te dekken door de toegevoegde waarde van het gebouw en op korte termijn door hogere huurprijzen. Vaak is het bij sociale woningbouw echter niet mogelijk om de huur te verhogen, en zeker niet meer dan de verwachte verlaging van de energielasten. Er zijn dus bijkomende financiële instrumenten nodig. Bestaande modaliteiten om de kloof tussen investeringskosten en inkomsten te verkleinen CONCLUSIES & AANBEVELINGEN Financiering Dilemma investeerder/gebruiker Netwerken Aanbevelingen voor management autoriteit NOG MEER INFORMATIE 9 10 Tijdens het rondetafelgesprek van het 3 de thematische CASH-erd een analyse gemaakt van de beschikbare financiële instrumenten voor EE-renovatie in de 9 landen van de CASH-partnersteden. De instrumenten werden ingedeeld in 3 soorten om de kloof tussen investeringskosten en inkomsten te verkleinen: investeringskosten verlagen; extra inkomsten genereren; financiering door derden. 2 Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Inleiding

3 Investeringskosten verlagen Vreemd vermogen, zachte leningen of groene leningen Relevante factoren van deze financiële instrumenten zijn de in rekening gebrachte rente op leningen en de termijn voor terugbetaling. Vreemd vermogen is dat deel van het geïnvesteerde vermogen van een organisatie dat geen eigen vermogen is, waarop een vaste rentevoet van toepassing is in plaats van dividenden en dat moet worden terugbetaald binnen een vaste termijn. Een groene lening is een som geld die geleend werd voor milieuvriendelijke investeringen (inclusief energiebesparing), tegen een rente die zowel financiële opbrengsten beoogt als voordelen voor het milieu. Zachte leningen genieten flexibele voorwaarden voor de terugbetaling, meestal tegen een lagere rentevoet dan de marktrenteen worden gewoonlijk door overheidsinstanties uitgegeven. Het verschil met de commerciële rente wordt meestal gedekt door de overheid. Bankgarantie Dit instrument bestaat in de overname van de bankgarantie door de overheid, om de toegang tot leningen te vergemakkelijken voor particuliere huiseigenaren met een laag inkomen, sociale woningbouwcorporaties of sociaal-economisch achtergestelde verenigingen van huiseigenaren. Belastingkredieten en BTW-verlaging In sommige landen kunnen investeringen in energieverbetering worden afgetrokken van de inkomstenbelasting of genieten van een verlaagd BTWtarief. De Duitse regering heeft dit instrument gekoppeld aan een bepaald niveau van energie-efficiëntie dat behaald moet worden door middel van de investering. Belastingkredieten zijn meestal minder aantrekkelijk voor gezinnen met een lager inkomen. In sommige gevallen worden grote sociale verhuurders uitgesloten van het belastingkrediet. 1 Energierenovatie van sociale woningen door energieprestatiecontracten Feedback vanuit het FRESH-project: Frankrijk, Italië, Verenigd Koninkrijk en Bulgarije. Zie eu Overdracht van investeringen naar huuropbrengsten Dit stemt overeen met het terugbetalen van investeringen door middel van een hogere huurprijs. Om dit instrument efficiënt te kunnen gebruiken, moet er een passend wettelijk kader zijn. In Denemarken en Nederland is de nationale regelgeving van kracht. Zie ook het hoofdstuk over het dilemma eigenaar/huurder. Bijkomende inkomsten genereren Europese fondsen De EU ondersteunt EE-renovatie via verschillende fondsen die meestal op korte termijn lopen en projectgeoriënteerd zijn. Vele fondsen zijn moeilijk toegankelijk wegens hun complexe structuur of strenge criteria. Onder meer de volgende Europese fondsen zijn beschikbaar voor activiteiten in verband met energie-efficiëntie: Het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) is het meest relevant inzake EE-renovatieprogramma's met een beloop van maximaal 4% van de totale EFRO-toewijzing. index_en.cfm de Europese Investeringsbank (EIB) schrijft energieleningen uit aan de publieke en de private sector, waaronder gemeenten. De leningen lopen op lange termijn, hebben vaste rentetarieven en zijn bestemd voor de financiering van duurzame, competitieve en veilige energie. Het Europees Fonds voor energie-efficiëntie (EEEF) voor commercieel levensvatbare EE-projecten en kleinschalige duurzame energieprojecten (DE) van 5 tot 25 miljoen, gericht op gemeentelijke en regionale overheden en publieke en private organisaties die optreden namens hen, zoals sociale huisvestingsmaatschappijen, energiebedrijven, enz. European Local Energy Assistance Fund (ELENA) verleent subsidies voor technische ondersteuning aan lokale overheden, bedoeld om investeringen te stimuleren op het gebied van energie-efficiëntie (EE) en hernieuwbare energiebronnen. Deze subsidie kan worden gebruikt voor de technische ondersteuning die nodig is om het investeringsprogramma voor te bereiden, te implementeren en te financieren, bijvoorbeeld haalbaarheidsen marktstudies, structurering van het programma, businessplannen, energie-audits, het opstellen van offertes, enz. htm?lang=en Het Fonds Marguerite is een onafhankelijk pan-europees aandelenfonds voor investeringen inzake energie, klimaatverandering en infrastructuur, met inbegrip van duurzame energieproductie en -distributie. Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA) van de EIB bevordert duurzame investeringen en groei in stedelijke gebieden. Het gaat om terug te betalen investeringen in projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Deze investeringen, die kunnen bestaan uit eigen vermogen, leningen en/of garanties, worden aan projecten toegewezen via stedelijke ontwikkelingsfondsen. Onderwerpen zijn onder meer: milieu, innovatie en bevordering van hernieuwbare energiebronnen. Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Overzicht 3

4 Het Programma Intelligente Energie voor Europa (IEE) voorziet in gerichte financiering van creatieve projecten die EE bevorderen, het gebruik van DE-bronnen verhogen en de energiediversificatie vergroten (vergoedt tot 75% van de projectkosten) Subsidies (vaak gerelateerd aan de opbrengsten) verstrekt door lokale en nationale overheden. Dit zijn landelijke subsidies die toegankelijk zijn voor alle soorten begunstigden (sociale verhuurders, verenigingen van eigenaren en particuliere eigenaren). Subsidies die specifiek gericht zijn op energie-efficiëntie kunnen zowel worden verstrekt aan de aanbieder van de sociale huisvesting of rechtstreeks aan de individuele bewoner. Ze variëren in omvang, gaande van grote renovatieprojecten tot de gezinswoning. De fondsen hebben betrekking op slechts een percentage van de werkelijke kosten en zijn projectafhankelijk, aangezien slechts een beperkt aantal projecten in aanmerking komt voor financiering. Terugleververgoedingen Zelfgeproduceerde energie door zonnepanelen of wind kan worden toegeleverd aan het openbare elektriciteitsnet. In vele landen zorgt de regelgeving voor een gegarandeerde minimumprijs voor deze energie. Dit zorgt voor een inkomstenstroom die bedrijfsleningen kan helpen terugbetalen. Dit instrument kan worden gebruikt wanneer er energie wordt geproduceerd, in aanvulling op energie-efficiënte maatregelen. Marktinstrumenten: Energiebesparingcertificaat en Emissiehandel Een 'Wit certificaat', ook wel aangeduid als Energiebesparingcertificaat (ESC), Energie-efficiëntiekrediet (EEC) of Wit label, is een instrument dat uitgegeven wordt door een erkende instantie en garandeert dat een bepaalde hoeveelheid energie bespaard werd. In de meeste gevallen kunnen witte certificaten worden verhandeld. In vele landen moeten energiebedrijven specifieke doelstellingen inzake energiebesparing halen. De hoeveelheid energie die bespaard wordt bij een woonproject kan onderdeel zijn van de handel. Financiering door derden (TPF) Energy Service Company (ESCO) en energieleveranciers Dit financiële mechanisme heeft betrekking op financiering door een externe investeringsmaatschappij voor energiediensten (ESCO) of door een energieleverancier. Deze investeringen worden dan terugbetaald met de bereikte kostenbesparingen. De investeerder installeert efficiënte technologie en onderhoudt het systeem om te garanderen dat er energie wordt bespaard. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om de levering van de verwarmingsinstallatie, brandstof en onderhoud, maar ook om energiebesparende maatregelen of investeringen in renovatieprojecten die terugbetaald worden op basis van de energiebesparing. In sommige landen, zoals het Verenigd Koninkrijk, zijn er wettelijke verplichtingen die energiebedrijven dwingen om bij te dragen aan de EE-renovatiekosten. Energieprestatiecontract In dit soort contract stelt de contractant (publiek, particulier of holding) de eigenaar maatregelen voor die leiden tot meetbare gegarandeerde besparingen, waarbij hij zichzelf engageert om de besparingen die in het contract vastgelegd zijn te behalen. De projecten worden deels gefinancierd via energiebesparing en kunnen leiden tot toekomstige inkomsten voor de eigenaar. BELANGRIJKSTE BES- PROKEN PROBLEMEN Hoe worden de financiële instrumenten gezien door de CASHpartners? Tijdens een rondetafelgesprek deelden de partners de financiële instrumenten op in de klassen 'meest succesvol' en 'meest complex'. Voor het netwerk waren de meest succesvolle instrumenten fondsen, subsidies, zachte leningen, energieverplichtingen en handel. Deze resultaten zijn vergelijkbaar met die uit het EuroACE rapport (2010), dat meer dan dertig instrumenten beoordeelde. De meest