Dordrecht. Aan. Gemeentebestuur

Transcriptie

1 Gemeentebestuur Dordrecht DOSSIER Afschrift: - SO/GBD (W.V. van der Vlugt - SK Dordrecht - West begane grond) - wethouder Lagendijk (SK Dordrecht 819) - secretaris Adviescommissie (Nieuwe Poort 201) Postbus AA Dordrecht Bezoekadres Spuiboulevard GR Dordrecht Aan de gemeenteraad Telefoon (078) Fax (078) wv.vander.vlugt@dordrecht.nl Website Behandeld door W.V. van der Vlugt Onderwerp RAADSINFORMATIE inzake het Ontwikkelplan Grondbedrijf Dordrecht. Begrotingsprogramma en thema Wonen en leefbaarheid / ontwikkeling, herstructurering woonwijken Bijlage(n) 1 (Ontwikkelplan GBD) Datum 2 juni 2008 De volgende informatie verstrekken wij aan u om u te informeren over de beoogde Ontwikkeling van het Grondbedrijf van de gemeente Dordrecht naar een strategische adviserende en opererende organisatie. Om zo in te kunnen spelen op de aanstaande veranderingen in de Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (i.c. Grondexploitatiewet) en het (nog) beter in staat zijn van de gemeente om een gelijkwaardige gesprekspartner te zijn van de marktpartijen (projectontwikkelaars) die in Dordrecht opereren. 1. Inleiding en achtergrond van het Ontwikkelplan. Voor u ligt het Ontwikkelplan van het Grondbedrijf Dordrecht (GBD) (zie bijlage) Dit Ontwikkelplan is in 2007 opgesteld met behulp van een extern adviesbureau, maar wel expliciet tot stand gekomen vanuit de afdeling en het management zelf, in de context van een analyse van de marktontwikkelingen en de visie en mening over het GBD door de relevante omgeving van het GBD. In de voorgaande jaren heeft het GBD een ontwikkeling doorgemaakt naar een actief en sturend grondbedrijf, vooral ingegeven door financiële overwegingen. Waarin o.a. de zogenaamde residuele grondwaarde-methodiek inmiddels breed gehanteerd wordt en evenzo het gelijk opgaan van "rekenen en tekenen" gemeengoed binnen de gemeente Dordrecht is geworden. Dit Ontwikkelplan markeert de volgende stap in de ontwikkeling van het GBD, namelijk die van het vergroten van het vermogen van het GBD om op strategisch niveau te adviseren en te opereren. Waarbij het vooral gaat over het belang van een grondbedrijf dat inbreng heeft en biedt in projecten en processen aan de voorkant. Als de expertise van het GBD in het begin van afwegingsprocessen goed gebruikt en ingezet kan worden zal dat een positief effect moeten hebben op o.a. de kansen op een efficiënt grondgebruik, een goede verhouding kosten-kwaliteit en de winstpotentie van projecten 1. Het Ontwikkelplan richt zich op de ontwikkeling van het GBD naar de hiervoor omschreven doelstelling/opgave. Duidelijk is dat het huidige grondbedrijf al een aantal slagen gemaakt heeft, maar nog een de volgende stap moet zetten om op het gewenste tactische en strategische niveau te komen, om dan van daaruit de ambitie waar te maken. In dat verband speelt ook nog een exogene factor een belangrijke rol: het steeds professioneler worden van contractpartijen. De opgave is dat het GBD in 2010 gegroeid is naar het gewenste niveau van kunnen en handelen. Het Ontwikkelplan doet daartoe dan ook voorstellen. 1 Overigens is dit niet anders dan voor elke andere expertise binnen een gemeente, zoals verkeer, milieu, civiel, etc. Het gaat om de integrale weging van alle aspecten in een vroeg stadium. Pagina 1 van 5

2 Hoofdstuk 1. van het ontwikkelplan geeft een korte samenvatting van de belangrijkste inhoud van het plan, hoofdstuk 2. betreft een korte inleiding. In hoofdstuk 3. wordt de relevante omgeving en de zich daar voortdoende ontwikkelingen beschreven, gevolgd in hoofdstuk 4. door de daaruit voortvloeiende missie en visie van het Grondbedrijf Dordrecht. De hoofdstukken 5. en 6. geven vervolgens inhoud aan de voorwaarden en de benodigde maatregelen en middelen die nodig zijn om de doelstelling voor een strategisch en adviserend grondbedrijf mogelijk te maken. 