Werkplan Platform Nieuwbouw 2016

Transcriptie

1 Corporaties staan de komende jaren voor twee grote uitdagingen: Betaalbaarheid van wonen voor mensen met een laag inkomen; Inclusieve samenleving. De participatiemaatschappij is zeker voor kwetsbare groepen geen vanzelfsprekendheid. Hoe slagen we er met bewoners en maatschappelijke organisaties in ieder een thuis te geven dat noodzakelijk is voor ieder mens om een plekje in de maatschappij te vinden. Deze inleiding voor het werkplan van het Platform Nieuwbouw gaat alleen in op de eerste uitdaging, zonder tekort te willen doen aan het belang van de inclusieve samenleving. Met de nieuwe woningwet is het werkgebied van de corporaties duidelijk gedefinieerd. Corporaties zijn er voor mensen met lage inkomens. In het verleden verhuurden corporaties ook aan middeninkomens woningen, die voorraad in het geliberaliseerde segment moet administratief of juridisch gescheiden worden van het sociale segment. In de toekomst zullen corporaties voldoende aanbod moeten hebben voor mensen met lage inkomens. Door langer zelfstandig wonen, extramuralisering en nu ook de grotere groep vergunninghouders neemt de druk op de woningmarkt toe. Naast deze ontwikkeling zien we dat zo n 70 tot 80% van de woningzoekenden uit één- en tweepersoonshoudens bestaat. Voor zover deze groep afhankelijk is van huurtoeslag zal er voor deze groep een aanbod van woningen met een huurprijs onder de 577 moeten zijn. Voor de groep met een inkomen dat net te hoog is voor huurtoeslag zijn, vanuit het oogpunt van woonlasten, diezelfde woningen van belang. Voor meerpersoonshuishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag of een inkomen net daarboven geldt hetzelfde. Alleen nu is het aanbod met een huurprijs onder de 618 van belang. Corporaties moeten voldoende aanbod behouden of realiseren onder genoemde huurgrenzen. Waarbij vooral het grote aantal onder de 577 een enorme uitdaging is. Terugblik 2015 In 2015 hebben vraag en aanbod elkaar beter leren kennen en zijn we tot concretere doelen gekomen om in 2016 aan de betaalbaarheid te werken. We zijn het jaar begonnen om meer inzicht te krijgen in hoe vragers op strategisch niveau de opgave bepalen. Vervolgens hebben inzicht gekregen hoe vragers orde brengen in de nieuwbouwopgave. Een werkgroep heeft een voorstel uitgewerkt voor de vraagordening wat basis is voor dit werkplan. Uiteindelijk hebben we gezamenlijk de doelen en aanpak voor 2016 bepaald en extra aandacht besteed aan het transactieproces bij conceptueel bouwen. Uit de laatste bijeenkomst is gebleken dat leden behoefte hebben om meer aandacht te besteden aan de huisvestingsproblemen rond vergunninghouders. Een klein groepje is hiermee aan de slag gegaan en komt de eerste platformbijeenkomst van 2016 met een voorstel. Focus 2016 Het focus van het Platform Nieuwbouw het komende jaar is om aan 4 product-markt-combinaties (PMC s) te werken. Iedere bijeenkomst wordt 1 PMC verder uitgewerkt. Onderstaande schema geeft een overzicht van de PMC s. Werkplan platform nieuwbouw /

2 De PMC s zijn in bijlage 1 verder uitwerkt. Doel Het doel van het Platform Nieuwbouw het komende jaar is: Aanbod van concepten passend binnen het focus van het platform. Draagvlak bij vragers om met het aanbod van deze concepten te werken. Een goed transactieproces om efficiënt van deze concepten gebruik te kunnen maken. Werkplan Het Platform Nieuwbouw wil concreet aan de betaalbaarheidsdoelen werken. Hier wordt de ontwikkelde kennis in de praktijk toegepast en de ervaringen weer gedeeld om de kennis door te ontwikkelen. Per platformbijeenkomst laten we goede voorbeelden zien van projecten die zijn uitgevoerd met concepten die passen binnen het focus van het platform. Aan het einde van het jaar kiezen we het beste project uit. Dit project krijgt extra aandacht als beste conceptuele nieuwbouwproject van Aan de hand van de verschillende projecten hebben we gezamenlijk het debat over: Wat kunnen we van dit project leren van de vraag, het aanbod en het transactieproces en waar is verdere verbetering wenselijk? Sluit de vraag aan bij de opgave van andere vragers? Zo ja, hoe komen we tot voldoende schaal voor de oplossing? Welke kennis is nodig om de prijs/kwaliteit nog verder te verbeteren? Welke condities moeten nog verbeterd worden? Hoe gebruiken we dit project of de ervaringen uit dit project in de communicatie? Welke conceptverbeteringen stellen aanbieders voor en zijn deze wenselijk voor vragers? Met de resultaten van het debat geven we sturing aan drie werkgroepen: Kennisontwikkeling Communicatie Condities De werkgroepen werken aan de vragen van het platform, maken hierbij mogelijk gebruik van de kennisleden en -instellingen en koppelen de resultaten terug aan de platforms. Werkplan platform nieuwbouw /

3 Werkplan platform nieuwbouw /

4 Vragen aan werkgroepen Werkplan Platform Nieuwbouw 2016 In het loop van het jaar worden de vragen verder toegevoegd. Momenteel heeft het platform aan de werkgroepen de volgende vragen: Kennisontwikkeling Menukaart/checklist maken waarmee vragers tot de basis van een eigen uitvraag kunnen komen. Dit moet gekoppeld zijn aan de PMC s en door het beantwoorden van een aantal vragen moet een overzicht verkregen worden van de gewenste prestaties. Nadere uitwerking per PMC als voorbereiding om iedere bijeenkomst. Communicatie Verhalen vertellen rondom de in het platform behandelde projecten. Draagvlak op strategisch niveau creëren voor de concepten die in het platform worden ontwikkeld. Overzicht van het aanbod actueel houden en verspreiden. Condities Zorgen voor stroomlijning van het proces rond de aansluiting van NUTS-voorzieningen en toekenning van huisnummers. Zorgen voor versnelling van het vergunningstraject middels private kwaliteitsborging op basis van concepten. Planning De platformbijeenkomst worden in 2016 gehouden op: 17 maart 30 juni 6 oktober 1 december Werkplan platform nieuwbouw /

5 Bijlage 1: Uitwerking PMC s Nieuwbouw Nr. Huurniveau PMC Gebouwtype Kosten Max. stichtingskosten (Excl. grond, BTW, kosten eigen organisatie) M2 GBO Energieprestatie Basisprestaties (minimale behoefte) Functionaliteit (aantal slaapkamers) Levensduur Projectgrootte Toegankelijkheid 1 575,00 Grondgebonden ,00 min min. bouwbesluit/voorkeur voor NOM ( ,- extra investeringsruimte met EPV) min. 2 min. 50 jaar woningen 2 575,00 Gestapeld ,00 min min. bouwbesluit/voorkeur voor NOM ( ,- extra investeringsruimte met EPV) min. 2 min. 50 jaar woningen Voorzien van lift 3 403,00 Gestapeld ,00 min min. bouwbesluit/voorkeur voor NOM ( ,- extra investeringsruimte met EPV) min. 1 min. 50 jaar woningen Voorzien van lift 4 618,00 Grondgebonden ,00 min min. bouwbesluit/voorkeur voor NOM ( ,- extra investeringsruimte met EPV) min. 2 min. 50 jaar woningen Werkplan platform nieuwbouw /