complexe instrumenten zijn de derde overdracht van investeringen naar huurprijzen en financiering door een derde partij. Om de belangrijkste leemten tussen de financiële instrumenten en de verschillen tussen de landen in het netwerk te begrijpen, ontwikkelden de partners een raster dat een overzicht geeft van de financiële middelen die ter beschikking staan van de verschillende soorten begunstigden. (Zie tabel p. 5) Belangrijkste bevindingen uit het raster, met een situatieschets in 10 steden uit 9 Europese landen: EU-instrumenten zijn gericht op de korte termijn. Ze zijn niet ontworpen voor verenigingen van eigenaren en worden meestal gebruikt door sociale woningbouwcorporaties. Nationale financiële instrumenten zijn meestal beschikbaar voor alle begunstigden maar zijn voornamelijk gericht op de korte termijn, behalve in Denemarken, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk, waar men beschikt over lange-termijninstrumenten. Er bestaan verschillen tussen de landen wat de huurdersbijdrage betreft. De CASH-partners rangschikten de financiële instrumenten op de volgende manier: meest succesvol: fondsen, subsidies en zachte leningen, evenals energieverplichtingen en handel; 4 Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Overzicht

5 meest complex om te implementeren, hoewel zeer interessant: financiering door derden, overdracht van investeringen naar huurprijzen, fiscale kortingen en BTW-verlaging. Bij financiering door derden is het mogelijk dat de energiebesparing niet groot genoeg is om de investeringen terug te betalen binnen een redelijke contracttermijn. Barrières Het opstellen en gebruiken van innovatieve financieringsregelingen hangt af van de manier waarop bestaande barrières voor de financiering en uitvoering van EE-renovatieprojecten kunnen worden genomen. De 'barrièrematrix' toont de belangrijkste barrières die door het CASH-netwerk tijdens de workshops werden geïdentificeerd. (Zie p. 6) De volgende barrières komen het meeste voor in de 9 landen en maken de top van de matrix uit: Beperkte financiering, onvoldoende om belangrijke nationale doelstellingen te halen. Doelstellingen aangaande klimaat en energie-efficiëntie worden vaak bepaald door de nationale regeringen. De financiering om Financiële instrumenten in CASH-partnerlanden FINANCIERINGSINSTANTIES Europa Land Regio deze doelstellingen te bereiken is niet groot genoeg of helemaal niet beschikbaar (zie de opmerking van CECODHAS in het hoofdstuk 'Mogelijke oplossingen'). Als gevolg van de algemene besparingen op de overheidsbegroting in de Europese landen is deze situatie alleen maar verslechterd. De beschikbare fondsen lopen vaak op korte termijn en zijn projectgeoriënteerd, waardoor een planning op middellange en lange termijn onmogelijk is. Dit is nochtans noodzakelijk voor grootschalige EE-renovaties. De begunstigden worden geconfronteerd met complexe procedures en aanvraagformulieren voor relatief kleine financieringsbedragen. Een gebrek aan bewustzijn over financiering en over de financiële aspecten van EE-renovatie is bij eigenaren een wijdverbreid probleem, als gevolg van onvoldoende toegankelijke informatie. Er is een gebrek aan samenhang tussen de verschillende financiële instrumenten voor de financiering van de verschillende onderdelen van het renovatieproces. Vele gemeenten worden geconfronteerd met een fundamenteel gebrek aan financieringsmogelijkheden, waardoor ze maar beperkte acties kunnen uitvoeren. BEGUNSTIGDEN Yambol - BG Sonderborg - DN Echirolles - FR CRRA - FR Les Mureaux - FR Frankfurt - GE Eordea - HE Tatabanya - HU Brindisi - IT Utrecht - NL Bridgend - UK Yambol - BG Sonderborg - DN Echirolles - FR CRRA - FR Les Mureaux - FR Frankfurt - GE Eordea - HE Tatabanya - HU Brindisi - IT Utrecht - NL Bridgend - UK Yambol - BG Sonderborg - DN Echirolles - FR CRRA - FR Les Mureaux - FR Frankfurt - GE Eordea - HE Tatabanya - HU Brindisi - IT Utrecht - NL Bridgend - UK Sociale verhuurders Vereniging van eigenaren / appartementsrechten Particuliere eigenaren Gemeenschap 0 0 Banken Particulier * Huurders Andere * Toekomstig project s Roterende fondsen 0 Slechts op beperkt Lange termijn Korte termijn Belangrijkste leemten Niet van toepassing grondgebied Het is moeilijk om tot een akkoord te komen met verenigingen van eigenaren. Er is een gebrek aan controle en monitoring van zowel het gebruik van de financien als van het energieverbruik na de renovatie. Specifieke behoeften aangeduid door de CASH-partners Zoals weergegeven in de 'Behoeftenmatrix' die door het netwerk werd opgesteld, hebben de specifieke behoeften betrekking op: sociale verhuurders, verenigingen van eigenaren en het dilemma huurder/verhuurder. (Zie p. 7) Wat