VORMEN VAN FLEXWONEN

Transcriptie

1 Paul Keijsers Hoofd transformatie & bouwmanagement Camelot VORMEN VAN FLEXWONEN VOORBEELD: VOORMALIG GRAFISCH LYCEUM - EINDHOVEN 6 MAART 2014

2 OVERVIEW Sinds landen, 19 kantoren Beheerkantoren NL: Eindhoven Rotterdam Amsterdam Zwolle Heerlen Utrecht Hoofdkantoren in Eindhoven & London 225 medewerkers West Europa Marktleider leegstandbeheer in EU

3 DIENSTENPAKKET

4 ACTUELE ONTWIKKELINGEN verschuiving van anti-kraak/tijdelijk leegstandsbeheer naar tijdelijke/permanente transformaties voor snel-muterende woonvormen

5 TRANSFORMATIE & BOUWMANAGEMENT

6 BOUWMANAGEMENT-VORMEN Zelf kopen & ontwikkelen als belegger/investeerder Consultancy & bouwmanagement voor derden Pand(en) inhuren & doorverhuren Transformatie & inhuur incl. MJOP terwijl belegger alleen huur ontvangt (bijv. tender Ravellaan gemeente Utrecht tijdelijke studentenhuisvesting voor max. 10 jaar) Transformaties voor speciale doelgroepen i.s.m. met gemeenten, woningcorporaties, investeerders en werkgevers Voorbeeld: voormalig Grafisch Lyceum

7 VOORBEELD FLEXWONEN ARBEIDSMIGRANTEN Voormalig Grafisch Lyceum Eindhoven Eigendom corporatie Woonbedrijf Initiatief vanuit Convenant 2012 tussen Gemeente & corporaties Eindhoven Doelgroepen: 50 flexwoners (arbeidsmigranten) Vrije verhuur gymzaal Ateliers Buurtkantine (repair café, WMO inzet buurbewoners) Exposities

8 TRANSFORMATIEPROCES Herbestemming naar (verhuur)bewoning voor snel muterende doelgroepen = FLEXWONEN Transformatie begeleidt in 3 fasen het traject van behoefte en idee naar realisatie en gebruik: Analyse - Transformatie - Beheer (A.T.B.) Elke fase kent zijn eigen juridische, fiscale, beheersmatige en (bouw)technische aspecten.

9 A.T.B.Proces Flexwonen Analyse Transformatie Beheer Fase 1 Fase 2 Fase 3 Aanleiding/doelgroep Opdrachtgever- partner(s) Zoektocht naar geschikt pand Locatie, buurt, parkeren Bestemmingsplantoets Exploitatie haalbaar Procedurebepaling Juridische analyse GRO Aanvraag omgevingsverg. Aanbestedingsstukken Bouwmanagement Asbestsanering (Ver)bouwen MJOP Startinventaris Opleveren aan afdeling Beheer Overal Beheerplan Bewoners op contract nemen Communicatie Onderhoud (technisch) Beheer (financieel, contractueel, sociaal, buurt) Beveiliging Integreren in omgeving

10 1. ANALYSE CONCEPT - EXPLOITATIE Raming totale kosten/opbrengsten (incl. BTW) Totaaloverzicht 1. Analyse (markt, doelgroep, indeling, bestemmingsplan, asbest, raming, huurcontractvorm, concept-exploitatie, beslisdocument) Gebruiksexploitatie 2. Transformatie (GRO, aanvraag vergunning, bestek+tek., saneringen, MJOP, inventaris 3. Beheer (technisch, juridisch, sociaal, financieel, verhuur) 4. Inkomsten (uit marktonderzoek en mogelijk uit diverse doelgroepen, meerdere gebruikers Totaal geraamde kosten/opbrengsten gedurende looptijd van x jaar

11 1. ANALYSE DOELGROEPEN (uitgangspunt = hoge mutatiegraad)

12 1. ANALYSE CONTRACTVORMEN Juridisch Bruikleenovereenkomst Reguliere huurcontracten (wonen) Tijdelijke huurcontracten o.b.v. leegstandwet/crisis en herstelwet Benaming Short-stay-contract Campus-contract Arbeidsmigranten-contract Contract voor flexwonen algemeen

13 2. TRANSFORMATIE ACTIES (Bouw)technische beoordeling beoogd pand, werkvoorbereiding GRO en begeleiden aanvraag omgevingsvergunning Aanbestedingsstukken opstellen Aanbesteden/offerte-aanvragen Asbestsanering (Ver)bouwen MJOP opstellen en vaststellen Inrichting en startinventaris verzorgen i.s.m. afdeling Beheer Opleveren aan afdeling Beheer Kernvraag TRANSFORMATIE : hoe exploitatie haalbaar?

14 3. BEHEER Beheer- en integreerplan met duidelijk regels en procedures (beheerders, gangoudsten, boetesysteem) Begeleiding pandbeheerder, op contract nemen van bewoners Signing in het pand: veel symboliek i.v.m. taalbarrière, cursus Nederlandse taal verzorgen Kantoor Migrada, ateliers Ontwerperscollectief La Città Mobile, buurtkantine en gymzaal faciliteren Intergatie buurt door kantine, expositieruimte, voetbalveldje, buitenterras en gymzaal Contacten met wijkagent, buurtvereniging, brandweer, gemeente, gezondheidscentrum Kunstinitiatief La Citta Mobile: betrekken bewoners bij hun werkzaamheden ( knuts avonden o.i.d.) Sociaal maatschappelijke partij in het pand, dagbestedingsproject (kantine exploitatie en groenbeheer). Technisch pandbeheer inclusief maandelijkse rapportage door buitendienst Schoonmaakbeheer, inventaris op orde houden ACTIES Sociaal beheer (algemene communicatie naar/in buurt) Rapportages en communicatie naar de pandeigenaar Communicatie en algemene dienstverlening aan bewoners, activiteitenbegeleiding Financiëel beheer, incasso, opleveringen, bezichtigingen, borgstellingsafhandeling Beveiliging: alarmsysteem, surveillance, 24-uurs beveiliging, hondengeleiders Kernvraag BEHEER: welke contractsvorm te gebruiken alsook concrete sociaal-maatschappelijke inpassing?

15 3. BEHEER TOTAALOVERZICHT

16 RESUMÉ Gemeente Eindhoven (Henri Verbruggen - vorige spreker) - Proces = aanleiding en procedurele mogelijkheid Camelot - Transformatie = technische en financiële haalbaarheid - Beheer = reglement en (sociaal-maatsch.) wenselijkheid Woonbedrijf (Paul Tholenaars - volgende spreker) - Instroom bewoners = bekendheid en verhuurbaarheid