Presentatie wonen en grondbeleid

Transcriptie

1 Presentatie wonen en grondbeleid Commissie ROM 11 april 2013 HJ CN

2 Inhoud 1. Grondbedrijf - terugblik 2012 en monitoring Grondbeleid: - terugblik en herijking uitgangspunten elementen: - verkoop overbodige gronden en opstallen - strategische locaties; wel/geen regie - CV-constructie vastgoed 3. Wonen: stimuleren woningmarkt en anders ontwikkelen 4. Tips en suggesties voor sessie raad 25 april

3 Input en begeleidende context voor: 25 april: informele vervolgsessie voor gehele raad - inhoudelijke discussie op kaders - oriëntatie op vervolgproces V&P-nota: in de V&P nota worden kaders op hoofdlijnen gegeven t.b.v. de afzonderlijk aan de raad voor te leggen deelbesluiten (in een latere fase). Zoals: -uitwerking nota grondbeleid -wel/niet afstoten afzonderlijke complexen -woningbouwprojecten (felxibiliteit, planologie, prijsbeleid etc)

4 Terugblik grondbedrijf en ontwikkeling Terug naar de schaalsprong periode Nota grondbeleid 2008 Financiële crisis en demografische ontwikkeling Twee gelijktijdige elkaar versterkende bewegingen Analyse V&R i.s.m. Deloitte Terugblik presentatie Deloitte aan de raad maart 2012

5 Grondbedrijf Schaalsprong zichtbaar in boekwaarde Kwetsbaar: investeringen moeten worden terugverdiend in de komende 10 jaren Huidige afzetproblemen en trend (structurele afname groei) leiden tot verliezen grondbedrijf ontwikkeling Grondbedrijf Boekwaarde Reserve grondbedrijf gewenste reserve grondbedrijf

6

7

8 Schaalsprong Samenhang met ombouw N32 tot A32 Gemeentelijke rondweg/tunnels etc gefinancierd uit grondexploitaties H veen NO en Stadiongebied ontstaan a.g.v. verplaatsen N32 Skoatterwald: overkant rijksweg dus integrale ontwikkeling incl. waarderijp maken Kavels/IBF/KNO

9

10 Financiele crisis en demografie Langdurige dip in grondverkopen en Bijgestelde programma s als gevolg nieuwe inzichten in autonome demografische ontwikkelingen en doorwerking naar functies: Bijstelling woningbouw (halvering t.o.v. topjaren) Bedrijventerreinen: regionaal overaanbod na 2020 nihil (we zien nu wat anders tijdelijk?) Kantoren: drastische duurzame afname Retail: geen uitbreiding: accent op handhaven en kwaliteit/compacter centrum

11 Financiële positie Grondbedrijf Heerenveen Grondbedrijf gemeente Heerenveen per Totale boekwaarde gronden 142 mln. Totaal nog te realiseren opbrengsten grondexploitaties: 147,8 mln. (nominaal)* Totaal nog te realiseren kosten grondexploitaties: 64,9 mln. (nominaal)* Algemene reserve Grondbedrijf 31/12/2011 2,9 mln. 11 Herziening grondportefeuille gemeente Heerenveen 2012 Deloitte The Netherlands

12 Werking en sturing grondexploitaties 12 Herziening grondportefeuille gemeente Heerenveen 2012 Deloitte The Netherlands

13 Factor tijd bij gebiedsontwikkeling: parameters Grootschalige gebiedsontwikkeling kennen relatief lange doorlooptijden (5-25 jaar) Factoren inflatie en rente (parameters) gaan een rol spelen en kunnen aanzienlijke impact hebben op het projectresultaat. Door de rekenwaarden van deze grondexploitaties naar hetzelfde moment door te rekenen, worden waarden vergelijkbaar en is een totaal te berekenen (NCW). 13 Herziening grondportefeuille gemeente Heerenveen 2012 Deloitte The Netherlands

14

15 Resultaten herziening grondportefeuille: 2 scenario s (maart 2012) Project Huidige voorziening Scenario 1 Scenario 2 Skoatterwâld 1,64 14,00 22,30 IBF 4,30 15,30 22,80 Stadiongebied 5,30 10,30 14,90 H veen NO 1,00 5,00 6,50 Subtotaal 12,24 44,60 66,50 Overige gronden/projecten 2,99 7,34 9,24 Totaal 17 mln. 52 mln. 75 mln. Excl. 27,5 mln euro KNO + 35 mln mln. 15 Herziening grondportefeuille gemeente Heerenveen 2012 Deloitte The Netherlands