2. Het Grondbedrijf Dordrecht (GBD) nu en in de toekomst Taken Het (een...) grondbedrijf heeft een groot aantal taken die zich zowel op het pure operationele als op het abstracte en strategische niveau afspelen. Wat op zichzelf een logische oorzaak heeft, want een grondbedrijf is verantwoordelijk (in essentie) voor de hele keten van privaatrechterlijke gronduitgifte. Mede in het licht van publiekrechtelijke instrumenten als WVG, onteigening, planschade, e.d.. Hieronder een samengevatte opsomming van de taken van het GBD: E.e.a. begint bij de eerste contacten met marktpartijen (begin project/proces) over mogelijke programma's, vormen van samenwerking, positiebepaling, waardebepaling van grond en/of opstallen, etc.. Gevolgd door een onderhandelingsproces, resulterend in het feitelijk aangaan van overeenkomsten tussen partijen (zwaar juridisch ingebed) en het feitelijk samenwerken in de voorbereiding/realisatie van projecten. In die fase zal een grondbedrijf ook grond- of gebiedsexploitaties opstellen (ook exploitatieovereenkomsten bij grondposities van marktpartijen), aanbesteden, bouwrijp maken en uiteindelijk ook de uitgifte formeel regelen door middel van bestuurlijke, notariële, administratieve en financiële afhandeling (er moet immers ook gewoon geld op de rekening van de gemeente binnen komen...). Daarnaast zal een grondbedrijf met een actief grondbeleid (zoals in Dordrecht het geval is) ook veelvuldig, vooruitlopend op de initiatieven tot projecten, adviseren aan het bestuur om strategisch bezit te verwerven om zo positie te hebben in projectenontwikkeling met betrekking tot marktpartijen. Deze verwerving vraagt om een stevige kennis en ervaring in taxeren, residuele waardebepaling en de daadwerkelijke aankoop en daarna beheer van verworven gronden en opstallen. Een bijzonderheid (ten opzichte van veel gemeenten) is het erfpachtregime wat in Dordrecht nog veel gehanteerd wordt, als gevolg van het feit dat in het verleden veel overeenkomsten zijn aangegaan. De gehele voorbereiding (o.a. waardebepaling), juridische en financiële afhandeling en administratie van uitgifte in erfpacht, verlenging erfpachtcontracten, verkoop tot bloot eigendom (indien beleidsmatig mogelijk), herberekening canons, etc. wordt ook door het GBD gedaan. Het GBD heeft overigens ook de taak in het realiseren van allerhande juridische zekerheden en het aangaan van contracten voor alle aspecten aangaande onroerende zaken van de gemeente. Te denken valt daarbij aan opstalrechten, huurovereenkomsten, vestigen van zakelijke rechten, e.d. (bijvoorbeeld: bruggen van derden op gemeentegrond, kabels en leidingen van derden in gemeentegrond, zendmasten, etc.). De deskundigheid van het GBD wordt ook frequent en veelvuldig ingehuurd door andere gemeentelijke organisaties als juridisch adviseur en als makelaar (o.a. door de sector MO en het Vastgoedbedrijf). Kwantitatieve en kwalitatieve bezetting Voor het GBD betekent dit ook dat zij de laatste jaren kennis en formatie heeft opgebouwd om een goed actief grondbeleid te kunnen uitvoeren (zoals hierboven kort beschreven) voor de gemeente Dordrecht. De afdeling heeft op alle taakvelden een, voor de omvang en ambitie van een gemeente als Dordrecht, redelijk bescheiden formatie beschikbaar, maar heeft wel de ruimte om eventueel benodigde, extra capaciteit extern in te huren (gedekt in grondexploitaties), hetgeen ook regelmatig plaatsvindt. Pagina 2 van 5

3 In kwalitatieve zin heeft de afdeling GBD een uitstekend en hoog niveau van kennis en kunde op de taakvelden die benodigd zijn voor een actief grondbeleid. Het GBD kan de vergelijking, voor wat betreft het kennisniveau, met andere gemeenten prima doorstaan. Veranderingen Maar het ontwikkelplan laat ook zien dat het GBD om de ambitie te halen zoals geformuleerd (strategische opereren en adviseren aan de voorkant van projecten) nog een ontwikkeling moet doormaken. Op een 4-tal hoofdcompetenties: professionaliteit, resultaatgerichtheid, marktgerichtheid en samenwerkingsgerichtheid,zal het