de sociale verhuurders betreft, moet de toegang tot goedkope leningen en grotere leningen worden vergemakkelijkt. Wat de verenigingen van eigenaren betreft, wordt de tussenkomst van een neutraal orgaan voor het beheer van de financiering en de besparingen als een belangrijk punt ervaren, evenals een gemakkelijkere toegang tot financiering door derden. Wat het dilemma huurder/verhuurder betreft, blijft de vraag bij renovatie van sociale woningen: wie draait op voor de lasten en bij wie komen de baten? Er is een probleem met split incentives dat hier aangeduid wordt als het dilemma huurder/verhuurder. Het dilemma vertoont verschillende aspecten: In de meeste gevallen kunnen de kosten van een EE-renovatie niet worden geneutraliseerd door lagere energiekosten als gevolg van een lager verbruik, aangezien de investeerder er niet rechtstreeks voordeel uit haalt; De investering blijft onveranderd, terwijl de inkomsten uit energiebesparing onzeker zijn en afhangen van meer factoren dan de technische maatregelen alleen; Andere voordelen zijn moeilijk te kwantificeren: wooncomfort voor de huurders, verlengde levensduur en toegevoegde marktwaarde voor de verhuurders; Het algemeen belang van de samenleving wordt gediend door de vermindering van de CO 2 -uitstoot en van de energie-afhankelijkheid. In een situatie met meerdere eigenaren (gemengde eigendommen, verschillende vormen van eigenarenverenigingen, vruchtgebruik, enz.) kan het Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Belangrijkste besproken problemen 5

6 Barrières - Financiële instrumenten voor energieverbetering van sociale huisvesting Beperkte financiering om te voldoen aan belangrijke nationale doelstellingen/eisen > bestaande fondsen Vergankelijkheid van fondsen - Op korte termijn: maakt middellange planning moeilijk Complexe en moeilijke procedures en aanvraagformulieren voor kleine financieringsbedragen / complexe EU-financiering Veelheid aan financieringsinstellingen voor de verschillende renovatiewerken en een gebrek aan samenhang Eigenaren zijn niet goed geïnformeerd over de financiële mogelijkheden / geen virtueel informatieplatform Gemeenten zijn ondergefinancierd Er is een akkoord nodig voor woonblokken in handen van verschillende eigenaren (gemengde eigendom & verenigingen van eigenaren) Vermindering van de regionale en overheidsfinancieringen Gebrek aan controle en monitoring Risico dat investeringen in stadsverwarming niet kunnen worden teruggehaald. Lang besluitvormingsproces om fondsen toe te wijzen Juridisch bindende instrumenten (d.w.z. leningen) = eigenaren willen deze niet Geen garantiefondsen voor de eigenaren EE-resultaten zijn niet gegarandeerd Hoge bijdragen van de eigenaren Gebrek aan een financieel mechanisme op nationaal niveau Bureaucratie Vele eigenaren weigeren hypotheek op hun eigendom voor krediet Verschillen in financiële maatregelen tussen de regio's maken het moeilijk om nationale doelstellingen te bereiken Doordat sociale verhuurders investeringen in stadsverwarming niet ondersteunen, stijgen de kosten voor de huurders Lage kasstroom sociale verhuurders CRRA - FR Les Mureaux - FR Frankfurt - GE Eordea - HE Tatabanya - HU Brindisi - IT Utrecht - NL Yambol - BG Sonderborg - DN Echirolles - FR Bridgend - UK dilemma ingewikkelder zijn. Het dilemma kan op verschillende manieren worden aangepakt: Laat de huurders een globaal bedrag betalen dat alle huisvestingskosten dekt: huur, energie, water, afval, enz. De eigenaar kan vervolgens de verschillende huisvestingskosten aanpassen zonder de totale kosten voor de huurder te verhogen. Dit is vooral mogelijk wanneer het energieverbruik per appartement niet apart gemeten wordt. Maak alle kostenelementen transparant voor de huurder. Dit zou een stimulans voor energiebesparend gedrag kunnen zijn. Verdeel de kosten op een gelijke manier onder de huurder, de huiseigenaar en de overheid. De Britse Green Deal werkt volgens dit principe, met energiebedrijven als belanghebbenden (zie het hoofdstuk 'Voorbeelden van partners'). In Duitsland bestaat er discussie rond een "driederdenmodel", waarbij een deel gedekt wordt: door de huurder, via een overdracht van de investeringen naar de huur, op basis van de verwachte energiebesparing; door de investeerder/verhuurder, ten behoeve van renovatie (de energiebesparing hoeft niet noodzakelijk te worden geïntegreerd) en voor de toegevoegde waarde van de eigendom; door overheidsfinanciering (of andere), de overheid die de BTW compenseert en ook vanwege lagere werkeloosheid en CO2 besparingen. (19-25% in de EU). Bij elke aanpak zijn kwaliteitscontrole, monitoring, betalingsregelingen en communicatie essentieel. Mogelijke oplossingen voor het dilemma huurder/verhuurder