16 Globale analyse Deloitte op herziening (3) Aannames scenario 1 zijn aanmerkelijk realistischer Wèl risico s! (o.a. uitgiftetempo en opbrengstenstijging) Jaarlijks ontwikkelingen monitoren en grondexploitaties herzien 16 Herziening grondportefeuille gemeente Heerenveen 2012 Deloitte The Netherlands

17 Monitoring febr Woningbouwlokaties: werkelijkheid ligt tussen scenario 1 en 2 Uitgiftetempo lager (skw 20 ipv 60 won) Nieuwehorne/Tjalleberd: vertraging/rente Regionale daling VON: 15 tot 20% i.p.v. 8% Kantorenprogramma: nog verder terug Bedrijventerreinen: piek in verkopen; financieel budgettair neutraal t.o.v. afw Bandbreedte: tussen 6 en 13 mln euro verlies 50% Skoatterwald, 20% dorpen Oplossing: alle plankosten naar AD en komende jaren eenmalig financieren 1,4 mln restant via V&P nota éénmalig afwaarderen

18 Nota grondbeleid 2008 (1) Centraal begrip: grip op de grond Vanwege: ontwikkelopgave en realisatie maatschappelijke doelen Instrumenteel: spelregels, transparantie, informatievoorziening en bevoegdheden raad/college Relatie grondexploitatiewet en regelgeving Zichtbaar: Bijlage projecten bij begroting Grondprijsbepaling + jaarlijks scan alle complexen

19 Nota grondbeleid 2008 (2) Context: situatie van groei in combinatie met gebiedsontwikkeling/herstructurering Opgave integrale visie, Heerenveen West, KNO, spoorlijn, infrastructuur etc, centrumbreed. Dus: vastleggen achterliggende periode (schaalsprong) Direct na 2008: geen feitelijk actief grondbeleid meer gevoerd

20 Herijking nota grondbeleid (1) Actief grondbeleid feitelijk al verlaten: Geen verwervingen (hveen-west passief) Tjalleberter Krite: laatste verwerving Nieuwehorne: idem i.c.m. risicodragend investeren in sport Falkena Binnen/O. Veenscheiding: keuze faciliterend, marktpartijen dragen risico Beperken rentelasten: uitstel investeren 3e fase skw Brug Fokus: geen automatisme tot aanleg Bosaanplant IBF: minimaal

21 Herijking nota grondbeleid (2) Actief passief? Grip op grond, sta in de weg tenzij? Actief afstoten gronden teneinde Schuldenpositie verminderen Risicoprofiel verminderen In welke mate en wanneer wel/niet Criteria? Risico s afwegen tegen regie op ontwikkelen Korte termijn versus lange termijn (liquide versus kapitaallasten etc.

22 Herijking nota grondbeleid (3) Flexibiliteit in grondprijzen Allianties en Samenwerking Samen aan knoppen draaien, maatwerk, kleinschalig Energie en duurzaamheid Bouwclaims herijken en zo veel mogelijk heroverwegen cq beperken (gemeente verlies op grond; partners bouwclaim vrij van risico s) Spelregels: mandaat raad aan college voor treffen maatwerk

23 Actuele boekwaarden en opbrengsten (zoals nu opgenomen in grexxen en uitgaande van NCW sluitend saldo) Boekwaarde per Opbrengsten nominaal per stadiongebied 3,1 8,9 Heerenveen NO 2,5 4,4 KNO 4,4 4,4 Skoatterwald 32,2 64,5 (waarvan 3 e fase) 8,0 38,5 (w.v.10 voor 2 e f) Tjalleberd De eide 2,2 5,1 Nieuwehorne Fjilden 3,4 6,5 IBF 9,5 28,0 overig 4,7 6,2 TOTAAL 60 mln 128 mln

