Inleiding: van melkkoe naar plofkip

Transcriptie

1 Inleiding: van melkkoe naar plofkip VNG Flevoland + VNG Overijssel Thema: Gemeenten en Woningbouwontwikkeling / stimuleren van de bouw Zwolle, 25 januari 2013

2 Dick Verhoeven achtergrond huidige werkzaamheden missie/visie

3 Gemeentelijk Grondbedrijf: van melkkoe naar plofkip tot 2009/2010: - geld van grondbedrijf naar algemene dienst - sluitende- en/of winstgevende grondexploitaties - haat/liefde verhouding gemeenten ontwikkelaars / bouwers - woningstichtingen na 2010: - forse afwaarderingen op grondposities - tekorten op lopende exploitaties - partijen gaan elkaar meer opzoeken

4 Vraag / discussiepunt: Is actieve grondpolitiek (met alle risico s van dien) wel een gemeentelijke taak of moet de gemeente zich beperken tot de zuivere publieke rollen?

5 Kostenontwikkeling modale nieuwe koopwoningen tot aan begin van de crisis: (Kosten X 1.000,-) stijging Basis bouwkosten % extra kwaliteit-/overheidseisen - 30 extreem bijkomende kosten % ontwikkelingskosten % grondkosten % BTW n.v.t. Totaal Conclusie: * Extra (overheid)eisen leiden tot forse kostenstijging * Bijkomende kosten stijgen flink * Grondkosten stijgen extreem veel

6 Noodzakelijke ingrepen: (veel) verdergaande afboeking van gronden ( door de diverse partijen): grondprijsverlaging 30 à 40%? Residuele grondwaardebepaling met als uitgangspunten een reële marktwaardebepaling en respect voor rendement / risicoafdekking voor marktpartijen Kostenbeperking bij en efficiëntere inzet door gemeenten Efficiëntere inzet door woningstichtingen en marktpartijen Betere samenwerking gemeenten - woningstichtingen - marktpartijen Verandering houding medewerkers en bij niet dagelijkse bestuurders, die ook bijscholing nodig hebben Heroverweging (overheid)eisenpakket voor woningen

7 Is dit voldoende om daarmee uit de crisis te komen? Nee, er is veel meer nodig

8 Het is niet vijf voor twaalf, maar één voor twaalf en dit kabinet beseft zich dat onvoldoende en heeft ondoordachte voorstellen gelanceerd De inzet van individuele partijen en van het ingestelde bouwteam (van minister Spies) is nog niet voldoende gebleken. Er is een gezamenlijk topoverleg / toptraject nodig met als betrokkenen kabinet, banken, pensionfondsen, gemeenten (VNG), woningstichtingen (Aedes), marktpartijen (Bouwend Nederland, Neprom, NVB) De VNG kan en moet zich vanaf nu (in samenspraak) meer manifesteren

9 Welke oplossingsrichtingen zijn aanvullend mogelijk / gewenst? Hypotheekmogelijkheden tot 110% van de waarde van de woning (i.p.v. 100%) 30-jarige hypotheek verlengen naar 40 jaar met 50% aflossing op annuïteitenbasis Renteaftrek van hypotheken versneld brengen op één tarief van 42% Meer inzet van middelen uit pensioenfondsen in (securitisatie van) hypotheken Invoeren van mogelijkheden Deens hypotheekmodel Meer concurrentie en lagere rente op hypotheekmarkt Hogere hypotheekverstrekking bij investeringen op gebied van energiezuinige maatregelen Sparen voor eigen huis fiscaal aantrekkelijk maken evenals vervroegd aflossen

10 Vervolg dia 9 Herziening huurbeleid / verhuurdersheffingen op korte termijn Huurbeleid wel meer baseren op kostprijs / marktwaarde van de woningen Tijdelijke, maar forse, verlaging van BTW op aankoop/verkoop nieuwe woningen (of de grond) en verbouw/renovatie van de woningen Invoeren duurzaamheidspremies of lage BTW (6%) op investeringen in duurzaamheid Spoedig duidelijkheid over maatregelen scheppen en rust creëren

11 Wat kunnen gemeenten / gemeentebestuurders (specifiek) doen: Middels de VNG meer druk op het kabinet uitoefenen Via de partijpolitieke kanalen meer aandacht voor deze problematiek vragen De onder punt 6 genoemde punten ter hand nemen (Met de provincies) Starterssubsidies / startersleningen in samenwerking met Svn invoeren Inwoners die binnen de gemeente verhuizen van een (sociale) huurwoning naar een (nieuwe) koopwoning een premie ( ,-) geven ( Haags model) Bij het ontwikkelen van stedenbouwkundige plannen vanaf het begin de woonconsumenten en marktpartijen erbij betrekken Geen extra eisen stellen bovenop het bouwbesluit

12 Vervolg dia 11 Gronden verkrijgen en leveren middels ABC-akten (renteverliezen versus eerder bouwen) Tijdelijke verlaging van bouwleges (en andere kostprijsbepaling?) Stimulering en actieve opstelling bij transformatie van kantoren naar woningen Niet te veel focus op binnenstedelijke gebieden, we hebben de appartementenmarkt overschat? Grondgebonden woningen blijven nodig/gewenst

13 Zijn er kansen? Jawel, zeker; zelfs ontstaan er lichtpuntjes Het kan gaan bewegen in 2013 en beter worden in 2014

14 Het gemeentelijk grondbedrijf en de grondportefeuilles van marktpartijen veranderen van een melkkoe in een plofkip Laten we door gezamenlijke inspanning voorkomen, dat het volkshuisvestingsbeleid en de (woning)bouwsector niet als een plofkip uit elkaar spatten, want de ingewanden komen op uw afdeling sociale zaken terecht

15 Vragen / discussie