worden deels bepaald door de nationale regelgeving (zie hoofdstuk 'Voorbeelden van partners'). Economische crisis veroorzaakte liquiditeitsprobleem bij de banken en moeilijkheden om groene leningen te krijgen Huurwetgeving: huurders moeten meer huur betalen zonder te weten of energiebesparing dit zal compenseren Huurprijzen niet hoog genoeg voor sociale verhuurders Veel verzekeringen nodig Het merendeel van de woningen gebouwd vóór 1945 zijn niet gerenoveerd Mogelijke oplossing voor efficiënte financiële constructies Niet mogelijk voor woningcorporaties om een lening te krijgen zonder terugbetaling, wat wel het geval is voor particulieren Aangezien er verschillende financiële instrumenten bestaan, is de oplossing die het CASH-netwerk naar voren schuift en voortvloeit uit drie werkgroepen een financiële constructie met de volgende ingrediënten: stabiele en eenvoudige financiële instrumenten voor een lange termijn (zoals aanbevolen door het Toegang tot hypotheken is een probleem voor verenigingen van eigenaren Opsplitsing van het goed als gevolg van een verkoop Zeer grote barrières Grote barrières 6 Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Belangrijkste besproken problemen

7 Energy Efficiency Governance Handbook, 2010 en door het Inofinproject, 2008), met een voorkeur voor revolverende fondsen, goedkope leningen met een vaste op lange termijn die snel toegankelijk zijn voor alle soorten begunstigden, beveiligde financiering door derden en de verplichting voor energiebedrijven om te herinvesteren in EE-verbeteringen, evenals bankgaranties en aanbetalingen; een neutraal, onafhankelijk coördinatieorgaan; de integratie van EE-verbeteringen met water en afval, zodat financieringsbronnen kunnen worden gecombineerd en er een geïntegreerde aanpak ontstaat met een grotere impact op CO2 reductie; huurders vanaf het begin betrekken bij de energierenovatie (d.w.z. bij het collectieve ontwerp) als initiatiefnemer van energiebesparende activiteiten; een nationale informatietool. Behoeften van de CASH-partners - Financiële instrumenten voor energieverbetering van sociale huisvesting Eenvoudige en begrijpelijke financiële producten voor de lange termijn / standaardisatie nodig Grotere bijdrage van Europa en de landen Gemeenschappelijke aanpak voor verenigingen van eigenaren Betere promotie van financiële mogelijkheden / Nationaal informatieplatform Beschikbaarheid van startfondsen en garanties CRRA - FR Les Mureaux - FR Frankfurt - GE Eordea - HE Tatabanya - HU Brindisi - IT Utrecht - NL Yambol - BG Sonderborg - DN Echirolles - FR Bridgend - UK Het Europese niveau De aanbeveling van Huisvesting Europa is essentieel. «Op 28 februari 2012 keurde de EP-Commissie voor industrie, onderzoek en energie de eis van de lidstaten goed om gebouwen die eigendom zijn van de overheid en openbare instellingen te renoveren (2,5% van de oppervlakte per jaar). CECODHAS Huisvesting Europa benadrukt dat openbare instellingen die verplicht zijn een thermische renovatie uit te voeren, zichzelf geen openbare subsidies kunnen toewijzen voor de financiering van deze enorme investeringen, dit in tegenstelling tot de overheid. Bovendien bestaat er in het geval van sociale woningbouw vaak geen manier om investeringen terug te krijgen, omwille van de huurwetgeving en lage inkomens van de huurders. Het is ook belangrijk om op te merken dat het contractmodel voor energiediensten, hoewel veelbelovend, nog dient te bewijzen dat het een geldige optie is in de woningsector. Daarom is deze wettelijke verplichting enkel zinvol indien ze gepaard gaat met een verplichting om fondsen beschikbaar te maken. Huisvesting Europa doet een beroep op de leden van het EP om deze wettelijke investeringsverplichting in evenwicht te brengen met een wettelijke verplichting om EU-financiering beschikbaar te maken, met inbegrip van de prioritaire toewijzing van structuurfondsen voor en de oprichting van een speciaal groen investeringsfonds gegarandeerd door de EU.» Claire Roumet, secretaris-generaal, CECODHAS Huisvesting Europa Meer fondsen voor de gemeenten Behoefte aan fondsen tegen een lage kostprijs voor iedereen (met inbegrip van de privésector en de sociale verhuurders) Een gemeenschappelijke aanpak voor gemengde eigendom / verenigingen van eigenaren & de mogelijkheid om aanvullende fondsen te krijgen voor EE-verbeteringen (niet enkel voor verbeteringen) Eenvoudigere manieren om EU-fondsen te krijgen Harmonisatie van de maatregelen tussen regio's Eén startpunt voor het financieren / vormen van consortia Behoefte aan meer financieringsbronnen die onderling samenhangen Toelating om het overheidsfonds te gebruiken voor afbraak / heropbouw Optrekken van de plafonds