24 Grondposities en schuldenproblematiek 1. Verkoop overbodige gronden en opstallen 2. Strategische locaties 3. Parkeren bij belegger? - schuldenproblematiek: raad november 2012: - Versoberen gepland investeringsvolume (vigerend bij grexen) - Versneld verkopen voorraad bouwgrond - Verkoop overbodig gemeentebezit - Meevallers naar algemene reserve

25 Verkoop overbodige gronden en opstallen Inventarisatie: haalbaar resultaat van ca 2 tot 3 miljoen euro Zeer divers en versnipperd Binnenkort def. verkoopvoorstel Opbrengst afhankelijk van vraag Risico op lagere opbrengst dan taxatie

26

27 Strategische locaties Stadiongebied Heerenveen noord oost Klaverblad noord oost Skoatterwald deel 3e fase

28

29

30

31 Stadiongebied

32 stadiongebied A: wachten op programma; cruciale schakel centrum sportstad -rol gemeente: regie op maatschappelijke en stedelijke meerwaarde B: mogelijk leisure ontwikkeling + ruimte stapeling lopende initiatieven (compact) ontwikkeling derden of evt markttender op termijn C: reserveren voor aanvullend programma verlengde sportstad D: transitie tijdelijk of permanent naar CTO/buitensport E: initiatief SC extra velden: rol gemeente: inkaderen totaal heeerenveen/quick scan

33 Heerenveen Noord Oost Optie verkennen om grond te parkeren bij belegger Publiekrechtelijke invloed is toereikend Geen strategisch belang Wonen/gemengd pas op langere termijn Kan voor belegger interessante locatie zijn

34 Heerenveen Noord Oost

35 Klaverblad Noord Oost Stand van zaken energielandschap Lopende acquisities IBF: let op ontwikkelingen zuivel + attractie aanpalende bedrijvigheid Kansen energiecentrale (geo-thermie) Voorlopig regie gemeente handhaven zowel privaat als publiekrechtelijk

36

37 Skoatterwald 3 e fase Plaatje Skoatterwald 3 e fase

38 Skoatterwald deel 3e fase Functie staat vast (structuur- en bestemmingsplan) Van actief naar passief ontwikkelen? Interesse beleggers? Actuele bouwclaims van tafel? Risico bij markt: wat kost afkoop risico en weegt dat op tegen liquide middelen?

39 Afstoten gemeentelijk vastgoed (1) i.k.v. wens schuldenpositie te verbeteren Vorm van erfpacht via CV lijkt aantrekkelijk Gemeente verkoopt aan CV CV verhuurt aan gemeente tegen erfpachtcanon Financiers: rendement = pacht/huursom Haalbaar voor: GW garage, Werkstate, Gemeentewerf, gemeentehuis: 18 mln. Euro Nadere verkenning start (jaarlijkse lasten moeten niet hoger zijn dan de pacht/huursom).

40 Afstoten gemeentelijk vastgoed (2) Gemeente: geen investeringsruimte en geen tijd Belegger: tijd en grote behoefte geld zonder risico weg te zetten Vraag: weegt korte termijn belang op tegen wellicht hogere lasten op termijn? Herstructurering schuldenpositie i.r.t. kapitaallasten kan ook op langere termijn gunstig uitpakken

41 Wonen

42 1.Crisis op de Woningmarkt 2.Wat speelt er in Heerenveen? thema wonen en zorg Woningbouwprojecten 3. Anders ontwikkelen

43 Crisis Woningmarkt Dalende huizenprijzen Financieringsmogelijkheden Consumentenvertrouwen Financieringsruimte corporaties beperkt..

44 Even wat cijfers Aantal verhuisgeneigden 2008: 1,6 mln 2012: 1,2 mln Waarom niet verhuizen: 80% onzekerheid economie; 75% huidige woning slecht verkoopbaar; 75% prijsdaling; 37% hypotheekverstrekking Aantal jonge (<35 jaar) potentiele huizenkopers 2010: naar 2012:

45 Aantal oudere (60+) verhuisgeneigden groeit van 2010: naar 2012: Ouderen wachten op jongeren om hun huis te kopen, die krijgen financiering niet rond, waardoor ouderen blijven wachten.. Demografische verandering (vergrijzing/ontgroening) zorgt voor minder doorstroming Er zijn genoeg gezinswoningen en starterswoningen in de bestaande voorraad 85% meer invloed bij nieuwbouw