GBD nog moeten groeien. Waarbij het dan niet louter gaat om de daadwerkelijke inhoudelijke kennis, maar ook gaat om de proceskant van deze competenties. Te denken valt daarbij aan: adviesvaardig, initiërend vermogen, analytisch zijn, politiek sensitief, onderhandelingsvaardig, netwerken, transparant zijn, etc.. Anders gezegd: hoe passen medewerkers hun feitelijke inhoudelijke kennis toe in integrale, complexe, strategische, politieke processen/projecten. Hoe beter dat gebeurd, hoe beter de acceptatiegraad is en hoe groter de meerwaarde kan/blijkt te zijn van vroegtijdige betrokkenheid van het GBD. Het heeft ook iets van: "gelijk hebben" is iets anders dan "gelijk krijgen". Er zijn overigens al stappen gezet door het GBD in deze ontwikkelingsrichting. Het Grondbedrijf hanteert reeds sinds jaren de gewoonte om (financiële) risicoreserveringen op te nemen in de Prognoses. Vanaf 2006 is ook onderkend dat dit expliciet gebaseerd moest worden op een goed systeem van risicomanagement, en is gestart met risicomanagement voor de projecten Gezondheidspark, Maasterras en de Zeehaven. In 2007 is dit verder uitgebouwd en is gestart met het opzetten van een vast systeem en proces van risicomanagement (cf Deloitte), wat voor een aantal grote projecten met een grondexploitatie al heeft geresulteerd in een grondige risicoanalyse (-f maatregelen). Ook in 2008 (e.v.) wordt dit verder uitgerold. Een andere rol van het GBD betreft haar control-taak met betrekking tot grondexploitaties, in 2007 is duidelijk geworden dat het GBD meer expliciet zichzelf moet manifesteren als "bewaker" van de financiële huishouding (het "resultaat") van projecten met een grondexploitatie. Hetgeen betekent dat zij bijvoorbeeld grondexploitaties up-to-date houdt, adviezen geeft ter verbetering of zelfs adviseert om een beleidsmatige koersverandering door te voeren, e.d.. Zij zal zich daartoe (cf. ontwikkelplan) een professionele en adviesvaardige rol moeten eigen maken. In de Prognose 2008 zijn daartoe verdere voorstellen gedaan. Daarnaast valt ook te constateren dat het GBD weliswaar gesteld is om een goed actief grondbeleid te voeren en daarvoor de kennis en kunde ook in huis heeft, maar ook een zeer belangrijk taakveld mist en dat is: de ontwlkkelaar\ In de praktijk blijkt dat marktpartijen zich ook meer en meer professioneler en breder ontwikkelen (o.a. nieuwe vormen van samenwerking, actief risico's nemen, beleggers aan de voorkant betrekken, nieuwe programma's als leisureconcepten ontwikkelen, e.d.). Zij verwachten van de gemeenten ook dat zij mee kunnen als professionele (tegen)partij. Wat voor een gemeente betekent dat zij tegenover/naast een marktpartij ook een breed georiënteerde en inzicht en ervaring hebbende "counterpart" moet bieden/hebben. Kortom een ontwikkelaar vanuit de gemeente. Een dergelijke functie ontbreekt op dit moment bij het GBD. Het gaat hierbij om een functie die kennis en kunde heeft van alle andere taakvelden (juridisch, financieel, waardebepaling, techniek) van een grondbedrijf en deze integreert (in zekere mate) en aanvult met echte marktkennis en dan locatie/gebiedsgericht adviseert over de mogelijk te volgen ontwikkelingsrichting. Daarmee is hij/zij de inhoudelijke counterpart van een marktpartij. In het ontwikkelplan wordt deze functie aangeduid als "strategisch adviseur locatie- en gebiedsontwikkeling". Dit soort functies is in de G4 gemeenten al standaard onderdeel van de formatie van een grond- of ontwikkelbedrijf 2. 2 In bijvoorbeeld Den Haag aangeduid als locatieontwikkelaars of dealmakers. Pagina 3 van 5