voor de regelgeving van EU-aanbestedingen Grotere projecten Verschillende opties voor particuliere eigenaren en subsidieregeling Huurindex die rekening houdt met energiemaatregelen Beter controlemechanisme voor het leningenprogramma Huurwetgeving met mechanisme voor overdracht van de kosten op basis van energievermindering Behoefte aan integratie tussen wettelijk kader en subsidieregeling Behoefte om toelatingscriteria uit te breiden voor de begunstigden / bouwjaar van het gebouw / max. financieringsbegroting / subsidie percentage (flexibiliteit) Sociale verhuurders de mogelijkheid geven om met de huurders tot een akkoord te komen over een financiële bijdrage aan EE-werken Directe financiering voor sociale huisvesting Lokale instanties die de begunstigden informeren en organiseren (met de middelen om het te doen) Zeer sterke behoeften Sterke behoeften Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Belangrijkste besproken problemen 7

8 VOORBEELDEN van partners De CASH-partners gaven elkaar voorbeelden van goede praktijken. Het Deense Bouwfonds, Denemarken Het Deense Bouwfonds ondersteunt de bouw en renovatie van sociale huisvesting in Denemarken. Dit nationale fonds werd opgericht in 1966 en wordt gevoed door een percentage van de huur (20%). In 2010 bedroeg de waarde van het fonds 100 miljoen euro. Het wordt gebruikt om nieuwbouwactiviteiten en renovatie van huizen te financieren, respectievelijk tot een maximum van 40% en 50% van de kosten. De overheid heeft een fundamentele invloed op de manier waarop renovaties worden uitgevoerd en kan het project in de richting van een EE-renovatie sturen. De huurder is in hoge mate betrokken bij de renovatieregeling. Huurders zijn lid van het lokale departement voor sociale woningbouw (via een minimale bijdrage). De sociale verhuurder stelt verschillende renovatiescenario's voor aan de huurders, die het recht hebben om renovatie-investeringen te weigeren. Beslissingen worden genomen bij gewone meerderheid. Nadelen zijn is dat de procedures voor de financiering tijdrovend zijn en dat het fonds niet ambitieus genoeg is (tot Passiv Haus niveau 2). Het is echter een interessant, langlopend revolverend fonds. Het nationale puntensysteem voor huurwoningen, Nederland In Nederland wordt de maximale huurprijs van sociale woningen vastgesteld via een nationaal puntensysteem. Hoe hoger de kwaliteit van het huis, hoe hoger de huur kan zijn. Bij een recente aanpassing van het systeem werd het energielabel van het huis opgenomen in de puntenbeoordeling, om sociale verhuurders te motiveren in energieverbeteringen te investeren. Als verhuurders de EE van het huis verbeteren, kan een hogere huur in rekening worden gebracht. Anderzijds, indien er geen energieverbetering is tegen 2014, zal het puntenaantal lager liggen en de huur worden verminderd. De score voor het energielabel varieert van 0 tot 44 punten en kan een aanzienlijk deel uitmaken van het totale puntenaantal van een appartement of een huis. Green Deal, UK In de Energy Act van 2011 kondigde de Britse regering een Green Deal aan, met de bedoeling de CO2 uitstoot van gebouwen te verminderen. De deal gaat van start in oktober 2012 en heeft de volgende mogelijkheden: Alle Britse woningen en bedrijven zullen pakketten kunnen installeren met energiebesparende maatregelen, bijvoorbeeld isolatie, zonder voorafgaande kosten. De terugbetalingen gebeuren na verloop van tijd en op basis van de energiebesparingen. Er wordt een revolverend fonds opgezet. Er worden strenge normen ingevoerd om de consument te beschermen. Een nieuwe vereiste voor energiebedrijven is om gelijke toegang tot de Green Deal te helpen garanderen, ongeacht het inkomen of het type woning. De steun bedraagt naar schatting 1,3 miljard per jaar. Er wordt extra hulp verwarmingsketels beschikbaar gemaakt om ervoor te zorgen dat energiearme gezinnen betere ketels krijgen en om tochtige woningen te herstellen, terwijl er ook subsidies worden voorzien om moeilijk te isoleren woningen aan te pakken, waaronder woningen met enkelsteens muren. De Green Deal zal naar verwachting rond de 14 miljard aan particuliere investeringen op gang brengen gedurende het volgende decennium. Tegen 2015 zouden minstens banen in de isolatie- en bouwsector kunnen worden ondersteund. KfW programma's, Duitsland In Duitsland beheert de KfW-ontwikkelingsbank al meer dan 15 jaar financieringsprogramma's voor energie en modernisering van gebouwen. Hun financieringsinstrumenten zijn zachte leningen en rechtstreekse subsidies (Zuschuss). Er lopen allerlei programma's om de warmtevraag te verminderen, hernieuwbare energie te bevorderen en energievoorzieningen en woningen te moderniseren. Als hoofdregel van KfW