46 Woonakkoord Verhuurdersheffing: 2,1 1,7 miljard Blokhypotheek Huur stijgt max. met 6% (ipv 9%) Btw bij renovatie naar 6% Energiebesparingsfonds 150 mln Startersleningen 20 mln 50 mln Hoogte huur niet gekoppeld aan WOZ waarde

47 Wat speelt er in Heerenveen? Landelijke ontwikkeling bepalend Eigen invloed beperkt Corporatiesector het vitale noorden investeringsmogelijkheden beperkt Thema Wonen en Zorg Afnemende groei woningbehoefte

48

49 Thema wonen en zorg aantal : : 5870 (=48,8%) Volop in ontwikkeling: 3 decentralisaties + bezuiniging Scheiden van budgetten wonen en zorg (ZZP) Gevolgen voor bestaand vastgoed Verouderde serviceconcepten Financiering, kapitaalvernietiging? Nieuwe zorgconcepten Zoektocht voor alle betrokken partijen!

50 Thema Wonen en zorg Gebiedsvisie Heerenveen Zuid Oude Veenscheiding Zorgcentra

51 woningbouw

52 Wijkvernieuwing

53 Projecten die stil liggen

54 Projecten niet opstarten Heerenveen NoordOost OSG Sevenwolden Wijngaard /Rank

55 Schoollocaties Bontebok Jubbega (2) De Akkers: mr. Duisterhout, Commanderije Midden: Letterbeam, Petraschool De Greiden: Ynlaet, Oerset Oudeschoot: Rank, Wijngaard Herijken? Wel/niet woningbouw (starters)? Andere functies? Nu slopen? Boekwaarde?

56 Dorpen Nieuwehorne de Fjilden Tjalleberd de Eide Oranjewoud (gevellocatie) Bontebok (zuivelfabriek) Jubbega (schoollocatie) Mildam Molenlaan

57 Skoatterwald Vrije kavels Afronden 2 e fase De Eilanden

58 Wonen: Strategische Woonvisie Strategische Woonvisie in grote lijnen nog geldig maar vergt aanscherping / aanvulling: aandacht voor kwaliteit bestaande voorraad meer keuzevrijheid, bijv. CPO nieuwbouw vooral in de plaats Heerenveen focus meer op inbreiding tov uitbreiding (maar nu al teveel appartementen) aandachtsgebied / nieuwe kansen: wonen en zorg

59 Anders ontwikkelen Manier van werken voor crisistijd, maar ook daarna! Focus ligt op kansen Geen statische aanpak, maar dashboard met verschillende knoppen om aan te draaien. Elke plek vraagt om maatwerk

60

61 1. Klant aan boord Aanbod Vraag! Actief klant opzoeken om tafel social media Ogen en oren open

62 2. Allianties met andere partijen Terugtrekkende overheid Financiële mogelijkheden beperkt Gemeente als netwerkorganisatie Voorbeeld: thema wonen en zorg Binnenkort: gesprekstafels

63 3. Flexibiliteit Voorwaarden scheppen om in te kunnen spelen op markt Planologisch Differentiatie woningtypen/ woonmilieus Flexibele grondexploitatie

64 4. Duurzaamheid Zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw Stimuleren energiezuinige nieuwbouw Energetische aanpak huursector Stimuleren particuliere eigenaren (smuk en sunich +)

65 5. Stimuleringsmaatregelen Verlagen grondprijzen Erfpacht Startersleningen Welstandsvrij bouwen Goedkope starterswoningen bouwen MGE Flexibele kavelgroottes CPO Duokoop Etc

66 Skoatterwald

67 1. Vrije kavels watervelden 2. Vrije kavel Eilandenrijk 3. De Eilanden 4. Heijmans: in aanbouw 5. Herontwikkeling Brugwoningen Afronding 2 e fase 6. Kop Middenzone 7. 2 e fase Middenzone 8. 3 e fase 9. Nieuw landgoed?

68 Voorbeeld: Kavelverkoop Welstandsvrij Grondprijs verlagen Extra grondprijs verlagen icm hogere epc-eis In overleg met banken: groene hypotheek Investering terugverdienen in woonlasten

69 Voorbeeld: De Eilanden

70 Tekening Christiaan

71 Tips en suggesties voor sessie raad 25 april?

72