4 Een ander aspect van verandering bij het GBD om haar ambitie te behalen, betreft de taken en positie van het afdelinghoofd GBD. In het verleden werd veel van het werk van gemeentelijke ontwikkelaar (als counterpart van de marktpartijen) uitgevoerd door het afdelingshoofd, maar in een professionalisering van een afdeling als GBD en haar medewerkers, zal een manager veel meer een faciliterende rol moeten hebben, gericht op het creëren van de juiste omstandigheden om de taakvolwassen en professionele medewerker(s) zijn/haar rol te laten vervullen. Dit betekent dat de taken van het afdelingshoofd primair gericht zijn op processturing, bedrijfsvoering en personeelsontwikkeling en dus zelf niet in inhoudelijke processen/projecten gaat acteren; tenzij er noodzaak is voor escalatie en/of proces (bij)sturing. Anderszins randvoorwaardelijk voor de ambitie is, dat de afdeling GBD over voldoende schaalniveau en omvang beschikt om de beoogde professionaliseringsslag te kunnen maken en behouden. Dit betekent dat structurele taakvelden voldoende met eigen medewerkers bezet zijn voor de gevraagde werkzaamheden en ook om kennis te delen en te ontwikkelen. Dit alles betekent voor het GBD, in essentie, 3 zaken: 1. De introductie van het nieuw taakveld van locatieontwikkeling en de daartoe benodigde 2 fte formatie en de aanvulling van elk 1 fte formatie op de meeste gevraagde vakgebieden Planeconomie en Juridisch, ten behoeve van het voldoen aan de vraag en de benodigde omvang van de afdeling; samen dus ook 2 fte. 2. Een proces van vorming en ontwikkeling van de medewerkers op het gebied van adviesvaardigheden, onderhandelingsvaardigheden, professionaliteit en taakvolwassenheid. 3. Een afdelingshoofd (management) die zich primair richt op de faciliterende rol voor de afdeling en bezig is met het creëren van de randvoorwaarden voor een professionele en adviesvaardige afdeling. 3. Maatregelen en middelen In het ontwikkelplan staat weergegeven tot welke maatregelen en activiteiten al het bovenstaande zou moeten leiden, dit zijn een 18-tal 3 die direct of indirect bijdragen aan de ambitie van het GBD. Deze zijn tot stand gekomen in samenspraak met de medewerkers van de afdeling en het MT SO. Vertaald naar de eerder genoemde kerncompetenties betekent dit het volgende aan maatregelen voor 2008 en (deels) 2009 (voor de planning zie het ontwikkelplan): Maatregelen: Professionalisering 1. Introduceren en toevoegen formatie locatieontwikkeling 2. Invoering grondexploitatiewet 3. Taakafbakening met projectcontrol en vastgoed 4. Kennissysteem vastgoed 5. Ontwikkelen kwaliteitszorgsysteem 6. Vergroten adviesvaardigheden medewerkers Resultaatgerichtheid 7. (Capaciteits)management versterken 8. Uitbreiden formatie juristen 9. Uitbreiden formatie planeconomie 10. Voortgangsbewakingssysteem 11. Goed opdrachtgeverschap 12. Toepassen principes timemanagement 3 Een specifieke maatregel (2) voor 2008 is de omstandigheid dat de invoering van de grondexploitatiewet gaat plaatsvinden. Pagina 4 van 5

5 Marktgerichtheid 13. Organiseren bijeenkomsten met marktpartijen 14. Vergroten onderhandelingsvaardigheden Samenwerkingsgerichtheid 15. Instellen vastgoedeconomisch overleg 16. Stevigere betrokkenheid bij kaderstelling 17. Vergroten externe oriëntatie 18. Communicatie Middelen: Capaciteit: Uitbreiding capaciteit strategisch adviseur locatie- en gebiedsontwikkeling Uitbreiding juridische capaciteit Uitbreiding planeconomische capaciteit Bijeenkomsten met marktpartijen Capaciteit Projectleiding invoering grondexploitatiewet Systemen: Kennissysteem vastgoed Voortgangsbewakingsysteem Kwaliteitszorgsysteem Vorming en opleiding: Grondexploitatiewet Vergroten adviesvaardigheden Onderhandelingsvaardigheden 4. Financiële consequenties Het ontwikkelplan heeft ook zeker financiële consequenties, deze zijn: De extra structurele lasten bedragen ,-, waarvan ,-- door grondexploitaties worden gedekt en ,-- ten laste van de reguliere exploitatie komen. De eenmalige lasten bedragen ,, die geheel gedekt moeten worden uit de reguliere exploitatie (er is dan reeds ,- gedekt uit het budget van het grondbedrijf). Daarvan zal ,- voor 2008 zijn en ,- voor Wij vertrouwen er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Het college van Burgemeester en Wethouders de/sjecretaris A de burgemeester Is. R.J.G. Bandell Pagina 5 van 5