geldt, hoe hoger de besparingen, hoe lager de rente of hoe hoger de subsidie. Daarnaast is er ook financiering voorzien voor adviesdiensten en de kwaliteitscontrole op de uitvoering dat het besparingspotentieel bepaalt en in het afgelopen jaar voegde KfW de als doelgroep voor verenigingen van eigenaren (Wohneigentümergemeinschaften). Enerzijds krijgen KfW-programma's soms de kritiek dat ze nogal snel veranderen. Anderzijds bieden ze verscheidene richtlijnen om goede resultaten en besparingen te halen, waardoor ze een goed gebruik van overheidsgeld garanderen. Vanaf 1 april 2012 kan beschermd bouwkundig erfgoed ook worden gefinancierd. De KfW-programma's werden meerdere malen beoordeeld op hun effectiviteit inzake vermindering van de CO2-uitstoot en verbetering van de levensomstandigheden. Lokaal financieel instrument, Brindisi, Italië In Brindisi, Italië, regelt de openbare sociale verhuurder IACP (Istituto Autonomo Case Popolari) zijn betrekkingen met de huurders via een gemengde commissie, de "Commissione di Gestione della Carta dei Servizi" en overeenkomstig het charter "Carta dei Servizi". Door middel van gemeentelijk overleg werd het zodanig aangepast dat de huurdersvereniging 30% van de huur ontvangt (min.30 ) voor zelfbeheer, wat kan worden gebruikt voor verbeteringen in overeenstemming met de IACP. Er zijn gesprekken aan de gang om energieverbeteringen op te nemen. 8 Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Voorbeelden van partners

9 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Om de financieringsmogelijkheden voor grootschalige EE-renovatieprojecten te verbeteren, diende het Cash-netwerk een reeks aanbevelingen in, voorgesteld als de Frankfurtresolutie : Financiering Om de nationale en internationale klimaat- en energiedoelstellingen te kunnen bereiken, zijn er voor alle huiseigenaren meer subsidies en grotere bijdragen nodig van Europa en van de nationale overheden. De beschikbare financiële instrumenten zijn bij voorkeur: gebaseerd op een langetermijnplanning soorten, beter gecoördineerd, niet-bureaucratisch en toegankelijk voor alle huiseigenaren. Nationale informatieplatformen kunnen helpen om financiële mogelijkheden te promoten bij alle soorten eigenaren. Nationale en regionale revolverende fondsen (ondersteund door extra bijdragen aan de huur of energierekening) kunnen een belangrijk instrument zijn ten gunste van grootschalige projecten op lange termijn. Bankgaranties van de overheid moeten worden gebruikt om subsidies en leningen ook toegankelijk te maken voor verenigingen van eigenaren en particuliere huiseigenaren. Onafhankelijke beheersentiteiten moeten worden opgericht of ondersteund om technische, financiële en organisatorische aspecten te organiseren en de maatregelen op te volgen. Ze kunnen optreden als bemiddelaar tussen de verhuurders/eigenaars van de woningen en de huurders. De rol kan worden vervuld door lokale/regionale stichtingen of energiediensten/toeleveringsbedrijven of zelfs door de huurdersorganisaties. Om de hoge kwaliteit van de maatregelen en een lage toekomstige energievraag te waarborgen, moeten hoge kwaliteitsnormen worden gecombineerd met financiering. Zachte/groene leningen of andere (roterende) fondsen moeten gemakkelijk toegankelijk zijn voor alle huiseigenaren, waaronder de sociale verhuurders. De fondsen moeten worden gecombineerd met garanties voor leningen om de betrokkenheid van derden te bevorderen. Bestaande subsidies voor woningverbetering moeten zich meer richten op EE. Dilemma investeerder/gebruiker De stijging van de huurprijzen of de terugbetaling van energie-investeringen moet worden gecompenseerd door energiebesparing (het verlagen van de energiekosten) om het dilemma eigenaar/huurder op te lossen. Om de energieverbetering optimaal en in haar geheel te implementeren, moeten er maatregelen worden toegevoegd voor het verminderen van andere lopende kosten inzake water, elektriciteit en afval. Financiële steunprogramma's op hogere nationaal, regionaal en lokaal niveau moeten de kloof overbruggen naar energienormen en beperkte huurstijgingen voor gezinnen met een laag inkomen. Een gemeenschappelijke aanpak voor verenigingen van eigenaren en van huishoudens met een laag inkomen moet beschikbaar zijn om tegemoet te kunnen komen aan bepaalde bezwaren van eigenaren. Alle technische maatregelen en het energieverbruik moeten op een transparante en onafhankelijke manier worden gecontroleerd. De huurders moeten uitgebreid worden geïnformeerd. In vele landen zijn de energiebedrijven verplicht om energie te besparen en beheren ze ook al de energiefinanciering voor individuele huishoudens. Om die reden dienen zij een belangrijke rol te spelen in het dilemma eigenaar/huurders. Netwerken Het is van essentieel belang dat alle belanghebbenden netwerken om hindernissen te overwinnen. Aanbevelingen voor management autoriteiten Het beheer van de programma's die worden ondersteund door de structuuren cohesiefondsen is de verantwoordelijkheid van de lidstaten. Zij wijzen voor elk programma aan (op nationaal, regionaal of een ander niveau) die mogelijke begunstigden informeren, de projecten selecteren en algemeen toezicht uitoefenen op de uitvoering. Deze paragraaf bevat aanbevelingen gericht aan de beheersautoriteiten. Europese fondsen zoals het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) moeten niet alleen worden voorzien voor energiemaatregelen in het algemeen, maar moeten zich ook op een integrale manier richten op sociale huisvesting (energie, leefomgeving, onderhoud en integratie). Het gecombineerde gebruik van EU-fondsen, zoals het ESF, EFRO, ELFPO 1, enz. en de stabiliteit van de fondsen op lange termijn moeten voorrang krijgen. Er moet rekening worden gehouden met de doelstellingen en resultaten van het URBACT-programma en de projecten. Grote delen van de regionale financiering moet afgestemd worden op de energieverbetering van de sociale huisvesting. 1 Europees Sociaal Fonds, Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling, Europees Landbouwfonds voor Plattelandsontwikkeling Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Conclusies en aanbevelingen 9

10 NOG MEER INFORMATIE Betaalbare warmte voor iedereen Gids voor de verbetering van de energie-efficiëntie in de sociale woningvoorraad, voor de sociale woningbouwcorporaties, bewoners en ondersteunende organisaties. Handleiding geschreven als onderdeel van het FinSH project - Financiële en ondersteunende instrumenten voor energiearmoede in sociale woningbouw Anforderungen an einen Sanierungsfahrplan, Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050, Energy Efficiency Governance Handbook, Internationaal Energieagentschap, tweede uitgave, OECD/IEA Energierenovatie van sociale woningen door energieprestatie contracten Feedback vanuit het FRESH-project: Frankrijk, Italië, Verenigd Koninkrijk en Bulgarije, Financiering van energiebesparende maatregelen in de Nederlandse sociale huursector - WP2-verslag aan het InoFinproject, Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN), ECN-E , december 2006 Richtlijn over financieringsregelingen voor energierenovatie bij sociale woningbouw in nieuwe lidstaten van de EU; 2008, verslag van het InoFinproject; Innovatieve financiering van renovatie bij sociale woningbouw in een uitgebreid Europa Verhandeling bij het thematische CASH-seminar over financiële instrumenten, Frankfurt, 7, 8 en 9 september 2011, 10 Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Meer informatie

11 Partners contactpersonen Hoofdpartner Thierry Monel, Ville Echirolles, Frankrijk - Tel: 33 (0) Tatabanya Tamas Galgovics Hoofdpartner Hoofdcoördinator Sophie Moreau, Ville Echirolles, Frankrijk - Tel: 33 (0) Utrecht Inge Van de Klundert Bridgend (UK) Elaine Williams Yambol Mariya Paspaldzhieva Brindisi Brindisi (Italië) Valerio Costantino Conseil Régional Rhône-Alpes Claire Prédal Tatabanya Yambol Frankfurt (Duitsland) Werner Neumann Les Mureaux (Frankrijk) Brigitte Bonafoux en Laeticia Bideau-Maruejouls Eordea (Griekenland) Kostas Nikou Sonderborg Inge Olsen Echirolles afgevaardigde belast met CASH Stéphanie Abrial Echirolles afgevaardigde belast met huisvesting Carole Simard Hoofdpartner Technisch ondersteuningsteam Stephane Durand, Dienst Duurzame Ontwikkeling Sylvain Bove, financieel verantwoordelijke Document voorbereid door: Sophie Moreau Lead Coördinator, met de bijdrage van Lead-partnerteam en CASH partners. Foto s: Gemeente Echirolles, Sophie Moreau. Energiereferat Gemeente Frankfurt am Main, Werner Newman. Lay-out: Clara Chambon. Vertaling: Accent Mondial.

12 URBACT is een Europees programma voor uitwisseling van informatie ter bevordering van duurzame ontwikkeling. Het biedt steden de mogelijkheid om gezamenlijk oplossingen te ontwikkelen voor belangrijke stedelijke problemen. Daarbij wordt de grote rol benadrukt die zij vervullen bij het oplossen van steeds EEN URBACT II PROJECT complexere maatschappelijke problemen. Het ondersteunt hen bij de ontwikkeling van pragmatische, nieuwe en duurzame oplossingen die rekening houden met economische, maatschappelijke en milieuaspecten. Steden kunnen binnen dit programma goede praktijkvoorbeelden en ervaringen uitwisselen met alle professionals die in heel Europa betrokken zijn bij stedelijk beleid. URBACT staat voor 300 steden, 29 landen en 5000 actieve deelnemers. URBACT wordt medegefinancierd door het EFRO en de lidstaten.